Bestemmingsplan Spijkerbroek

3.3 Woonbeleid

Woonvisie 2015

In de Woonvisie Gemeente Arnhem 2015 (vastgesteld in 2004) is de basis gelegd voor het gemeentelijk te voeren woonbeleid. De Provinciale kaders en ambities voor een kwalitatief woonprogramma maken deel uit van de Regionale Woonvisie van het KAN, deze zijn kaderscheppend geweest bij het opstellen van de Arnhemse Woonvisie. In de Arnhemse woonvisie staat het motto 'Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans' centraal. Dit betekent dat Arnhem inzet op versnelling van de woningbouwproductie, het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van de woonconsument, het bevorderen van de doorstroming en het doorbreken en verbeteren van de eenzijdige grote goedkope woningvoorraad door datgene te bouwen waar vraag en een tekort aan is. Het algemene streven is om te komen tot gevarieerde wijken met homogene buurten.

Inmiddels zijn de volgende uitwerkingen en actualisaties van de Woonvisie 2015 opgesteld die naar verwacht door de raad in april/mei 2010 zullen worden vastgesteld.

- De Woonagenda 2010-2015: het vastleggen van de streefbeelden voor wonen in Arnhem en welke acties in de periode 2010-2015 kunnen worden uitgevoerd om nog niet of onvoldoende gerealiseerde streefbeelden te kunnen invullen.

- De Gebiedsgerichte Uitwerkingen van de Woonvisie (GGU): een instrument om op wijkniveau de woonvisie uit te werken en te sturen op o.a. de samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad. Zo is voor het Spijkerkwartier een uitwerking gemaakt, samengevat in een tweetal A4-tjes. Deze wordt nog apart vastgesteld.

- Het Woningbouw Kompas: instrument voor monitoring en sturing op de woningvoorraad.

Hieronder volgen de streefbeelden volgens de Woonagenda 2010-2015.

1. De stad: Van kwantiteit naar kwaliteit

De kwaliteit van het wonen staat meer dan ooit centraal. Het credo bouwen, bouwen, bouwen heeft geleid tot een voldoende voorraad plancapaciteit voor woningbouw van de gewenste kwaliteit. Overeenkomstig de doelstellingen van de Woonvisie 2015 heeft Arnhem voldoende variatie in woonmilieus, maakt goed gebruik van haar 'stadsDNA" (groen, glooiend, water en vergezichten) bij toevoeging van nieuwe woningen. Zeggenschap van de woonconsument op de woning is in elk nieuwbouwproject gewaarborgd. Het wonen in de stad is aantrekkelijk. Dit stimuleert ondernemers en werknemers om zich in de stad te vestigen (werken volgt wonen). Nieuwe woningen en zo veel mogelijk bestaande woningen en de woonomgeving voldoen aan de gewenste kwaliteitseisen, zoals duurzaamheid, toegankelijkheid, flexibiliteit, levensloopbestendigheid, woontechnische kwaliteit, zeggenschap bewoners en typologie.

De duurzaamheid van de woningen en van de woonomgeving neemt een bijzondere plaats in. Die onderstreept zowel de economische ambities van Arnhem als centrum van kennis en bedrijvigheid voor toegepaste energie- en milieutechnologie, als de milieuambities van de stad: met een innovatieve energiehuishouding die niet alleen zuinig, maar ook schoon is en zoveel mogelijk onafhankelijk van fossiele bronnen.

De doelstellingen uit het tussen Rijk en Aedes gesloten convenant Energiebesparing Corporatiesector worden in Arnhem gehaald. Particulier opdrachtgeverschap is gemeengoed geworden bij de ontwikkeling van projecten en bereikbaar voor elke portemonnee. De gemeente is op een transparante en laagdrempelige wijze regisseur van de fysieke transformatie van de stad en van het woningaanbod in de wijken. De wijken zijn zoals de Woonvisie aangeeft heterogeen, met homogene buurten waardoor het maken van een wooncarrière in de wijk tot de mogelijkheden behoort voor wie dat wil. Arnhem is een aantrekkelijke woonstad voor alle inkomensgroepen. Er is voldoende plancapaciteit met een op de behoefte afgestemd woningprogramma.

2. De bewoners staan centraal

- Streefbeeld midden en hogere inkomens.

Er is balans in de Arnhemse woningvoorraad. Er zijn voldoende aantrekkelijke woningen voor zowel lage als voor midden- en hogere inkomens. Zowel het woningaanbod als de inrichting van wijken is afgestemd op de woonwensen van specifieke woonmilieus. Wijken hebben hierdoor een eigen identiteit. Een goede differentiatie van inkomensgroepen heeft een positieve invloed op buurt en wijkniveau. Dure en middeldure woningen zijn daarom goed verdeeld over de stad. In de wijken waar eerder veel scheefheid was, is flink geïnvesteerd in maatregelen om de doorstroming te bevorderen. De bouw voor middengroepen uit de wijk maakt het aantrekkelijk voor mensen met hogere inkomens om een woning te kopen. Zo komen meer sociale huurwoningen beschikbaar voor de doelgroep. Middeninkomens worden actief gestimuleerd om een huis te kopen. Hiervoor worden instrumenten ingezet als koopgarant, te woon, de starterslening, etc. De balans op de woningmarkt vertaalt zich in een meer evenwichtige samenstelling van de Arnhemse bevolking en een verhoging van het gemiddelde inkomen van de Arnhemse huishoudens.

- Streefbeeld lage inkomens.

