| Plan: | Bestemmingsplan Kanaalzone - De Vlijt |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0200.bp1039-onh1 |
In het bestemmingsplan wordt de ontwikkellocatie De Sportvelden nog bestemd overeenkomstig de huidige bestemmingen. Dit hangt samen met de nog niet opgeloste en geldende milieucontouren van de aan de Vlijtseweg gevestigde broodfabriek/bakkerij. Het bestemmingsplan gaat daarom uit van het planologisch inpassen van dit bedrijf middels een maatbestemming binnen de bestemming Bedrijfsterrein; het voornemen om op termijn de Sportvelden voor woningbouw in aanmerking te kunnen laten komen, wordt in de wijzigingsregels gekoppeld aan het (kunnen laten) vervallen van de milieucontouren die vanuit de huidige milieuvergunning nog over het terrein Sportvelden liggen.
Mocht er gebruik van de bevoegdheid tot wijziging worden gemaakt, dan gelden de volgende bepalingen/uitgangspunten.
De locatie "Sportvelden" is momenteel in gebruik door diverse sportverenigingen. Door de verplaatsing van het ROC is er ruimte ontstaan voor een nieuwe woningbouwontwikkeling als onderdeel van de Kanaalzone. Hiervoor geldt het thema 'wonen in het groen' waarbij aansluiting wordt gezocht met de omgeving. Ten westen van de locatie wordt de directe omgeving gekenmerkt door de groene uitstraling van de wijk en het park 'Kerschoten'. Aan de oost kant is er spraken van een mix van kleinschalige en grootschalige bebouwing langs de Vlijtseweg.
In het verleden is hier gedacht aan een plan met overwegend patiowoningen en een enkele appartementen gebouw. Bij de uitvoering van deze wijzigingsbevoegdheid zal een concreet plan worden uitgewerkt.
Een autonoom woongebied met een eigen en groen karakter
In de toekomst wordt er ingezet op de transformatie van het terrein van de ROC en de sportvelden naar een bijzonder woongebied in de stad. Een woongebied met een eigen karakter en kwaliteit gelegen tussen Kerschoten en de Kanaalzone. Een woongebied dat op zichzelf staat en tegelijkertijd aansluiting zoekt bij zijn omgeving. Doorvoeren van het groene beeld van de omgeving is uitgangspunt voor het plan. Zowel de Parken en Marialust, de Griftzone, het park Kerschoten als de verbinding hiertussen spelen hierbij een belangrijke rol. Ook het inpassen van zo veel mogelijk bestaande bomen draagt hieraan bij.
Er zal in de toekomst een woongebied worden gerealiseerd dat enerzijds aansluit bij het ontspannen woonmilieu van Kerschoten en anderzijds bij het nieuwe stedelijke woonmilieu dat - op termijn - langs het kanaal gerealiseerd wordt. In totaal is er ruimte voor ca. 170 woningen.
De beek als centrale drager
De beek 'De Grift' is recent opnieuw aangelegd langs deze ontwikkellocatie. Bij de herontwikkeling moet er rekening worden gehouden met een groene zone rondom de beek. Deze groene zone parallel aan de beek in noord zuid richting, wordt voorgeschreven vanuit het waterplan en bedraagt gemiddeld 40 meter. Deze ruimtelijke reservering is voornamelijk bedoeld als retentiegebied voor hemelwater. Waterretentie en natuurwaarden bepalen hier het beeld. De Grift met zijn begeleidende groenzone is immer aangewezen als ecologische hoofdstructuur. Daarnaast is de groenzone langs de Grift met zijn opgaande beplanting, een belangrijke drager voor de randen van de Kanaalzone.
Een groene verbinding tussen het park Kerschoten en de Kanaalzone
In oost-west richting wordt er aansluiting gezocht bij het park Kerschoten. Een brede recreatieve groene verbindingszonezone vanuit het park over de locatie richting de Kanaalzone is hierbij gewenst. Op deze manier ontstaat er een informele langzaamverkeerroute die voor een bijzonder groen karakter en een goede vervlechting met de omliggende gebieden zorgt.
Aansluiting zoeken bij de bestaande linten
Langs de Laan van Kerschoten, de Boerhaavestraat en de Musschenbroekstraat is er sprake van bestaande woonbebouwing, in de vorm van lintbebouwing. Met de toekomstige ontwikkeling wordt er aansluiting gezocht bij deze kleinschalige en losse bebouwing.
Niet overal de hoogte in
Bij de nieuwe invulling wordt uitgegaan van overwegend woonbebouwing in een grondgebonden vorm. In het verleden werd er gedacht aan een plan met een mix van patio en eengezinswoningen in drie lagen. Ook was er spraken van gestapelde woningbouw. Deze gestapelde woningbouw concentreert zich aan de kant van de Vlijtseweg met een maximale hoogte van 4 ½ laag, 14 meter. Deze middelhoge bebouwing legt een relatie met de hogere bebouwing in de omgeving en de toekomstige ontwikkelingen ion de kanaalzone aan de overzijde van de Vlijtseweg. Het overige plangebied kent een maximale hoogte van 3 lagen, oftewel 10 meter.
Uitwerking van de beeldkwaliteit
Voordat het gehele plan ontwikkeld gaat worden, dient er een ontwikkelingsgericht welstandskader te worden vastgesteld. Hierin wordt van te voren aan de ontwikkelende partij helder gemaakt aan welke ruimtelijke criteria het plan moet voldoen en aan welke kaders de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) gaat toetsen. Hierbij is het dan voorliggende wijzigingsplan maatgevend.
De nieuwe wegenstructuur sluit op zijn omgeving aan via deze linten. Via de Laan van Kerschoten en de Boerhaavestraat wordt het toekomstige ontwikkelgebied ontsloten. Er dient hierbij rekening te worden gehouden met de bestaande bomen.
Het gehele plan dient bij wijziging te voldoen aan het gemeentelijk parkeerbeleid. hert inpassen van de bestaande parkeervoorziening aan de noordzijde van de locatie is een uitgangspunt.