| Plan: | Hoogstede-Klingelbeek |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.723-0302 |
Zoals in de vorige paragraaf is aangegeven gaat het stedenbouwkundig plan uit van 4 principes. In deze paragraaf worden deze principes nader toegelicht. Ook worden de programma's voor de verschillende functies beschreven.
1. Een opdeling van het gebied in uiteenlopende akkers
De nieuwe akkers zijn soms bebouwd en een andere keer groen. Deze opzet refereert aan de velden welke hier tot enkele decennia geleden lagen. Door de akkers kunnen een aantal van de bestaande karakteristieken worden behouden. Zo komen er tussen de velden opnieuw steilranden voor, voor een deel aanwezig en voor een deel nieuw. Ook zullen er paden van noord naar zuid door het gebied heen lopen zoals deze vroeger tussen de percelen lagen. Ze maken de locatie toegankelijk en verbinden deze met de omgeving. Tot slot bieden enkele open akkers zicht op de diversiteit aan achterkanten. Daarmee wordt het informele karakter van de buurt onderstreept.
2. Verbindingsweg volgt de bovenrand van het beekdal
De nieuwe verbindingsweg tussen de Klingelbeekseweg en de Utrechtsestraat volgt zo veel mogelijk de bovenrand van het beekdal. Pas op het meest zuidelijke deel duikt de weg de helling af. Zonder veel graafwerk is op deze wijze het forse hoogteverschil te overwinnen. De bestaande helling is op verschillende plekken te steil voor een weg. Graafwerk is vanwege de grondwaterstromen welke de beek voeden ongewenst. Bij het gekozen tracé zakt de weg op het laatste deel bijna parallel aan de helling naar beneden hetgeen de insnijdingen beperkt. Het karakteristieke beekdal met de beboste helling erlangs blijft daarbij duidelijk herkenbaar.
3. Beide entrees van het gebied kennen een groen karakter
Beide entrees tot het gebied hebben een groen karakter. In het westen staan de zorgwoningen in een ruim en groen veld, in het oosten passeert de weg eerst de wijngaard en de groene holle weg. Bij de entrees wordt de sfeer van de buurt bepaald. Door te kiezen voor open groene ruimtes krijgt de inbreiding een ruim en vriendelijk karakter. De ruimtes houden de nieuwbouw los van de randen, de nieuwe huizen zullen als zelfstandige invulling te herkennen zijn.
4. De bebouwing heeft een open karakter
Het terrein ligt op een forse helling. Het hoogteverschil tussen de Hoogstedelaan en de Klingelbeekseweg, dat rond de zes meter is, zorgt er voor dat veel woningen aan de Hoogstedelaan een verrassend uitzicht hebben. De bewoners daar zien over de daken van het lint aan de Klingelbeekseweg de weidse ruimte van de rivier en de Betuwe schemeren. Ook vanaf een aantal plekken in het terrein is dit uitzicht te beleven. Om die reden vormt een open verkaveling met doorzichten naar het zuiden een belangrijk motief bij de hoofdopzet van het plan.
5. Vorm van hof woonzorgcomplex (WOZOCO)
Bij de twee woonzorg complexen wordt uitgegaan van hoven in de vorm van een “U”. Om nog enige flexibiliteit bij planrealisatie te houden en om te voorkomen dat het gebied vol wordt gebouwd is een bebouwingspercentage opgenomen . Tevens zal het “U- vorm” uitgangspunt zijn bij het beoordelen van de bouwaanvraag. De hoogte is zodanig vastgelegd dat maximaal drie bouwlagen kan worden gerealiseerd.
Wonen
Het programma voor de nieuwbouw bestaat uit circa 120 woningen. Binnen dit aantal is in de nota van randvoorwaarden specifiek aandacht gevraagd voor de doelgroep van senioren middels de realisatie van circa 50 appartementen. Aan de westzijde van het plan zijn 44 gestapelde woonzorgappartementen opgenomen. Deze appartementen zullen worden gerealiseerd in de sociale sfeer. De overige woningen in het plan bestaan uit een mix van vrijstaande, twee onder een kap, drie onder een kap en drive-in woningen.
| Woonzorg: | 44 appartementen |
| Vrijstaand: | 23 woningen |
| 42 woningen, 2 onder 1 kap | |
| Grondloze drive-in: | 4 woningen |
Na in werking is de eerste bouwactiviteiten het realiseren van een bouwontsluiting via de nieuwe verbindingsweg naar het plangebied. Daarna wordt gestart met de bouw van de woningen.
