Hoge Hexel

2.4 Gemeentelijk beleid

Landschapsontwikkelingsplan Wierden

In het landschapsontwikkelingsplan (kortweg LOP) heeft de Gemeente Wierden gekozen de belangen van het buitengebied te verankeren. Hiermee is het oude landschapsbeleidsplan komen te vervallen. Het plan moet voor de Gemeente Wierden bijdragen aan de volgende doelen:

• 1. Versterking van de leefomgeving van bewoners en waarborging van het cultureel erfgoed voor toekomstige generaties door functies op adequate wijze te situeren, te combineren en vorm te geven.
• 2. Stimulering van lokale en regionale alternatieven voor verbetering van de kwaliteit van het landschap.
• 3. Stimulering van de zeggenschap (inhoudelijke en financieel) van de burger over de kwaliteit van het landschap en leefomgeving.
• 4. Vorming van een helder referentiekader voor de beoordeling en het stellen van voorwaarden bij bijvoorbeeld de beoordeling van kapvergunningen en inrichtingsvraagstukken in het kader van subsidieregelingen vanuit de optiek van landschapskwaliteit.
• 5. Het bieden van een (integraal) ruimtelijk/landschappelijke toetsingskader voor bijvoorbeeld bouwaanvragen en bestemmingsplanprocedures. De Welstand moet er een landschapstoets aan kunnen ontlenen.

Verder omschrijft het LOP dat de gemeente Wierden is opgedeeld in 13 deelgebieden. Deze zijn gebaseerd op vier verschillende aspecten namelijk landschap, beleid, kwaliteit en ontwikkelingen. Kleen-Esch bevindt zich op de Rug van Hoge Hexel. Dit gebied kenmerkt zich door de noord-zuid gerichte stuwwal. Het heeft een halfopen landschap met een afwisseling van bossen, lanen, bomenrijen, erfbeplanting, akkers en weilanden. Daarnaast bevinden er enkele buitenplaatsen en recreatiegebieden in het gebied. In het gebied hebben zich twee ontwikkelingen voor gedaan. In het verleden namen de perceelgrootte en de bossen toe door de ruilverkaveling. Meer recent is de recreatie in het gebied toegenomen. In het landschapsontwikkelingsplan heeft de Gemeente Wierden een aantal opgaven opgesteld voor de Rug van Hoge Hexel:

• 1. Behoud van de afwisseling van open en besloten delen.
• 2. Behoeden voor verdichting.
• 3. Verscherpen van de ruimtelijke contrasten/overgangen naar de naastgelegen open gebieden.
• 4. Versterking van beleving hoogteverschillen en van fraaie vergezichten.
• 5. Behoud van historische erven.
• 6. Behoud karakteristieke openheid en steilranden van es bij Hoge Hexel.

Om dit te behouden krijgt de Kleen-Esch een open karakter waarin er een duidelijke overgang is naar de naastgelegen open gebieden. Dit wordt bijvoorbeeld gedaan door de aanleg van groenstroken in en op de grens van de woonwijk. Daarnaast is het niet toegestaan schuttingen te plaatsen om het open karakter te behouden. Onderstaande afbeelding is een foto van de bestaande bebouwing in Kleen Esch. Hier is het open karakter goed zichtbaar en de overgang naar het naastgelegen gebied.

Tevens heeft de gemeente een visie opgesteld voor de deelgebieden. De visie voor deelgebied de Rug van Hoge Hexel is gericht op de ruimtelijke afwisseling van open en besloten delen met landgoederen en bossen duurzaam in stand te houden. Deze ruimtelijke afwisseling vormt een belangrijke landschappelijke kwaliteit van het gebied.

Woonbeleid

De steeds veranderende woningmarkt en de komst van de provinciale omgevingsvisie hebben er toe geleid dat de gemeente Wierden haar woonbeleid heeft herzien. In 2007 is de woonvisie 2004+ voor de laatste keer herzien, maar gezien de snelle ontwikkelingen op onder andere de woningmarkt niet meer actueel.

Van 13 januari 2010 tot en met 25 februari 2010 heeft de woonvisie ter inzage gelegen. Op 28 januari 2010 hebben de gemeente en de provincie de prestatieafspraken ondertekend en op basis van deze prestatieafspraken is het totale bruto bouwprogramma voor de gemeente Wierden 515 woningen, inclusief de 30% extra plancapaciteit komt dit neer op 670 woningen. In de woonvisie zijn deze 670 woningen vertaald naar de diverse woningbouwplannen (p. 18 woonvisie). De woonvisie is door de gemeenteraad op 14 september 2010 vastgesteld.

