Kanaal Zuid tussen 54 en 66 en omgeving

TOELICHTING

behorende bij het bestemmingsplan Kanaal Zuid tussen 54 en 66 en omgeving

1 INLEIDING

Binnen de Kanaalzone ligt het gebied 'Schatkamer van Zuid'. Als onderdeel van de transformatie van de Kanaalzone is en wordt dit voormalige industriele terrein omgezet naar een gemengd gebied voor wonen, werken en voorzieningen.

Het op 1 november 2011 vastgestelde bestemmingsplan Kanaalzone-Zuid - Kayersmolen maakt deze transformatie mogelijk. Na vaststelling hebben zich echter een aantal omstandigheden voorgedaan die aanleiding geven het bestemmingsplan op onderdelen te herzien. Het betreft:

• a. Kanaal Zuid 54 (Van der Ploeg locatie): hergebruik van het fabrieksgebouw in de vorm van diverse functies is niet mogelijk gebleken, uitgangspunt is nu sloop en nieuwbouw van grondgebonden woningen;
• b. Broedplaats 40 t/m 58 (even) en Vogelvlucht 4 (voorheen Kanaal Zuid 62, Kufa locatie): het voorziene gemengde gebruik van het bestaande pand is omgezet naar een woonfunctie;
• c. Terrein achter het pand Kanaal Zuid 66: in plaats van de beoogde bouw van vijf woningen wordt parkeergelegenheid aangelegd ten dienste van de aangelegen woningbouw.

Met dit bestemmingsplan worden de genoemde ontwikkelingen geborgd.

Bestemmingsplangrens

2 BELEIDSKADER

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader behandeld. Aan de orde komt het meest relevant geachte integrale ruimtelijke beleid op provinciaal- en gemeentelijk nivo. Relevant sectoraal beleid en regelgeving komt aan de orde in de verdere hoofdstukken.

2.1 Provinciaal beleid

2.1.1 Omgevingsvisie Gelderland

Op 9 juli 2014 hebben provinciale staten de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. Gelderland kiest er in de Omgevingsvisie voor om bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven vanuit twee hoofddoelen.

Het eerste doel is het vergroten van de concurrentiekracht van Gelderland door een duurzame versterking van de ruimtelijk-economische structuur. Daarbij richt de provincie zich met haar partners onder andere op het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat in de stedelijke regio's.

Het tweede doel is het waarborgen en op het verder ontwikkelen van die kwaliteiten van Gelderland. Dit betekent onder andere het ontwikkelen met kwaliteit en het recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek.

De provinciale hoofddoelen zijn vertaald in provinciale ambities, die zijn onderverdeeld in drie thema's. Het thema Divers Gelderland betreft de regionale verschillen in maatschappelijke vraagstukken en opgaven en het koesteren van de regionale identiteiten. Onder het thema Dynamisch Gelderland staan de provinciale ambities die zich afspelen op met name ruimtelijk-economisch vlak, bijvoorbeeld wonen, werken, mobiliteit. Het derde thema, Mooi Gelderland, betreft de Gelderse kwaliteiten die bescherming dan wel ontwikkeling nodig hebben en die tegelijk richting geven aan ontwikkelingen.

Voor nieuwe ontwikkelingen wordt de Ladder voor duurzaam ruimtegebruik gebruikt als afwegingskader.

2.1.2 Omgevingsverordening Gelderland

Op 24 september 2014 hebben provinciale staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. In tegenstelling tot de Omgevingsvisie heeft de verordening een rechtstreekse doorwerking voor bestemmingsplannen.

Relevante regel uit de verordening is dat nieuwe woonlocaties en daarop te bouwen woningen slechts toegestaan is wanneer dit past in het vigerende vastgestelde provinciale Kwalitatief Woon Programma.

2.2 Gemeentelijk beleid

2.2.1 Structuurvisie Buitenstad

Op 30 mei 2013 heeft de raad de structuurvisie 'Apeldoorn biedt ruimte' vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een doorkijk tot 2030 en is één structuurvisie voor zowel stad als land.

De structuurvisie is opgesteld op de overgang naar een echt andere tijd. De onzekerheid over de toekomst is groot. In de structuurvisie kiest de gemeente er voor om daarop niet te reageren met een dichtgetimmerd plan maar door zoveel mogelijk (beleids)ruimte te bieden aan het onvoorspelbare. Daarmee krijgt Apeldoorn de ruimte zich te ontwikkelen. De gemeente nodigt daarom iedereen uit die een bijdrage kan leveren aan de leefkwaliteit van huidige en toekomstige Apeldoorners. Ruimte bieden is niet vrijblijvend, de ruimte wordt geboden binnen kaders. Allereerst door voort te bouwen op de belangrijkste kwaliteiten van de gemeente. In het concept 'Apeldoorn Buitenstad' komen die kwaliteiten samen. Apeldoorn is zowel stad als groot dorp en biedt de leefkwaliteit van beide.

De kwaliteiten van de Buitenstad vormen samen het fundament van de structuurvisie. De gemeente wil het fundament van Apeldoorn koesteren en versterken.

Om Buitenstad te blijven, zijn in de structuurvisie vier ambities geformuleerd die weergeven wat Apeldoorn grotendeels al is en waar Apeldoorn sterk in is: Apeldoorn is een comfortabele gezinsstad met een toeristisch toplandschap; heeft een veelzijdige economie en kent lokale duurzaamheid. Aan deze ambities wil Apeldoorn samen met andere partijen bouwen.

De structuurvisie is een uitnodiging aan de samenleving om Apeldoorn mooier te maken. 'Apeldoorn biedt ruimte' staat voor ruimte bieden aan ideeën en initiatieven die passen bij de Buitenstad. De gemeente zal daarbij faciliteren en ondersteunen.

Niet alles gaat vanzelf. In sommige delen van Apeldoorn spelen ingewikkelde vernieuwingsopgaven. Opgaven die belangrijk zijn voor Apeldoorn als geheel, waarbij vaak hard gewerkt moet worden om iets van de grond te krijgen. In de structuurvisie worden die opgaven 'dynamo's' genoemd, elementen die eerst in beweging moeten komen voordat ze energie gaan opleveren. Het centrumgebied van Apeldoorn, de centrale delen van de Kanaalzone en kleinschalige herstructurering van wijken, buurten en dorpen zijn voorbeelden. De gemeente neemt in de dynamo's de regierol op zich. In de dynamo's ligt ook programmatisch de hoogste prioriteit. De verdere invulling ervan bepaalt de gemeente samen met initiatiefnemers.

2.2.2 Structuurvisie Kanaalzone

Met het uitbrengen van de Structuurschets Kanaalzone Apeldoorn in 2005 is een belangrijke stap richting de realisering van een ambitieus project gestart. Het project omvat de transformatie en vernieuwing van een centrale noord-zuid as van het stedelijke gebied van Apeldoorn. Van een gebied dat met de rug naar het Kanaal is gekeerd naar een gemengd stedelijk gebied voor wonen, werken en voorzieningen, dat met de voorkant naar het Kanaal ligt. Het Apeldoorns Kanaal fungeert voor dat gebied als belangrijke drager.

De Structuurschets dient een aantal doelen. Het rapport concretiseert de ruimtelijke en programmatische ambities die de stad met de Kanaalzone heeft. De Structuurschets vormt het inhoudelijke kader voor de uitvoering van de diverse projecten,

In Plandeel Zuid, waar het bestemmingsplangebied deel van uitmaakt, vormt de historische structuur het uitgangspunt voor de herontwikkelingsplannen. Binnen het gebied worden verschillende woonmilieus voorgesteld, variërend van een hoogstedelijk milieu in het noordelijke deel tot een semi urbaan milieu in het middelste gedeelte.

Structuurvisie Kanaalzone

Voor het gebied Kanaalzone-Zuid Kayersmolen is de Structuurschets uiteindelijk vertaald in het ontwikkelingsplan "Schatkamer van Zuid" van juli 2008 (herzien in 2010). Dit plan geeft de grondslag voor de ontwikkeling van het gebied. Genoemd wordt onder andere:

• Het gebied telt geen gemeentelijke of rijksmonumenten of belangrijke archeologische sporen. Maar mede dankzij een cultuurhistorische expertmeeting en een bouwkundige analyse van bestaande complexen, blijkt de geschiedenis toch een onmisbare inspiratiebron voor het plan te kunnen zijn.
• In de loop der jaren ontpopte de Kanaalzone zich in toenemende mate als een barrière richting het water én richting de latere stadsuitbreidingen in De Maten uit de jaren '70 en '80. De voorgenomen herontwikkeling van het gebied biedt evenwel de kans om deze verbroken relatie op een hedendaagse manier te herstellen.
• Waardevolle industriële complexen, zoals Van der Ploeg en KUFA, worden gerenoveerd en hergebruikt voor wonen, werken en voorzieningen. Nieuwe bebouwing spiegelt zich aan de stoere "fabriek uit één stuk" uitstraling van de oudbouw, maar geeft daar een eigentijdse vorm aan. Het ontwikkelingsplan zet in op het behoud en/of de herinnering van de markante "vlaggenschepen" langs het Kanaal waaronder Machinefabriek Van der Ploeg.
• Het gebied biedt de ingrediënten voor een levendige en gemengde stadswijk aan het water.

