Plan: | Kamperpoort, Kop Hoogstraat, 1e partiële herziening |
---|---|
Status: | vastgesteld |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.0193.BP17025-0004 |
Het voorliggende bestemmingsplan Kamperpoort, Kop Hoogstraat, 1e partiële herziening betreft een partiële herziening van het bestemmingsplan Kamperpoort, Kop Hoogstraat, zoals dat plan op 3 april 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld.
Met dit bestemmingsplan wordt de maximale bouwhoogte voor een gedeelte van het bouwblok aan de Hoogstraat verhoogd. Voor het deel van het bouwblok waar een maximale hoogte van 32 is toegestaan, wordt de bouwhoogte verhoogd naar 35,5 meter. Hierdoor wordt een extra bouwlaag mogelijk gemaakt.
afbeelding: rood omrand= gebied waarvoor bouwhoogte wordt gewijzigd
Het plangebied omvat het plangebied van het geldende bestemmingsplan Kamperpoort, Kop Hoogstraat. Het plangebied wordt begrensd door de Pannenkoekendijk, de Hoogstraat, de Nachtegaalstraat en een stuk van het Zijltje.
Met deze partiële herziening wordt voor een gedeelte van het bouwvlak de bouwhoogte herzien.
Het geldende bestemmingsplan is:
Bestemmingsplan Kop Hoogstraat
NL.IMRO.0193.BP16008-0004, vastgesteld bij raadsbesluit van 3 april 2017, nr. 20170403-32758, in werking getreden en onherroepelijk geworden op 25 mei 2017.
Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur (hierna: SVIR) vastgesteld. Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid zoals uiteengezet in de SVIR van kracht geworden. De SVIR geeft de ambitie aan voor Nederland in 2040. Die ambitie is vertaald in doelen voor de middellange termijn tot 2028.
Uitgangspunt van de SVIR is decentraal wat kan, centraal wat moet. Bij het bepalen van wat centraal moet, zijn slechts 13 rijksbelangen omschreven. Een rijksverantwoordelijkheid is slechts dan aan de orde, als:
Conclusie
Er is bij het plan geen sprake van rijksbelangen, waardoor de conclusie is dat het plan niet in strijd is met het rijksbeleid.
Met de inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling (zie art. 1.1.1 Bro) mogelijk maakt.
Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Bro 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. De term woningbouwlocatie is niet gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld ABRvS 8 december 2013, ECLI:RVS:2013:2471) blijkt dat woningbouwplannen met enkele woningen (circa vier woningen) niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie.
Het bestemmingsplan maakt met de wijziging van de bouwhoogte van 32 meter naar 35,5 meter één extra bouwlaag mogelijk waar twee woningen worden gerealiseerd. Deze planologische wijziging is niet zodanig dat zij - in samenhang bezien met de ten opzichte van het vorige plan gewijzigde bebouwingsmogelijkheden - moet leiden tot het oordeel dat het voorliggende plan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
Voor de motivering van het oorspronkelijke woningaantal voor de Kop Hoogstraat verwijzen wij naar paragraaf 2.2.1.1 van de toelichting van bestemmingsplan Kop Hoogstraat.
Conclusie
Voor deze partiële herziening hoeft de ladder voor duurzame verstedelijking niet te worden doorlopen.
Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Overijssel
De provincie Overijssel heeft op 1 juli 2009 de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. Hierin is het ruimtelijk beleid van de provincie vastgelegd. In het beleid van de provincie staan de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. Deze elementen zijn derhalve binnen de hele omgevingsvisie terug te vinden.
De sturingsfilosofie van de provincie is als volgt samen te vatten: als sprake is van een bepaalde ontwikkeling, dan moet eerst worden nagegaan, aan de hand van de generieke beleidsuitgangspunten die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen, of er behoefte is aan de ontwikkeling. Indien dat zo is, moet worden nagegaan of de gekozen plek geschikt is voor het aldaar doorvoeren van de ontwikkeling.
Om antwoord te kunnen geven op die laatste vraag dient de ontwikkelingsperspectievenkaart bekeken te worden. Wanneer uit die kaart blijkt dat een ontwikkeling, zoals gepland, niet in strijd is met deze kaart, kan verder worden bezien hoe de ontwikkeling vormgegeven moet worden. Hierbij heeft de provincie gekozen voor een vierlagenbenadering, in welke benadering vier kaarten/lagen worden onderscheiden. Dit zijn de natuurlijke laag, de laag van het agrarische cultuurlandschap, de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag. Samen met de catalogus gebiedskenmerken kan worden geconstrueerd welke kenmerken per laag van belang zijn om rekening mee te houden bij de planvorming. Gebleken is dat er geen strijd ontstaat met de provinciale omgevingsvisie.
Conclusie
Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.
Structuurplan Zwolle 2020
Het structuurplan dat op 16 juni 2008 door de raad is vastgesteld geeft de gemeentelijke visie op de gewenste sociale, economische en ruimtelijke structuur in 2020 weer. Het Structuurplan verwoordt niet alleen een kwantitatieve opgave, maar heel nadrukkelijk ook een kwalitatieve opgave. De visie wordt uiteengerafeld in programma's voor de verschillende beleidsterreinen. De globale visies op de toekomstige sociale, economische en ruimtelijke structuur zijn uitgewerkt tot de kern van het structuurplan: de plankaart met een beschrijving in hoofdlijnen van de meest gewenste ontwikkelingen voor de komende vijftien jaar. De plankaart geeft zo een integraal beeld van de beoogde functies van stad en ommeland tot 2020.
