omgeving Hoge Esweg 52-54

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ter plaatse van het binnenterrein achter de Hoge Esweg 50-54 bestaat een voornemen tot herontwikkeling voor het realiseren van 5 nieuwe woningen. Op 4 januari 2012 heeft de gemeente definitief akkoord gegeven voor de ontwikkeling van woningbouw achter de Hoge Esweg 50-54. Het conserverende bestemmingsplan De Essen, uit 2011 voorziet op deze locatie niet in woningbouw. Om het planvoornemen mogelijk te maken dient het bestemmingsplan De Essen voor wat betreft dit plangebied te worden herzien.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen noordelijk van de kern Oldenzaal in de woonwijk De Essen. Grofweg wordt het plangebied begrenst door de Hoge Esweg (westelijke plangrens), de woningen aan de Distel en Kamille (noordelijke en oostelijke plangrens) en de woningen aan de Duivekervel (zuidelijke plangrens). Kadastraal is het plangebied bekend als gemeente Oldenzaal, sectie K, nummers 7309, 8536, 8535, 8537, 9590, 9471, 9636, 9637 en 9638.

De bestaande woningen aan de Hoge Esweg 50, 52 en 54 worden tevens meegenomen in het plangebied van dit bestemmingsplan. Qua bouw- en gebruiksmogelijkheden voorziet dit bestemmingsplan voor wat betreft deze woningen echter niet in wijzigingen.

Op de navolgende luchtfoto’s is de ligging van het plangebied aangegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied

Afbeelding 1.2: Begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De huidige juridische regeling van de betreffende gronden is neergelegd in het bestemmingsplan 'De Essen' dat op 30 mei 2011 door de gemeenteraad van Oldenzaal is vastgesteld.

Ter plaatse waar de 5 nieuwe woningen zijn beoogd hebben de gronden de bestemming wonen. Ter plaatse van de inrit is de bestemming tuin van toepassing. Door het ontbreken van een bouwvlak zijn de bouw van de woningen niet in dit bestemmingsplan mogelijk.

Afbeelding 1.3: Plangebied in vigerend bestemmingsplan

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

2.1 Ruimtelijke structuur

2.1.1 De Essen

Het plangebied is gelegen in de woonwijk De Essen, wat één van de vier na-oorlogse woonwijken die rondom de schil rond de binnenstad van Oldenzaal zijn gebouwd, namelijk Zuid Berghuizen, De Thij, De Graven Es en De Essen. Kenmerkend voor deze wijken zijn het groene karakter en de aanwezigheid van water en een voorzieningencentrum. De wijken zijn door groene lobben van elkaar gescheiden.

De woonwijk De Essen is in de jaren tachtig in lijn met de toenmalige woonerfgedachte gerealiseerd. Kenmerkend voor deze gebieden zijn het grillige straatpatroon, de clustering van woningen en het individuele karakter van woningen. De Essen biedt voornamelijk ruimte aan grondgebonden woningen, meestal bestaande uit twee lagen met een kap. De woningen zijn in korte rijen en diverse blokken gegroepeerd langs een wisselende rooilijn. De meeste woningen zijn straatgericht, met uitbouwen voor de voordeur of schuurtjes in de voortuin. In de Essen is veel variatie in architectuurthema’s.

Tussen de planmatige opgezette woonwijk bestaat op enkele plaatsen de oorspronkelijke agrarische erven, welke zich kenmerken door ruim opgezette kavels en op het erf gerichte bebouwing met kenmerken van de voormalige boerderij. De oorspronkelijke landelijke bebouwing is omsloten door de planmatige ontwikkelde particuliere en projectmatige woningbouw.

Voor wat betreft het materiaalgebruik bepalen pannengedekte daken het beeld. De meeste woningen zijn opgetrokken uit in kleur variërende baksteen. Vooral in het noordoostelijk deel is veel witte breuksteen gebruikt. In het oudste deel van De Essen is ook plaatmateriaal op de gevels toegepast.

