| Plan: | Ceintuurbaanzone |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0193.BP11002-0004 |
Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven:
Deze bestemming is opgenomen voor het onbebouwde terrein aan de Wipstrikkerallee (naast 213).
Artikel 4 Agrarisch - Glastuinbouw
Deze bestemming omvat de locatie van het glastuinbouwbedrijf aan de Wipstrikkerallee 211. De gebouwen ten behoeve van het glastuinbouwbedrijf dienen binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd. De bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken is toegestaan in het gebied met de aanduiding 'bedrijfswoning'.
Deze bestemming is gegeven aan de gronden en bouwwerken die liggen op de locaties rondom het gebied van de Isala Klinieken locatie Sophia. In deze panden zijn voornamelijk kantoren en maatschappelijke voorzieningen gevestigd.
In deze bestemming zijn toegestaan:
gebouwen ten behoeve van:
en bijzondere woonvormen.
Bedrijfsactiviteiten
In de bestemming is de mogelijkheid opgenomen voor het uitoefenen van een aantal bedrijfsactiviteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling (research en development). Dit betreft de bedrijfsactiviteiten die zijn genoemd in de bestemmingsomschrijving onder a3 t/m a7. Het betreft een aantal bedrijfsactiviteiten die vallen onder categorie 1 en 2 van de Richtafstandenlijst van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Zie hierover ook paragraaf 4.2.2 Bedrijvigheid (Wet milieubeheer).
Kinderdagverblijf
Op de plankaart zijn een aantal gronden en/of gebouwen voorzien van de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - afwijkend gebruik'. In dat geval is een kinderdagverblijf toegestaan in de eerste bouwlaag van het betreffende gebouw en op de gronden. Deze kinderdagverblijven waren planologisch mogelijk gemaakt door middel van vrijstellingen van het bestemmingplan. In dit bestemmingsplan Ceintuurbaanzone wordt dit gebruik positief bestemd.
Daarnaast is in '8.4 Afwijken van de bouwregels' bepaald dat met een Omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bestemming om nog een kinderdagverblijf toe te staan.
Kleinschalige detailhandel en horeca
In de bestemming is de mogelijkheid om gebouwen te gebruiken voor kleinschalige vestigingen van detailhandel en horeca opgenomen.
Over het gebied van Oosterenk Watersteeg (zie Bijlage 3 Gebied Oosterenk - Watersteeg) mag binnen de bestemming 'Gemengd - 1' de totale oppervlakte aan vestigingen voor detailhandel en horeca niet meer dan 1000 m² bedragen. Vestigingen van detailhandel en horeca zijn hier bij rechte toegestaan zolang deze niet groter zijn dan 200 m² per vestiging.
De regeling is geënt op de 2e partiële herziening van het bestemmingsplan Oosterenk Watersteeg waarin voor detailhandels- en horecavestigingen al een dergelijke bepaling was opgenomen.
Daarnaast is in artikel 8.6 opgenomen dat bij Omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bestemming om vestigingen van horeca of detailhandel toe te staan buiten het gebied van Oosterenk Watersteeg met de bestemming 'Gemengd - 1'. Voor horeca geldt hierbij een maximum van 200 m² b.v.o. per zelfstandige vestiging.
Waterzuiveringsinstallatie
Op het terrein van de Dokter van Thienenweg 1 is een installatie aanwezig die het afvalwater afkomstig van de nabijgelegen Isala Klinieken zuivert. Het project heeft de naam SLIK (Sanitaire Lozingen Isala Klinieken) en is planologisch mogelijk gemaakt door middel van vrijstelling van het bestemmingplan. In dit bestemmingsplan Ceintuurbaanzone wordt de waterzuiveringsinstallatie positief bestemd door middel van de aanduiding 'waterzuiveringsinstallatie'.
Wet geluidhinder
In verband met de Wet geluidhinder zijn op een aantal locaties geen geluidsgevoelige functies toegestaan. Deze vlakken worden aangeduid als 'specifieke vorm van gemengd uitgesloten - geluidsgevoelige functie'.
Ondergronds parkeren
De percelen op Oosterenk Watersteeg waar ondergronds parkeren een vereiste is hebben de aanduiding 'parkeergarage' gekregen.
