Nieuwe Deventerweg 89

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Er is een verzoek ingediend voor het bouwen van veertien nieuwe woningen op het perceel Nieuwe Deventerweg 89. De bestaande woning wordt gehandhaafd. Voor de bouw van de nieuwe woningen worden de bestaande garageboxen daarentegen gesloopt.

1.2 Doel

Dit bestemmingsplan is opgesteld om de uitvoering van de bouw van veertien nieuwe woningen planologisch mogelijk te maken. Dit plan geldt na inwerkingtreding als nieuw toetsingskader en treedt voor het betreffende plangebied in de plaats van het op dit moment geldende bestemmingsplan.

1.3 Plangebied

Het plangebied omvat het perceel Nieuwe Deventerweg 89.

figuur 1.1 bestaande situatie

1.4 Geldende bestemmingsplannen

De locatie maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Zwolle-zuidoost'. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk vanaf 9 maart 2011. Het betreffende perceel heeft de bestemming ''wonen', 'erf' en 'garageboxen'. Het plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Bestaande situatie

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens de bestaande situatie beschreven met betrekking tot de cultuurhistorische, archeologische, en de ruimtelijke structuur.

2.1.1 Cultuurhistorische structuur

Van de bestaande woning is een deel nog van de oude boerderij en ligt in het gebied Ittersumer Luure en Buurtschap Ittersum. De boerderij heeft een grote ouderdom, die vermoedelijk teruggaat tot aan de Middeleeuwen.

2.1.2 Archeologische structuur

Het plan is gelegen in een archeologisch waardevol gebied en is op de Archeologische Waarderingskaart Zwolle gekwalificeerd als een gebied met een verwachtingswaarde van 50%. (zie H 5.4)

2.1.3 Ruimtelijke structuur

In deze paragraaf wordt de bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied omschreven op het gebied van het verkeer, het groen, het water en de bebouwing.

2.1.3.1 Verkeersstructuur

Het perceel Nieuwe Deventerweg 89 wordt ontsloten door de Nieuwe Deventerweg. Vanaf de Nieuwe Deventerweg kan via de Oldeneelallee en de IJsselallee de A28 bereikt worden.

2.1.3.2 Waterstructuur en riolering

De bestaande waterstructuur en riolering blijft gehandhaafd.

2.1.3.3 Bebouwingsstructuur

De Nieuwe Deventerweg is één van de auto-ontsluitingswegen en loopt over een oud lint. Dit lint vormt de verbinding met de binnenstad, het landgoed Zandhove en het buitengebied. Op sommige delen is het oude lint nog duidelijk zichtbaar door de oorspronkelijke en historische bebouwing gelegen tussen woningen van meer recentere datum. De oudere bebouwing wordt gekenmerkt door oude boerderijen, individuele woningen en twee-onder-een-kap-woningen uit de jaren dertig met overwegend een A-kap die haaks op de weg staat. De nieuwe woningen hebben een architectuur die past bij de aansluitende wijken.

figuur 2.1 Nieuwe Deventerweg

 

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

3.2 Ruimtelijk beleid

3.2.1 Rijksbeleid

De visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland staat beschreven in de Nota Ruimte. In deze nota is het ruimtelijk beleid tot 2020 vastgelegd met een doorkijk tot 2030. De nota heeft een strategisch karakter en richt zich op de hoofdlijnen van het beleid.

Het hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid kan worden samengevat als: ruimte scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies. Gelet op de beperkte ruimte in Nederland dient dit efficiënt en duurzaam te geschieden. Het kabinet heeft gekozen voor een dynamisch en op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid, met als uitgangspunt 'decentraal waar dat kan, centraal waar dit moet'.

De Nota Ruimte bevat geen beleid dat rechtstreeks doorwerkt naar ontwikkelingen binnen het plangebied.

