Kraanbolwerk

5.3 Ontwikkeling

5.3.1 Bebouwingsstructuur

Stedenbouwkundig plan

Stedenbouwkundig bestaat het ontwerp uit twee delen; een bouwblok tussen de twee kades die aansluit op de bouwblokken van het Noordereiland en op de kop van het bolwerk lossen gebouwen op de rand van de kade. Drie noord - zuid routes verbinden de twee kades. Het bouwblok kent een mix van grondgebonden woningen en appartementen. De losse gebouwen zijn appartementen met wisselende hoogtes.

Onder een groot deel van de bebouwing is een halfverdiepte stallinggarage ten behoeve van de bewoners gesitueerd. Deze garage is halfverdiept waarbij de bovenkant van de bestrating op het dak is gelegen op 3,20 +NAP. Het hoogteverschil met het bestaande maaiveld is zo maximaal 1,20 meter. Om de garage goed in te passen zodat geen geweld wordt gedaan aan het beeld zijn de randen teruggelegd ten opzichte van de kades. De garage wordt mechanisch geventileerd. Belangrijk is dat de stallinggarage niet als dusdanig te zien is. De garage wordt geïntegreerd met de inrichting van openbare ruimte of met de bebouwing.

Langs de Thorbeckegracht wordt de bestaande historische rooilijn doorgetrokken. Ter plaatse van het Kraanbolwerk buigt deze straatwand naar achteren. Een zichtlijn tussen de wand en het ervoor gesitueerde losse bouwblok versterkt de oriëntatie op het water en het landschap. Het geeft daarmee openheid in de lengterichting van de kade. De wandelaar heeft bij het betreden van het Kraanbolwerk de keus; via een hellingbaan naar het hogere niveau van de kade of op hetzelfde niveau de wandeling vervolgen langs het water. De bebouwing bestaat uit grondgebonden woningen, schouder aan schouder. Het ritme van de wand is die van smalle koopmanshuizen en bredere factoorpanden (twee of drie woningen geschakeld) zoals ook bij de bestaande historische wand van de gracht. De middelste noord – zuid route verbindt de Volharding aan de Friesewal met de Thorbeckegracht. Waar deze route aansluit op de Thorbeckegracht is als antwoord op de Volharding een appartementengebouw gesitueerd. Deze is 6 lagen hoog inclusief een mogelijke kap.

De bebouwingswand van grondgebonden woningen wordt na dit appartementengebouw doorgezet tot aan de Friesewal. Daarvoor zijn drie losse appartementengebouwen aan de rand van de kade gesitueerd.

Aan de Friesewal wordt het bebouwingsbeeld bepaald door vier grotere, bredere volumes die refereren aan het industriële en het handelskarakter. De Volharding is daar met een breedte van 19 meter één van.

Door de voorgevel van de Volharding mag een doorgang van de Friesewal naar een hof worden gerealiseerd. Boven deze doorgang mag vanaf de derde bouwlaag de woonbebouwing met elkaar worden verbonden, zodat de twee volumes gekoppeld kunnen worden. De volumes ter weerszijden van de Volharding zijn grondgebonden woningen en maximaal vier lagen hoog met een kap. De panden staan deels op het dak van de stallinggarage. De rooilijn verspringt circa 3,5 meter naar de kade ter weerszijden van de Volharding. Ook elders aan de Friesewal zijn kleine sprongen in de rooilijn mogelijk.

Op het eind van de kade is een hellingbaan en een trap naar het hoger gelegen maaiveld. Het appartementengebouw aan het eind van de kade en gesitueerd aan de waterkant steekt met een lager deel (5 lagen met kap) door de bebouwingswand en maakt zo geleidelijk de overgang naar de kop van het bolwerk.

Aan het begin van de kade staat het hoogste gebouw van het Kraanbolwerk. Deze heeft de goothoogte op 8 lagen en kent twee steile kappen waarin nog op twee lagen appartementen zijn gesitueerd. De maximale goothoogte is 25 meter en de bouwhoogte is maximaal 31 meter. Deze bouwhoogte wijkt af van de hoogte uit het structuurplan ( 30 meter), maar door het gebouw te beëindigen met een mansardekap, levert dit een aansprekend en krachtig silhouet op. De referentie naar een pakhuis is passend in deze historische context. De kapvorm vertoont enige gelijkenis met die van de Volharding en dat levert een rustig en samenhangend beeld op.

