Kamperpoort, Kop Hoogstraat

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De Kamperpoort wordt gerevitaliseerd. Bebouwing wordt opgeknapt of vervangen. Ook aan de kop van de Hoogstraat wordt deze aanpak voorzien. Een ontwikkelaar heeft een plan opgevat om de bestaande bebouwing voor een groot deel te slopen en ervoor in de plaats bebouwing te realiseren die aansluit op de ontwikkeling aan het Katwolderplein.

1.2 Plangebied

Het plangebied bestaat uit het gebied dat wordt begrensd door de Pannenkoekendijk, de Hoogstraat en de Nachtegaalstraat, voorheen Mussenhage en een stukje van het Zijltje.

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Het vigerende bestemmingsplan is Kamperpoort, zoals dat op 4 juli 2013 onherroepelijk is geworden. Hierin heeft het de bestemming GD1. De bestemming is ruim. Zowel woningen, kantoren, detailhandel als ook horeca in de categorieen 1 t/m 4 zijn toegestaan.

In het huidige bestemmingsplan is de locatie deels bestemd voor verkeer (parkeerplaats) en is deels een bouwvlak opgenomen. De nieuwe gewenste planontwikkeling behoeft een aanpassing van het bestemmingsplan. Deels voor wat betreft functie van verkeer naar gemengd. Daarnaast biedt de huidige maatvoering van maximum bouwhoogte van 13 meter en een maximum goothoogte niet aan de gewenste bouwmassa op deze plek. De bestemmingsplanwijziging is echter nodig vanwege de voorgenomen hoogte van de bebouwing. In het vigerende bestemmingsplan is slechts een hoogte van deels 10 meter en deels 16 meter toegestaan. Het nieuwe bestemmingsplan zal rekening houden met een hoogte die deels tot 7 verdiepingen zal reiken.

 

Vigerend bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

2.2 Ruimtelijk beleid

2.2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur (hierna: SVIR) vastgesteld. Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid zoals uiteengezet in de SVIR van kracht geworden. De SVIR geeft de ambitie aan voor Nederland in 2040. Die ambitie is vertaald in doelen voor de middellange termijn tot 2028.

Uitgangspunt van de SVIR is decentraal wat kan, centraal wat moet. Bij het bepalen van wat centraal moet, zijn slechts 13 rijksbelangen omschreven. Een rijksverantwoordelijkheid is slechts dan aan de orde, als:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, of;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, of;
• het een onderwerp betreft dat provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

Conclusie

Er is bij het plan geen sprake van rijksbelangen, waardoor de conclusie is dat het plan niet in strijd is met het rijksbeleid.

2.2.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Met de inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling (zie art. 1.1.1 Bro) mogelijk maakt.

Voor het bestemmingsplan Kamperpoort, Kop Hoogstraat worden de treden van de ladder als volgt doorlopen.

Trede 1: Regionale behoefte

De eerste stap die de ladder voorschrijft is om te motiveren dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.

In het Regionale woonprogramma Twente/West-Overijssel zijn regionale afspraken gemaakt. Iedere gemeente ontwikkelt binnen de eigen behoefte. Vraag en aanbod zijn voor de regio in kaart gebracht op basis van dezelfde uitgangspunten en afspraken die zijn gemaakt over programmering en afstemming van woonplannen.
Gemeenten in Overijssel maken maximaal 100% van de gemeentelijke vraag voor de komende 10 jaar naar woningen beschikbaar in harde plannen. Onder harde plannen worden plannen verstaan die woningen bij recht mogelijk maken, zonder nadere afweging of procedure, danwel die woningen mogelijk maken door toepassing van een uitwerkingsverplichting of wijzigingsbevoegdheid. Door te programmeren voor de eigen behoefte zorgen gemeenten ervoor dat er geen overaanbod in harde plannen ontstaat op de (regionale) woningmarkt. Hierdoor gaat er in principe geen extra aanzuigende werking uit naar huishoudens uit andere gemeenten. Daarbij zijn migratiecijfers verwerkt in de huishoudensprognose en daarmee ook in de regionale behoefte.
De provincie borgt deze afsspraken.

Ook zijn afspraken gemaakt met gemeenten die over een 'historische' harde bestemmingsplancapaciteit beschikken van meer dan 100% van de woningvraag. Zij zullen het overaanbod met maximale voortvarendheid - dat is binnen maximaal drie jaar vanaf januari 2016 - terugbrengen. De provincie ziet ook hierop toe.

Met de gemaakte afspraken worden buurgemeenten beschermd tegen negatieve effecten van overprogrammering bij buurgemeenten.

De Overijsselse gemeenten gebruiken de huishoudingsprognose van Primos 2013 als basis voor het vaststellen van de vraag naar nieuwe woningen en de programmering daarvan. Uiteraard wordt er vinger aan de pols gehouden, zowel door de gemeenten als door de provincie als het gaat om actuele cijfers van Primos.

In de gemeenten Zwolle is sprake van een kwantitatieve actuele behoefte van 6121 woningen voor de periode 2016-2026. Hiertoe komen we door de vraag op basis van Primos2013 te confronteren met het aanbod in harde plannen, te weten 3810 woningen. Vastgesteld is dat de gemeente Zwolle een ondercapaciteit heeft in haar harde plannen van 2311 woningen en dus niet op korte termijn hoeft af te waarderen.

Specifiek voor het plan 'Kop Hoogstraat' wordt daarbij voorzien in een actuele regionale behoefte naar centrumstedelijke woningen.

Tenslotte kan worden opgemerkt dat het plan 'Kop Hoogstraat' regionaal is afgestemd volgens de in het RWP opgenomen afstemmingsprocedure. Gemeenten in de subregio vinden het plan daarmee ook passend binnen de ladder en programmering in de regio.

Trede 2: Bestaand stedelijk gebied

De tweede stap die de ladder voorschrijft is om te motiveren of de behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied is op te vangen. Daarbij wordt verstaan onder bestaand stedelijk gebied het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

Op de plaats waar gebouwd zal worden, is deels sprake leegstand en deels van verouderde bouw. Het plan voorziet in nieuwbouw van een groot deel van het plangebied. Daarbij betreft het geen extra toevoeging van woningbouw, omdat woningbouw ter plaatse al mogelijk was. Het vigerende bestemmingsplan gaf geen maximum aantal aan de te bouwen wooneenheden. Ook de commerciele functies die zullen terugkeren in het plan, zijn thans als zodanig bestemd.

Trede 3: Aanbod multimodale locaties buiten bestaand stedelijk gebied

De derde stap die de ladder voorschrijft moet worden doorlopen als de behoefte niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen. De beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied, daarom behoeft deze stap niet verder te worden uitgewerkt.

2.2.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft op 1 juli 2009 de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. Hierin is het ruimtelijk beleid van de provincie vastgelegd. In het beleid van de provincie staan de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. Deze elementen zijn derhalve binnen de hele omgevingsvisie terug te vinden.

De sturingsfilosofie van de provincie is als volgt samen te vatten: als sprake is van een bepaalde ontwikkeling, dan moet eerst worden nagegaan, aan de hand van de generieke beleidsuitgangspunten die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen, of er behoefte is aan de ontwikkeling. Indien dat zo is, moet worden nagegaan of de gekozen plek geschikt is voor het aldaar doorvoeren van de ontwikkeling.

Om antwoord te kunnen geven op die laatste vraag dient de ontwikkelingsperspectievenkaart bekeken te worden. Wanneer uit die kaart blijkt dat een ontwikkeling, zoals gepland, niet in strijd is met deze kaart, kan verder worden bezien hoe de ontwikkeling vormgegeven moet worden. Hierbij heeft de provincie gekozen voor een vierlagenbenadering, in welke benadering vier kaarten/lagen worden onderscheiden. Dit zijn de natuurlijke laag, de laag van het agrarische cultuurlandschap, de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag. Samen met de catalogus gebiedskenmerken kan worden geconstrueerd welke kenmerken per laag van belang zijn om rekening mee te houden bij de planvorming. Gebleken is dat er geen strijd ontstaat met de provinciale omgevingsvisie.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

2.2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurplan Zwolle 2020

Het structuurplan dat op 16 juni 2008 door de raad is vastgesteld geeft de gemeentelijke visie op de gewenste sociale, economische en ruimtelijke structuur in 2020 weer. Het Structuurplan verwoordt niet alleen een kwantitatieve opgave, maar heel nadrukkelijk ook een kwalitatieve opgave. De visie wordt uiteengerafeld in programma's voor de verschillende beleidsterreinen. De globale visies op de toekomstige sociale, economische en ruimtelijke structuur zijn uitgewerkt tot de kern van het structuurplan: de plankaart met een beschrijving in hoofdlijnen van de meest gewenste ontwikkelingen voor de komende vijftien jaar. De plankaart geeft zo een integraal beeld van de beoogde functies van stad en ommeland tot 2020.

Voor de Kamperpoort is onder meer aangegven dat deze wijk moet worden gerevitaliseerd, zodat het voorzieningenniveau wordt vergroot en de woningvoorraad gevarieerder wordt. Dit leidt tot meer differentiatie in de buurt.

Daarnaast is in het structuurplan een hoogbouwvisie opgenomen. Hierin wordt aangegeven dat voor de Kamperpoort een hoogte acceptabel is van laag tot middelhoog, waarbij echter wel accenten op beelbepalende plekken van circa 30 meter mogen worden opgericht. In casu wordt een hoogte van 32 meter voor een deel van het plan toegestaan. In hoofdstuk 3, paragraaf 3 wordt de stedenbouwkundige verantwoording hiervoor gegeven.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijke structuurplan, met dien verstande dat hetgeen over hoogbouw is opgenomen met twee meter gemotiveerd wordt overschreden.

2.3 Archeologisch en cultuurhistorisch beleid

Archeologisch beleid

Het archeologisch beleid is gebaseerd op de Wet op de archeologische monumentenzorg. Deze wet is per 1 september 2007 in werking getreden. Deze wet voorzag in een nieuwe regeling voor de archeologie in de Monumentenwet 1988.

Als uitwerking van deze wet heeft de gemeenteraad op 18 augustus 2008 besloten het archeologiebeleid gemeente Zwolle vast te stellen. Het beleid is uitgewerkt aan de hand van een viertal kernbegrippen: kenbaarheid, verankering, betaling en kwaliteit. Centraal thema daarbij is dat de archeologische waarden waar nodig worden beschermd, zonder dat er meer maatschappelijke lasten in het leven worden geroepen dan noodzakelijk zijn. Het archeologiebeleid Zwolle bevat onder andere de Archeologische Waarderingskaart Zwolle (welke gebieden hebben een hoge archeologische waarde), kaders wanneer en hoe archeologisch waardevolle gebieden in het bestemmingsplan worden bestemd met een dubbelbestemming en de Lokale Onderzoeksagenda Archeologie Zwolle (archeologische onderzoeksthema's).

Cultuurhistorisch beleid

In november 2009 stemde de Tweede Kamer in met de beleidsbrief modernisering monumentenzorg (MoMo). Het behoud en de bescherming van monumenten is hiervan een belangrijk doel én er vindt een verbreding plaats naar de omgeving. Overal in steden, dorpen en landschappen zijn plaatsen van herinnering, plaatsen met een bijzondere cultuurhistorische betekenis. Goede ruimtelijke ordening betekent dat alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte in de besluitvorming worden betrokken. Daarom is de eerste pijler van MoMo gericht op cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Om meer vorm en inhoud te geven aan de borging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening zullen gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Het Zwolse beleid zoals verwoord in de vastgestelde beleidsnota voor het Zwols monumenten- en archeologiebeleid (Dynamiek van Oud & Nieuw, 2000) is gericht op de instandhouding van historisch waardevolle objecten, complexen, openbare ruimte en stedenbouwkundige en landschappelijke structuren.

Op grond van de Monumentenwet 1988 en de Erfgoedverordening Zwolle 2010 is het verboden zonder of in afwijking van een vergunning een beschermd (rijks- of gemeentelijk) monument af te breken, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigingen. Ook is het verboden een beschermd monument te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het archeologisch en cultuurhistorisch beleid.

