| Plan: | Bedrijventerrein Bakenhof |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.759-0301 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken.
Per bestemming wordt ingegaan op:
Het grootste deel van het plangebied wordt gebruikt als bedrijventerrein.
Binnen de bestemming "Bedrijf " zijn bedrijven toegestaan zoals genoemd in de bedrijvenlijst die als bijlage 1 van de regels is opgenomen. Bedrijven op deze lijst zijn ingedeeld in categorieën op basis van de hinder die zij kunnen veroorzaken. Door aanduidingen op de plankaart wordt een onderscheid gemaakt in categorieën van bedrijven die binnen de gebieden zijn toegestaan. Vanwege de aanwezigheid van woningen aan de Bakenhofweg zijn in de directe nabijheid van die woningen bedrijven toegestaan die in milieucategorie 1 en 2 kunnen worden geschaard. Op terreinen die op grotere afstand liggen van de woningen, zijn bedrijven in de categorie 1 tot en met 3.1 zoals opgenomen in de bijlage bij de regels toegestaan. Grote lawaaimakers zijn expliciet uitgesloten in de doeleindenomschrijving.
Bedrijven die niet op de lijst voorkomen maar kunnen aantonen dat zij een vergelijkbare hinder (of minder) veroorzaken kunnen eveneens via een afwijking worden toegestaan.
De categorieen in de bedrijvenlijst (1 tot en met 3.1) zijn afkomstig uit de categorale bedrijfsindeling uit de herziene uitgave van de publicatie Bedrijven en milieuzonering (Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2009). Het betreft een selectie uit de volledige opsomming van bedrijven, die is gebaseerd op de SBI (Standaardbedrijfsindeling) van het Centraal Bureau voor de Statistiek.
Om tot een bepaalde categorie te komen is elk bedrijfstype beoordeeld aan de hand van een aantal milieucriteria, die betrekking hebben op onder meer de aspecten geur, stof, geluid, gevaar en verkeer. Daarbij is per bedrijfstype voor elk milieucriterium een afstand bepaald; deze afstand is zodanig groot dat wanneer op die afstand van een gemiddeld modern bedrijf van dat type (in een rustige woonwijk) wordt gewoond, geen aanmerkelijke hinder meer wordt ondervonden van het betrokken soort milieubelasting. Op grond van deze afstanden is een indeling opgesteld van bedrijfstypen in milieucategorieën.
Kantoren zijn vanuit economisch beleid geen gewenste vormen van bedrijvigheid op bedrijventerreinen. Het overal toestaan van kantoren is niet gewenst. Als ondergeschikt deel van de bedrijfsvoering zijn kantoormatige activiteiten binnen bedrijven wel toegestaan.
Aan de Malburgse Sluis 5 zijn met bouwvergunning in het verleden 3 kantoren op de verdieping toegestaan. Deze kantoren zijn dan ook met een specifieke aanduiding aangegeven op de verbeelding. Ter plaatse zijn maximaal 3 kantoren op de verdieping(en) toegestaan. Ook aan de Malburgse Sluis 27 is met een bouwvergunning een kantoorgebouw toegestaan. Ook deze locatie heeft daarom een specifieke aanduiding.
Bouwregels
Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone, en de onbebouwbare zone. De bouwzone is bedoeld voor de (bedrijfs)gebouwen met daar waar mogelijk en/of gewenst extra mogelijkheden tot uitbreiding. Op de plankaart zijn de toegestane maximale bebouwingspercentages en bouwhoogten aangegeven. In de onbebouwbare zone zijn de voorerven opgenomen. Binnen deze bestemming is het tevens mogelijk wegen, fiets- en wandelpaden, trottoirs en parkeervoorzieningen te realiseren.
Afwijken van de bouwregels
Voor het bouwen van gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze zich volledig beneden maaiveld bevinden en voor het bouwen van ondergeschikte bouwwerken, zoals trappartijen, toegangen tot gebouwen tot een maximum van 3 meter buiten de bouwgrens is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen.
Afwijken van de gebruiksregels
In dit artikel zijn de afwijkingsmogelijkheden van de gebruiksregels van het college van b&w opgenomen. Het betreft de volgende afwijkingsregels:
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De gebieden met de bestemming bedrijventerrein zijn in het vigerende bestemmingsplan bestemd als bedrijfsdoeleinden. De bestemming zelf wordt dus niet veranderd.
In de bedrijvenlijst is echter wel een aantal aanpassingen verricht. Behalve actualisatie van de lijst, zijn bijvoorbeeld kantoorfuncties uit de lijst verwijderd. Vestiging van kantoren is niet wenselijk op bedrijventerreinen. Uiteraard is het wel toegestaan een kantoorfunctie ten behoeve van bedrijven uit te oefenen, zij het voor maximaal 50% van de bedrijfsvloeroppervlakte.
Doordat er sprake is van een geactualiseerde lijst, kan het zijn dat categorieën een andere naam of plek hebben gekregen.
De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als "Groen". Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming die niet zijn aan te merken als A-watergang. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en straatmeubilair en speel- en ontmoetingsvoorzieningen zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer zijn niet toegestaan. Langs de westkant van de Bakenhofweg zijn in 2009 bomen aangeplant om de groene begeleiding van de weg te versterken.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
In het tot inwerkingtreding van dit plan geldend bestemmingsplan hebben deze gronden de bestemming 'Groen en water'. In het voorliggende bestemmingsplan zijn deze functies echter voorzien van een eigen bestemming. De mogelijkheden binnen de bestemmingen zijn inhoudelijk echter niet anders.