De plangebied is aangeduid als 'centrumstedelijk gebied'. Dit gebied heeft een centrumstedelijk woonmilieu dat wordt omschreven als een woongebied met een hoge dichtheid (bruto 50-80 woningen per hectare). De nadruk ligt op een menging met voorzieningen en intensief gebruik. Dit deel van het plangebied valt onder de binnenstadsschil.
Voor de Kamperpoort is onder meer aangegeven dat deze wijk moet worden gerevitaliseerd, zodat het voorzieningenniveau wordt vergroot en de woningvoorraad gevarieërder wordt. Dit leidt tot meer differentiatie in de buurt.
Daarnaast is in het Structuurplan een hoogbouwvisie opgenomen. Hierin wordt aangegeven dat voor de Kamperpoort een hoogte acceptabel is van laag tot middelhoog, waarbij echter wel accenten op beeldbepalende plekken van circa 30 meter mogen worden opgericht. In dit bestemmingsplan wordt een hoogte van 35,5 meter voor een deel van het bouwblok toegestaan. In paragraaf 3.1 Stedenbouw wordt de stedenbouwkundige verantwoording hiervoor gegeven.
Stedenbouwkundige ontwikkelingsperspectief Kamperpoort
In de Kamperpoort vindt al sinds 2004 een vernieuwing plaats. Het kader voor deze ontwikkeling is het Stedenbouwkundig Ontwikkelingsperspectief Kamperpoort dat in mei 2007 door de raad is vastgesteld. Vanuit dit kader wordt sinds 2007 gewerkt naar een herontwikkeling van de Kop Hoogstraat door volledige sloop van de bestaande bebouwing en nieuwbouw van woningen en commerciële ruimte.
Voor de locatie Kop Hoogstraat is tevens in mei 2007 door de raad een programma van eisen vastgesteld.
Conclusie
Het plan door de toegestane bouwhoogte af van de hoogbouwvisie die is gegeven in het gemeentelijke structuurplan. Het plan is echter gerechtvaardigd omdat van de hoogbouwvisie in het Structuurplan gemotiveerd wordt afgeweken. De motivering is opgenomen in paragraaf 3.1 Stedenbouw.
Mobiliteitsvisie
Het op dit moment vigerende Zwolse mobiliteitsbeleid vloeit voort uit het rijks – en provinciaal beleid en is verwoord in de Mobiliteitsvisie. De Mobiliteitsvisie is door de gemeenteraad vastgesteld op 2 februari 2009.
Uit de Mobiliteitsvisie komt naar voren dat de verdere groei van de mobiliteit niet opgevangen kan worden door de mobiliteitsvraag te faciliteren met nieuwe infrastructuur. Zwolle heeft een gunstige positie qua ontwikkeling. In de na te streven doelen op het gebied van duurzaamheid, milieu, bereikbaarheid, economische groei, leefbaarheid en dergelijke is het daarom noodzakelijk om prioriteiten te stellen. Zwolle wil de kwaliteiten als bereikbare en gezonde stad vasthouden door, naast de noodzakelijke uitbreiding van de infrastructuur, de samenleving te mobiliseren om de groeiende vraag naar mobiliteit om te buigen in een duurzame richting.
Parkeren
Eind november 2014 is de grondslag in de Woningwet voor de stedenbouwkundige voorschriften in de bouwverordening vervallen. Ook in Zwolle waren hierin de gemeentelijke regels omtrent parkeren opgenomen. Inmiddels is de "Regeling Parkeernormen 2016" vastgesteld.
Conclusie
Het plan is in overeenstemming met het verkeers- en parkeerbeleid.
Woonvisie 2005-2020 en Woonagenda 2013-2017
Het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid, waaronder de woningbouw, is vastgelegd in de Woonvisie 2005-2020 (vastgesteld raad april 2005). De Woonvisie 2005-2020 geeft de gemeentelijke koers voor de woningbouw in de komende jaren weer. Naast blijvende aandacht voor het realiseren van productieaantallen (bouwopgave) ligt de ambitie in een versterking van de woonmilieudifferentiatie waarbij wordt ingespeeld op de woonwensen vanuit de leefstijlprofielen.
Vanaf medio 2008, dus na de vaststelling van de Woonvisie, is de woningmarkt echter sterk teruggevallen als gevolg van de financiële en economische crisis. De wereld om ons heen is sindsdien ingrijpend gewijzigd, dit geldt ook voor de woningbouw. De raad heeft in december 2012 ingestemd met de gedachte dat het beleid minder programmerend moet zijn, en meer faciliterend. Tevens is besloten de verwachtingen omtrent de woningproductie in de komende vijf jaar te halveren tot gemiddeld 400 woningen per jaar, waarvan de helft op locaties in bestaand stedelijke gebied. Voor de jaren na 2017 zou van een iets hogere productie mogen worden uitgegaan.
Deze nieuwe inzichten zijn uitgewerkt in de Woonagenda 2013-2017 (vastgesteld raad juni 2013). In de Woonagenda is onder meer vastgelegd dat voor ontwikkelaars op woningbouwlocaties in beginsel programmatische vrijheid bestaat, maar dat de plannen worden beoordeeld op basis van de 'kleurenwaaier'. De kleurenwaaier heeft als toekomstbeeld: toevoeging sociale huurwoningen, geen grootschalige clustering van koopwoningen met matige kwaliteit, toevoeging van de vrije sector huurwoningen, toevoeging ruime en goede middeldure koopwoningen, realiseren bijzondere architectuur en/of woonmilieus, realiseren functiemenging, realiseren pauzewoningen.
