| Plan: | Bestemmingsplan Saksen Weimar |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.727-0501 |
Het voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan van 19 maart 2009 is nog niet definitief gemaakt op het moment dat dit bestemmingsplan in ontwerp ter inzage wordt gelegd. Het bestemmingsplan geeft op de plankaart en in de regels aan waar de grenzen van de planvorming liggen.
Het woningbouwproject Saksen Weimar gaat voorzien in de huisvesting van een brede afspiegeling van de Arnhemse bevolking. Een diversiteit aan huishoudensamenstellingen, leeftijdscategorieën en inkomensgroepen zullen hier een passende woning en woonomgeving kunnen vinden. De omvang van het project (maximaal 450 woningen) maakt het mogelijk om een aantrekkelijke mix in het woningbouwprogramma te realiseren. Dit betekent variatie in woningtypen en prijsklassen, en een woonomgeving die zowel geschikt is voor gezinnen met opgroeiende kinderen als ouderen (levensloopbestendig). Ingevolge het "Masterplan Wonen, Zorg en Welzijn Arnhem-Noord" wordt voor het plangebied voorshands rekening gehouden met de realisatie van een wijkservice-en ontmoetingspunt.
Voormalig kazerne complex
Van de voormalige kazerne wordt de monumentale bebouwing voor het grootste deel ingepast. Om historisch-functionele redenen behoren de open ruimten van de vroegere kazerne onlosmakelijk tot het monument. Het gaat hier om het exercitieterrein, het groene entreeterrein en enkele kleinschalige groenelementen binnen het complex; ze vormen een eenheid, die sfeer en karakter mede bepalen. Ook dient er zoveel mogelijk vrij zicht te blijven op de historische kazernebebouwing.
Als het poortgebouw zou moeten worden herbestemd tot wooneenheden, kan dat niet zonder de fysieke kenmerken van het gebouw drastisch te wijzigen. Het lijkt zich dan ook mede te lenen voor zorg- of ondersteunende functies. In de logiesgebouwen kunnen (atelier-)woningen gevestigd worden; grote aanpassingen zijn hiervoor niet nodig.
De meer noordelijk gelegen kazernegebouwen zijn uitstekend geschikt te maken voor een woon(-werk/atelier)-functie. Ook de kleinere behoren bij het monumentale ensemble; ze zijn te ontwikkelen als bergings- of stallingruimten.
Op het terrein bevinden zich nog diverse loodsen en het voormalige officiershotel, naast een aantal kleine sportgebouwtjes. Deze bebouwing heeft geen stedebouwkundige of landschappelijke waarde. Ook is de (her)bruikbaarheid gering en bovendien neemt deze veel plaats in die nodig is voor nieuwe woonfuncties. Daarom wordt uitgegaan van sloop van deze gebouwen (behalve de bunker).
Nieuwbouw voormalig kazerne complex
Om het exercitieterrein van een zuid- en westwand te voorzien komt er een langgerekt appartementengebouw langs de zuidelijke en een appartementengebouw langs de westelijke wand. De eerstgenoemde bestaan uit maximaal vijf bouwlagen. Omdat ze uit een langgerekte reeks appartementen bestaan, zorgen twee onderbrekingen voor doorzichten vanaf de Weg achter het Bos, zodat vanaf deze weg via deze doorgangen de oudbouw van de kazerne te ervaren blijft. De aansluiting van de nieuwbouw op het monumentale deel van de kazerne is een aandachtspunt.De appartementen hebben hun balkons aan de zuidzijde. Hoewel de monumentale eikenlaan langs de Weg achter het Bos weer ten zuiden daarvan gelegen is, mag een eventueel gebrek aan zon nooit een reden zijn om deze schitterende bomen aan te tasten. Aan de zijde van het exercitieterrein krijgen de gevels een meer strenge architectuur, in overeenstemming met de bouwstijl van de kazerne. Er komt een stallingsgarage onder deze bebouwing. Op de begane grond komt ruimte die door kleinschalige bedrijven, praktijkruimte e.d. ingevuld kan worden; als daaraan geen behoefte is, komt er wonen. Het appartementengebouw aan de westzijde ligt recht in de as van het kazernepoortgebouw, en vormt het “contrapunt” hiervan. Deze flat heeft uiteindelijk 7 lagen gekregen, met drie in plaats van vier appartementen per laag, om een zo slank mogelijke uitstraling te krijgen. Het gebouw krijgt geen kap; qua architectuur zal het afwijken van de oude kazernebebouwing en van de overige nieuwbouw, om de bijzondere positie van dit gebouw te benadrukken.
