| vastgesteld |
| NL.IMRO.0203.4007-0002 |
3.1 Visie
Op het perceel heeft de familie W.G. Veldhuizen naast bebouwing ten behoeve van het agrarische bedrijf twee monumentale schaapskooien staan die op dit moment worden gebruikt voor opslag. Het plan voorziet in het realiseren van een bed & breakfast in één van deze twee monumentale schaapskooien.
De schaapskooi in kwestie is 130 m² groot, waarbij circa 65 m² gebruikt zal gaan worden voor twee verblijven ten behoeve van de bed & breakfast. De overige ruimte zal worden benut worden als bijvoorbeeld fietsenstalling voor fietsen van de bezoekers. Ondanks deze klaarblijkelijk grote overige ruimte, zijn de twee verblijven dusdanig ingepast dat een grote 'loze ruimte' wordt voorkomen.
Het is van belang dat monumentale gebouwen een zinvolle bestemming krijgen. De nieuwe functie dient echter wel te passen bij het karakter van het pand en moet zich ondergeschikt (kunnen) maken aan de historische structuur. De onderhavige schuur is als agrarisch bijgebouw op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst en dient ook bij herbestemming zijn agrarische karakter te behouden.
Afbeelding 4: luchtfoto
Welstand
Het beoogde ontwerp voor het bouwplan is op 22 november 2011 door de dorpsbouwmeester akkoord bevonden.
Parkeren/ontsluiting
Het perceel is bereikbaar via de bestaande toegangsweg vanaf de Overhorsterweg. Als de uitritsituatie niet verandert, is de bereikbaarheid geen probleem. Er mag in uitgangspunt geen nieuwe uitrit op de Overhorsterweg worden gemaakt.
Voor de bed & breakfast - verblijven moet voldoende parkeergelegenheid op het eigen perceel aanwezig zijn. Wij hanteren een parkeernorm van één parkeerplaats per verblijf, dus in totaal ruimte voor twee parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Het plan voldoet hieraan.
Monumentencommissie
De monumentencommissie heeft op 26 september 2011 het plan beoordeeld voor het veranderen van een schaapskooi in een bed & breakfast. De commissie is positief en gaat akkoord met het plan.
Brandweer
De brandweer heeft geen bezwaar tegen de realisatie van de bed & breakfast.
De bereikbaarheid is voldoende; er zijn geen aanvullende voorwaarden.
Op ca. 100 meter zit een brandkraan op een 200 mm drinkwaterleiding. Gezien de kleinschaligheid van de bed & breakfast worden er geen aanvullende eisen gesteld ten aanzien van een primaire en secundaire bluswatervoorziening.
De landelijke opkomstnorm is 8 minuten, brandweer Voorthuizen is met ca. 5 minuten ter plaatse. Er wordt dus aan de norm voldaan. Er zijn geen aanvullende voorwaarden.
Bed & breakfast
Binnen de gemeente is geen formeel beleid geformuleerd aangaande de vestiging van een bed & breakfast, een vorm van recreatie waarbij de nadruk ligt op 'overnachten' en 'kortstondig verblijf'. Het gebouw mag daarom niet permanent worden bewoond. De aanvrager zal met name aan het aspect wisselende verhuur aanvraag aandacht moeten besteden. Wel is bekend dat deze vorm van verblijfsrecreatie maar beperkt voorkomt binnen de gemeente Barneveld, daarmee zou deze ontwikkeling geen toevoeging zijn aan iets waarvan er al heel veel is binnen de gemeente, zoals recreatiewoningen en stacaravans. Dit zou dan aansluiten bij het Toeristisch Recreatief Ontwikkelingsplan "Poort naar de Veluwe" (TROP) dat is gericht op kwaliteitsverbetering en anderzijds het verbreden van het verblijfsrecreatieve aanbod binnen de gemeente.
Uit het TROP blijkt eveneens dat er binnen de gemeente Barneveld veel permanente bewoning plaatsvindt en het aandeel 'echte toeristen' klein is. Zodoende is het nogmaals van belang te voorkomen dat permanente bewoning van recreatieverblijven plaats gaat vinden. Dit plan voldoet hieraan doordat de verblijven qua oppervlakte dusdanig klein zijn dat daarmee de nadruk ligt op de overnachting en het kortdurende verblijf.
Tot slot is het een vermelding waard dat door deze ontwikkeling een voormalig (bedrijfs)gebouw met monumentale waarde in stand kan worden gehouden. Door betreffende ontwikkeling wordt de monumentale schaapskooi in kwestie gerenoveerd en krijgt het een nuttige bestemming in de toekomst. Dit past binnen de gemeentelijke gedragslijn.
Stedenbouw
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is tegen het initiatief geen overwegend bezwaar aan te voeren. De bouwmassa verandert niet. Er is op het erf voldoende ruimte voor het parkeren van de gasten.