Conclusie
Het plan is in overeenstemming met het volkshuisvestingsbeleid.
Geluid
In de milieuvisie 'Milieu op scherp' wordt de ambitie voor geluid als volgt omschreven:
Zwolle is een dynamische stad met geluidniveaus die passen binnen de wettelijke grenswaarden. Er zijn alleen geluiden die passen bij de functie van een gebied en ook de geluidbelasting binnen het gebied is gerelateerd aan de functie van het gebied. Dit is vastgelegd in de 'Handreiking gebiedsgericht werken aan milieu gemeente Zwolle'. Een belangrijke doelstelling is het verminderen van geluidshinder in bestaande woningen en voorkomen van geluidshinder bij renovatie en nieuwbouw. Een belangrijke maatregel om deze doelstelling te bereiken is het toepassen van stillere wegdeksoorten. Een andere maatregel is het meenemen van de geluidsdoelstellingen bij de ruimtelijke planontwikkeling.
In de door de gemeenteraad vastgestelde 'Handreiking gebiedsgericht werken aan milieu gemeente Zwolle' (juli 2007) en in de beleidsregel 'Hogere waarden Wet geluidhinder' (9 februari 2007) worden de ambities en de grenswaarden (dit is de maximale waarde waarvoor nog hogere grenswaarden worden vastgesteld) per gebiedstype genoemd. Is de geluidsbelasting lager dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid dan kan na een eenvoudige administratieve toets de hogere waarde worden vastgesteld. Is de geluidsbelasting hoger dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid, maar onder het wettelijke maximum dan is een meer diepgaande beoordeling noodzakelijk. Bij de beoordeling komt het onderzoeken van varianten nadrukkelijk aan bod en wordt gekeken naar mogelijkheden van bijvoorbeeld een geluidsluwe gevel, aangepaste indeling van de woning (hoofdslaapkamer aan de geluidsluwe gevel), een balkon of tuin aan de geluidsluwe zijde van de woning, indien het balkon aan de voorzijde is gesitueerd wordt gekeken naar mogelijkheden om deze afsluitbaar te maken, waardoor akoestische compensatie wordt verkregen.
Het plangebied behoort tot het gebiedstype 'Centrumstedelijk'. Indien uit het akoestisch onderzoek blijkt dat kan worden voldaan aan de grenswaarde dan geldt dus een eenvoudige administratieve toets, wat wil zeggen dat hogere grenswaarden kunnen worden vastgesteld indien aan één of meer van de volgende criteria wordt voldaan:
Hogere grenswaarden worden slechts dan vastgesteld indien de toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de verwachte geluidsbelasting op de gevel van de betrokken woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen tot de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, onvoldoende doeltreffend zal zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeers- of vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.
In tabel Gebiedstype is een overzicht weergegeven van de verschillende waarden geldende voor het van toepassing zijnde gebiedstype.
Gebiedstype | Ambitie | Voorkeurs-grenswaarde Wet geluidhinder |
Grenswaarde | maximale ontheffingswaarde Wet geluidhinder |
Centrumstedelijk | 53 dB | 48 dB Binnenstedelijke wegen 48 dB Buitenstedelijke wegen (A28) |
63 dB Binnenstedelijke wegen 53 dB Buitenstedelijke wegen (A28) |
63 dB Binnenstedelijke wegen 53 dB Buitenstedelijke wegen (A28) |
Tabel gebiedstype. Bron; gebiedsgericht milieubeleid 2007.
Voor industrielawaai vormt de “Nota industriegeluid Zwolle” het gebiedsgerichte kader. In deze nota worden ook grenswaarden en ambitiewaarden genoemd voor het gebiedstype “centrum stedelijk”.
In de tabel Industrielawaai, zijn de grenswaarden uit de Nota Industriegeluiden Zwolle weergegeven.
Omschrijving | Ambitiewaarde | Basiswaarde |
Stedelijk wonen | 50 dB(A) | 55 dB(A) |
Tabel industrielawaai. Bron: Nota Industriegeluiden Zwolle
Luchtkwaliteit
Het Luchtkwaliteitplan gemeente Zwolle 2007-2011 beschrijft de luchtkwaliteitsituatie in Zwolle, de opgave, de ambitie en de aanpak om de vastgestelde doelen te bereiken. Zwolle wil, binnen de beïnvloedingssfeer van de gemeente, een significante bijdrage leveren aan de verbetering van de luchtkwaliteit.
Daartoe zijn de volgende doelen geformuleerd:
Externe veiligheid
De beleidsvisie externe veiligheid is op 6 maart 2007 vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente streeft ernaar voor haar gehele grondgebied te voldoen aan de basisveiligheid.
Dit betekent dat:
Op 20 januari 2009 heeft het college van B & W het gebiedsgericht beleidskader externe veiligheid vastgesteld. Het gaat om een ruimtelijke uitwerking van het externe veiligheidsbeleid dat aansluit op het gebiedsgerichte milieubeleid. Op basis van kenmerken (fysieke omgeving, hulpverleningsniveau en zelfredzaamheid) die bij een bepaald gebiedstype horen is een beleidsstandpunt bepaald ten aanzien van ene mogelijke toename van het groepsrisico.
Tevens is op basis van dezelfde kenmerken van een gebiedstype bepaald of er plaats is voor nieuwe risicobronnen.