De 44 woonzorgwoningen zijn gegroepeerd in 2 eenheden en vormen gezamenlijk de entree van de wijk.
De eengezinswoningen worden vrijstaand of geschakeld in blokjes van twee of drie gebouwd. De vormgeving is afwisselend, variërend van één laag met een hoge kap tot twee lagen met een kap.
Het landgoed bevat 4 'grondloze' woningen; drie lagen met een kap. Het landgoed wordt op de begane grond doorsneden door het wandelpad, dat loopt van de geitenweide naar het hofje.
In het hofje staan, afwisselend in een losse verkaveling, een aantal vrijstaande woningen en twee-onder-één-kappers.
De woningen in het middengebied worden wisselend vrijstaand of geschakeld in blokjes van twee of drie gebouwd.
De woningen aan de Klingelbeekseweg en de nieuwe verbindingsweg worden wisselend vrijstaand of geschakeld in blokjes van twee gebouwd.
Groen en spelen
In het plan zijn diverse groene openbare ruimtes opgenomen. Deze ruimtes sluiten aan bij de bestaande geitenweide. Samen vormen ze een reeks van groene akkers.
Omdat het bestaande trapveld langs de Klingelbeekseweg wordt bebouwd is een veldje in het hart van het plan opgenomen. Ten behoeve van sport en spel zal hier een vlak terrein worden aangelegd. Pal ten oosten van het trapveld volgt een tuin.
Ten zuiden van de bestaande graft, een beplante steilrand, worden volkstuinen aangelegd.
Een derde veld wordt gevormd door een bloemrijke akker. In deze akker, die grenst aan de holle weg, is een poel voor gewone pad, groene kikker en kleine watersalamander opgenomen.
In het plan is een tweetal kleine speeltuinen opgenomen. De eerste ligt tussen de geitenweide en de holle weg (leeftijd 6-12 jaar). Hier zullen tussen de te handhaven bomen een aantal speeltoestellen worden aangebracht. Hiermee wordt de bestaande voorziening op de geitenweide uitgebreid. Een tweede speeltuin ligt aan het achterpad, achter de Hoogstedelaan (leeftijd 0-6 jaar).
Verkeer en vervoer
Voorliggend bestemmingsplan introduceert een nieuwe verbindingsweg tussen de Klingelbeekseweg en de Utrechtseweg. Deze verbindingsweg is ontstaan vanuit twee redenen:
1) Arnhem pleit voor bundeling van autoverkeer op hoofdwegen. De Klingelbeekseweg kent tot heden een aandeel autoverkeer dat er niet thuishoort, maar bij voorkeur gebruik moet maken van de Utrechtseweg. Om deze reden brengt het plan een "knip" aan in de Klingelbeekseweg ter hoogte van de nieuwe verbindingsweg. De aansluiting van de nieuwe verbindingsweg en de Klingelbeekseweg maakt het doorrijden op de Klingelbeekseweg onmogelijk. Oftewel: Automobilisten kunnen alleen vanaf de Klingelbeekseweg de nieuwe verbindingsweg oprijden. Andersom kunnen automobilisten vanaf de nieuwe verbindingsweg alleen de Klingelbeekseweg in westelijke richting (richting Oosterbeek) oprijden. Andere bewegingen zullen voor het autoverkeer niet mogelijk zijn.
2) In de wijk Hoogstede-Klingelbeek ontstond zorg over het aandeel "Kema-terrein"-gebonden autoverkeer. Vooral door de intensivering van het gebruik van - wat nu heet - Arnhems Buiten zou de verkeersdruk op de omliggende woonstraten toenemen. Ter voorkoming daarvan geldt als oplossing een nieuwe verbindingsweg die herkomst- en bestemmingsverkeer van Arnhems Buiten fysiek buiten de omliggende woonstraten houdt. Het voorliggende bestemmingsplan maakt deze nieuwe verbindingsweg juridisch-planologisch mogelijk.
Buiten een tweetal woonstraten kent het nieuwe woongebied straks verschillende paden welke het gebied met de omgeving verbinden.
Twee woonstraten
Het nieuwe woongebied wordt vanaf twee plekken ontsloten. Het westelijke deel is bereikbaar vanaf de verbindingsweg. Het oostelijk deel wordt ontsloten via de Rosandelaan en Hoogstedelaan.
