Irishof 2013

2.2 Bestaande situatie

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens de bestaande situatie beschreven met betrekking tot de archeologische, de ruimtelijke en de functionele structuur.

2.2.1 Archeologische structuur

Uit het uitgevoerde bureauonderzoek (zie Bijlage 3 Archeologisch onderzoek) is gebleken dat de archeologische verwachting voor het plangebied middelhoog is. Er kunnen archeologische resten verwacht worden die dateren uit de Bronstijd tot en met de Middeleeuwen. De eventuele archeologische resten kunnen direct onder het maaiveld worden verwacht.

Uit het veldonderzoek is gebleken dat de bodem in het plangebied voor een groot gedeelte is verstoord. Onder de verstoorde lagen is rivierzand, komklei en veen aangetroffen. In deze afzettingen is de kans op het aantreffen van archeologische waarden klein. Tijdens het veldonderzoek zijn geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van archeologische vindplaatsen in het plangebied.

Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt voor het plangebied geen vervolgonderzoek aanbevolen. De voorgenomen bodemingrepen kunnen zonder archeologisch voorbehoud worden uitgevoerd. Het onderzoek is in overeenstemming met de geldende richtlijnen gebaseerd op een steekproef. Indien tijdens de uitvoering van graafwerkzaamheden alsnog archeologische resten worden aangetroffen, dient direct contact opgenomen te worden met de bevoegde overheid.

2.2.2 Ruimtelijke structuur

In deze paragraaf wordt de bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied omschreven op het gebied van het verkeer, het groen, het water en de bebouwing.

2.2.2.1 Verkeersstructuur

De Willemskade is een belangrijke route in de hoofdwegenstructuur van Zwolle. De woningen aan de Willemskade worden via een parallelweg ontsloten. De Rieteweg is de ontsluitingsweg van de IJsselhallen en verbindt de Willemskade met het bedrijventerrein ten noorden van de A28. De Veemarkt omsluit de IJsselhallen en ontsluit de aangrenzende woningen en andere functies. Ook de supermarkt wordt via de Veemarkt ontsloten. De Emmastraat is primair een woonstraat met éénrichtingsverkeer voor het eerste deel vanaf de Willemskade.

Binnen het eigenlijke plangebied is geen sprake van andere infrastructuurelementen dan de parkeergelegenheden en de ontsluiting daarvan. Het grote parkeerterrein binnen de Univé-locatie wordt ontsloten vanaf zowel de Veemarkt als de Emmastraat.

2.2.2.2 Groenstructuur

De Emmastraat heeft een waardevolle laanstructuur met ter hoogte van het plangebied een drietal waardevolle en beeldbepalende platanen.

Emmastraat ter hoogte van locatie

Tussen het terrein van de IJsselhallen en de Rieteweg is een bomenrij aanwezig. Op de hoek Rieteweg-Veemarkt staat nabij de herontwikkelingslocatie bij een aanwezig trafogebouw, een beeldbepalende noorse esdoorn.

Het binnengebied dat wordt omsloten door de bebouwing aan de Willemskade, de Emmastraat en de Univé-bebouwing kent een sterk groen karakter als gevolg van de bestaande achtertuinen. Daarbinnen bevindt zich een aantal bomen van relatief grote omvang. Aan deze situatie zal als gevolg van de onderhavige planontwikkeling niets veranderen.

Binnen het eigenlijke plangebied zijn de aanwezige bomen over het algemeen groepsgewijs' geclusterd. Het betreft veelal kleinere bomen: vier rijen leilindes, een rij prunus en een groep walnoten. Daarnaast is een vijftiental meer solitaire bomen aanwezig.

Overigens is ter plaatse van het plangebied is in augustus 2008 een bomentoets uitgevoerd (zie Bijlage 4 Bomentoets). De bevindingen in dat kader zijn kort samengevat:

• Er is gebleken dat er een zevental niet-vitale bomen aanwezig is; deze zijn niet vitaal vanwege fysieke gebreken door schade aan de bast of stamvoet en achterstallig onderhoud.