Bouwregels
In het gebied Oosterenk Watersteeg zijn op de plankaart een aantal specifieke zaken met betrekking tot bouwen geregeld, zoals deze ook zijn vastgelegd in de geldende ruimtelijke plannen voor dit gebied. Het gebied Oosterenk Watersteeg is nader aangegeven in Bijlage 3 Gebied Oosterenk - Watersteeg bij de regels.
Bouwen in de bestemmingsgrens
Voor het gebied Oosterenk Watersteeg is de situering van de bebouwing nader geregeld, zoals dit ook in de geldende ruimtelijke plannen het geval was. Zo geldt dat de plint van de gebouwen in de bestemmingsgrens met bestemming 'Groen' of de bestemming 'Water' moet worden gebouwd. Daarnaast moet de gevel van de hoofdgebouwen op de eerste bouwlaag op een afstand van minstens 1 meter en ten hoogste 3 meter van de betreffende bestemmingsgrens worden geplaatst.
Overkragingen
In de bouwregels bij deze bestemming is beschreven dat gebouwen het bouwvlak en de grens met de bestemmingen 'Groen', 'Water' en 'Waterstaat - Waterbergingsgebied' mogen overkragen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - overbouwing' in die bestemmingen. Er is in dat geval een overkraging toegestaan. Voor de drie meest zuidelijke bouwvlakken aan de zijde van de Ceintuurbaan, op het gebied Oosterenk Watersteeg, mag een gebouw vanaf de tweede bouwlaag overkragen ter plaatse van de genoemde aanduiding. Voor de overige bouwvlakken met deze aanduiding op het gebied Oosterenk Watersteeg, mag een gebouw vanaf de eerste bouwlaag overkragen ter plaatse van de genoemde aanduiding.
Afstand tussen hoofdgebouwen
Voor een aantal nog te ontwikkelen kavels op het gebied Oosterenk Watersteeg zijn regels opgenomen over de minimale afstand tussen hoofdgebouwen. De gronden waarvoor deze regels geldend hebben de aanduiding 'maatvoering' gekregen;
Gebouwen loodrecht op weg
Voor een aantal nog te ontwikkelen kavels op het gebied Oosterenk Watersteeg zijn regels opgenomen over de situering van hoofdgebouwen loodrecht op de weg. Dit is tevens gedaan met het oog op een loodrechte verkaveling van de gronden. De gronden waarvoor deze regels geldend hebben de aanduiding 'nokrichting' gekregen. Voor het afwegen van een afwijking van de bouwregels met betrekking tot het loodrecht plaatsen van hoofdgebouwen op de weg is een binnenplanse afwijking opgenomen.
Nadere eisen
Voor het stellen van nadere eisen (artikel 8.3 Nadere eisen), bijvoorbeeld voor wat betreft het samenhangend stedenbouwkundig beeld, wordt voor het gebied Oosterenk Watersteeg als beleidsdocument gebruikt het 'Beeldkwaliteitsplan Oosterenk-Watersteeg'.
Deze bestemming is gegeven aan de locatie van het Oosterenk stadioncomplex. Op de gronden met deze bestemming mogen sportterreinen worden aangelegd en gebouwen ten behoeve van sport worden gebouwd. In de bestemming Gemengd - 2 zijn toegestaan:
waaronder één stadion met daarin ruimten voor:
- clubruimten (max. 6.000 m²);
- detailhandel in de branche vrijetijdsbesteding (max. 11.000 m²);
- dagrecreatie, welke niet plaatsvindt in de open lucht (max. 3.000 m²);
- fitnesscentrum (max. 3.500 m²);
- kantoren (max. 6.000 m²);
- horeca categorieën 1 tot en met 3 (max. 2.500 m²);
- horeca categorie 4 (max. 3.500 m², max. 100 avonden per jaar);
- horeca categorie 5 (max. 3.500 m², max. 50 avonden per jaar);
- horeca categorie 6, ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 6' (max. 8.750 m²);
- casino (max. 1.500 m²);
- evenementen.
In de bestemming is het stadion specifiek benoemd. In het stadion zijn ruimten aanwezig die gebruikt mogen worden ten behoeve van diverse doeleinden, die genoemd zijn. Deze mix van diverse functies was reeds mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Oosterenk-Stadioncomplex van 2008.