Het plan bouwt voort op de kenmerkende schaalsprong langs het Apeldoorns Kanaal: grote fabrieken versus vrijstaande huisjes. De dorpse sfeer rondom de Lepelaarweg en Aalscholverweg wordt gekoesterd. Karakteristieke bedrijfsgebouwen, zoals de voormalige Machinefabriek Van der Ploeg, worden behouden, hergebruikt en uitgebreid tot 'buurtfabrieken' voor wonen, werken en voorzieningen. Nieuwbouw spiegelt zich aan de kleine korrel van de linten of aan de stoere maat en uitstraling van fabrieken. De oude en nieuwe buurtfabrieken creëren een uitdagende ambiance voor 'sfeergevoelige' bedrijvigheid, combinaties van wonen & werken en laagdrempelige voorzieningen op het gebied van cultuur, zorg en/of welzijn.

Bij besluit van 28 november 2013 heeft de raad de ontwikkelkaders voor Kanaalzone Zuid gewijzigd. Wijzigingen waren onder andere sloop van de bedrijfshallen op de Van der Ploeg-locatie en aanpassen van het programma ter plaatse van appartementen/maatschappelijke voorzieningen naar grondgebonden woningen.

2.2.3 Bestemmingsplan Kanaal-Zuid - Kayersmolen

Het in november 2011 vastgestelde bestemmingsplan maakt de voorgestane transformatie van dit deelgebied mogelijk.Dit conform de uitgangspunten van het ontwikkelingsplan.

Aan de Van der Ploeg-locatie is de bestemming Gemengd-3 toegekend. Toegestane functies zijn onder andere wonen, horeca, bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen en cultuur en ontspanning. De toegestane bouwhoogte loopt tot 35 meter. Tevens is de aanduiding 'karakteristiek' toegevoegd. Betekenis hiervan is dat voor (gedeeltelijke) sloop een vergunningplicht geldt. Vergunning kan alleen worden verleend als uit onderzoek blijkt dat handhaving van het pand redelijkerwijs niet kan worden geëist, gezien de huidige bouwkundige en/of gebruikstechnische staat van het gebouw in verhouding tot de kosten van waardedaling en renovatie.

De Kufa-locatie heeft de bestemming Gemengd 2 gekregen, met op het bestaande gebouw afgestemde bouwmaten. Deze bestemming laat kantoren, bedrijvigheid en ateliers toe.

Bestemmingsplan Kanaal-Zuid Kayersmolen

3 BESTAANDE SITUATIE PLANGEBIED EN OMGEVING

De planlocatie maakt deel uit van de Schatkamer van Zuid. Een gebied waar industrieterrein wordt getransformeerd naar een plek van wonen, werken en maatschappelijke functies. In de directe omgeving van de Van der Ploeg- en Kufa-locatie, begrensd door de driehoek Kanaal-Zuid, Kayersdijk en Aalschoverweg, is de bedrijfsbebouwing gesloopt en zijn er grondgebonden woningen gebouwd danwel in aanbouw. Bijbehorende voorzieningen als woonstraten en openbaar groen zijn en worden aangelegd. Grenzend aan het kanaal liggen de percelen Kanaal Zuid 54, 62 (inmiddels Broedplaats 40 t/m 58 (even) en Vogelvlucht 4) en 66 met (voormalige) industriele bebouwing.

Voor het autoverkeer is het gebied aangesloten op de Kayersdijk (hoofdwegenstructuur). Aan de zijde van Kanaal Zuid worden nog een aantal ontsluitingen aangelegd. Voor het fietsverkeer takt het gebied aan op het fietsnetwerk dat niet alleen langs de Kayersdijk ligt, maar ook langs het kanaal.

4 RUIMTELIJKE AANVAARDBAARHEID

Het bestemmingsplan Kanaalzone-Zuid - Kayersmolen uit 2011 biedt het kader voor de transformatie van het het gehele gebied Kanaal-Zuid - Kayersdijk - Aalschoverweg. In dat plan is de ruimtelijke aanvaardbaarheid en uitvoerbaarheid van de ontwikkeling als geheel beschreven en onderbouwd. Het nu voorliggende bestemmingsplan herziet dat plan uit 2011 op enkele relatief kleine onderdelen. Dit hoofdstuk beperkt zich dan ook tot alleen die onderdelen.

4.1 Kanaal Zuid 54 (Van der Ploeg locatie)

Bestaande situatie

Op dit perceel staat de industriele bebouwing van Machinefabriek Van der Ploeg. Het oudste gedeelte, gebouwd in 1917 is gelegen aan het kanaal. Het bestaat uit een representatieve kantoorvilla en werkplaatsen. Achter de werkplaatsen zijn de in 1926 twee fabriekshallen toegevoegd. De gebouwen staan momenteel leeg.

Ontwikkeling

Uitgangspunt was om de aanwezige bebouwing, vanwege de cultuurhistorische waarde, te renoveren en een nieuwe functie te geven. Streven was een gemengd gebruik van wonen, horeca, maatschappelijke voorzieningen en lichte bedrijvigheid. Echter, de beoogde gebruikers hebben zich teruggetrokken en uit een nadere beschouwing is geconcludeerd dat niet het gehele complex een karakteristieke waarde kent en de meerwaarde van behoud van karakteristieke geveldelen en de schoorsteen niet opweegt tegen de kosten.

Dat heeft aanleiding gevormd om binnen het totaalplan voor de Schatkamer van Zuid en in aansluiting op de ontwikkeling op de Kufa-locatie een alternatief plan te maken wat binnen afzienbare termijn uitgevoerd kan worden. Een plan dat uitgaat van vervangende nieuwbouw van hoge kwaliteit waarbij nadrukkelijk verwezen wordt naar de industriële geschiedenis op deze plek en renovatie van de karakteristieke kantoorvilla.

Ter plaatse van de te slopen bebouwing worden vier rijen van grondgebonden woningen gebouwd. Deze vervangende nieuwbouw volgt de bestaande contourlijnen van die bebouwing. Het gaat om 22 woningen. De vier rijen vormen een ensemble, zodat het geheel de maat en schaal krijgt van een industrieel complex. De bestaande villa is ingepast in het nieuwe bebouwingsensemble en kan voor diverse functies gebruikt worden.

De nieuwbouw is verdeeld in twee delen, geïnspireerd op de huidige bouwmassa. Aan de zijde van het kanaal liggen de ‘werkplaatsen’ met daarachter de ‘hallen’. De kaprichtingen zijn afgeleid van de oorspronkelijke kapvormen. Het gevelbeeld van de nieuwe woningen is geïnspireerd op de industriële architectuur van de bestaande werkplaatsen en hallen. Hierbij heeft elke bouwblok een eigen karakteristiek, maar vormen de gevels samen tegelijkertijd een duidelijke eenheid. Hierdoor verzelfstandigt het ensemble zich als industrieel wooncomplex ten opzichte van haar omgeving.

De vrije ligging van het complex in het groen versterkt deze eigenheid van het complex. Door de vrije ligging in de groene omgeving wordt bij de woningen in de Hallen op korte afstand van de woning geparkeerd. Voor de woningen in de Werkplaats is wel ruimte om te parkeren. Conform de gemeentelijke parkeernorm van 1.5 pp / woning is er een parkeerbehoefte van 33.

 

Strijdigheid bestemmingsplan

Deze ontwikkeling kan op basis van het bestemmingsplan uit 2011 gerealiseerd worden. Dat bestemmingsplan kent wel een verbod tot sloop van karakteristieke bebouwing. Zoals hierboven aangegeven is echter uit een nadere beschouwing geconcludeerd dat niet het gehele complex een karakteristieke waarde kent en de meerwaarde van behoud van karakteristieke geveldelen en de schoorsteen niet opweegt tegen de kosten. Ook kent het nieuwe plan duidelijk herkenbare kwaliteiten die de verloren cultuurhistorische kwaliteiten overtuigend compenseren. Op 2 februari 2017 is een omgevingsvergunning verleend tot sloop.

Reden om tot herziening van het bestemmingsplan over te gaan ligt in het feit dat het alternatieve plan naar aard en omvang sterk verschilt met de oorspronkelijke opzet. Met uitzondering van de bestaande te handhaven karakteristieke kantoorvilla, wordt een gemengd gebruik niet gewenst geacht. Ook ruime bouwmogelijkheden passen niet binnen de zorgvuldig vormgegeven stedenbouwkundige opzet. Het plan voorziet in vier blokken van grondgebonden woningen, waarbinnen vestiging van andere functies niet opportuun is en, uit een oogpunt van een goed woonklimaat, ook minder wenselijk. Met op het nieuwe plan afgestemde gebruiks- en bouwregels wordt geborgd dat de beoogde ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd en in stand kan worden gehouden.

4.2 Broedplaats 40 t/m 58 (even) en Vogelvlucht 4 (Kufa locatie, voorheen Kanaal Zuid 62)

Bestaande situatie

Aan Kanaal Zuid 62 (inmiddels Broedplaats 40 t/m 58 (even) en Vogelvlucht 4) staat het Kufa bedrijfspand. Het betreft een relatief smal en diep perceel. Het op het perceel aanwezige gebouw kenmerkt zich onder andere door de differentiatie in hoogte tussen het voorste en achterste deel.