Karakteristiek voor het De Essen is het hoogteverschil, waardoor duidelijk hellingen in hofjes en de openbare ruimte aanwezig zijn.

2.1.2 Plangebied

De ruimtelijke structuur van het plangebied kenmerkt zich door de woonerf gedachte van de jaren 80, waarin de stedenbouwkundige opzet ook wel aangeduid wordt als bloemkool of spaghettiwijk. De kronkelige paden zorgen voor afgebakende woonerven (bloemkolen) waarin de woningen geclusterd zijn. De stedenbouwkundige opzet westelijk, noordelijk en oostelijk van het plangebied bestaan uit door de wijk kronkelende wegen die rond of halfrond de geclusterde woningen van maximaal twee woonkavels breed. Het gebied ten zuiden bestaat uit een hofjes structuur waarin de wegen doodlopend zijn en de woningen rondom de hofjes zijn gesitueerd. Elke cluster heeft zijn eigen architectuur waardoor hierin veel variatie aanwezig is.

Afbeelding 2.1: Stedenbouwkundige structuur De Essen

Het plangebied betreft een voormalige agrarisch erf dat is omsloten door de planmatige opgezette woonwijk De Essen. Het gebied is verstopt achter de woningen langs de Kamille en de nieuwbouwlocatie bevindt zich achter de dichte beplanting behorende bij de bestaande woningen. Hiermee sluit het erf niet optimaal aan bij de bestaande stedenbouwkundige structuur. Er is sprake van een op zichzelf staand gebied dan aan het oog wordt onttrokken door dichte beplanting.

Ten noorden en ten zuiden van het plangebied staan dichte bomenrijen die tegens de grens van het plangebied vormen. Direct ten zuiden van het plangebied is tevens een openbaar grasveldje aanwezig. De plangrens ten westen wordt gevormd door de hier aanwezige weg/ pad dat langs de voortuin loopt van de woning aan de Hoge Esweg 50. Overigens is deze voortuin in de praktijk dicht begroeid met beplanting/ een bomenrij. Ten oosten grenst het plangebied aan de achtertuinen van enkele woningen langs de Kamille.

2.2 Functionele structuur

De bebouwing in de omgeving van het plangebied bestaat uit naoorloge bebouwing, waarbij de woonfunctie overheerst. Het woningaanbod bestaat voor het overgrote deel uit eengezinswoningen, maar er liggen ook seniorenwoningen en zogenaamde zorgwoningen in de wijk. De bebouwing wordt gevormd door laagbouw, verdeeld over vrijstaande, dubbele en rijtjeswoningen.

Andersoortige functies zijn niet aanwezig in de direct omgeving van het plangebied. De woonwijk De Essen kent een enkele andere aan wonen gerelateerde functies zoals een basisschool, sporthal, fysiotherapiepraktijk, een huisartsen post en een café. De woonfunctie is voor de gehele wijk De Essen de dominerende functie.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Planuitgangspunten

Het huidige verstopte, niet toegankelijke plangebied zal met de nieuwe inrichting onderdeel worden van de stedenbouwkundige structuur. Met de ontwikkeling van het plangebied zal een nieuw woonerf ontstaan in de vorm van een hofje als een van de zogenoemde bloemkolen van De Essen.

Voor inpassing van het stedenbouwkundig ontwerp met de omgeving zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• realiseren van 5 nieuwe grondgebonden woningen;

• Uitgangspunt is de agrarische erfstructuur door behoud van de oorspronkelijke boerderij, erfbeplanting in de vorm van de monumentale kastanjebomen en ontsluiting.
• behoud van boerderij (Hoge Esweg 50) met oorsponkelijke aangebouwde schuren (in de huidige situatie de woningen Hoge Esweg 52 en 54)
• bouwvolumes worden uitgevoerd in 1 laag met kap
• uniforme groene erfafscheiding ter plaatse van het openbare gebied, met aandacht voor de terreinafscheiding van particulieren
• de noordelijke groenstrook langs de Distel blijft als onderdeel van de groenstructuur behouden
• de ontsluiting van het plangebied voor het autoverkeer zal plaatsvinden via de Duiverkervel, ter hoogte van nr 109.
• er een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning in acht wordt genomen.

