Bestemmingsplan Molen-allee 7 en 9 Loenen

2.1 Streekplan Gelderland 2005

Het Streekplan Gelderland 2005 (vastgesteld op 29 juni 2005) is er op gericht de verschillende functies in regionaal verband een zodanige plek te geven dat de ruimtelijke kwaliteiten worden versterkt en er zuinig en zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan. Naast het generieke beleid, het beleid dat geldt voor de gehele provincie, wordt in het streekplan dan ook uitvoerig ingegaan op het regiospecifieke beleid.

Generiek beleid

Hoofddoel van het streekplanbeleid is het scheppen van ruimte voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak. Om krachtige steden en vitale regio's te bevorderen zijn de belangrijkste uitgangspunten "bundeling van verstedelijking aan/nabij infrastructuur" en het "organiseren in stedelijke netwerken". Bundelingsbeleid is een centraal uitgangspunt voor de wijze waarop in het Gelders ruimtelijk beleid wordt omgegaan met verstedelijking. Bundeling in Gelderland heeft met name de volgende doelen:

• handhaving/versterking van de economische en culturele functie van de steden;
• behoud/versterking van het draagvlak voor stedelijke voorzieningen;
• optimale benutting van infrastructuur, kansen voor openbaar vervoer en fietsgebruik.

In het provinciaal beleid voor stedelijke ontwikkeling wordt onderscheid gemaakt tussen bestaand bebouwd gebied en stedelijke uitbreiding. Het accent van de provinciale beleidsambities ligt op de vernieuwing en het beheer en onderhoud van bestaand bebouwd gebied. Hiervoor zijn nodig:

• een verhoging van de kwaliteit van de leefomgeving en openbare ruimte door fysieke aanpassingen;
• het oplossen en voorkomen van milieuproblemen en -knelpunten door een duurzame planontwikkeling;
• door kwalitatief woonbeleid bevorderen dat woonmilieus en de kwaliteit van de woningen aansluiten op de vraag van de inwoners;
• intensivering van het stedelijk grondgebruik, maar wel met behoud van karakteristieke elementen en zorgvuldig omgaan met open ruimten daarbinnen.

Uitgangspunt van het Gelders kwalitatief woonbeleid is dat de gemeenten -samenwerkend in regio's- voorzien in een aanbod aan woningen dat past bij de geconstateerde regionale kwalitatieve woningbehoefte. Dit is vastgelegd in het Kwalitatief Woonprogramma. Het aanbod aan woningen en woonmilieus moet beter aansluiten bij de voorkeuren van bewoners. Om deze reden bevordert de provincie vooral de realisatie van woningen voor ouderen en starters en van de woonmilieus centrum-stedelijk en landelijk wonen. Voorts wil de provincie een versnelling bevorderen van herstructurering en transformatie van bestaand bebouwd gebied, het aanpakken van de stagnerende (nieuwbouw)productie, het vergroten van het aanbod aan levensloopbestendige woningen en wijken en het versterken van verscheidenheid en identiteit.

De sociaal-culturele infrastructuur is een bepalende factor voor de kwaliteit van de samenleving. Uitgangspunt is om bij ruimtelijke inrichtingsplannen ook voorzieningen te realiseren die nodig zijn om een goede sociaal-culturele infrastructuur in stand te houden of op te bouwen. Functies moeten zo worden gesitueerd ten opzichte van aanwezige voorzieningen dat deze bereikbaar zijn en er voldoende draagvlak voor blijft bestaan.

Zowel in nieuw als in bestaand bebouwd gebied streeft de provincie naar een duurzaam watersysteem. Het water in de stad wordt met het omringend watersysteem als één geheel beschouwd. Nadelige effecten op de waterhuishouding moeten in beginsel worden voorkomen.

Kernkwaliteiten: Waardevol landschap

Het perceel Molen-allee 7 en 9 is gelegen in waardevol landschap. Waardevolle landschappen zijn gebieden met (inter)nationaal en provinciaal zeldzame of unieke landschapskwaliteiten van visuele, aardkundige en/of cultuurhistorische aard, en in relatie daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. De ‘ensemble’-waarden van deze gebieden is groot, dat wil zeggen dat de samenhang tussen de verschillende landschapsaspecten groot is. Grondgebonden landbouw speelt een belangrijke rol bij het instandhouden van de landschapskwaliteiten.