Voor wat betreft de toegestane horeca is gebruik gemaakt van de Lijst met horecacategorieën. Deze is als bijlage 1 opgenomen bij de regels. In de Lijst met horecacategorieën wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende vormen van horeca door middel van een beschrijving.
Het horecagebruik dat op grond van het geldende bestemmingsplan Oosterenk-Stadioncomplex toegestaan is is in de bestemmingsregeling opgenomen:
In de bestemmingsomschrijving en in de specifieke gebruiksregels zijn restricties opgenomen wat betreft de oppervlakte van de toegestane functies.
Voor wat betreft de detailhandel moet deze gericht zijn op het thema 'vrijetijdsbesteding'. Voorbeelden hiervan zijn outdoor en survival, sport, kamperen, reizen en trekken, speelgoed en auto- en fietsaccessoires. Zie hiervoor ook paragraaf 2.2.4.4 Economische voorzieningen en paragraaf 3.12 Detailhandelsbeleid.
Het gebruik van partycentrum (horecacategorie 4 van de Lijst met horecacategorieën) is toegestaan als deze maximaal 100 dagen per jaar geopend is.
Het gebruik van discotheek en/of bar-dancing (horecacategorie 5 van de Lijst met horecacategorieën) is toegestaan voor maximaal 50 avonden per jaar. Dit komt neer op een discotheekfunctie van éénmaal per week. Deze specifieke gebruiksvoorschriften zijn opgenomen om overlast, zoals extra verkeers- en parkeerdruk, geluidsoverlast en sociale onveiligheid zoveel mogelijk te voorkomen.
Een hotel (horecacategorie 6 van de Lijst met horecacategorieën) is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 6'.
Op de locatie van de gebouwde sportvoorziening van Be Quick is een kinderdagverblijf gevestigd. Dit gebruik is planologisch geregeld door middel van de functieaanduiding 'specifieke vorm van gemengd - afwijkend gebruik'.
Buiten de bouwvlakken mogen worden gebouwen worden opgericht met een oppervlakte van niet meer dan 15 m² en een bouwhoogte van niet meer dan 2 meter.
Op de indicatief aangegeven route voor calamiteiten, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - route calamiteiten', mogen geen bouwwerken worden opgericht. Dit om de veiligheid bij calamiteiten te kunnen waarborgen en als noodroute voor hulpdiensten.
Deze bestemming is gegeven aan locatie aan de Boerendanserdijk 2a. De functies voor dit perceel, zoals die in het recente bestemmingsplan Oosterenk-Stadioncomplex waren opgenomen, zijn conserverend in dit bestemmingsplan Ceintuurbaanzone vastgelegd door middel van de bestemming 'Gemengd - 3'. Een eventuele toekomstige ontwikkeling van het perceel zal tot stand komen met een nieuwe planologische procedure.
In deze bestemming zijn toegestaan:
gebouwen ten behoeve van:
Wijzigingsbevoegdheid
De wijzigingsbevoegdheid heeft tot doel dat het gebruik kan worden gewijzigd ten behoeve van sportvoorzieningen, als aan de voorwaarden wordt voldaan. Bij het gebruikmaken van de wijzigingsbevoegdheid mogen de op de verbeelding aangegeven bestemmingsgrens, bouwvlak, bebouwingspercentage en bouwhoogte niet worden overschreden. De wijzigingsbevoegdheid was in deze vorm ook opgenomen in het geldende bestemmingsplan Oosterenk-Stadioncomplex.
Uitgangspunten:
Deze bestemming is van toepassing op de locatie van restaurant Urbana aan de Wipstrikkerallee 213 en het naastgelegen perceel. Op het naastgelegen perceel is voor de bouw van hotel Urbana vrijstelling van het bestemmingsplan verleend in juli 2010. Dit planologische besluit voor het mogelijk maken van het gebruik als hotel is in dit bestemmingsplan Ceintuurbaanzone vertaald naar de bestemming 'Horeca'. De locatie van het hotel heeft de aanduiding 'horeca van categorie 6' gekregen, waarmee de mogelijkheid voor een hotel planologisch is vastgelegd.