3.2 Beschrijving planvoornemen

Met de herontwikkeling zal achter de woningen de Hoge Esweg 50, 52 en 54, deze woningen maken ook onderdeel uit van het plangebied, ruimte worden geboden voor maximaal vijf nieuwe woningen. Deze woningen kunnen zowel vrijstaand, aaneengebouwd of als twee onder een kap worden uitgevoerd. Voor de overige woningen is conform de systematiek van het vigerend bestemmingsplan het bouwvlak voor de woning en de bestemming verkeer gescheiden door de bestemming tuin.

De ontsluiting van het plangebied voor het autoverkeer vindt plaats aan de Duivekervel. Deze ontsluitingsweg loopt door het plangebied naar de nieuwe woningen en zal worden voorzien in de benodigde parkeervoorzieningen zoals garageboxen en open parkeerplaatsen.

De nu dichtbegroeide bomenrij ter plaatse van de voorgevel van de Hoge Esweg 50 zal plaatsmaken voor een representatieve toegang tot het nieuwe woonerf. Er zullen in totaal 6 open parkeerplaatsen aanwezig zijn en een aantal garageboxen. Voor de woningen geldt een parkeernorm van 1,7 parkeerplaatsen per woning. Hiervan dient minimaal 1 parkeerplaats op eigen erf gerealiseerd te worden. Daarnaast biedt de aanleg van 3 openbare reguliere parkeerplaatsen in het openbaar gebied gelegenheid tot informeel parkeren. Zoals ook blijkt uit de volgende afbeelding worden binnen het plangebied voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd om te kunnen voldoen aan deze parkeernorm.

Afbeelding 3.1: Nieuwe situatie plangebied

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Noemenswaardig voor dit initiatief is het beleid ten aanzien van nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals vastgelegd in de zogenoemde ladder duurzame verstedelijking. Het beleid ten aanzien van deze ladder is uitgewerkt in een Algemene Maatregel van Bestuur, wat voor de rijksoverheid het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening betreft.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en provinciale belangen, de besluit mogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen en vervangt de SER-ladder die vooral was toegespitst op bedrijventerreinen. De ladder kent 3 treden die achter elkaar worden doorlopen.

Afbeelding 4.1: De Ladder voor duurzame verstedelijking

Actuele jurisprudentie leert dat zich voor woningbouwlocaties een ondergrens aan het aftekenen is. Zo kan (voorlopig) worden geconstateerd dat er bij woningbouwlocaties met een omvang van 8 woningen geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De woningbouwlocatie op het perceel De Hoge Es bevat de mogelijkheid om 5 nieuwe woningen te realiseren. Dit is te kleinschalig om te spreken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Ook al is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan nog verdient het aanbeveling de laddertreden te doorlopen.

Trede 1: is er regionale behoefte?

De in de nieuwe woonvisie Twente (vastgesteld 16-12-2014) opgenomen bevolkingsprognose (Primos 2013) laat zien dat de bevolking in Twente vanaf 2025 gaat afnemen. Vooral door de huishoudenverdunning neemt het aantal huishoudens in Twente pas na 2035 af. In Oldenzaal wordt tot 2025 nog een toename van ongeveer 1000 huishoudens voorzien. De helft hiervan kan worden gerealiseerd op locaties met harde bestemmingsplancapaciteit (500 woningen), voor de andere helft kan de gemeente nog capaciteit toevoegen. Daarbij wordt rekening gehouden met de speerpunten van beleid: Wonen voor iedereen, elke woning moet raak zijn, elke woonlocatie moet raak zijn en regionale samenwerking. De ontwikkeling met 5 woningen draagt hieraan bij.