Het hof vormt het einde van de verlengde Hoogstedelaan.
Beide woonstraten lopen dood. Omdat tussen de wegen de geitenweide ligt en het gebied een fors hoogteverschil kent is een directe verbinding niet gewenst. Ten behoeve van het keren van auto's, verhuiswagens en afvalinzameltransport is in beide straten een keermogelijkheid opgenomen. In het westen is dit een insteek, aan de oostzijde een lus.
Het plan wordt doorkruist door een vijftal noord-zuid georiënteerde paden die voor het langzaam verkeer en dan met name voor de wandelaar zijn bedoeld. Tevens zijn er verbindingen in oostelijke en westelijke richting gepland.
Parkeren
Ten behoeve van het parkeren is uitgegaan van de normstelling zoals deze is opgenomen in de parkeernota van de gemeente Arnhem. Daarbij is de norm aangepast aan het feit dat een groot deel van het parkeren wordt gerealiseerd op het eigen erf.
Bij alle woningen, met uitzondering van de middelste woning van de driekappers, is ruimte om op eigen terrein tenminste één auto te parkeren.
Bij de zorgwoningen is een parkeervoorziening op eigen terrein voorzien. Omdat de garages bij de grondgebonden woningen achter de achtergevel worden geplaatst is er hier een ruime oprit aanwezig.
De drive-in woningen langs de holle weg krijgen een gebouwde parkeervoorziening. Het overige parkeren gebeurt op straat. In beide woonstraten is steeds ruimte opgenomen aan één zijde van het profiel. In het westen gebeurt dit langs de noordzijde van de weg, in het hof langs de buitenzijde van de lus.
Bomen
Parallel aan het planproces is een inventarisatie gemaakt van de bestaande bomen in het gebied. Grote en gezonde exemplaren met een goede levensverwachting dienen gehandhaafd te worden. Al deze te handhaven bomen zijn ingepast in het stedenbouwkundig plan. Het grootste aantal hiervan staat in de zone net ten westen van de holle weg die in het Groenplan van de gemeente Arnhem is aangewezen als structureel groen. Buiten de mooiste en verplicht te handhaven exemplaren worden verschillende jonge en gezonde bomen opgenomen in het plan. Al deze bomen staan met name aan de oostzijde van het plangebied.
Voor de aanleg van de nieuwe verbindingsweg zal een deel van het bos gekapt moeten worden. Voor het kapppen van deze bomen geldt een compensatieplicht in het kader van de Boswet. Bij het opstellen van het inrichtingsplan voor de weg zullen hierover afspraken worden vastgelegd.
Ecologie
Voorafgaand aan het planproces is een flora en fauna inventarisatie opgesteld. Uit de inventarisatie kwam naar voren dat er voor een tweetal soorten een ontheffing moet worden aangevraagd. In het westelijke deel van het gebied, in de vijver van het kassencomplex van de oude kwekerij, zijn rugstreeppadden aanwezig. In verband met het vervallen van de bestaande vijver zal een toets worden uitgevoerd ten aanzien van het voorgestelde plan. Net buiten het plan is, op een in verband met sanering nieuw in te richten plek, een nieuwe poel opgenomen. Deze plek biedt een goede relatie met de nabij gelegen uiterwaarden.
Over het gebied vliegen vleermuizen. Het gaat om een route vanaf het landgoed De Brink, waar de vleermuizen verblijven, naar de Rijn, waar de dieren foerageren. De vleermuizen volgen op hun tocht de beplanting langs de holle weg. In dit plan is de rooilijn voor de bebouwing op tenminste 7,5 meter uit de rand van het pad gelegd. De aanwezige beplanting zal gehandhaafd worden, het pad wordt ook niet verlicht.
Buiten de benodigde ontheffingen geldt een algemene zorgplicht. Op deze locatie gaat het daarbij met name om vogelsoorten en amfibieën. Ook binnen de locatie is, in verband met de algemene zorgplicht een paddenpoel opgenomen.
Duurzaamheid en energie
Voor de ontwikkeling gelden de uitgangspunten van het Pakket Duurzame Stedenbouw in het KAN en het Arnhems Milieubeleidsplan II. Daarnaast dient de nieuwbouw te voldoen aan de eisen van het predikaat 'Woonkeur'.