De "Bunker".
De bunker is in het plangebied een bijzonder relict uit vroeger tijd. Hij doet zich voor als een steilwandig bergje; deze bunker wordt in ieder geval behouden, maar er is nog geen functie voor bekend. Het streven is dit object een functie te geven, die recht doet aan de relictwaarde en de bijzondere plek, midden in het plangebied.
Nieuwbouw rest van het plangebied (de Groene Treden)
De woonclusters.
Deze bestaan uit woningen die gegroepeerd zijn langs woonstraten; zowel éénzijdig als tweezijdig. Omdat ze zoals de tanden van een kam in het (bos-)groen komen te liggen, grenzen deze woningen steeds met hun achterzijde hieraan. Er komen per cluster minimaal 2 smallere doorgangen, of één brede. Door de oost-west ligging van de clusters kunnen ze zo gunstig mogelijk georiënteerd worden ten opzichte van de zon. De afstand tussen de clusters moet zo groot mogelijk en zo breed mogelijk qua groen blijven; daarom ligt de maat tussen de clusters vast (zie hiervoor de bestemmingsplanregels). Als de architect met het ene cluster wil schuiven schuift het volgende cluster mee. De woonclusters moeten qua architectuur van elkaar verschillen. Het maximale aantal woningen per cluster ligt vast; minder bouwen mag altijd. De buitenruimte van de woningen, wordt mee-ontworpen; er komen dus geen aanleidingen om schuttingen e.d. te bouwen. Voor de (kleine) bergingen geldt hetzelfde.
De bouwhoogte varieert van 3-4 lagen. Per woning zal 1 parkeerplaats op eigen grond worden gerealiseerd, overig parkeren op maaiveld.
De appartementengebouwen.
Er zijn vier appartementengebouwen langs de Monnikensteeg. Deze zijn enerzijds zoveel mogelijk op de zonkant gericht en anderzijds op het uitzicht van Valkenhuizen; hetgeen aan hun vormgeving is af te lezen. Ze tellen van noord naar zuid resp. 5, 6, 6 en 7 bouwlagen. Ze worden als ranke eenheden ontworpen; de balkons maken onderdeel uit van het bouwvolume en de bijbehorende verticale plastiek. Ook deze appartementengebouwen hebben eigen parkeervoorzieningen (onder de bebouwing).
De woningen krijgen een hoogwaardige kwaliteit en worden vraaggericht ontwikkeld. De woningen die in het betaalbare segment gerealiseerd worden zijn niet als zodanig aan de architectuur te herkennen.
(Collectief) particulier opdrachtgeverschap
In de Nota van Randvoorwaarden heeft de gemeente aangegeven dat 30 % via particulier opdrachtgeverschap wordt gerealiseerd, waarvan 10 % pur sang, bestemd voor uitgifte van vrije kavels, maar waarschijnlijker voor collectieve invulling. De overige 20 % wordt door middel van optimale particuliere beïnvloeding/betrokkenheid bij alle categorieën. De ontwikkelaars stellen voor om voor het merendeel van de koopwoningen in het project consumentgerichte projectontwikkeling toe te passen. Bij consumentgerichte projectontwikkelingen wordt de basis van de woning door de projectontwikkelaar en architect bepaald, maar blijft er ruimte voor eigen invulling, vormgeving en indeling van de woning door de consument.
De toekomstige bewoner heeft een substantiële zeggenschap in het woningtype, de indeling van de woning aan binnen- en buitenkant (bij voorbeeld ramen, dakvorm), de materialisering van de gevels en daken, kleurgebruik etc.
