Bestemmingsplan Molen-allee 7 en 9 Loenen

3.2 Toekomstige ruimtelijke opzet plangebied

Ruimtelijke opzet

Vanuit de provinciale regeling “functieverandering Agrarische bebouwing” is een ontwerp gemaakt voor woningen aan de Molen-allee te Loenen. Vanuit het Streekplan is er aangestuurd op een aanééngeschakeld bouwvolume. In dit volume zit een zevental woningen in verschillende prijscategorieën. Middels beplanting en het samenspel tussen het nieuw te bouwen volume en de bestaande woning met schuur is het geheel vormgegeven als één complex in het landschap. Aan een landschapsarchitect is opdracht gegeven voor de uitwerking van het beplantings- en inrichtingsplan. Het volume is gerangschikt rondom een gemeenschappelijk hof van waaruit de woningen worden ontsloten. In deze collectieve ruimte wordt geparkeerd en bevinden zich de formele entrees van de woningen. Rondom de buitenzijde van het blok liggen ruim bemeten kavels zodat de woningen zich voornamelijk oriënteren naar de omgeving toe. Deze privé buitenruimten lopen naadloos over in het landschap waarbij er evenwicht is tussen privacy van de bewoner en het open karakter van het omringende landschap. Tussen de bestaande en de nieuwe individuele tuinen is voldoende afstand gecreëerd om de privacy te waarborgen. De erfgrenzen vormen geen visuele barrières in het uitzicht van de woningen en belemmeren niet het aanzicht van het complex in het landschap.

Het plan interpreteert landelijk wonen in een modern gebouw die zijn vormentaal ontleent aan de streekeigen kenmerken zonder te vervallen in een “copy-paste” van lokale stijlelementen. Het gebouw heeft een eigen identiteit én voegt zich tegelijkertijd in de omgeving.

Groenstructuur

Ten aanzien van de Regeling functieverandering platteland dient op de gronden van Molen-allee 7- 9 te Loenen een verevening van natuurwaarden plaats te vinden op eigen terrein. Hiervoor is door landschapsarchitecten een landschapsplan gemaakt waarbij het perceel ingepast is in het landschap en de natuurwaarden zijn vergroot. Voor het inrichtingsplan voor het erf zijn principes opgesteld ten aanzien van de erfbegrenzing in zijn geheel, de begrenzing tussen het erf van huidige bebouwing en de nieuwbouw en de begrenzing tussen de afzonderlijke tuinen.

De weergegeven inrichting buiten de plangrens is indicatief van aard.

Landschap rondom Molen-allee Loenen

Het inrichtingsplan voor het perceel tracht zo goed mogelijk aan te sluiten bij het kleinschalige landschap. Hiervoor wordt een onderscheid gemaakt in een aantal landschappelijke elementen, te weten; een singel- en hakhoutzone, natte ruigte, nat bos en het erf. Deze elementen worden hieronder verder besproken.

Singel- en hakhoutzone

Voor de zone tussen Molen-allee 9 en de geplande uitbreiding van bedrijventerrein Kieveen (nog niet opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan) wordt een dubbele beplantingsrand voorgesteld. Deze totale beplantingszone zorgt er voor dat het zicht vanuit de woningen op het bedrijventerrein sterk wordt verminderd of zelfs nihil is.

De rand grenzend direct langs de oostelijke plangrens – gelegen op de gronden voor de geplande uitbreiding van Kieveen – is een ca. 10 m. brede singelbeplanting van es, hazelaar, gelderse roos, meidoorn. Deze beplanting dient als visuele afscheiding van het industrieterrein en vraagt weinig beheer om tot een mooie dichte rand uit te groeien.

De rand aan de zijde van de Molen-allee gelegen op de gronden van de planlocatie – wordt ingeplant met een ca. 10 m. brede zone hakhout. Soorten die hier ingeplant kunnen worden zijn tevens eik, els, hazelaar, gelderse roos en meidoorn. Afhankelijk van de gekozen soorten dient de hakhoutzone eens in de 6 tot 10 jaar te worden afgezet. Om de natuurwaarden maar ook belevingswaarden te vergroten wordt voorgesteld dit afzetten gefaseerd uit te voeren.

Tussen de twee beplantingswallen en voor de hakhoutwal wordt door middel van gefaseerd maaibeheer een kruidenvegetatie gecreëerd van beide ca. 2 m. breed.

Natte ruigte

Voorgesteld wordt om rondom het cluster van bebouwing een 'natte ruigte' aan te leggen. Deze ruigte omarmd als het ware de nieuwbouw en het erf en zorgt ervoor dat het geheel als een ensemble wordt ervaren. Bovendien zorgt de combinatie van de natte ruigte met het hakhout en de singelbeplanting voor meer variatie wat goed past binnen het omringende landschap.