3.2.2 Provinciaal beleid

De provincie Overijssel heeft op 1 juli 2009 de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. Hierin is het ruimtelijk beleid van de provincie vastgelegd. In het beleid van de provincie staan de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. Deze elementen zijn derhalve binnen de hele omgevingsvisie terug te vinden. De sturingsfilosofie van de provincie is als volgt samen te vatten: als sprake is van een bepaalde ontwikkeling, dan moet eerst worden nagegaan, aan de hand van de generieke beleiduitgangspunten die in de omgevingsvisie zijn opgenomen, of er behoefte is aan de ontwikkeling. Indien dat zo is, moet worden nagegaan of de gekozen plek geschikt is voor het aldaar doorvoeren van de ontwikkeling. Om antwoord te kunnen geven op die laatste vraag dient de ontwikkelingsperspectievenkaart bekeken te worden. Wanneer uit die kaart blijkt dat een ontwikkeling, zoals gepland, niet in strijd is met deze kaart, kan verder worden bezien hoe de ontwikkeling vormgegeven moet worden. Hierbij heeft de provincie gekozen voor een vierlagenbenadering, in welke benadering vier kaarten/lagen worden onderscheiden. Dit zijn de natuurlijke laag, de laag van het agrarische cultuurlandschap, de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag. Samen met de catalogus gebiedskenmerken kan worden geconstrueerd welke kenmerken per laag van belang zijn om rekening mee te houden bij de planvorming.

Ontwikkelingsperspectief

Op de kaart Ontwikkelingsperspectief wordt het plangebied aangeduid als 'bebouwing' met de beleidsaanduiding 'beekdal'.

Gebiedskenmerken

Op de Gebiedskenmerken kaarten blijkt dat de natuurlijke laag van het plangebied aangemerkt dient te worden als 'komgronden'. Het agrarische cultuurlandschap wordt aangeduid als 'bebouwing' en de stedelijke laag als 'woonwijken 1955 – nu'. De vierde laag, de lust en leisurelaag is niet aangeduid.

Gezien bovenstaande aanduidingen valt het realiseren van een nieuwe op het perceel Nieuwe Deventerweg 89 in het generieke beleid van de provincie. Het betreft de nieuwbouw van woningen in een bestaand bebouwd gebied.

De ontwikkeling is dus conform het provinciaal beleid.

3.2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie

De gemeenteraad van Zwolle heeft op 16 juni 2008 ingestemd met het Structuurplan Zwolle 2020. Met het Structuurplan Zwolle 2020 geeft de gemeente richting aan de noodzakelijke groei van woningbouwen bedrijvenlocaties. Daarmee wordt de positie van Zwolle als regionale centrumstad versterkt en komen er kaders waarbinnen de stad zich de komende jaren kan ontwikkelen. Toekomstvisie en draagvlak moeten zorgen voor een evenwichtige groei van Zwolle met behoud van groen, leefbaarheid, bereikbaarheid en duurzaamheid.

In het structuurplan wordt het plangebied aangemerkt als 'woongebied'.

Welstandsnota

De welstandsnota is op 7 juni 2004 door de gemeenteraad vastgesteld. Het doel van de Welstandsnota is het bieden van een toetsingskader voor de ruimtelijke kwaliteit van de stad. De nota kent twee belangrijke gebruikers. Voor de overheid biedt de nota een toetsingskader voor ingediende bouwinitiatieven. Voor de burger biedt de welstandsnota vooraf het kader en de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van nieuwe bouwinitiatieven.

De welstandstoets wordt uitgevoerd op basis van relatieve criteria. Eigen aan het gebruik van 'relatieve' criteria is dat zij niet uitkomen op één resultaat, maar dat zij meerdere uitkomsten mogelijk maken. Relatieve criteria vragen dus om nadere oordeelsvorming, bijvoorbeeld de bepaling dat kleurgebruik van een bijgebouw hetzelfde karakter moet hebben als dat van het hoofdgebouw. Om een goede kwaliteit van de ontwerpresultaten te bevorderen, kunnen er aanvullende richtlijnen worden geformuleerd.

3.3 Archeologisch beleid

Het archeologisch beleid is gebaseerd op de Archeologiewet. Gebieden die volgens de archeologische waarderingskaart een vondstkans hebben van 50% of meer (zie hiervoor paragraaf 2.1.1) hebben de dubbelbestemming ´Archeologisch waardevol gebied´ gekregen. Voor bepaalde ingrepen in de bodem (zie hiervoor paragraaf 6.3, artikel 6) dient de aanvrager van een omgevingsvergunning in het belang van de archeologische monumentenzorg een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Aan een reguliere omgevingsvergunning kunnen in dit verband regels worden verbonden.