Arnhem heeft de basis op orde. Er zijn voldoende kwalitatief goede woningen beschikbaar en bereikbaar voor de zogenaamde doelgroep van beleid, de huishoudens met een kleine beurs. Deze groep is aangewezen op de inzet van de woningcorporaties als het gaat om het realiseren van hun woonbehoefte. Arnhem heeft altijd een relatief grote kernvoorraad betaalbare huurwoningen gehad, maar daarin woonden relatief veel mensen met een te grote beurs. Een belangrijk deel van de kernvoorraad was daardoor niet beschikbaar voor de doelgroep. Inmiddels is deze zogenaamde scheefheid teruggebracht tot naar het niveau van vergelijkbare grote steden. De doelgroep is heterogeen. De voorraad sociale huurwoningen is dan ook gedifferentieerd van samenstelling en wordt jaarlijks gemonitord. In totaal blijft een derde van de woningvoorraad sociaal. In de lijn van de Woonvisie is niet alleen de beschikbaarheid van de betaalbare huurwoningen verbeterd, ook zijn er voor lagere inkomens meer mogelijkheden om woningen te kopen door middel van huur/koopconstructies.

Betaalbare woningen zijn goed verdeeld over de stad. De woningen zijn duurzaam in gebruik en voldoen aan de kwaliteitseisen van de woonconsumenten. In plaats van het realiseren van 35% betaalbare woningen (huur en/of koop) in elk nieuwbouwproject wordt aan de hand van de Gebiedsgerichte Uitwerking van de Woonvisie bepaald welk type woningen op welke plek zijn gewenst. Jaarlijks wordt samen met de woningcorporaties gemonitord of de voorraad sociale huurwoningen nog (langjarig) op peil is.

- Streefbeeld bijzondere doelgroepen

Naast de huishoudens met een kleine beurs zijn er ook andere doelgroepen op de woningmarkt actief die steun van de gemeente en woningcorporaties krijgen om hun woning te kunnen vinden. Dan denken we aan ouderen met een zorgbehoefte, gehandicapten of gezinnen met een gehandicapt kind, mantelzorgers die de zorg voor hun familielid thuis op zich nemen, kwetsbare groepen in de maatschappelijke opvang, maar ook studenten en kunstenaars met een bijzondere huisvestingsbehoefte waarin wonen en werken gecombineerd wordt. Er is voldoende en goed verspreid aanbod aan woningen voor deze bijzondere doelgroepen. Het aanbod sluit aan bij de kwalitatieve huisvestingsbehoefte. Daarnaast wordt er vlot en adequaat ingespeeld op situaties waarin behoefte aan woningaanpassing is.

Het woonbeleid meer in het bijzonder voor het project Spijkerbroek.

De bouw van woningen in het project Spijkerbroek draagt bij aan de realisering van de streefbeelden voor wonen. De instrumenten GGU en WK worden gebruikt voor het bepalen van de gewenste ontwikkelingen binnen de wijken en op stadsniveau door sturing op sloop/nieuwbouw, huur/koop, grondgebonden/appartementen, verkoop/huurbeleid en gewenste waardenoriëntatie Mentality-milieus. Tweejaarlijks is er een actualisatie van deze instrumenten.

Het beleid ten aanzien van kamerverhuur staat het kamersgewijs verschaffen van woonverblijf aan maximaal vier personen per (zelfstandige) woning toe, zonder dat daarvoor een gebruiksvergunning nodig is. De intensiteit van de bewoning en de mate van overlast bij een dergelijk gebruik zijn immers vergelijkbaar met die van een huishouden bestaande uit vier personen. Voor vijf of meer verschillende personen, die niet tot één huishouden zijn terug te voeren, is wel een vergunning vereist.

Naast de kamerverhuur speelt in het Spijkerkwartier en dus ook voor Spijkerbroek (Spijkerdeel) de splitsingsproblematiek van woningen. Veel panden worden opgedeeld in meerdere zelfstandige wooneenheden. Het bestemmingsplan is echter niet het geëigende instrument om deze problematiek te regelen. Ook privaatrechtelijk, door b.v. een overeenkomst te sluiten, zijn er geen mogelijkheden iets te kunnen doen aan deze opsplitsing van woningen. Wel zijn in 2010 door het college van burgemeester en wethouders beleidsregels voor woningsplitsing vastgesteld die beogen deze problematiek te regelen.

De landelijke ontwikkelingen op de beleidsdriehoek wonen, welzijn en zorg zijn vertaald in de gemeentelijke kaderstellende nota's, o.a. de Arnhemse Woonvisie en Stad in Balans. Er ligt dan ook op het gebied van wonen, welzijn en zorg bij de gemeente een stevige opgave om de doelstellingen uit deze driehoek in fysieke en sociale zin te realiseren. Dit betekent dat er in woonwijken voor bijzondere doelgroepen en m.n. voor mensen in kwetsbare posities meer geschikt en passend kleinschaliger aanbod aan levensloopbestendige woningen, woonvormen of andere bijz. woonconcepten, gerealiseerd en gefaciliteerd moet worden, eventueel aangevuld met (thuis)zorg, begeleiding, ondersteuning, toezicht of andere vormen van dienstverlening en welzijnsvoorzieningen in de directe of nabije woonomgeving.

Beschermd stadsgezicht
Ook in gebieden die door hun karakteristieke bebouwing cq. leefomgeving zijn aangewezen als beschermde stads- of dorpsgezichten kunnen zich transformatiebehoeften voordoen met name als de kwaliteit en de gebruikswaarde van de gebouwen niet meer aansluit of niet meer doeltreffend voldoet aan de vraag en behoefte van de gebruikers. Vanuit monumentenzorg zal hier met respect voor het aanwezige historische erfgoed op geanticipeerd moeten worden met een integrale beleid- en belangenafweging. Op basis van het principe van “wikken en wegen”, zal dan een zorgvuldige keuze gemaakt moeten worden tussen het behoud en de instandhouding van de materie of het behoud van betekenis.