Trede 2: is de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?

Voor de bepaling of er sprake is van bestaand stedelijk gebied is in het Besluit ruimtelijke ordening de volgende definitie gebruikt: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede daarbij behorende openbare of sociale culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

De locatie De Hoge Es ligt binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling geeft het gebied in de wijk de Essen een kwaliteitsimpuls, waardoor de kwaliteit en leefbaarheid wordt versterkt. Voldaan wordt aan trede 2.

Trede 3: Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte.

Aangezien aan de eerste twee treden wordt voldaan is de derde trede niet meer van toepassing. Het planvoornemen voldoet aan de voorwaarden uit de Ladder voor duurzame verstedelijking. Met het planvoornemen zijn verder geen nationale belangen in het geding, van belemmeringen is niet gebleken.

4.2 Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In 2009 is de Omgevingsvisie en -verordening 2009 vastgesteld. Elk jaar wordt er een veegactie gehouden van voorstellen tot kleine aanpassingen van de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Naar aanleiding hiervan hebben Provinciale Staten van Overijssel de; 'Verzamelherziening 2014 Omgevingsvisie en - Verordening' op 8 oktober vastgesteld. Met de verzamelherziening zijn de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening op onderdelen (partieel) herzien. De herziene onderdelen hebben geen betrekking op het plangebied. Voor de dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de geconsolideerde versies van de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening .

Het beleidsonderdeel Omgevingsvisie Overijssel is vertaald naar juridisch bindende regels van de Omgevingsverordening Overijssel. Voor de behandeling van het initiatief aan het provinciaal beleid zijn de regels uit de Omgevingsverordening Overijssel doorlopen.

4.2.1 Omgevingsverordening Overijssel

In de Omgevingsverordening heeft de provincie regels ter bescherming van het provinciaal belang vastgelegd. De genoemde beleidsonderwerpen uit de Omgevingsvisie is in de Omgevingsverordening vastgelegd in voor gemeenten bindende regels.

Voor onderhavige ontwikkeling zijn de regels ten aanzien van het principe van concentratie, ruimtelijke kwaliteit en wonen (artikel 2.1.2, 2.2.2) van toepassing. Hieronder worden deze artikelen een voor een behandeld.

Artikel 2.1.2 Principe van concentratie

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Met dit artikel stelt de provincie als aanvulling op trede 1 van de Duurzame Ladder uit het Barro dat naast de gebieden buiten bestaand stedelijk gebied, tevens de gebieden binnen het stedelijk gebied moeten voorzien aan de lokale behoefte. Aangezien het planvoornemen voldoet aan de kwalitatieve en kwantitatieve uitgangspunten van de "Regionale woonvisie Twente 2015-2025", voorziet voorliggend woningbouwinitiatief in de lokale woonbehoefte. Voor de onderbouwing wordt verwezen naar paragraaf 4.3.2 van deze toelichting.

Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit

• 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
• 2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagen-benadering die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing.
• 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

Ad lid 1 en 2

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De nieuwe ontwikkeling moet zoveel mogelijk aansluiten bij de gebiedskenmerken. De voor onderhavige locatie geldende lagen met bijbehorende gebiedskenmerken zijn:

• 1. natuurlijke laag: dekzandvlakten en ruggen
• 2. laag van het agrarisch cultuurlandschap: niet van toepassing
• 3. stedelijke laag: bebouwingschil 1955 - nu
• 4. lust en leisurelaag: niet van toepassing

Ten behoeve van dekzandvlakten en ruggen is opgenomen:

• Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting.

• Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt

hoogte verschillen zijn ter plaatse van het plangebied niet meer waarneembaar. Het initiatief doet geen afbreuk aan de natuurlijke laag.

Ten behoeve van stedelijke laag gebied woonwijk 1955 nu is opgenomen:

Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp.

