| Plan: | Kobus III - entreegebied |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0197.BP00089-VG01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding tot een nieuw bestemmingsplan
Het verkavelingsplan van nieuwbouwwijk Kobus III gaat uit van een blok van vijf aaneengebouwde woningen aan weerszijden van de Kobusweg nabij de rotonde. Omdat er tot dusver geen belangstelling is voor dit woningtype zijn voor beide locaties alternatieve bouwplannen ontwikkeld. Deze plannen sluiten aan op de vraag naar woningen in het goedkope(re) prijssegment met een ander woningtype dan de gangbare rijtjeswoning. Aan de oostzijde zijn kleine vrijstaande woningen voorzien, aan de westzijde kleinere twee-onder-één-kapwoningen.
Omdat het geldende bestemmingsplan niet voorziet in deze woningtypen op deze locatie is een herziening van het bestemmingsplan nodig.
1.2 Begrenzing plangebied
Dit bestemmingsplan is specifiek gericht op de bouwkavels 1 t/m 10. Tegelijkertijd wordt deze herziening aangegrepen om de rooilijn van de kavels 6 t/m 12 te verleggen. Omdat in het geldend bestemmingsplan één bouwstrook is opgenomen voor de kavels 6 t/m 19 maken al deze kavels deel uit van deze herziening.
Verkavelingsplan met kavelnummers
1.3 Vigerende bestemmingsplannen
In het geldend bestemmingsplan "Kobus III - 2012" -dat op 22 mei 2012 door de gemeenteraad is vastgesteld- zijn de percelen bestemd tot Wonen en Tuin. Voor de kavels 1 t/m 5 zijn specifieke bouwregels opgenomen (bouwhoogte), het bouwvlak is op de Kobusweg georiënteerd. Op de kavels 1 t/m 10 zijn uitsluitend aaneengebouwde woningen toegestaan. Op de kavels ten zuiden van De Wieber (6 t/m 12) ligt de rooilijn op 7 meter van de weg, op de kavels ten westen van de weg op 4 meter.
Uitsnede geldende bestemmingsplan
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
De volgende planonderdelen vormen de aanleiding van deze herziening van het bestemmingsplan:
- entree-oost
- entree-west
- rooilijn De Wieber
Deze onderdelen worden in de navolgende paragrafen toegelicht.
Dit bestemmingsplan is erop gericht om zowel deze nieuwe bouwplannen alsook de oorspronkelijk opzet mogelijk te maken.
2.1 Entree-oost
Oorspronkelijke opzet
Op de kavels (1 t/m 5) was oorspronkelijk een robuust entreegebouw met een beeldbepalende vormgeving als blikvanger van de wijk gedacht.
Planbeschrijving
Het nieuwe bouwplan gaat uit van vier vrijstaande woningen op relatief kleine kavels. De woning heeft een basisplattegrond van 6 x 6 meter en is optioneel uit te breiden (1.20 of 2.40 meter). Een berging of garage is ook mogelijk. De kavels bieden ruimte om auto's op eigen terrein te parkeren. Hieronder zijn enkele impressies opgenomen van de nieuwe verkaveling en impressies van de aanzichten.
Met deze opzet krijgt de entree een ander karakter. In plaats van een robuust gebouw krijgt de entree met dit concept een 'luchtiger' karakter. Vooral door een andere maat en schaal van de bebouwing (kleinere bouwmassa en lagere bouwhoogte) maar ook door de vorm (kapvorm en -richting). Door de meerzijdige oriëntatie wordt meer aansluiting bij de omgeving gezocht. Zo wordt de Kobusweg niet alleen nabij de rotonde door bebouwing begeleid maar ook 'om de hoek' en aan het doodlopende straatje. Parkeren is op eigen terrein mogelijk (min. 1 parkeerplaats per woning).
Het doodlopende straatje kan door deze opzet iets smaller worden omdat het parkeren hoodfzakelijk op eigen terrein kan worden opgelost. Het profiel van dit straatje is nu gelijk aan dat van de tegenoverliggende straat De Wieber.