2.4 Groenbeleid

Groenbeleidsplan en Structuurplan 2020

Het Groenbeleidsplan, vastgesteld door de gemeenteraad op 30 maart 1998, geeft aan dat de hoofdgroenstructuur stevig genoeg moet zijn om duurzaam in stand te worden gehouden. Het groen zal meerdere functies vervullen, zal natuurwaarden in zich bergen en duidelijk herkenbaar zijn in de stad. Het netwerk van groene dragers in het Structuurplan 2020 is grotendeels afgeleid van het Groenbeleidsplan en aangevuld met nieuw structuurgroen dat voor de periode tot 2020 op het programma staat. Buurtgroen (de Wijkgroenstructuur) staat niet zelfstandig op de plankaart van het Structuurplan. Wel vormt het een onlosmakelijk onderdeel van de ruimtelijke opzet en inrichting van woon- en werkmilieus.

De vastgestelde Hoofdgroenstructuur en Wijkgroenstructuur staan (ook) op de Groene Kaart die behoort bij de Bomenverordening.

Bomenverordening

Voor de bomen geldt de vastgestelde Bomenverordening. De Groene Kaart is een onlosmakelijk onderdeel van de Bomenverordening. In de bomenverordening zijn criteria, weigeringsgronden en voorschriften opgenomen over het (compenseren van het) vellen van bomen.

Voor het vellen van aangewezen Bijzondere bomen, voor bomen binnen de Hoofdgroenstructuur, binnen de Wijkgroenstructuur en binnen het Groenvoorzienend boomgebied (bepaalde particuliere terreinen met een belangrijk bomenbestand) moet een vergunning worden aangevraagd. Het basisprincipe is dat deze vergunning bij uitzondering wordt verleend en dat bij het vellen van bomen herplant plaats vindt; voor iedere gekapte boom een nieuwe boom.

Onder vellen valt ook het rooien, het verplanten en het verrichten van handelingen die de dood, ernstige beschadiging of ontsiering van een houtopstand als gevolg kunnen hebben. Een ernstige beschadiging kan bijvoorbeeld optreden wanneer de wortels aangetast worden. Daarbij geldt als vuistregel dat de ruimte die bovengronds wordt ingenomen door de kroon, ondergronds wordt ingenomen door het wortelgestel. Daarom is het niet alleen ongewenst dat er gebouwd wordt binnen de projectie van de kroon op de grond, maar ook dat daar bijvoorbeeld verharding wordt aangebracht, wordt afgegraven of opgehoogd.

Conclusie:

Het plan is niet in strijd met het groenbeleid.

2.5 Verkeersbeleid

Mobiliteitsvisie

Het op dit moment vigerende Zwolse mobiliteitsbeleid vloeit voort uit het rijks – en provinciaal beleid en is verwoord in de Mobiliteitsvisie. De Mobiliteitsvisie is door de gemeenteraad vastgesteld op 2 februari 2009.

Uit de Mobiliteitsvisie komt naar voren dat de verdere groei van de mobiliteit niet opgevangen kan worden door de mobiliteitsvraag te faciliteren met nieuwe infrastructuur. Zwolle heeft een gunstige positie qua ontwikkeling. In de na te streven doelen op het gebied van duurzaamheid, milieu, bereikbaarheid, economische groei, leefbaarheid en dergelijke is het daarom noodzakelijk om prioriteiten te stellen. Zwolle wil de kwaliteiten als bereikbare en gezonde stad vasthouden door, naast de noodzakelijke uitbreiding van de infrastructuur, de samenleving te mobiliseren om de groeiende vraag naar mobiliteit om te buigen in een duurzame richting.

Parkeren

Eind november 2014 is de grondslag in de Woningwet voor de stedenbouwkundige voorschriften in de bouwverordening vervallen. Ook in Zwolle waren hierin de gemeentelijke regels omtrent parkeren opgenomen. Inmiddels is de "Regeling Parkeernormen 2016" vastgesteld.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het verkeers- en parkeerbeleid.

2.6 Waterbeleid

Europees en nationaal beleid

Duurzaam schoon oppervlaktewater en bescherming van het drinkwater voor de toekomst. Dat zijn heel in het kort de belangrijkste doelstellingen van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Waterbeheer 21e eeuw (WB21), die voortaan samengaan via het Nationaal Bestuursakkoord Water.

Europese Kaderrichtlijn Water

De Kaderrichtlijn Water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. In dat jaar moet het oppervlaktewater voldoen aan normen voor bepaalde chemische stoffen (waaronder de zogeheten prioritaire (gevaarlijke) stoffen). Worden die normen gehaald, dan spreken we van 'een goede chemische toestand'. Daarnaast moet het oppervlaktewater goed zijn voor een gevarieerde planten- en dierenwereld. Is dat het geval, dan heet dat “een goede ecologische toestand”. Hieronder valt ook een groot aantal andere chemische stoffen dan de hierboven al genoemde prioritaire (gevaarlijke) stoffen.

Voor het grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Daarnaast moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen bijvoorbeeld natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand (goede kwantitatieve toestand).

In de geldende Europese richtlijnen en de EU richtlijn Prioritaire Stoffen staat precies omschreven wat een goede chemische toestand voor oppervlaktewater is. De ecologische doelstellingen stellen de lidstaten onderling vast in zogeheten (internationale) stroomgebiedbeheersplannen. Voor verschillende typen wateren gelden verschillende ecologische doelstellingen. In een plas leven bijvoorbeeld andere planten- en dierensoorten dan in kustwater. Daarom verschillen de ecologische doelen per watertype. De chemische normen zijn bij ieder water ongeveer hetzelfde, met uitzondering van de nutriënten. Daarvoor geldt weer wel een benadering die per watertype kan verschillen.

Waterbeheer 21e eeuw

WB21 anticipeert op toekomstige ontwikkelingen zoals klimaatverandering, bodemdaling en zeespiegelstijging. Deze ontwikkelingen stellen strengere eisen aan het waterbeheer. In WB21 wordt uitgegaan van twee principes (tritsen) voor duurzame waterkwantiteit- en duurzaam waterkwaliteitsbeheer:

• vasthouden, bergen en vertraagd afvoeren;
• schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Bij 'vasthouden, bergen en afvoeren' wordt regenwater zoveel als mogelijk bovenstrooms vastgehouden in de bodem en het oppervlaktewater. Wanneer er toch een wateroverschot ontstaat wordt het water eerst tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en dan pas afgevoerd. Bij 'schoonhouden, scheiden en zuiveren' gaat het om een voorkeursvolgorde waarbij de voorkeur uitgaat naar het voorkomen van verontreiniging (schoonhouden). Als toch verontreiniging ontstaat, moeten schoon en vuil water zoveel mogelijk worden gescheiden. Ten slotte wordt het verontreinigde water zo goed mogelijk gezuiverd.

Deltawet

Het doel van de Deltawet, aangenomen op 28 juni 2011, is ons land nu en in de toekomst beschermen tegen hoogwater en de zoetwatervoorziening op orde houden.

De afgelopen eeuw is de zeespiegel gestegen, de bodem gedaald en het is warmer geworden. Dat zet door, blijkt uit de cijfers van het KNMI. Hevigere weersomstandigheden, zoals meer regen en periodes van droogte, zijn zaken om rekening mee te houden. Het Deltaprogramma is er om de huidige veiligheid op orde te krijgen en ervoor te zorgen dat ons land is voorbereid op de toekomst. En om daarbij de juiste maatregelen te nemen voor een veilig en aantrekkelijk Nederland met voldoende zoetwater. In het Deltaprogramma werken het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen samen met maatschappelijke organisaties, bedrijfsleven en kennisinstituten. Dit gebeurt onder regie van de Deltacommissaris, waarvan de staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu de coördinerende bewindspersoon is.

Naast de lopende programma's, zoals Ruimte voor de Rivier, Maaswerken, Zwakke Schakels Kust en Hoogwaterbeschermingsprogramma, staan in het Deltaprogramma vijf deltabeslissingen centraal. Deze beslissingen gaan over de normen van onze belangrijkste dijken en andere waterkeringen en de strategieën voor onze waterveiligheid, over de beschikbaarheid en verdeling van zoetwater, over het peil van het IJsselmeer, over de manier waarop gebieden veilig kunnen blijven zonder aan economische waarde in te boeten en over hoe bij het bouwen van buurten en wijken rekening kan worden gehouden met water. In 2014 zijn de deltabeslissingen in de Tweede Kamer besproken.

Provinciaal beleid
Provincie Overijssel heeft haar beleid vastgelegd in een omgevingsvisie en de omgevingsverordening. Op 1 juli 2009 zijn de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. Hierin is het ruimtelijk beleid van de provincie vastgelegd, dat onder meer in plaats treedt van het Streekplan Overijssel 2000+ en de Verordening voor de Fysieke Leefomgeving (VFLO). De Omgevingsvisie heeft tevens de status van Regionaal Waterplan onder de Waterwet en het Milieubeleidsplan onder de Wet milieubeheer.

Waterschapsbeleid
Het algemene beleid van Waterschap Drents Overijsselse Delta is verwoord in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, de Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Het beleid van het waterschap sluit nauw aan bij de uitgangspunten van WB21. In 2007 is de nota "Leven met Water in stedelijk gebied" vastgesteld. Deze nota beschrijft de voor het waterschap gewenste situatie in bestaand en nieuw stedelijk gebied. Om deze situatie te bereiken heeft het waterschap in 2015 het beheer en onderhoud van deze wateren overgenomen van de gemeente Zwolle. Op watergangen van Waterschap Drents Overijsselse Delta is de keur van toepassing. In de keur is aangegeven wat wel en niet mag bij watergangen, waterkeringen en kernzones. Bijvoorbeeld regels voor bouwwerken op of langs watergangen. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de website: www.wdodelta.nl.

Gemeentelijk beleid
Gemeente Zwolle heeft in de Wateragenda (2015) uitgangspunten vastgelegd om vorm te geven aan de opgaven rondom water en (aanpassen aan het) klimaat. Gemeente Zwolle heeft haar beleid ten aanzien van hemelwaterinfiltratie vastgelegd in de gemeentelijke bouwverordening. Verder zijn in het Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2015 ontwerprichtlijnen en beleidskeuzes beschreven waaraan voldaan moet worden.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het waterbeleid.

2.7 Volkshuisvestingsbeleid

Woonvisie 2005-2020 en Woonagenda 2013-2017

Het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid, waaronder de woningbouw, is vastgelegd in de Woonvisie 2005-2020 (vastgesteld raad april 2005). De Woonvisie 2005-2020 geeft de gemeentelijke koers voor de woningbouw in de komende jaren weer. Naast blijvende aandacht voor het realiseren van productieaantallen (bouwopgave) ligt de ambitie in een versterking van de woonmilieudifferentiatie waarbij wordt ingespeeld op de woonwensen vanuit de leefstijlprofielen.

Vanaf medio 2008, dus na de vaststelling van de Woonvisie, is de woningmarkt echter sterk teruggevallen als gevolg van de financiële en economische crisis. De wereld om ons heen is sindsdien ingrijpend gewijzigd, dit geldt ook voor de woningbouw. De raad heeft in december 2012 ingestemd met de gedachte dat het beleid minder programmerend moet zijn, en meer faciliterend. Tevens is besloten de verwachtingen omtrent de woningproductie in de komende vijf jaar te halveren tot gemiddeld 400 woningen per jaar, waarvan de helft op locaties in bestaand stedelijke gebied. Voor de jaren na 2017 zou van een iets hogere productie mogen worden uitgegaan.

Deze nieuwe inzichten zijn uitgewerkt in de Woonagenda 2013-2017 (vastgesteld raad juni 2013). In de Woonagenda is onder meer vastgelegd dat voor ontwikkelaars op woningbouwlocaties in beginsel programmatische vrijheid bestaat, maar dat de plannen worden beoordeeld op basis van de 'kleurenwaaier'. De kleurenwaaier heeft als toekomstbeeld: toevoeging sociale huurwoningen, geen grootschalige clustering van koopwoningen met matige kwaliteit, toevoeging van de vrije sector huurwoningen, toevoeging ruime en goede middeldure koopwoningen, realiseren bijzondere architectuur en/of woonmilieus, realiseren functiemenging, realiseren pauzewoningen.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het volkshuisvestingsbeleid.

2.8 Economisch beleid

Beroep- en bedrijf aan huis

Beroep aan huis wordt toegestaan. Naast beroep aan huis wordt in dit aan de binnenstad grenzend gebied met een wat meer gemengd karakter ook bedrijf aan huis toegestaan, mits niet hinderlijk voor de woonomgeving.

