Spoorzone

3.7 Kantorenbeleid

In de Kadernota Kantorenlocaties 2011-2020 wordt ingegaan op de belangrijkste ontwikkelingen in de kantorenmarkt en wordt een stedelijke kantorenstrategie uitgezet. De nota is vastgesteld door de raad op 16 december 2010.

Aandachtspunt in de nota is de landelijke trend van krimp in de vraag naar nieuwe kantoren. De kantorenmarkt ontwikkelde zich van een groeimarkt naar een verplaatsingsmarkt. Het aantal vierkante meters verhuurde kantoren in Nederland kan in totaal niet meer groeien, alleen verplaatsen. Dat betekent dat toevoegingen van nieuwe gebouwen in de meeste gevallen zullen zorgen voor het leegtrekken van andere kantoren elders. Dat proces voltrekt zich op landelijk niveau maar ook binnen de kantorenmarkt van Zwolle. Per saldo moet Zwolle rekening houden met een lagere afzet van nieuwe kantoren dan in de afgelopen decennia het geval was.
In onderstaande grafiek zien we de effecten van nieuwbouw op de bestaande voorraad vanaf 2003. De belangrijkste conclusie die we op basis van deze historische analyse kunnen trekken is dat sinds 2006 nieuwbouw heeft geresulteerd in een toename van de voorraad.

Kantoorgebruikers hebben de neiging om na afloop van hun huurcontract omhoog te verplaatsen naar betere locaties en betere duurzamere gebouwen (zie volgend schema). Daarbij wordt door de effecten van het nieuwe werken in de komende jaren gemiddeld ook nog eens meer ruimte achter gelaten dan nieuw wordt aangehuurd. In het ondersegment en middensegment ontstaat vervolgens een groeiend aanbodoverschot, terwijl er in het bovenste segment nieuwbouwvraag ontstaat: nieuwe duurzame gebouwen op de beste locaties. Daarom is nieuwbouw van hoogwaardige duurzame kantoren alleen zinvol op de beste locaties in de stad. De concurrentiepositie als vestigingslocatie wordt daarmee versterkt .

Schema: verplaatsingsmarkt opname kantoren

Door de ontgroening en vergrijzing van de Nederlandse bevolking zal er in het algemeen op termijn minder vraag naar kantoorwerkplekken zijn. Voor Zwolle is deze ontwikkeling gelukkig veel minder relevant. De Zwolse bevolking krimpt immers niet maar zal juist nog groeien in de komende decennia van 120.000 naar 140.000 inwoners. Hierdoor blijft Zwolle een relatief aantrekkelijke vestigingsplaats voor kantoren.
Zwolle is door haar ligging en stedelijke kwaliteiten (bereikbaarheid/woonmilieus/onderwijs/jonge bevolking) in het landelijke concentratieproces op de kantorenmarkt zeer goed in staat om nieuwe werkgelegenheid aan te trekken. Belangrijk uitgangspunt is dat Zwolle inzet op bijzondere en hoogwaardige kantorenmilieus op de beste locaties, namelijk: Oosterenk, Voorsterpoort en Spoorzone.

Een stedelijke regie en schaarstestrategie op de Zwolse kantorenmarkt zijn van groot belang. Het is essentieel om de ontwikkellocaties voor kantoren onderling af te stemmen in programma, fasering maar vooral ook in doelgroep en product. Er zal niet alleen gedacht worden vanuit een stedenbouwkundige ambitie maar vooral ook vanuit de vraag.
Kantoren in de Oosterenk, Voorsterpoort en Spoorzone hebben ieder hun eigen profiel. Nieuwbouw is in principe alleen toestaan op de aangewezen ontwikkellocaties waar duurzame vraag naar kantoren bestaat. Uitgangspunt is dat deze locaties elkaar zo veel mogelijk aanvullen en elkaar zo weinig mogelijk beconcurreren.

De bestaande kantorenlocaties van Zwolle zijn minstens zo belangrijk voor het behoud van een gezonde kantorenmarkt. Zwolle kiest voor een jaarlijkse vastgoedmonitor op gebiedsniveau, waarbij ontwikkelingen in de voorraad, het aanbod, de leegstand en de kwaliteit van de kantoorgebieden in de gaten wordt gehouden, zodat tijdig en zo nodig bijgestuurd kan worden.

Strategie voor de Spoorzone

De Spoorzone is met de ligging aan het station van Zwolle superieur als locatie voor overheid en Rijksgelieerde organisaties. Op de lange termijn, wanneer de reorganisatie van de rijkshuisvesting achter de rug is, heeft het Rijk aangegeven efficiënt te willen huisvesten op basis van bereikbaarheid en synergie van netwerkkantoren op OV-knooppunten. Op dit moment worden door Rijk en provincie masterplannen opgesteld voor optimalisatie van de rijkshuisvesting per regio. Daarbij wordt voor Zwolle een nieuwbouwvariant meegenomen voor een gebouw van circa }}40.000 m² b.v.o. (gefaseerd) in de Spoorzone.

De ruimtelijke opgave in de Spoorzone is voor de komende jaren vooral gericht op de ontwikkeling van een hoogwaardige zuidelijke ingang van het station, inclusief een nieuw busstation. Om die complexe opgave op termijn mogelijk te maken is aan de zuidzijde een behoorlijk volume kantoren en stedelijke functies denkbaar.

Het is verstandig om het zwembadterrein (locatie Hanzebad) als strategische locatie te reserveren voor het faciliteren van een incidentele marktvraag op termijn. De kantorenkavels op de kop van Hanzeland (zowel gemeentegrond als privaat) hebben vooralsnog minder prioriteit.

Momenteel heeft de Rijksgebouwendienst (RGD) op Hanzeland reeds 80.000 m² b.v.o. van de beschikbare 200.000 m² kantoren in gebruik en elders in de stad nog eens 40.000 m² b.v.o. De kantorenleegstand bedraagt anno 2011 ca. 30.000 m² bvo. De kwaliteit van de overwegend grote (>4.000 m²) leegstaande kantoren is redelijk tot goed.