3.4 Verkeersbeleid

Het op dit moment vigerende Zwolse mobiliteitsbeleid vloeit voort uit het rijks- en provinciaal beleid en is verwoord in de Mobiliteitsvisie. De Mobiliteitsvisie is door de gemeenteraad vastgesteld op 2 februari 2009. Uit de Mobiliteitsvisie komt naar voren dat de verdere groei van de mobiliteit niet opgevangen kan worden door de mobiliteitsvraag te faciliteren met nieuwe infrastructuur. Zwolle heeft een gunstige positie qua ontwikkeling. In de na te streven doelen op het gebied van duurzaamheid, milieu, bereikbaarheid, economische groei, leefbaarheid e.d. is het daarom noodzakelijk om prioriteiten te stellen. De hoofddoelstelling voor het Mobiliteitsbeleid van de Gemeente Zwolle luidt daarom als volgt: de kwaliteiten van Zwolle als bereikbare en gezonde stad vasthouden door, naast de noodzakelijke uitbreiding van de infrastructuur, de samenleving te mobiliseren om de groeiende vraag naar mobiliteit om te buigen in een duurzame richting.

3.5 Milieubeleid

De gemeenteraad van Zwolle heeft in 2005 de milieuvisie "Milieu op scherp" vastgesteld. De milieuvisie geeft de richting aan van het Zwolse milieubeleid. In de milieuvisie worden ambities en doelstellingen geformuleerd en worden prioriteiten gesteld in de ontwikkeling en uitvoering van het Zwolse milieubeleid.
In de milieuvisie is de strategie geformuleerd die Zwolle wil hanteren om te komen tot een effectief en efficiënt milieubeleid. Er worden parallelle sporen gevolgd. Per sector (geluid, bodem, externe veiligheid, luchtkwaliteit enz.) wordt beleid geformuleerd.
Op dit moment is voor de sectoren energie, duurzaam bouwen, bodem, grondwater, geluid, afval en externe veiligheid beleid vastgesteld.

Hoofdstuk 4 Beperkingen

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op aspecten die beperkingen met zich meebrengen bij het toekennen van bestemmingen. Het betreft zowel de diverse milieuaspecten als de ligging van kabels, leidingen en straalpaden.

4.2 Milieu

4.2.1 Geluid

Op de Nieuwe Deventerweg is de maximum snelheid 30 km/uur. Dit betekent dat de normen uit de wet geluidhinder niet van toepassing zijn. Het plangebied ligt niet binnen de onderzoekszones van belangrijke doorgaande wegen in de omgeving zoals de Oldeneelallee, de Ittersumallee en de IJsselallee. Dit betekent dat deze wegen niet van invloed zijn op de geluidbelasting van het plangebied en om die reden ook niet onderzocht behoeven te worden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel onderzoek gedaan naar de geluidbelasting op de nieuw te bouwen woningen die veroorzaakt wordt door de Nieuwe Deventerweg. Uit dit onderzoek, dat als bijlage is bijgevoegd (geluidsmemo-N.Deventerweg89.pdf), blijkt dat de geluidbelasting op de 1e rij woningen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet Geluidhinder. Voor de achterliggende woningen zal de gevelbelasting ook voldoen aan de voorkeursgrenswaarde aangezien de 1e rij woningen geluidafscherming zal bieden. Bovendien is de afstand tot aan de Nieuwe Deventerweg groter. De geluidbelasting op het plangebied wordt als goed beoordeeld.

4.2.2 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De wet maakt een onderscheid in projecten die “in betekenende mate” (IBM) en “niet in betekenende mate” (NIBM) bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarnaast worden er bestemmingen genoemd die extra gevoelig zijn voor luchtvervuiling (gevoelige bestemmingen).

Uiteraard moet niet alleen bij gevoelige bestemmingen maar bij alle projecten sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Uit dit oogpunt moet afgewogen worden of het aanvaardbaar is om een bepaald project op een bepaalde plaats te realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het project zelf hier niet of nauwelijks aan bijdraagt. Projecten die “niet in betekende mate” leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven volgens de Wet luchtkwaliteit niet afzonderlijk getoetst te worden op de grenswaarde(n), tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Volgens de gelijknamige AMvB ligt de grens van “niet in betekenende mate” bij 3% van de grenswaarde van een stof.

De concentraties in de buitenlucht van zowel zwevende deeltjes (PM10) als stikstofdioxide mogen met niet meer dan 3% toenemen. In de wet luchtkwaliteit worden criteria genoemd voor woningbouwlocaties. Een woningbouwlocatie draagt in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit indien het om meer dan 2000 woningen gaat die ontsloten worden door 1 toegangsweg.