Voor Hoge Hexel is besloten tot 2015 twaalf woningen te bouwen en tussen 2015 en 2020 weer 12 woningen. Het plangebied biedt de mogelijkheid voor het realiseren van 24 nieuwe woningen. De ontwikkeling van de Kleen-Esch past binnen het woningbouwprogramma. Daarnaast heeft de gemeente Wierden voor elk plan een woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd. (Zie onderdeel 3.3 voor de Kleen-Esch.)

Daarnaast kan worden opgemerkt dat de provincie Overijssel in haar beleid (Omgevingsvisie) streeft naar aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus, die voorzien in een vraag. Belangrijk hierbij is dat Wierden als plattelandsgemeente alleen mag bouwen voor de lokale behoefte. Volgens de provincie moet de regionale behoefte worden afgewikkeld worden in de netwerksteden (Almelo, Hengelo, Enschede en Borne).

In Hoge Hexel wordt een aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu van 24 woningen gerealiseerd. De aantrekkelijkheid kenmerkt zich doordat de inbreiding een groen en dorps karakter heeft dat aansluit bij het karakter van Wierden. Het gevarieerde woonmilieu kenmerkt zich doordat er ruimte is voor vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen en rijenwoningen. De onderlinge verdeling sluit aan bij de woonbehoefte in Hoge Hexel.

Welstandsnota

Op 5 oktober 2010 is door de gemeente Wierden de nieuwe welstandsnota vastgesteld. Deze welstandsnota is te vinden op de website van gemeente Wierden.

Gebiedskenmerken deelgebied 20 Hoge Hexel

Landschappelijke kenmerken

Hoge Hexel of Heckselo is een hoevenzwermdorp dat in de late Middeleeuwen op de stuwwal is ontstaan. Over het algemeen is de ruimtelijke structuur sinds 1850 nauwelijks veranderd. Er zijn nog steeds grote open agrarische ruimtes. Na de Tweede Wereldoorlog heeft zich een kleine kern ontwikkeld. De kern heeft een open centrum binnen een driehoek die wordt gevormd door het lint van de doorgaande Hexelseweg en de Oude en Nieuwe Schoolweg. Aan deze linten staan vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen. Het is een mengeling van historische en nieuwe bebouwing. Een hoogtepunt in de kern wordt gevormd door het ensemble van de school, de kerk en een historische boerderij in de bocht van de Oude en Nieuwe Schoolweg. De kerk met hoge bomen ervoor is herkenbaar aan de steunberen en de school met zadeldak is gekoppeld aan het schoolmeestershuis met mansardedak. Langs de oude Schoolweg staat een enkele boerderij aan de kant van het landelijk gebied. De twee-onder-één-kap huizen zijn met de voordeur naar de straat gericht en tussen de bouwblokken staan carports. Aan de Kleen Esch zijn recentelijk vrijstaande woningen tussen de linten gebouwd.

Bebouwingskenmerken

De bebouwing in Hoge Hexel bestaat uit vrijstaande huizen van één bouwlaag met kap en twee-onder-één-kap woningen van twee bouwlagen met een kap evenwijdig aan de straat. De kap bestaat veelal uit een zadeldak. De oude woningen hebben licht verticale gevelopeningen, de nieuwere licht horizontale. De materialen bestaan voornamelijk uit rode of aardekleurige baksteen, soms met hout aan de nokgevel en donkere en soms rode pannen, lichte kozijnen en deels donkere ramen en deuren. Dakkapellen en daklijsten vormen de voornaamste details.

Bijzondere elementen

Hoge Hexel was omgeven door vele heidevelden en kende zodoende in de 19e eeuw een groot aantal schaapskooien. Hiervan is een aantal mooie exemplaren overgebleven. Een voorbeeld is de monumentale schaapskooi met houten schuur aan de Piksenweg. De kooi heeft een houten gevel en is rietgedekt.

Ook aan de Hexelseweg 74 bevindt zich een monument, bestaande uit een houten schuur die afgedekt is met stro en pannen en met strovlechtwerk in de gevel.

Veranderingsproces

Aan Kleen Esch worden dertig nieuwe woningen ontwikkeld, hetgeen voor zo'n kleine kern best aanzienlijk is. Bij deze en eventuele verdere ontwikkelingen is het voor het karakter van dit bijzondere dorp essentieel dat de kleinschalige halfopen structuur in stand blijft.3

Welstandscriteria deelgebied 20 Hoge Hexel

Deze criteria gelden niet indien ze in strijd zijn met het bestemmingsplan.