2.2 Entree-west
Oorspronkelijke opzet
Gezien vanaf de rotonde was in het verlende van de Kobusweg een blok van maximaal vijf aaneengesloten woningen gedacht. De achtertuinen grenzen aan de spoorlijn waar ook de parkeerplaatsen zijn voorzien. De woningen zijn georiënteerd op de straat De Wieber.
Planbeschrijving
Het nieuwe bouwplan gaat uit van vier halfvrijstaande woningen in een lager prijssegment dan gangbaar is bij halfvrijstaande woningen. Dit komt tot uitdrukking in een kleinere inhoud van de woningen door een doorlopende kap (lage goot), een beperkte afstand van de woningen tot de zijdelingse perceelsgrens en een maximale bouwdiepte van 10 meter. De (openbare) parkeerkoffer aan de achterzijde van de woningen blijft gehandhaafd omdat parkeren op eigen terrein bij deze woningen nagenoeg niet mogelijk is.
Hieronder zijn enkele impressies opgenomen van de nieuwe verkaveling en gevelaanzichten.
Deze opzet past goed binnen het stedenbouwkundig kader. Halfvrijstaande woningen passen in het straatbeeld van De Wieber. Het parkeren is aan het zicht onttrokken door de achterliggende parkeerkoffer te gebruiken. De initiatiefnemer spant zich in voor een straatgerichte zijgevel (die is georiënteerd op de Kobusweg). Ook de erfafscheiding krijgt aandacht. Hierboven een impressie van een mogelijke invulling. Er is een erker aan de zijgevel geplaatst en de meeontwerpen erfafscheiding heeft deels een groene invulling.
2.3 Rooilijn De Wieber
De rooilijn van de kavels 6 t/m 12 lag op 7 meter afstand van de weg. Bij de kavels 13 t/m 19 bedraagt deze afstand 4 meter. Om een eenduidig straatbeeld te creëren worden de rooilijnen op gelijk afstand van de weg te liggen. De zuidelijke rooilijn komt daarom ook op een afstand van 4 meter van de weg gelegd. Ook ontstaat er bij de zuidelijke kavels ruimte voor iets diepere achtertuinen.
Hoofdstuk 3 Beleidskader
Deze bestemmingsplanherziening bevat enkele ondergeschikte wijzigingen die passen binnen het stedenbouwkundig kader dat in het bestemmingsplan Kobus III-2012 is vastgelegd. Voor de beleidsmatige verantwoording wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Kobus III-2012 die als bijlage bij dit plan is opgenomen.
Wanneer beide nieuwe bouwplannen worden uitgevoerd heeft dat tot gevolg dat er twee woningen minder worden gebouwd dan het bestemmingsplan Kobus III-2012 beoogde. Een vermindering van het aantal te bouwen woningen past in de doelstellingen van het regionale en lokale woonbeleid die onder meer vorm krijgen aan de hand van zogenaamde kernenfoto's. Deze kernenfoto's vormen de opmaat naar een nieuwe regionale (en vervolgens provinciale) Woonagenda.
Hoofdstuk 4 Onderzoeksresultaten
Deze bestemmingsplanherziening bevat ondergeschikte wijzigingen die passen binnen het stedenbouwkundig kader dat in het bestemmingsplan Kobus III-2012 is vastgelegd. Voor de onderzoeksresultaten wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Kobus III-2012 die als bijlage bij dit plan is opgenomen.
Ter aanvulling op deze onderzoeksresultaten wordt opgemerkt dat de in dit plan geprojecteerde woningen niet dichter bij de spoorlijn danwel de Nijverheidsweg komen te liggen. De in het bestemmingsplan Kobus III-2012 opgenomen bouwgrenzen worden niet overschreden.
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid
5.1 Economische uitvoerbaarheid
Dit plan heeft geen consequenties voor de grondexploitatie. De oppervlakte aan uitgeefbare vierkante meters wijzigt niet met dit plan en er worden geen extra civieltechnische voorzieningen aangelegd. De wijzigingen hebben daarom geen gevolgen voor de economische uitvoerbaarheid van het plan.