Ontwikkeling

In 2014 is het oorspronkelijke voornemen om het pand een functie te geven voor maatschappelijke en bedrijfsmatige activiteiten, gelet op marktomstandigheden, ingeruild voor een plan dat uitgaat van wonen. Het nieuwe plan gaat uit van verbouw van het bestaande pand tot 11 loftwoningen. De renovatie wordt simpel gehouden. Het overwegend gesloten ‘werk’ karakter van het gebouw wordt gekoesterd en er is terughoudend omgegaan met nieuwe toevoegingen, omdat anders de eenvoud en logica van het gebouw verloren gaat.

De parkeerbehoefte bedraagt 17 parkeerplaatsen. Deze worden in hoofdzaak aangelegd in het openbare gebied tussen het Kufa-gebouw en de Van der Ploeg-locatie. Via de Broedplaats ontsluiten deze op Kanaal Zuid en de Kayersdijk.

 

 

Strijdigheid bestemmingsplan

Dit plan past binnen de bouwregels van het bestemmingsplan uit 2011. Wat betreft gebruik is er wel strijdigheid. Wonen is namelijk niet toegestaan. Op 16 november 2016 is omgevingsvergunning verleend voor dit initiatief (met afwijking van het bestemmingsplan Kanaalzone Zuid - Kayersmolen). Inmiddels zijn aan de woningen ook al huisnummers toegekend, namelijk Broedplaats 40 t/m 58 (even) en Vogelvlucht 4

Met de planherziening wordt ter plaatse alleen wonen toegestaan. Vanwege de keuze om uitsluitend woningen te realiseren is handhaven van de gemengde bestemming uit een oogpunt van een goed woonklimaat minder wenselijk.

4.3 Terrein achter Kanaal Zuid 66

Bestaande situatie

Ten zuiden van de Kufa-locatie wordt conform het geldende bestemmingsplan woningbouw gerealiseerd. Het perceel Kanaal Zuid 66, met het daarop staande karakteristieke pand, is opgenomen binnen de stedenbouwkundige opzet van dat woningbouwblok.

Ontwikkeling

Direct achter en naast Kanaal Zuid 66 was in het oorspronkelijke plan de bouw van vijf woningen voorzien. Inmiddels is duidelijk geworden dat deze woningbouw niet uitgevoerd wordt. Uit kwalitatieve overwegingen is ervoor gekozen de beoogde parkeeroplossing anders uit te voeren. Een deel hiervan wordt niet ingevuld op het binnenterrein van het woningblok maar aan de zuidelijke rand, daar waar de vijf woningen voorzien waren. De hiermee verkregen ruimte is toebedeeld aan de achtertuinen van woningen.

Strijdigheid bestemmingsplan

Ter plaatse van de parkeerplaatsen geldt een woonbestemming. Omdat het parkeren uitsluitend ten dienste is van het wonen is er geen strijdigheid met het bestemmingsplan. Toch wordt deze plek meegenomen met de planherziening. Met het schrappen respectievelijk verkleinen van een bouwvlak verdwijnt de mogelijkheid vijf woningen te bouwen. Dit verzekert een ongewenste ontwikkeling in de toekomst. Gelijkertijd wordt de grens tussen de woonbestemming en de bestemming Gemengd-3, behorende bij Kanaal Zuid 66, gecorrigeerd naar de feitelijke situatie.

4.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Daarom is in het Besluit ruimtelijke ordening de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Deze verplicht overheden - als zij een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk willen maken - standaard drie stappen te zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. De ladder is voor dit plan toegepast. Ingegaan wordt op de drie ladderstappen.

a. Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.

In januari 2010 hebben GS het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (verder: KWP3) vastgesteld. Het KWP3 heeft als doel het woningaanbod op regionaal niveau, zowel kwantitatief als kwalitatief, zo goed mogelijk af te stemmen op de behoefte aan woningen. Het beschrijft per regio de programmatische opgave op basis van de geconstateerde regionale woningbehoefte en is daarmee het richtpunt voor woningbouwbeleid van gemeenten in de regio.

Voor het Gelderse deel van de regio Stedendriehoek betreft het afsprakenkader onder andere de volgende onderwerpen:

• a. aantal nieuw te bouwen woningen
  Afsprakenkader tussen provincie, gemeenten en corporaties is dat in de periode 2010 t/m 2019 in de regio Stedendriehoek 8.500 woningen netto aan de woningvoorraad worden toegevoegd.
• b. betaalbare segmenten
  Gemeenten en woningcorporaties zullen er naar streven om een groter aandeel betaalbare woningen in de nieuwbouw te realiseren dan op 1 januari 2009 in de planning was opgenomen: ambitie-indicatie voor de regio, conform het bruto referentiekader, circa 42 % van de bruto opgave aan nieuw te bouwen woningen.

In november 2012 heeft de gemeenteraad het Woningbouwprogramma 2010-2029 vastgesteld. Geconstateerd wordt dat de woningmarkt in rap tempo is veranderd, dat er minder vraag naar woningen zal zijn dan was voorzien en dat aanbod en vraag niet meer in evenwicht zijn. Daarom zijn alle woningbouwplannen bekeken en zijn keuzes gemaakt: welke projecten worden uitgevoerd, welke projecten vervallen, welke projecten worden later uitgevoerd en welke projecten krijgen een andere opzet. Wanneer zich nieuwe kansen aandienen moet eerst kwantitatieve en kwalitatieve ruimte in het woningbouwprogramma worden gecreëerd. Daardoor wordt de programmering steeds op basis van actuele marktontwikkelingen en op basis van wijzigende verwachtingen over de toekomst bijgestuurd: het adaptief programmeren. Kwantitatief vertrekpunt is uitbreiding van de woningvoorraad in de periode 2010-2019 met netto 3.900 woningen en in de periode 2020-2029 met netto 2.000 woningen.

In het gemeentelijke woningbouwprogramma is voor de Van der Ploeg-locatie een aantal van 22 woningen opgenomen. Verder wordt het programma van de woningbouw nabij Kanaal Zuid 66 met dit plan verlaagd met 5 woningen. Binnen het kader van het adaptief programmeren is er ruimte voor 11 woningen voor de Kufa-locatie. Het totale aantal woningen past binnen het woningbouwprogramma, waarmee aangetoond is dat er sprake is van een actuele regionale behoefte.

 

b. Iindien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.

Het nu aan de orde zijnde bestemmingsplan maakt deel uit van het Kanaalzoneproject, dat inzet op transformatie en vernieuwing van een centrale noord-zuid as van het stedelijke gebied van Apeldoorn. Meer specifiek wordt het beschikbare programma benut om woningbouw mogelijk te maken op twee voormalige industriepercelen. Uit een oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik wordt hiermee het woningbouwprogramma optimaal ingezet.

 

c. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Deze stap is niet aan de orde. De ontwikkeling vindt binnenstedelijk plaats.

4.5 Afstemming beleidskader

In paragraaf 4.3 en 4.4 is onderbouwd dat er sprake is van een ruimtelijk aanvaardbare ontwikkeling. In het verlengde daarvan is relevant in hoeverre de ontwikkeling past binnen het geldende beleidskader, zoals geschetst in hoofdstuk 2.

Het provinciale beleidskader, bestaande uit de Omgevingsvisie en -verordening, volgt voor wat betreft nieuwe ontwikkelingen de ladder voor duurzame verstedelijking. Nieuwe woonlocaties zijn toegestaan wanneer dit past in het vigerende vastgestelde provinciale Kwalitatief Woon Programma. In paragraaf 4.4 is al aangetoond dat dit het geval is en dat de ladder is toegepast. Met de ontwikkeling wordt tevens bijgedragen aan het doel uit de visie om te ontwikkelen met kwaliteit en recht te doen aan de ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek. Dit doel komt overeen met de uitgangspunten voor het Kanaalzone-project in zijn algemeen en de ontwikkeling van de nu aan de orde zijnde locaties in het bijzonder.

Het ontwikkelen van de Van der Ploeg-locatie naar een ruimtelijk hoogwaardig wooncomplex en de renovatie van het Kufa-pand draagt bij aan de transformatie zoals beoogd wordt in de structuurvisie Kanaalzone en het ontwikkelingsplan Schatkamer van Zuid. Met dit plan wordt een volgende stap gezet naar het creeren van een levendige stadswijk aan het water. Ondanks dat het niet mogelijk is gebleken meerdere gebouwen op de Van der Ploeg-locatie te behouden wordt dit gedaan met respect voor de cultuurhistorische identiteit vanuit het verleden.

Algehele conclusie is dat dit bestemmingsplan past binnen het bestaande beleidskader.

5 UITVOERBAARHEID

Doel van dit bestemmingsplan is om een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling binnen het plangebied mogelijk te maken. Daarbij volstaat het niet om uitsluitend een nieuwe bestemming vast te leggen. Ook dient aangetoond te worden dat de nieuwe bestemming daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. In dit hoofdstuk komen die zaken aan de orde welke een rol spelen bij de uitvoerbaarheid van het plan.

