Apeldoornsestraat-Kieftveen, partiële herziening Buitengebied 2012

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

Landgoed De IJsvogel is een van de grotere terreinen voor verblijfsrecreatie in onze gemeente, gelegen in het hart van het Voorthuizense recreatiegebied. Het bedrijf is gelegen aan de Apeldoornsestraat-Kieftveen.

Afbeelding 1. Recreatieterrein Landgoed De IJsvogel temidden van het recreatiegebied.

Het gemeentelijk beleid is er op gericht om de structuur in de sector verblijfsrecreatie te verbeteren. Daarbij is het belangrijk om bestaande bedrijven die een goed en toekomstgericht plan hebben om kwaliteit toe te voegen en de bedrijfsvoering te verbeteren, te faciliteren door een aanpassing van het bestemmingsplanregime.

Landgoed De IJsvogel is een terrein dat in belangrijke mate in gebruik is voor stacaravans. In 2009 is besloten om medewerking te verlenen aan een plan voor het vervangen van 155 stacaravans door 90 recreatiewoningen, 5 groepsaccommodaties, 13 trekkershutten en 8 boomhutten. Met het oog hierop stelde de gemeenteraad op 29 september 2009 het bestemmingsplan Kieftveen I vast.

Essentieel voor de bereidheid tot gemeentelijke medewerking was de afspraak dat de recreatiewoningen zullen worden ingezet voor de wisselende verhuur. In het bestemmingsplan Kieftveen I was geregeld dat uitsluitend recreatief gebruik door wisselende gezinnen of daarmee gelijkstaande personen of groepen van personen was toegestaan. Daarnaast is deze verplichting vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst.

Het terrein van landgoed de IJsvogel is vervolgens meegenomen in het bestemmingsplan Buitengebied 2012, met de bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatie. In dit bestemmingsplan is de eis van wisselende verhuur niet als harde eis opgenomen. Terreinen met deze bestemming zijn bedoeld voor recreatief verblijf door bij voorkeur wisselende huishoudens of daarmee gelijk te stellen groepen van personen.

In dit grote bestemmingsplan, waarbij de bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatie geldt voor tientallen bedrijven, is de toevoeging van de term 'bij voorkeur' goed verklaarbaar en in lijn met dezelfde omschrijving in het bestemmingsplan Buitengebied 2000. Immers, op een aanzienlijk deel van deze terreinen vindt geen wisselende verhuur plaats. Zou deze eis toch in het bestemmingsplan zijn opgenomen, dan zou daarmee het veel voorkomende gebruik van recreatiemiddelen als weekendverblijf/tweede woning onder het overgangsrecht worden gebracht. Dat kan niet de bedoeling zijn, want dan zouden we als gemeente actief moeten gaan inzetten op beëindiging van dergelijke situaties.

Bij het opnemen van het terrein van Landgoed De IJsvogel in het bestemmingsplan Buitengebied 2012 is wel het aantal recreatiewoningen uit het bestemmingsplan Kieftveen I overgenomen, maar is niet onderkend dat de eis van wisselende verhuur een onmisbare voorwaarde was voor medewerking aan het verhogen van het aantal recreatiewoningen en dat dit in het plan Buitengebied 2012 niet hard geregeld was. Er had met het oog hierop een speciale aanduiding moeten worden opgenomen.

Voor de toe te voegen recreatiewoningen is wel een omgevingsvergunning afgegeven, maar deze woningen zijn tot nu toe niet gerealiseerd. Inmiddels werd in de zomer van 2015 bekend dat Landgoed De IJsvogel mogelijk verkocht wordt. Omdat niet op een absoluut afdwingbare wijze is gewaarborgd dat de privaatrechtelijke afspraken ook zullen worden uitgevoerd, is van belang dat dit ook op een publiekrechtelijke manier goed wordt geregeld. Dit betekent dat de regeling in het bestemmingsplan Buitengebied 2012 voor dit terrein moet worden aangescherpt.

