Eeshof Tubbergen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Op het gebied van de zorg veranderd de laatste jaren veel. Enkele gebouwen van Zorggroep Sint Maarten (ZSM) voldoen niet aan de huidige eisen en zijn niet makkelijk aan te passen aan de huidige eisen. Ook wordt er een afname verwacht van het aantal zorgplaatsen. Daarom is gekozen voor het slopen van enkele gebouwen zodat er ruimte ontstaat voor nieuwe, flexibele bebouwing die wel aan de huidige eisen voldoen. Om de oude havezathe op het terrein meer ruimte te geven, komt de nieuwbouw op andere locaties dan de te slopen gebouwen. In het vigerende bestemmingsplan is het bouwvlak strak om de huidige bebouwing gelegd. Vandaar dat een bestemmingsplan herziening nodig is.

1.2 Ligging en begrenzing

Het plangebied ligt in aan de noordkant van Tubbergen. Ten oosten van het plangebied liggen de voetbalvelden van T.V.C. 21 en ten noorden ligt het zorgcomplex van Trivium Meulenbelt Zorg. Aan de westkant liggen andere gebouwen van de ZSM en de Hardenbergerweg. Ten slotte is aan de zuidkant een bosperceel van ZSM dat dienst doet als park.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Figuur 1 Uitsnede uit de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan Tubbergen (bron: Ruimtelijke plannen)

Het vigerende bestemmingsplan voor het plangebied is het op 6 januari 2015 vastgestelde bestemmingsplan Tubbergen. Voor het plangebied geldt de bestemming Maatschappelijk en de bouwvlakken zijn strak om de huidige bebouwing gelegd. De aanbouwen aan de oude havezathe mogen een maximale bouwhoogte van 9 meter en een maximale goothoogte van 6 meter hebben. Voor een deel van het plangebied geldt dat het een archeologische waarde heeft, dit wordt verderop in dit bestemmingsplan behandeld

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ''Eeshof Tubbergen" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0183.1503728-vg01) en een renvooi;
• regels.

Op de verbeelding is de bestemming van het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

In hoofdstuk 1 wordt de aanleiding voor de bestemmingsplanherziening en de ligging en begrenzing van het plangebied aangegeven. Verder wordt een opsomming gegeven van de bij het plan behorende stukken en wordt het vigerende bestemmingsplan genoemd dat met voorliggende herziening wordt herzien.

Hoofdstuk 2 geeft een gebiedsbeschrijving weer van het plangebied.

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante Europese, Rijks-, provinciale, regionale en gemeentelijke beleid ten aanzien van de ruimtelijke en functionele structuur.

Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de verschillende milieutechnische en overige ruimtelijke aspecten. Bekeken wordt of het onderhavige plan daartoe geen belemmeringen oplevert danwel van ondervindt.

In hoofdstuk 5 worden het plan, alsmede de gehanteerde uitgangspunten en randvoorwaarden besproken. In dit hoofdstuk wordt ook het stedenbouwkundige plan en beeldkwaliteitplan besproken.

Hoofdstuk 6 gaat in op hoe het beleid en de planuitgangspunten/-doelstellingen zijn verwoord in de regels. Op deze regels wordt een toelichting gegeven.

Als laatste wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid, handhaving van het plan en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Ten slotte zijn de bijlagen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving

2.1 Ontstaansgeschiedenis

Het plangebied is gelegen in het landschap van de Oost-Nederlandse zandgronden. De geomorfologie van dit landschap is bepaald door de twee laatste ijstijden. De voorlaatste ijstijd, die zo'n 180.000 jaar geleden begon, stuwde een dik pakket landijs over ons land tot aan de lijn IJmuiden- Zevenaar. Diverse ijslobben stuwden dikke pakketten zand en grind, die in een eerder stadium door rivieren waren afgezet, omhoog tot stuwwallen. De ijslob in het Dinkeldal is verantwoordelijk voor het ontstaan van de stuwwallen bij Ootmarsum en Denekamp.

In de perioden tussen de twee laatste ijstijden begroeide het landschap grotendeels met bos. Vooral berk en grove den bepaalden het beeld. In het Dinkeldal vormden zich zogenaamde beekafzettingen van klei, veen en zand.

Tijdens de laatste ijstijd, het Weichselien, werd het landschap getransformeerd tot een toendra. Ijzige winden legden dikke pakketten zand neer, waardoor een sterk wisselend en golvend landschap ontstond van dekzandruggen en dekzandkopjes. Door de aanwezige permafrost moest het water in de zomer oppervlakkig afstromen wat een sterke erosie van het landschap veroorzaakte. In de stuwwallen ontstonden tongbekkens, brede uitgesleten dalen. Door de koude verdween een groot deel van de berkenbossen.

De laatste ijstijd eindigde 10.000 jaar geleden. Door de toenemende temperatuur ontstond er een parklandschap gedomineerd door berk en den. Het door wind gevormde landschap wordt door beplanting vastgelegd. In een later stadium komen er steeds meer boomsoorten bij zoals eik, iep, linde op de hogere gronden en els in de beekdalen. Vanaf circa 3000 jaar geleden komen daar de beuk en haagbeuk voor.

De allereerste bewoners van het gebied zijn neolitische landbouwers (circa 5000 jaar geleden). De grafheuvels en in een latere periode de raatakkers (celtic fields) herinneren aan deze vroegste bewoners. Langzaam maakt het beboste gebied plaats voor heidevelden.

In de late middeleeuwen gaat het door een sterke bevolkingstoename sneller. Men moest steeds meer vee houden waardoor de druk op de woeste gronden toenam. Er ontstaat een cultuurlandschap van weiden, essen en velden. De sterke variatie in de ondergrond zorgt voor kleinschalige vormen van landbouw; kleine bouwlandcomplexen en losse esdorpjes bepalen het beeld. In eerste instantie ontstaan de landbouwcomplexen op plekken waar voldoende variatie aanwezig is; meestal de overgang van hoog naar laag. Op plekken waar keileem in de ondergrond zit vind je later ook nederzettingen bovenop de stuwwallen. Op smalle dekzandruggen waar er net genoeg land is voor één of twee boerderijen ontstaan de zogenaamde essenzwermen.

Op de lagere delen tussen de stuwwallen overheerst het kampenlandschap. Op de kleine zandopduikingen ontstond een bont patroon van omwalde akkertjes en weilanden. De graskampen liggen langs beken of als die er niet zijn aan de rand van een es. In dit laatste geval worden zij maten of meden genoemd.

Het landbouwsysteem dat werd gebruikt om aan de toenemende vraag naar graan te voorzien is het zogenaamde potstalsysteem. Mest werd vermengd met heideplaggen, grasplaggen en zand en jaar na jaar uitgereden over de akkers. Hierdoor ontstond een kunstmatige ophoging van soms meer dan een meter. Om voldoende potstal te kunnen produceren werd er steeds meer bos omgezet in heide. Er wordt gesproken van een benodigde verhouding bouwland:heide van 1:20.

Na 1850 bepalen nog twee grootschalige ontwikkelingen de verschijningsvorm van het landschap:

• de invoering van de kunstmest in ca. 1905. Hierdoor kwamen de ontginningen, waarbij woeste grond werd omgezet in vooral weidegrond, versneld op gang. Ook neemt na 1945 het areaal bos weer toe. Vooral op de stuwwallen en rond landgoederen;
• de ruilverkavelingen van na 1945. Door de ontginning van de woeste gronden ontstonden er problemen met de afwatering. Tevens werd de ontsluiting van de percelen steeds problematischer door verdergaande mechanisatie en motorisatie van de landbouwproductie. De ruilverkavelingen boden uitkomst om deze problemen het hoofd te bieden.

2.2 Huis Eschede of de Eeshof

In Tubbergen stond het huis Eschede of de Eeshof. Van oorsprong was dit het hof van het adellijk geslacht 'Van Tubbergen'. Deze hof was een hoofdhof of Curtis, wat betekend een centrum van agrarische exploitatie. Later is deze hof uitgegroeid tot een havezate onder het adellijk geslacht “van Eschede”, dat van 1411 tot 1806 op deze hof heeft gewoond. In 1582 is het huis Eschede of Eeshof verwoest en daarna ten noorden van het dorp nieuw gebouwd. Dit is nu het rijksmonument Huis Eschede of de Eeshof. Ook het koetshuis behoord bij de monumentale status.