Het plan Nieuwe Deventerweg maakt 14 woningen mogelijk. De conclusie is dat het plan niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het luchtkwaliteitplan gemeente Zwolle 2007-2011 beschrijft de luchtkwaliteitsituatie in Zwolle. Uit dit onderzoek blijkt dat de luchtkwaliteit op de Nieuwe Deventerweg voldoet aan de normen voor luchtkwaliteit. Een dreigende overschrijding is ook niet aan de orde.

4.2.3 Bodemkwaliteit

Binnen het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Certicon (zie bijlage Nieuwe Deventerweg 89 te Zwolle, verkennend bodemonderzoek, door Certicon Kwaliteitskeuringen b.v. d.d. 6 augustus 2008, kenmerkP2008-1155).

Uit dit onderzoek blijkt dat er op een deel van de locatie E-bodemas als ophooglaag is gebruikt. Het gaat om de strook asfalt voor de garageboxen. Er heeft geen uitloging plaatsgevonden naar de onderliggende bodem. In de onderliggende grond zijn wel bijmengingen met puin aangetroffen, deze is vermoedelijk afkomstig van de genoemde ophooglaag. Bijgemengd puin dient bij functieverandering naar wonen en tuin verwijderd te worden.

Bij de ontwikkeling van het plangebied dient de ophooglaag opgeruimd en afgevoerd te worden.

4.2.4 Externe veiligheid

In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen bedrijven die een risico vormen voor het plangebied. Ook ligt het plangebied niet binnen het invloedgebied van routes gevaarlijke stoffen.

Aan de Nieuwe Deventerweg bevindt zich een tankstation waar motorbrandstoffen worden verkocht. LPG wordt hier echter niet verkocht. Het tankstation vormt derhalve geen belemmering voor het plangebied. De algemene conclusie is dat externe veiligheid geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied.

4.2.5 Bedrijvigheid

In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

4.2.6 Ecologie

EcoGroen Advies BV heeft voor de beoogde werkzaamheden van Nieuwe Deventerweg 89 een natuurtoets (quickscan) uitgevoerd d.d. 20 juni 2012 om de aannemelijkheid van het voorkomen van beschermde soorten vast te stellen dan wel uit te sluiten. De quickscan is als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan. Het onderzoek is nodig om een reële inschatting te kunnen maken van de uitvoerbaarheid van het nieuwe bestemmingsplan dat dit mogelijk moet maken.

De algemene conclusie luidt dat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in het geding is.

De quickscan wijst uit dat de ingreep lokaal plaatsvindt, binnen de bebouwde kom en er geen uitstralende effecten verwacht worden met negatieve effecten op de te beschermen waarden in omliggende natuurgebieden. Tevens blijkt uit de quickscan dat de te slopen bebouwing binnen het plangebied geen vaste verblijfplaatsen biedt voor vleermuizen. Er zijn in de te slopen panden geen voor vleermuizen geschikte ruimten aangetroffen in combinatie met het ontbreken van sporen. Tevens is er als gevolg van de plannen geen schade aan vliegroutes of onmisbaar foerageergebied te verwachten.

Eén van de aanwezige garageboxen binnen het plangebied (zie bijlage 1 quickscan) wordt gebruikt als verblijfplaats van de steenmarter (FFW tabel 2). Er vindt hier mogelijk ook voortplanting plaats. Er zijn geen overige zwaar beschermde grondgebonden zoogdieren aangetroffen of te verwachten in het plangebied. Wel zijn verspreid in het onderzoeksgebied zijn vaste verblijfplaatsen van enkele algemeen voorkomende, laag beschermde, zoogdiersoorten als egel en huisspitsmuis te verwachten. Maar zij hebben geen invloed op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Andere verblijfplaatsen beschermde fauna of standplaatsen van beschermde flora zijn niet aangetroffen en worden op basis van biotoopkenmerken en bekende verspreidingsgegevens ook niet verwacht.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de doelstelling en de uitgangspunten die gehanteerd zijn bij het maken van dit bestemmingsplan.

5.1.1 Doelstelling

Het bestemmingsplan biedt een nieuw toetsingskader voor dit gedeelte van Zwolle. Het plan is zodanig opgesteld dat medewerking kan worden verleend aan de gewenste herontwikkeling.

