| Plan: | Bestemmingsplan Spijkerbroek |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.743-0301 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
Algemeen:
Parkeernormen: Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening kunnen parkeernormen niet meer worden opgenomen in de bouwverordening. Dit betekent dat de gemeente bij nieuwbouwplannen niet meer een aantal parkeerplaatsen kan eisen. Indien bij de bouw van nieuwe woningen, kantoren of andere functies onvoldoende parkeerplaatsen worden aangelegd, kan dit negatieve gevolgen hebben voor de omgeving. Om bij nieuw- en verbouw toch de mogelijkheid te hebben de aanvrager te verplichten een minimaal aantal parkeerplaatsen aan te laten leggen, kan hiervoor een parkeernorm worden opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan is gekozen om voor de bestemmingen 'Bedrijf', 'Kantoren', 'Sport' en 'Wonen' een verwijzing op te nemen naar de parkeernormen die opgenomen zijn in bijlage 2.
De parkeernormen die zijn opgenomen in de bijlage komen voort uit de CROW-publicatie 182: Parkeercijfers - basis voor parkeernormeringen. In de parkeernorm is voor de verschillende functies aangegeven hoeveel parkeerplaatsen er moeten worden aangelegd op eigen terrein en hoeveel plaatsen er bereikbaar moeten zijn voor de bezoekers. Per functie wordt verwezen naar de bestemmingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Er kan worden gekozen om bepaalde bestemmingen in één subparagraaf te behandelen zoals Bedrijf en Bedrijf - Nutsvoorziening, Groen en Groen - Park en de Verkeerbestemmingen.
Per bestemming wordt ingegaan op:
Deze bestemming (artikel 3) is bedoeld voor nutsbedrijven of soortgelijke instellingen. Dit zijn bedrijven, gericht op de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, de verzorging van telecommunicatie of de afvoer en verwerking van afvalstoffen.
Er is gekozen om deze voorzieningen/bedrijven specifiek als nutsvoorziening te bestemmen. Een algemene bedrijfsbestemming maakt naast nutsvoorzieningen op deze locatie ook andere bestemmingen mogelijk zoals een autobedrijf en dat is hier niet wenselijk.
Naast de nutsvoorzieningen/-bedrijven die expliciet zijn bestemd, zijn er nutsvoorzieningen van geringe omvang zoals transformatorstations en schakelhuisjes, die niet apart bestemd zijn. Voor dergelijke voorzieningen kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de bestemmingsregel tot maximaal 75m3 binnen elke bestemming.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De nutsvoorziening aan de Hertogstraat is in het vigerende bestemmingsplan eveneens bestemd als nutsvoorziening. Deze bestemming wordt dus niet veranderd.
Dit is een verzamelbestemming met een combinatie van de bestemmingen cultuur en ontspanning, recreatie en maatschappelijk. De functies, die binnen deze bestemmingen zijn toegestaan, zijn onderling uitwisselbaar. Dit zorgt voor flexibiliteit bij de invulling van het terrein waaraan deze bestemming is gegeven. De bouwspeelplaats Thialf, de uitbreiding hiervan en de omliggende bebouwing hebben deze bestemming (artikel 4) gekregen.
De volgende functies zijn binnen deze bestemming toegestaan: creativiteitscentrum, evenemententerrein, kinderboerderij, speeltuin, gezondheidszorg, jeugdopvang, onderwijs, welzijnsinstelling, zorgboerderij, dagrecreatie, verblijfsrecreatie, volkstuin.
Bebouwing is alleen toegestaan waar dit op de plankaart is aangegeven danwel met een afwijking van B&W.
In het plangebied ligt een hoofdwatergang. Er bestaan plannen om de ligging hiervan te wijzigen. Wanneer de ligging definitief en bijtijds bekend wordt kan vanwege zijn belang voor de waterhuishouding in overleg met het Waterschap er voor gekozen worden om de watergang specifiek als Water te bestemmen. Realisering van de watergangen e.d. blijft echter ook zonder deze wijziging binnen de bestemming Gemengd mogelijk. In de bestemmingsomschrijving is namelijk met de aanwezigheid van de watergang rekening gehouden.
.
Functieaanduidingen
Door middel van functieaanduidingen worden enkele functies binnen de bestemming "Gemengd" tevens als zodanig bestemd. De aanduidingen gelden alleen voor de op de plankaart aangegeven plek.
De volgende functies worden op de plankaart aangeduid:
Horeca - B
Deze functieaanduiding houdt in dat horecabedrijven kunnen worden gevestigd die gericht zijn op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken, zoals restaurants, bistro's, grillrooms en daarmee vergelijkbare horeca-bedrijven. De aanduiding is gegeven aan het beheerdergebouw grenspost Thialf.
