Bestemmingsplan Kanaalzone-Zuid - Kayersmolen

4.2 Doorlopende ontwikkelingen

Afbeelding 4.1; Namen locaties plangebied

4.2.1 Wasteland? Schatkamer! (2007)

De haalbaarheidsstudie uit 2007 vormt de schakel tussen de Structuurschets Kanaalzone Apeldoorn en het ontwikkelingsplan. Bij het uitwerken van de structuurschets in de haalbaarheidsstudie is op enkele punten van de structuurschets afgeweken. Deze uitgangspunten vormen de basis voor het ontwikkelingsplan uit 2008 en het meest recente ontwikkelingsplan uit 2010. Het gaat daarbij om de volgende punten:

• Hergebruik van bestaand erfgoed en behoud van de historische rooilijn leidt tot een verkaveling, waarin geen plaats is voor de park- en torenstrip uit de structuurschets. Plein Zuid, geflankeerd door openbare tuinen rondom buurtfabriek Van der Ploeg en villa Buiscar, compenseert dat verlies ruimschoots.
• Concurrerend woonmilieu. De structuurschets biedt ruimte aan perifere detailhandel. De schaal van megastores is echter moeilijk verenigbaar met de wens om een concurrerend woonmilieu te realiseren. De haalbaarheidsstudie ziet daarom af van uitbreiding; de huidige winkels ten zuiden van dit deelgebied worden wel gehandhaafd.
• Veluwsche Stoomtrein Maatschappij. De spoorlijn is een historisch element dat het industriële verleden belichaamt. Een verplaatsing -zoals voorgesteld in de structuurschets- kost bovendien veel tijd en geld en heeft, als gevolg van milieuwetgeving, gevolgen voor nieuwbouw. De haalbaarheidsstudie gaat daarom uit van inpassing.
• Bouwen voor Zuid. De corporaties willen meer betaalbare huur- én koopwoningen realiseren. Bewoners krijgen zo meer keuzevrijheid. De invulling van het werk- en voorzieningenprogramma volgt dezelfde filosofie. De focus ligt op ondernemers en organisaties uit Zuid en De Maten die zich in de Kanaalzone willen ontplooien.

4.2.2 Schatkamer van Zuid (2008)

Dit ontwikkelingsplan is mede gebaseerd op verschillende onderzoeken naar onder andere ecologie en cultuurhistorie en de interactieve studio's van maart 2008. Deze bijeenkomsten met belanghebbenden en bewoners hebben tot veranderingen in het plan geleid. Ook de opgave om ten opzichte van de eerdere haalbaarheidsanalyse meer sociale woningbouw te realiseren (40% in plaats van 30%) heeft geleid tot aanpassingen in de verkaveling. De belangrijkste aanpassingen zijn (zie ook de afbeelding 4.2):

• De bosstrook achter de Aalscholverweg, habitat van eekhoorns, blijkt ecologisch waardevol. De nieuwe verkaveling houdt hier rekening mee. En passant ontstaat een extra wandelroute naar de Kayersdijk.
• Er wordt afgezien van het optillen van de wandel- en fietskade langs het spoor, zoals in de haalbaarheidsstudie werd voorgesteld. Een gelijkvloerse oplossing sluit beter aan bij de omgeving en past beter bij het gewenste landschappelijke profiel.
• De voormalige machinefabriek Van der Ploeg en KUFA zijn bijzonder geschikt voor hergebruik. De constructie van de Buiscar blijkt echter dusdanig aangetast, dat behoud geen duurzame optie is.
• Bij het opstellen van de plannen hebben enkele architectenbureaus de kansen en knelpunten van enkele specifieke gebouwen en locaties nader verkend. De belangrijkste conclusies van hun onderzoek zijn in het plan verwerkt.

Het planconcept

In het ontwikkelingsplan worden de gedachten die aan de Pilot Kanaalzone-Zuid, vlek 2, 3A en 4 ten grondslag liggen helder omschreven:

• Het gebied telt geen gemeentelijke of rijksmonumenten of belangrijke archeologische sporen. Maar mede dankzij een cultuurhistorische expertmeeting en een bouwkundige analyse van bestaande complexen, blijkt de geschiedenis toch een onmisbare inspiratiebron voor het plan te kunnen zijn.
• In de loop der jaren ontpopte de Kanaalzone zich in toenemende mate als een barrière richting het water én richting de latere stadsuitbreidingen in De Maten uit de jaren '70 en '80. De voorgenomen herontwikkeling van het gebied biedt evenwel de kans om deze verbroken relatie op een hedendaagse manier te herstellen.
• De bebouwing langs het Kanaal en de Kayersdijk wordt gekenmerkt door een afwisseling tussen oud & nieuw èn groot & klein, zodat de kenmerkende schaalsprong tussen fabriek en huisje voelbaar blijft. Er is daarnaast ook plaats voor nieuwe woningen die de dorpse korrel en sfeer versterken. Hetzelfde geldt voor Plein Zuid. Waardevolle industriële complexen, zoals Van der Ploeg en KUFA, worden gerenoveerd en hergebruikt voor wonen, werken en voorzieningen. Nieuwe bebouwing spiegelt zich aan de stoere "fabriek uit één stuk" uitstraling van de oudbouw, maar geeft daar een eigentijdse vorm aan.
• Het ontwikkelingsplan zet in op het behoud en/of de herinnering van de markante "vlaggenschepen" langs het Kanaal: Papierfabriek Koldewijn en Machinefabriek Van der Ploeg.

Afbeelding 4.2; Kaart uit het ontwikkelingsplan “Schatkamer van Zuid”, juli 2008

Bouwmassa en hoogte

De gemiddelde bouwhoogte in het dorp bedraagt twee lagen met kap. De "woonschuur" (van de Passerel) aan de Lepelaarweg vormt daarop een uitzondering; het krijgt letterlijk de ruimte voor drie lagen met kap. Ook rond Plein Zuid is "drie lagen met kap" de norm; wel werden hoogteaccenten aan de Kayersdijk (19-28 meter) die de entree markeren voorzien. Ook waren er buurtfabrieken aan het Kanaal voorzien die de schaalsprong tussen groot en klein nog verder accentueren. Met een maximale bouwhoogte van de nieuwe Buiscar

(25 meter), een toren "binnen de muur" bij van der Van der Ploeg (38m) en de nieuwe silo op de voormalige locatie Koldewijn (45m). Hiermee werd ingezet op een stoer en vooral hoog stedelijk woonmilieu.

Programma

Het gebied bood de ingrediënten voor een levendige en gemengde stadswijk aan het water. De dichtheid was voor Apeldoornse begrippen hoog: 52 woningen per hectare. Het ontwikkelingsplan voldeed daarmee wel aan de uitgangspunten van de Structuurschets Kanaalzone Apeldoorn.

Wonen

Het plant telt 252 woningen. De partijen in het gebied streven onder het motto "meer sociaal aan het Kanaal" een ongedwongen mix van betaalbare, middeldure en dure woningen na. Dit betekent dat het plan bestaan uit ca. 40% betaalbare, 40% middeldure en 20% dure woningen. Hiermee is het gebied met name interessant voor starters en doorstromer die zich na hun starterswoning willen verbeteren. Van te bouwen woningen zal ca. 30% gestapeld zijn en 70% grondgebonden.

Werken en voorzieningen

Het plangebied omvatte, naast het wonen & werken aan huis, ruim 4.000 m2 (bvo) werken en voorzieningen. Hiervan was ongeveer de helft gereserveerd voor cultuur en sociaal-maatschappelijke functies. De andere helft van het programma is bestemd voor commerciële activiteiten. Hier wordt en werd gemikt op specifieke "sfeergevoelige" ondernemers. Grote supermarkten of perifere detailhandel zijn hier niet toegestaan.

Inrichting openbare ruimte

De inrichting van de openbare ruimte dient, wat ambitieniveau betreft, aan te sluiten op het project Kanaalzone. In het ontwikkelingsplan worden daarbij de volgende dragers van de openbare ruimte onderscheiden:

• Het ontwikkelingsplan voorziet in een landschappelijke wandel- en fietsoever langs het Kanaal. De laanbeplanting van Amerikaanse eiken benadrukt de continuïteit richting het buitengebied. De oevers behouden hun zachte, natuurvriendelijke karakter. De historische spoorlijn wordt ingepast. Een haag zorgt voor een natuurlijke afscheiding. Ter hoogte van Plein Zuid zal een verbinding van het plein tot aan het water worden vormgegeven.
• In het plan wordt rekening gehouden met de mogelijkheid dat de Kayersdijk heringericht wordt tot een volwaardige én groene radiaal. Het behoud van waardevolle bomen en het terugbrengen van de gelijknamige beek zijn daarbij belangrijke uitgangspunten. De herinrichting vormt geen onderdeel van het ontwikkelingsplan; de fiets- en servicestraat (model Deventerstraat) ligt buiten het huidige profiel van de Kayersdijk en vormt wel een onderdeel van de nieuwe ontwikkeling. De nieuwe woningen en voorzieningen hebben hun voordeur aan de straat.
• De oude linten vormen de rijgdraden die het plangebied in de structuur van Zuid verankeren. De inrichting wordt typisch Apeldoorns, dus mét karakteristieke grindbermen met bestaande en nieuwe solitaire bomen. Aan één kant wordt de berm toegankelijk gemaakt, zodat ook rolstoelers uit de voeten kunnen. De voortuinen dragen bij aan het groene beeld. Een informele route krijgt eenzelfde sfeer: hagen en een minimum aan verharding. Hoogtepunt: de centraal gelegen speel- en moestuin bij de Passerel, het groene pareltje van de buurt.
• Plein Zuid trekt de ruimte en het leven langs het Kanaal naar binnen. In de campusachtige opzet vormt de openbare ruimte het cement dat de vrijliggende complexen bindt. Het is daarbij de uitdaging om het eigenzinnige, industriële karakter van het gebied zichtbaar te maken. Het autonome karakter plus de maat & schaal van de fabrieken vraagt hierbij om een eigentijdse benadering
• Een informele route verbindt speelplekken met elkaar. Bij de Passerel en villa Buiscar wordt een speelplek voor kinderen tot 6 jaar (>100 m2) aangelegd. De bestaande bosstrook én geheimzinnige fabrieksmuur bij Van der Ploeg vormen het decor voor avontuurlijk spelen (doelgroep 6-12 jaar; >500 m²). De "verandawoningen" maken hier een "voorkant"; zij dragen bij aan het toezicht en de sociale veiligheid. Bestaande bomen en cultuurhistorisch erfgoed bepalen de inrichting en het beeld in de tuinen bij Van der Ploeg èn villa Buiscar.

4.2.3 Ontwikkelingsplan 2010

Wanneer duidelijk wordt dat de woningmarkt stagneert wordt de noodzaak om het ontwikkelingsplan programmatisch te herzien evident. Vooral het aantal appartementen is teruggebracht ten gunste van het aantal grondgebonden woningen. Daarbij werd besloten om het aandeel 'duur' te laten dalen en 'stijgt' het aandeel middelduur. Per saldo daalt het woningaantal van 375 naar zo'n 280 woningen, inclusief de 30 bestaande woningen in het plangebied.

Deze verkleining van het totale bouwvolume leidt op een aantal plekken tot vermindering van de bouwhoogte. De maximale bouwhoogte van buurtfabriek Koldewijn was 45 meter en wordt nu 24 meter. De bouwhoogte van woonfabriek II was 25 meter en zal nu maximaal 10 meter hoog worden. De buurtfabriek van der Ploeg blijft 35 meter hoog.

Daarnaast zullen een aantal private kavels niet worden aangekocht voor ontwikkeling maar is de verkaveling hierop aangepast. Bijkomend voordeel is dat doordat het aantal woningen in aantal daalt er ook een minder grote behoefte aan parkeerplaatsen zal zijn. In algemene zin is ervoor gekozen om minder gebouwde parkeervoorzieningen te realiseren.

In algemene zin kan worden gesteld dat de algemene ambities zoals die in de Structuurschets uit 2005 zijn geformuleerd en later in 2007 zijn aangevuld nog steeds leidend zijn.

Het nieuwe plan bouwt voort op de kenmerkende schaalsprong langs het Apeldoorns Kanaal: grote fabrieken versus vrijstaande huisjes. De dorpse sfeer rondom de Lepelaarweg en Aalscholverweg wordt gekoesterd. Karakteristieke bedrijfsgebouwen, zoals de voormalige Machinefabriek Van der Ploeg, worden behouden, hergebruikt en uitgebreid tot 'buurtfabrieken' voor wonen, werken en voorzieningen. Nieuwbouw spiegelt zich aan de kleine korrel van de linten of aan de stoere maat en uitstraling van fabrieken.

Ook complexen die inmiddels verdwenen zijn, zoals Papierfabriek Koldewijn, blijven de inspiratiebron voor de stedenbouwkundige opzet en de architectuur. Op deze manier ontstaat een afwisselende reeks van oude én nieuwe karakteristieke bebouwing die de historische rooilijn langs het Kanaal markeren én het avontuurlijke stadsmilieu verbeelden.

Het plan voorziet ook nog steeds in een landschappelijke wandel- en fietskade langs het Kanaal, onderdeel van een -acht kilometer lang- recreatief lint door de stad. De spoorlijn van de Veluwsche Stoomtrein Maatschappij versterkt de 'handen uit de mouwen' sfeer en wordt ingepast. De huidige fietsbrug, waar het dorp zich aan het Kanaal manifesteert, blijft een belangrijke schakel tussen Apeldoorn

Zuid en De Maten. Het nieuwe Plein Zuid biedt ruimte om het leven langs het Kanaal naar binnen te trekken waardoor een bedrijvige campus kan ontstaan. Het plein wordt groener maar houdt zijn stoere karakter, met de KUFA als no-nonsense middelpunt. Maar Apeldoorners willen ook rust, groen en ruimte. Plein Zuid wordt daarom aanvullend geflankeerd door twee openbare tuinen, waar bestaande bomen het beeld bepalen.