Om te voorkomen dat intussen recreatiewoningen worden gebouwd en dat uitponding plaatsvindt ten behoeve van gebruik als tweede woning, heeft de gemeenteraad op 30 september 2015 een voorbereidingsbesluit genomen. Daarmee kan worden voorkomen dat met een niet gewenst oogmerk bouwplannen worden gerealiseerd.

Overigens doet zich de omstandigheid voor dat voor het bouwen van recreatiewoningen tot een oppervlakte van 70 m2 en die passend zijn binnen het bestemmingsplan, sinds 1 november 2014 geen omgevingsvergunning voor het bouwen meer nodig is. Daarom is alleen een voorbereidingsbesluit niet toereikend om te waarborgen dat geen ongewenste ontwikkelingen plaatsvinden. Dit is ondervangen door in het voorbereidingsbesluit te bepalen dat het verboden is het gebruik van gronden of gebouwen te wijzigen. Ook is bepaald dat bij een omgevingsvergunning van dat verbod kan worden afgeweken binnen aan te geven regels.

De partiële herziening Apeldoornsestraat-Kieftveen van het bestemmingsplan Buitengebied 2012 is opgesteld om aan dit plan een regeling toe te voegen waarmee voor het deel van Landgoed De IJsvogel waarop de afspraken uit 2009 betrekking hebben publiekrechtelijk afdwingbaar wordt gewaarborgd dat de recratieverblijven uitsluitend voor wisselende verhuur worden gebruikt. Met de inwerkingtreding van deze partiële herziening vervalt het voorbereidingsbesluit met het daaraan gekoppelde gebruiksverbod.

Voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 2012 voorziet in een beperkte aanpassing van de verbeelding en de regels en kent een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit acht hoofdstukken. Na dit hoofdstuk beschrijft hoofdstuk 2 de bestaande situatie. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een beschrijving van het plan gegeven. Hoofdstuk 4 gaat vervolgens in op het beleidskader. Het vijfde hoofdstuk gaat in op de randvoorwaarden, waarna in het zesde hoofdstuk de juridische aspecten worden besproken. In hoofdstuk 7 is aandacht voor de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 8 gaat in op de resultaten van de procedure ten behoeve van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 BESTAANDE SITUATIE

2.1 Begrenzing plangebied

Evenals het bestemmingsplan Kieftveen I uit 2009 heeft het voorbereidingsbesluit van 30 september 2015 betrekking op het hele terrein van Landgoed De IJsvogel.

Landgoed De IJsvogel ligt ten zuiden van de Apeldoornsestraat en ten westen van het Kieftveen.

Afbeelding 2. Tekening voorbereidingsbesluit.

De privaatrechtelijke afspraken uit 2009, zoals in hoofdstuk 1 omschreven, hebben echter slechts betrekking op een deel van het terrein. Dit betreft een fors deel van het westelijke middengebied. De afspraken over verplichte wisselende verhuur hebben alleen op dit terreingedeelte betrekking.

Op andere delen van het terrein staan ook recreatieverblijven die eigendom zijn van particulieren en die niet worden ingezet voor de wisselende verhuur. Zoals in hoofdstuk 1 uiteengezet is het niet gewenst om dergelijke situaties onder het overgangsrecht te brengen. De regeling voor wisselende verhuur in de partiële herziening beperkt zich daarom tot het terreingedeelte waarop de afspraken uit 2009 betrekking hebben.

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van dit terreingedeelte weer.

Afbeelding 3. Gedeelte met verplichting wisselende verhuur.

Formeel heeft de partiële herziening overigens betrekking op het hele plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied 2012, omdat ook een aanvulling op de regels hiervan onderdeel uitmaakt.

2.2 Geldende bestemmingen

Het plangebied ligt in het bestemmingsplan "Buitengebied 2012", met inbegrip van de wijzigingen en de partiële herzieningen die daarvan inmiddels zijn vastgesteld.

Het terrein heeft de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie, met de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - recreatiebedrijf 4'. Een recreatiebedrijf met deze aanduiding biedt gelegenheid tot recreatief verblijf in kampeermiddelen, stacaravans, boomhutten en recreatiewoningen.