Zoals beschreven in hoofdstuk 3 van deze toelichting is de bestaande stedenbouwkundige structuur van de woonwijk De Essen uitgangspunt geweest voor het stedenbouwkundig ontwerp van voorliggend planvoornemen. Er wordt voldaan aan de gebiedskenmerken van de stedelijke laag.

Ad lid 3 

In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang.

Het plangebied is aangeduid als 'woonwijk' binnen het ontwikkelingsperspectief 'dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus (breed spectrum woon- werk- en mixmilieus)'. Het ontwikkelingsperspectief 'woonwijk' verzet zich niet tegen de bouw van de nieuwe woningen.

Artikel 2.2.2 Nieuwe woningbouwlocaties

Bestemmingsplannen en projectbesluiten voorzien in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties voor zover de nieuwe woningbouwlocatie naar aard, omvang en locatie in overeenstemming is met een woonvisie waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en met Gedeputeerde Staten van Overijssel.

Met het planvoornemen wordt voldaan aan de kwalitatieve en kwantitatieve uitgangspunten van de "Regionale woonvisie Twente 2015-2025 ". Deze woonvisie is opgesteld in overeenstemming met de buurgemeenten en GS van Overijssel.

4.2.2 Conclusie provinciaal beleid

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Structuurvisie Oldenzaal

De 'Structuurvisie Oldenzaal' is op 10 maart 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie is vastgelegd waar de komende 10 tot 15 jaar ruimtelijke ontwikkelingen zijn te verwachten, wat de ambitie is en hoe de gemeente denkt deze te realiseren. In de structuurvisie worden vier deelgebieden onderscheiden te weten; stedelijk kerngebied, de etalage annex bedrijventerrein en de wijken. Elke wijk voorziet in haar eigen dagelijkse voorzieningen (onderwijs, welzijn, zorg en commercieel), heeft veel groen in de wijk en is gelegen aan het landschap. De focus van de wijken ligt op:

• sterke verbindingen voor langzaam verkeer. Groen fietsroutes en voorzieningen zijn optimaal verbonden. Nieuwe en vernieuwde routes tussen stad, wijken en landschap,
• Versterken van het unieke karakter van de groene lobben.

 

Afbeelding 4.2: Structuurvisie Oldenzaal

De Essen is een wijk die al sterk georiënteerd is op het stedelijk kerngebied en waarvan de groene scheg vooral een landelijke uitstraling heeft. Dit gebied tussen De Essen en de Graven Es zien wij als een belangrijke groene verbindingszone tussen binnenstad en buitengebied, begeleid door stadsboerderijen en recreatieve functies. De Essen oriënteert zich in toenemende mate op het stedelijk kerngebied en haar voorzieningen.

Het planvoornemen is niet in strijd met de visie voor de wijk De Essen uit de structuurvisie.

4.3.2 Regionale woonvisie Twente 2015-2025

De 14 Twentse gemeenten hebben samen met de 18 in WoON verenigde Twentse woningcorporaties en de Provincie Overijssel de Regionale Woonvisie Twente 2015-2025 opgesteld, met als titel “Natuurlijk wonen in Twente”. De regionale woonvisie geeft de gezamenlijke uitgangspunten weer, waarmee de lokale woonafspraken en keuzes in lijn zijn. In 2015 zullen op basis van de regionale woonvisie woonafspraken tussen de provincie en gemeenten worden gemaakt. De gemeenten en corporaties vertalen de regionale woonvisie verder naar lokale woonafspraken, programma's en concrete plannen. De provincie zal de regionale woonvisie verankeren in de provinciale Omgevingsvisie (2016). Aan de regionale woonvisie wordt een actieprogramma gekoppeld waarin voor de diverse nader uit te werken onderwerpen en thema's wordt aangegeven in welke periode welke partijen daar mee aan de slag zullen gaan.

