| Plan: | Bestemmingsplan Parken Sonsbeek, Zijpendaal en Gulden Bodem 2011 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.744-0301 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
Parkeernormen
Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening kunnen parkeernormen niet meer worden opgenomen in de bouwverordening. Dit betekent dat de gemeente bij nieuwbouwplannen niet meer een aantal parkeerplaatsen kan eisen. Indien bij de bouw van nieuwe woningen, kantoren of andere functies onvoldoende parkeerplaatsen worden aangelegd, kan dit negatieve gevolgen hebben voor de omgeving. Om bij nieuw- en verbouw toch de mogelijkheid te hebben de aanvrager te verplichten een minimaal aantal parkeerplaatsen aan te laten leggen, kan hiervoor een parkeernorm worden opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan is gekozen om voor de bestemmingen Horeca, Maatschappelijk en Wonen een verwijzing op te nemen naar de parkeernormen die opgenomen zijn in bijlage 2 van de regels. De parkeernormen die zijn opgenomen in deze bijlage komen voort uit de CROW-publicatie 182: Parkeercijfers - basis voor parkeernormeringen. In de parkeernorm is voor de verschillende functies aangegeven hoeveel parkeerplaatsen er moeten worden aangelegd op eigen terrein en hoeveel plaatsen er bereikbaar moeten zijn voor de bezoekers. Per functie wordt verwezen naar de bestemmingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.
Bij de bestemming/functie wonen wordt voor een rijwoning een andere norm voorgeschreven als voor een halfvrijstaande of vrijstaande woning. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen verschillende woningtypes zoals studentenhuizen, kamer bewoning en aanleunwoningen/serviceflats terwijl bewoners van deze woningtypes normaal wel minder auto's bezitten. Daarvoor is binnen de bestemmingen een afwijking opgenomen waarmee een lagere parkeernorm kan worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat deze lagere norm niet leidt tot een toename van de parkeerdruk in de omgeving.
In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Per bestemming wordt ingegaan op:
Enkele merendeels in het noorden van het plangebied gelegen beeldbepalende (open) gebieden krijgen een agrarische bestemming. Binnen deze bestemming zijn agrarische productiebedrijven toegestaan waarbij onderscheid gemaakt wordt tussen grondgebonden bedrijven (afhankelijk van de grond als productiemiddel zoals volle-grondkwekerijen, e.d.) en niet grondgebonden bedrijven (kwekerijen met kassen, varkensbedrijven e.d.). Deze laatste zijn niet toegestaan. Op deze gronden mag niet worden gebouwd. De aanleg van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer is toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer zijn niet toegestaan.
Functieaanduiding.
De functieaanduiding "landschapswaarden" (lw) die aan alle gebieden met de agrarische bestemming is gegeven zorgt ervoor dat de bestaande kwaliteiten van het gebied beschermd worden. Naar aanleiding van deze functieaanduiding is namelijk in artikel 3.4 van de regels het vereiste van een omgevingsvergunning opgenomen om bepaalde werken te mogen uitvoeren.
Vergelijking vigerend bestemmingsplan
De gebieden met de bestemming agrarisch is in het vigerende bestemmingsplan eveneens bestemd als agrarisch met een dubbelbestemming landschappelijke waarde. Gelet op de nieuwe methodiek van bestemmen is de dubbelbestemming landschappelijke waarde niet gehandhaafd. Daarvoor is de functieaanduiding "landschapswaarden" in de plaats gekomen.
De bestemming "bos" kenmerkt zich door de aandacht voor behoud en herstel van cultuurhistorische en ecologische waarden. Voor deze bestemming is een uitgebreide omgevingsvergunningsregeling opgenomen om de waarden in het gebied optimaal te kunnen beschermen.
Een gebouwtje ten zuiden van de Schelmseweg en ten westen van de Wolflaan is met een aanduiding "verenigingsleven"(vl) op de plankaart tevens bestemd voor scouting.
Een standplaats aan de Apeldoornseweg is met een aanduiding horeca=A op de plankaart tevens bestemd voor een horecabedrijf uitsluitend in de categorie a.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De gebieden met de bestemming "bos" is in het vigerende bestemmingsplan eveneens bestemd als bos. De standplaats aan de Apeldoornseweg is in het vigerende bestemmingdsplan ook bestemd als bos. Deze bestemming wordt dus hiermee gewijzigd.
Naast de gebieden die bestemd zijn als "bos" is in het plangebied ook veel groen aanwezig dat in dit bestemmingsplan is bestemd als 'groen-park' (artikel 5).
In het Groenplan is een onderscheid gemaakt tussen structureel groen en snippergroen.
De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als "groen".
In dit bestemmingsplan komt alleen de bestemming "groen-park" voor. Deze besteming geldt voor de
grotere groengebieden die een landschappelijke, ecologische of recreatieve functie hebben. Dit is een zwaardere bestemming dan groen omdat hier een omgevingsvergunningstelsel aan is gekoppeld. Dat betekent dat binnen de bestemming een vergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen.