5.1 Milieuaspecten

5.1.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving geven van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook is een paragraaf gewijd aan het al dan niet noodzakelijk zijn van een milieueffectrapportage of milieueffectbeoordeling.

5.1.2 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen onoverkomelijke problemen te verwachten zijn bij de bestemmingsplanwijziging.

Indien er sprake is van bouwactiviteiten, is ook in het kader van de omgevingsvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig.

Hiernaast geldt dat de gemeente Apeldoorn bevoegd gezag is in het kader van het Besluit bodemkwaliteit. In het Besluit bodemkwaliteit wordt hergebruik van licht verontreinigde grond mogelijk gemaakt. De gemeente Apeldoorn heeft hiervoor beleid opgesteld dat is vastgelegd in bodemkwaliteitskaarten en een bodembeheerplan.

Onderzoeksresultaten bodem

In opdracht van Gemeente Apeldoorn is een bodemsanering uitgevoerd ter plaatse van een gedeelte van het plangebied Pilot Kanaalzone Zuid te Apeldoorn. De nu aan de orde zijnde locaties maken onderdeel uit van het gesaneerde gebied. De werkzaamheden en eindresultaten van de uitgevoerde (grond- en grondwater) sanering staan beschreven in de volgende rapporten:

• Grondsanering: Evaluatie (deelsanering) locatie pilot Kanaalzone Zuid (gedeeltelijk), adviesbureau BOOT, 17 februari 2013, P12-0036-097
• Grondwatersanering: wijziging (deel)saneringsplan. Locatie pilot Kanaalzone Zuid, adviesbureau BOOT, 11 maart 2014, P12-0036-114.

De bodemsanering is uitgevoerd volgens de door de provincie Gelderland afgegeven beschikkingen en de wijzigingen op de diverse saneringsplannen. Het bevoegde gezag provincie Gelderland heeft ingestemd met de uitgevoerde werkzaamheden en de bereikte eindresultaten van de grond- en grondwatersanering bij besluiten van resp. 4 september 2014 (grond) en 11 april 2014 (grondwater).

Na bovengenoemde sanering zijn onder de fabriekshal van de Van der Ploeg-locatie restverontreinigingen achtergebleven. Dit is met een nader bodemonderzoek onderzocht in 2014 (Nader bodemonderzoek Kanaal Zuid 54, BOOT, 26 september 2014, zie bijlage). Samenvattend zijn onder de vloer van de fabriekshal de volgende verontreinigingen in de grond aanwezig:

• Verontreiniging koper en nikkel in de bovengrond (locatie 1A/2): geschat volume 125 m3
• Verontreiniging olie (locatie 1B): geschat volume 650 m3
• Verontreiniging olie (locatie 1D): geschat volume: 540 m3

Ook is het grondwater in beperkte omvang bij de locaties 1B en 1D sterk verontreinigd.

De verontreinigingen worden gesaneerd voorafgaand aan de realisatie van de woningbouw. Er is een saneringsplan opgesteld. De locatie is geschikt te maken voor het beoogde gebruik Wonen.

Aan de noord- en zuidzijde van het Kufa-gebouw zijn een tweetal grondsaneringen uitgevoerd. Na uitvoering van saneringsmaatregelen is in de grond restverontreiniging van beperkte omvang onder het gebouw achtergebleven in een gedeelte van de gebouwwand aan de noordzijde en zuidzijde (deze verontreinigingen konden technisch niet verder worden verwijderd). Aan de noordzijde betreft het een restverontreiniging metalen in de grond onder de bebouwing. Aan de zuidzijde betreft het een olieverontreiniging in de grond onder het gebouw. De gemeten gehalten overschrijden de zogenaamde Interventiewaarde (I-waarde). De restverontreinigingen in de grond vormen geen risico 's bij de functie wonen in het gebouw. Hiermee is de bodem geschikt voor het beoogde gebruik. Zie ook de bijlage Notitie restverontreinigingen sanering Kanaalzone Zuid, BOOT, 17 juni 2013 en 11 maart 2014).

Aan de zuidzijde is een verhoogd gehalte olie in het grondwater vastgesteld gerelateerd aan de vastgestelde restverontreiniging in de grond. De restverontreiniging staat omschreven in tabel 2.1 van het bovengenoemde evaluatierapport van de grondwatersanering. Deze verontreiniging vormt geen risico bij de functie wonen in het gebouw en monitoringsmaatregelen zijn niet noodzakelijk. Ook op dit punt is de bodem geschikt voor het beoogde gebruik.

5.1.3 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Apeldoorn de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van de functiescheiding: afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor; langs de randen is weinig verstoring door verkeer. Een ander omgevingstype is het gemengd gebied. Een gemengd gebied is een gebied met een variatie aan functies; direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren tot het omgevingstype gemengd gebied. Het gemengd gebied kent door de aanwezige variatie aan functies en situering al een hogere milieubelasting. Dit kan aanleiding zijn om gemotiveerd voor één of meer milieuaspecten een kleinere afstand aan te houden dan wordt geadviseerd voor een rustige woonwijk. Een geadviseerde afstand van 30 meter kan dan bijvoorbeeld worden gecorrigeerd tot 10 meter en een geadviseerde afstand van 100 meter tot 50 meter. Uitzondering op het verlagen van de richtafstanden vormt het aspect gevaar: de richtafstand voor dat milieuaspect wordt niet verlaagd.

De tabel geeft de relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype weer.

milieucategorie		richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk	richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied
1		10 m	0 m
2		30 m	10 m
3.1		50 m	30 m
3.2		100 m	50 m
4.1		200 m	100 m
4.2		300 m	200 m
5.1		500 m	300 m
5.2		700 m	500 m
5.3		1.000 m	700 m
6		1.500 m	1.000 m

Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwet- en regelgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer en de veiligheidsregelgeving. Deze regelgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van nieuwe ontwikkelingen.

Onderzocht worden zowel de feitelijke invloed van de ter plaatse gevestigde en te vestigen milieubelastende functies als de invloed die kan uitgaan van milieubelastende functies die op grond van de geldende bestemming gevestigd kunnen worden.

Onderzoeksresultaten milieuzonering

Het plangebied en de omgeving kan worden aangeduid als gemengd gebied vanwege de ligging nabij de Kayersdijk. De bestemming van de vd Ploeglocatie wijzigt niet van niet- milieugevoelig naar milieugevoelig en daarmee zijn er voor deze locatie geen knelpunten. Voor de Kufalocatie ligt dit anders. Dit is nu een gemengde bestemming, maar er zijn volgens het huidige bestemmingsplan geen milieugevoelige functies mogelijk. Met toevoeging van woningen wordt dit pand wel milieugevoelig. De planlocatie en de beoogde woonfunctie is gelegen buiten de milieuzones van omliggende gemengde bestemmingen. Deze hebben een gecorrigeerde milieuzone van 10 meter. De functiewijziging van de Kufalocatie levert zodoende geen belemmeringen op voor de omliggende bedrijfsmatige functies. Daarnaast vormen deze omliggende bedrijfsmatige functies geen belemmering voor een woonfunctie.

5.1.4 Geluidhinder

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied ligt binnen de invloedssfeer van de wegen Kayersdijk en Kanaal Zuid en de spoorweg Apeldoorn-Dieren. Daarnaast moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook inzicht worden gegeven in de akoestisch indirecte gevolgen van het plan bij omliggende bestaande woningen, zoals de akoestische gevolgen van eventuele verkeersaantrekkende werking.

Wegverkeerslawaai: geluidgevoelige bestemmingen nabij bestaande wegen

Artikel 76 Wgh verplicht ertoe om bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen een geluidzone terzake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen. Bij het voorbereiden van de vaststelling van zo'n bestemmingsplan moet akoestisch onderzoek worden gedaan naar die geluidsbelasting.

Op grond van artikel 74 Wgh heeft iedere weg van rechtswege een geluidzone, met uitzondering van:

• wegen die liggen binnen een tot woonerf bestemd gebied;
• wegen waarop een wettelijke snelheid geldt van ten hoogste 30 kilometer per uur.

De breedte van de zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg in binnen- of buitenstedelijk gebied.

Wanneer woningen worden geprojecteerd binnen een geluidzone moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd naar de geluidsbelasting op de gevels van die woningen. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48 dB. Bij een hogere geluidsbelasting moet worden gekeken of er maatregelen getroffen kunnen worden om de geluidsbelasting te reduceren. Indien maatregelen onvoldoende effect geven en/of onmogelijk zijn en de geluidsbelasting niet hoger is dan de maximale grenswaarde van 63/5 dB (Lden, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh) kunnen burgemeester en wethouders een hogere waarde vaststellen. De voorwaarde die de gemeente Apeldoorn daaraan stelt is dat daarvoor een grond aanwezig is. Die gronden zijn vastgelegd in de gemeentelijke beleidsregel Hogere waarden Wet geluidhinder gemeente Apeldoorn.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten in een akoestisch onderzoek ook de wegen zonder geluidzone worden beschouwd. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij de kaders van de Wgh.