5.1.2 Uitgangspunten

• In het plangebied worden de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin', 'Verkeer - Erftoegangsweg' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen.
• Parkeren op eigen terrein en op de parkeerplaatsen in het plangebied.
• De erftoegangsweg met ontsluiting aan de Nieuwe Deventerweg is voor het gebruik van inrit voor het bestemmingsverkeer en fietsers.
• Er is geen ontsluiting vanuit het plangebied op de Gruitmeesterslaan voor bestemmingsverkeer en fietsers. Hier wordt alleen een vluchtroute voor voetgangers gerealiseerd.

5.2 Plangebied

Het plangebied betreft het kadastrale perceel ZLE00, Sectie L, nr. 01200 en de parkeerplaats aan de Guitmeesterslaan tussen de nummers 96 en 98. Het plangebied is aangegeven op de bijgevoegde kaart met als kenmerk NL.IMRO.0193.BP12007.

5.3 Ontwikkeling

5.3.1 Bebouwingsstructuur

De ontwikkelaar zal in het plangebied twee vrijstaande woningen, twee geschakelde woningen en tien twee-onder-één-kap woningen ontwikkelen.

figuur 5.1 stedenbouwkundig plan

5.3.2 Functionele structuur

Parkeren

Voor de woningen op het perceel Nieuwe Deventweg 89 geldt een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning. Er is in het plangebied voldoende ruimte om te parkeren; op eigen terrein of op de parkeerplaats in het plangebied.

5.4 Archeologie

In 2000 heeft het college van burgemeester en wethouders opdracht gegeven om een archeologische
waarderingskaart te maken voor het gemeentelijke grondgebied. Met behulp van deze
beleidsadvieskaart, die in september 2003 in gebruik is genomen, kunnen tijdig maatregelen genomen
worden bij planologische procedures. Het is een onontbeerlijk instrument om actief beleid op te baseren,
waardevolle gebieden aan te wijzen en bouwplannen in een vroeg stadium te toetsen.

De archeologische dienst van de gemeente Zwolle heeft de Archeologische Waarderingskaart Zwolle
(AWZ) opgesteld, die fijnmazig van karakter is. De binnenstad is vrij gedifferentieerd gewaardeerd terwijl
het buitengebied qua potentieel vrij nauwkeurig in kaart is gebracht.

Het archeologisch potentieel van de verschillende gebieden is in de volgende percentages uitgedrukt:

• 0%: archeologisch leeg; geheel verstoord of reeds opgegraven;
• 10%: archeologische waarde onbekend; proefonderzoek wordt aanbevolen;
• 50%:archeologisch waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is 1:2;
• 90%: archeologisch zeer waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is nagenoeg
  100%;
• 100%: archeologische toplocatie; indien bescherming niet kan, dan is een opgraving altijd noodzakelijk,de vondstkans is 100%.

Het voorliggende plangebied heeft een verwachtingswaarde van 50%.

Gezien het perceel Nieuwe Deventerweg 89 in een waardevol archeologisch gebied ligt, kan na een Inventariserend VeldOnderzoek worden besloten of een archeologisch onderzoek aan de orde zou moeten zijn.

5.5 Ecologie

Mitigerende maatregelen en Zorgplicht (artikel 2) bij uitvoering.
De sloop van het pand waar zich een verblijfsplaats van steenmarter bevindt, dient buiten het voortplantingsseizoen plaats te vinden. De periode oktober tot maart is daarom de beste periode voor uitvoering. Het is niet noodzakelijk om vervangende verblijfsplaatsen de creëren, aangezien voor steenmarter meerdere verblijfplaatsen heeft. Hierdoor zijn er voldoende uitwijkmogelijkheden aanwezig. Voor het begin van de sloopwerkzaamheden dient te worden gecontroleerd of op het moment van slopen geen steenmarter in het gebouw aanwezig is;

Aanbevelingen
Aan te raden is om de nieuwbouw geschikt te maken voor gebouwbewonende fauna zoals huismussen en vleermuizen. Een handig alternatief voor vogelschroot is de zogenaamde 'vogelvide', die het dakbeschot conform het Bouwbesluit afdicht én broedgelegenheid biedt aan diverse vogelsoorten. Voor vleermuizen kan een kleine opening achter betimmering of naar de spouw voldoende zijn.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 20. Dit handboek is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. De aanpassingen, welke noodzakelijk zijn door de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de opname in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van de verplichting tot bescherming van cultuurhistorische waarden, zijn in de versie 20 opgenomen.
De regels zijn binnen de systematiek van de SVBP2012 aangepast aan de Zwolse situatie en uitgebreid met extra standaardbestemmingen, waaraan in Zwolle behoefte is. De regels van Nieuwe Deventerweg 89 zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied van het bestemmingsplan Nieuwe Deventerweg 89.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 Inleidende regels;

• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels:

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

Artikel 1 Begrippen;

Artikel 2 Wijze van meten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels:

Toelichting op de regels voor de enkelbestemmingen:

Het gehele plangebied is onderverdeeld in enkelbestemmingen. Dit in tegenstelling tot een bestemming die andere bestemmingen als dubbelbestemming overlapt. De dubbelbestemmingen behoeven niet in het gehele plangebied voor te komen.