In hoofdstuk 1 is uiteengezet dat het bestemmingsplan Buitengebied 2012 voor het deel van het terrein waarop de afspraken uit 2009 betrekking hebben niet het gewenste regime kent voor wat betreft de wisselende verhuur.

Hoofdstuk 3 PLANBESCHRIJVING

Deze herziening voegt voor het gedeelte van recreatieterrein Landgoed De IJsvogel waarop de afspraken uit 2009 betrekking hebben aan de verbeelding de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - wisselende verhuur' toe. In de regels wordt aan deze aanduiding de bepaling verbonden dat hier uitsluitend recreatief verblijf in de vorm van permanent wisselende recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden is toegestaan.

Hoofdstuk 4 BELEIDSKADER

Op grond van het provinciale beleid is medewerking aan het realiseren van nieuwe recreatiewoningen uitsluitend mogelijk indien is gewaarborgd dat daar permanent wisselende recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden worden geboden. Het gemeentelijk beleid sluit hier op aan.

De regeling in deze partiële herziening sluit derhalve aan bij de beleidsdoeleinden van provincie en gemeente.

Hoofdstuk 5 RANDVOORWAARDEN

De regeling in deze partiële herziening heeft slechts betrekking op recreatieverblijven die in het geldende bestemmingsplan al zijn toegestaan en die zowel nu als in de toekomst voor recreatief verblijf gebruikt mogen worden. De partiële herziening regelt alleen dat dit gebruik dient plaats te vinden door wisselende gebruikers. Deze vorm van gebruik is op grond van het geldende bestemmingsplan ook nu al toegestaan.

Het is gebruikelijk om een bestemmingsplanherziening te toetsen aan de volgende randvoorwaarden: bodem, cultuurhistorie, ecologie, externe veiligheid, geluid, geur, ladder voor duurzaamheid, leidingen, luchtkwaliteit, milieueffectrapportage, milieuzonering, natuur en landschap, veiligheid, verkeer en water. In de situatie van deze herziening, zoals hiervoor omschreven, zijn deze randvoorwaarden niet in het geding en kan toetsing achterwege blijven.

Hoofdstuk 6 JURIDISCHE ASPECTEN

6.1 Inleiding

Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende onderdeel van het bestemmingsplan.

Deze partiële herziening voegt aan de verbeelding van het bestemmingsplan Buitengebied 2012 een aanduiding toe. In de regels wordt een bepaling toegevoegd die de functie van deze aandudiing regelt. Dit wordt ingevoegd in het bestemmingsplan Buitengebied 2012, zoals vastgesteld op 28 mei 2013 en nadien meerdere keren gewijzigd en herzien.

De aanduiding en de aanvulling op de regels zijn gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP). Dit is een landelijke norm die onderdeel uitmaakt van de 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening'.

6.2 Bestemmingsregels

Deze herziening voegt voor het gedeelte van recreatieterrein Landgoed De IJsvogel waarop de afspraken uit 2009 betrekking hebben aan de verbeelding de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - wisselende verhuur' toe. In de regels wordt aan deze aanduiding de bepaling verbonden dat hier uitsluitend recreatief verblijf in de vorm van permanent wisselende recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden is toegestaan.

Het criterium dat alleen recreatief verblijf in de vorm van permanent wisselende recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden is toegestaan, sluit niet uit dat ook de eigenaar van een recreatieverblijf hier van tijd tot tijd gebruik van maakt. Dat gebruik zal echter een ondergeschik karakter moeten hebben. In de privaatrechtelijke overeenkomst voor Landgoed De IJsvolgel is vastgelegd dat een recreatieverblijf ten minste gedurende 210 dagen per jaar ingezet moet worden voor de commerciële verhuur, via de centrale verhuurorganisatie van het bedrijf. Dit is de ondergrens van wat voor permanent wisselende recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden in ieder geval noodzakelijk is.

Zie verder de toelichting bij het bestemmingsplan "Buitengebied 2012".