5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
5.2.1 Vooraankondiging / inspraak
Van 5 augustus tot 19 augustus 2014 konden de bouwplannen worden ingezien en bestond de mogelijkheid om te reageren op deze plannen. Direct omwonenden zijn hiervoor persoonlijk geinformeerd. Ook is dit aangekondigd via de huis-aan-huisbladen en de website. Er zijn geen reacties ingediend.
5.2.2 Vooroverleg
Het Waterschap Rijn en IJssel heeft per brief van 7 oktober 2014 (nr. 14.10432) laten weten geen op- of aanmerkingen te hebben op het plan.
5.3 Procedure
5.3.1 Ontwerpfase
Het ontwerpbestemmingsplan is gepubliceerd op 2 september en heeft met ingang van 3 september gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn wel zienswijzen ingediend.
Hoofdstuk 6 Plansystematiek
6.1 Uitgangspunten
Uitgangspunt van dit bestemmingsplan is om zowel de nieuwe bebouwingsvoorstellen alsook de oorspronkelijke planopzet mogelijk te maken. Hieronder is voor de drie planonderdelen aangegeven op welke wijze dit in dit plan is vertaald.
Entree-oost
Alle kavels zijn hier bestemd tot 'Woongebied' zodat meerdere functies zijn toegelaten: 'wonen', 'tuin' en 'verkeer en verblijf'. Deze laatste functie is van toepassing wanneer aaneengebouwde woningen worden gebouwd omdat in dan het profiel van de weg iets breder in verband met parkeervoorzieningen.
Het bouwvlak is aan de noordzijde vergroot om de vrijstaande woningen te bouwen. Binnen het gehele bouwvlak zijn maximaal vijf woningen toegestaan. De goot- en bouwhoogte in het gehele bouwvlak is afgestemd op de vrijstaande woningen: 6, resp. 8,5 meter.
Aaneengebouwde woningen kunnen alleen worden gebouwd op de oorspronkelijke locatie. Hiervoor is de 'specifieke bouwaanduiding - 1' opgenomen. De woningcategorie 'aaneengebouwd' is hier aan gekoppeld (via de verbeelding), net als een grotere goot- en bouwhoogte (in de regels).
Entree-west
Het plan is gericht op het bouwen van de halfvrijstaande woningen. Daarvoor is de aanduiding 'tweeaaneen' toegevoegd. De bouwregels zijn afgestemd op de beperkte(re) bouwmogelijkheden die het concept met zich meebrengt. Het bouwvlak heeft daarom een diepte van 10 meter en de maximale goot- en bouwhoogte bedraagt 4, resp. 9 meter. De 'specifieke bouwaanduiding - 2' voorziet in een kleinere afstand (min. 2 m) van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens.
De aaneengebouwde woningen uit het oospronkelijk plan zijn mogelijk door een afwijkende bouwdiepte en hogere goot- en bouwhoogte te koppelen aan de 'specifieke bouwaanduiding - 2'. Dit is in de regels opgenomen.
Rooilijn De Wieber
De rooilijn ten zuiden van de weg De Wieber is op 4 meter afstand tot de weg gelegd, gelijk aan de rooilijn ten westen van deze weg. Doordat de aanduiding 'maximaal aantal wooneenheden' uit het bouwvlak is gekoppeld aan het hele bouwvlak worden ook de kavels 12 t/m 19 in deze herziening meegenomen.
6.2 Het digitale bestemmingsplan
Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt een bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm ook vastgesteld, tegelijk met een volledige analoge verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend. Het Bro laat echter de feitelijke digitale werkwijze voor een groot gedeelte over aan een ministeriële regeling, de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012, met de daarbij behorende standaarden. Het gaat daarbij om de inrichting, de vormgeving, de verbeelding, de beschikbaarstelling, de authenticiteit, de integriteit, de volledigheid, de vaststelling en de bekendmaking van de digitale ruimtelijke informatie. De meest relevante standaard van de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 wordt hieronder kort toegelicht.
De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. Dit om de gewenste vergelijkbaarheid zeker te stellen. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting van het bestemmingsplan. De toelichting maakt immers geen deel uit van het bestemmingsplan. Wel dient het bestemmingsplan van een toelichting vergezeld te gaan. Het bestemmingsplan zelf bestaat uit een verzameling geografisch bepaalde objecten, die zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem en die te raadplegen zijn via een interface, zoals een website. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels.