Onderzoeksresultaten wegverkeerslawaai
De relevante wegen zijn de Kayersdijk en Kanaalzone Zuid. Voor deze wegen doen zich geen van de genoemde uitzonderingen voor zodat ze van rechtswege een geluidzone hebben. De beoogde woningen op de Van der Ploeg-locatie en Kufa-locatie liggen binnen de zone van deze wegen. In 2009 en 2010 is onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting vanwege deze wegen (Onderzoek akoestiek en luchtkwaliteit Kanaalzone Zuid, Gemeente Apeldoorn, 6 mei 2009 en Actualisatie onderzoek akoestiek en luchtkwaliteit Kanaalzone Zuid, Gemeente Apeldoorn, 13 december 2010, zie bijlage). Beide locaties zijn in deze onderzoeken meegenomen. Uitkomst voor de Van der Ploeg-locatie was een geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai welke lager ligt dan de voorkeursgrenswaarde. Uitkomst voor de Kufa-locatie was een geluidbelasting van 50 dB tengevolge van de Kayersdijk. Een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 2 dB.

Getoetst is of de verkeersgegevens, omgevingskenmerken en/of rekenmethodiek dusdanig zijn gewijzigd dat er significant hogere geluidsbelastingen zullen ontstaan. Dit blijkt niet het geval. Integendeel, de onderzoeken uit 2009 en 2010 zijn gebaseerd op worst-case situaties. Uitgegaan is van een significant hogere verkeersintentsiteit voor 2021 dan nu bekend is voor 2026. Daarbij is ook nog eens geen rekening gehouden met afscherming door een gefaseerde uitvoering van de woningbouw in de Schatkamer van Zuid. Inmidels is er recenter onderzoek beschikbaar (Akoestisch onderzoek reconstructie Kayersdijk, OVIJ, 25 april 2016, zie bijlage) over de geluidbelasting van de Kayersdijk. Daaruit blijkt dat ook bij de Kufa-locatie de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden.

Conclusie is dan ook dat er vanuit wegverkeerslawaai geen belemmering bestaat voor de woningbouw.

Spoorweglawaai: geluidgevoelige bestemmingen nabij bestaande spoorwegen

Op grond van de Wgh hebben spoorlijnen van rechtswege een geluidzone. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen zo'n geluidzone moeten terzake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde woningen (en andere geluidsgevoelige bestemmingen) de grenswaarden uit het Besluit geluidhinder spoorwegen in acht genomen worden. Bij het voorbereiden van de vaststelling van zo'n bestemmingsplan moet akoestisch onderzoek worden gedaan naar die geluidsbelasting. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 55 dB. Bij een hogere geluidsbelasting moet worden gekeken of er maatregelen getroffen kunnen worden om de geluidsbelasting te reduceren. Indien maatregelen onvoldoende effect geven en/of onmogelijk zijn en de geluidsbelasting niet hoger is dan de maximale grenswaarde van 68 dB (Lden) kunnen burgemeester en wethouders een hogere waarde vaststellen. De voorwaarde die de gemeente Apeldoorn daaraan stelt is dat daarvoor een grond aanwezig is. Die gronden zijn vastgelegd in de gemeentelijke beleidsregel voor de voorkeurswaarden en de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting.

Onderzoeksresultaten railverkeerslawaai

De relevante spoorweg is Apeldoorn-Dieren. De beoogde woningen op de Van der Ploeg-locatie en Kufa-locatie liggen binnen de zone van deze spoorweg. In 2009 en 2010 is onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting vanwege de spoorweg (Onderzoek akoestiek en luchtkwaliteit Kanaalzone Zuid, Gemeente Apeldoorn, 6 mei 2009 en Actualisatie onderzoek akoestiek en luchtkwaliteit Kanaalzone Zuid, Gemeente Apeldoorn, 13 december 2010, zie bijlage). Beide locaties zijn in deze onderzoeken meegenomen. Uitkomst voor beide locaties was een geluidbelasting ten gevolge van het spoorweglawaai van 57 dB. Een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 2 dB. Om die reden is een hogere grenswaarde verleend voor de Van der Ploeg-locatie. Voor de Kufa-locatie was daar geen reden voor omdat er destijds geen geluidgevoelige bestemming werd gerealiseerd.

Inmiddels zit de spoorlijn Apeldoorn-Dieren niet meer in het Geluidregister dat is vastgesteld door het Ministerie van I&M, waardoor de Wet geluidhinder niet meer van toepassing is. Er rijdt nog wel treinverkeer over deze spoorlijn, maar het gaat daarbij alleen over transport van en naar Circulus en de stoomtrein naar Lieren/Dieren. In het kader van de goede ruimtelijke ordening is getoetst of er geen onevenrediige hinder voor de woningbouw zal optreden.

Getoetst is of de verkeersgegevens, omgevingskenmerken en/of rekenmethodiek dusdanig zijn gewijzigd ten opzichte van de onderzoeken uit 2009 en 2010 dat er significant hogere geluidsbelastingen zullen ontstaan. Dat blijk niet het geval. Met een geluidbelasting van 57 dB zal enige geluidhinder optreden. Deze zal echter niet dusdanig zijn dat een aanvaardbaar woonklimaat in het geding zal komen. De overwegingen die in 2009 hebben geresulteerd in het verlenen van een hogere grenswaarde (20-08-2009, kenmerk 24896) zijn nog steeds aan de orde. Maatregelen in het overdrachtsgebied- het gebied tussen de geluidsbron, de spoorweg en de gevels van de woningen stuit op overwegende bezwaren van financiële en stedenbouwkundige aard. Verder draagt de lage gebruiksintensiteit van de spoorweg bij aan een aanvaardbaar woonklimaat.

In genoemde onderzoeken is geen rekening gehouden met de stroomtrein welke recreatief gebruik maakt van deze spoorlijn in vooral de zomerperiode. Wettelijk beschouwd is er geen kader voor het rijden met de stoomtrein. Voor de vergunning van VSM in Lieren is in 2008 onderzoek gedaan naar de invloed op de lucht- en geluidkwaliteit van de woningen direct rondom het traject bij Lieren (en het rangeerterrein). Hieruit valt af te leiden dat er geen significante effecten te verwachten zijn voor het plan Kanaalzone Zuid. De bijdrage van VSM zal, gelet op de afstand tot de toekomstige milieugevoelige bestemmingen, het beperkt aantal rijdagen en de lage rijsnelheid, nihil zijn en niet leiden tot onaanvaardbare hinder.

5.1.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan.

Op grond van artikel 5.16 Wm kan de gemeenteraad een bestemmingsplan met mogelijke gevolgen voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• a. het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of
• b. de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregel of effect, per saldo verbetert, of
• c. het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen, of
• d. de ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Niet in betekenende mate bijdragen

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Een bijdrage is "niet in betekenende mate" als de toename maximaal drie procent van de jaargemiddelde grenswaarde van fijn stof of stikstofdioxide bedraagt. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren. Categorieën van gevallen zijn onder andere woningbouwlocaties met niet meer dan 1.500 nieuwe woningen en één ontsluitingsweg.

Onderzoeksresultaten luchtkwaliteit

Het bestemmingsplan beoogt de realisatie van woningen. Daarmee staat vast dat de ontwikkeling valt onder de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. Hierdoor is het niet nodig luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren.

5.1.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt in het externe veiligheidsbeleid het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

• Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt (verder: PR-contour).
• Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt tengevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Bevi. Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Transport van gevaarlijke stoffen over water, spoor en weg

Voor de beoordeling van de risico's vanwege het transport van gevaarlijke stoffen dient op dit moment de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (RNVGS) te worden gehanteerd. Daarnaast wordt gewerkt aan nieuwe regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (Besluit transportroutes externe veiligheid) die het uitvloeisel worden van het Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen gelden het Besluit externe veiligheid buisleidingen en de Regeling externe veiligheid buisleidingen. Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot buisleidingen voor zowel het transport van brandbare vloeistoffen als hogedrukaardgasleidingen wettelijk vastgelegd.

Onderzoeksresultaten 

Bevi

In de nabijheid van de beoogde woningbouw bevinden zich geen bedrijven die vallen onder de werkingssfeer van het Bevi. Het Bevi vormt geen belemmering.

Transport van gevaarlijke stoffen over water, spoor en weg

Op korte afstand van de planlocatie ligt de (binnen de bebouwde kom) Kayersdijk. Het betreft hier een lokale weg, welke niet geschikt is voor doorgaand transport van gevaarlijke stoffen. De Kayersdijk wordt wel gebruikt voor de toelevering van gevaarlijke stoffen aan bedrijven die gelegen zijn op het bedrijventerrein Kanaal Zuid en voor een deel op het bedrijventerrein Matenhoek.

In de Nota milieuveiligheid van de gemeente Apeldoorn (november 2011) wordt de Kayersdijk aangewezen als relevante weg in het kader van externe veiligheid. Dit gezien het relatief intensieve transport van gevaarlijke stoffen over de weg. Wanneer een ontwikkeling zich binnen 200 meter van de Kayersdijk bevindt dient het groepsrisico verantwoord te worden. De beleidsvisie bepaalt dat het groepsrisico ten gevolge van een risicobron niet groter mag zijn dan 1 maal de oriëntatiewaarde.