6.3 Handhaving

De gemeente acht handhaving van haar beleid van groot belang om de gewenste ruimtelijke kwaliteit te garanderen. Belangrijke redenen voor handhaven zijn:

• De regels zijn door de gemeente vastgesteld en de inwoners van de gemeente mogen verwachten dat de gemeente die regels handhaaft: waarom zijn er anders regels opgesteld? Inwoners van de gemeente hebben als het ware recht op handhaving.
• Handhaving gaat oneigenlijk gebruik van en daarmee de achteruitgang van de kwaliteit van het gemeentelijk grondgebied tegen. Een actueel bestemmingsplan beoogt de ruimtelijke kwaliteit van een gebied in stand te houden en te verbeteren.
• Niet daadkrachtig optreden tegen overtredingen van wettelijke regels werkt een toename van het aantal overtredingen in de hand en tast de geloofwaardigheid van daadkrachtig optreden aan. Het in het bestemmingsplan vastgelegde beleid wordt ondermijnd en het bestuur verliest de greep op de gebouwde omgeving.

Onderscheid kan gemaakt worden tussen preventieve en repressieve handhavingsinstrumenten. Onder preventieve instrumenten kunnen onder andere goede regelgeving (zoals in bestemmingsplan),voorlichting, subsidieverlening, afwijking van bouwregels en gebruiksregels en de omgevingsvergunning worden begrepen. Repressieve instrumenten zijn onder meer controle en toezicht, opsporing en het hanteren van sancties als bestuursdwang en dwangsom.

In 2007 heeft de gemeente de 'Nota handhaving ruimtelijke - en bouwregelgeving gemeente Barneveld' opgesteld. Deze nota geeft inzicht in de achtergronden die geleid hebben tot de totstandkoming van de nota. Ook geeft het voor overtredingen op het gebied van bestemmingsplan- en bouwregelgeving aan hoe met geconstateerde overtredingen om te gaan en welke prioriteitsstelling daarbij te hanteren is (repressieve handhaving).

Bij de handhaafbaarheid van een bestemmingsplan spelen aspecten als communicatie, de planvorm, de normstelling, het daadwerkelijk kunnen handhaven en de controleerbaarheid van normen ook een belangrijke rol.

Randvoorwaarde voor handhaving is dat er voldoende basis/grondslag is om te kunnen handhaven. Deze basis wordt gevormd door:

• De regeling in het bestemmingsplan zelf: de handhaafbaarheid van de planregels.
• Het beleid voor afwijkingen.

In het moederplan (bestemmingsplan "Buitengebied 2012"), en daarmee ook in onderhavige partiële herziening, is gestreefd naar heldere, eenduidige planregels met zo min mogelijk interpretatiemogelijkheden.

Verder zijn aan de in het moederplan (bestemmingsplan "Buitengebied 2012") opgenomen afwijkingsmogelijkheden duidelijke voorwaarden verbonden, die voldoende objectief bepaalbaar zijn.

Hoofdstuk 7 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Deze herziening heeft geen betrekking op bouwmogelijkheden, maar slechts op een verfijning van de gebruiksmogelijkheden. Er is geen sprake van verhaalbare kosten die het opstellen van een exploitatieplan nodig maken.

Doordat er geen sprake is van uitbreiding van mogelijkheden is een planschadeverhaalsovereenkomst niet aan de orde.

Hoofdstuk 8 OVERLEG EN MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

8.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

De regeling in deze partiële herziening is inherent aan de afspraken die met de eigenaar/exploitant van het recreatiebedrijf gemaakt zijn.

Belangen van andere overheden, die aanleiding zouden kunnen geven tot overleg, zijn hier niet in het geding.

8.2 Inspraak

Op 15 december 2009 heeft het college besloten dat bij bestemmingsplannen alleen inspraak wordt gevoerd bij plannen waarbij maatschappelijke belangen een rol spelen, die politiek gevoelig liggen of waarbij inspraak een bijdrage kan leveren aan de kwaliteit en/of snellere doorlooptijd van het plan.

8.3 Zienswijzen

Het ontwerp voor de partiële herziening heeft van 23 september tot en met 3 november 2016 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode heeft een ieder de mogelijkheid gehad om een zienswijze naar voren te brengen. Tijdens deze zes weken zijn geen reacties ingediend.