In dit gebouw bevindt zich de entree van de stallinggarage. De bebouwingswand van de Friesewal vouwt zich naar binnen en maakt zo achter het hoge gebouw ruimte voor een klein hof alwaar aan de overzijde grondgebonden zijn gesitueerd. Vanuit dit hof is via een steeg of gang ook de Thorbeckegracht bereikbaar.

Van de drie haakse verbindingen tussen de Thorbeckegracht en de Friesewal springt die ter plaatse van de Volharding het meest in het oog. De voorgevel van de Volharding blijft staan. Aansluitend daarachter bevinden zich aan weerszijden twee woningen in het volume van het gebouw. In het midden van de voorgevel, waar voorheen de voordeur zat, is nu een poort. Met een trap komt de voetganger op een binnenplein, gelegen op het dak van de garage. Dit plein of hof is circa 13 meter breed en 400 m² groot. Aan dit hof liggen ter weerszijden grondgebonden woningen. Aan het andere eind van de verbinding staat aan de Thorbeckegracht een appartementengebouw van 6 lagen (zie hierboven).

Doorlopend naar de waterkant is hier de mogelijkheid van een daghorecavoorziening. Deze is gesitueerd op het lagere deel van de kade.

Op de kop van het bolwerk staan drie appartementengebouwen met wisselende hoogtes en elk met een eigen uitstraling. Een gevarieerd beeld bezien van de overzijde van het water. De twee noordelijke gebouwen staan dicht tegen elkaar aan. De ruime opening met het zuidelijke blok zorgt voor licht en doorzicht. Een royale plek aan het water. Het middelste gebouw staat iets terug op de kade. Deze strook is privé buitenruimte voor de appartementen op de begane grond. Dit pand is opgebouwd uit drie volumes van vier lagen hoog en afgedekt met kappen.

Het meest noordelijke gebouw is een samengesteld volume, twee oprijzende volumes van zeven lagen met kappen en haaks daarop, als beëindiging van de Friesewal, een smaller en lager volume in vijf lagen met een kap.

Het zuidelijkste gebouw is de beëindiging van de 800 meter lange kade van de Thorbeckegracht. Het gebouw is langgerekt en zes lagen hoog.

Wijze van meten bouwhoogten

In het stedenbouwkundig plan komen verschillende maaiveld hoogten voor. Het bestaande maaiveld van de Thorbeckegracht en Friesewal en het peil boven op de halfverdiepte parkeergarage.

In het stedenbouwkundig plan is vastgelegd dat het peil van de bestrating boven de garage maximaal 3,20 meter boven N.A.P. ligt.

Om consistentie in de wijze van meten te krijgen en het feit dat in Stedenbouwkundig plan bij de goothoogten van de gebouwen ook is uitgegaan van 3.20 + N.A.P wordt de hoogte van de woongebouwen in het bestemmingsplan gerelateerd aan dit peil.

Bouw- en goothoogten en verdiepingshoogten

• Voor de goot- en bouwhoogten wordt uitgegaan van een maat van 3 meter per verdieping + 1 meter voor de begane grondlaag / kapconstructie

Deze meter heeft tweeërlei redenen.

In het hele plan wordt ruimte mogelijk gemaakt voor functies op de begane grond, zoals werk aan huis of kleinschalige bedrijvigheid. Om de kans te vergroten dat deze binnenstedelijke functies op het Kraanbolwerk wordt de mogelijkhed geboden om de begane grond vloer hoger te maken dan 3,00 meter.

Op het Kraanbolwerk is het uitgangspunt, net als in de binnenstad, het realiseren van een gevarieerd dakenlandschap. Om deze variatie mogelijk te maken wordt vrijheid gegeven aan de vormgeving van de daken. Dit betekent dat de mogelijkheid wordt gegeven de goothoogte niet exact op een verdieping te beginnen, maar dat er ook een borstwering van een meter gemaakt kan worden. Dit levert een gevarieerd beeld op met hoogtesprongen in de gootconstructies. Tevens wordt de gebruikswaarde van de kapverdieping beter omdat je gebruikrsruimten kan realiseren op de hele kapverdieping.

Om de dakhellingen die in de binnenstad voorkomen ook toe te passen op de daken van de appartementengebouwen is er gekozen om het verschil tussen de goot- en bouwhoogte van 5 meter te maken. Bij een kleiner verschil voor de kapconstructie zijn steilere dakhellingen niet haalbaar. Bij de architectonische uitwerking van het dakenlandschap en de specifieke gebouwen dient dit niet onmogelijk te worden gemaakt. Voor de grondgebonden woningen is een verschil van 4 meter tussen goot- en bouwhoogte voldoende.