Binnen de bestemming 'groen-park' is in principe geen bebouwing toegestaan tenzij deze bebouwing mogelijk wordt gemaakt door een functieaanduiding op de plankaart en mits daarbij aangetoond kan worden dat de bebouwing geen afbreuk doet aan het park.
Functieaanduidingen.
- Het ondergrondse deel van het Nederlands Watermuseum is in de bestemming "groen-park" opgenomen met een functieaanduiding "maatschappelijk"(m). Het bovengrondse deel is bestemd als "maatschappelijk". De bestemming "groen-park" houdt voor het ondergrondse deel van het museum in dat het omgevingsvergunningstelsel van toepassing is om aantasting van dit gebied zoveel mogelijk tegen te gaan. In de regels zijn in verband met het ondergrondse gebouw enkele specifieke bepalingen opgenomen. Zo mogen binnen de bestemming trappenhuizen, lichtkoepels en luchtinlaten voor het ondergrondse gebouw worden gerealiseerd en is er een regeling voor de benodigde parkeervoorzieningen opgenomen.
- Ten noorden van de ingang van het park aan de Tellegenlaan is een functieaanduiding "specifieke vorm van groen-1 (sg-1) opgenomen om ter plaatse een hertenkamp mogelijk te maken.
- Nabij de steile tuin is een functieaanduiding "specifieke vorm van groen-2 (sg-2) opgenomen om via een omgevingsvergunning ter plaatse de bouw van een kiosk mogelijk te maken. Voor het verlenen van deze vergunning is aan deze bebouwing een aantal eisen gesteld. Zie artikel 5.3 van de regels.
Er geldt een maximumbouwhoogte van 3,5 meter en een maximum vloeroppervlak van 25m2.
- Op enkele plaatsen binnen de bestemming "groen-park" is met een functieaanduiding parkeren mogelijk gemaakt. Voor het overige is parkeren binnen deze bestemming niet toegestaan.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De gebieden met de bestemming "groen-park" is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als Park.
Over de volle lengte langs de Sonsbeekweg wordt een smalle strook van 1 meter breed aan deze bestemming onttrokken ten gunste van een verkeersbestemming in verband met de herinrichting van de Sonsbeekweg.
Voor de gronden van het Nederlands Watermuseum geldt nu nog de samengestelde bestemming "maatschappelijke doeleinden/park". Inhoudelijk is geen sprake van een wijziging van de bestemmingen.
De bestemming "horeca" voorziet in het gebruik voor horecadoeleinden in de categorieën A en B. De panden Parkweg 2, Zijpendaalseweg 30 en Tellegenlaan 4 (gebouw ten noorden van De Witte Villa) hebben deze bestemming gekregen.
Voor zover daartoe als zodanig op de plankaart aangegeven is bij de bestemming "maatschappelijk" horeca in de categorieën B en C toegestaan dit in verband met de horeca in de Witte Villa.
Voor de omschrijving van de verschillende horecavormen wordt verwezen naar de begripsomschrijvingen in artikel 1.1. van de regels.
Buiten het bouwvlak is in de bestemming 'horeca" in principe geen bebouwing toegestaan.
Er is wel een ontheffing mogelijk indien kan worden aangetoond dat de bebouwing geen afbreuk doet aan het park. Het gaat dan om kleine bouwsels ten behoeve van afvalberging. Voor deze bebouwing geldt een maximumbouwhoogte van 2,5 meter en een maximum vloeroppervlak van 10 m2.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De gebieden met de bestemming "horeca" is in het vigerende bestemmingsplan eveneens bestemd als horeca. Deze bestemming wordt dus niet veranderd.
De bestemming "maatschappelijk" is bedoeld voor functies ten behoeve van onderwijs, welzijn, zorginstellingen, cultuur, religie, openbare dienstverlening en therapeutische functies. Voorbeelden hiervan zijn scholen, ziekenhuizen en kerken. Dienstwoningen, die horen bij de bestemming, zijn toegestaan. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte horeca (museumrestaurant, kantine) is eveneens toegestaan. Parkeergelegenheid moet zoveel mogelijk binnen deze bestemming worden gerealiseerd.
Buiten het bouwvlak is in de bestemming 'maatschappelijk" in principe geen bebouwing toegestaan.
Er is wel een ontheffing mogelijk indien kan worden aangetoond dat de bebouwing geen afbreuk doet aan het park. Het gaat dan om kleine bouwsels ten behoeve van afvalberging. Voor deze bebouwing geldt een maximumbouwhoogte van 2,5 meter en een maximum vloeroppervlak van 10 m2.
Functieaanduiding.
De Witte Villa is met een functieaanduiding op de plankaart tevens bestemd voor horecadoeleinden B en horecadoeleinden C.
Voor het ondergrondse deel van het Nederlands Watermuseum is ook een functieaanduiding (maatschappelijk) opgenomen maar dit is een functieaanduiding binnen de bestemming "groen-park". (zie de functieaanduidingen binnen deze bestemming).