Deze bestemming is gegeven aan het kantoor aan de Tesselschadestraat 155 / Aagje Dekenstraat 51-56a en het erf van het kantoor aan de Tesselschadestraat 55a. Deze bestemming is gericht op het gebruik van de gronden zuiver voor kantoorgebouwen.
Deze bestemming is gegeven aan de sportterreinen op de locatie van het Oosterenk stadioncomplex. Op de gronden met deze bestemming zijn sportterreinen toegestaan. In de bestemming mogen gebouwen van niet meer dan 15 m² worden gebouwd, zoals dug-outs.
Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en carports bij recht worden gebouwd. Via een afwijking zijn bij een aangrenzend hoofdgebouw behorende bouwwerken wel mogelijk, mits geen aantasting plaatsvindt van de in de afwijkingsbevoegdheid genoemde criteria. Het gaat hier om bebouwing ten behoeve van uitbreiding van hoofdgebouwen, bij een aangrenzend hoofdgebouw behorende bijgebouwen en carports. Tevens moet zo nodig rekening worden gehouden met de Wet geluidhinder.
Deze bestemming is opgenomen voor de wegen, welke gericht zijn op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Het betreft de volgende wegen nader onderverdeeld in het aantal toegelaten rijbanen en rijstroken:
1 rijbaan met 2 rijstroken met waar nodig in- en uitvoegstroken op;
2 rijbanen elk met 2 rijstroken met waar nodig in- en uitvoegstroken op:
2 rijbanen elk met 3 rijstroken met waar nodig in- en uitvoegstroken op:
Artikel 18 Verkeer - Erftoegangsweg
Deze bestemming is opgenomen voor het verkeers- en verblijfsgebied met een erftoegangsfunctie. Het heeft een inrichting gericht op gemengd verkeer in een 30 kilometer gebied. Behalve de rijbanen zelf worden ook de bijbehorende bermen, voetpaden, fietspaden en parkeerplaatsen in de bestemming opgenomen. Ook groenvoorzieningen en speelvoorzieningen zijn als onderdeel van de verblijfsfunctie mogelijk in deze bestemming. Binnen deze bestemming mogen ook gebouwtjes voor openbare nutsvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen tot 50 m² en met een goothoogte tot 3 meter en een nokhoogte tot 6 meter worden gebouwd.
Deze bestemming omvat al het water dat van belang is voor de waterhuishouding van het gebied. Water dat voor de waterhuishouding niet van belang is, is opgenomen in de bestemmingsomschrijving van andere bestemmingen.
Deze bestemming is bedoeld voor de eengezinshuizen. Dit zijn gebouwen, welke één woning omvatten.
Uitgangspunten:
Beroep of bedrijf aan huis:
Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan huis verbonden beroep worden toegelaten. Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van 'een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel'.
Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan huis verbonden beroep en tevens voor een aan huis verbonden bedrijf. De beperking van het ruimtebeslag van de woning met inbegrip van de bijgebouwen tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van 50 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.
Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken.
In de begrippen zijn definities opgenomen over wat onder een aan huis verbonden beroep of bedrijf moet worden verstaan. Het gaat om een dienstverlenend beroep en een dienstverlenend of ambachtelijk bedrijf. De definities van beroep en bedrijf aan huis zijn gelijk aan de landelijk gehanteerde standaarddefinities. Indien er personeel in dienst wordt genomen kan er eerder sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is.
In de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging staat aangegeven welke functies voor een bedrijf aan huis zijn toegestaan. Dit zijn bedrijfsactiviteiten van categorie A.
Bouwwerken die geen gebouwen zijn, zonder dak:
Bij de regeling van deze bouwwerken is geen verschil gemaakt tussen verschillende soorten bouwwerken. Elk bouwwerk dat functioneel past in de bestemming kan worden toegelaten. Volstaan is met algemene bepalingen omtrent de maximale hoogte. Daarbij is voor erf- of perceelafscheidingen aansluiting gezocht bij het criterium voor vergunningvrij bouwen van het Bor en voor de afwijking bij het criterium van de Bouwverordening.