Figuur 2 kaart uit ongeveer 1940

Het benedengedeelte is ten dele nog 18e eeuws. Boven de deur is 1719 aangegeven. In de vleugelachtige aanbouw aan de linkerzijde zijn twee stenen met wapens en de jaartallen 1780 en 1786 ingemetseld. De verdieping is 19e eeuws. Het huis staat bekend als het geboortehuis van Dr. Schaepman.

Figuur 3 kaart uit 1965

Op de bovenstaande figuur is te zien dat de oorspronkelijke havezathe is uitgebreid tot een verpleeg- en verzorgingstehuis.

Figuur 4 kaart uit 1988

Op de bovenstaande figuur is goed te zien dat er continue veranderingen plaatsvinden van de bebouwing op het terrein. Een groot deel van de gebouwen die te zien zijn op de kaart uit 1988 zal nu gesloopt worden omdat ze niet meer voldoen aan de huidige eisen.

Het park is op de oudste kaart al ingericht als park en is buiten het plangebied gehouden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk is een overzicht opgenomen van relevant beleid. Het voorziene plan wordt daarna steeds kort beoordeeld in het licht van het besproken beleid. In hoofdstuk 5 wordt het plan uitvoerig toegelicht.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), vastgesteld op 13 maart 2012, is het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid van het Rijk opgenomen. De SVIR schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, leefbaar en veilig. De SVIR vervangt onder meer de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit en de Agenda Vitaal Platteland.

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijks betrokkenheid. Zo ontstaat er ruimte voor een maatwerk en keuzes van burgers en bedrijven.

Het roer om

Het Rijk brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven), laat het meer over aan gemeenten en provincies ('decentraal, tenzij...') en de gebruiker komt centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken ('je gaat er over of niet'). Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies. Daartoe schaft het Rijk het landschapsbeleid af en beperkt het rijksregimes in het natuurdomein. Het Rijk versterkt de samenhang tussen de verschillende modaliteiten en tussen ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit. De (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. De sturing op verstedelijking laat het Rijk los. Alleen in de stedelijke regio's rond de mainports (Noordvleugel en Zuidvleugel) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking.

Rijksdoelen en nationale belangen

Het Rijk heeft in de SVIR drie doelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

Het Rijk benoemt in de SVIR 13 nationale belangen; hiervoor is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. Het betreft de volgende belangen:

• 1. een excellent ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• 2. ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en energietransitie;
• 3. ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
• 4. efficiënt gebruik van de ondergrond;
• 5. een robuust hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief achterland-verbindingen;
• 6. betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem;
• 7. het in stand houden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen;
• 8. verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• 9. ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kader voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
• 10. ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• 11. ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en fauna soorten;
• 12. ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
• 13. zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de SVIR geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder andere bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen.

Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Uit de rechtspraak van de Raad van State blijkt dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling geen sprake is indien de planologische mogelijkheden onder het vorige regime ook al bestonden. Ook oordeelt de Raad van State dat de ladder niet van toepassing is op kleinschalige ontwikkelingen.

De oppervlakte van de bouwvlakken in het bestemmingsplan 'De Eeshof' wijkt niet of nauwelijks af van die uit het bestemmingsplan 'Tubbergen'. Ook is geen sprake van een wijziging van de gebruiksmogelijkheden. Onder deze omstandigheden is op grond van de rechtspraak van de Raad van State geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, en is de ladder voor duurzame verstedelijking derhalve niet van toepassing.

Dit neemt niet weg dat bij de totstandkoming van onderhavig bestemmingsplan vanzelfsprekend wel aandacht is besteed aan de vraag of er behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling. Daarbij is geconcludeerd dat die behoefte er is. Daarbij is onder meer betrokken dat de veranderingen in de intramurale ouderenzorg leiden tot een grotere behoefte aan zware zorgplaatsen zoals bij De Eeshof, en dat deze behoefte de komende jaren ten gevolge van de vergrijzing alleen maar verder zal toenemen. Bovendien is er rekening mee gehouden dat het huidige aantal zorgplaatsen (dat volledig benut wordt) na realisering van het plan behoorlijk zal afnemen.

Plan

Het is van belang dat de bestaande landschapskwaliteiten worden meegenomen in het ontwerp. Bij het opstellen van het inrichtingsplan vormen de monumenten met hun omgeving belangrijke kaders. Dit is conform de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte punt 10 van de 13 nationale belangen: "ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten".

Op grond van de rechtspraak van de Raad van State is in deze situatie geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, en is de ladder voor duurzame verstedelijking derhalve niet van toepassing.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie bevat het provinciaal beleid op het gebied van water, wonen, milieu, natuur, landelijk gebied, werklocaties, bodem, verkeer en vervoer en ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie definieert wat de provincie van provinciaal belang acht.

De rode draden van de omgevingsvisie zijn Duurzaamheid en Ruimtelijke Kwaliteit.

Duurzaamheid

Hiervoor hanteert de provincie de volgende definitie: 'Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien'.

Ruimtelijke kwaliteit 

De ambitie is een kwaliteitsontwikkeling in gang te zetten, waarbij elk project, elke ontwikkeling, iets bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving. Centraal staat daarbij het benoemen, beschermen en versterken van de essentiële gebiedskenmerken. Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen in projecten en regels.

De hoofdambitie van de Provincie Overijssel luidt: "een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden." Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de Provincie Overijssel haar ambities wil realiseren zijn:

• Een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel: we verbinden de wateropgave meer met natuuropgaven en we gaan voor realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur in 2018.
• Door meer aandacht voor herstructurering zet de provincie Overijssel in op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's: dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen.
• Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door de zogenaamde 'SER-ladder' als regel voor Overijssel in te voeren. Deze methode gaat ervan uit dat je eerst het gebruik van de ruimte optimaliseert, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik onderzoekt en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden bekijkt. Hierbij vindt de provincie afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. generieke beleidskeuzes;
• 2. ontwikkelperspectieven;
• 3. gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht, waarna wordt ingegaan op het plan.

ad 1. Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. De provincie Overijssel verlangt op diverse terreinen dat gemeenten over hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afspraken maken met hun buurgemeenten. De provincie Overijssel wil zo van het evenwicht te bewaren tussen enerzijds ruimte voor gemeenten en anderzijds het voorkomen van inefficiënte concurrentie tussen gemeenten.

Zo wordt een optimaal afgestemd en zuinig ruimtegebruik bereikt en overcapaciteit voorkomen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen onder andere reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend.

Nationaal Landschap

De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn:

• a. het samenhangende complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen;
• b. de grote mate van kleinschaligheid;
• c. het groene karakter.

Bestemmingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen binnen gebieden die begrensd zijn als Nationaal Landschap als die bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten.

Cultuurhistorie

Cultuurhistorische waarden: het samenspel van historische landschappen, historisch geografische elementen en structuren, cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en bouwwerken en archeologische vindplaatsen die iets vertellen over het verleden. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt aangegeven op welke wijze bij de planontwikkeling rekening is gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

SER ladder

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• a. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• b. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Plan

Met het Nationaal Landschap en haar kernkwaliteiten is tijdens het opstellen van het inrichtingsplan rekening gehouden. Deze zijn dan ook terug te vinden in het groene karakter van het terrein en de aansluiting van het terrein op het omliggende landschap en de inpassing erin. Hiermee wordt voldoende ingegaan op deze generieke beleidskeuze.

De cultuurhistorische warden van de rijksmonumenten worden versterkt door het slopen van de aangebouwde gebouwen. Hierdoor krijgen de monumenten weer hun oude status van solitair gebouw terug.

Ad 2. Ontwikkelingsperspectieven

De Omgevingsvisie beschrijft zes ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving. Daarmee geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven aan wat waar ontwikkeld kan worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Figuur 5 Ontwikkelingsperspectieven

Plan

Volgens de kaart ontwikkelingsperspectieven uit de Omgevingsvisie Overijssel ligt het plangebied in het 'Dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus's, breed spectrum woon-, werk- en mixmilieu's'.

- Dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus

Veelzijdige mix van woon- en werkmilieus elk met een eigen karakteristiek. De identiteit en eigenheid van de kernen is leidend bij opgaven zoals herstructurering, inbreiding en uitbreiding.