Recentelijk is voor een nabijgelegen locatie aan de Condorweg 1 een RBMII-risicoberekening uitgevoerd om de hoogte van het groepsrisico inzichtelijk te maken en de toename van het groepsrisico aldaar te verantwoorden. Uit dit onderzoek (Notitie beoordeling externe veiligheid ten behoeve van Ruimtelijke onderbouwing Condorweg 1, OVIJ, 4 september 2015, zie bijlage) blijkt dat het groepsrisico ten gevolge van de mobiele risicobronnen nergens de oriëntatiewaarde overschrijdt. Met de ontwikkeling bij Condorweg 1 zal het groepsrisico van de Kayersdijk significant toenemen (factor 0,14) en hiermee wordt het groepsrisico hoger dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde, maar lager dan 1 maal de oriëntatiewaarde. Het aantal personen neemt als gevolg van de ontwikkelingen bij de Kufa- en vd Ploeglocatie niet verder toe. Daarbij is de afstand tussen deze locaties en de Condorweg 1 ruim 350 meter. Er zal derhalve geen of zeer beperkte toename van het groepsrisico zijn. Het groepsrisico levert derhalve geen belemmering voor de planontwikkeling.

Verder moet vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een 'beperkte' verantwoording worden opgesteld ten aanzien van zelfredzaamheid en rampenbestrijding.
De commandant van de veiligheidsregio dient te adviseren over de mogelijkheden voor het voorbereiden op en bestrijden van een ramp en de zelfredzaamheid van personen. Gezien de afwezigheid van een groepsrisico zal dit advies niet leiden tot ruimtelijke aanpassingen. Het maatgevende scenario voor de mogelijkheden voor de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid waarbij het plangebied binnen het invloedsgebied van brandbare gassen ligt is een wolkbrandexplosie. Bij een calamiteit zal de brandweer zich inzetten om effecten ten gevolge van het incident te beperken of te voorkomen. Deze inzet zal voornamelijk plaatsvinden bij de bron. De brandweer richt zich dan niet direct op het bestrijden van effecten in of nabij het plangebied. Eventuele secundaire branden in het plangebied kunnen met behulp van de primaire bluswatervoorzieningen worden bestreden door de brandweer. De mogelijkheden voor bestrijdbaarheid worden daarom niet verder in beschouwing genomen. Bij een calamiteit is het belangrijk dat de aanwezigen in het plangebied worden geïnformeerd hoe te handelen bij een incident. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde waarschuwings- en alarmeringspalen (WAS-palen) of NL-alert. Bij een scenario waarin toxische stoffen vrijkomen, is het advies om te schuilen in een gebouw, waarvan ramen, deuren en ventilatie gesloten kunnen worden. Bij een wolkbrandexplosie is het advies om te vluchten van de risicobron af.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen.

5.1.7 Elektromagnetische velden

De minister van VROM heeft bij brief van 3 oktober 2005 geadviseerd om bij de vaststelling van nieuwe plannen, zo veel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig verblijven in het gebied rond bovengrondse hoogspanningslijnen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microTesla (µT).

Onderzoeksresultaten

In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen bovengrondse hoogspanningslijnen.

5.1.8 Milieueffectrapportage

Algemeen

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu hebben. Welke activiteiten dat zijn is vastgelegd in het Besluit milieueffectrapportage (verder: Besluit m.e.r.). De activiteiten zijn onderverdeeld in:

• 1. activiteiten die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (onderdeel C van de bijlage bij Besluit m.e.r.);
• 2. activiteiten ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (onderdeel D van de bijlage bij Besluit m.e.r.).

Aan het merendeel van de activiteiten zijn drempelwaarden gekoppeld.

Wanneer het bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt die is opgenomen in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r. en de activiteit de drempelwaarde overschrijdt, geldt een m.e.r.-plicht. Wanneer het bestemmingsplan een activiteit mogelijk maakt die is opgenomen in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht. Een m.e.r.-beoordeling is in ieder geval verplicht als de drempelwaarde wordt overschreden. De verplichting geldt (sinds 1 april 2011) ook als de drempelwaarde niet wordt overschreden maar toch niet kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen kan hebben voor het milieu.

Gevolg van dat laatste is dat in een bestemmingsplan voor een activiteit die voorkomt in onderdeel D maar waarbij de omvang onder de drempelwaarde ligt, gemotiveerd moet worden of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Deze motivering moet zijn gebaseerd op een toets die qua inhoud aansluit bij de verplichte m.e.r.-beoordeling. Voor deze toets gelden geen vormvereisten en daarom wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Onderzoeksresultaten

Het bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De milieueffecten zijn onderzocht in het kader van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De resultaten daarvan zijn beschreven in de paragrafen 5.1.1 tot en met 5.1.7. Conclusie hieruit is dat kan worden uitgesloten dat het bestemmingsplan belangrijke nadelige gevolgen kan hebben voor het milieu. Er geldt daarom geen m.e.r-plicht of m.e.r.-beoordelingsplicht.

5.2 Waterhuishouding

De ruimtelijke aanpassingen ter plaatse van de Vander Ploeg- en Kufa-locatie hebben voornamelijk gevolgen voor de inrichting van de gebieden zelf. De waterhuishouding wordt hierdoor ten opzichte van de oorspronkelijke plannen op de locatie niet (grootschalig) gewijzigd.

Bij de ontwikkeling geldt voor de afvoer van hemelwater het uitgangspunt dat voor het hele ontwikkelgebied is gehanteerd:

• Nieuwe woningen moeten het hemelwater bovengronds aanbieden. Dit betreft zowel het water van de voor- als de achterzijde van de woningen. Dakwater vanaf de achterzijde van de woningen mag rechtstreeks bovengronds worden aangeboden. Indien dit niet mogelijk is, dient het water langs of onder de woningen naar de voorzijde te worden afgevoerd en via een opstroomputje bovengronds worden aangeboden.
• Bestaande woningen dienen zoveel mogelijk (bovengronds) afgekoppeld te worden. Om het afkoppelbeleid zichtbaar te maken moeten de dakafvoeren aan de voorzijde van de woningen bovengronds het water aanbieden en oppervlakkig afstromen naar de wegverharding. Water van de achterzijde van de woningen kan en mag worden geïnfiltreerd op eigen terrein.

Concreet betekend dit voor het deelgebied Van der Ploeg dat het hemelwater mag worden afgevoerd naar de wadi aan de noordwestzijde van het deelgebied. Water wordt zoveel mogelijk bovengronds afgevoerd. Waar dit niet mogelijk is mag water van wegen via een IT-riool naar de wadi worden afgevoerd.
Voor de afvoer van vuilwater zijn uitleggers ontworpen welke aansluiten op vuilwaterleidingen. Aansluiten op andere leidingen of met grotere leidingdiameters is niet onmogelijk. Hier zijn echter aanvullende voorzieningen voor nodig.

Voor deelgebied Kufa geldt dat het hemelwater van bestaande panden zo veel mogelijk wordt afgekoppeld. Dit water kan bovengronds worden aangeboden. Bij voorkeur met afstroming richting aanwezige leidingen. De vuilwaterleiding aan de zuidzijde van het deelgebied is voorzien van uitleggers. Afvoer van vuilwater naar andere DWA leidingen is mogelijk, hiervoor zijn wel aanvullende voorzieningen nodig.

Conclusie is dat het aspect water geen belemmering voprmt voor de voorgestane ontwikkeling indien bij de uitvoering rekening wordt gehouden met bovenstaande technische oplossingen.

5.3 Natuurwaarden

5.3.1 Algemeen

Bescherming vindt plaats via de Wet Natuurbescherming. Binnen deze wet zijn zowel soort- als gebiedsbescherming geregeld.

De Wet natuurbescherming kent een apart beschermingsregime voor soorten van de Vogelrichtlijn, een apart beschermingsregime voor soorten van de Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn en een apart beschermingsregime voor andere soorten, die vanuit nationaal oogpunt beschermd worden. Elk van deze beschermingsregimes kent zijn eigen verbodsbepalingen en vereisten voor vrijstelling of ontheffing van de verboden. Alle vogels, in totaal ruim 700 soorten, zijn (beschermd). Daarnaast worden ongeveer 230 overige Europese en nationale soorten beschermd. De verbodsbepalingen richten zich o.a. op het opzettelijk doden en vangen van dieren, beschadigen, wegnemen of vernielen van rust- of voortplantingsplaatsen (nesten) en opzettelijk plukken en vernielen van planten.

De verbodsbepalingen mogen niet overtreden worden, tenzij men een ontheffing kan krijgen (het zogenoemde nee, tenzij-principe'). Om af te mogen wijken van de verbodsbepalingen via een ontheffing of vrijstelling moet aan drie criteria zijn voldaan:

• Ten eerste mag alleen van de verbodsbepaling afgeweken worden als er geen andere bevredigende oplossing voor de handeling mogelijk is.
• Ten tweede moet tegenover de afwijking van het verbod een in de wet genoemd belang staan. De wet geeft voor de verschillende beschermingsregimes aan wat die belangen zijn zoals volksgezondheid of openbare veiligheid.
• Tenslotte mag de ingreep geen afbreuk doen aan de staat van instandhouding van de soort.

