| Plan: | De Berghorst 2015 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0189.BP2015000011-VA01 |
De gemeente Wierden is aan de noordkant van Enter de woonwijk De Berghorst aan het realiseren. De woonwijk wordt begrensd door de Wierdenseweg, de Ypeloweg en de Entergraven (zie bijlage 1). Aan de noordkant van het plangebied zijn weilanden. In eerste instantie zouden deze weilanden ook bebouwd worden maar de economische crisis en de nieuwe wooonafspraken met de provincie hebben er toe geleid dat alleen de 1e fase van het oorspronkelijke plan gerealiseerd wordt.
Het bestemmingsplan De Berghorst bestaat uit de volgende stukken:
Het bestemmingsplan "De Berghorst 2015" is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het relevante beleid. In het derde hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante onderzoeken. De planbeschrijving is opgenomen in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de regels. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. En in hoofdstuk 7 gaat het over de inspraak en het vooroverleg.
In 2006 is de afweging gemaakt waarom aan de noordkant van Enter de uitbreiding van het dorp moet plaats vinden. In het bestemmingsplan De Berghorst, vastgesteld in 2011, is deze afweging meegenomen en getoetst aan het toen geldende ruimtelijk beleid. In dit hoofdstuk wordt alleen ingegaan op het beleid dat veranderd is en gevolgen heeft (gehad) voor het plangebied De Berghorst.
Op 14 september 2010 heeft de gemeenteraad de woonvisie "Nieuwe dynamiek in wonen" vastgesteld. Deze woonvisie is gebaseerd op de volgende ontwikkelingen:
De gemeente wil haalbaar beleid neerzetten dat meer ruimte biedt voor de vraag van de woonconsument.
Enter kent een gedifferentieerd woning- en voorzieningenaanbod en trekt daarmee verschillende doelgroepen aan. Voor Enter ligt de nadruk op het behoud van een gedifferentieerd woningaanbod in de koop- en de huursector. In De Berghorst wordt dit gewaarborgd door de realisatie van rijen, tweekappers en vrijstaande woningen. De gemeente wil daarbij zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte in de kern en op dorpse schaal bouwen. Dat betekent dat de woningbouw gefaseerd zal plaats vinden en dat er optimaal gebruik gemaakt wordt van de ruimte.
De 14 Twentse gemeenten zijn op dit moment (juli 2015) in overleg om tot een nieuwe woonvisie te komen.
Met de vaststelling van de woonvisie in 2010 is ook het woningbouwprogramma 2010-2020 vastgesteld. Vanuit het woningbouwprogramma mogen er in De Berghorst 99 woningen worden gebouwd. Hierbij is een verdeling gemaakt van 45 woningen in de periode 2010-2015. En 54 woningen in de periode 2015-2020.
Op 29 januari 2016 is de bestuursovereenkomst woonafspraken Twente (2016-2020) getekend.
Voor het bestemmingsplan 'De Berghorst', vastgesteld in 2011, zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd;
Voor het oorspronkelijke plan De Berghorst voor ongeveer 270 woningen is in 2006 een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Het aangepaste plangebied voor 99 woningen is verdeeld in fasen. In 2012 is een actualisatie van het bodemonderzoek uitgevoerd voor de uit te gevel kavels in de periode tot 1 januari 2015. Dit omdat een bodemonderzoek niet ouder dan 5 jaar mag zijn bij de verlening van een omgevingsvergunning.
Voor de 2e fase (na 1 januari 2015) is een actualisatie uitgevoerd van het bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd, zie . De resultaten zijn als volgt:
Asbest
Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese "onverdachte locatie" juist is.
Overige stoffen
Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de onderzoekslocatie opgestelde hypothese "onverdachte locatie" voor de grond juist is. Voor het grondwater is dit echter strikt genomen niet juist.
In overleg met de gemeente Wierden is afgezien van nader onderzoek naar het matig verhoogde kopergehalte en sterk verhoogde nikkelgehalte in het grondwater van peilbuis 15 omdat binnen de gemeente vaker dergelijke verhoogde gehalten worden aangetoond zonder dat daarvoor een duidelijke bron is aan te wijzen.
Op basis van de uitkomsten van het onderzoek dienen er vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien de volgende beperkingen te worden gesteld aan het toekomstige gebruik van de locatie:
De gehalten in het grondwater geven geen humaan risico omdat het stoffen betreft welke niet uitdampen en omdat er bij normaal gebruik van de grond geen contact met het grondwater is.
Indien grond van de locatie vrijkomt en wordt toegepast gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit.
Hierdoor is mogelijk een generiek of gebiedsspecifiek beleidskader van kracht voor het toepassen van grond . Voor nadere informatie over de afzetmogelijkheden van grond adviseren wij u contact op te nemen met de gemeente. Wij kunnen u hierbij ook nader adviseren.