Het plangebied behoort tot het element Woonwijk.

Het plan voorziet in herstructurering van een terrein met zorgwoningen te Tubbergen. Het plan behelst meerdere zorgwoningen, biedt ruimte aan het herstel van het cultuurhistorische karakter van het terrein. Daardoor wordt de gebruiksruimte versterkt.

Ad 3. Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Op de bewuste locatie zijn de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap en de stedelijke laag van toepassing.

Figuur 6 Natuurlijke laag

Natuurlijke laag

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart 'de natuurlijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Dekzandvlakte'.

Dekzandvlakten zijn na de ijstijd door de wind gevormde zandlandschappen. Ze beslaan een groot deel van de provincie. De afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen met bijbehorende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Opvallend is de overwegend oost-west georiënteerde richting van ruggen en dalen.

Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dienen ze bij te dragen aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn uitgangspunt bij (her)inrichting, net als (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen.

Plan

Het plan heeft geen invloed op de ondergrond en tast het watersysteem niet aan. Het watersysteem wordt door de keuzes die gemaakt worden in het inrichtingsplan voor loskoppelen van de regenwaterafvoer en gebruik maken van wadi's ontlast en verbeterd.

Figuur 7 Laag van het agrarische cultuurlandschap

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart 'de laag van het agrarisch cultuurlandschap' aangeduid met het gebiedstype 'Oude hoevenlandschap'.

Het oude hoevenlandschap heeft in essentie hetzelfde patroon en dezelfde kwaliteiten als het essenlandschap, maar is jonger, ontstaan op een kleinschaliger patroon in de ondergrond (kleine dekzandkopjes), opgebouwd vanuit individuele erven en daardoor kleiner van schaal.

Plan

Het plan wordt gerealiseerd op het terrein van de Havezathe De Eeshof, en houdt rekening met de hier aanwezige waarden. Het plan maakt onderdeel uit van de huidige bebouwing van het dorp Tubbergen.

Door de noodzakelijk vervanging van gedateerde gebouwen is er de kans om de havezathe weer solitair op het terrein te plaatsen. De aangebouwde gebouwen worden gesloopt waardoor de havezathe meer ruimte krijgt. Hierdoor wordt het landschap versterkt.

Stedelijke laag

Het dorp Tubbergen behoort in de stedelijke laag tot de dorpen en buurtschappen. Dorpen en buurtschappen maken van oorsprong deel uit van de agrarische cultuurlandschappen. Vanuit hier werden de omliggende agrarische gronden ontgonnen en daarna vaak eeuwenlang bewerkt. Door de verschillende condities van de ondergrond en de natuurlijke omgeving, ontstond een palet aan dorpen, ieder met hun eigen kenmerken, karakter en kwaliteiten.

Woonwijken 1955-nu

De woonwijken van na 1955 zijn grotendeels planmatig ontworpen en gerealiseerd. Dat heeft geleid tot een per wijk kenmerkende hoofdstructuur met eigen aard, maat en karakter (patroon van o.a. hoofdroutes en wegen, wooneenheden en parken en groenstructuur). Functies zijn meestal ruimtelijk van elkaar gescheiden

Plan

Doordat vervanging plaatsvindt van de bestaande gebouwen veranderd er niet veel aan de functionaliteit van het zorgcomplex. Het plangebied is een zorgcomplex dat in de loop van de tijd organisch gegroeid is rond de Havezathe De Eeshof. De hierboven genoemde kenmerken zijn dan ook grotendeels niet terug te vinden op het terrein. Wel is het duidelijk dat deze functie ruimtelijk gescheiden is van andere functies in de omgeving.

Conclusie Omgevingsvisie Overijssel

Geconcludeerd kan worden dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Welstand nota gemeente Tubbergen 2009

Het plangebied valt in de welstandsnota in deelgebied 6. Het beleid voor dit gebied is gericht op het behoud van de speciale woonfunctie en de ruimtelijke samenhang.

De historische structuur van De Eeshof is goed bewaard gebleven ondanks allerlei eigentijdse veranderingen. Voor het gebied geldt dan ook het welstandsniveau bijzonder.

Plan

Het plan sluit grotendeels aan bij het gestelde in de welstandsnota. Alleen aan het criterium dat dakkappellen maximaal 20% van het dakoppervlak mogen vullen kan niet voldaan worden. Om het gebouw en de ruimte zo efficiënt mogelijk te kunnen gebruiken is er een derde woonlaag nodig. Deze woonlaag wordt in de kap gesitueerd, maar om voldoende licht te hebben is er meer oppervlak voor dakkapellen nodig.

3.3.2 Archeologie

Voor het aspect archeologie vormt de Wet op de archeologische monumentenzorg (1988) het wettelijk kader. Kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven.
Naast het inventariseren van de te verwachten archeologische waarden, moet het bestemmingsplan, indien nodig, een bescherming bieden voor archeologisch waardevolle gebieden.
In 2010 heeft de gemeenteraad de archeologische verwachtings- en advieskaart vastgesteld en geeft voor het grondgebied van de gemeente de verwachtingswaarde voor archeologische resten aan. Aan de op het kaartmateriaal vlakdekkend aangegeven verwachtingszones (zie figuur 8) zijn beleidsadviezen gekoppeld.

Figuur 8 Archeologische verwachtingskaart

Op de archeologische verwachting- en advies kaart uit 2010 is goed te zien dat het plangebied aan meerdere situaties onderhevig is:

Het terrein dat donkerblauw gearceerd is heeft een hoge tot zeer hoge archeologische waarde, hier is de aanwezigheid van archeologische resten aangetoond. Archeologisch onderzoek is vereist bij plangebieden groter dan 100 m2 en bodemingrepen dieper dan 50 cm.

Plan

Op de archeologische verwachtingskaart is te zien dat het plangebied deels een hoge archeologische waarde heeft en dat een noordoostelijke deel een lage archeologische verwachting heeft. Omdat het plangebied groter is dan 100 m2 dient archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. In 4.4 worden de uitkomsten van het archeologisch onderzoek beschreven.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet worden aangetoond ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 1 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.), als de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Daarvan wordt in dit hoofdstuk verslag gedaan. De toets aan het beleid is in het vorige hoofdstuk al aan de orde gekomen.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient een bodemonderzoek te worden verricht.

Door Kruse Milieu BV is een Verkennend bodemonderzoek (Bijlage 1) uitgevoerd. Hieronder worden de conclusies uit dat onderzoek verwoord.

Resultaten veldwerk

In totaal zijn er 15 boringen verricht, waarvan 9 tot 0.50 meter en 6 tot maximaal 2.0 meter diepte. Ten behoeve van het grondwateronderzoek is gebruik gemaakt van de bestaande peilbuis 003 van Arcadis. Deze peilbuis bevindt zich nabij de voormalige ondergrondse tank.

Gebleken is dat de bodem op de onderzoekslocatie vanaf het maaiveld tot 0.5 m-mv bestaat uit zeer fijn tot matig fijn zand. In diverse boringen is deze laag tevens zwak siltig en zwak humeus. Van 0.8 m-mv tot 1.5 m-mv is overwegend zeer fijn tot uiterst fijn zand opgeboord. Ter plaatse van boring 101 is van 0.8 tot 1.5 m-mv een groenbruine leemlaag opgeboord. Vanaf circa 1.5 m-mv tot einde boordiepte is zeer grof tot matig grof zand aangetroffen. In de ondergrond zijn roest- en/of oerhoudende lagen aangetroffen.

Er zijn plaatselijk bodemvreemde materialen waargenomen. Deze zijn in tabel 3 weergegeven. Door de veldwerker zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld of in de bodem. Het freatische grondwater is in de bestaande peilbuis 003 aangetroffen op 1.40 meter min maaiveld.

Resultaten chemische analyses

Op basis van de resultaten van de chemische analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• Bovengrondmengmonster BG I is niet verontreinigd;
• Bovengrondmengmonster BG II is zeer licht verontreinigd met kwik en lood;
• Ondergrondmengmonster OG I is zeer licht verontreinigd met kwik en lood;
• Ondergrondmengmonster OG II is niet verontreinigd;
• Het grondwater is licht verontreinigd met barium.