Kantorenbeleid

In de Kadernota Kantorenlocaties 2011-2020 wordt ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen in de kantorenmarkt en wordt een stedelijke kantorenstrategie uitgezet. De nota is vastgesteld door de raad op 16 december 2010. Aandachtspunt in de nota is de landelijke trend van krimp in de vraag naar nieuwe kantoren. De kantorenmarkt ontwikkelde zich van een groeimarkt naar een verplaatsingsmarkt. Per saldo moet Zwolle rekening houden met een lagere afzet van nieuwe kantoren dan in de afgelopen decennia het geval was.

Zwolle is door haar ligging en stedelijke kwaliteiten (bereikbaarheid/woonmilieus/onderwijs/jonge bevolking) in het landelijke concentratieproces op de kantorenmarkt zeer goed in staat om nieuwe werkgelegenheid aan te trekken. Belangrijk uitgangspunt is dat Zwolle inzet op aantrekkelijke kantorenmilieus.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het economisch beleid.

2.9 Detailhandelsbeleid

Kadernota detailhandel 2012-2020, TopWinkelstad Zwolle

De Kadernota Detailhandel geeft een beeld van het detailhandelsbeleid voor de periode tot 2020. Deze nota is vastgesteld door de gemeenteraad in april 2012. Het algemene doel is versterking van de aantrekkelijkheid van Zwolle als winkelstad, voor zowel eigen inwoners als bezoekers uit de regio. Het beleid is erop gericht om evenwicht te brengen tussen ruimte geven aan dynamiek/nieuwe ontwikkelingen en het behoud/versterken van de bestaande winkels. En dit in een steeds veranderende winkelomgeving.
De winkelgebieden in Zwolle worden onderscheiden in: binnenstad, wijk- en buurtcentra, periferie, bezoekersknooppunten.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het detailhandelsbeleid.

2.10 Horecabeleid

Horecavisie 2012-2017 Gastvrij en vitaal

Vanwege de ontwikkeling van de stad en nieuwe trends in de horeca is in 2012 de Horecavisie 2012-2017 door de gemeente Zwolle opgesteld. De kern van de visie wordt gevormd door een tweetal onderwerpen:

- Kwaliteit en innovatie van de bestaande horeca,
- Uitbreiding van de horecasector op een wijze die kwaliteit en innovatie nastreeft door:

• Gesegmenteerde uitbreiding van aanbod
• Gesegmenteerde horecagebieden
• Maximum m2 toe te voegen horeca
• 'Pareltjes'

De horeca speelt een belangrijke rol in de gastvrijheid en de economische vitaliteit van de stad. In die Horecavisie is gekozen voor een plafond in de uitbreiding van de horecasector. Er wordt gekozen voor kwaliteit en een verstandig niveau van uitbreiding. Hiermee wil men inspelen op de trends en ontwikkelingen aan de vraagzijde. In de Horecavisie wordt gestreefd naar uitbreiding in deelsectoren die nu ontbreken in Zwolle. Dat betekent uitbreiding van de restaurantsector, grand cafés, healthy fastfood, koffieconcepten en cafetaria's. Daarnaast kan het aantal B&B’s (Bed and Breakfast) worden uitgebreid. Voor de natte horeca (cafés) geldt een zeer beperkte toevoeging.

De volgende horecagebieden worden in de visie onderscheiden: Primair horecagebied, Secundair horecagebied, Rondom de Peperbus, Winkelgebied, Working class, Cultuurzone, Buiten het centrum. Per horecagebied wordt beschreven op welk segment in de horeca het zich voornamelijk concentreert.

De visie is echter later enigszins genuanceerd. Hierbij worden bovendien aandacht gegeven aan te verwachten knelpunten met het beleid, waaruit blijkt dat een onderwerp als horeca, dat zo in beweging is, zich niet goed laat vangen in een lange termijn beleid. Samen met het feit dat horeca t/m categorie 4 toegestaan is in het vigerende beleid, maakt dat het plan niet in strijd is met het horecabeleid, ook al is het plangebied niet gelegen in het primaire horecagebied.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het horecabeleid.

2.11 Prostitutiebeleid

Het Zwolse prostitutiebeleid gaat uit van een maximaal stelsel. Het maximum aantal seksinrichtingen is daarbij gesteld op 10 (inclusief escortbedrijven). Deze mogen zich alleen bevinden in het zogenaamde vestigingsgebied. Dit gebied bestaat uit het gebied binnen de stadsgrachten, enige uitvalswegen (Willemskade, Harm Smeengekade, Pannekoekendijk, Schuttevaerkade, Zamenhofsingel, Diezerkade, Thomas à Kempisstraat tot de hoek Vechtstraat, Groot Wezenland, Assendorperstraat tot Molenweg), alsmede het gebied buiten de bebouwde kom.

Conclusie

Het plan maakt geen prostitutiebedrijf mogelijk en is daarmee in overeenstemming met het prostitutiebeleid.

2.12 Milieubeleid

Geluid

In de milieuvisie 'Milieu op scherp' wordt de ambitie voor geluid als volgt omschreven:

Zwolle is een dynamische stad met geluidniveaus die passen binnen de wettelijke grenswaarden. Er zijn alleen geluiden die passen bij de functie van een gebied en ook de geluidbelasting binnen het gebied is gerelateerd aan de functie van het gebied. Dit is vastgelegd in de 'Handreiking gebiedsgericht werken aan milieu gemeente Zwolle'. Een belangrijke doelstelling is het verminderen van geluidshinder in bestaande woningen en voorkomen van geluidshinder bij renovatie en nieuwbouw. Een belangrijke maatregel om deze doelstelling te bereiken is het toepassen van stillere wegdeksoorten. Een andere maatregel is het meenemen van de geluidsdoelstellingen bij de ruimtelijke planontwikkeling.

In de door de gemeenteraad vastgestelde 'Handreiking gebiedsgericht werken aan milieu gemeente Zwolle' (juli 2007) en in de beleidsregel 'Hogere waarden Wet geluidhinder' (9 februari 2007) worden de ambities en de grenswaarden (dit is de maximale waarde waarvoor nog hogere grenswaarden worden vastgesteld) per gebiedstype genoemd. Is de geluidsbelasting lager dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid dan kan na een eenvoudige administratieve toets de hogere waarde worden vastgesteld. Is de geluidsbelasting hoger dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid, maar onder het wettelijke maximum dan is een meer diepgaande beoordeling noodzakelijk. Bij de beoordeling komt het onderzoeken van varianten nadrukkelijk aan bod en wordt gekeken naar mogelijkheden van bijvoorbeeld een geluidsluwe gevel, aangepaste indeling van de woning (hoofdslaapkamer aan de geluidsluwe gevel), een balkon of tuin aan de geluidsluwe zijde van de woning, indien het balkon aan de voorzijde is gesitueerd wordt gekeken naar mogelijkheden om deze afsluitbaar te maken, waardoor akoestische compensatie wordt verkregen.

Het bestemmingsplan voor de Kop Hoogstraat behoort tot het gebiedstype 'Centrumstedelijk'. Indien uit het akoestisch onderzoek blijkt dat kan worden voldaan aan de grenswaarde dan geldt dus een eenvoudige administratieve toets, wat wil zeggen dat hogere grenswaarden kunnen worden vastgesteld indien aan één of meer van de volgende criteria wordt voldaan:

• 1. door de gekozen situering of bouwvorm gaan de woningen een doelmatige akoestisch afschermende functie vervullen voor andere woningen of voor andere geluidsgevoelige objecten, of:
• 2. de woningen zijn ter plaatse noodzakelijk om redenen van grond- of bedrijfsgebondenheid, of;
• 3. door de gekozen situering vullen de woningen een open plaats tussen aanwezige bebouwing op, of;
• 4. de woningen worden ter plaatse gesitueerd als vervanging van bestaande bebouwing.

Hogere grenswaarden worden slechts dan vastgesteld indien de toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de verwachte geluidsbelasting op de gevel van de betrokken woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen tot de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, onvoldoende doeltreffend zal zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeers- of vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

In tabel Gebiedstype is een overzicht weergegeven van de verschillende waarden geldende voor het van toepassing zijnde gebiedstype.

Gebiedstype	Ambitie	Voorkeurs-grenswaarde Wet geluidhinder	Grenswaarde	maximale ontheffingswaarde Wet geluidhinder
Centrumstedelijk	53 dB	48 dB   Binnenstedelijke wegen 48 dB Buitenstedelijke wegen (A28)	63 dB  Binnenstedelijke wegen 53 dB Buitenstedelijke wegen (A28)	63 dB Binnenstedelijke wegen 53 dB   Buitenstedelijke wegen (A28)

Tabel gebiedstype. Bron; gebiedsgericht milieubeleid 2007.

Voor industrielawaai vormt de “Nota industriegeluid Zwolle” het gebiedsgerichte kader. In deze nota worden ook grenswaarden en ambitiewaarden genoemd voor het gebiedstype “centrum stedelijk”.

In de tabel Industrielawaai, zijn de grenswaarden uit de Nota Industriegeluiden Zwolle weergegeven.

Omschrijving	Ambitiewaarde	Basiswaarde
Stedelijk wonen	50 dB(A)	55 dB(A)

Tabel industrielawaai. Bron: Nota Industriegeluiden Zwolle

Luchtkwaliteit

Het Luchtkwaliteitplan gemeente Zwolle 2007-2011 beschrijft de luchtkwaliteitsituatie in Zwolle, de opgave, de ambitie en de aanpak om de vastgestelde doelen te bereiken. Zwolle wil, binnen de beïnvloedingssfeer van de gemeente, een significante bijdrage leveren aan de verbetering van de luchtkwaliteit.

Daartoe zijn de volgende doelen geformuleerd:

• 1. voldoen aan wet- en regelgeving;
• 2. anticiperen op de toekomst;
• 3. knelpunten in de toekomst moeten voorkomen worden. Dit betekent dat de luchtkwaliteit in het planvormingsproces van ruimtelijke plannen en verkeersplannen wordt meegenomen;
• 4. beleid ten aanzien van luchtkwaliteit inbedden in bestaand gemeentelijk beleid. De gemeente streeft ernaar dat het aspect door gaat werken in het verkeers- en vervoersbeleid, het ruimtelijke ordeningsbeleid en het beleid van vergunningen en handhaving.

Externe veiligheid

De beleidsvisie externe veiligheid is op 6 maart 2007 vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente streeft ernaar voor haar gehele grondgebied te voldoen aan de basisveiligheid.

Dit betekent dat:

• Overal voldaan wordt aan de normen voor plaatsgebonden risico;
• Een gebiedsgericht invulling wordt gegeven aan groepsrisicobeleid met een gebiedsgericht kader externe veiligheid;
• Veiligheidsdoelstellingen passend bij de typering van het gebied worden ontwikkeld;
• Zoveel mogelijk geanticipeerd wordt op de landelijke beleidsontwikkeling die een ongunstige invloed kunnen hebben op de veiligheidssituatie in Zwolle met als doel het bewaken van een optimaal veiligheidsniveau.

Op 20 januari 2009 heeft het college van B & W het gebiedsgericht beleidskader externe veiligheid vastgesteld. Het gaat om een ruimtelijke uitwerking van het externe veiligheidsbeleid dat aansluit op het gebiedsgerichte milieubeleid. Op basis van kenmerken (fysieke omgeving, hulpverleningsniveau en zelfredzaamheid) die bij een bepaald gebiedstype horen is een beleidsstandpunt bepaald ten aanzien van ene mogelijke toename van het groepsrisico.

Tevens is op basis van dezelfde kenmerken van een gebiedstype bepaald of er plaats is voor nieuwe risicobronnen.

Een afwijkend gebiedstype vormen de stroomzones. Stroomzones zijn gebieden rondom infrastructuur (spoorlijnen, wegen en waterwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Voor stroomzones is een apart beleidskader geformuleerd.

Het plangebied behoort tot het gebiedstype 'Centrumstedelijk' en ligt net buiten het gebiedstype stroomzone. De locatie ligt op 590 meter van het spoor “Kamperlijntje” (echter worden hier geen gevaarlijke stoffen vervoerd), en ruim 440 meter van de A28. Op basis van het gemeentelijke externe veiligheidsbeleid ligt het gebied in zone 4 (300-1500- m.) van de A28 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Voor het gebiedstype 'Centrumstedelijk' geldt dat de risicoruimte zeer beperkt is vanwege de zeer hoge personendichtheid, de slechte bereikbaarheid voor hulpdiensten en de lage organisatiegraad (met het oog op preparatie op calamiteiten met gevaarlijke stoffen). Voor dit gebiedstype geldt een 'stand still-beleid' voor het groepsrisico, met andere woorden een overschrijding van de oriëntatiewaarde en een toename van het groepsrisico als gevolg van interne gebiedsontwikkelingen is niet toegestaan.