Bij het opstellen van het bestemmingsplan De Berghorst uit 2011 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd (de uitgangspunten die nu niet meer in het plangebied vallen zijn niet opgenomen in deze opsomming):
Voor het opstellen van de stedenbouwkundige opzet is door de bewoners van Enter en andere geïnteresseerden aangegeven wat zij in een nieuwe woonwijk belangrijk vinden. Deze elementen zijn in het oorspronkelijke plan verwerkt. Veel groen, mooie wegen en voldoende parkeerplaatsen werden belangrijk gevonden. Deze ideeën sluiten goed aan bij de huidige dorpse structuur van Enter.
De ontsluiting van de wijk vindt plaats via de Wierdenseweg en Ypeloweg. In beide gevallen is het zo dat vanuit de woonwijk een voorrangsweg wordt benaderd. Het verkeer op de Yeloweg en de Wierdenseweg heeft voorrang ten opzichte van het verkeer vanuit de woonwijk De Berghorst.
Voor het plangebied is een groenplan gemaakt. Het groenplan gaat uit van soorten die landschapseigen zijn. In samenwerking met het waterschap is de Entergraven aangepast. De oever aan de kant van De Berghorst is natuurvriendelijk gemaakt. Ook heeft het waterschap een vlonder over het water gelegd, zodat er een uitzicht is over het water. Daarnaast is er een speelplek ingericht met bomen en pompen.
Het wonen in de verschillende buurten is te onderscheiden in:
Het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan zijn op elkaar afgestemd. Waar het in dit bestemmingsplan vooral gaat over maatvoering van woningen, gaat het beeldkwaliteitsplan over hoe de woningen eruit zien (waarbij het niet gaat om maatvoering).
Voor De Berghorst geldt een beeldkwaliteitsplan. En er ligt een ontwerp-beeldkwaliteitsplan ter inzage. Het beeldkwaliteitsplan sluit aan bij dorps bouwen. Enter kent een gevarieerd beeld wat betreft bebouwing met een rijke detaillering. Uitgesloten zijn echter felle/opvallende kleuren en hoogglans dakpannen.
Duurzaam bouwen is het op zodanige manier bouwen dat het gedurende de gehele levensloop van het gebouw en de gebouwde omgeving zo min mogelijk (milieu)belasting ontstaat. Aandacht voor duurzaamheid betekent expliciete aandacht voor een gezond, leefbaar binnenmilieu van de woningen, beperking van de negatieve gevolgen voor mens en milieu en beperkingen van de woonlasten op termijn (de energierekening). Duurzame stedenbouw is een belangrijk en voorwaardenscheppend onderdeel van duurzaam bouwen.
In het voorliggende plangebied is duurzame stedenbouw een belangrijk uitgangspunt geweest. Zo is bijvoorbeeld het aspect 'water' een bepalende factor geweest bij de ontwikkeling van de woonwijk. Daarnaast zal bij het realiseren van de woningen zoveel mogelijk gebruikt worden gemaakt van verantwoorde materialen en zal er aandacht zijn voor zuinige en duurzame energiesystemen.
In dit hoofdstuk worden, voor zover nodig geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. De regels geven aan waarvoor de gronden en opstallen wel of niet gebruikt mogen worden en waar, wat en hoe gebouwd mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden. En datgene te regelen dat echt noodzakelijk is.
De bij dit plan behorende regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken:
In Hoofdstuk 1 worden enkele in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze dient te worden gemeten. De omschrijving van de op de kaart aangegeven bestemmingen en het gebruik van gronden en gebouwen is opgenomen in hoofdstuk 2. Per bestemming worden de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden aangegeven.
Hoofdstuk 3 bevat regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijk hoofdstuk onder te brengen. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.
Hierna worden - voor zover nodig - de regels artikelsgewijs van een nadere toelichting voorzien.
Groen
Deze bestemming laat onder meer groenvoorzieningen, paden, speel- en parkeervoorzieningen toe. Ook voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding zijn hier toegelaten (zoals watergangen en wadi's). De gronden voor speelvoorzieningen op wijkniveau zijn aangeduid.
Verkeer - Verblijfsgebied
Deze verkeersbestemming betreft de gronden die van belang zijn voor (de aan te leggen) wegen en straten, voet- en rijwielpaden, parkeervoorzieningen en de daarbij behorende voorzieningen.
Water
De waterlopen hebben deze bestemming gekregen.
Wonen
Voor de woonhuizen gelden in beginsel de op de verbeelding aangeduide goothoogtes. In een aantal situaties is de dakhelling aangeduid. Woningen mogen vrijstaand of halfvrijstaand (twee-aaneen) worden gerealiseerd, behalve op de aangeduide locaties waar woonbebouwing uitsluitend aaneen mag worden gerealiseerd. Bij de woonhuizen mogen zowel aanbouwen, uitbouwen als bijgebouwen gebouwd worden en dat mag zowel binnen als buiten de bouwvlakken worden gerealiseerd.