Het ruimtelijk beleid voor waardevolle landschappen is: behouden en versterken van de landschappelijke kernkwaliteiten.Voor waardevolle open gebieden geldt de grootschalige openheid als belangrijke kernkwaliteit. Derhalve geldt dat ruimtelijke ingrepen die de openheid aantasten, zoals nieuwe bouwlocaties, niet zijn toegestaan. Ook kleine aantallen en kleinschalige vormen kunnen de waardevolle openheid aantasten. Voor overige ruimtelijke ingrepen in de waardevolle open gebieden geldt een ‘nee, tenzij’-benadering. Dat wil zeggen dat de ruimtelijke ontwikkeling afhankelijk is van de bijdrage aan de landschapskwaliteit. Hierbij kan sprake zijn van ‘compensatie’ op gebiedsniveau.
Uitbreiding van agrarische bebouwing binnen of aansluitend op het bestaande bouwperceel is mogelijk. Een beeldkwaliteitsplan is bij omvangrijke uitbreiding vereist. Voor de ontwikkeling aan Molen-allee 7 en 9 is een landschaps en inrichtingsplan gemaakt dat nader wordt toegelicht in hoofdstuk 3.

Voor de waardevolle landschappen als geheel geldt binnen de algemene voorwaarde dat de kernkwaliteiten worden versterkt, en bij inachtneming van het beleid voor functieverandering in het buitengebied een ‘ja mits’-benadering voor het toevoegen van nieuwe bouwlocaties en andere ruimtelijke ingrepen. Voor zover de waardevolle landschappen deel uitmaken van het multifunctioneel gebied is de voorwaarde dat de nieuwe bebouwing past binnen de door de regio vast te stellen of reeds bepaalde zoekzones voor stedelijke functies of zoekzones landschappelijke versterking, en dat recht wordt gedaan aan de kernkwaliteiten van de betreffende landschappen. Deze zoekzones worden in een streekplanuitwerking vastgelegd.
Grootschalige verstedelijkingslocaties en andere grootschalige bouwvolumes op nieuwe bouwlocaties tasten de kernkwaliteiten onevenredig aan. Een beheerste ruimtedruk op het buitengebied als gevolg stedelijke uitbreidingen draagt bij aan het behoud van de kernkwaliteiten. Daarom zal de provincie de ligging en omvang van zoekzones voor uitbreidingslocaties stedelijke functie beoordelen in relatie tot de intensiveringsmogelijkheden binnen bestaand bebouwd gebied in de regio en de aanwezige kernkwaliteiten van het waardevol landschap. Daarbij zullen de mogelijkheden van functieverandering van vrijgekomen bebouwing in het buitengebied worden betrokken.

Deze beleidsbenadering geeft gedifferentieerd richting aan de ontwikkeling. In de waardevolle landschappen is lokale en regionale ontwikkeling mogelijk. Aard, omvang en vormgeving in samenhang met de kernkwaliteiten zijn bepalend. Ruimtelijke ontwikkeling kan bijdragen aan de versterking van het landschap; bij de ruimtelijke afweging van een nieuwe functie(combinatie) speelt het bijbehorende landschapontwerp een belangrijke rol om de bijdrage van de ruimtelijke ingreep aan versterking van de kernkwaliteiten te bepalen.

Kernkwaliteiten provinciaal waardevolle landschappen
De provincie heeft de kernkwaliteiten beschreven die in het provinciaal ruimtelijk beleid in de afwegingen worden betrokken als aan de hand van de ‘ja, mits’-benadering bestemmingswijzigingen worden beoordeeld. Binnen een aantal van deze waardevolle landschappen liggen waardevolle open gebieden die op grond van dit bijzondere ruimtelijke kenmerk tot het groenblauwe raamwerk zijn gerekend (‘nee, tenzij’-benadering).
Voor Beekbergen en Loenen zijn de volgende kernkwaliteiten geformnuleerd:

• Gave open essen en oude bouwlanden, met bebouwing langs de randen
• Kleinschalig met afwisseling in landbouwgebruik en beplanting
• Gradiënt van besloten boslandschap naar open landschap
• Sprengenbeken die van de stuwwal stromen

Met de uitwerking van het landschaps- en inrichtingsplan is voldoende invulling gegeven aan de kernkwaliteiten van het betreffende gebied. Hoofdstuk 3 voor een nadere toelichting.