• Langs de Emmastraat staan, grenzend aan het plangebied, drie beeldbepalende bomen. Deze zullen worden behouden in de toekomstige plannen van de herontwikkeling door voldoende afstand in acht te nemen.

De beeldbepalende noorse esdoorn (nummer 34 in de bomentoets) op de hoek Rieteweg-Veemarkt lijkt niet geheel vitaal door het vele dode hout, waterlot, en het weinige blad vergeleken met andere esdoorns. Desondanks blijft de boom wel gehandhaafd.

2.2.2.3 Waterstructuur en riolering

Aan de overzijde (= oostzijde) van de Willemskade bevinden zich op relatief grote afstand (meer dan 200 m.) de waterlopen Willemsvaart en Stadsgracht. Ander open water komt in de directe omgeving niet voor. Ook het plangebied kent geen open water, echter ook beduikerde waterlopen zijn volledig afwezig.

In de wijk Kamperpoort ligt een gemengd rioolstelsel met overstorten op de Stadsgracht en op de beduikerde Willemsvaart in de Willemskade. Het gemengde rioolstelsel in de Kamperpoort blijft gehandhaafd.

Overwogen wordt om bij toekomstige herontwikkeling van de Kamperpoort een infiltratieriool

aan te leggen waar het hemelwater afkomstig van verharding in de openbare ruimte op zal worden aangesloten. In alle gevallen wordt de interne waterhuishouding van het plangebied gedicteerd door de waterhuishouding waarin het ingebed is.

2.2.2.4 Bebouwingsstructuur

De monumentale woningen langs de Willemskade vormen onderdeel van een doorlopende straatwand die wordt onderbroken door de spoorlijn Zwolle – Kampen. De statige herenhuizen, Willemskade 24 t/m 30, zijn aangewezen als gemeentelijk monument.

De bebouwingsstructuur is half open en de bebouwing bestaat uit 2 of 3 hoge woonlagen onder platte daken en schilddaken. De rooilijn is evenwijdig aan de straat. De blokken bestaan uit twee of drie panden.

De rij herenhuizen Emmastraat 3 t/m 11a is ook aangewezen als gemeentelijk monument. Ook deze woningen bestaan uit 2 of 3 hoge woonlagen onder platte daken en schilddaken. De rooilijn is evenwijdig aan de straat. Aan de noordzijde van de Emmastraat is bebouwing aanwezig bestaand uit 3 bouwlagen met een plat dak, evenwijdig aan de straat.

Beelden van de bebouwing langs de Willemskade en de Emmastraat

Het gebied direct ten noordwesten van het plangebied bestaat uit onbebouwde ruimte, het parkeerterrein van de IJsselhallen. Ook ten zuidwesten van het plangebied is sprake van een onbebouwd gebied gevormd door de Rieteweg en de spoorlijn Zwolle – Kampen met bijbehorende groenstructuur.

Op het eigenlijke plangebied is bebouwing aanwezig van zowel 1 als 2 bouwlagen met een kap. De bebouwing is deels evenwijdig aan de achtererfgrens van de woningen aan de Willemskade en deels onder een hoek op de Rieteweg gesitueerd.

Beeld van bebouwing en inrichting binnengebied

Op onderstaande afbeelding is de bebouwde en onbebouwde ruimte zichtbaar en de situering en richting van de bebouwing.

Bebouwde – onbebouwde ruimte

2.2.3 Functionele structuur

Aan de Emmastraat en Willemskade is een mix van woonhuizen, kantoren en studentenwoningen aanwezig. Aan de noordzijde van de Emmastraat bevindt zich een kantoorgebouw. Daarachter, aan de Veemarkt, bevindt zich een supermarkt met bijbehorend parkeerterrein.

De IJsselhallen hebben een bovenregionale economische functie; echter in het ontwikkelingsperspectief Kamperpoort wordt het voornemen uitgesproken dat de IJsselhallen op termijn plaats zullen maken voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, zoals nieuwbouw .

Binnen de eigenlijke herontwikkelingslocatie heeft de bestaande bebouwing louter de functie van kantoor. Daaraan gekoppeld bevindt zich binnen het bebouwingscomplex één bedrijfswoning.