Een enkelbestemming kan in het plangebied op één plaats, maar ook op meerdere plaatsen voorkomen. De bij deze bestemmingen behorende regels zijn per bestemming in een apart artikel ondergebracht.

Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden.

De opbouw van een bestemmingsregel is als volgt:

• 1. Bestemmingsomschrijving;
• 2. Bouwregels;
• 3. Nadere eisen;
• 4. Afwijken van de bouwregels;
• 5. Specifieke gebruiksregels;
• 6. Afwijken van de gebruiksregels;
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• 8. Wijzigingsbevoegdheid.

Per bestemmingsonderdeel wordt hierna een korte toelichting wordt gegeven.

• 1. Bestemmingsomschrijving:

In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie wordt als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt aangegeven door de zin 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie in de bestemming. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat ook inrichtingsaspecten.

• 2. Bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld.

Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen 'hoofdgebouwen', 'bijbehorende bouwwerken' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak'. Een 'bijbehorend bouwwerk' is een 'uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel een functioneel met een zich op het zelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak'. Deze definitie is gelijk aan de definitie in het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Voor de andere functies geldt dat er meestal geen sprake is van 'bijbehorende bouwwerken'. Bij deze functies wordt dan alleen gebruik gemaakt van de begrippen 'gebouwen' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde'.

De maatvoering waaraan een (hoofd)gebouw, bijbehorend bouwwerk c.q. bouwwerk, geen gebouw zijnde, dient te voldoen wordt in deze regel opgenomen. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte worden in meters weergegeven, de dakhelling in graden

De hoogte van de gebouwen wordt op de kaart aangegeven, indien er geen uniforme hoogteregels voor de gehele bestemming van toepassing zijn. Dit wordt in de verbeelding op papier van het plan gedaan door middel van een symbool in de vorm van een rondje verdeeld in een matrix met 2 of 3 vlakken. Linksboven staat bijvoorbeeld de maximale goothoogte in meters vermeld, rechtsboven de maximale bouwhoogte in meters en onderaan staat zo nodig het maximum bebouwingspercentage aangegeven. Het symbool is gekoppeld aan het bouwvlak, of indien er geen bouwvlak aanwezig is, aan het bestemmingsvlak.

• 3. Nadere eisen:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat door burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen worden gesteld. Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals stedenbouwkundig beeld, woonsituatie, en verkeersveiligheid. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen.

De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 11 Algemene procedureregels.

• 4. Afwijken van de bouwregels:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken. Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen.

De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

• 5. Specifieke gebruiksregels:

In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

• 6. Afwijken van de gebruiksregels:

Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen. Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro

De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo.

• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden:

Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit. De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingregel opgenomen.

• 8. Wijzigingsbevoegdheid:

Het gaat hier om een specifieke op een bepaalde bestemming gerichte wijzigingsbevoegdheid als bedoel in artikel 3.6, eerste lid onder a, van de Wro. Hierin wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om de betreffende bestemming op de aangegeven punten te wijzigen.

Op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (Uov) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Toelichting op de regels voor dubbelbestemmingen:

Een dubbelbestemming wordt opgenomen in een bestemmingsplan wanneer er sprake is van twee functies die onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. Het opnemen van een dubbelbestemming zorgt met het oog op een specifiek belang voor bescherming van het betreffende gebied.

Het betreft in dit plan:

Artikel 6 Waarde - Archeologie;

Deze bestemmingen ligt als het ware over de reguliere (enkel)bestemmingen heen. De bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming geeft aan dat de gronden, naast de andere aan die gronden gegeven (enkel)bestemmingen, mede voor deze dubbelbestemming zijn bestemd.

De opbouw van een dubbelbestemmingregel is dezelfde als die van een (enkel)bestemmingsregel, maar alleen die regels worden ter aanvulling opgenomen die noodzakelijk zijn. De regels in de dubbelbestemming geven de verhouding van de enkelbestemming ten opzicht van de dubbelbestemming aan.