Artikel 21 Wonen - Meergezinshuis
Deze bestemming is bedoeld voor meergezinshuizen. Dit zijn flats en andere gebouwen met meerdere naast en/of boven elkaar gelegen woningen, welke in tegenstelling tot het eengezinshuis qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kunnen worden. De definitie van eengezinshuis en meergezinshuis is opgenomen in de begrippen. Voor deze bestemming gelden dezelfde uitgangspunten en regels als voor de bestemming 'Wonen'.
Bijgebouwenregeling:
De regels voor bijbehorende bouwwerken wijken af van de regeling voor de eengezinshuizen. Per afzonderlijke gestapelde woning mag buiten het bouwvlak 25 m² worden gebouwd. Daarnaast mag er een onbeperkte oppervlakte worden gebouwd ten behoeve van algemene voorzieningen voor het meergezinshuis. Dit voorzover het bestemmingsvlak dit toelaat. Waar geen bijbehorende bouwwerken gewenst zijn, komt de bestemming 'Tuin'.
Deze bestemming valt samen met andere bestemmingen en wordt daarom dubbelbestemming genoemd. Deze dubbelbestemming omvat het in het plangebied gelegen ondergrondse net van hoofdtransportleidingen voor de drinkwatervoorziening. Deze leidingen transporteren drinkwater van de productielocatie naar centrale punten in de verderop gelegen voorzieningsgebieden (zie kaart 10 in paragraaf 4.3).
In een brief van 27 februari 2004 heeft waterleidingbedrijf Vitens de gemeente verzocht de voor het bedrijf cruciale hoofdtransportleidingen in de bestemmingsplannen op te nemen. Het bedrijf beroept zich daarbij op de 'Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen' van de provincie Overijssel. Voor de invoer van de juiste gegevens heeft Vitens de gemeente later een digitaal bestand met de bedoelde hoofdtransportleidingen toegezonden. De leidingen zijn conform dit bestand opgenomen.
Bouwwerken ten behoeve van andere bestemmingen, welke met deze dubbelbestemming samenvallen, mogen uitsluitend worden gebouwd met toepassing van een afwijking, nadat advies van de leidingbeheerder is ingewonnen.
Ter bescherming van de leidingen is voor het uitvoeren van een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden een omgevingsvergunningenstelsel van toepassing.
Artikel 25 Waarde - Archeologie
Uitgangspunten voor deze dubbelbestemming zijn:
Artikel 26 Waterstaat - Waterkering
Deze dubbelbestemming omvat, voor zover gelegen binnen het plangebied, de kernzone en de beschermingszone van de waterkering van de Nieuwe Vecht.
Bouwwerken ten behoeve van andere bestemmingen, welke met deze dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' samenvallen, mogen uitsluitend worden gebouwd met toepassing van een afwijking, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de waterstaatsbelangen en vooraf advies is ingewonnen van de waterstaatsbeheerder.
Naast deze dubbelbestemming blijft de keur van het waterschap Groot Salland onverkort van kracht. Op grond van de keur is voor een aantal werken en werkzaamheden een Watervergunning van het waterschap nodig.
Ter voorkoming van dubbele regelgeving en bevoegdheidsconflicten en ter voorkoming van een onnodig star en bij een wijziging van de keur snel verouderend bestemmingsplan zijn de voorschriften van de keur niet in het bestemmingsplan opgenomen.
Bij het verlenen van een omgevingsvergunning ten behoeve van een andere (dubbel)bestemming dienen niet alleen de belangen van deze bestemmingen te worden afgewogen, maar ook de waterstaatsbelangen. Voor werken en werkzaamheden met betrekking tot het aanbrengen van rivier- en kanaalverlichting, bebakeningvoorwerpen en waterstandsignalerende apparatuur is geen omgevingsvergunning nodig.
Artikel 27 Waterstaat - Waterbergingsgebied
Deze dubbelbestemming omvat het stelsel van waterbergingen in de omgeving van de kantooreilanden op Oosterenk-Watersteeg, de zuidelijk gelegen kantoorlocatie in het plangebied.
Bouwwerken ten behoeve van andere bestemmingen, welke met deze dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterbergingsgebied' samenvallen, mogen uitsluitend worden gebouwd met toepassing van een afwijking, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de waterstaatsbelangen en vooraf advies is ingewonnen van de waterstaatsbeheerder.