Ontsluiting
Deze functieaanduiding houdt in dat een terrein kan worden ontsloten door wegverkeer. De aanduiding is gegeven ten gunste van de ontsluiting van het Thialfterrein. Ook is de aanduiding ten gunste van de ontsluiting van de parkeergarage die is toegestaan op de plaats van de te bouwen panden aan de C.A. Thiemestraat). Deze parkeergarage is ook als zodanig op de plankaart aangeduid.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De bouwspeelplaats Thialf is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als maatschappelijke doeleinden. Deze bestemming wordt dus veranderd/verruimd. De functie van bouwspeelplaats die binnen de bestemming recreatieve doeleinden is toegestaan, wordt in ieder geval ook in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.
In het plangebied is een strook groen langs de Thorbeckestraat bestemd als 'Groen' (artikel 5).
In het Groenplan (zie paragraaf Groen en ecologie) is voor de groenvoorzieningen een onderscheid gemaakt tussen structureel groen en snippergroen. De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als "Groen". Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn de belangrijkste waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren is niet toegestaan. Bij snippergroen wordt afhankelijk van de locatie gekozen voor de groenbestemming of de bestemming Verkeer-verblijfsgebied. Dit hangt af van de grootte van de groenzone en de ligging.
Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De grond is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als woondoeleinden - onbebouwd. Deze bestemming wordt hiermee veranderd.
Grotere groengebieden die een landschappelijke, ecologische of recreatieve functie hebben, zijn bestemd als 'Groen-park'. Dit is een zwaardere bestemming dan groen omdat hier een omgevingsvergunningstelsel aan is gekoppeld. Dat betekent dat binnen de bestemming een vergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen.
Binnen de bestemming 'Groen-Park' is alleen bebouwing toegestaan indien deze geen afbreuk doet aan het park. Het gaat dan om bebouwing die past binnen de bestemming zoals speeltoestellen waarbij een maximumbouwhoogte geldt van 4 meter. Ook de bouw van maximaal één uitkijktoren met een maximumbouwhoogte van 7 meter is toegestaan.
De hoofdwatergang die voorkomt binnen de bestemming Gemengd komt ook binnen de bestemming Groen-park voor. Zoals aangegeven bestaan plannen om de ligging hiervan te wijzigen. Ook hier geldt dat wanneer de nieuwe ligging definitief bekend wordt vanwege zijn belang voor de waterhuishouding er voor gekozen kan worden om de watergang specifiek als water te bestemmen. Ook hier in de bestemmingsomschrijving met de aanwezigheid van de watergang rekening gehouden.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De grond is in het vigerende bestemmingsplan voor het overgrote deel bestemd als maatschappelijke doeleinden. Een strook langs het talud is bestemd als groen. Deze bestemmingen worden hiermee veranderd.
De bestemming 'Maatschappelijk' (artikel 7) is bedoeld voor functies ten behoeve van onderwijs, welzijn, zorginstellingen, cultuur, religie, openbare dienstverlening en therapeutische functies. Voorbeelden hiervan zijn scholen, ziekenhuizen en kerken. Dienstwoningen die horen bij de bestemming, zoals bijvoorbeeld een conciërgewoning of pastorie, zijn indien noodzakelijk toegestaan. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte horeca (kantine) is eveneens toegestaan.
Binnen het plangebied zijn verschillende scholen en andere maatschappelijke functies die als zodanig zijn bestemd.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De grond is in het vigerende bestemmingsplan eveneens bestemd als maatschappelijke doeleinden. Deze bestemming wordt dus niet veranderd.
Het sportveld dat is gelegen tussen de scholen is bestemd als 'recreatie' (artikel 8). Op het terrein mag niet worden gebouwd. Voor lichtmasten geldt een uitzondering. Er zijn wel nadere bepalingen opgenomen omtrent de hoogte en eisen waaraan lichtmasten moeten voldoen om mogelijke overlast voor aan- en omwonenden te voorkomen. Deze nadere eisen zijn gebaseerd op vastgestelde beleidsregels.
Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
Het sportveld is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als maatschappelijke doeleinden. De bestemming wordt hiermee veranderd. De functie die binnen de bestemming maatschappelijke doeleinden is toegestaan, wordt in ieder geval ook in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.
De bestemming tuin is bedoeld voor de voortuin langs de karakteristieke straten en die evenals de groenstroken bepalend zijn voor het groene karakter van de wijk. In dit plangebied betreft dit een strook tuin langs de Thorbeckestraat dat de zuidelijke grens van het plangebied vormt en een strook tuin aan beide zijden van de C.A. Thiemestraat. Ook een deel van de gronden rondom de nieuwbouw van de woningen aan deze straat (tot aan de laag, gemeten vanaf peil tot een hoogte van maximaal 2 meter) hebben een tuinbesteming. Hiermee wordt benadrukt dat de collectieve tuin rondom deze woningen open en groen moet blijven.