Gebiedsbescherming

Binnen de ecologische hoofdstructuur geldt de ‘nee, tenzij’-benadering. Dit houdt in dat bestemmingswijziging niet mogelijk is als daarmee de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant worden aangetast, tenzij er geen reële alternatieven zijn en er sprake is van redenen van groot openbaar belang. Om te kunnen bepalen of de wezenlijke kenmerken en waarden van een gebied significant worden aangetast, moet het bevoegde gezag erop toezien dat hiernaar door de initiatiefnemer onderzoek wordt verricht. Om een zorgvuldige afweging te kunnen maken, zal de provincie de te beschermen en te behouden wezenlijke kenmerken en waarden per gebied specificeren. De te beschermen en te behouden wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS zijn in 2006 als streekplanuitwerking vastgesteld. In de streekplanuitwerking zijn de ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische kenmerken weergegeven, die een rol spelen bij ruimtelijke afwegingen in het groenblauwe raamwerk en de waardevolle landschappen ter bepaling van mitigatie, compensatie, saldering en kwalitatieve verbetering. Bestemmingsplanwijzigingen die leiden tot aantasting van de wezenlijke kenmerken of waarden van de EHS-natuur kunnen alleen worden doorgang vinden – naast het ontbreken van reële alternatieven en de aanwezigheid van redenen van groot openbaar belang – aantoonbaar in hetzelfde bestemmingsplan voorzieningen worden getroffen waarmee de schade zoveel mogelijk wordt beperkt door mitigerende maatregelen. Compensatie van de resterende schade dient plaats te vinden in hetzelfde bestemmingsplan of in gekoppelde bestemmingsplannen. Per saldo zal op planniveau of op gebiedsniveau geen verlies mogen optreden van areaal, kwaliteit en samenhang. Voor de verblijfs- en dagrecreatiesector betekent dit dat een toename van het ruimtebeslag niet is toegestaan in het groenblauwe raamwerk en daarmee dus ook binnen de hele EHS. Een toename in ruimtebeslag op een locatie zal tenminste op gebiedsniveau moeten worden gecompenseerd. Het wijzigen van de EHS als gevolg van de compensatie is een wijzigingsbevoegdheid van PS. Aan compensatie worden in het kader van de EHS de volgende voorwaarden gesteld:

• geen netto-waardenverlies (areaal, kwaliteit, samenhang),
• compensatie aansluitend of nabij het gebied, mits een duurzame situatie ontstaat of, indien niet mogelijk: realisering van kwalitatief gelijkwaardige waarden of fysieke compensatie verder weg van het aangetaste gebied.
• Indien fysieke compensatie niet mogelijk is; financiële compensatie conform de Richtlijn Compensatie Natuur en Bos die op 2 juli 1998 in het Provinciaal Blad is gepubliceerd. Hiertoe wordt niet eerder overgegaan dan nadat alle andere mogelijkheden, waaronder onteigening, maximaal zijn benut;
• Mitigatie en compensatie maken deel uit van het plan, de eventuele daarmee samenhangende meerkosten van de activiteit dienen in het plan te zijn verdisconteerd (veroorzakersbeginsel). Het besluit over de compensatie is daarmee gekoppeld aan het te nemen besluit over de ingreep. Indien over de compensatie in een ander kader wordt besloten dan over de ingreep kan eerst met de uitvoering worden begonnen nadat ten minste het compensatiebesluit onherroepelijk is geworden.

In geval tevens de VHR-richtlijn of de provinciale Richtlijn Compensatie Natuur en Bos van toepassing is, geldt het zwaarste compensatieregime. Bij compensatie zijn de onderdelen uit de provinciale Richtlijn Compensatie Natuur en Bos die op 2 juli 1998 in het Provinciaal Blad is gepubliceerd van toepassing.