Duurzaam bouwen

Op 8 januari 2007 heeft de gemeenteraad de Beleidsvisie Duurzaam Bouwen vastgesteld. Het beleid is van toepassing op gebouwen en grond.-, weg- en waterbouw en is erop gericht dat overal een minimaal niveau voor duurzaamheid bereikt moeten worden.

Duurzaam bouwen heeft betrekking op de thema's energie, materialen, afval, water, gezondheid en woonkwaliteit. De beleidsvisie biedt 2 methodieken voor het realiseren van het minimale niveau. Bouwpartijen kunnen een keuze kunnen maken voor één van beide. De methodes verschillen in flexibiliteit:

De toepassing van GPR Gebouw geeft maximale flexibiliteit voor de bouwpartijen. GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) Gebouw is een computerprogramma dat ontwerpgegevens van een gebouw omzet in kwaliteit- en duurzaamheidprestaties, verdeeld over de thema's energie, materialen, afval, water, gezondheid en woonkwaliteit. Het programma is bruikbaar voor zowel woningbouw als utiliteitsbouw (kantoren en scholen). Het minimaal te bereiken niveau van kwaliteit- en duurzaamheidprestaties (GPR=7) komt overeen met de toepassing van de vaste, kostenneutrale maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzame (Utiliteits)bouw (maatregelen, die altijd technisch goed toepasbaar zijn en in de regel kostenneutraal zijn). De gemeente stelt het computerprogramma ter beschikking van de ontwikkelende partij. In gezamenlijk overleg wordt het te realiseren prestatieniveau vastgelegd.

Toepassing van de lijst van 8 maatregelen, waaruit minimaal 5 maatregelen gekozen moeten worden. Dit geeft minder flexibiliteit aan bouwpartijen, maar wel duidelijkheid.

In casu zal de ontwikkelaar aan dit aspect aandacht geven in de verdere uitwerking van het bouwplan.

Bodemkwaliteit

In januari 2010 heeft de gemeente een nieuw bodembeleidsplan vastgesteld. Dit bodembeleidsplan kent in overeenstemming met het gemeentelijk milieubeleid een gebiedsgerichte benadering.

In het plan wordt onderscheid gemaakt tussen de bovengrond en de ondergrond.

Bovengrond

Op 1 juli 2008 is het Besluit bodemkwaliteit in werking getreden. In dat kader heeft de gemeente Zwolle op 9 december 2008 een bodemfunctieklassenkaart vastgesteld, waarop voor de hele gemeente wordt aangegeven welke functie de bodem heeft of welke functie in de toekomst wordt nagestreefd. De functieklassenindeling is gebaseerd op het gebiedsgericht milieubeleid van de gemeente. De volgende functies worden onderscheiden: wonen, industrie, water, buitendijksgebied, landbouw/natuur en hoofdwegen. Het plangebied Kop Hoogstraat valt binnen het functieklassengebied wonen.

Met de invoering van het Besluit bodemkwaliteit zijn de kwaliteitsklassen landbouw/natuur, wonen, en industrie ingevoerd. Op 24 augustus 2015 heeft de gemeente de bodemkwaliteitskaart vastgesteld gebaseerd op de kwaliteitsklassen van het Besluit bodemkwaliteit. Het plangebied valt binnen de oude stadskern, dat de kwaliteitsklasse 'industrie' heeft vanwege oudstedelijke belasting van de bodem.

Volgens het gemeentelijke Bodembeleidsplan (van kracht per 11 januari 2010) mag de bodemkwaliteitskaart als kwaliteitsbewijs worden gebruikt bij het herontwikkelen van een locatie. Een onderzoek is dan niet nodig. Eventueel vrijkomende grond mag volgens het bodembeleid binnen de gemeente worden hergebruikt met de bodemkwaliteitskaart als kwaliteitsbewijs. Voorwaarde hiervoor is dat de bodem niet verdacht is van verontreiniging op basis van het huidige of historische gebruik, en er geen (al dan niet gesaneerd) geval van bodemverontreiniging bekend is.

Indien er aanwijzingen zijn dat de bodemkwaliteit niet geschikt is voor de functie, kan een bodemonderzoek nodig zijn om te bepalen of de locatie gesaneerd dient te worden. In principe worden verontreinigingen in de bovengrond functiegericht gesaneerd. Dit houdt voor het plangebied Kop Hoogstraat in dat de bodem geschikt gemaakt moet worden voor de beoogde functie wonen.

Ondergrond

In juni 2007 heeft de gemeenteraad van Zwolle ingestemd met de Visie op de Ondergrond en besloten de volgende vijf basisprincipes vast te stellen en te gaan toepassen in projecten:

• 5. Werken met ondergrondse bestemmingen / functies
• 6. Structureel en georganiseerd gebruik maken van WKO (warmte- / koudeopslag) en WKO koppelen aan grondwatersanering en waterwinning en peilbeheer
• 7. Bodemsanering gebiedsgericht benaderen
• 8. Natuur, recreatie, agrarische activiteiten, waterwinning en bescherming van kwalitatief hoogwaardig grondwater met elkaar te combineren in één gebied
• 9. Structureel en georganiseerd afstemmen van vraag en aanbod van (grond)water, koude en warmte

Deze vijf basisprincipes vormen ook het vertrekpunt voor de beleidsmatige invulling voor het omgaan met de ondergrond. Het bodembeleidsplan levert een bijdrage aan de implementatie van de vijf basisprincipes door:

Het kader te geven voor gebiedsgericht benadering van de bodemsanering

De doelstelling voor sanering te koppelen aan de beoogde functies in de ondergrond

De mogelijkheid te creëren om de aanpak van bodemverontreiniging integraal af te wegen tegen en af te stemmen met koudewarmte opslag, peilbeheer, grondwaterwinning

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het milieubeleid.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied omschreven. Daarnaast wordt een beschrijving gegeven van de uitgangspunten die gehanteerd zijn bij het maken van dit bestemmingsplan.

3.1 Functioneel

3.1.1 Huidige situatie

De locatie omvat de panden aan de Kop Hoogstraat, de aangrenzende panden aan de Hoogstraat en de Mussenhage, tegewoordig Nachtegaalstraat en een stukje van het Zijltje. Aan de Kop Hoogstraat waren winkels gevestigd van Leen Bakker en Gall en Gall. Aan de Hoogstraat bevindt zich bovendien nog een Chinese toko. Voor het overige wordt er met name gewoond.

3.1.2 Uitgangspunten bestemmingsplan

In het nieuwe plan blijft er voor het overgrote deel gewoond worden. Wel wordt voorzien in commerciele ruimten aan de Kop Hoogstraat, zoals dat in de huidige situatie ook het geval was.

3.2 Ruimtelijke structuur

De ruimtelijke structuur van de Kamperpoort is opgebouwd uit een aantal karakteristieke oost/west gerichte straten waarvan enkele historische linten zoals de Hoogstraat. Haaks op deze linten is een informele langzaam verkeer route geïntroduceerd (scharrelroute) die als ruimtelijk en sociaal bindend element fungeert. En ten slotte wordt de wijk aan oost- en westzijde begrensd door twee contrasterende randen, waarvan de oostzijde de begrenzing vormt van de wijk naar de historische binnenstad. Hier wordt gewerkt aan een nieuwe stadsgevel. Deze bebouwingswand langs de Willemskade, Harm Smeengekade en Pannekoekendijk loopt geleidelijk op in hoogte en korrelgrootte met enkele hoogteaccenten. Van kleinschalige geschakelde villa's ter hoogte van de Emmastraat naar bebouwing met winkels in de plint en woningen er boven. Deze wand eindigt bij de nieuwe bouwblokken van de studentenhuisvesting aan de Roelenweg. Rondom het Katwolderplein ontstaan de meest stedelijke functies en is de verbinding via de Rodetorenbrug met de binnenstad optimaal.

In deze ruimtelijke structuur is de locatie Kop Hoogstraat opgenomen en functioneert op verschillende schaalniveau's. Het is bijvoorbeeld gelegen aan het historische lint, vormt onderdeel van de stadsgevel en biedt via het Zijltje ruimte aan de scharrelroute.

3.3 Stedenbouw

3.3.1 Huidige situatie

De locatie “Kop Hoogstraat” ligt ingeklemd tussen de Pannekoekendijk aan de oostzijde, de Nachtegaalstraat en de Hoogstraat aan de respectievelijk Noord- en zuidzijde en een parkeerterrein “het Zijltje” aan de westzijde. Aan de Pannekoekendijk omvat de locatie panden waar detailhandel (meubels en slijterij) in de plint was gevestigd met daarboven woningen. Aan de Hoogstraat staan particuliere panden in de rooilijn geplaatst. De Nachtegaalstraat vormt nu nog een achterkantsituatie met schuren. Het Zijltje functioneert als openbare parkeerplaats met een aantal bomen waaronder een monumentale Kastanje.

Historische context

De Hoogstraat was de oude dijk naar Kampen, een belangrijke route tussen Zwolle en Kampen. Langs de route werden al in de middeleeuwen kleine bedrijfjes gevestigd. De plint langs de Hoogstraat bood ook later toen de bebouwing met name richting de stad verdichtte, ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid. De Hoogstraat stond vroeger in directe relatie tot het historische centrum van Zwolle. Door het verbreden van de Pannekoekendijk is de bebouwing hier teruggezet en is de relatie verzwakt. Langs de Pannekoekendijk en Harm Smeengekade vond verdichting plaats waarbij op de hoek aan de zuidzijde Hoogstraat - Pannekoekendijk een Stadshotel werd gebouwd.

Ter plaatse van het Zijltje stond voorheen een schoolgebouw. De huidige monumentale boom stond destijds op het schoolplein van de school.

3.3.2 Uitgangspunten bestemmingsplan

In de Kamperpoort vindt al sinds 2004 een vernieuwing plaats. Het kader voor deze ontwikkeling is het stedenbouwkundig ontwikkelingsperspectief Kamperpoort van februari 2007. Vanuit dit kader wordt sinds 2007 gewerkt naar een herontwikkeling van de Kop Hoogstraat door volledige sloop van de bestaande bebouwing en nieuwbouw van woningen en commerciële ruimte. Voor de locatie Kop Hoogstraat is tevens in 2007 een programma van eisen opgesteld.

De herontwikkeling van de Kop Hoogstraat betreft een privaat project gedeeltelijk op grond die thans gemeentelijk eigendom is, het Zijltje. De gemeente is bereid de benodigde grond te verkopen ten behoeve van de integrale herontwikkeling van de locatie. Uitgangspunt is dat de locatie een woon-werk gebied wordt dat in directe verbinding staat met de omliggende woongebieden (Hoogstraat, Katwolderplein) en bijdraagt aan een stedelijke gevelwand richting de binnenstad. Daarnaast wordt er vanuit de Kamperpoort een langzaamverkeer route gerealiseerd die via het Zijltje en het Katwolderplein een directe verbinding vormt met de Rode Torenbrug en de binnenstad.

Bebouwing

Het nieuwe bouwblok vormt een gesloten bouwblok van gemiddeld vier bouwlagen met kap en een bouwhoogte van ca. 17 meter hoog. Daarmee sluit de bouwmassa aan op de bestaande en geplande bouwvolumes in de directe omgeving. Aan de wand aan de oostzijde is een extra bouwlaag toegevoegd waarmee het vorm geeft aan de stadsgevel en tevens reageert op de bouwmassa van het voormalige stadhotel. Op de hoek aan de noord/oostzijde is een hoogteaccent van ca. 32 meter gepland. Het hoogteaccent is een belangrijk onderdeel in het silhouet van de stadsgevel richting de binnenstad. Behalve in de hoogte wordt het accent ook met een verspringende rooilijn in het langsprofiel geaccentueerd.