Hypothese

De hypothese "onverdachte locatie" dient te worden verworpen, aangezien er enkele overschrijdingen van de streef- en tussenwaarden zijn aangetoond.

Conclusies en aanbevelingen

In bovengrondmengmonster BG II, in ondergrondmengmonster OG I en in het grondwater zijn enkele (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4. Nader onderzoek wordt niet nodig geacht. Bovengrondmengmonster BG I en ondergrondmengmonster OG II zijn niet verontreinigd

Op basis van het historisch vooronderzoek kan gesteld worden dat de onderzoekslocatie niet asbestverdacht is. Door de veldwerker zijn visueel geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld of in de bodem.

Bij de geplande nieuwbouw komt in de toekomst mogelijk grond vrij. Afvoer van de grond dient te voldoen aan het Besluit Bodemkwaliteit en de voorschriften van het bevoegd gezag (de ontvangende gemeente). Op basis van de huidige onderzoeksresultaten kan een indicatieve toetsing in het kader van het Besluit Bodemkwaliteit worden uitgevoerd. Alle onderzochte grond, die bij de nieuwbouwwerkzaamheden mogelijk vrij komt, is vrij toepasbaar, aangezien geen verontreinigingen zijn aangetroffen in de boven- of ondergrond in gehalten hoger dan 2x de achtergrondwaarden. Met andere woorden: op basis van de indicatieve toetsing in het kader van het Besluit Bodemkwaliteit gelden er geen beperkingen ten aanzien van het hergebruik van de grond.

Opgemerkt dient te worden dat voorliggend bodemonderzoek is uitgevoerd in verband met de aanvraag van een omgevingsvergunning en dat de bemonstering derhalve niet geheel voldoet aan het Besluit Bodemkwaliteit. De resultaten van dit bodemonderzoek kunnen in het licht van het Besluit Bodemkwaliteit door het bevoegd gezag als ‘overig bewijsmateriaal’ worden geaccepteerd. Het is echter niet uitgesloten dat het bevoegd gezag bij grondafvoer eist dat de grond nogmaals wordt bemonsterd en geanalyseerd volgens de richtlijnen van het Besluit Bodemkwaliteit.

Slotconclusie

Uit milieukundig oogpunt is er naar mening van Kruse Milieu BV geen bezwaar tegen de voorgenomen aanvraag van een omgevingsvergunning, aangezien de vastgestelde (zeer) lichte verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

4.1.2 Geluid

In een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met geluidhinder. Hiervoor is de Wet geluidhinder (Wgh) bepalend. Deze onderscheidt drie vormen van geluidhinder: wegverkeerslawaai, industrielawaai en spoorweglawaai. De wet geeft (voorkeurs) grenswaarden voor de geluidsbelasting op de gevel van geluidsgevoelige functies zoals woningen. Bij vaststelling van een bestemmingsplan dienen deze grenswaarden in acht te worden genomen.

Wegverkeer

De meest nabij gelegen weg met een zekere geluidsuitstraling is de Hardenbergerweg, ter hoogte van het plangebied een 30 km weg. De afstand tot de Hardenbergerweg is ruim 80 meter. Tussen de Hardenbergerweg en het plangebied bevindt zich tevens bebouwing. Deze bebouwing zorgt ervoor dat geluid afdoende wordt afgeschermd.

Railverkeer

Het dichtstbijzijnde spoorweg traject ligt op meer dan 10 kilometer van het plangebied, vandaar dat dit geen invloed heeft op het geluidsniveau in het plangebied.

Vliegverkeer

Het dichtstbijzijnde (mogelijke) vliegveld ligt op meer dan 15 kilometer van het plangebied. Het is nog onbekend wat er met dit vliegveld gaat gebeuren, op dit moment wordt er nauwelijks gevlogen vanaf dit vliegveld. Daarom heeft dit vliegveld geen invloed op het geluidsniveau in het plangebied.

Plan

Daarmee is aangetoond dat het project voor wat betreft geluid in overeenstemming is met wet- en regelgeving.

4.1.3 Luchtkwaliteit

Het aspect luchtkwaliteit is per 15 november 2007 geregeld in de Wet luchtkwaliteit. Deze wet maakt deel uit van de Wet milieubeheer. De wet is enerzijds bedoeld om negatieve effecten van luchtverontreiniging op de volksgezondheid aan te pakken. Anderzijds schept de wet ruimte voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks de (landelijke) overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

De Wet luchtkwaliteit voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als een project “niet in betekenende mate” bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een project draagt “niet in betekenende mate” bij aan de luchtverontreiniging als de 3%-grens niet wordt overschreden. De 1%-grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM 10) of stikstofdioxide (NO2). Projecten die “niet in betekenende mate” bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn onder andere:

• woningbouwlocaties met niet meer dan 1500 nieuwe woningen bij één ontsluitingsweg en 3000 nieuwe woningen bij twee ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen;
• bepaalde landbouwinrichtingen.

Plan

In dit plan gaat het om herbouw van een woonzorgcomplex, dus kan hier de term "niet in betekende mate" worden gebruikt. De aantallen zorgwoningen nemen af van 90 naar 68. Hiermee wordt voldaan aan de eisen zoals gesteld in de Wet milieubeheer.

4.1.4 Bedrijvigheid en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

4.1.4.1 Hardenbergerweg 37

Op het perceel Hardenbergerweg 37 is een rundveebedrijf gevestigd. Hiervoor geldt vanuit milieuzonering een vaste afstand van 50 meter tot gevoelige objecten buiten en 100 meter binnen de bebouwde kom. In dit geval is dus een afstand van 100 meter van toepassing. De kortste afstand tussen het rundveebedrijf en het plangebeied is 100 meter. Ook staat er nog een ander gebouw met een Maatschappelijke functie tussen. De afstand is voldoende.

4.1.4.2 Zwembad de Vlaskoel

Ten zuidoosten van het plangebied ligt het zwembad De Vlaskoel. Voor een zwembad geldt een milieuzonering van 50 meter. Het zwembad ligt op een afstand van ongeveer 125 meter van de te realiseren nieuwbouw. De afstand is ruim voldoende.

4.1.4.3 Canisius Tubbergen

Ten westen van het plangebied ligt het Canisius, een school met vmbo, havo en vwo. Voor scholen geldt een milieuzonering van 30 meter. De school ligt op een afstand van ruim 100 meter. De afstand is ruim voldoende.

4.1.4.4 Sportvelden

Ten oosten van het plan is het sportcomplex van TVC '21 gelegen. De ligging van het hoofdveld zonder verlichting is gelegen op ruim 30 meter. Het dichtstbijzijnde veld met verlichting ligt op meer dan 50 meter van de geplande nieuwbouw. Op basis van de VNG bedrijven en Milieuzonering moet 50 meter afstand aangehouden worden op het aspect geluid voor een veldsportveld met verlichting. De afstand tot het verlichte sportveld is ruim voldoende.

Ook komt de nieuwe bebouwing verder van het sportveld af te liggen dan de huidige bebouwing. Nu wordt er geen geluidshinder ervaren en dat zal bij nieuwbouw dan ook afnemen.

4.1.4.5 Plan

De milieuzoneringen vormen geen beletsel voor de bouw van de woningen.

4.2 Externe veiligheid

4.2.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Die beperkingen moeten in milieuvergunningen en bestemmingsplannen zijn vastgelegd. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen.

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen (Brzo);
• het Vuurwerkbesluit.

4.2.2 Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde. Binnen deze risicocontour (die als wettelijke harde norm fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten worden geprojecteerd.

4.2.3 Groepsrisico

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het groepsrisico is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. In het ontwerp-Besluit externe veiligheid buisleidingen is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag.

4.2.4 Situatie in en nabij het plangebied

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risico bronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In de volgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven.

Figuur 9 Uitsnede Risicokaart Overijssel

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

De dichtstbijzijnde inrichting ligt op ongeveer 750 meter afstand. Tussen de inrichting en het plangebied liggen meerdere woningen

Plan
Geconcludeerd kan worden dat het plan voldoet aan de eisen uit de wet- en regelgeving ter zaken van externe veiligheid.