De beleidskaart geeft de drie onderdelen van de EHS weer: EHS-natuur, EHS-verweving en ecologische verbindingszones. Op deze onderdelen is toegespitst ruimtelijk beleid van toepassing. Voor het behoud en herstel van de biodiversiteit in Gelderland zijn de drie delen van de EHS onlosmakelijk met elkaar verbonden. Soorten die gebonden zijn aan grotere natuurgebieden vinden vooral een plek in EHS-natuur; EHS-verweving is van belang voor soorten die gebonden zijn aan gebieden waarin veel natuurelementen en natuurkwaliteiten verweven zijn met agrarisch en ander gebruik van het cultuurlandschap. Met de ecologische verbindingszones neemt de versnippering van de natuur af en ontstaan meer migratiemogelijkheden voor plant- en diersoorten. Binnen het EHS-beschermingsregime van de EHS-natuur is ontwikkeling van andere functies uitgesloten, tenzij er sprake is van een reden van groot openbaar belang. In de EHS-verweving en verbindingszones zijn er onder voorwaarden mogelijkheden voor de ontwikkeling van andere functies. In de EHS-verweving en sterker nog in EHS-verbinding, zijn onderdelen van de EHS niet voor 100% belegd met natuurdoelen. Het zijn als het ware zoekgebieden waar de precieze locatie van natuurdoelen nog niet vast staat. De natuurdoelen en de bijbehorende omgevingscondities zijn in de streekplanuitwerking ‘Kernkwaliteiten en omgevingscondities van de Gelderse ecologische hoofdstructuur’ weergegeven. Initiatieven voor bijvoorbeeld recreatie of landschappelijk wonen kunnen hier mogelijk zijn wanneer wordt bijgedragen aan de realisering van de natuurdoelen, die dan onderdeel moet zijn van de realisering van het initiatief. Door gelijktijdig met een initiatief bij te dragen aan de realisering van de natuurdoelen kan het mogelijk zijn om significante aantasting van kernkwaliteiten of omgevingscondities te voorkomen. Dit geldt alleen wanneer daarmee geen bestaande natuurwaarden significant worden aangetast en geen barrières voor de gewenste samenhang worden gecreëerd. Plannen die tot significante aantasting zouden kunnen leiden zijn bijvoorbeeld:

• nieuwbouw van woningen en bedrijven
• aanleg van nieuwe infrastructuur
• nieuwvestiging van landbouwbedrijven
• nieuwe voorzieningen voor grootschalige recreatie
• aanleg of uitbreiding van afvalstortplaatsen
• oprichting van windturbines.

Het EHS-regime wijkt op de volgende punten af van het VHR-regime: bij het EHS afwegingskader gaat het om ‘redenen van groot openbaar belang’, bij de VHR gebieden om ‘dwingende redenen van groot openbaar belang’. Met ‘dwingend’ wordt hier in ieder geval niet ieder denkbaar openbaar belang bedoeld, maar een belang dat – ook op de langere termijn – zwaarder moet wegen dan de belangen die de VHR beoogt te beschermen. Te denken valt aan:

• bescherming van voor het leven van de burger fundamentele waarden (gezondheid, veiligheid, milieu)
• fundamentele beleidsmaatregelen voor staat en samenleving
• uitvoering van economische of maatschappelijke activiteiten ter nakoming van specifieke, openbare dienstverplichtingen.

Bij het EHS-afwegingkader is de beoordeling van eventueel schadelijke effecten van bestaand gebruik minder streng dan in het VHR-regime. Bij VHR-gebieden is financiële compensatie niet mogelijk.

Op onderstaande kaart zijn de EHS gebieden in kleur aangegeven. Het perceel Molen-allee 7 - 9 is niet gelegen in EHS, maar grenst aan EHS (Loenense beek). Vanwege de ligging nabij het EHS gebied is onderzoek verricht naar mogelijke significante effecten van de ruimtelijke ontwikkeling. (zie paragraaf 4.3)

Kaart herbegrenzing EHS (vastgesteld door Provinciale staten juli 2009)

Regiospecifiek beleid: de Stedendriehoek

Om de afstemming met regionale ontwikkelingen te optimaliseren is het streekplan mede gebaseerd op regionale structuurvisies die zijn aangeleverd door de Gelderse regio's. Voor de regio Stedendriehoek refereert het streekplan dan ook sterk aan de structuurvisie Ruimtelijk structuurbeeld 2030 stedelijk netwerk Stedendriehoek.

Voor het versterken van het regionaal stedelijk netwerk Stedendriehoek is bundeling het leidend principe. Dit houdt in dat het regionale programma voor wonen, werken en voorzieningen zoveel mogelijk gebundeld moet worden gerealiseerd binnen het stedelijk netwerk. Het overgrote deel van de woningbouwopgave ligt in de steden Apeldoorn, Zutphen en Deventer. Het regionale programma voor wonen en werken moet zoveel mogelijk gebundeld en gekoppeld aan knooppunten van infrastructuur worden gerealiseerd in het bundelingsgebied van de Stedendriehoek. De verstedelijkingsopgave is zowel gericht op inbreiden binnen de steden als uitbreiden buiten de steden.