Volharding

Zoals in 2.2.2 Cultuurhistorische structuur/ligging beschermd stadsgezicht is aangegeven zijn voor de Volharding in het rapport van Urban Fabric twee opties aangegeven. Ten eerste: behoud en herbestemming van het pand als geheel; dit stelt eisen aan het aard en gebruik en heeft consequenties voor de exploitatie van het gehele gebied. De tweede optie: behoud van de gevel aan de Friesewal. Op deze manier blijft de maat en schaal van de Volharding aan de kade voelbaar en ontstaat van afstand een ruimtelijke en historische gelaagdheid.

In het ontwerp is de tweede optie als uitgangspunt aangehouden. En wel omdat

• er gesaneerd moet worden;
• handhaven van de gehele Volharding de stallinggarage praktisch en financieel onmogelijk maakt.

Er is onderzocht hoe om te gaan met de voorgevel van de Volharding. Slopen en herbouwen met oorspronkelijke materialen of laten staan en later opnemen in een nieuwe bouwkundig geheel. De tweede optie is het uitgangspunt. Consequentie is dat de gevel een aantal jaren gestut zal moeten worden. De verwachting is dat het pand op staal is gefundeerd. In dat geval zal ter zijner tijd de gevel op dezelfde wijze moeten worden gefundeerd als de aanliggende bebouwing. Technisch en financieel is dat oplosbaar.

Het interieur van de Volharding bestaat uit een bijzondere houten kapconstructie en het gebouw wordt gedragen door genagelde gietijzeren kolommen. Uitgangspunt is de gietijzeren kolommen een plek te geven in het stedenbouwkundig plan en in de architectuur. Of (delen van ) de houten kapconstructie hergebruikt kan worden is sterk afhankelijk van het architektonisch ontwerp van de woningen.

Uitgangspunten:

• behoud voorgevel van de Volharding;
• laten staan en stutten van de voorgevel;
• bijzondere architectonische details van de Volharding opnemen in het stedenbouwkundig plan;

Essentiekaart

Om flexibiliteit in het plan te waarborgen wordt er gestuurd op harde en flexibele eisen. Deze zijn weergegeven in de essentiekaart die correspondeert met een matrix. De essentiekaart die is opgenomen in het Stedenbouwkundig plan is de essentie van de stedenbouwkundige plankaart.

Hierop zijn de volgende zaken te onderscheiden:

Rooilijnen.

• Een verplichte rooilijn, aan deze lijn valt niet te tornen.
• Een rooilijn met een marge, corresponderend met een minimale afstand tussen de rooilijnen, als een rooilijn een meter opschuift schuift de rooilijn aan de andere kant van de straat met dezelfde maat mee, hierdoor blijft de breedte van de straat gelijk.
• Een maximale rooilijn, een rooilijn met een marge die je niet mag overschrijden. Je mag minder bouwen maar je mag er niet over de rooilijn heen.

De verplichte en maximale rooilijnen zijn op de verbeelding opgenomen. De rooilijn met een marge is door middel van een afwijking in de regels opgenomen.

De rooilijn met marge is de onderstaande afbeelding uitgetekend.

De gebouwen schuiven twee meter maar de straat blijft 8 meter breed.
Door het verschuiven van de bebouwing, schuift de bebouwing ook door naar het achterliggende perceel, dit wordt in het bestemmingsplan ondervangen door op het achterliggende perceel een bebouwingspercentage op te nemen, dit voorkomt ook dat het volledig wordt volgebouwd

In de essentiekaart zijn tevens aangegeven.

• De maximale grens van de parkeergarage. In het bestemmingsplan is de maximale grens op een aantal, stedenbouwkundig verantwoorde plekken, vergroot om de constructieve vrijheid te verbeteren
• De bestaande voorgevel van de Volharding. Deze heeft de specifieke bouwaanduiding- accent, in het bestemmingsplan gekregen.
• de maximale breedte van het hofje achter de Volharding.

• maatvoering van de buitenruimtes de privé stoepen aan de Thorbeckegracht, de dieptes van balkonzones.
• Op de essentiekaart zijn drie soorten en diepten van balkonzones opgenomen.In het kader van deregulering is dit in het bestemmingsplan teruggebracht tot één maximale diepte. Bij de nadere uitwerking van de bouwplannen, zullen deze worden getoetst aan het Beeldkwaliteitsplan, waarin de maat- en uitvoering van de balkons nader zijn toegelicht.