4.3 Waterhuishouding

In deze paragraaf wordt aangegeven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In de paragraaf dient te worden uiteengezet of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: 'het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de water beheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten'. Het kader voor de watertoets is het vigerende beleid (Vierde Nota Waterhuishouding, Waterbeleid 21e eeuw, Europese Kaderrichtlijn water en de beleidslijn Ruimte voor de Rivier). De watertoets wordt uitgevoerd binnen de bestaande wet- en regelgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening en water. Voor details wordt verwezen naar genoemde beleidsdocumenten.

Veiligheid

De veiligheid is niet in het geding. Het plangebied bevindt zich op hoger gelegen grond. De afstand van de ingrepen tot de waterloop Markgraven is 20 meter of meer. De ingrepen zullen geen effect hebben op de Markgraven.

Wateroverlast

Er is geen wateroverlast bekend op het terrein. Het verharde oppervlak neemt in het plangebied af. De oude gebouwen met een oppervlak van 2600 m2 worden gesloopt en er komt nieuwbouw met een maximaal grondoppervlak van 2600 m2 voor terug.

In werkelijkheid zal het verharde oppervlak afnemen, omdat de geplande nieuwbouw minder vierkante meters nodig heeft. Daarnaast komen er minder parkeerplaatsen en worden de nieuwe parkeerplaatsen aan de rand van het terrein gesitueerd, zodat er minder routes over het terrein gaan.

De kans op wateroverlast neemt met het afnemen van verharding af.

Verwerking hemelwater - Vasthouden, bergen, afvoeren

Het regenwater wordt opgevangen op eigen terrein.

Riolering

Alleen het afvalwater wordt aangesloten op de riolering.

Watervoorziening

De watervoorziening wordt afgestemd op het aantal bewoners en de verwachte vraag van de bewoners.

Volksgezondheid

De installatie voldoet aan alle eisen. Het oppervlaktewater zal de volksgezondheid niet aantasten.

Grondwateroverlast

Er is geen grondwateroverlast bekend. Doordat het verhard oppervlak afneemt zal het hemelwater langzaam in de grond trekken.

Oppervlaktewaterkwaliteit

Aan de oppervlaktewaterkwaliteit veranderd niets. De ingrepen vinden op een dusdanige afstand plaats dan er geen verandering is te verwachten in kwaliteit.

Behoud/realisatie goede waterkwaliteit voor mens en natuur en afstemming KRW

In het plangebied wordt de waterkwaliteit behouden. De ingrepen vinden plaats op meer dan 20 meter afstand van de Markgraven, wat onder de KRW valt.

Grondwaterkwaliteit

Alleen het hemelwater zal in het grondwater terecht komen, het afvalwater wordt aangesloten op het riool.

Verdroging

Verdroging vindt in het plangebied niet plaats. Het hemelwater wordt natuurlijk verwerkt in het plangebied.

Natte natuur

Niet van belang in het plangebied, omdat het een binnenstedelijke ontwikkeling is.

Daarmee voldoet het plan aan het beleid van het waterschap en draagt het bij aan de verbetering van het watersysteem.

4.4 Archeologie

Om de archeologische waarden van het plangebied te onderzoeken is er een archeologisch uitgevoerd.

Door RAAP is een archeologisch bureauonderzoek en karterend booronderzoek uitgevoerd voor het plangebied van de Eeshof te Tubbergen (mei 2015, zie Bijlage 2).

Doel van dit onderzoek is het verwerven van informatie over bekende en verwachte archeologische waarden teneinde een gespecificeerde verwachting op te stellen. Het doel van dit onderzoek is het verkrijgen van inzicht in de archeologische resten die in het plangebied verwacht worden.

Op basis van het bureauonderzoek geldt bij aanvang van het veldonderzoek een hoge verwachting voor archeologische resten uit de Late Middeleeuwen en/of Nieuwe tijd, gezien de ligging van het plangebied binnen de omgrachting van de voormalige havezate De Eeshof.

Op grond van de resultaten van het veldonderzoek en onder verwijzing naar de doelstellingen daarvan, is het volgende geconcludeerd:

• De gedempte gracht van de havezate doorsnijdt het plangebied.
• In meerdere boringen zijn archeologische indicatoren in de vorm van fragmenten aardewerk (Late Middeleeuwen B en Nieuwe tijd) aangetroffen.
• De bovengrond is grotendeels verstoord, maar het archeologisch relevante niveau lijkt grotendeels intact.

De resultaten van het onderzoek wijzen er op dat in het plangebied archeologische resten kunnen voorkomen. Vanuit het oogpunt van de archeologische monumentenzorg zijn er redenen om een archeologisch vervolgonderzoek in de vorm van een archeologische begeleiding conform het protocol opgraven aan te bevelen.

4.5 Cultuurhistorie

In het plangebied staat het rijksmonument Huis Enschede of de Eeshof. Het benedengedeelte is ten dele nog 18e eeuws. Boven de deur is 1719 aangegeven. In de vleugelachtige aanbouw aan de linkerzijde zijn twee stenen met wapens en de jaartallen 1780 en 1786 ingemetseld. De verdieping is 19e eeuws. Het huis staat bekend als het geboortehuis van Dr. Schaepman.

Eén van de doelstellingen van dit plan is om het rijksmonument meer allure te geven door het slopen van de aanbouwen zodat het monument vrij komt te staan. Daarmee vermeerderd de cultuurhistorische waarde.

4.6 Flora en Fauna

Op de planlocatie Eeshof te Tubbergen (gemeente Tubbergen) is een quickscan uitgevoerd in het kader van de Flora en faunawet en andere vigerende natuurwetgeving, zie Bijlage 3. Vervolgens is er door Ecomilieu een aanvullend ecologisch onderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 4.

Bovengenoemde quickscan is gebaseerd op bronnenonderzoek en een veldbezoek. Dit veldbezoek heeft op 30 april 2015 plaatsgevonden.

Het plangebied ligt niet in het Nationaal Natuurnetwerk (voormalig Ecologische Hoofdstructuur) en ligt op ruim 3,5 kilometer afstand van het dichtstbijzijnde Natura2000 gebied het Springendal & Dal van de Mosbeek. Het plangebied valt gezien de afstand en ligging buiten de invloedsfeer waardoor er geen ecologische oriëntatie uitgevoerd dient te worden aan het Nationaal Natuurnetwerk beleid en de Natuurbeschermingswet.

Uit de effectentoetsing Flora- en faunawet blijkt dat bij de sloop van de vrijstaande zorgwoning en het aaneengesloten zorgcomplex mogelijk negatieve effecten te verwachten zijn op:

• Vleermuizen;
• Jaarrond beschermde gierzwaluw en huismus;
• Broedvogels.

Uit de resultaten van het natuurwaardenonderzoek blijkt verder dat in de aanwezige bomen binnen het plangebied geen holten, gaten of spleten aangetroffen zijn, die geschikt kunnen zijn voor vleermuizen of jaarrond beschermde vogels.

Vleermuizen

Momenteel is niet duidelijk welke functies de vrijstaande zorgwoning en zorgcomplex hebben voor vleermuizen. Om een overtreding van de Flora- en faunawet te voorkomen is het daarom noodzakelijk aanvullend onderzoek naar gebruiksfuncties van aanwezige vleermuissoorten te verrichten. Het wordt aanbevolen dit aanvullend onderzoek uit te voeren volgens het vleermuisprotocol van de Gegevensautoriteit BIJ12 (BIJ12, 2013). Bij gebruikmaking van dit protocol is er een grote mate van zekerheid dat een eventuele ontheffingsaanvraag zonder aanvullende informatie in behandeling wordt genomen. Tevens geeft het vleermuisprotocol invulling aan de onderzoekinspanning voortkomend uit de Flora- en faunawet, waarbij aanvullend vleermuisonderzoek inhoudt, dat in deze twee veldbezoeken in periode 15 mei t/m 15 juli (direct na zonsondergang of direct voor zonsopkomst) t.b.v. zomer- en kraamverblijfplaatsen onderzoek en twee veldbezoeken in periode 15 augustus t/m 1 oktober (tussen drie uur na zonsondergang en drie uur voor zonsopkomst) t.b.v. paarverblijfplaatsen onderzoek aan het onderzoeksgebied gebracht dienen te worden. Deze bezoeken dienen te worden uitgevoerd door een ecoloog met behulp van een batdetector van het type 'heterodyne' met time expansion.