6.3 Planopzet
Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en bijbehorend GML-bestand waarin de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat. Het .GML-bestand en de regels dienen in samenhang te worden bekeken.
De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:
1. Inleidende regels;
2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels;
4. Overgangs- en slotregels.
In het navolgende worden de regels per hoofdstuk toegelicht.
6.3.1 Inleidende regels
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied.
6.3.1.1 Begrippen
Dit artikel bevat de definities van de in de regels gebruikte begrippen, waarmee een eenduidige interpretatie van deze begrippen is vastgelegd.
6.3.1.2 Wijze van meten
In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels. Ook hier is aansluiting gezocht bij de standaard (meet)regels uit de SVBP 2012. Onderstaand is een voorbeeld opgenomen m.b.t. de interpretatie van de goot- en bouwhoogte van een gebouw.
Voor de bepaling van de goothoogte van een gebouw wordt, indien er sprake is van een lage en hoge druiplijn, uitgegaan van de onderste druiplijn voor het bepalen van de ‘goothoogte’. De bovenste druiplijn wordt aangemerkt als de ‘bouwhoogte’ (zie voorbeelden D en G). Met deze interpretatie wordt aangesloten bij jurisprudentie hieromtrent van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State.
6.3.2 Bestemmingsregels
De systematiek van de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' zijn gelijk aan die uit het bestemmingsplan Kobus III-2012. Voor het entreegebied-oost is de bestemming 'Woongebied' opgenomen. De systematiek is toegelicht in paragraaf Uitgangspunten.
6.3.3 Algemene regels
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze gelden voor het gehele plangebied.
6.3.3.1 Anti-dubbeltelregel
Met de anti-dubbeltelbepaling wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning mag worden meegenomen. Deze regel is rechtstreeks overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening.
6.3.3.2 Algemene bouwregels
In dit artikel is een regeling opgenomen welke toestaat dat ondergeschikte bouwdelen de bouw- of bestemmingsgrenzen, danwel de bouwhoogte mogen overschrijden. Deze overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 1,0 m. Tevens is een regeling opgenomen voor het ondergronds bouwen.
Ondergrondse gebouwen zijn toegestaan onder bovengrondse gebouwen, danwel maximaal 3,0 m daarbuiten, tot een diepte van maximaal 4,0 m onder de begane grondvloerlaag.
Voor gebouwen en bouwwerken welke legaal zijn (of kunnen worden) gebouwd maar afwijken van de bouwregels van het bestemmingsplan is een algemene afwijkingsregel opgenomen dat deze in de bestaande maatvoering zijn toegestaan.
Voor het bouwen van dakkapellen is in dit artikel een algemene regeling opgenomen.
6.3.3.3 Algemene gebruiksregels
In de algemene regels zijn enkele algemene gebruiksregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden, zoals het verbod om gronden en gebouwen te gebruiken voor prostitutiedoeleinden en stort/opslagplaats voor grond en afval (behoudens een stort/opslagplaats voor normaal gebruik, bijvoorbeeld in het kader van de bedrijfsvoering).
6.3.3.4 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel is een algemene afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor de maatvoering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 10 %, een afwijkingsmogelijkheid voor het bouwen van nutsvoorzieningen, alsmede een afwijkingsmogelijkheid voor het verhogen van de goothoogte van een gebouw. Deze bevoegdheid vergroot de flexibiliteit van het plan.
6.3.3.5 Algemene wijzigingsregels
In de regels is een algemene wijzigingsbepaling voor een grote nutsvoorziening opgenomen. Alvorens de gronden te wijzigen zal wel onderzocht dienen te worden of er vanuit milieuoogpunt geen bezwaren bestaan tegen de vestiging van de bedrijven en of de belangen van derden niet onevenredig worden aangetast.
6.3.4 Overgangs- en slotregels
6.3.4.1 Overgangsrecht
In dit artikel is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan. De regels voor het overgangsrecht zijn overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening, waarin standaard overgangsrecht voor bestemmingsplannen is opgenomen.
6.3.4.2 Slotregel
In dit artikel staat de naam van het bestemmingsplan.