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De gebieden met de bestemming "maatschappelijk" zijn in het vigerende bestemmingsplan eveneens bestemd als Maatschappelijke doeleinden. Zoals aangegeven geldt voor de gronden van het Nederlands Watermuseum nu nog de samengestelde bestemming "maatschappelijke doeleinden/park". Ook hier geldt dat inhoudelijk geen sprake is van een wijziging van deze bestemming.
De bestemming "recreatie" voorziet in groenvoorzieningen.
De functieaanduiding Volkstuinen die aan deze bestemming is gegeven voorziet in de op het grondgebied aanwezige volkstuinen. Op deze gronden mag, behoudens vrijstelling voor ondergeschikte bouwwerken ten dienste van deze bestemming, niet worden gebouwd.
Functieaanduiding
De functieaanduiding Landschapswaarden die aan deze bestemming is gegeven zorgt ervoor dat de bestaande kwaliteiten van het gebied beschermd worden. Naar aanleiding van deze functieaanduiding is namelijk in artikel 8.5 van de regels het vereiste van een omgevingsvergunning opgenomen om bepaalde werken te mogen uitvoeren.
Gebiedsaanduiding
In artikel 8.4 van de regels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming, bij daadwerkelijk beëindiging van het gebruik van de gronden als volkstuin, te wijzigen in “groen-park”.
Op de plankaart is deze wijzigingsbevoegdheid met een gebiedsaanduiding aangegeven.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
De gebieden met de bestemming recreatie zijn in het vigerende bestemmingsplan bestemd als "Recreatieve doeleinden-volkstuin" met een dubbelbestemming landschappelijke waarde. Gelet op de nieuwe methodiek van bestemmen is de dubbelbestemming landschappelijke waarde niet gehandhaafd. Daarvoor is de functieaanduiding Landschapswaarden in de plaats gekomen.
De bestemming "verkeer" wordt vaak opgedeeld in een twee sub-bestemmingen te weten: "verkeer-verblijfsgebied" en "verkeer-wegverkeer". In het bestemmingsplan komt alleen de bestemming "verkeer–wegverkeer" voor. Deze bestemming is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Meestal zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
De gebieden met de bestemming "verkeer-wegverkeer" zijn in het vigerende bestemmingsplan eveneens bestemd als "verkeersdoeleinden-wegverkeer". Deze bestemming wordt niet veranderd.
Functie
Alle woningen in het plangebied zijn bestemd als "wonen". Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen passen ook binnen deze bestemming.
Binnen de bestemming "wonen" zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
In de bestemming "wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming "wonen" zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Voor een deel van de onbebouwbare zone (bij het pand Zijpendaalseweg 40/Parkweg 1, 1A) geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat hier in afwijking van het bepaalde in artikel 15.1 hier buiten het bouwvlak mag worden gebouwd. De gronden met deze aanduiding zijn bedoeld voor garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is aangegeven op de plankaart inclusief kap (resp. 3 en 7 meter).
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is een onderscheid gemaakt tussen bouwzone, bebouwbare zone en onbebouwbare zone. Dit onderscheid is in het nieuwe plan gewijzigd. Voor de bebouwbare zone is de bouwaanduiding bijgebouwen in de plaats gekomen. Inhoudelijk hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden. De bestemming wordt dus niet veranderd.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkel bestemmingen en daar iets over zeggen. In dit bestemmingsplan zijn drie dubbelbestemmingen opgenomen: "leiding - gas", "waarde - archeologie" en "waterstaat - waterlopen". Hieronder worden deze drie bestemmingen kort toegelicht:
Leiding - Gas
Deze dubbelbestemming is opgenomen voor een in het noorden van het plangebied liggende aardgasleiding. De onderliggende gronden - en dat geldt voor 4 meter ter weerszijden van de as van deze leiding - zijn, naast de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het transport van gas door deze aardgasleiding.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
De dubbelbestemming is ook in het vigerende bestemmingsplan voor deze aardgasleiding opgenomen. Er is er geen sprake van een wijziging van deze bestemming.
Als gevolg van de aanwezigheid van archeologische waarden dan wel een hoge verwachtingskans daarop, is het gehele plangebied voorzien van een dubbelbestemming voor de waarde archeologie. Aan deze waarde is een kaartje als bijlage bij de regels gekoppeld, waar de te onderscheiden waardes zijn aangegeven. Afhankelijk van de waarde is voor bepaalde werkzaamheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden benodigd.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.
Waterstaat - Waterlopen
Ter bescherming van de ondergrondse watertoevoer voor de Sint Jansbeek is deze dubbelbestemming opgenomen. Voor werkzaamheden die dieper dan 2,5 meter de grond in gaan, is een omgevingsvergunning benodigd. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden kan alleen verleend worden indien door middel van een geohydrologisch onderzoek is aangetoond dat geen leemlagen worden beschadigd.
Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
In de geldende bestemmingsplannen is geen bescherming voor de hierboven genoemde aanwezige waarden geregeld. Het besef van de noodzaak van de bescherming van deze waarden is de laatste jaren echter in die mate toegenomen, dat een regeling op dit moment als niet meer dan logisch wordt beschouwd