Jaarrond beschermde gierzwaluw en huismus

De nesten van de gierzwaluw en huismus zijn jaarrond beschermd (DR, 2009b). Momenteel is niet duidelijk of de te slopen vrijstaande zorgwoning en zorgcomplex nesten bevat van de gierzwaluw en huismus. Het is daarom nodig het voorkomen van nesten van deze soorten in kaart te brengen. Voor de gierzwaluw betekent dit dat er twee gerichte veldbezoeken plaats dienen te vinden in de periode 1 juni t/m 15 juli (soortenstandaard gierzwaluw, DR, 2011). Het gierzwaluwonderzoek kan deels worden gecombineerd met het vleermuisverblijfplaatsenonderzoek. Om de aan- of afwezigheid en eventuele totale aantallen van de huismus aan te tonen, dienen er twee gerichte veldbezoeken plaats te vinden in de periode 1 april t/m 15 mei (soortenstandaard huismus, DR 2011) of 4 veldbezoeken in de periode van 10 maart t/m 20 juni. Indien er nesten voorkomen van gierzwaluw en huismus, dan dient de functionaliteit van het plangebied als nestlocatie te worden gewaarborgd (DR, 2009c). Dit houdt in dat compenserende nestkasten of dakpannen geplaatst moeten worden en dat de sloop buiten het broedseizoen dient plaats te vinden.

Broedvogels

Gedurende de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen van vogels. Verstoring van broedgevallen van vogels dient ten alle tijde te worden voorkomen.

Voor de in het plangebied te verwachten algemene vogelsoorten kan hiermee rekening gehouden worden door werkzaamheden buiten de broedperiode uit te voeren. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd in het kader van de Flora- en faunawet, globaal wordt de periode half maart tot medio juli aangehouden. Hierbij dient rekening te worden gehouden met het feit dat veel vogels meerdere legsels per jaar kunnen hebben.

Om te voorkomen dat de vogels tot broeden komen binnen het plangebied kunnen voorbereidende maatregelen worden getroffen om het plangebied op voorhand ongeschikt te maken. Voor de scholekster zal dat bijvoorbeeld betekenen dat het grind van het platte dak verwijderd dient te worden voordat de scholekster arriveert in haar broedterritorium. Tevens kan in het broedseizoen worden gesloopt als het plangebied kort voor de daadwerkelijke sloop is geïnspecteerd door een ecoloog en er geen broedvogels zijn aangetroffen.

Zorgplicht

Voor alle soorten geldt de zorgplicht ex artikel 2 van de Flora- en faunawet, die van toepassing is op zowel beschermde als onbeschermde dier– en plantensoorten, ongeacht vrijstelling of ontheffing. Op grond hiervan dient een ieder voldoende zorg in acht te nemen voor de in het wild levende dieren en planten. Dit houdt in ieder geval in dat een ieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn/haar handelen of nalaten, nadelige gevolgen voor flora en/of fauna kunnen worden veroorzaakt, verplicht is dergelijk handelen achterwege te laten voor zulks in redelijkerwijs van hem/haar kunnen worden gevergd teneinde die gevolgen te voorkomen of, voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken.

Lichtbeschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën

Indien de planning het toelaat, kan schade aan de algemene soorten en laag beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën worden geminimaliseerd door werkzaamheden zoveel als mogelijk uit te voeren buiten de voortplantingsperiode van februari t/m augustus. De minst schadelijke periode is de vorstvrije periode in september t/m november.

Aanvullend ecologisch onderzoek

Uit het oriënterend onderzoek kwam naar voren dat aanvullend onderzoek nodig was naar beschermde natuurwaarden onder de Flora- en faunawet. Dit aanvullend onderzoek is uitgevoerd om te bepalen of (functies van) gierzwaluwen, huismussen en vleermuizen aanwezig zijn in de te slopen opstallen, zie Bijlage 4.

Gierzwaluw

In het plangebied zijn tijdens de gierzwaluw veldbezoeken met regelmaat een groep van ca. 8 foeragerend overvliegende gierzwaluwen aangetroffen boven het plangebied. Deze gierzwaluwen vlogen af en aan oostelijk de bouw in, waar ze naar verwachting de nesten hebben. In het plangebied zijn geen nestfuncties van de gierzwaluw aangetroffen of te verwachten.

Huismus

In het plangebied zijn op 30 april tijdens de quickscan verspreid 12 baltsende/nestindicerende huismus mannen aangetroffen in het plangebied. Diverse huismussenwaren druk nestmateriaal aan het slepen onder de pannen, regengoot en onder dedakboeien. Tijdens de veldbezoeken zijn totaal 13 baltsende/nestindicerende huismusmannen waargenomen. Het plantsoen in het plangebied bevat verder diverse beschermde huismusfuncties, zoals schuilplaatsen, (groep)baltsplekken, zandbadlocaties etc.

Vleermuizen

Ten tijde van de vleermuis veldbezoeken zijn geen uit- of invliegende, dan wel baltsende, sociaal roepende of zwermende vleermuizen waargenomen. Er zijn tijdens de veldbezoeken in het plangebied alleen foeragerende exemplaren waargenomen van laatvlieger (1x) en gewone dwergvleermuis (5x).

Overige beschermde soorten

Tijdens de veldbezoeken is verder intensief gezocht naar aanwijzingen/sporen die kunnen duiden op de aanwezigheid van overige beschermde soorten zoals o.a. beschermde plantensoorten. In het plangebied zijn tijdens de veldbezoeken, zoals verwacht geen aanwijzingen of sporen aangetroffen die duiden op de aanwezigheid van overige beschermde soorten.

Conclusie

Concluderend kan het volgende over de verschillende beschermde soorten worden gezegd.

Gierzwaluw, vleermuizen en overige beschermde soorten

In het plangebied zijn geen vaste rust- of verblijfplaatsen van gierzwaluw en vleermuizen aangetroffen of te verwachten. Overige beschermde soorten zijn tevens niet aangetroffen in het plangebied. Gezien de ligging van het plangebied in de groene omgeving met veel alternatieve groenstructuren, wordt geen nadelige effecten verwacht op aanwezige foerageerroutes van vleermuizen. De geplande ingrepen houden daarmee voor deze soorten geen overtreding in van de Flora- en faunawet.

Huismus

In het plangebied gaat door de sloop van de opstallen dertien vaste voortplantingsplaatsen van de huismus verloren. Het plantsoen in het plangebied herbergt daarnaast alle functies die voor een duurzame instandhouding van de huismuspopulatie ter plekke van belang is. Gezien veel van het plantsoen verwijderd wordt, verdwijnt ook de geschiktheid van het plangbied als leefomgeving.

Vanuit de Flora- en faunawet mag op geen enkel moment, ook niet tijdelijk, een achteruitgang van de functionaliteit van een voortplantingsplaats of van een vaste rusten verblijfplaats optreden. Een gebied moet voor de huismus blijvend voorzien in alles wat nodig is om succesvol te kunnen voortplanten of te rusten.

Het slopen van de opstallen en verwijderen van het plantsoen is daarmee een overtreding van de Flora- en faunawet. Hiervoor dient een Verklaring van geen bedenkingen (Vvgb= ontheffing) aangevraagd te worden bij de omgevingsvergunningsaanvraag. Voor de Vvgb aanvraag dient een mitigatie- en compensatieplan plan opgesteld te worden. Door het opstellen en uitvoeren van een werkprotocol met toegespitste mitigerende en compenserende maatregelen, worden nadelige effecten op de staat van instandhouding van de huismuspopulatie ter plekke met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geminimaliseerd/weg genomen, waardoor Dienst Regelingen een Verklaring van geen bedenkingen kan afgeven.

De vooraf te treffen maatregelen moeten van dien aard zijn dat de functionaliteit van de voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen behouden blijft. Essentieel is dat de getroffen aanvullende maatregelen moeten functioneren of met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zullen functioneren, voordat het oorspronkelijke onderdeel van het leefgebied wordt aangetast. Ook moet er voldoende invulling aan de zorgplicht worden gegeven.