Om het doeltype bloemrijk vochtig grasland te kunnen bereiken is het van belang het terrein tot 15 cm af te graven waarbij de afgegraven grond dient te worden afgevoerd. De afgegraven grond kan niet op het terrein worden hergebruikt aangezien de hierin aanwezige plantenvoedingsstoffen kunnen uitspoelen naar lagere terreindelen, wat de ontwikkeling van vochtig bloemrijk grasland frustreert. Wellicht kan deze afgevoerde grond gebruikt worden voor de aanleg van het industrieterrein, aangezien het terrein hier opgehoogd dient te worden. Nader overleg is hierover gewenst.

Vervolgbeheer bestaat de eerste jaren uit 2x per jaar maaien en afvoeren (verschralingsbeheer) en later (na circa 5 jaar), als het natuurdoeltype is gerealiseerd, 1x maaien in het najaar.

Op twee plekken in deze ruigte wordt voorgesteld twee verdiepte gedeelten te ontwikkelen. De meest zuidelijk gelegen verdiepte plek wordt een poel met permanent water en een zeer geleidelijk oplopende oever. Dit zorgt voor zowel recreatieve, landschappelijke en ecologische waarden. Bovendien verminderen deze poelen ongewenste insecten als muggen. Ze bieden een ideale biotoop voor libellen en kikkers, die de steekmuglarven prefereren.

De bodem op het gedeelte waar de poel wordt uitgegraven bestaat uit gooreerdgrond met grondwatertrap 5. Dit laatste wil zeggen een GHG (gemiddeld hoogste grondwaterstand) < 40 cm – maaiveld en een GLG (gem. laagste grond waterstand) van  > 120. Dit wil zeggen dat het grondwater in het voorjaar hoog kan komen, maar in de zomer diep kan wegzakken. Zodoende dient de poel op zijn diepste punt tot ca. 1.50 m. min maaiveld te worden afgegraven om jaarrond water te blijven bevatten.

De andere verdiepte plek wordt maar 30 cm. afgegraven. Hier kan zich een lage moerasvegetatie ontwikkelen met een dominantie van kleine zeggenvegetaties en veldrus. Ook hiervoor geldt een maaibeheer van in het begin 2x per jaar maaien en afvoeren en na circa 5 jaar 1x maaien in het najaar.

Nat bos tegen beekzone aan (beekzone zelf is in eigendom waterschap)

Voor het te ontwikkelen natte bos langs de beek kan gedacht worden aan de volgende hoofdboomsoorten: wilg (10%), es (50%) en zwarte els (40%). Door het niet in rijen aanplanten van deze soorten wordt sneller het beeld bereikt van meer natuurlijk bos. Er kan ook gekozen worden de gronden wat af te graven en het bos zich natuurlijk te laten ontwikkelen door zaden uit de omgeving. Hierdoor zal het echter wat langer duren voordat er een volwaardig bos ontwikkeld is. Om een meer natuurlijke overgang te creëren van bos naar de omliggende natte ruigte kan een circa 10 meter brede mantelzone ontwikkeld worden van meidoorn, sleedoorn en wilg. De beplantings- en beheersindicatie van het natte bos is in overleg met het Waterschap tot stand gekomen. In verband met het onderhoud van de beek dient rekening gehouden te worden met een zone van minimaal 5 m. direct langs de beek die vrij is van beplanting.

Erf

Op het erf wordt om privacyredenen een ruimtelijke scheiding aangebracht tussen oud en nieuw. Dit wordt zodanig vormgegeven dat het niet ten koste gaat van de ruimtelijke samenhang op het erf. Als verbijzondering en scheiding tussen de bestaande woning en de toekomstige bewoners wordt een kleine omsloten tuin gemaakt met bijvoorbeeld fruitbomen. De omsloten tuin kan collectief onderhouden worden en eventueel kunnen hier speeltoestellen o.i.d. aan toegevoegd worden. Dit element steekt iets in de natte zone en blijft op hoger niveau. Ook rondom de parkeerplaatsen wordt een haag toegepast om zo het zicht op de auto's weg te nemen. De haag rond de omsloten tuin is maximaal 1.20 meter hoog en rond de parkeerplaats 1.50 meter hoog. De voorkeur voor de hagen gaat uit naar beuk (Fagus sylvatica) voor rond de parkeerplaats en meidoornhaag (hoofdsoort Crataegus monogyna) voor rond de omsloten tuin.

Tuinen

Rondom de tuinen wordt een Ha Ha toegepast. Dit is een principe waarbij er rondom de tuinen een greppel wordt gegraven waarbij het hoogteverschil aan de tuinzijde wordt opgevangen door een muurtje. De tuinen hebben hagen op de erfafscheiding. Deze dient niet helemaal tot op de erfgrens te worden geplant, maar alleen gekoppeld aan de woningen. Zo blijft het zicht op het omliggende landschap optimaal behouden en krijgen de tuinen meer dieptewerking. Ook hierbij gaat de voorkeur uit naar beuk (Fagus sylvatica) of meidoornhaag (hoofdsoort Crataegus monogyna).