Een afwijkend gebiedstype vormen de stroomzones. Stroomzones zijn gebieden rondom infrastructuur (spoorlijnen, wegen en waterwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Voor stroomzones is een apart beleidskader geformuleerd.
Het plangebied behoort tot het gebiedstype 'Centrumstedelijk' en ligt net buiten het gebiedstype stroomzone. De locatie ligt op 590 meter van het spoor “Kamperlijntje” (echter worden hier geen gevaarlijke stoffen vervoerd), en ruim 440 meter van de A28. Op basis van het gemeentelijke externe veiligheidsbeleid ligt het gebied in zone 4 (300-1500- m.) van de A28 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.
Voor het gebiedstype 'Centrumstedelijk' geldt dat de risicoruimte zeer beperkt is vanwege de zeer hoge personendichtheid, de slechte bereikbaarheid voor hulpdiensten en de lage organisatiegraad (met het oog op preparatie op calamiteiten met gevaarlijke stoffen). Voor dit gebiedstype geldt een 'stand still-beleid' voor het groepsrisico, met andere woorden een overschrijding van de oriëntatiewaarde en een toename van het groepsrisico als gevolg van interne gebiedsontwikkelingen is niet toegestaan.
Duurzaam bouwen
Op 8 januari 2007 heeft de gemeenteraad de Beleidsvisie Duurzaam Bouwen vastgesteld. Het beleid is van toepassing op gebouwen en grond.-, weg- en waterbouw en is erop gericht dat overal een minimaal niveau voor duurzaamheid bereikt moeten worden.
Duurzaam bouwen heeft betrekking op de thema's energie, materialen, afval, water, gezondheid en woonkwaliteit. De beleidsvisie biedt 2 methodieken voor het realiseren van het minimale niveau. Bouwpartijen kunnen een keuze kunnen maken voor één van beide. De methodes verschillen in flexibiliteit:
De toepassing van GPR Gebouw geeft maximale flexibiliteit voor de bouwpartijen. GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) Gebouw is een computerprogramma dat ontwerpgegevens van een gebouw omzet in kwaliteit- en duurzaamheidprestaties, verdeeld over de thema's energie, materialen, afval, water, gezondheid en woonkwaliteit. Het programma is bruikbaar voor zowel woningbouw als utiliteitsbouw (kantoren en scholen). Het minimaal te bereiken niveau van kwaliteit- en duurzaamheidprestaties (GPR=7) komt overeen met de toepassing van de vaste, kostenneutrale maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzame (Utiliteits)bouw (maatregelen, die altijd technisch goed toepasbaar zijn en in de regel kostenneutraal zijn). De gemeente stelt het computerprogramma ter beschikking van de ontwikkelende partij. In gezamenlijk overleg wordt het te realiseren prestatieniveau vastgelegd.
Toepassing van de lijst van 8 maatregelen, waaruit minimaal 5 maatregelen gekozen moeten worden. Dit geeft minder flexibiliteit aan bouwpartijen, maar wel duidelijkheid.
In casu zal de ontwikkelaar aan dit aspect aandacht geven in de verdere uitwerking van het bouwplan.
Conclusie
Het plan is in overeenstemming met het milieubeleid.
In dit hoofdstuk wordt de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied omschreven. Daarnaast wordt een beschrijving gegeven van de uitgangspunten die gehanteerd zijn bij het maken van dit bestemmingsplan.
De locatie 'Kop Hoogstraat' ligt ingeklemd tussen de Pannekoekendijk aan de oostzijde, de Nachtegaalstraat en de Hoogstraat aan de respectievelijk Noord- en zuidzijde en een parkeerterrein 'het Zijltje' aan de westzijde. Aan de Pannekoekendijk omvat de locatie panden waar detailhandel (meubels en slijterij) in de plint gevestigd waren, met daarboven woningen. De Nachtegaalstraat vormde een achterkantsituatie met schuren.
Historische context
De Hoogstraat was de oude dijk naar Kampen, een belangrijke route tussen Zwolle en Kampen. Langs de route werden al in de middeleeuwen kleine bedrijfjes gevestigd. De plint langs de Hoogstraat bood ook later toen de bebouwing met name richting de stad verdichtte, ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid. De Hoogstraat stond vroeger in directe relatie tot het historische centrum van Zwolle. Door het verbreden van de Pannekoekendijk is de bebouwing hier teruggezet en is de relatie verzwakt. Langs de Pannekoekendijk en Harm Smeengekade vond verdichting plaats waarbij op de hoek aan de zuidzijde Hoogstraat - Pannekoekendijk een Stadshotel werd gebouwd.
In de Kamperpoort vindt al sinds 2004 een vernieuwing plaats. Het kader voor deze ontwikkeling is het stedenbouwkundig ontwikkelingsperspectief Kamperpoort van februari 2007. Vanuit dit kader wordt sinds 2007 gewerkt naar een herontwikkeling van de Kop Hoogstraat door volledige sloop van de bestaande bebouwing en nieuwbouw van woningen en commerciële ruimte. Voor de locatie Kop Hoogstraat is tevens in 2007 een programma van eisen opgesteld.
Positionering Kop van Hoog
Gedurende het planproces vanaf 2007 is de context enigszins gewijzigd. De financiële crisis van de afgelopen jaren is van invloed geweest op de ruimtelijk configuratie van het commerciële en woonprogramma Katwolderplein (minder in omvang en volume). Tevens is de hele westelijke stadsentree inmiddels opnieuw vormgegeven waarbij een nieuw busstation en een vrij liggende busbaan zijn gerealiseerd. Deze aanpassingen hebben invloed gehad op de positionering van de Kop van Hoog als onderdeel van het ensemble bouwvolumes rondom het Katwolderplein, maar ook als onderdeel van de gevelwand langs de Pannekoekendijk.