Binnen het plangebied ligt een huis van bewaring, dat vanwege de blauwe lijnen over het gebouw in de volksmond wel de 'blue band bajes' wordt genoemd. Binnen de bestemming zijn functies toegestaan die nauw samenhangen met de huisvesting van gedetineerden (administratieve ruimtes, kantines, recreatieve ruimtes). Aan de voorkant van de bebouwing is een parkeerterrein gelegen.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
In het bestemmingsplan 'Malburgse Sluis' was het huis van bewaring als 'maatschappelijke doeleinden - penitentiaire inrichting' bestemd. De bestemming met bijbehorende regels wordt niet veranderd.
De bestemming verkeer is opgedeeld in een tweetal 'sub-bestemmingen' te weten:
Hieronder wordt ingegaan op deze twee bestemmingen.
Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd. In het plangebied is deze bestemming gegeven aan de Bakenhofweg, een deel van de Malburgseveerweg en de Malburgse Sluis.
Verkeer - Wegverkeer
De bestemming "Verkeer - Wegverkeer" is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming. In dit bestemmingsplan is deze bestemming gegeven aan de Ir. Molsweg en een deel van de Malburgseveerweg.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De Malburgse Sluis is in het bestemmingsplan 'Malburgse Sluis' bestemd als 'bedrijfsdoeleinden'en valt binnen de onbebouwbare zone. Daarbinnen zijn verkeersdoeleinden toegestaan. Voor een gedeelte van de Bakenhofweg is de bestemming in genoemd bestemmingsplan 'woondoeleinden', eveneens in de onbebouwbare zone, waarin buurtwegen, woonstraten en andere voorzieningen ten behoeve van het verkeer zijn toegestaan.
De Ir. Molsweg en de Malburgseveerweg zijn in het vigerende bestemmingsplan bestemd als 'verkeersdoeleinden - wegverkeer'. Qua mogelijkheden wordt er in het bestemmingsplan 'Bakenhof' niets veranderd.
In het plangebied liggen hoofdwatergangen, ook wel A-watergangen genoemd. Vanwege het belang voor de waterhuishouding zijn deze in overleg met het Waterschap Rivierenland specifiek als Water bestemd.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
Op de gronden met deze bestemming lag in het voorgaande plan de bestemming 'Groen en water', waarin watergangen ook mogelijk waren.
De vijf woningen aan de Bakenhofweg die in het plangebied zijn gelegen, zijn bestemd als wonen (artikel 9) Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning, serviceflats, etc. Bijzondere woonvormen, zonder therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.
Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
In de bestemming "Wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.
Bebouwingsmogelijkheden/bouwaanduidingen
Door middel van bouwaanduidingen wordt aangegeven dat een bepaalde wijze van bouwen of een bepaalde verschijningsvorm gewenst of ongewenst wordt verklaard. Ook hier geldt dat de bouwaanduidingen alleen gelden voor de op de plankaart aangegeven plek.
De volgende bouwaanduiding wordt op de plankaart aangeduid:
Bijgebouwen
Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone. De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Voor een groot deel van de bouwzone geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat hier in afwijking van het bepaalde in artikel 15.1 hier buiten het bouwvlak mag worden gebouwd. Deze gronden met deze aanduiding zijn bedoeld voor garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De woningen zijn in in het vigerende bestemmingsplan eveneens bestemd voor woondoeleinden.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkelbestemmingen en daar iets over zeggen. In dit bestemmingsplan zijn vier dubbelbestemmingen opgenomen:Waarde - Archeologie (archeologisch waardevol gebied) (Artikel 10), Waarde - Archeologie (middelhoge verwachtingskans) ( Artikel 11), Waarde - Archeologie (lage verwachtingskans) (Artikel 12) en Waterstaat - Waterkering (Artikel 13).
waarde - archeologie (waardevol gebied, middelhoge verwachtingskans en lage verwachtingskans)
Als gevolg van de aanwezigheid van archeologische waarden dan wel een middelhoge of lage verwachtingskans daarop, is bijna het gehele plangebied voorzien van één van de drie dubbelbestemmingen die in de regels zijn opgenomen voor de waarde archeologie. Afhankelijk van de waarde is voor bepaalde werkzaamheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden benodigd.Voor een drietal vindplaatsen is de dubbelbestemming waardevol gebied opgenomen.
waterstaat - waterkering
Het binnentalud van de waterkering behoort tot het binnendijks gebied van de Rijn, dat mede is bedoeld voor waterberging en vergroting van de afvoercapaciteit bij hoog water. Daarom is voor dit meest noordelijk deel van het bestemmingsplangebied gekozen voor deze bestemming.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
In het bestemmingsplan 'Malburgse Sluis' was ten behoeve van de bescherming van de dijk een dubbelbestemming gelegd op en langs de dijk. Daarmee bleven de onderliggende bestemmingen gelden, zo lang geen schade aan de waterkerende functie werd toegebracht.
Ten behoeve van archeologische (verwachtings)waarden was eerder geen regeling opgenomen. Aangezien het bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, worden hierdoor geen problemen verwacht.