Als aan deze drie vereisten voldaan is, kan een ontheffing worden verleend. Voor een aantal handelingen zijn bovendien vrijstellingen mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van een provinciale verordening of een gedragscode.

Tevens is er een zorgplicht. De zorgplicht houdt in dat een ieder voldoende zorg in acht moet nemen voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. Overtreding van de zorgplicht is niet strafbaar gesteld; de zorgplicht kan wel door toepassing van bestuursdwang worden gehandhaafd.

Naast de soortbescherming wordt de gebiedsbescherming geregeld binnen de Wet natuurbescherming (in de Natura 2000-gebieden).

5.3.2 Onderzoeksresultaten

Voor het plangebied is een quickscan opgesteld (Gemeente Apeldoorn, december 2015, zie bijlage). De conclusie was dat aanwezigheid van vaste verblijfplaatsen van strikt beschermde soorten niet was uit te sluiten en dat hiernaar onderzoek moest gebeuren. Het betrof vleermuizen en vogels (huismus/gierzwaluw). Ecogroen heeft in 2016 een onderzoek naar vleermuizen en broedvogels met jaarrond beschermde nesten uitgevoerd (september 2016, zie bijlage). Broedvogels werden niet vastgesteld, wel is een tweetal solitaire verblijfplaatsen van gewone dwergvleermuizen vastgesteld met mogelijk ook een functie in de paartijd (voor een paargroep). De verblijfplaatsen bevonden zich op een af te breken deel van het gebouwencomplex. Mitigerende maatregelen werden voorgesteld en deels meteen uitgevoerd, o.a. acht nieuwe verblijfplaatsen binnen 200 m. Een ontheffing Flora- en faunawet is aangevraagd en verleend (25 oktober 2016,FF/75C/2016/0445). Op basis van de stukken is een werkprotocol opgemaakt met afspraken voor alle partijen. Voor de sloop dient een geschikt moment/seizoen gekozen te worden. Voorafgaand aan de sloop en renovatie is het ook noodzakelijk om de bebouwing ongeschikt te maken voor vleermuizen door tochtgaten te maken.

Aard van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan toelaat samen met de afstand tot Natura 2000 is dusdanig dat aannemelijk is dat geen negatieve effecten optreden. Er is geen reden voor nader onderzoek. Het plangebied ligt buiten de Ecologische Hoofdstructuur/Gelders Natuur Netwerk.

Conclusie is dat het aannemelijk is dat het plan voldoet aan de Wet natuurbescherming.

5.4 Archeologie

Op 18 juni 2015 heeft de gemeenteraad de Archeologische beleidskaart 2015 vastgesteld. De kaart geeft zones met een archeologische verwachting. Het plangebied ligt in een zone met een lage archeologische verwachting, wat inhoudt dat alleen archeologisch onderzoek nodig wordt geacht als meer dan 2.500 m2 van de bodem verstoord gaat worden. De verplichting om archeologisch onderzoek uit te voeren geldt voor ieder van de gebiedscategorieën bij een verstoring dieper dan 35 cm onder het vastgestelde maaiveld.

De omvang van het plangebied van het Van der Ploeg-pand zal de grens van 2500 m2 overschrijden, maar vooralsnog is onduidelijk of dat ook geldt voor de omvang van de geplande bodemverstorende ingrepen. Echter, omdat de voorgenomen plannen binnen de huidige in 2011 vastgestelde bestemming valt en in dat bestemmingsplan het aspect archeologie is meegewogen, op basis waarvan destijds geen dubbelbestemming archeologie is opgenomen, is nu geen onderzoek verplicht.

Voor de transformatie van het Kufa-pand vinden er geen tot nauwelijks bodemverstorende ingrepen plaats.

5.5 Cultuurhistorie

Op 16 februari 2006 ids de Nota I-cultuur door de raad vastgesteld. Op de daarin opgenomen cultuurhistorische beleidskaart staat de mate waarin de cultuurhistorische waarden een rol spelen bij ruimtelijke plannen. De attentiewaarde op de kaart kent drie gradaties. Het plangebied ligt in een zone met hoge attentiewaarde, wat inhoudt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen cultuurhistorisch onderzoek verplicht is. Gestreefd wordt naar behoud, herstel en versterking van de cultuurhistorische waarden.

Voor het plandeel Zuid van de Kanaalzone, waat het plangebied onderdeel van vormt, is de historische structuur het uitgangspunt voor de herontwikkelingsplannen. Inzet is waardevolle industriële complexen, zoals Van der Ploeg en KUFA, te renoveren en her te gebruiken. Het ontwikkelingsplan Schatkamer van Zuid zet in op het behoud en/of de herinnering van de markante "vlaggenschepen" langs het Kanaal waaronder Machinefabriek Van der Ploeg.

Zoals in hoofstuk 4 beschreven is bij de vormgeving van de plannen voor de Van der Ploeg- en Kufa-locatie maximaal uitvoering gegeven aan dit vanuit cultuurhistorische waarde opgenomen streven. Het bestaande pand op de Kufa-locatie wordt met respect voor de industriele uitstraling gerenoveerd. Bij de Van der Ploeg-locatie wordt de kantoorvilla behouden en krijgt de nieuwbouw een bij het industriele karakter aansluitende vorm en beeldkwaliteit.

De kantoorvilla, evenals overigens het pand Kanaal Zuid 66, is in een eerder stadium al gewaardeerd als karakteristiek. Beide panden zijn bepalend en waardevol voor het ruimtelijke beeld van het gebied en bezitten aanmerkelijke cultuurhistorische waarden. De al aanwezige regeling tot bescherming wordt dan ook gehandhaafd.

5.6 Financieel-economische uitvoerbaarheid

De Van der Ploeg-locatie, Kufa-locatie en de locatie achter/naast Kanaal Zuid 66 maken onderdeel uit van het ontwikkelingsplan Schatkamer van Zuid. Voor de ontwikkeling van de Schatkamer van Zuid is een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen twee woningbouwcorporaties, de Provincie Gelderland en de gemeente. In deze samenwerkingsovereenkomst zijn de uitgangspunten met betrekking tot de grondexploitatie en kostenverhaal van dit gebied nader uitgewerkt. De kosten (bouw- en woonrijp maken, apparaatskosten, sloop en sanering) en opbrengsten (uitgifte bouwrijpe grond en verkoop bestaand vastgoed) die betrekking hebben op de ontwikkeling van dit gebied komen ten laste en ten gunste van deze grondexploitatie. De ontwikkeling van De Schatkamer van Zuid levert een budgettair neutraal resultaat op en is daarmee financieel uitvoerbaar. Het kostenverhaal van de grondexploitatie is met de overeenkomst anderszins verzekerd waardoor er geen reden is een exploitatieplan vast te stellen.

6 JURIDISCHE PLANOPZET

6.1 Inleiding

In hoofdstuk 4 is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 5 toont aan dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling. Paragraaf 6.2 beschrijft de gebruikte bestemmingen. Hier worden zowel de regels als de weergave van de bestemmingen op de plankaart beschreven. De beschrijving geeft aan hoe de regeling geïnterpreteerd moet worden. In paragraaf 6.3 tenslotte worden de algemene regels en de overgangs- en slotregels besproken.

6.2 Bestemmingen

De bestemmingen zijn vastgelegd in de regels en op de plankaart. Samen geeft dit de regels voor gebruik en bebouwing van de grond. De bestemmingen worden hierna besproken.

Gemengd

Op gronden met de bestemming 'Gemengd' zijn toegestaan wonen, zakelijke dienstverlening, bedrijfsactiviteiten, maatschappelijke voorzieningen en cultuur en ontspanning die vallen onder milieucategorie 1 In de regel hieromtrent wordt verwezen naar een Lijsten van toegelaten bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en vormen van cultuur en ontspanning. Deze lijsten maken als bijlage deel uit van de regels.

Door middel van het bij omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels kunnen ook bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en vormen van cultuur en ontspanning die niet voorkomen op de lijsten danwel behoren tot een hogere categorie dan bij recht is toegestaan worden toegelaten, mits ze naar aard en invloed op hun omgeving vergelijkbaar zijn met hetgeen bij recht is toegestaan.

Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is gegeven aan de gebieden die een verblijfsfunctie hebben. Dit betreft de wegen, straten, voet- en fietspaden, bermen en parkeervoorzieningen in de woongebieden. Ook het niet-structurerende groen is in deze bestemming ondergebracht.

Wonen

De woningen in het plangebied hebben de bestemming Wonen. Voor de woningen is op de plankaart een bouwvlak gegeven. In de meeste gevallen heeft dit bouwvlak de vorm van een bouwstrook waarin meerdere woningen zijn opgenomen.

Door middel van bouwaanduidingen is onderscheid gemaakt tussen de verschillende bouwwijzen van de woningen. Met een functieaanduiding is het woningtype geduid.

Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen mogen worden gesitueerd in achtererfgebied. Hiermee is aansluiting gezocht met de regeling voor het vergunningvrij bouwen van bijbehorende bouwwerken. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee het situeren van bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen in voorerfgebied mogelijk kan worden gemaakt. Toetsingscriterium voor deze bevoegdheid is de stedenbouwkundige kwaliteit die met het bestemmignsplan is beoogd. De definities van de begrippen achtererfgebied, voorerfgebied en openbaar toegankelijk gebied zijn uit artikel 2 lid 3 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht overgenomen.

De maximaal toegelaten oppervlakte aan bijgebouwen, aan- of uitbouwen en overkappingen is gerelateerd aan de oppervlakte van de kavel. Is de kavel kleiner dan 500 m2 dan is ten hoogste 50 m2 aan bijgebouwen, aan- of uitbouwen en overkappingen toegestaan, bij kavels tussen 500 en 750 m2 is die oppervlakte maximaal 65 m2 en is de kavel groter dan 750 m2 dan is ten hoogste 85 m2 aan erfbebouwing toegestaan. Daarbij geldt wel steeds de voorwaarde dat niet meer dan 60% van de kavel wordt bebouwd.

Beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis

Bij recht is het gebruik van een deel van de gebouwen voor beroepsuitoefening en niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis toegestaan. Daarbij worden enige beperkingen gesteld, waaronder aan daarvoor de te gebruiken oppervlakte, om ervoor te zorgen dat het woonkarakter van de woning het beroeps- of bedrijfsmatige gebruik blijft overheersen. Voor de niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis geldt dat alleen bedrijfsactiviteiten die voorkomen op de Lijst van toegelaten bedrijfsactiviteiten aan huis zijn toegestaan. Voor deze lijst is aansluiting gezocht bij de bedrijven die in de richtafstandenlijst van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' als bedrijven van categorie 1 zijn aangemerkt. Omdat het gaat om activiteiten in een woning op een relatief klein oppervlak is het aantal bedrijfsactiviteiten dat is toegelaten zeer beperkt gehouden.

Bouwregels

Voor de maatvoering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde is per bestemming een bebouwingsschema opgenomen. In de bebouwingsschema's staan de maatvoeringsaspecten die voor die specifieke bestemming gelden. Vaak wordt verwezen naar de maatvoeringsaanduidingen op de plankaart.

Bevoegd gezag

Waar dit bestemmingsplan de bevoegdheid in het leven roept om af te wijken van de regels, is die bevoegdheid toebedeeld aan het bevoegd gezag. Over het algemeen zal dat bevoegd gezag het college van burgemeester en wethouders zijn. In een enkel geval zijn op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht gedeputeerde staten dan wel de minister bevoegd gezag voor het verlenen van de omgevingsvergunning en daarmee ook voor het bij die omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan.

Regeling karakteristieke panden

De panden Kanaal Zuid 54 en 66 zijn aangemerkt als karakteristiek. Op de plankaart hebben ze de aanduiding 'karakteristiek' gekregen. In de bestemmingsomschrijving van die bestemmingen waar deze aanduiding voorkomt is bepaald dat ter plaatse van die aanduiding de gronden (ook) bestemd zijn voor behoud en herstel van cultuurhistorisch waardevolle panden. Verder is bepaald dat het ter plaatse van die aanduiding verboden is de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing te slopen zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Kort gezegd wordt deze vergunning alleen verleend wanneer de kosten van renovatie zo hoog zijn dat handhaven van het pand redelijkerwijs niet meer kan worden geëist. De aanvrager dient dit met een rapport van een deskundige aan te tonen.

6.3 Algemene regels en overgangs- en slotregels

6.3.1 Algemene regels

In hoofdstuk 3 (Algemene regels) staan de regels die gelden voor alle bestemmingen. In artikel 7 zijn bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden. Lid 7.1 bevat onder andere de bepaling over ondergronds bouwen. Hierin is bepaald dat ondergronds bouwen alleen daar is toegestaan waar ook bovengronds gebouwd mag worden, mits er een functionele relatie bestaat met de bovengronds toegelaten functie. Het laatste onderdeel van dit lid geeft een regeling voor legaal gebouwde (delen van) bouwwerken die niet voldoen aan de in het plan voorgeschreven maatvoering. De aanwezige maten zijn dan toegelaten, ook bij eventuele herbouw van het bouwwerk. Dit geldt alleen daar waar de afwijking voorkomt. Het laatste onderdeel van dit lid geeft een regeling voor legaal gebouwde (delen van) bouwwerken die niet voldoen aan de in het plan voorgeschreven maatvoering. De aanwezige maten zijn dan toegelaten, ook bij eventuele herbouw van het bouwwerk. Dit geldt alleen daar waar de afwijking voorkomt.

Lid 7.2 bevat de afdekbepaling. Hier is bepaald dat, wanneer in het plan een maximale goothoogte is aangegeven, het gebouw vanaf de aangegeven goothoogte dient te worden afgedekt met een kap. Deze bepaling impliceert dat een -al dan niet gedeeltelijke- platte afdekking is toegestaan, mits dat platte dak niet hoger is dan de op dat punt geldende maximaal toegelaten bouwhoogte.

In artikel 8 staan de algemene gebruiksregels. In lid 8.1 is beschreven welke vormen van gebruik in ieder geval gelden als gebruik in strijd met de bestemming. In lid 8.2 is het daadwerkelijke strijdig gebruik strafbaar gesteld. Deze strafbaarstelling is noodzakelijk voor vormen van gebruik die onwenselijk zijn en waarvoor het bestemmingsplan dus niet de mogelijkheid biedt daarvoor een omgevingsvergunning te verlenen; de strafbaarstelling van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is derhalve niet van toepassing.

In artikel 12 staan de procedureregels die bij het stellen van nadere eisen moeten worden toegepast. Procedureregels voor het bij omgevingsvergunning afwijken van de regels van het bestemmingsplan zijn niet opgenomen omdat daarvoor de procedure uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing is. De procedureregels voor uitwerkings- en wijzigingsplannen staan in de Wet ruimtelijke ordening. Artikel 13 tenslotte geeft aan welke regeling geldt wanneer wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen en plannen. De overige artikelen bevatten bekende regels die geen nadere bespreking behoeven.

6.3.2 Wijzigingsbevoegdheid beperking realisatieduur woningbouw

In juni 2014 heeft de gemeenteraad de beleidsnotitie 'Beperking realisatieduur woningbouw private partijen' vastgesteld. In het gemeentelijke woningbouwprogramma is nog maar beperkt ruimte voor nieuwe woningbouwinitiatieven, terwijl een deel van de beschikbare ruimte in het woningbouwprogramma is ingevuld met plannen waarvoor al meer dan een paar jaar een vastgesteld bestemmingsplan aanwezig is maar die niet tot uitvoering komen. Om dergelijke situaties in de toekomst te voorkomen en om alleen nog ruimte te bieden aan initiatieven die ook echt worden uitgevoerd, geldt op grond van de beleidsnotitie 'Beperking realisatieduur woningbouw private partijen' nu een realisatietermijn voor nieuwe woningbouwinitiatieven die in principe drie jaar bedraagt. Die termijn gaat lopen vanaf het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is.

Ter uitvoering van de beleidsnotitie wordt in ieder bestemmingsplan dat de bouw van nieuwe woningen mogelijk maakt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Daarmee kunnen burgemeester en wethouders het bestemmingsplan wijzigen door de bouwmogelijkheden voor nieuwe woningen te verwijderen als na de termijn de betreffende woningen niet zijn gerealiseerd en ook nog niet in aanbouw zijn. De programmatische ruimte die daardoor vrij komt, kan vervolgens worden aangewend voor een andere woningbouwontwikkeling.

Aan de Van der Ploeg-locatie (met uitzondering van de vrml. kantoorvilla) en het Kufa-pand is in dit bestemmingsplan de gebiedsaanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied realisatietermijn woningbouw' toegekend. Hiermee wordt voorzien in een wijzigingsbevoegdheid. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen om de bouwmogelijkheden voor de nieuwe woningen te verwijderen als die na een periode van 3 jaar niet gebouwd zijn en ook niet in aanbouw zijn. De periode begint na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Voorwaarde voor toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid is, naast het verstreken zijn van de termijn van drie jaar, ook dat eventueel verleende omgevingsvergunningen voor het oprichten van woningen zijn ingetrokken.

6.3.3 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat tot slot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik en de titel van het bestemmingsplan.

7 INSPRAAK EN OVERLEG

Voor de ontwikkeling van de Schatkamer van Zuid zijn meerdere informatiebijeenkomsten gehouden voor omwonenden. De meeste recente bijeenkomst dateert van 20 april 2016. Tijdens deze avond is in het Kufa-pand gepresenteerd hoe de ontwikkeling van de Schatkamer van Zuid verder vorm gaat krijgen. Op de avond is er vooral aandacht geweest voor gewijzigde plannen voor de Van der Ploeg-locatie en het Kufa-pand.

Het plan is in het kader van het vooroverleg aangeboden aan de provincie Gelderland. In de vooroverlegreactie van 29 maart 2017 (kenmerk 2017-004053) geeft de provincia aan zich te kunnen vinden in het plan en adviseert deze verder in procedure te brengen.