Functionele argumenten
Een groot deel van het bouwplan voor de Kop van Hoog bestaat uit een sociaal programma, wat zijn weerslag heeft op de haalbaarheid van het plan. In de loop van het planproces is gekozen voor een gebouwde parkeervoorziening en de locatie vergt een hoog niveau in de architectonische uitwerking. Met de toevoeging van twee appartementen wordt bijgedragen aan de haalbaarheid van het bouwplan voor de Kop van Hoog.
Structuurplan
In de hoogbouwvisie van het Structuurplan is een hoogbouwzonering opgenomen. Uitgangspunt van de visie is een verspreide ordening waarbij beeldbepalende plekken, locaties die de oriëntatie tussen de verschillende wijken vergroten en/of bij knooppunten van hoofdwegen worden ondersteund met een hogere bebouwingsstructuur. Ook vormt de verhouding met de Peperbus (75 meter hoog) een ijkpunt voor het Zwolse Stadssilhouet.
De locatie Kop van Hoog vormt onderdeel van de zone "laag tot middelhoog" waarbij een maximale bouwhoogte van circa 30 meter geldt. Met het bouwplan van 35,5 meter wordt van de hoogbouwvisie uit het structuurplan afgeweken. De Stadsgevel langs de Pannekoekendijk vormt echter ruimtelijk en functioneel een bijzondere strook in deze zone. Het draagt nadrukkelijk bij aan de oriëntatie van de westelijke stadsentree en markeert op een aantal plaatsen knooppunten in de ruimtelijke structuur. Dit geldt voor de studentenhuisvesting op het kruispunt met de Roelenweg (maximaal 36 meter hoog), Kop van Hoog als onderdeel van het Katwolderplein en de Kruising met de Katerdijk en entree van de binnenstad en de HSK20 (Harm Smeengekade 20) op het kruispunt met de Emmawijk (maximaal 33 meter hoog).
Voor de hele gevelwand geldt dat door de positie in de stad, de strook balanceert op de grens tussen de zone "laag tot middelhoog" van maximaal circa 30 meter en de zone "middelhoog tot hoog" van overwegend circa 30 meter met op beeldbepalende plekken tot maximaal circa 55 meter.
Gelet hierop is de bouwhoogte voor de Kop van Hoog van 35,5 meter een stedenbouwkundig verantwoorde afwijking van de hoogbouwvisie uit het Structuurplan.
Profiel Stadsgevel
Stedenbouw
Het bouwblok Kop van Hoog is een onderdeel van de stedelijke wand die de grens vormt van de wijk Kamperpoort met de binnenstad. Langs de hele wand van de wijk vindt een transformatie plaats. Deze stadsgevel geeft middels bouwhoogte en architectonische uitstraling uitdrukking aan de stap naar een groter centrumgebied en een versterking van het stedelijke karakter van Zwolle.
Het gebouw de HSK 20, de Kop van Hoog en de studentenhuisvesting zijn vergelijkbaar in schaal en maat en vormen de hogere accenten in de gevelwand. Daarnaast markeert de Kop van Hoog de rand van het Katwolderplein.
Architectuur
In de architectonische uitwerking van het bouwplan komt naar voren dat het hoogteaccent van de Kop van Hoog krachtiger wordt als het zich voldoende onderscheidt ten opzichte van de naastgelegen bebouwing. Het gaat daarbij om een hoogte van 35,5 meter, terwijl in het moederplan een hoogte van 32 meter wordt toegestaan. De extra hoogte genereert meer kwaliteit doordat het volume slanker en verticaler oogt.
Behalve in hoogte en positie draagt tevens de architectonische uitwerking middels een hoekverdraaiing in de gevelwand bij aan de markering van de hoek van het Katwolderplein.
De positie en de historische context vraagt voor de Kop van Hoog om een zorgvuldige detaillering en hoogwaardige architectuur. Aan de Hoogstraat wordt deze historische context zichtbaar gemaakt door de structuur van de oorspronkelijke panden in het gevelbeeld op een abstracte wijze op te nemen.
De zeer zorgvuldige uitwerking van de verschillende gevelwanden draagt bij aan een samenhangend maar tevens zeer afwisselend gevelbeeld. Het bouwvolume vormt daarmee een representant van de Kamperpoort. De schaal en maat van het Zijltje sluit aan op de woonbebouwing van de Kamperpoort terwijl het hoogteaccent een boegbeeld vormt van de wijk.
Conclusie
De bouwhoogte van 35,5 meter voor de Kop Hoogstraat is gelet op het bovenstaande stedenbouwkundig en architectonisch gewenst. De afwijking van het Programma van Eisen, het Ontwikkelingsperspectief Kamperpoort en de hoogbouwvisie uit het gemeentelijke Structuurplan is gerechtvaardigd. De afwijking is beperkt, sluit aan op de schaal en maat van de overige hogere bouwvolumes en van concurrentie ten opzichte van de hoogte van de Peperbus is geen sprake. Het vormt een ruimtelijke verbetering, het plan wordt haalbaar en daarmee wordt een hoog ambitieniveau op deze belangrijke plek in de stad gerealiseerd.