De Zuidelijke Kanaalzone ligt tussen twee lange landschappelijke lijnen: Kanaal en Kayersdijk. De Kayersdijk wordt op termijn een volwaardige en groene radiaal tussen ring en centrum. De herinrichting van het bestaande wegprofiel vormt geen onderdeel van het ontwikkelingsplan; het huidige wegvak heeft voldoende capaciteit om het plangebied veilig te ontsluiten. Het plan zet wel een eerste stap naar herstel. Ter hoogte van het dorp verrijzen twee-onder-een-kap woningen die de ongedwongen sfeer van het dorp weerspiegelen. Robuuste grondgebonden woon- en werkgebouwen markeren Plein Zuid. Hier strekt de invloed van het Kanaal zich uit tot aan de Kayersdijk. Zo verandert de dijk van een harde scheiding tussen wonen en industrie, naar een parkachtige ruimte die het wonen in Zuid en het wonen in de Kanaalzone met elkaar verbindt.

Het ontwikkelingsplan voorziet in een gevarieerd woningaanbod en richt zich op jonge gezinnen, senioren en 'pioniers' die de creatieve en industriële omgeving waarderen. Het accent ligt op een mix van betaalbare en middeldure woningen. Bewoners krijgen zo meer keuzevrijheid, hetgeen de doorstroming bevordert en in bestaande buurten ruimte voor vernieuwing schept. Maar de Zuidelijke Kanaalzone biedt meer. Vooral de oude en nieuwe buurtfabrieken creëren een uitdagende ambiance voor 'sfeergevoelige' bedrijvigheid, combinaties van wonen & werken en laagdrempelige voorzieningen op het gebied van cultuur, zorg en/of welzijn. De deuren gaan open voor bewoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties

4.2.4 Locatie Koldewijn

De gebroeders Dirk en Teunis Koldewijn bouwden de bakstenen papierfabriek die de hoek van het Kanaal en de Mezenweg markeerde. Het complex is begin 2006 gesloopt. De 12 drie-onder-een-kap woningen vormen de enige tastbare herinnering. Behoud is de inzet, zodat de woningen bijdragen aan de gewenste afwisseling tussen oud en nieuw.

De nieuwbouw bestaat uit twee projecten van drie aaneengesloten bouwblokken gelegen aan de Lepelaarweg. Verder maximaal 25 grondgebonden rij-woningen, met een hoogte van maximaal 10 meter en maximaal 21 appartementen (toren 24 meter). De hoogbouw markeert zich op de hoek Mezenweg - Kanaalzuid. De nieuwbouw vormt in de samenhang een fabriekscluster een eigen binnenwereld waarin ook het parkeren wordt opgelost.

Vanwege bestaande milieuaspecten van het naastgelegen recyclingbedrijf is het niet mogelijk om in onderhavig bestemmingsplan deze ontwikkeling op te nemen. Voorlopig is een lichte bedrijfsbestemming opgenomen. De stedenkundige uitgangspunten uit het ontwikkelingsplan 2010 vormen de basis voor een later op te stellen partiële wijziging die niet eerder gevoerd zal worden dan nadat de milieubelemmeringen opgeheven zijn.

4.2.5 Passerel

Woningbouwcorporatie de Woonmensen gaat een drietal gebouwen ontwikkelen voor de Passerel. De Passerel is een organisatie met als doel kinderen en volwassenen met een handicap zoveel als mogelijk te laten participeren in de maatschappij en op verantwoorde wijze richting te laten geven aan hun leven. Waar gewenst staat het herstel van het "gewone leven" op de voorgrond. De Passerel biedt ondersteuning en begeleiding op het gebied van leren, activiteiten, werken en wonen. Als onderdeel van de Pilot Zuid worden er tussen de Lepelaarweg en de Aalscholverweg 24 gedifferentieerde woonunits, verdeeld over 3 clusters, gerealiseerd. Het plan wordt onderdeel van het dorp , het gedeelte tussen de Aalscholverweg, Lepelaarweg en de Mezenweg. Vooruitlopend op het voorliggende bestemmingsplan wordt voor deze plannen een aparte procedure gevolgd, waarin uitgebreid op de plannen en daarbij behorende onderzoeken wordt ingegaan.