4.7 Verkeer en infrastructuur

4.7.1 Algemeen

Parkeren op eigen terrein

Elke initiatiefnemer van een plan is zelf verantwoordelijk voor het realiseren van zijn eigen parkeervoorzieningen. Een nieuw initiatief (uitbreiding, nieuwbouw of functiewijziging) mag geen onaanvaardbare problemen veroorzaken in de omgeving. Dit betekent dat in beginsel de parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden gerealiseerd. Aanvragers van een omgevingsvergunning zullen bij de aanvraag moeten aantonen hoeveel parkeerplaatsen er op eigen terrein worden gerealiseerd. Indien er op het eigen terrein onvoldoende parkeerruimte is en initiatiefnemer gebruik wil maken van de afwijkingsmogelijkheid, zal de initiatiefnemer moeten aantonen dat sprake van bijzondere omstandigheden dan wel dat op een andere wijze in de parkeerruimte wordt voorzien.

Bepalen parkeerbehoefte

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte vormen de gemeentelijke parkeernormen in het gemeentelijk beleid de leidraad. Het betreffen de gemeentelijke parkeernormen die gelden op het moment van besluitvorming van een aanvraag om een omgevingsvergunning. Indien er geen omgevingsvergunning vereist is, dan zijn de gemeentelijke parkeernormen bepalend die gelden op het moment dat de gebruiksverandering feitelijk plaatsvindt.

Bij de berekening van het aantal parkeerplaatsen wordt aan het eind van de berekening afgerond naar boven. Reden hiervoor is dat bij afronding naar beneden het aantal aan te leggen parkeerplaatsen niet overeenkomt met de totale parkeerbehoefte.

In de parkeerregeling is een zogenoemde 'dynamische verwijzing' opgenomen. Als de beleidsinzichten met betrekking tot parkeren gedurende de looptijd van het bestemmingsplan wijzigen en dit in de parkeernota wordt vastgesteld, kan er in het vervolg bij aanvragen om omgevingsvergunning voor bouwen aan dit nieuwe beleid wordt getoetst (ABRvS 9 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2837).

Afmetingen parkeerplaatsen

Voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen moet uit worden gegaan van standaardmaten. Zo geldt er een andere afmeting voor een haakse en gestoken parkeerplaats dan voor een parkeerplaats bestemd voor langs parkeren. De breedte van het parkeervak moet bij haaks en gestoken parkeren minimaal 2,50 meter zijn en bij langs parkeren minimaal 2,00 meter. De lengte (diepte) van het parkeervak moet bij haaks en gestoken parkeren minimaal 5,00 meter zijn en bij langs parkeren minimaal 5,50 meter. Indien de feitelijke inrichting daartoe aanleiding geeft (bijvoorbeeld verhouding rijbaanbreedte met de breedte van de opstelplaats), kan door middel van een omgevingsvergunning worden afgeweken van de afmetingen.

Er dient sprake te zijn van bruikbare parkeerplaatsen. Dit betekent dat de ruimte om de parkeerplaats te kunnen bereiken wel reëel moet zijn en dat de afstanden tussen parkeerplaatsen onderling en tussen parkeerplaatsen en gebouwen voldoende moet zijn om daadwerkelijk gebruik te kunnen maken van de parkeerplaatsen. Bij publieke voorzieningen geldt dat voldoende parkeerplaatsen voor minder valide gebruikers moeten worden aangelegd. Het betreft hier de algemene gehandicaptenparkeerplaatsen.

4.7.2 Plan

Verkeer

Het verkeer zal door de herbouw van de zorgwoningen niet toenemen, er zal door het afnemen van het aantal zorgwoningen (van 90 naar 72) vermoedelijke minder verkeersbewegingen gaan plaatsvinden. De wegenstructuur op en rond het terrein blijft intact, er zal alleen met het parkeren geschoven worden, zie onder parkeren.

Parkeren

Het parkeren van de Eeshof vind plaats op eigen terrein. Er bevinden zich nu 81 parkeerplaatsen op het terrein voor 157 zorgwoningen en +/- 300 m2 voor het glasmuseum.

De 91 te slopen zorgwoningen hebben 45 parkeerplaatsen tot de beschikking. Dit komt ongeveer overeen met de minimale eis uit de ASVV 2012 van het CROW. Voor de nieuwe situatie is uitgegaan van het gemiddelde van de minimale en de maximale eisen uit de ASVV 2012. Dit houdt in dat de nieuwbouw (72x0.6=) 43 parkeerplaatsen nodig heeft.

In het ontwerp worden er 29 parkeerplaatsen verwijderd en er worden 27 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd.

In de regels staat dat het terrein niet eerder in gebruik kan worden genomen dan dat er voldoende parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. Met voldoende pakeerplaatsen wordt bedoeld de normen uit het parkeernota van de Gemeente Tubbergen.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt het stedenbouwkundige schets van de Eeshof behandeld.

5.1 Stedenbouwkundig plan

Figuur 10 Stedenbouwkundige schets

In de stedenbouwkundige schets is te zien hoe het terrein in hoofdlijnen wordt ingericht. De nieuwbouw aan de kant van de sportvelden is al ingetekend. De nog te ontwerpen nieuwbouw ten noorden van de Havezathe is als vlek ingetekend. Binnen deze vlek moet het gebouw ontworpen worden. De afstand tot de Havezathe is overal ruim, zodat de Havezathe beter beleefd wordt. De nieuwbouw komt qua uitstraling overeen met de gebouwen aan de Hardenbergerweg die in een eerder stadium zijn gebouwd. De gebouwen hebben allemaal twee lagen met een derde laag in de kap verwerkt.

Figuur 11 3d aanzicht Havezathe in relatie tot nieuwbouw

Daarnaast zijn de parkeerplaatsen en routes aan de rand van het terrein gesitueerd, zodat de binnenruimte optimaal benut kan worden door de bewoners en bezoekers.

Ten behoeve van de bewoners en bezoekers van de nieuwbouw wordt een speciale PG tuin ingericht, deze is omheind en is speciaal bedoeld voor de psychogeriatrische bewoners. de tuin is zo ingericht dat zij maximaal kunnen genieten van de buitenruimte.

5.2 Ontwerp

Aangezien het ontwerp nog niet voor beide locaties klaar is, wordt in dit hoofdstuk alleen het ontwerp behandeld dat ontworpen is. De andere nieuwbouw wordt waarschijnlijk ook in twee lagen met een kap uitgevoerd, maar dat is afhankelijk van de definitieve invulling.

Figuur 12 Oostzijde van de ontworpen nieuwbouw

Het gebouw wordt uitgevoerd met twee lagen met een kap, zodat het gebouw niet afwijkt van de omgeving en niet concurreert met de Havezathe. Deze verschijningsvorm is redelijk standaard voor een dorp als Tubbergen. Er zijn niet veel gebouwen die hoger zijn dan twee woonlagen met een kap. Voor de nieuwbouw worden natuurlijke materialen gebruikt in natuurlijke kleuren.

Figuur 13 Westzijde van de ontworpen nieuwbouw

5.3 Schaduwstudie

Tijdens de schaduwstudie (zie Bijlage 5) hebben we een vergelijking gemaakt tussen de huidige situatie en de situatie na nieuwbouw. Daarvoor hebben we het 3d model gebruikt met daarin de boomgegevens uit de bomenanalyse . Voor 4 tijdstippen op een dag en voor de vier jaargetijden hebben we het effect schaduw onderzocht. Voor de winterperiode hebben we gebruik gemaakt van bomen zonder blad, om zo een goede vergelijking te kunnen maken. De schaduw van de bomen is bij benadering, omdat elke boom anders is en dus een andere schaduw werpt op de naastgelegen zorgwoningen.

Zoals te zien is op de verschillende plaatjes is het effect van de nieuwbouw op het gebied van schaduw beduidend minder dan het effect van de schaduw in de huidige situatie, behalve in de winterperiode. Tijdens de winterperiode is te zien dat voor een klein deel van met name de middag er iets meer schaduw is. Dit is niet te vergelijken met de afname van schaduw in de andere periodes.

Daarmee is aangetoond dat de nieuwbouw geen negatief effect heeft op de hoeveelheid schaduw ten opzichte van de naastgelegen zorgwoningen. En dat het juist bijdraagt aan meer zonuren voor de naastgelegen zorgwoningen.

Hoofdstuk 6 Planopzet

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze van bestemmen. In de eerste 2 paragrafen wordt daarbij een toelichting gegeven op het instrument 'bestemmingsplan' in het algemeen voor die lezer die niet dagelijks te maken hebben met bestemmingsplannen.