Consumentgerichte projectontwikkeling vergt een nauwe samenwerking van gemeente, architect, ontwikkelaar en consument. Er zal ruimte moeten worden gecreëerd voor bedenktijd en invloed van de consument.
De gemeente Arnhem waardeert deze wijze van openstelling voor de consument en vindt hierin voldoende raakvlakken met de verwachtingen die leven rond het begrip particulier opdrachtgeverschap.
Als invulling van 10 % particulier opdrachtgeverschap pur sang is het in de gekozen stedenbouwkundige opzet mogelijk om, afhankelijk van de vraag, een plandeel te ontwikkelen in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) is een afgeleide van particulier opdrachtgeverschap. Particulieren verwerven in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk en treden zo op als opdrachtgever naar architect en aannemer. Uiteindelijk worden de woningen in groepsverband (collectief) gerealiseerd.
De keuze voor de mogelijkheden vindt in overleg met de gemeente plaats.
Het CPO hoeft niet beperkt te worden tot alleen het topsegment. Binnen de principes voor hoogteligging van het stedenbouwkundig plan, is het eenvoudig om individueel verschillende woningen in te passen. Het stedenbouwkundig concept kan hierdoor juist versterkt worden.
Natuurlijk moeten er t.a.v. collectief particulier opdrachtgeverschap spelregels in acht genomen worden. Zonder gedetailleerd uit te weiden gaat het om: verantwoordelijkheid, rechtspersoonlijkheid, professionaliteit, haalbaarheid en de herkenbaarheid van duidelijke beslismomenten.
Ontsluiting
De ontsluiting van het autoverkeer zal plaats moeten vinden op de Weg achter het Bos en de Monnikensteeg. Ook om sluipverkeer te voorkomen en voor een evenwichtige spreiding van het verkeer is het plangebied opgedeeld in een aantal afzonderlijke woonbuurten met ieder een eigen ontsluiting. Er is gekozen voor een beperkt aantal verkeersontsluitingen, ten behoeve van “duurzaam veilig” en een vlotte doorstroming, en gezien het verwachte aantal te realiseren woningen. Voor de zuidelijke woonbuurten (behalve de kazerne) is één van de bestaande ontsluitingspunten aan de Weg achter het Bos aangewezen. De ontsluiting van het noordelijke deel van het plangebied via een daar geplande afrit van de Monnikensteeg.
Eisen ten aanzien van deze aspecten zijn in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen.
Uitgaande van de huidige aanwezige bushaltes direct rond het plangebied, bevinden alle toekomstige woningen zich op acceptabele afstand van een openbaar vervoerhalte.
Een tweetal langzaam verkeerroutes zorgt voor een attractieve en ontspannen beleving van het gebied en sluiten aan op routes in de omgeving, en op elkaar; op bushaltes e.d. - De landschappelijk belangrijke as van de Beukenlaan vormt een strak lijnvormig element met aan de zuidkant "het oude Saksen Weimar" en aan de noord-en westkant "het nieuwe Saksen Weimar". - Vanaf park Klarenbeek komt het verlengde van de Weg naar de Stenen Tafel, verder verlengd naar het noorden uit bij de Monnikensteeg; ter hoogte van een uitzichtspunt over het dal van Valkenhuizen. Deze ontsluiting van langzaam verkeersroutes maakt het mogelijk het gehele gebied te structureren en beleefbaar te maken; hiervandaan zijn zichtlijnen belangrijk. Plekken met meer en minder groen worden verbonden. Bovendien ontstaat er een goede aansluiting op recreatieve routes vanuit de stad naar buiten.
De (algemene) beeldkwaliteitseisen en uitgangspunten voor de herontwikkeling van de voormalige Saksen Weimar kazerne de nieuwbouw op dit terrein, de grondgebonden woningen en de appartementen langs de monnikensteeg zijn opgenomen in het " voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan van 19 maart 2009" dat als separate bijlage bij deze toelichting gevoegd is.