De woningen aan de Hoogstraat volgen de rooilijn. In de architectonische uitwerking wordt de historische context van bedrijvigheid zichtbaar gemaakt in schaal, maat en de vormgeving van de plint

Aan de Nachtegaalstraat wordt de voormalige achterkantsituatie getransformeerd naar een voorkantsituatie. Samen met de andere gevels krijgt het nieuwe bouwblok daarmee een alzijdige uitstraling. De bebouwingswand legt verbinding met de geplande gevels van het Katwolderplein, aan de overzijde van de straat.

De bebouwing aan het Zijltje geeft de nieuwe pleinruimte een wand. De inrichting van het pleintje met de monumentale boom wordt een van de groene pocketparkjes in de wijk, verbonden door de scharrelroute.

Rooilijn

Het gesloten bouwblok kent een heldere rooilijn. De rooilijn kent een marge van 1 meter waardoor kleine verspringingen mogelijk zijn. Deze verspringingen kunnen bijdragen aan het individuele karakter van enkele woningen. Daarnaast ter verbijzondering van het hoogteaccent op de hoek Mussenhage/Pannekoekendijk.

3.4 Cultuurhistorie en archeologie

3.4.1 Huidige situatie

Cultuurhistorie

In ons gecultiveerde landschap zijn nog vele sporen aanwezig die informatie geven over de historische situatie of ontwikkeling van een gebied. Deze structuren en objecten vertellen het verhaal van hoe de mens in en om Zwolle woonde en werkte. Ze houden de identiteit en belevingswaarde van de fysieke leefomgeving in stand. Cultuurhistorie en erfgoed zijn daarom nauw verbonden met de kwaliteit van de omgeving. Ten westen van de Zwolse binnenstad ligt de wijk Kamperpoort. Dit stadsgebied met een rijke geschiedenis is ontstaan vanuit de kleine voorstad, die in de middeleeuwen was ontstaan langs de uitvalsweg naar Frankhuis en Kampen. In de 19de en 20ste eeuw vestigde zich veel bedrijvigheid in het gebied. Een belangrijke impuls voor het gebied was de vestiging van het veemarktcomplex in 1931. In de nabijheid van de veemarkt vestigden zich in de jaren 30 van de 20ste eeuw aan de veemarktfunctie gerelateerde bedrijven, kantoren en horecagelegenheden, waarvan momenteel nog een aantal gebouwen resteren.

In 2011 is een cultuurhistorische analyse van de Kamperpoort opgesteld. Het onderzoek geeft inzicht in de historisch-geografische cultuurhistorische waarden zodat deze waarden beter in stand kunnen worden gehouden en kunnen dienen als randvoorwaarde en inspiratie bij ruimtelijke opgaven.

Archeologie

In 2000 heeft het college van burgemeester en wethouders opdracht gegeven om een archeologische waarderingskaart te maken van het gemeentelijk grondgebied. Met behulp van deze kaart, die in september 2003 in gebruik is genomen, kunnen tijdig maatregelen worden genomen bij planologische procedures. Het is een onontbeerlijk instrument om actief beleid op te baseren, waardevolle gebieden aan te wijzen en bouwplannen in een vroegtijdig stadium te toetsen. De kaart heeft een fijnmazig karakter. Het archeologisch potentieel van de verschillende gebieden in de gemeente Zwolle is in de volgende percentages uitgedrukt:
0% archeologisch leeg, geheel verstoord of reeds opgegraven,
10% archeologische waarde onbekend; proefonderzoek wordt aanbevolen,
50% archeologisch waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is 1:2,
100% archeologische toplocatie; indien bescherming niet kan, is een opgraving altijd noodzakelijk, de vondstkans is uiteraard 100%.

Dit deel van Kamperpoort is op de Archeologische Waarderingskaart Zwolle aangegeven met een archeologische waarde van 100 %. Archeologisch onderzoek is derhalve noodzakelijk. Dat kan worden uitgevoerd in afstemming met de ontwikkelaar als de bestaande bebouwing wordt gesloopt.

Daarbij dient wel het volgende te worden opgemerkt. Een deel van de bebouwing is oud en staat mogelijk op nog oudere funderingen. Het is dan ook een voorwaarde dat voorafgaand aan het archeologisch onderzoek de bebouwing tot het maaiveld gesloopt wordt en niet dieper. Daarna kan dan onderzoek worden uitgevoerd. Het weghalen van de oude funderingen is onderdeel van het archeologisch onderzoek. Er dient immers ook onder deze oude funderingen gekeken te worden. Daarnaast is het goed mogelijk dat binnen de  oude funderingen meerdere faseringen aanwezig zijn, die op deze manier goed kunnen worden gedocumenteerd.

Wellicht ten overvloede: een deel van het plangebied zal in eigendom worden overgedragen aan de ontwikkelaar. De gemeente zal eerst archeologisch onderzoek uitvoeren, alvorens de grond over te dragen. Omdat de gemeentelijke archeologische dienst dan toch al onderzoek uitvoert, zal deze dienst ook het onderzoek uitvoeren op de gronden die al wel in bezit zijn van de ontwikkelaar. De planning voor het onderzoek is maart 2017.

3.4.2 Uitgangspunten bestemmingsplan

Cultuurhistorie

De panden die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen hebben die status gekregen vanwege typologie en schaal met betekenis voor het samenhangende kleinstedelijke bebouwingsbeeld van de Hoogstraat. Een aantal van deze panden heeft vanwege de gave verschijningsvorm en de duidelijke herkenbaarheid binnen de bebouwingstypologie een hoge cultuurhistorische waarde. Op de kaart zijn deze panden oranje gekleurd. De panden met stip hebben een bouwhistorische verwachtingswaarde.

Om het bouwplan met parkeergarage te realiseren is sloop van deze panden noodzakelijk. Een juridische vertaling door middel van het opnemen van een dubbelbestemming voor cultuurhistorisch waardevol is dan ook niet aan de orde. De aanvrager zal de te slopen cultuurhistorisch waardevolle panden waaronder de panden met een bouwhistorische verwachtingswaarde volgens een door de gemeente op te stellen programma van eisen laten documenteren door een erkend bouwhistorisch bureau.

Archeologie

Ten aanzien van de grond die in eigendom is van de gemeente, maar waarover overeenstemming bestaat om te worden overgedragen aan de projectontwikkelaar teneinde het plan te kunnen uitvoeren, wordt door de gemeente een Inventariserend Veldonderzoek uitgevoerd.

Voorafgaand aan de sloop van de bebouwing worden afspraken gemaakt met de ontwikkelaar die worden vastgelegd in een programma van eisen, waarin de randvoorwaarden voor nader archeologisch onderzoek zijn opgenomen.

Wat betreft de sloop van de bebouwing het volgende. Een deel van de bebouwing is oud en staat mogelijk op nog oudere funderingen. Het is dan ook een voorwaarde dat voorafgaand aan het archeologisch onderzoek de bebouwing tot het maaiveld gesloopt wordt en niet dieper. Daarna kan dan onderzoek worden uitgevoerd. Het weghalen van de oude funderingen is onderdeel van het archeologisch onderzoek. Er dient immers ook onder deze oude funderingen gekeken te worden. Daarnaast is het goed mogelijk dat binnen de  oude funderingen meerdere faseringen aanwezig zijn, die op deze manier goed kunnen worden gedocumenteerd. Het bouwdossieronderzoek zoals wordt voorgesteld is goed bruikbaar, maar geeft niet altijd informatie over hergebruik van oude funderingen. Voor het gebouw van het voormalige Leen Bakker is het zeker interessant. Overigens zijn er al delen van deze dossiers bij het team Archeologie aanwezig en doet het team altijd vooronderzoek bij elke opgravingslocatie.

3.5 Milieu

3.5.1 Uitgangspunten bestemmingsplan

3.5.1.1 Geluid

Spoor

De ontwikkellocatie is gelegen in de nabijheid van de spoorlijnen Zwolle-Kampen, Zwolle-Amersfoort en de Hanzelijn. Op basis van de geluidsproductieplafonds geldt voor deze spoorlijnen een onderzoeksgebied langs weerszijden van respectievelijk 100, 200 en 200 meter. De ontwikkellocatie bevindt zich op een afstand van 411 meter (Kamperlijn) resp. 650 meter van de spoorlijnen en het emplacement en ligt daarmee buiten het aandachtsgebied waarbinnen akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Het aspect railverkeerslawaai is daarmee niet relevant.

Industrielawaai

Het bouwplan is niet gelegenbinnen de invloedssfeer van een gezoneerd industrieterrein. Het gezoneerde industrieterrein Voorst is op 335 meter ten westen van het pan gelegen en het gezoneerde industrieterren Hanzeland (o.a spooremplacement) is op 480 meter ten zuiden gelegen. Het bouwplan geeft geen belemmeringen voor de bedrijven op de gezoneerde industrieterreinen.

Wegverkeer

De ontwikkellocatie ligt binnen de geluidszone van Rijksweg A28 en de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk en binnen de invloedssfeer van omliggende 30 km/u-wegen. De geluidsbelastingen ten gevolge van het verkeer op deze wegen zijn bepaald. Daarna is gekeken wat de gevolgen zijn voor het ontwikkelen van woningen op de ontwikkellocatie. Hierbij zijn de berekende geluidsbelastingen getoetst aan de 'Beleidsregel Hogere waarden Wet geluidhinder' die sinds 2 april 2007 in de gemeente Zwolle van kracht is.

Uit de berekeningen naar het geluid vanwege het verkeer op Rijksweg A28 blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De geluidsbelastingen ten gevolge van Rijksweg A28 bedragen maximaal 53 dB. Uit de berekeningen blijkt verder dat het verkeer op de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk er voor zorgt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximale geluidbelastingen is berekend op 63 dB.

De gevelbelasting blijft hiermee onder de maximale ontheffingswaarde van 53 dB voor de A28. Ook blijven de waarden binnen de gebiedsambitie voor gebiedstype Centrumstedelijk van maximaal 53 dB. Voor het geluid van de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk voldoet de geluidbelasting aan de grenswaarde voor het gebiedstype centrum stedelijk (63 dB). Dit is tevens de maximale ontheffingswaarde voor binnenstedelijke wegen.

Hogere grenswaarden worden slechts dan vastgesteld indien de toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de verwachte geluidsbelasting van de gevel van de betrokken woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen tot de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, onvoldoende doeltreffend zal zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeers- of vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

Eventuele bronmaatregelen zijn niet mogelijk. Op de A28 is geluidsarm asfalt toegepast en is de snelheid gereduceerd. Aanvullende bronmaatregelen zijn niet mogelijk.

Op de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk is geen geluidsarm asfalt toegepast vanuit beheerstechnische overweging. Een reductie van de snelheid op de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk is vanuit doorstroming niet gewenst.

Maatregelen in het overdrachtsgebied worden niet toegepast. Bij de situering van de woningen wordt rekening gehouden met de huidige bebouwingslijnen en de onderlinge afscherming van het geluid.

Verder gaande maatregelen zoals het aanbrengen van een (transparant) geluidscherm aan de zijde van de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk stuiten op stedenbouwkundige bezwaren.

Er is vanwege bovenstaande redenen geen verder onderzoek uitgevoerd naar maatregelen om de geluidsbelastingen terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Ook wordt voldaan aan het criterium dat 'door de gekozen situering de woningen een open plaats tussen de aanwezige bebouwing zullen opvullen' en vervangende nieuwbouw.

De geluidsbelasting ten gevolge van de omliggende wegen met een snelheidsregime van 30 km/u overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De geluidbelasting ten gevolge van de Mussenhage is 52 dB en van de Hoogstraat 55. De Kamperpoortenbrug overschrijd de voorkeursgrenswaarde niet (berekend is 46 dB).

Hogere waarden procedure

Vanwege het verkeer op Rijksweg A28 en de Harm Smeengekade/Pannenkoekendijk zijn hogere grenswaarden - variërend van 50 tot 63 dB - noodzakelijk om de woningen in de ontwikkellocatie te kunnen realiseren.