Hoofdstuk 3 Algemene regels:

In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen:

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel;

Artikel 8 Algemene bouwregels;

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels;

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels;

Artikel 11 Algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels:

In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

6.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd.

Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

6.3 Bestemmingsregels

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven:

Artikel 3 Tuin

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en carports bij recht worden gebouwd. Via een afwijking zijn bij een aangrenzend hoofdgebouw behorende bouwwerken wel mogelijk, mits geen aantasting plaatsvindt van de in de afwijkingsbevoegdheid genoemde criteria. Het gaat hier om bebouwing ten behoeve van uitbreiding van hoofdgebouwen, bij een aangrenzend hoofdgebouw behorende bijgebouwen en carports. Tevens moet zo nodig rekening worden gehouden met de Wet geluidhinder.

Artikel 4 Verkeer - Erftoegangsweg

Deze bestemming is opgenomen voor het verkeers- en verblijfsgebied met een erftoegangsfunctie. Het heeft een inrichting gericht op gemengd verkeer in een 30 kilometer gebied. Behalve de rijbanen zelf worden ook de bijbehorende bermen, voetpaden, fietspaden en parkeerplaatsen in de bestemming opgenomen. Ook groenvoorzieningen en speelvoorzieningen zijn als onderdeel van de verblijfsfunctie mogelijk in deze bestemming. Binnen deze bestemming mogen ook gebouwtjes voor openbare nutsvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen tot 50 m² en met een goothoogte tot 3 meter en een nokhoogte tot 6 meter worden gebouwd.

Artikel 5 Wonen

Deze bestemming is bedoeld voor de eengezinshuizen. Dit zijn gebouwen, welke één woning omvatten.

Uitgangspunten:

• Alle bestaande eengezinshuizen in het plangebied worden als zodanig bestemd.
• De bestaande bebouwing wordt conform het huidige legale gebruik en volume bestemd. Indien het geldende plan ruimere mogelijkheden geeft dan er gerealiseerd zijn, wordt volgens die ruimere mogelijkheden bestemd, indien realisatie nog aanvaardbaar is qua licht- en luchttoetreding.
• Binnen het bouwvlak mogen hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak worden gebouwd.
• Op het erf binnen deze bestemming, dat buiten het bouwvlak is gelegen, mogen bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak worden gebouwd, maar geen zelfstandige hoofdgebouwen, waarvan situering niet ondenkbaar wordt bij het toestaan van grotere oppervlakten.
• Halve meters bij hoogtebepalingen worden in het kader van de deregulering afgerond naar boven.
• In het kader van de deregulering mag het erf binnen deze bestemming aan de zijkant en de achterkant van het bouwvlak zonder afwijking worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken tot maximaal 50% en 100 m².
• Ter wille van de openheid in het stedenbouwkundig beeld blijft het uitgangspunt waar mogelijk van toepassing om bijbehorende bouwwerken in de zijtuin achter de voorgevel van het hoofdgebouw te plaatsen.
• Bij de bepaling van de voorzijde wordt gekeken waar de naar de weg toegekeerde grens van een bouwvlak en de naar de weg toegekeerde grens van de gevel van een hoofdgebouw is gelegen. Hierbij is de zijde van de hoofdtoegang van het hoofdgebouw bepalend.
• In de voortuinen komt de bestemming 'Tuin', waar in principe geen gebouwen en carports zijn toegestaan.
• Indien in de voortuinen gebouwen aanwezig zijn, wordt ter wille van de eenvoud van regeling en beheer een gebied met de bestemming 'Wonen' aangegeven dat voor 100% mag worden bebouwd.
• Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt er vanuit gegaan, dat er wordt geparkeerd op eigen terrein.
• Zo nodig kunnen nadere eisen worden gesteld aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodat bij het ontwikkelen van ongewenste situaties nog kan worden ingegrepen.

Beroep aan huis:

Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan huis verbonden beroep worden toegelaten. Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van 'een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel'.

Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan huis verbonden beroep, zoals in de gemeente Zwolle bij deze bestemming gebruikelijk is. De beperking van het ruimtebeslag van de woning met inbegrip van de bijgebouwen tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van 50 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.

Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken.

In de begrippen is een definitie opgenomen over wat onder een aan huis verbonden beroep moet worden verstaan. Het gaat om een dienstverlenend beroep. De definitie van beroep aan huis is gelijk aan de landelijk gehanteerde standaarddefinitie. Indien er personeel in dienst wordt genomen kan er eerder sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is.