Verkeersstructuur
Het projectgebied van de Kop van de Hoogstraat bevindt zich in wijk de Kamperpoort. Het plangebied bevindt zich tussen de Pannekoekendijk, Hoogstraat, het Zijltje en de Nachtegaalstraat Mussenhage.
De Pannekoekendijk is onderdeel van de parkeerring van Zwolle, waar een maximale snelheid van 50 km/u geldt. De Hoogstraat, het Zijltje en de Mussenhage, liggen binnen het 30 km/u gebied van de Kamperpoort, waarbij de voorrang op de kruispunten gelijkwaardig is. Daar waar de Hoogstraat en de Mussenhage aansluiten op de Pannekoekendijk is de voorrang geregeld. Daarbij is de kruising van de Hoogstraat geregeld middels haaientanden en verkeerslichten. Op de kruising met de Mussenhage zijn geen verkeerlichten toegepast; hier wordt de voorrang aangegeven door middel van een uitritconstructie.
In verband met de beperkte ruimte in het profiel, geldt voor de Hoogstraat éénrichtingsverkeer voor het autoverkeer. De rijrichting is daarbij vanuit de Kamperpoort richting de Pannekoekendijk. Op de Mussenhage geld tweerichting verkeer.Op de kruising met de Pannekoekendijk zijn niet alle verkeersbewegingen mogelijk. Verkeer kan hier alleen rechtsaf de wijk in en rechtsaf de wijk uit. Verkeer richting het projectgebied dat vanaf de noordzijde van de Pannekoekendijk komt, kan gebruik maken van de aansluitingen via de Lijnbaan en de Rieteweg. Vanaf de noordzijde is gebied daarnaast ook bereikbaar via de Meeuwenlaan.
Openbaar vervoer
Het plangebied wordt zeer goed ontsloten voor openbaar vervoer. Tegenover het plangebied liggen aan de Pannekoekendijk bushaltes waar een groot aantal stadsbussen en streekbussen stopt.
Fiets
De Pannekoekendijk is een hoofdfietsroute. Deze is vormgegeven als een tweerichting fietspad aan de zijde van de Kamperpoort.
Parkeren
De Kamperpoort is één van de schilwijken rondom het centrum. Het is een gebied met een hoge parkeerdruk en daarom is hier een parkeerregime ingesteld, in de vorm van gefiscaliseerd parkeren.
Parkeren vindt op straat plaats of in parkeerkoffers. Daarnaast kent een deel van de nieuwe ontwikkelingen in het gebied parkeren op eigen terrein.
Verkeersstructuur
De inrit naar het nieuwe complex vindt plaats vanaf de Hoogstraat. De verkeersstructuur in/om het plangebied blijft als gevolg van het project ongewijzigd.
Parkeren
Met het bouwen van het nieuwe complex vervalt het parkeerterrein aan het Zijltje.
In het totaalplan Kop Hoogstraat worden 86 appartementen gerealiseerd, waarvan deels vervangende nieuwbouw en deel nieuwbouw. Daarbij wordt de volgende onderverdeling gehanteerd:
- 41 appartementen in het segment sociale huur;
- 39 koopappartementen;
- Hoogstraat 12 en 18: op deze locaties worden in totaal 6 appartementen gerealiseerd.
Op eigen terrein wordt een parkeergarage gerealiseerd. In deze parkeergarage zullen alle koopappartementen (39) één parkeerplaats tot hun beschikking krijgen. Hiermee wordt voorzien in de parkeergelegenheid voor de twee extra appartementen die met het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Daarnaast krijgen in elk geval 7 van de 41 sociale huurwoningen een parkeerplaats in de garage. De parkeerplaatsen zullen overigens qua maatvoering voldoen aan de eisen uit het parkeerbeleid van de gemeente Zwolle. Voor Hoogstraat 18 en Hoogstraat 12 zal in elk geval ieder één plek beschikbaar zijn in de parkeergarage.
Hoe dan ook zullen er bewoners zijn die zijn aangewezen op parkeren in het openbaar gebied. In lijn met het beleid zullen daar parkeervergunningen voor worden afgegeven, indien die nog voorhanden zijn op moment dat de bebouwing is gerealiseerd. Mocht dat niet het geval zijn, dan zal gebruik gemaakt moeten worden van alternatieven, zoals bijvoorbeeld een abonnement in de parkeergarage Katwolderplein. Bezoekers van bewoners of van de commerciële ruimte kunnen sowieso gebruik maken van de betaalde parkeerplaatsen in het openbaar gebied of in de Katwolderpleingarage.
Op de hoek van de Pannekoekendijk - Nachtegaalstraat waren panden met detailhandel (meubels en slijterij) in de plint gevestigd, met daarboven woningen. Aan de Nachtegaalstraat waren schuren aanwezig.
Met dit bestemmingsplan wordt één extra bouwlaag (2 woningen) mogelijk op het geplande gebouw op de hoek van de Pannekoekendijk - Nachtegaalstraat. Een onderbouwing van de Ladder is opgenomen in paragraaf 2.2.1.1.
In deze paragraaf wordt ingegaan op de milieuaspecten die van belang zijn bij het toekennen van bestemmingen. Tevens komt de ligging van kabels, leidingen en straalpaden aan bod.
Spoor
De ontwikkellocatie is gelegen in de nabijheid van de spoorlijnen Zwolle-Kampen, Zwolle-Amersfoort en de Hanzelijn. Op basis van de geluidsproductieplafonds geldt voor deze spoorlijnen een onderzoeksgebied langs weerszijden van respectievelijk 100, 200 en 200 meter. De ontwikkellocatie bevindt zich op een afstand van 411 meter (Kamperlijn) respectievelijk 650 meter van de spoorlijnen en het emplacement en ligt daarmee buiten het aandachtsgebied waarbinnen akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Het aspect railverkeerslawaai is daarmee niet relevant.