Algemene criteria

• 1. De bebouwing dient zich te houden aan de beschreven gebiedskenmerken.
• 2. Het open karakter van het dorp in acht houden.
• 3. Er moet een heldere scheiding zijn tussen privé en publieke ruimten.
• 4. Behouden van het historisch, afwisselend, kleinschalig en open karakter van de herkenbare individuele panden.

Stedenbouwkundige en landschappelijke situering

• 5. Nieuwbouw baseren op gegroeide kleinschaligheid, mate van openheid en diversiteit.
• 6. De bebouwing in de directe omgeving is richtinggevend voor nieuwbouw voor wat betreft alle kenmerken zoals parcellering en oriëntatie op de openbare ruimte.
• 7. Het wisselende bebouwingsbeeld van herkenbare individuele panden en twee onder- één-kapwoningen wordt in stand gehouden.
• 8. Bebouwing op de percelen clusteren.
• 9. Verspringingen in de rooilijn blijven binnen de uitersten van de naastgelegen bebouwing.
• 10. Bijgebouwen alleen op het achterterrein plaatsen.

Massa en vorm

• 11. Nieuwe bebouwing zal in harmonie met de bestaande bebouwing ontworpen moeten worden.
• 12. De bouwmassa is compact en op zich zelf staand.
• 13. De bouwhoogte is afgestemd op die van de naaste omgeving en bestaat uit één of twee bouwlagen met kap.
• 14. Het toepassen van een kapvorm is uitgangspunt voor het bouwplan.
• 15. De bestaande mate van variatie in kapvorm in de omgeving is richtinggevend.

Gevels

• 16. Bij verbouw en renovatie behouden van de oorspronkelijke stijl en gevelopbouw.
• 17. Voor nieuwbouw vormt de bebouwing in de omgeving het uitgangspunt, zoals voor verticale gevelopbouw, detaillering, plint en kroonlijst.
• 18. Er dient eenheid in architectuur van de gehele gevel te zijn, de architectonische eenheid van het oorspronkelijke pand blijft uitgangspunt in geval van splitsing, de individualiteit van de panden blijft bij samenvoeging gehandhaafd.
• 19. Zijgevels die duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte worden met aandacht behandeld.

Materiaal-, kleurgebruik en detaillering

• 20. Bij verbouw of renovatie het oorspronkelijke kleur- en materiaalgebruik tot uitgangspunt nemen.
• 21. In hoofdzaak bakstenen in aardkleuren voor gevels en donkere of rode dakpannen op de daken toepassen.
• 22. Bij nieuwbouw mogen glas, spiegelende oppervlakken en kunststof niet worden toegepast als beplating van de gevels.
• 23. In lichte kleur geschilderde gevels en stucwerk worden toegestaan indien deze ook in de omgeving voorkomen.
• 24. Bij verbouw en renovatie dient zorgvuldig omgegaan te worden met karakteristieke details en kenmerkende ornamentiek als dak- en gevellijsten,siermetselwerk en luiken.
• 25. Gebiedseigen detaillering met aandacht ontwerpen.

Reclame

• 26. Op woningen mag geen reclame gevoerd worden.
• 27. Een bescheiden reclame-uiting (maximaal 0,5 m2) aan de gevel of in de tuin is toegestaan bij kleinschalige bedrijvigheid aan huis.

Aan- en uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en erkers

• 28. Maat, schaal en stijl aansluiten bij de bestaande bouw of woning.
• 29. Ondergeschikte aanbouwen en uitbreidingen op het achterterrein zijn mogelijk.

Dakkapellen

• 30. Twee dakkapellen per dakvlak is mogelijk, doch alleen naast elkaar.
• 31. In principe plat afdekken, tenzij een andere vorm de architectuur versterkt.
• 32. Dakkapellen aan de straatzijde mogen maximaal 1/3 van de breedte van het dakvlak beslaan. Afwijken hiervan is mogelijk als het de architectuur versterkt.

Erfafscheidingen

• 33. Bij voorkeur gebiedseigen hagen of andere beplanting als erfafscheiding gebruiken.
• 34. Voor schuttingen zie de sneltoetscriteria.

• 3. Echter in de planvorming is de projectgroep gekomen tot de bouw van 24 woningen zodat een karakteristieke boom behouden kon blijven.