Voor het bouwen van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen wordt een oppervlakte geboden van ten hoogste 75 m2 voor een perceel dat kleiner is dan 400 m2. Als een perceel groter is dan 400 m2 mogen extra vierkante meters gebouwd worden. Daarbij geldt wel dat de gezamenlijke oppervlakte van de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 50 procent van de oppervlakte van het bouwperceel. Voor deze oppervlakteberekening telt niet mee de oppervlakte die ligt binnen het bouwvlak.
Ruimten binnen de woning alsmede de aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen mogen worden gebruikt voor een zogenaamd aan huis verbonden beroep, met inachtneming van een aantal voorwaarden. Zo mag in beginsel ten hoogste 35 procent van het vloeroppervlakte worden gebruikt voor een aan huis verbonden bedrijf of beroep tot een maximum van 50 m2. Alleen de bewoner van de woning mag de activiteit uitoefenen en detailhandel is niet toegestaan. Ook lichte dienstverlenende bedrijven zijn toegestaan bij ee afwijkingsomgevingsvergunning, waarbij nagenoeg dezelfde condities in acht dienen te worden genomen.
Anti-dubbeltelregel
Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich voordoen indien een deel van een bouwperceel dat al bij de berekening van een maximum bebouwingspercentage was betrokken wederom, nu ten behoeve van de berekening van het maximum bebouwingspercentage van een ander bouwperceel wordt betrokken.
Algemene afwijkingsregels
In dit artikel is een aantal regels opgenomen teneinde het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Dit evenwel met het voorbehoud, dat de belangen van derden in redelijkheid niet mogen worden aangetast. Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de voorschriften opgenomen, dan wel op kaart aangegeven maten kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. In de praktijk is gebleken dat er behoefte bestaat met ondergeschikte bouwdelen de bouwvlakgrens naar de wegzijde te overschrijden. Tegen dergelijke overschrijdingen behoeft geen bezwaar te bestaan met name omdat hierdoor tevens de mogelijkheid kan worden geboden tot een grotere herkenbaarheid van het individuele gebouw. De afweging, die bij het verlenen van deze afwijking zal dienen plaats te vinden, voorkomt dat zich negatieve ontwikkelingen zullen voordoen. Omdat een en ander zich niet beperkt tot één bestemming, maar in principe bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels op alle bestemmingscategorieën van toepassing.
Overgangsrecht
Voor het overgangsrecht geldt hetgeen in het Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat, is volledige herbouw toegestaan. "Illegaal" tot stand gekomen bebouwing valt in beginsel niet onder het overgangsrecht.
Het legale gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, mag worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.
In een concrete situatie kan het voorkomen dat afwijking van de gestelde regels aanvaardbaar is. Hiertoe zijn enkele afwijkingsregels opgenomen. De afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening en de uitvoering berust bij burgemeester en wethouders. Afwijkingen van geringe aard zijn mogelijk waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. De wet biedt eveneens de bevoegdheid ten aanzien van nader aangegeven aspecten nadere eisen te stellen.Bij de nadere eisen en de afwijkingsmogelijkheden wordt in de regels een aantal algemene criteria genoemd:
Een belangrijk onderdeel van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is de mogelijkheid van de daadwerkelijke handhaving van de regels. Handhaving maakt het noodzakelijk dat het bestemmingsplan duidelijke, kenbare en geaccepteerde regels heeft.
Handhaving van regelgeving vraagt om actuele regels. Regels die gebaseerd zijn op verouderde inzichten, verliezen hun geloofwaardigheid. Hierdoor neemt ook de kans op misbruik en overtreding toe. Door de actualisatie van bestemmingsplannen worden de ruimtelijke kaders aangegeven en worden de grenzen bepaald waarbinnen planologische ontwikkelingen mogelijk zijn. De regels van het bestemmingsplan leggen een ruimtelijk relevante norm vast, met vaak een daaraan gekoppelde afwijkingsmogelijkheid, die het bestuur de mogelijkheid biedt om in te spelen op de dynamiek van de samenleving. Op die wijze wordt ook de gelegenheid geboden een belangenafweging te maken van individueel belang ten opzichte van het algemeen belang. Afwijkingen zijn echter gelimiteerd. Daar waar geen afwijkingen meer mogelijk zijn begint de handhaving. Voor de handhaafbaarheid van regelgeving in het bestemmingsplan is een duidelijke formulering van de regels nodig, vooral om interpretatieproblemen te voorkomen. Ook moet duidelijk zijn hoe de regels zullen worden gehanteerd.
Door de ondergeschikte wijzigingen in de planopzet en het feit dat er geen mogelijkheid wordt geboden voor de bouw van extra woningen, is overleg achterwege gelaten.
februari 2016