Industrielawaai
Het bouwplan is niet gelegen binnen de invloedssfeer van een gezoneerd industrieterrein. Het gezoneerde industrieterrein Voorst is op 335 meter ten westen van het pan gelegen en het gezoneerde industrieterren Hanzeland (onder andere spooremplacement) is op 480 meter ten zuiden gelegen. Het bouwplan geeft geen belemmeringen voor de bedrijven op de gezoneerde industrieterreinen.
Wegverkeer
De ontwikkellocatie ligt binnen de geluidszone van Rijksweg A28 en de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk en binnen de invloedssfeer van omliggende 30 km/u-wegen. De geluidsbelastingen ten gevolge van het verkeer op deze wegen zijn bepaald. Daarna is gekeken wat de gevolgen zijn voor het ontwikkelen van een extra woonlaag met twee extra woningen op de ontwikkellocatie. Hierbij zijn de berekende geluidsbelastingen getoetst aan de 'Beleidsregel Hogere waarden Wet geluidhinder' die sinds 2 april 2007 in de gemeente Zwolle van kracht is.
Rijksweg A28
De maximale geluidbelasting Lden op de geplande appartementen, ten gevolge van de A28, bedraagt na aftrek 52 dB. Daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De maximale grenswaarde en ambitiewaarde uit het gemeentelijk geluidbeleid van 53 dB worden niet overschreden.
Harm Smeengekade / Pannenkoekendijk
De maximale geluidbelasting Lden op de geplande appartementen, ten gevolge van de Harm Smeengekade/ Pannenkoekendijk, bedraagt na aftrek 60 dB. Daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De maximale grenswaarde en de bovengrens uit het gemeentelijk geluidbeleid van 63 dB worden niet overschreden.
Hoogstraat, Katerdijk, Kamperpoortenbrug en Mussenhage
De maximale geluidbelasting Lden op de geplande appartementen, ten gevolge van de Hoogstraat, Katerdijk, Kamperpoortenbrug en Mussenhage is na aftrek 48 dB of lager. Daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden en voldoet de geluidbelasting aan de ambitiewaarde uit het geluidbeleid.
De gevelbelasting blijft, zo blijkt uit bovenstaande, onder de maximale ontheffingswaarde van 53 dB voor de A28. Ook blijven de waarden binnen de gebiedsambitie voor gebiedstype Centrumstedelijk van maximaal 53 dB. Voor het geluid van de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk voldoet de geluidbelasting aan de grenswaarde voor het gebiedstype centrum stedelijk (63 dB). Dit is tevens de maximale ontheffingswaarde voor binnenstedelijke wegen.
Maatregelen reductie geluidbelasting wegverkeerslawaai
Hogere grenswaarden worden slechts dan vastgesteld indien de toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de verwachte geluidsbelasting van de gevel van de betrokken woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen tot de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, onvoldoende doeltreffend zal zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeers- of vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.
Eventuele bronmaatregelen zijn niet mogelijk. Op de A28 is geluidsarm asfalt toegepast en is de snelheid gereduceerd. Aanvullende bronmaatregelen zijn vanuit verkeerskundig oogpunt niet mogelijk.
Op de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk is geen geluidsarm asfalt toegepast vanuit beheerstechnische overweging. De investeringskosten van de aanleg van stil asfalt zijn niet doelmatig. Bovendien wordt de voorkeursgrenswaarde bij het toepassen van stiller wegdek nog steeds overschreden. Een reductie van de snelheid op de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk is vanuit doorstroming niet gewenst.
Maatregelen in het overdrachtsgebied worden niet toegepast. Bij de situering van de woningen wordt rekening gehouden met de huidige bebouwingslijnen en de onderlinge afscherming van het geluid.
Verder gaande maatregelen zoals het aanbrengen van een (transparant) geluidscherm aan de zijde van de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk stuiten op stedenbouwkundige bezwaren en zijn financieel niet wenselijk. Langs de A28 staan reeds geluidsschermen. Daarnaast is het aanpassen van de situering van de woningen is geen optie omdat het in dit geval een extra bouwlaag op een al bestemd volume betreft.
Er is vanwege bovenstaande redenen geen verder onderzoek uitgevoerd naar maatregelen om de geluidsbelastingen terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.
Er wordt voldaan aan het criterium vanuit het gemeentelijk beleid dat 'door de gekozen situering de woningen een open plaats tussen de aanwezige bebouwing zullen opvullen'.
Hogere waarden procedure
Vanwege het verkeer op Rijksweg A28 en de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk zijn hogere grenswaarden noodzakelijk om de woningen in de ontwikkellocatie te kunnen realiseren.
- Rijksweg A28: 52 dB
- Harm Smeengekade / Pannenkoekendijk: 59 dB
Cumulatie geluidbelasting
Ter bescherming van (toekomstige) bewoners mag de gecumuleerde geluidbelasting niet onaanvaardbaar hoog worden. Daartoe moet de gecumuleerde geluidbelasting in beeld gebracht worden als sprake is van meerdere relevante geluidbronnen. Relevant betekent in dit geval dat de geluidbron een geluidbelasting veroorzaakt groter dan de voorkeursgrenswaarde voor die betreffende geluidbron. Er is hier alleen sprake van wegverkeerslawaai.