Cumulatie geluidbelasting

Cumulatie hoeft volgens de bepalingen van de Wet geluidhinder enkel plaats te vinden voor bronnen waarvoor de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. In dit geval wordt de overschrijding veroorzaakt door de Rijksweg A28, de Harm Smeengekade/Pannekoekendijk, de Mussenhage en de Hoogstraat. In verband met de beoordeling van de aanvaardbaarheid van de geluidsniveaus is de geluidsbelasting van alle betrokken wegen beschouwd. De gecumuleerde geluidsbelasting – uitgedrukt als geluidsbelasting vanwege wegverkeer - bedraagt maximaal 67 dB. Dit komt dit neer op een GES-score van 6. GES staat voor Gezondheids Effect Screening. Met een GES-score van 6 is er sprake van een onvoldoende woonklimaat. Echter door rekening te houden met geluidswerende voorzieningen kan de GES-score met 1 stap verlaagd worden naar 5. Gezien deze GES-score is er dan geen sprake van een onvoldoende woonklimaat. Bij dergelijke geluidbelastingen is de geluidwering van de gevel een belangrijk aandachtspunt. Door een voldoende hoge geluidwering van de gevel te realiseren is een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe woonbestemmingen te realiseren.

3.5.1.2 Luchtkwaliteit

Door BJZ.nu is een quickscan uitgevoerd op 22 juni 2016 met betrekking tot luchtkwaliteit. Daarbij is gekeken naar het Besluit en de Regeling niet in betekende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen.

Besluit gevoelige bestemmingen

In het plan worden 80 appartementen gerealiseerd, waarvan deels vervangende nieuwbouw en deel nieuwbouw. Woningen vallen niet onder de definitie 'gevoelige bestemming' op grond van het Besluit gevoelige bestemmingen. Daarnaast liggen de woningen niet binnen een afstand van 300 meter tot een rijksweg of 50 meter tot een provinciale weg. Derhalve is een nader detailonderzoek naar de luchtkwaliteit ter plaatste van de woningen niet noodzakelijk.

Niet in betekende mate (NIBM)

In de Regeling NIBM is voor diverse categorieën aangegeven bij welke omvang van een initiatief de 3%-grens bereikt is. Voor de categorie woningbouw is de omvang tot waar geen toetsing nodig is, gesteld op 1.500 woningen (Regeling NIBM bijlage 3B). Aangezien het woningbouwproject ca. 76 woningen/wooneenheden omvat, is het plan per definitie NIBM en hoeft geen verdere toetsing plaats te vinden. Een nader detailonderzoek naar de luchtkwaliteit als gevolg van het plan is niet noodzakelijk.

Uit het Luchtkwaliteitplan Gemeente Zwolle 2007-2011 blijkt daarnaast dat de luchtkwaliteit ter plaatse van de nieuwe woningen geen van de grenswaarden uit hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet Milieubeheer overschrijdt.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.5.1.3 Bodemkwaliteit

Door het bedrijf Rouwmaat groep is een verkennend bodemonderzoek voor de Kop Hoogstraat verricht (1 juli 2016 met rapportnummer MT.16189). Vanwege de aanwezig bebouwing heeft er alleen onderzoek plaats gevonden op het onbebouwde gedeelte van de locatie. Tijdens het veldwerk is zintuigelijk geen asbest aangetroffen maar wel (baksteen)puin in zowel de bovengrond als ook in de ondergrond. Analytisch is gebleken dat de bodem licht verhoogde waarden bevat aan Kwik en Lood en in het grondwater een licht verhoogd gehalte aan Barium. Mogelijk dat deze licht verhoogde waarden te relateren zijn aan het aanwezig puin. De bodemkwaliteit is geschikt voor het beoogde gebruik. Opgemerkt moet wel worden dat in een eerder bodemonderzoek twee kleine verontreinigingsspots zijn aangetroffen op het binnenplaatsje. Het betreft een verontreiniging in de grond en in het grondwater van minerale olie met een vermoedelijk omvang van enkele m3. Door de aanwezige bebouwing is deze verontreiniging niet geheel afgeperkt. Aan de zuidzijde van de locatie is een kleine spot met zware metalen aangetoond. Het bouwplan voorziet in de sloop van de bestaande opstallen en een algehele ontgraving van het perceel in verband met de bouw van een parkeerkelder. Hiermee wordt de verontreiniging geheel verwijderd. Tijdens de grondwerkzaamheden zal een gecertificeerd bedrijf aanwezig zijn om de verschillende grondsoorten (bodemverontreinigingen) afzonderlijk af te voeren naar een erkende verwerker dan wel naar een geschikte toepassingslocatie.

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.5.1.4 Externe veiligheid

Door BJZ.nu is een quickscan uitgevoerd op 22 juni 2016 met betrekking tot externe veiligheid.

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het projectgebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

In de omgeving van het plangebied zijn een aantal risicobronnen aanwezig, namelijk Esso station IJsselhallen, Gasontvangststation (N108) met buisleiding, een straalpad en de autosnelweg A28.

De buisleiding van de Gasunie (aan westzijde A28) ligt op meer dan 550 meter afstand (het invloedsgebied van deze regionale transportleiding is 140 meter). Het dichtstbijzijnde BEVI bedrijf (LPG tankstation Rieteweg) ligt op ruim 490 meter, eveneens ruim buiten het invloedsgebied (150 meter). Het gasontvangstation (Kamperweg) is gelegen op een afstand van ruim 600 meter en daarmee is het plangebied ook ruim buiten het invloedsgebied gelegen. Aan de zuidoost zijde van het plan is op 439 meter afstand een straalpad (Zwollerkerspel-Zwolle) gelegen met een invloedsgebied van 100 meter. Het plan is ook ruim buiten dit gebied gelegen.

Rijksweg A28

Voor de A28 is het plaatsgebonden risico, het groepsrisico, het plasbrandaandachtsgebied en het gemeentelijke gbiedsgerichte beleidskader externe veiligheid in de quickscan nader beschouwd.

Plaatsgebonden risico

De veiligheidszone voor de A28 vanaf de wegas, ter hoogte van het plangebied, bedraagt 13 meter. Het plangebied is niet gelegen binnen deze zone. Het plaatsgebonden risico vormt daarom geen belemmering voor dit plan.

Door bureau Save is in 2011 ten behoeve van een ander project in de wijk Kamperpoort onderzoek gedaan naar de invloed van de A28 op het plangebied (Toetsing aan de externe veiligheid vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A28. Save, projectnr. 242642 110714 - DJ95, 02 15 augustus 2011). Kort samengevat wordt hierin het volgende geconstateerd.

De rand van het plangebied (wijk Kamperpoort) ligt op ca. 500 meter van de Rijksweg A28. Over de A28 vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. In het besluit externe veiligheid transportroutes zijn normen voor het plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR) opgenomen.

Gebruiksruimte

Het basisnet geeft voor het vervoer van gevaarlijke stoffen gebruiksruimtes aan. Deze gebruiksruimtes worden uitgedrukt in maximale risico's (Veiligheidszones). Het rijk stelt langs alle hoofdvaarwegen en rijkswegen een maximale ligging van de PR10-6 contour vast. Binnen deze contour mogen geen kwetsbare functies aanwezig zijn. Beperkt kwetsbare functies worden bij voorkeur uitgesloten.

De veiligheidszone van de A28 ter hoogte van het plangebied bedraagt 13 meter gemeten vanaf het midden van de weg ( Regeling basisnet). De veiligheidszone komt daarmee niet buiten het asfalt van de A28. Het plangebied valt ver buiten de veiligheidszone van de A28.

Groepsrisico rijksweg A28

Voor de autosnelweg A28 geldt, in het kader van de Bevt (Besluit externe veiligheid transportroutes), een vaste grens van 200 meter (het groepsrisicoaandachtsgebied). Binnen deze grens dient een verantwoording te worden opgesteld, tenzij wordt aangetoond dat het groepsrisico lager is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Buiten 200 meter is een verantwoording niet noodzakelijk. Het plangebied is gelegen op een afstand van 440 meter van de autosnelweg A28. Gezien deze afstand is geen nadere berekening en verantwoording van het groepsrisico vereist.

Toets aan het gebiedsgericht beleidskader externe veiligheid

Ten aanzien van de verantwoordingsopgave geldt dat deze toeneemt naarmate de afstand tot de A28 kleiner wordt en het aantal relevante (stoffen)scenario's groter wordt. Het plangebied ligt in zone 4 (300-1500 meter). Voor deze zone is alleen het potentiële effect van een calamiteit met toxisch gas relevant.

Als het gaat om effectieve maatregelen wordt in het gemeentelijk beleidskader voor zone 4 aan het volgende gedacht:

Maatregelen om de vluchttijd en –mogelijkheden te vergroten en maatregelen om de gevolgen van een brand zoveel mogelijk te beperken (zoals brandwerend glas, voldoende bluswater);

Centraal afgrendelen van het luchtventilatiesysteem of andere maatregelen om schuilmogelijkheden in geval van een toxisch gas te vergroten;

Aandacht voor risicocommunicatie (wat te doen in geval van een calamiteit).

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.5.1.5 Bedrijvigheid

Met het inpassen van dit woningbouwplan met de mogelijkheid voor maatschappelijke voorzieningen in de plint van de gebouwen blijft de oorspronkelijke bestemming 'gemengd -5' (gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen) van toepassing. Dit heeft geen beperkende invloed om omliggende functies. De directe omgeving kent een beperkt aantal functies, namelijk wonen en maatschappelijk (gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen, bijzondere woonvormen). De hierbij horende richtafstanden leveren geen beperkingen op.

 

3.6 Water

Waterstructuur

Ten oosten van het plangebied, aan de andere kant van de Pannekoekendijk, bevindt zich de stadsgracht van Zwolle. Deze watergang wordt beheerd door Waterschap Drents Overijsselse Delta.

De Pannekoekendijk heeft een functie als waterstaatswerk (regionale waterkering). De waterkering is in beheer bij waterschap Drents Overijsselse Delta en beschermt het achterliggende gebied tegen hoogwater. Elke waterkering heeft een zogenaamde kern- en beschermingszone. Dit waterstaatswerk heeft een beschermingszone van 96 meter en strekt zich dus uit tot in het plangebied. In onderstaande figuur is weergegeven dat het plangebied in deel B van de beschermingszone ligt. Hier geldt het mildste keurregime. In de Keur van het waterschap zijn bepalingen opgenomen t.a.v. het in stand houden van het waterkerend vermogen van de waterkeringen. Eigenaren en gebruikers van een woning, bedrijf of perceel grond nabij een waterkering zijn verplicht om zich aan de Keur te houden. De Keur behoudt te allen tijde zijn zelfstandige werking.

Riolering

In de Kamperpoort ligt een gemengd riool en een regenwaterinfiltratieriool voor het openbaar gebied. Deze worden gehandhaafd. Er is sprake van een toename van de hoeveelheid afvalwater. Het rioolstelsel in de wijk is dusdanig robuust dat de nieuwe woningen aan de kop van de Hoogstraat kunnen worden aangesloten op het bestaande stelsel. Er is geen sprake van overbelasting van het bestaande rioolstelsel en de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Voor aansluiting van droogweerafvoer (DWA) op het rioolstelsel kan gebruik worden gemaakt van de bestaande huisaansluitingen, mits deze leidingen kwalitatief voldoende zijn om het functioneren van de afvoer niet negatief te beïnvloeden.

De hemelwaterafvoer (HWA) van daken, terrassen en parkeerplaatsen moet binnen het plangebied worden geborgen en worden geïnfiltreerd in de bodem. Normaal gesproken moet er binnen het plangebied een statische berging gecreëerd worden voor de afvoer van het regenwater. Aangezien er echter wordt voorzien in een ondergrondse parkeergarage is dit in basis niet mogelijk. Hiervoor hebben we inmiddels vanuit de gemeente een voorstel voor 'afkoop infiltratie' ontvangen. Een dergelijk scenario zal dan ook van toepassing zijn.

Drooglegging

In het plangebied wordt een ontwateringsdiepte van minimaal 0,7 m gehanteerd om grondwateroverlast te voorkomen. De ontwateringsdiepte is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en de kruin van de weg in de openbare ruimte. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte.

Wateroverlast

Om wateroverlast en schade in gebouwen te voorkomen, wordt geadviseerd om een vloerpeil van minimaal 15 cm boven het niveau van de openbare weg te hanteren. Ook aan lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders) moet aandacht worden besteed om wateroverlast te voorkomen (bv. toepassing van waterdichte materialen).

Overstromingsrisico

Het plangebied is gelegen in dijkring 53, 'Salland' (zie figuur 2). Deze dijkring wordt omsloten door de Vecht aan de noordzijde, de IJssel aan de westzijde, het Zwolle-IJsselkanaal en Zwarte Water aan de noordwestzijde en aan de oostzijde door hooggelegen gronden. Deze dijkring heeft een risico op een overstroming. Voor bestemmingsplannen in deze dijkring is een overstromingsrisicoparagraaf vereist.