De regio Stedendriehoek kiest voor verdere herstructurering en intensivering van bestaand stedelijk gebied: 45% van de nieuw te bouwen woningen wordt gerealiseerd door herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied.

Functieverandering van gebouwen in het buitengebied moet bijdragen aan een impuls voor leefbaarheid, vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. In het Streekplan 2005 zijn daartoe een aantal voorwaarden opgenomen. Uitgangspunt is dat er door de initiatiefnemer voor de functieverandering wordt bijgedragen aan de verbetering van de omgevingskwaliteit en publieke functies van het buitengebied. Op locatieniveau kan de ruimtelijke kwaliteit onder meer worden verbeterd door sloop van overtollige bebouwing, verkleining van het bouwvlak en herbestemming van het vrijkomende deel met een 'groene' bestemming. Bij het toepassen van functieverandering moet tenminste worden uitgegaan van verevening.

Regionale uitwerking Beleidskader functieverandering van vrijkomende agrarische gebouwen

Met de regionale uitwerking van het beleid d.d. 27 maart 2008 is het provinciale streekplanbeleid door een aantal gemeenten in de regio verder uitgewerkt.

Functieverandering biedt, door het toestaan van nieuwe economische dragers, belangrijke kansen voor het verbeteren van de economische vitaliteit en leefbaarheid van het landelijk gebied. En vooral ook voor het verbeteren van de kwaliteit van het landschap. Functieverandering zorgt per saldo voor minder steen door het slopen van overbodige stallen en schuren en voor een aantrekkelijke vormgeving en (groene) inpassing van nieuwe functies ter plaatse van die stallen en schuren. In het regionale beleidskader is uitgewerkt onder welke voorwaarden wonen en werken in of ter plaatse van vrijkomende gebouwen mogelijk is, met het oog op winst voor economie, leefbaarheid en landschap. De gemeenten Apeldoorn, Brummen, Lochem, Voorst en Zutphen wijken met dit beleidskader op de volgende punten af van het streekplan:

• Het regionale beleidskader biedt de mogelijkheid voor het bouwen van één of meer vrijstaande woningen naast de mogelijkheid van meerdere wooneenheden in één woongebouw. In alle gevallen van functieverandering moet de omgevingskwaliteit er per saldo op vooruit gaan.

• Het regionale beleidskader biedt de mogelijkheid tot nieuwbouw voor functieverandering naar werken en de combinatie wonen/werken. Dit kan in gevallen waarin sloop en nieuwbouw noodzakelijk zijn om bedrijfstechnische en bedrijfseconomische redenen en in gevallen waarin nieuwbouw beter is voor de ruimtelijke kwaliteit door het slopen van bestaande verpauperde bebouwing.

• Binnen de mogelijkheden van het streekplan (maximaal 50% hergebruik voor wonen) maken de gemeenten met het regionale beleidskader maatwerk mogelijk. Maatwerk dat recht doet aan de landschappelijke en functionele verschillen tussen gebiedsdelen binnen de regio. In een groot deel van het gebied is minder dan 50% hergebruik mogelijk. In een beperkt deel van het gebied is hergebruik (voor wonen) tot 50% mogelijk.

Het perceel Molen-allee 7 - 9 in Loenen is ontwikkeld op basis van de regels voor functieverandering uit het Streekplan vóór de vaststelling van het regionale beleid. Om die reden voorziet het plan in een functieverandering met een aanééngeschakeld bouwvolume.

Omdat hergebruik van de gebouwen niet mogelijk is kan na sloop van de bedrijfsgebouwen één woongebouw met 7 wooneenheden worden gebouwd met een omvang van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing. De beoogde nieuwe erfopzet op het perceel Molen-allee 7 - 9 wordt als passend beschouwd omdat op het perceel sprake is van een substantiële verbetering van de beeldkwaliteit voor de omgeving. De verouderde agrarische opstallen worden gesloopt. De vervangende nieuwbouw wordt, bezien vanuit stedenbouwkundig oogpunt, goed gesitueerd op de kavel, waarbij de karakteristieke laan wordt behouden. Ten slotte wordt voldaan aan alle algemene voorwaarden die gelden voor functieverandering waarbij nieuwe wooneenheden worden gecreëerd:

• 1. Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied.
  ad 1 Alle voormalige opstallen aan Molen-allee 7 - 9 met een oppervlakte van totaal 1782 m2 worden gesloopt. Het voornemen van de initiatiefnemer is om circa 650 m2 aan woningen terug te bouwen. Een deel van een (recent gebouwde) agrarische schuur blijft behouden voor stalling van werktuigen ten behoeve van onderhoud van de omliggende gronden. Dit te hergebruiken deel van de schuur met een oppervlakte van 240 vierkante meter zit dus inbegrepen in het totaal van het maximaal terug te bouwen oppervlak.