Bouwwerken die geen gebouwen zijn, zonder dak:

Bij de regeling van deze bouwwerken is geen verschil gemaakt tussen verschillende soorten bouwwerken. Elk bouwwerk dat functioneel past in de bestemming kan worden toegelaten. Volstaan is met algemene bepalingen omtrent de maximale hoogte. Daarbij is voor erf- of perceelafscheidingen aansluiting gezocht bij het criterium voor vergunningvrij bouwen van het Bor en voor de afwijking bij het criterium van de Bouwverordening.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

Uitgangspunten voor deze dubbelbestemming zijn:

• De gebieden die volgens de gemeentelijke archeologische waarderingskaart een grote vondstkans hebben (50% of meer) zijn mede bestemd tot archeologisch waardevol gebied.
• Bij de regeling voor de dubbelbestemming is nauwe aansluiting gezocht bij de Wet op de archeologische monumentenzorg.
• Bij verstoringen in de bodem met een grotere diepte dan 0,5 meter en een grotere oppervlakte dan 100 m² zijn specifieke bouwregels en een omgevingsgunningenstelsel conform de regeling uit de Wet op de archeologische monumentenzorg van toepassing.

6.4 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In dit artikel wordt geregeld dat een bouwplan moet voorzien in voldoende ruimte voor parkeren, laden en lossen.
Wat voldoende is, wordt op basis van het algemene parkeerbeleid van de gemeente Zwolle bepaald tijdens de beoordeling van een bouwplan.
Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Hierbij kan gedacht worden aan het betalen van een compenserende bijdrage aan de gemeente Zwolle. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van het algemene parkeerbeleid.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn.

Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

Deze regel maakt het mogelijk de bestemmingen '', 'Tuin', 'Verkeer - Erftoegangsweg', 'Wonen' alsmede '' onder in deze regel omschreven voorwaarden zodanig te wijzigen dat de situering en de vorm van de in het plan aangegeven bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden gewijzigd dan wel nieuwe bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden aangegeven.

Artikel 11 Algemene procedureregels

Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven.

6.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Bro is voorgeschreven.

Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen.

Artikel 13 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingregel van het plan.

6.6 Handhaving

De bestemmingsregels zijn op een dusdanige wijze geformuleerd, dat de handhaving van het bestemmingsplan voor een ieder duidelijk kan zijn. Dit is met name gelegen in de formulering van de specifieke gebruiksregels, waarin een opsomming is opgenomen van de verschillende manieren van gebruik van gronden en bouwwerken die in ieder geval in strijd zijn met de bestemming.

6.7 Handboek

Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 20.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

De planontwikkeling en -uitvoering zijn in goed overleg en in samenwerking met de gemeente Zwolle en de initiatiefnemer gestart. Voor vaststelling van het bestemmingsplan wordt er een anterieure overeenkomst gesloten om de bestaande garageboxen te slopen en de nieuwbouw van woningen realiseren op het perceel Nieuwe Deventerweg 89.

De daadwerkelijke uitvoering van het bestemmingsplan komt voor rekening van de initiatiefnemer, evenals de mogelijke planschade als gevolg van nieuwbouw.

Het plan is dus in financiële zin uitvoerbaar.

Hoofdstuk 8 Overleg

8.1 Uitkomsten overleg

Rijk

De toenmalige minister van VROM heeft op 26 mei 2009 een brief gezonden aan alle Nederlandse gemeenten, waarin ze onder ander ingaat op de vraag in welke gevallen vooroverleg is vereist met de Rijksdiensten. In deze brief geeft zij aan dat vooroverleg alleen is vereist over plannen wanneer bepaalde nationale belangen gemoeid zijn. Welke nationale belangen dit zijn is opgesomd in een bijlage bij deze brief. Met dit plan is geen nationaal belang gemoeid dat op de bedoelde bijlage voorkomt, waardoor over dit plan geen vooroverleg met de Rijksdiensten gevoerd hoeft te worden.

Provincie

Deze ruimtelijke ontwikkeling is in overeenstemming met het woningbouwprogramma van de gemeente. De provincie heeft aangegeven dat er bij overeenstemming met het woningbouwprogramma geen vooroverleg met de provincie gevoerd hoeft te worden.

Waterschap

Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Groot Salland op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Groot Salland gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.