In het belang om de openheid op die plaats te handhaven is ook een driehoekig terreintje aan de Hertogstraat nabij de Steenstraat bestemd als tuin.
Parkeren binnen deze bestemming is niet toegestaan. Er zijn echter situaties waar sprake is van verleende inritvergunningen waardoor tuinen toch als parkeerplaats worden gebruikt. Dit gebruik zal mede vanwege de aanwijzing tot Rijks beschermd stadsgezicht niet positief worden bestemd maar zal op basis van het overgangsrecht kunnen voortbestaan. Het streven is er echter op gericht om, wanneer de mogelijkheid zich daartoe voordoet, dit gebruik beëindigd te krijgen en zodoende de oorspronkelijke situatie te herstellen.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
De betreffende gronden zijn deels in het vigerende bestemmingsplan ook al als tuin bestemd. Aan de C.A. Thiemestraat zijn de gronden bestemd als woondoeleinden en woondoeleinden-onbebouwbare zone. De besteming wordt dus veranderd.
De bestemming verkeer is opgedeeld in twee 'sub-bestemmingen' te weten:
Hieronder wordt ingegaan op deze twee sub-bestemmingen
Verkeer-Railverkeer
De bestemming "Verkeer–Railverkeer" is gegeven aan spoorwegen voor personen en goederenvervoer met bijbehorende paden en groenaanleg. Het bouwen van in de bestemming passende bebouwing zoals geluidwerende voorzieningen is mogelijk binnen deze bestemming tot een maximumbouwhoogte van 3 meter (gemeten vanaf bovenkant van het spoor).
Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
In dit bestemmingsplan geldt deze bestemming voor de spoorlijn Arnhem-Zutphen-Zevenaar. In het geldende bestemmingsplan zijn de gronden ook als zodanig bestemd. De bestemming wordt dus niet veranderd.
Verkeer-Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
Vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
In het geldende bestemmingsplan zijn de gronden ook al als zodanig bestemd. De bestemming wordt dus niet veranderd.
Functie
Alle woningen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen' (artikel 12). Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen), serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, zonder therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.
Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Verder zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
Tot slot is, om de mogelijkheden voor bedrijfsvestiging verder te verruimen, in de regels bij dit plan de vereiste koppeling tussen de eigenaar van de woning en de beoefenaar van de beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten losgelaten.
Functieaanduidingen
Door middel van functieaanduidingen worden enkele functies binnen de bestemming "Wonen" tevens als zodanig bestemd. De aanduidingen gelden alleen voor de op de plankaart aangegeven plek. Bij de functie "parkeerterrein" geldt dat deze functie uitsluitend als zodanig is bestemd.
De volgende functies worden op de plankaart aangeduid:
detailhandel
Deze functieaanduiding is bedoeld om binnen de bestemming "Wonen" tevens bedrijven toe te staan die zijn gericht op het verkopen van goederen aan particuliere consumenten. Groothandel is dus niet toegestaan. Een deel van de bebouwing mag worden gebruikt voor de opslag van goederen (magazijn) mits die opslag deel uitmaakt van de detailhandelsfunctie. Aan de detailhandelsfunctie ondergeschikte horeca is toegestaan (bijvoorbeeld een kantine, een koffiehoekje in een winkel of een restaurant in een warenhuis). De aanduiding is gegeven aan een hoekpand Emmastraat 37/Spijkerstraat 253. In de pand was recent een levensmiddelenzaak gevestigd. Het staat momenteel leeg maar de plannen bestaan dat in het pand een winkelfunctie terugkeert.
horeca - B
Deze functieaanduiding houdt in dat bedrijven kunnen worden gevestigd die gericht zijn op het verstrekken van maaltijden voor consumptie terplaatse met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken, zoals restaurants, bistro's, grillrooms en daarmee vergelijkbare horeca-bedrijven. De aanduiding is gegeven aan het pand Spijkerstraat 333/335 en betreft uitsluitend de begane-grondlaag en het souterrain.
maatschappelijk
Deze functieaanduiding is bedoeld om binnen de bestemming "Wonen" tevens de functies die passen binnen onderwijs en welzijn (zie omschrijving onder punt 6.3.7), zoals kinderdagopvang en buitenschoolse opvang, toe te staan. De aanduiding is gegeven aan de te bouwen panden aan de C.A. Thiemestraat en betreft uitsluitend de laag, gemeten vanaf peil tot een hoogte van maximaal 2 meter.
parkeerterrein
Deze functieaanduiding is bedoeld om parkeren toe te staan op de plaats die als zodanig op de plankaart is aangeduid. Het terrein mag uitsluitend voor deze functie worden gebruikt. De aanduiding is gegeven aan het terrein ten noorden van de Spijkerstraat. Naast het gebruik uitsluitend als zodanig geldt verder de eis dat het aantal parkeerplaatsen op dit terrein minimaal 33 moet bedragen.
