Ruiterlaan

6.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de bestemmingen 'tuin' en ‘wonen’ en de dubbelbestemming 'waarde-archeologie' die in het plangebied voorkomen.

De bestemmingsregels zijn, voor zover van toepassing, onderverdeeld in:

• a. Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan:
• b. Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• c. Nadere eisen;
• d. Ontheffing van de bouwregels; onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de bouwregels.
• e. Specifieke gebruiksregels;
• f. Ontheffing van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen.

Artikel 3 - Tuin

De bestemming ‘Tuin’ (artikel 3) heeft betrekking op het deel van het perceel vóór en deels naast de woningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden opgericht.

Artikel 4 - Woondoeleinden

Uitgangspunten:

• Alle nieuwe eengezinshuizen in het plangebied worden als zodanig bestemd.
• De Zwolse standaardbijgebouwenregeling wordt toegepast met toevoeging van de in het “Handboek bestemmingsplannen Zwolle” opgenomen regels voor bijgebouwen aan de voorzijde, garageboxen en carports.

Beroep aan huis:

Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan huis verbonden beroep worden toegelaten. Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van “een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel”. Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan huis verbonden beroep, zoals in de gemeente Zwolle bij deze bestemming gebruikelijk is. De beperking van het ruimtebeslag van de woning met inbegrip van de bijgebouwen tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van 50 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.

Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken.

In de begripsbepalingen is een uitvoerige definitie opgenomen over wat onder een aan huis verbonden beroep moet worden verstaan. Indien er personeel in dienst wordt genomen kan er al gauw sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is.

Bijgebouwenregeling:

Voor de aan- en uitbouwen en bijgebouwen is bij deze bestemming een regeling opgenomen conform de algemene bijgebouwenregeling van de gemeente Zwolle uit 2000.

Deze planologische regeling voor bijgebouwen is zo opgebouwd dat de particulier een grote mate van vrijheid toekomt voor het plaatsen van bijgebouwen op zijn of haar erf, zonder dat direct afbreuk wordt gedaan aan de algemene ruimtelijke belangen die ten grondslag liggen aan de bestaande ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van een wijk of buurt. Daarbij is het zicht vanaf de openbare weg of een andere openbare ruimte op het bebouwde en onbebouwde erf een belangrijke graadmeter voor de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit.

Uitgangspunt bij het ontwikkelen van de regeling is geweest om alleen datgene te regelen wat strikt noodzakelijk is in verband met het behouden van de meergenoemde kwaliteit. Tevens is uitgangspunt geweest om de bebouwingsmogelijkheden zoveel mogelijk bij (primair) recht te regelen.

Een bijgebouw mag maar uit één bouwlaag bestaan, al dan niet met kap. In de regels is dit geregeld door een maximale goothoogte en een maximale bouwhoogte. Uitbreiding (bijvoorbeeld van de woonkamer) in één laag kan worden beschouwd als bijgebouw. Aangezien bijgebouwen zowel binnen als buiten het bouwvlak mogen worden gebouwd, kan dit dus zowel binnen als buiten het bouwvlak plaatsvinden. Binnen het bouwvlak is vergroting van het hoofdgebouw ook over meerdere lagen mogelijk.

In de bepaling omtrent strijdig gebruik is een regeling opgenomen ter voorkoming van het gebruik van vrijstaande bijgebouwen als zelfstandige woning.

Ten aanzien van de achtertuinen, die niet grenzen aan de openbare weg, wordt maximale vrijheid geboden voor de plaatsing van bijgebouwen. Voortuinen en zijtuinen, die grenzen aan de openbare weg, worden in beginsel uitgesloten voor het plaatsen van bijgebouwen. Daarnaast zijn per bouwkavel slechts bijgebouwen mogelijk aan één zijde van de woning. Daarbij is rekening gehouden met de op het terrein aanwezige waardevolle bomen.

Om de bestaande ruimtelijke kwaliteit en het aanwezige straat- en bebouwingsbeeld zoveel mogelijk te behouden, geldt als uitgangspunt dat een bijgebouw op minimaal 3 meter van de naar de weg toegekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan dient te worden gesitueerd. Dit is op de verbeelding geregeld door de gedeelten waar geen bijgebouwen mogen worden gebouwd de bestemming tuin toe te kennen. In de bestemming tuin mogen geen bijgebouwen worden gebouwd.

De maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen aan de achterzijde van de hoofdgebouwen is genormeerd en gerelateerd aan de grootte van het erf dat achter de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen. Bij het bepalen van de maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen is zoveel mogelijk recht gedaan aan de toenemende behoefte bij particulieren aan woon- en leefruimte.

Bouwwerken die geen gebouwen zijn:

Bij de regeling van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is geen verschil gemaakt tussen verschillende soorten bouwwerken. Elk bouwwerk dat functioneel past in de bestemming kan worden toegelaten. Volstaan is met algemene bepalingen omtrent de maximale hoogte. Daarbij is voor erf- en terreinafscheidingen aansluiting gezocht bij het criterium voor vergunningvrij bouwen van het Besluit bouwvergunningvrije en licht bouwvergunningplichtige bouwwerken en voor de (algemene) vrijstelling bij het criterium van de Bouwverordening.

Artikel 5 - Waarde - Archeologie

Bij een archeologische verwachtingswaarde van 50% of meer, zoals hier het geval is, wordt in de gemeente Zwolle een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van deze waarden. Op grond van deze dubbelbestemming zijn gronden, naast voor de andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Om de archeologische waarden daadwerkelijk te kunnen beschermen, is in deze bestemming een specifiek op dit onderwerp toegesneden regeling ten aanzien van bouwen opgenomen. Daarnaast is er sprake van een aanlegvergunningsstelsel. Uitgangspunt is dat de grond beneden de 0.5 meter en over een oppervlakte van meer dan 100 m2 niet wordt geroerd doordat de archeologische waarde van grond voldoende in beeld is.