• Overkragingen met daarbij aangegeven de aantal bouwlagen die overkraagt worden.

Woonligplaatsen Friesewal

Grenzend aan het plangebied liggen aan de Friesewal 5 woonschepen afgemeerd. In overleg met de woonbootbewoners wordt onderzocht of de woonboten mogelijk verplaatst kunnen worden naar de Schtuttevaerkade. Als de woonboten worden verplaatst dan kan de Friesewal worden gebruikt als aanlegplek voor grote passagiersschepen en/of als aanlegplek voor economische activiteiten die passen in een centrum stedelijk woonmilieu. Dit past binnen het in juni 2011 vastgestelde beleidskader commerciële vrijetijdsvoorzieningen. Dit beleid gaat uit van meer “leven en gezelligheid” op de Zwolse stadsgrachten. Er kan dan worden gedacht aan kanovaren, rondvaarten, sloepenverhuur, spelactiviteiten op en rond het water en in de binnenstad, overnachten op het water etc. De stadsgrachten vormen een sterk punt in het imago van Zwolle; dit kan meer worden benut. De economische activiteiten vinden plaats in een woongebied waardoor deze geen hinder mogen veroorzaken.Verder worden er geen directe parkeerplaatsen in het gebied gerealiseerd.

5.3.2 Functionele structuur

5.3.2.1 Woonvoorzieningen

De raad heeft in februari 2011 het raadsvoorstel inzake de ontwikkeling van het Kraanbolwerk vastgesteld. De daarbij behorende voorovereenkomst en het financiële kader in de vorm van de grondexploitatie vormen, samen met het vastgestelde stedenbouwkundige model, de vertrekpunten voor de ontwikkeling van het plangebied. Verschillende marktanalyses hebben aan de basis gestaan van de ontwikkeling.

Het plan voorziet in een naar binnenstadsmaatstaven grote ontwikkeling waarbij ruim 150 woningen tot stand worden gebracht, voor tweederde deel appartementen en voor eenderde deel grondgebonden woningen. Het plan kan worden beschouwd als een belangrijke kans voor Zwolle om op een grote centrumstedelijke locatie te komen tot een kwalitatief hoogwaardige toevoeging aan de woningvoorraad.

Marktonderzoeken

De woningmarkt is vanaf 2009 veranderd van een aanbodmarkt naar een vraagmarkt. Ondanks de afgenomen verkoopcijfers, ook - of juist- in de bestaande voorraad, is er nog steeds een vraag aanwezig mits kwaliteit geboden wordt. Dat is ook in lijn met de demografische ontwikkelingen: toenemende vergrijzing en stijging van het aantal éénpersoonshuishoudens.

Gedurende het ontwikkelproces is een aantal onderzoeken ingesteld naar de afzetbaarheid van woningen op de locatie Kraanbolwerk 1). Deze onderzoeken hebben uitgewezen dat op de locaties in de Binnenstad behoefte is aan appartementen, naast ook een geconstateerde behoefte voor eengezinswoningen. Van de onderzochte locaties wordt de locatie Kraanbolwerk als de meest kansrijke beoordeeld. Tot de doelgroepen die om een appartement rondom de binnenstad vragen behoren de zogenaamde “empty nesters”. Zij kiezen voor nabijheid van voorzieningen (winkels, theaters, restaurants etc.). Met het oog op de toekomst kiezen zij voor gelijkvloers wonen met een hoog voorzieningenniveau en kwaliteitsniveau. Daarnaast is er ook ruimte voor wat jongere huishoudens die centrumstedelijk willen wonen.

In verband met de huidige situatie op de woningmarkt is het van belang dat het plan gefaseerd kan worden gerealiseerd.

1) SmartAgency (2007); Makelaardij Ten Hag (2009); Bureau Middelkoop (2009); AM (2010)

Het programma en de fasering

5.3.2.2 Horecavoorziening

Ter plaatse van de doorsteek bij de Volharding aan de Thorbeckegracht is er de mogelijkheid van een daghorecavoorziening in de vorm van een klein paviljoen met terras op het niveau van de lage kade.

Kraanbolwerk is een goede plaats voor horeca dankzij de ligging aan het water. Alleenstaande daghoreca zonder eigen aantrekkingskracht (locatie, specifieke doelgroepen en doelgroepen en aanbod), omdat de locatie buiten de loop ligt.