Figuur 2: Dijkring 53, 'Salland'

Risico-inventarisatie

Voor de keringen van dijkring 53 geldt een veiligheidsnorm van 1/1250 per jaar (overschrijdingskans). Op basis van de risicokaart wordt de maximale waterdiepte in het plangebied tijdens een overstroming geschat tussen de 0,2 tot 0,5 meter (figuur 3). De mogelijke waterdiepte kan daarmee worden aangeduid als ondiep. In figuur 4 is de tijd tot overstroming van dijkring 53 bij een dijkdoorbraak bij de IJsselcentrale weergegeven (maatgevend scenario t.a.v. tijd tot overstroming).

Figuur 3: Maximale waterdiepte in dijkring 53 (bron: Nederlandse Risicokaart)

Figuur 4: tijd tot overstroming na dijkdoorbraak t.h.v. de IJsselcentrale (bron: Provincie Overijssel)

Maatregelen

Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en). Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Wat betreft maatregelen kan worden gedacht aan: aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied, voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, verhoogde drempels, zodanige inrichting gebouw dat bij eventuele overstroming schade zoveel mogelijk wordt beperkt (denk aan materiaalgebruik en minder gevoelige ruimten op de begane grond), aansluiting van het plangebied op dichtstbijzijnde weg waardoor bereikbaarheid gewaarborgd blijft en opstellen van een evacuatieplan. Meer informatie is o.a. te vinden op de website www.onswater.nl.

3.7 Verkeer

3.7.1 Huidige situatie

In de huidige situatie bevindt zich in het gebied een combinatie van eengezinshuizen, commerciële ruimtes en bedrijvigheid. In de nieuwe situatie komen er appartementen en commerciële ruimte.

Verkeersstructuur

Het projectgebied van de Kop van de Hoogstraat bevindt zich in wijk de Kamperpoort. Het plangebied bevindt zich tussen de Pannekoekendijk, Hoogstraat, het Zijltje en de Nachtegaalstraat Mussenhage.

De Pannekoekendijk is onderdeel van de parkeerring van Zwolle, waar een maximale snelheid van 50 km/u geldt. De Hoogstraat, het Zijltje en de Mussenhage, liggen binnen het 30 km/u gebied van de Kamperpoort, waarbij de voorrang op de kruispunten gelijkwaardig is. Daar waar de Hoogstraat en de Mussenhage aansluiten op de Pannekoekendijk is de voorrang geregeld. Daarbij is de kruising van de Hoogstraat geregeld middels haaientanden en verkeerslichten. Op de kruising met de Mussenhage zijn geen verkeerlichten toegepast; hier wordt de voorrang aangegeven door middel van een uitritconstructie.

In verband met de beperkte ruimte in het profiel, geldt voor de Hoogstraat éénrichtingsverkeer voor het autoverkeer. De rijrichting is daarbij vanuit de Kamperpoort richting de Pannekoekendijk. Op de Mussenhage geld tweerichting verkeer.Op de kruising met de Pannekoekendijk zijn niet alle verkeersbewegingen mogelijk. Verkeer kan hier alleen rechtsaf de wijk in en rechtsaf de wijk uit. Verkeer richting het projectgebied dat vanaf de noordzijde van de Pannekoekendijk komt, kan gebruik maken van de aansluitingen via de Lijnbaan en de Rieteweg. Vanaf de noordzijde is gebied daarnaast ook bereikbaar via de Meeuwenlaan.

Openbaar vervoer

Het plangebied wordt zeer goed ontsloten voor openbaar vervoer. Tegenover het plangebied liggen aan de Pannekoekendijk bushaltes waar een groot aantal stadsbussen en streekbussen stopt.

Fiets

De Pannekoekendijk is een hoofdfietsroute. Deze is vormgegeven als een tweerichting fietspad aan de zijde van de Kamperpoort.

Parkeren

De Kamperpoort is één van de schilwijken rondom het centrum. Het is een gebied met een hoge parkeerdruk en daarom is hier een parkeerregime ingesteld, in de vorm van gefiscaliseerd parkeren.

Parkeren vindt op straat plaats of in parkeerkoffers. Daarnaast kent een deel van de nieuwe ontwikkelingen in het gebied parkeren op eigen terrein.

3.7.2 Uitgangspunten bestemmingsplan

Verkeersstructuur

De inrit naar het nieuwe complex vindt plaats vanaf de Hoogstraat. De verkeersstructuur in/om het plangebied blijft als gevolg van het project ongewijzigd.

Parkeren

Met het bouwen van het nieuwe complex vervalt het parkeerterrein aan het Zijltje.

In het plan worden maximaal 80 appartementen gerealiseerd, waarvan deels vervangende nieuwbouw en deel nieuwbouw. Daarbij wordt de volgende onderverdeling gehanteerd:

- 41 appartementen in het segment sociale huur;
- 33 koopappartementen;
- Hoogstraat 18 zijn drie appartementen aanwezig en die worden nieuw teruggebouwd;
- Hoogstraat 12 wordt gesloopt en ook hier worden drie nieuwe appartementen gebouwd.

Op eigen terrein wordt een parkeergarage gerealiseerd. In deze parkeergarage zullen alle koopappartementen (33) één parkeerplaats tot hun beschikking krijgen. Daarnaast krijgen in elk geval 7 van de 41 sociale huurwoningen een parkeerplaats in de garage. De parkeerplaatsen zullen overigens qua maatvoering voldoen aan de eisen uit het parkeerbeleid van de gemeente Zwolle. Voor Hoogstraat 18 en Hoogstraat 12 zal in elk geval ieder één plek beschikbaar zijn in de parkeergarage. In de parkeergarage zullen daarnaast nog extra plaatsen beschikbaar komen. Er lopen onderhandelingen over de invulling van deze plekken.

Hoe dan ook zullen er bewoners zijn die zijn aangewezen op parkeren in het openbaar gebied. In lijn met het beleid zullen daar parkeervergunningen voor worden afgegeven, indien die nog voorhanden zijn op moment dat de bebouwing is gerealiseerd. Mocht dat niet het geval zijn, dan zal gebruik gemaakt moeten worden van alternatieven, zoals bijvoorbeeld een abonnement in de parkeergarage Katwolderplein. Bezoekers van bewoners of van de commerciële ruimte kunnen sowieso gebruik maken van de betaalde parkeerplaatsen in het openbaar gebied of in de Katwolderpleingarage.

3.8 Groen

3.8.1 Huidige situatie

De Pannenkoekendijk en de gracht en omgeving behoren tot de Hoofdgroenstructuur. De Hoogstraat behoort tot de Wijkgroenstructuur.

Er staat één Bijzondere boom (Paardenkastanje) en drie andere bomen (Kleinbladige lindes) in het plangebied (in de wijkgroenstructuur).

3.8.2 Uitgangspunten bestemmingsplan

Het plan voorziet in het sparen van de Bijzondere boom. Deze zal worden opgenomen in de openbare ruimte. De drie andere bomen kunnen niet worden gespaard en zullen in de directe nabijheid worden gecompenseerd.

3.9 Natuurbescherming

Het bestemmingsplan heeft geen negatieve effecten op Natura 2000- en EHS-gebieden en belangrijke natuurwaarden buiten de EHS tot gevolg.

Er wordt veel gesloopt.In het kader van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is daarom een onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van verblijfplaatsen van strikt beschermde soorten - met name Huismus, Gierzwaluw en vleermuizen. De resultaten van het onderzoek worden in de loop van 2016 verwacht.

Indien nodig zal tevens een volledige natuurtoets worden uitgevoerd. Hieruit zou moeten blijken of in de uitvoeringfase mitigerende en compenserende maatregelen nodig zijn, indien beschermde soorten worden gevonden.

Het kan zijn dat werkzaamheden moeten worden aangepast al naar gelang er nestplaatsen van vogels aanwezig zijn die door de werkzaamheden zullen worden verstoord of beschadigd. De periode van verstoring is dan relevant. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door de uitvoering in elk geval te starten in de periode voor half maart en na eind juli of het plangebied te controleren op broedende vogels binnen de invloedsfeer van de plannen. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd, maar is het van belang of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum.

Voor eventueel aanwezige laag beschermde zoogdier- en amfibieënsoorten geldt in geval van ruimtelijke ingrepen automatisch vrijstelling van de verbodsartikelen van de Flora- en faunawet. Het nemen van verplichte vervolgstappen is voor deze soorten in deze situatie dan ook niet aan de orde.

Wanneer er uit de uitgebreide natuurtoets blijkt dat mitigerende en compenserende maatregelen nodig zijn omdat er vaste rust- en verblijfplaatsen van beschermde soorten zouden zijn vastgesteld dient de initiatiefnemer een ontheffing aan te vragen bij de vergunningverlening bij het bevoegd gezag. Gelet op het bovenstaande wordt verwacht dat deze zeker zal worden verleend.

Hoofdstuk 4 Juridische aspecten

4.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21. Dit handboek is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.
De regels zijn binnen de systematiek van de SVBP2012 aangepast aan de Zwolse situatie en uitgebreid met extra standaardbestemmingen, waaraan in Zwolle behoefte is. De regels van Kamperpoort, Kop Hoogstraat zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied van het bestemmingsplan Kamperpoort, Kop Hoogstraat.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Gevolgd door de volgende bijlagen:

• Bijlage 1 Lijst met horecacategorieën;
• Bijlage 2 Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging;
• Bijlage 4 Waardenkaart cultuurhistorische analyse .

Hoofdstuk 1 Inleidende regels:

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

Artikel 1 Begrippen;

Artikel 2 Wijze van meten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels:

Toelichting op de regels voor de enkelbestemmingen:

Het gehele plangebied is onderverdeeld in enkelbestemmingen. Dit in tegenstelling tot een bestemming die andere bestemmingen als dubbelbestemming overlapt. De dubbelbestemmingen behoeven niet in het gehele plangebied voor te komen.

Een enkelbestemming kan in het plangebied op één plaats, maar ook op meerdere plaatsen voorkomen. De bij deze bestemmingen behorende regels zijn per bestemming in een apart artikel ondergebracht.

Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden.

De opbouw van een bestemmingsregel is als volgt:

• 1. Bestemmingsomschrijving;
• 2. Bouwregels;
• 3. Nadere eisen;
• 4. Afwijken van de bouwregels;
• 5. Specifieke gebruiksregels;
• 6. Afwijken van de gebruiksregels;
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• 8. Wijzigingsbevoegdheid.

Per bestemmingsonderdeel wordt hierna een korte toelichting wordt gegeven.

• 1. Bestemmingsomschrijving:

In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie wordt als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt aangegeven door de zin 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie in de bestemming. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat ook inrichtingsaspecten.

• 2. Bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld.

Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen 'hoofdgebouwen', 'bijbehorende bouwwerken' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak'. Een 'bijbehorend bouwwerk' is een 'uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel een functioneel met een zich op het zelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak'. Deze definitie is gelijk aan de definitie in het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Voor de andere functies geldt dat er meestal geen sprake is van 'bijbehorende bouwwerken'. Bij deze functies wordt dan alleen gebruik gemaakt van de begrippen 'gebouwen' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde'.

De maatvoering waaraan een (hoofd)gebouw, bijbehorend bouwwerk c.q. bouwwerk, geen gebouw zijnde, dient te voldoen wordt in deze regel opgenomen. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte worden in meters weergegeven, de dakhelling in graden.

De hoogte van de gebouwen wordt op de kaart aangegeven, indien er geen uniforme hoogteregels voor de gehele bestemming van toepassing zijn. Dit wordt in de verbeelding op papier van het plan gedaan door middel van een symbool in de vorm van een rondje verdeeld in een matrix met 2 of 3 vlakken. Linksboven staat bijvoorbeeld de maximum goothoogte in meters vermeld, rechtsboven de maximum bouwhoogte in meters en onderaan staat zo nodig het maximum bebouwingspercentage aangegeven. Het symbool is gekoppeld aan het bouwvlak, of indien er geen bouwvlak aanwezig is, aan het bestemmingsvlak.

• 3. Nadere eisen:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat door burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen worden gesteld. Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals stedenbouwkundig beeld, woonsituatie, en verkeersveiligheid. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen.

De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 12 Algemene procedureregels.

• 4. Afwijken van de bouwregels:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken. Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen.