parkeergarage
Deze functieaanduiding is gegeven aan de te bouwen panden aan de C.A. Thiemestraat en aan een deel van het te realiseren bouwblok aan de Dullertstraat. In de regels is opgenomen dat het moet gaan om een ondergrondse garage voor minimaal 1 parkeerplaats per bovengelegen woning.
specifieke vorm van wonen-1
Deze functieaanduiding houdt in dat galeries, ateliers en daarmee vergelijkbare creatieve en culturele functies worden toegestaan. Deze functies zijn alleen op de begane grond gelegen bouwlagen toegestaan. De aanduiding is gegeven aan de woningen Spijkerstraat nrs. 295 tot en met 331 (alleen begane grondlaag) en aan de panden aan de kop van de Spijkerstraat.
uitvaartcentrum
De functieaanduiding "uitvaartcentrum" is gegeven aan een aanbouw bij het pand (aan de Thorbeckestraat). In deze aanbouw is een uitvaartcentrum gevestigd.
Bebouwingsmogelijkheden/bouwaanduidingen
Door middel van bouwaanduidingen wordt aangegeven dat een bepaalde wijze van bouwen of een bepaalde verschijningsvorm gewenst of ongewenst wordt verklaard. Ook hier geldt dat de bouwaanduidingen alleen gelden voor de op de plankaart aangegeven plek.
De volgende bouwaanduidingen worden op de plankaart aangeduid:
Onderdoorgang
Deze bouwaanduiding houdt in dat bebouwing kan worden gerealiseerd waarbij een onderdoorgang is toegestaan. Deze aanduiding is gegeven aan een deel van het terrein aan de Drie Koningendwarsstraat 81 - 83 op welke plek het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid van realisering van woningen.
Terwille van flexibiliteit is de begrenzing op plankaart ruim aangeduid. In de regels is echter vastgelegd dat de breedte van de onderdoorgang maximaal 3 meter mag bedragen.
Bijgebouwen
Deze bouwaanduiding houdt in dat bij woningen en met name in de onbebouwbare zone toch in beperkte mate enige bebouwing kan worden gerealiseerd.
Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone. De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Voor een groot deel van de onbebouwbare zone geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat hier in afwijking van het bepaalde in artikel 16.1 hier buiten het bouwvlak mag worden gebouwd. Deze gronden met deze aanduiding zijn bedoeld voor garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.
Wijzigingsbevoegdheid.
De hoekpanden langs de Hertogstraat en Emmastraat behouden voorlopig hun woonbestemming.
Maar de wens bestaat om winkels en andere kleinschalige afwijkende functies in de hoekpanden langs deze straten toe te laten. Om deze functies mogelijk te maken is in het plan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is met name het Spijkerdeel eveneens als wonen bestemd. Deze bestemming verandert dus niet. Wel vinden er aanpassingen plaats wat betreft bouwgrenzen en bouwhoogtes naar aanleiding van de bouwplannen aan de Driekoningendwarsstraat 81 - 83 en de Dullertstraat. Ook de opname van een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor de hoekpanden langs de Hertogstraat en Emmastraat (zie hierboven) is een aanpassing van de bestemming.
De gronden waarop een van de vier woonblokken aan de Thiemestraat (de meest zuidelijk gelegen) en de woningen aan de kop Spijkerstraat zullen worden gebouwd zijn in het vigerende bestemmingsplan bestemd als respectievelijk woondoeleinden-onbebouwd en recreatieve doeleinden. Hiermee worden deze bestemmingen aangepast c.q. gewijzigd.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkel bestemmingen en daar iets over zeggen. Dit bestemmingsplan zijn twee dubbelbestemmingen opgenomen:
Deze dubbelbestemming geldt voor de zone in het gebied waarvoor een hoge archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwregels en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een hoge archeologische verwachtingskans is op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone omgevingsvergunningen alleen mogen worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat omgevingsvergunningen worden afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.
Waarde - Cultuurhistorie
Deze dubbelbestemming geldt voor de aangewezen Rijksbeschermde stadsgezichten voor het gebied. Voorts bevat dit artikel een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwregels en nadere eisen. Van groot belang bij deze (dubbel)bestemming is de cultuurhistorische waardenkaart, die onderdeel uitmaakt van de regels. Op deze kaart is aangegeven welke waarden beschermenswaardig zijn. Aanvragen om omgevingsvergunning binnen het plangebied moeten zorgvuldig worden getoetst aan deze kaart.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming ook opgenomen en worden de archeologische waarden op dezelfde wijze beschermd.