6.1 Feitelijke planopzet

Het bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. In artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat twee begrippen centraal staan: een goede ruimtelijke ordening en uitvoerbaarheid.

Het plangebied heeft de bestemming Maatschappelijk. De bouwvlakken zijn verschoven ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Ook zijn de hoogtes aangepast aan de huidige eisen.

6.2 Juridische planopzet

Een bestemmingsplan bestaat uit 3 elementen. Dit zijn de toelichting, de regels en de verbeelding (plankaart). De regels en de verbeelding worden hieronder toegelicht.

6.2.1 Regels

De regels van dit bestemmingsplan zijn opgezet volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) en bestaan uit de volgende onderdelen:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

De inleidende regels bestaan uit de volgende bepalingen:

Artikel 1: Begripsbepalingen

Artikel 2: Wijze van meten

In artikel 1 worden omschrijvingen gegeven van belangrijke, in de regels voorkomende begrippen. Het opnemen van deze omschrijvingen voorkomt interpretatieverschillen. In artikel 2 wordt op vergelijkbare wijze een omschrijving gegeven van de wijze waarop in de regels voorkomende maten dienen te worden gemeten.

Bestemmingsregels

Elke bestemming wordt afzonderlijk in een bestemmingsbepaling opgenomen. De opbouw van een bestemmingsbepaling komt in deze paragraaf aan de orde, waarbij per bestemmingsonderdeel een korte toelichting wordt gegeven. Een bestemmingsbepaling wordt als volgt opgebouwd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• ontheffing van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• ontheffing van de gebruiksregels;
• aanlegvergunning;
• sloopvergunning;
• wijzigingsbevoegdheid.

De bestemmingsomschrijving en de bouwregels komen in ieder artikel voor. De overige onderdelen zijn opgenomen indien deze voor de betreffende bestemming relevant zijn.

Bestemmingen

Artikel 3 Maatschappelijk

De bestemming 'Maatschappelijk' geldt voor het gehele terrein. De bestemming van deze gronden is met dit bestemmingsplan niet gewijzigd.

Artikel 4 Waarde Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van en onderzoek naar aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende onderdelen:

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Het is denkbaar dat gronden bij meerdere bouwaanvragen in aanmerking worden genomen, zodat onbedoeld meer bebouwing ontstaat dan met het plan wordt beoogd. De anti-dubbeltelregeling (conform tekst Bro) voorkomt dit.

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels

Deze regels beogen het plan enige flexibiliteit mee te geven. Het betreft veel voorkomende gewenste afwijkingen, die op alle bestemmingen van toepassing zijn.

Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk bevat het overgangsrecht (conform tekst Bro) en de citeertitel van het plan.

6.2.2 De verbeelding

De verbeelding vormt in veel gevallen de logische toegang naar (digitale) bestemmingsplaninformatie. Een duidelijke en eenduidige opzet is daarom van groot belang. De plankaart bevat alleen die zaken die juridisch relevant zijn. Datgene dat op de plankaart staat vermeld, is derhalve ook terug te vinden in de regels. Dit uitgangspunt wordt gehanteerd om de kaart zo rustig en leesbaar mogelijk te houden. De topografische basis voor de bestemmingsplankaart wordt gevormd door de meest actuele Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN/GBK) aangevuld met kadastrale gegevens.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Binnen het plangebied zijn verschillende deelontwikkelingen beoogd, met als hoofddoel de ontwikkeling van nieuwbouw voor de Zorggroep Sint Maarten met de hoofdfunctie zorg.

De gronden in het plangebied zijn eigendom van Zorggroep Sint Maarten. Zorggroep Sint Maarten heeft middelen gereserveerd voor de realisatie van de nieuwbouw op het terrein. Deze is goedgekeurd door het College van Bestuur. De nieuwbouw wordt gefinancierd met eigen middelen. Met dit besluit is de dekking van de bouwactiviteiten voor dit project zeker gesteld.

Op grond van bovenstaande inzichten wordt geconcludeerd dat het beoogde plan economisch uitvoerbaar is.

7.2 Handhaving

Een belangrijk onderdeel van de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan is de mogelijkheid om de regels daadwerkelijk te kunnen handhaven.

Met het oog op de handhaafbaarheid is in dit bestemmingsplan gestreefd naar een duidelijke formulering van de regels, met duidelijke toetsingscriteria die worden gehanteerd bij de beoordeling van vergunnings-, afwijkings- en wijzigingsaanvragen.

Voor wat betreft het toezicht op het bouwen en wat daarmee samenhangt, vervult de gemeente het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan. Dat toezicht heeft onder andere betrekking op het opsporen en eventueel aanpakken van illegale bouw en/of gebruik. Het gemeentelijke bouwtoezicht is tevens belast met het toezicht op de naleving van vergunningsvoorschriften. Daarbij is er een nauwe samenwerking tussen de gemeentelijke afdelingen ontwikkeling en vergunningen. Met dit bestemmingsplan worden geen handhavingszaken gelegaliseerd.

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Om rechtskracht te krijgen moet dit bestemmingsplan de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegde procedures doorlopen. Daarbij worden de volgende stappen doorlopen.

Inspraak en vooroverleg

Conform de gemeentelijke inspraakverordening is het voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd. Hoewel niet wettelijk verplicht conform de Wro wordt inspraak wel wenselijk geacht.

Zienswijzen

Na de inspraak- en overlegperiode wordt het ontwerpbestemmingsplan ter visie gelegd, zoals bepaald in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Hierbij wordt eenieder gedurende 6 weken in de gelegenheid gesteld zienswijzen op het plan in te dienen. De zienswijzen worden voorzien van een gemeentelijke reactie. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld.

Vaststelling

De gemeenteraad stelt vervolgens het bestemmingsplan vast. Daarbij neemt de raad ook een besluit over de ingediende zienswijzen. Tijdens de daarop volgende ter-inzage-termijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag na de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.

7.4 Omgeving

In oktober 2014 zijn de bewoners van de Eeshof geinformeerd over de plannen van de Zorggroep Sint Maarten. De opzet is in de tussentijd iets veranderd maar het principe van solitair liggende gebouwen is gehandhaaft.

Ook zijn de andere gebruikers op het terrein ingelicht over de plannen van de Zorggroep Sint Maarten.

7.5 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het plan is tevens in het kader van het vooroverleg toegezonden naar diverse instanties. De reacties uit het vooroverleg zijn hieronder kort samengevat.

Waterschap Vechtstromen

Voor de betreffende ontwikkeling is geen aanvullend vooroverleg met het waterschap vereist. Het plangebied grenst weliswaar aan de watergang Markgraven, maar er wordt niet gebouwd binnen een zone van 10 meter vanaf de insteek van de watergang. Ook zal het verhard oppervlak nauwelijks toenemen.

Rijksdienst voor het cultureel Erfgoed

Uit de  toelichting van het ontwerpbestemmingsplan blijkt dat er geen sprake is van een evidente ruimtelijke ontwikkeling die van wezenlijke invloed is op één of meer nationale erfgoedbelangen die zijn benoemd in de SVIR en de Visie Erfgoed en Ruimte (VER).

7.6 Zienswijzenprocedure

Na voorafgaande publicatie op 17 november 2015 in de Staatscourant en het huis-aan-huis blad is in overeenstemming met artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening met ingang van 18 november 2015 het ontwerpbestemmingsplan voor een ieder gedurende zes weken ter inzage gelegd. Het ontwerpbestemmingsplan met de hierbij behorende stukken kon tijdens de openingsuren in het gemeentehuis te Tubbergen worden ingezien. Ook was het ontwerp te raadplegen op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Gedurende de hiervoor genoemde termijn kon een ieder mondeling dan wel schriftelijk zienswijzen kenbaar maken. Er is een reclamant die gebruik heeft gemaakt van het recht om een zienswijze in te dienen. Deze zienswijze is behandeld in de Reactienota zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Eeshof Tubbergen.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 2 Archeologisch bureauonderzoek en karterend booronderzoek

Bijlage 3 Quickscan Ecologie

Bijlage 4 Aanvullend ecologisch onderzoek

Bijlage 5 Schaduwstudie