• 2. Overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen.Bij hergebruik van vrijkomende bebouwing voor wonen of werken is sloop van alle niet opnieuw te gebruiken bebouwing vereist. Bij nieuwbouw voor wonen of werken is sloop van alle huidige fysiek aanwezige en niet opnieuw te gebruiken vrijkomende bebouwing vereist. Monumentale en karakteristieke bebouwing mag niet gesloopt worden.

ad 2 Alle voormalige agrarische opstallen aan Molen-allee 7 - 9 worden gesloopt. Een klein deel van een bestaande recente gebouwde schuur blijft in stand ten behoeve van opslag van materiaal voor beheer van de overige gronden. Zie voor verdere toelichting onder ad 1.

• 3. Voor alle woningen geldt een maximum inhoudsmaat van 600 m3 voor het hoofdgebouwen 300 m3 of 75 m2 voor de bijgebouwen. Die maat komt overeen met de gangbare maten in de bestemmingsplannen buitengebied. Met deze maximum maat wordt voorkomen dat er grote en niet in het buitengebied passende woningen gebouwd worden die bovendien weinig bijdragen aan de regionale woonbehoefte.
  ad 3 Op de plankaart is bij het bestemmingsvlak aangegeven wat het totale maximum te bebouwen oppervlak is. In de regels is als maximale inhoudsmaat per woning opgenomen dat de inhoud van een woning maximaal 600 m3 bedraagt.

• 4. De functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige perceel en verkleining van het bouwvlak. Functieverandering mag pas plaatsvinden na het effectueren van de bestemmingswijziging van het hele voormalige perceel en verkleining van het bouwblok.
  ad 4 De bestemming van het perceel wordt gewijzigd door middel van onderhavige bestemmingsplan Molen-allee 7 en 9 Loenen. De afmetingen van het huidige (verbale) bouwblok bedragen 130 m x 130 m. De oppervlakte van het nieuwe bebouwingsvlak bedraagt circa 60 m x 60 meter.

• 5. Met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd. Functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.
  ad 5 In de nabije omgeving zijn geen agrarische bedrijven gelegen die worden belemmerd door de functieverandering. In de directe omgeving liggen enkele verspreid liggende woonpercelen, een zwembad en een industrieterrein.

• 6. Met beeldkwaliteitsplannen wordt door de gemeenten de verschijningsvorm van de functieveranderingen afgestemd op de omgeving.

ad 6 Voor het uitwerken van het plan heeft de eigenaar een deskundige architect en landschapsarchitect ingeschakeld. Het ontwerp is in samenspraak met de gemeente tot stand gekomen. Met de opzet wordt een hoogwaardige, op de omgeving afgestemde beeldkwaliteit van de nieuwbouw alsmede de kavelinrichting nagestreefd. De beeldkwaliteit wordt onder meer versterkt doordat de bijzondere laan onaangetast blijft en het nieuwe gebouw als één gebouw ter plaatse van de voormalige agrarische bebouwing wordt vormgegeven.

• 7. In alle gevallen dient functieverandering gepaard te gaan met -naast sloop- een vorm van verevening: een bijdrage aan de kwaliteit van de omgeving. Deze bijdrage zal zoveel mogelijk gericht moeten zijn op erftransformaties, zoveel mogelijk verevenen op de kavel zelf dus. Indien dit niet mogelijk of nodig blijkt, vindt verevening plaats in de vorm van een financiële bijdrage of een kwaliteitsverbetering in de omgeving.
  ad 7 Voor de verevening is op perceelsniveau een landschaps- en inrichtingsplan opgesteld waarmee de erftransformatie zo zorgvuldige mogelijk is vormgegeven. De volledige beschrijving van de erftransformatie inclusief de verevening is beschreven in hoofdstuk 3, paragraaf 2 van deze toelichting.