Wanneer een hogere grenswaarde wordt verleend zijn maatregelen aan de gevels noodzakelijk. Voor de gevelgeluidwering wordt dan uitgegaan van de gecumuleerde geluidbelasting van alle wegen excl. aftrek. Deze bedraagt maximaal 64 dB.
De vereiste geluidwering GA;k bedraagt maximaal (64-33=) 31 dB voor de belaste oostgevel. Voor deze gevel moet rekening worden gehouden met geluidwerende beglazing. Wanneer wordt gekozen voor een natuurlijke luchttoevoer moet voor alle gevels rekening worden gehouden met suskasten.
Met het inpassen van dit woningbouwplan met de mogelijkheid voor maatschappelijke voorzieningen in de plint van de gebouwen blijft de oorspronkelijke bestemming 'gemengd -5' (gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen) van toepassing. Dit heeft geen beperkende invloed op omliggende functies. De directe omgeving kent een beperkt aantal functies, namelijk wonen en maatschappelijk (gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen, bijzondere woonvormen). De hierbij horende richtafstanden leveren geen beperkingen op.
Besluit gevoelige bestemmingen
De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn een gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.
In het plan worden twee woningen gerealiseerd. Woningen vallen niet onder de definitie 'gevoelige bestemming' op grond van het Besluit gevoelige bestemmingen.
Niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)
In de Regeling NIBM is voor diverse categorieën aangegeven bij welke omvang van een initiatief deze iet in een betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging. Daarbij moet aannemelijk worden gemaakt dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Voor de categorie woningbouw is de omvang tot waar geen toetsing nodig is, gesteld op 1.500 woningen (Regeling NIBM bijlage 3B). Aangezien het de nieuwbouw van twee woningen betreft, is het plan per definitie NIBM en hoeft geen verdere toetsing plaats te vinden. Een nader detailonderzoek naar de luchtkwaliteit als gevolg van het plan is niet noodzakelijk.
Groepsrisico rijksweg A28
Voor de autosnelweg A28 geldt, in het kader van de Bevt (Besluit externe veiligheid transportroutes), een vaste grens van 200 meter (het groepsrisicoaandachtsgebied). Binnen deze grens dient een verantwoording te worden opgesteld, tenzij wordt aangetoond dat het groepsrisico lager is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Buiten 200 meter is een verantwoording niet noodzakelijk. Het plangebied is gelegen op een afstand van 440 meter van de autosnelweg A28. Gezien deze afstand is geen nadere berekening en verantwoording van het groepsrisico vereist.
Toets aan het gebiedsgericht beleidskader externe veiligheid
Ten aanzien van de verantwoordingsopgave geldt dat deze toeneemt naarmate de afstand tot de A28 kleiner wordt en het aantal relevante (stoffen)scenario's groter wordt. Het plangebied ligt in zone 4 (300-1500 meter). Voor deze zone is alleen het potentiële effect van een calamiteit met toxisch gas relevant. Als het gaat om effectieve maatregelen wordt in het gemeentelijk beleidskader voor zone 4 aan het volgende gedacht:
Er worden maatregelen meegenomen in het ontwerp. De maatregelen die worden getroffen voor onder andere vluchtroutes en blusvoorzieningen voor de twee extra woningen zijn op 3 oktober 2017 afgestemd met de Veiligheidsregio.
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:
De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:
Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd.
In dit artikel wordt aangegeven dat de regels van het bestemmingsplan Kamperpoort, Kop Hoogstraat van toepassing zijn.
Artikel 4 Verkeer - Erftoegangsweg;
Artikel 5 Waarde - Archeologie;
Artikel 6 Waterstaat - Waterkering.
In deze artikelen is een verwijzing naar de regels van de overeenkomende bestemmingen in het bestemmingsplan Kamperpoort, Kop Hoogstraat opgenomen.
Artikel 7 Algemene aanduidingsregels vrijwaringszone - dijk
In dit artikel is een verwijzing naar de regels van het bestemmingsplan Kamperpoort, Kop Hoogstraat opgenomen.
In dit laatste hoofdstuk komt de slotbepaling aan de orde. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingregel van het plan.
Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21.
De planontwikkeling en -uitvoering zijn in goed overleg met de gemeente Zwolle en de initiatiefnemer gestart. Voor vaststelling van het bestemmingsplan wordt er een anterieure overeenkomst gesloten om het plan te realiseren op het locatie aan de Kop Hoogstraat.
De daadwerkelijke uitvoering van het bestemmingsplan komt voor rekening van de initiatiefnemer, evenals de mogelijke planschade als gevolg van nieuwbouw. Het plan is dus in financiële zin uitvoerbaar.
Over het voorontwerpbestemmingsplan Kamperpoort, Kop Hoogstraat, 1e partiële herziening is het vooroverleg gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.
De provincie Overijssel heeft aangegeven dat het plan bijdraagt aan het provinciaal ruimtelijk beleid. Vanuit het provinciaal belang worden geen beletselen gezien voor het verdere vervolg van de procedure van het bestemmingsplan.
In overleg met de Veiligheidsregio IJsselland zijn nadere afspraken gemaakt over de brandveiligheid (o.a. vluchtmogelijkheden, brandwerende voorzieningen) en de bereikbaarheid voor de brandweer.
In overleg is uit paragraaf 3.4.4 Externe veiligheid een maatregel verwijderd zodat de opsomming alleen maatregelen weergeeft die van toepassing zijn bij het toxisch gifwolk scenario.