De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

• 5. Specifieke gebruiksregels:

In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

• 6. Afwijken van de gebruiksregels:

Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen. Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro

De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo.

• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden:

Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit. De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingsregel opgenomen.

• 8. Wijzigingsbevoegdheid:

Het gaat hier om een specifieke op een bepaalde bestemming gerichte wijzigingsbevoegdheid als bedoel in artikel 3.6, eerste lid onder a, van de Wro. Hierin wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om de betreffende bestemming op de aangegeven punten te wijzigen.

Op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (Uov) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Toelichting op de regels voor dubbelbestemmingen:

Een dubbelbestemming wordt opgenomen in een bestemmingsplan wanneer er sprake is van twee functies die onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. Het opnemen van een dubbelbestemming zorgt met het oog op een specifiek belang voor bescherming van het betreffende gebied.

Het betreft in dit plan:

Artikel 5 Waarde - Archeologie

Artikel 6 Waterstaat - Waterkering

Deze bestemmingen liggen als het ware over de reguliere (enkel)bestemmingen heen. De bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming geeft aan dat de gronden, naast de andere aan die gronden gegeven (enkel)bestemmingen, mede voor deze dubbelbestemming zijn bestemd.

De opbouw van een dubbelbestemmingregel is dezelfde als die van een (enkel)bestemmingsregel, maar alleen die regels worden ter aanvulling opgenomen die noodzakelijk zijn. De regels in de dubbelbestemming geven de verhouding van de enkelbestemming ten opzicht van de dubbelbestemming aan.

Hoofdstuk 3 Algemene regels:

In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen:

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel;

Artikel 8 Overige regels;

Artikel 9 Algemene aanduidingsregels vrijwaringszone - dijk

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels;

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels;

Artikel 12 Algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels:

In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

BIJLAGEN BIJ DE REGELS :

Ten slotte zijn als bijlagen bij de regels gevoegd:

• 9. een Bijlage 1 Lijst met horecacategorieën, welke toelaatbaar zijn in de bestemming Gemengd.;
• 10. een Bijlage 2 Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging met toegelaten en niet toegelaten bedrijfsactiviteiten in de bestemming Gemengd met een bijbehorende algemene verklaring van de opzet van deze staat en een lijst met de verklaring van de gebruikte afkortingen;
• 11. een Bijlage 4 Waardenkaart cultuurhistorische analyse.

4.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd.

Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

4.3 Bestemmingsregels

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven:

Artikel 4 Verkeer - Erftoegangsweg

Deze bestemming is opgenomen voor het verkeers- en verblijfsgebied met een erftoegangsfunctie. Het heeft een inrichting gericht op gemengd verkeer in een 30 kilometer gebied. Behalve de rijbanen zelf worden ook de bijbehorende bermen, voetpaden, fietspaden en parkeerplaatsen in de bestemming opgenomen. Ook groenvoorzieningen en speelvoorzieningen zijn als onderdeel van de verblijfsfunctie mogelijk in deze bestemming. Binnen deze bestemming mogen ook gebouwtjes voor openbare nutsvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen tot 50 m² en met een goothoogte tot 3 meter en een nokhoogte tot 6 meter worden gebouwd.

Artikel 3 Gemengd

Deze bestemming is bedoeld voor wonen, detailhandel, kantoren en gebouwen ten behoeve van horeca in de categorieen 1 t/m 4 van de lijst met horecacategorieen.

Uitgangspunten:

• de vigerende bestemming wordt gecontinueerd.
• Bij de bepaling van de voorzijde wordt gekeken waar de naar de weg toegekeerde grens van een bouwvlak en de naar de weg toegekeerde grens van de gevel van een hoofdgebouw is gelegen. Hierbij is de zijde van de hoofdtoegang van het hoofdgebouw bepalend.
• nodig kunnen nadere eisen worden gesteld aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodat bij het ontwikkelen van ongewenste situaties nog kan worden ingegrepen.
• Er kunnen in de te realiseren woningen beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden overeenkomstig de opgenomen restricties.

Beroep aan huis:

Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan huis verbonden beroep worden toegelaten. Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van 'een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel'. Weliswaar is hier geen strikte woonbestemming opgenomen, maar duidelijk is wel dat een groot deel van het plangebied binnen de gemengde bestemming voor wonen zal worden ingeruimd. Daarom is ervoor gekozen om die regeling ook hier toe te passen.

Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan huis verbonden beroep, zoals in de gemeente Zwolle bij deze bestemming gebruikelijk is. De beperking van het ruimtebeslag van de woning met inbegrip van de bijgebouwen tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van 50 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.

Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken.

In de begrippen is een definitie opgenomen over wat onder een aan huis verbonden beroep moet worden verstaan. Het gaat om een dienstverlenend beroep. De definitie van beroep aan huis is gelijk aan de landelijk gehanteerde standaarddefinitie. Indien er personeel in dienst wordt genomen kan er eerder sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

Uitgangspunten voor deze dubbelbestemming zijn:

• De gebieden die volgens de gemeentelijke archeologische waarderingskaart een grote vondstkans hebben (50% of meer) zijn mede bestemd tot archeologisch waardevol gebied).
• Bij de regeling voor de dubbelbestemming is nauwe aansluiting gezocht bij de Wet op de archeologische monumentenzorg.
• Bij verstoringen in de bodem met een grotere diepte dan 0,5 meter en een grotere oppervlakte dan 100 m² zijn specifieke bouwregels en een omgevingsgunningenstelsel conform de regeling uit de Wet op de archeologische monumentenzorg van toepassing.

Artikel 6 Waterstaat - Waterkering

Bouwwerken ten behoeve van andere bestemmingen, welke met deze dubbelbestemming zijn bestemd, dienen vooraf van advies te worden voorzien van de waterstaatsbeheerder.
Naast deze dubbelbestemming blijft de keur van het waterschap Groot Salland onverkort van kracht. Op grond van de keur is voor een aantal werken en werkzaamheden een watervergunning van het waterschap nodig.
Ter voorkoming van dubbele regelgeving en bevoegdheidsconflicten en ter voorkoming van een onnodig star en bij een wijziging van de keur snel verouderend bestemmingsplan zijn de voorschriften van de keur niet in het bestemmingsplan opgenomen.
Bij het verlenen van een omgevingsvergunning ten behoeve van een andere (dubbel)bestemming dienen niet alleen de belangen van deze bestemmingen te worden afgewogen, maar ook de waterstaatsbelangen. Voor werken en werkzaamheden met betrekking tot het aanbrengen van rivier- en kanaalverlichting, bebakeningvoorwerpen en waterstandsignalerende apparatuur is geen omgevingsvergunning nodig.

4.4 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 8 Overige regels

In dit artikel wordt geregeld dat een bouwplan moet voorzien in voldoende ruimte voor parkeren, laden en lossen. Wat voldoende is, wordt op basis van de "Regeling parkeernomen 2016" van de gemeente Zwolle bepaald tijdens de beoordeling van een bouwplan.
Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van het algemene parkeerbeleid.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn.

Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Deze regel maakt het mogelijk de bestemmingen 'Artikel 4 Verkeer - Erftoegangsweg', en '' alsmede 'Artikel 3 Gemengd' onder in deze regel omschreven voorwaarden zodanig te wijzigen dat de situering en de vorm van de in het plan aangegeven bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden gewijzigd dan wel nieuwe bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden aangegeven.

Artikel 12 Algemene procedureregels

Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven.

4.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Bro is voorgeschreven.

Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen.

Artikel 14 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan.

4.6 Bijlagen

Bijlage 1 Lijst met horecacategorieën:

Bijlage 2 Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging:

De staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging is een algemene staat die toegepast wordt bij bestemmingsplannen van de gemeente Zwolle. De staat is gebaseerd op het VNG-rapport 'Bedrijven en milieuzonering' van maart 2009. De staat behoort bij de bestemming Gemengd.
De staat maakt als Bijlage 2 Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging onderdeel uit van de regels en daardoor heeft zij rechtstreekse werking. Een niet in de staat genoemd bedrijf kan dus niet worden gevestigd, evenmin als een wel genoemd bedrijf, dat als niet toelaatbaar staat aangegeven. Een zodanig bedrijf kan in een concreet geval qua aard en invloed op de omgeving toch wel aanvaardbaar zijn. Daarom is voorzien in een afwijking voor gelijkwaardige bedrijven. De formulering is afgestemd op de eisen die de jurisprudentie daaraan stelt.
In Bijlage 2 Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging is voorafgaand aan de staat een algemene verklaring van de opzet van de staat en de betekenis van de gebruikte afkortingen opgenomen.

Bijlage 4 Waardenkaart cultuurhistorische analyse:

4.7 Handboek

Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Indien sprake is van één of meerdere aangewezen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, (hierna "een aangewezen bouwplan"), in combinatie met een bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectuitvoeringsbesluit of omgevingsvergunning is de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Grondexploitatiewet) van toepassing. Dit houdt in dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst de kosten in de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn en, indien noodzakelijk, er afspraken zijn gemaakt over een tijdvak, fasering en locatie-eisen.
In het onderhavige bestemmingsplan is voorzien in een aangewezen bouwplan op de de percelen kadastraal bekend gemeente Zwolle, sectie E, nummers 1563, 2762, 2763, 2764, 2765, 3330 (ged.), 3393, 4847, 5298 en het gemeentelijke perceel met nummer 5823 (ged.). Op de overige gronden is geen sprake van een aangewezen bouwplan. Het gemeentelijk perceel met nummer 5823 (ged.) zal op basis van de gesloten koopovereenkomst aan de initiatiefnemer, Nijhuis Bouw B.V. worden geleverd.

Voor de percelen kadastraal bekend gemeente Zwolle, sectie E, nummers 1563, 2762, 2763, 2764, 2765,
3330 (ged.), 3393, 4847, 5298 en 5823 (ged.) is met Nijhuis Bouw B.V. een anterieure overeenkomst gesloten. Middels de anterieure overeenkomst en de daaruit voorvloeiende grondverkoop zijn de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd. Tevens zijn er, voor zover noodzakelijk, afspraken gemaakt over een tijdvak, fasering en locatie-eisen. De overeenkomst is overeenkomstig artikel 6.24 Wro en artikel 6.2.12 Bro gepubliceerd en ter inzage gelegd. Bij vaststelling van het bestemmingsplan is de gemeenteraad, op grond van de anterieure overeenkomst, geadviseerd geen exploitatieplan vast te stellen. Er hoeft evenwel geen exploitatieplan vastgesteld te worden. Het verhaal van de kosten van de grondexploitatie van het bestemmingsplan is namelijk anderszins verzekerd. De gemeente heeft met de ontwikkelaar van de gronden in het plangebied een anterieure overeenkomst gesloten, waarin is neergelegd dat de kosten voor het bestemmingsplan ten laste komen van de ontwikkelaar. Ook de kosten in verband met eventuele zijn in deze overeenkomst opgenomen.

Afsluiting

Ten aanzien van de dekking van reeds gemaakte en nog te maken kosten ten aanzien van het
bestemmingsplan Kop Hoogstraat kan gesteld worden dat alle kosten van het plan gedekt worden uit het kostenverhaal op basis van de met Nijhuis Bouw B.V. afgesloten anterieure overeenkomst.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Uitkomsten inspraak

De ontwikkelaar heeft de plannen gepresenteerd op 22 september 2016 tijdens een wijkbijeenkomst. De plannen werden goed ontvangen. Gelukkig blijft de kastanjeboom aan het Zijltje staan. Bij deze eerste presentatie zal het niet blijven. De ontwikkelaar zal in een later stadium opnieuw de plannen presenteren aan de buurt. Daarnaast is uiteraard veel overleg gevoerd met de individuen die in het plangebied belangen hebben liggen.

5.2.2 Uitkomsten overleg

Het bestemmingsplan is toegezonden aan een aantal instanties in het kader van het verplichte vooroverleg. Hiereonder volgen de reacties, voor zover die zijn ingekomen en de wijze waarop de gemeente reageert.

Reactie Enexis

Enexis heeft laten weten dat zij geen opmerkingen hebben.

Reactie gemeente

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Provincie Overijssel

Het plan betreft een forse ruimtelijke kwaliteitsimpuls op deze locatie nabij het centrum van Zwolle.
Indien het plan in procedure wordt gebracht ziet de provincie vanuit het provinciale belang geen beletselen voor het verdere vervolg van deze procedure.

Reactie gemeente

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.