4.3.3 Welstandnota Oldenzaal 2012

In de gemeentelijke welstandsnota is Oldenzaal opgesplitst in vijf deelgebieden met elk hun eigen karakteristieke kenmerken. De deelgebieden zijn: stadscentrum, schil, woonwijken, bedrijventerreinen en stadsrandgebied. Het plangebied De Essen is ingedeeld in het deelgebied “woonwijken”. Er bestaat in de woonwijken veel waardering voor de goede algehele ruimtelijke kwaliteit met weinig zwakke plekken. Positief is het onderscheid in architectuur in iedere wijk. De kwaliteit van het grondgebonden wonen, met een goed voorzieningenniveau, eigen tuinen en relatief veel zorg en aandacht voor het openbaar groen ervaart men als prettig.

Afbeelding 4.3: Deelgebieden welstandsnota 2012

Het beleid voor dit deelgebied is dan ook gericht op het handhaven en waar nodig versterken van de ruimtelijke kwaliteit, zowel voor wat betreft de structuur als de bebouwingskenmerken. Tevens richt het beleid zich op het voorkomen of terugdringen van storende elementen in het straatbeeld.

Als algemene criteria voor dit deelgebied zijn onder andere opgenomen:

• behouden van de gevarieerdheid tussen de architectonische eenheden;
• respecteren van de karakteristieken van de verschillende architectonische eenheden;
• individuele aanpassingen mogen niet ten koste gaan van de structurele hoofdkarakteristiek.

Voor de omgevingsvergunning bouwen zal een verdere toets aan de eisen van deze Welstandsnota plaatsvinden.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden, onderzoek en verantwoording

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichtte onderzoek naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht). Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd. Voor uitgebreide informatie wordt verwezen naar onderzoeksrapportages, welke als bijlage bij deze toelichting zijn gevoegd.

5.1 Archeologie en cultuurhistorie

5.1.1 Algemeen

In 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht geworden. In het kader hiervan dient een gemeente ruimtelijke planvorming te toetsen op archeologische waarden. Indien potentiële archeologische waarden worden verstoord, dient hier nader onderzoek naar te worden verricht.

De gemeente Oldenzaal heeft gemeentelijk archeologiebeleid ontwikkeld. Het plangebied ligt in een zone die op de archeologische waardekaart van de gemeente geen verwachtingswaarde en is aan het plangebied de aanduiding ‘Esdekken onder bebouwing’ toegekend. Er is geen aanduiding Archeologisch aandachtsgebied van toepassing.

Het beleid is erop gericht om gebieden met een hoge archeologische (verwachtings)waarde te beschermen. Dit gebeurt door in de regels voor deze gebieden een omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden op te nemen. Het afwijkingscriterium voor bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten is 250 m2 voor terreinen met een hoge archeologische verwachting en 2500 m2 voor terreinen met een middelhoge verwachting.

5.1.2 Beoordeling

Het ontbreken van verwachtingswaarde betekent dat de noodzaak tot archeologie onderzoek per geval dient te worden bekeken. Aangezien het plangebied tussen twee gebieden met een hoge verwachtingswaarde/ cq archeologische aandachtgebieden zijn gelegen en het plangebied een voormalig boeren erf betreft is in dit bestemmingsplan een dubbelbestemming opgenomen. Hiermee zal in het kader van de omgevingsvergunning beoordeeld worden of met het bouwvoornemen mogelijke archeologische waarden worden aangetast.

Afbeelding 5.1: Plangebied in beleidsadvieskaart Oldenzaal

In het plangebied komen geen rijks- en gemeentelijke monumenten voor. Het aspect cultuurhistorie vormt hierdoor geen aspect, waar binnen het plangebied rekening dient te worden gehouden.

5.2 Geluid

5.2.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen ten aanzien van de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies. Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of vaststelling van een Wro-procedure een akoestisch onderzoek te worden ingesteld.

5.2.2 Beoordeling

Woningen zijn aan te merken als geluidsgevoelige functie, zoals bedoeld in de Wgh. De situatie ter plaatse van de bestaande woningen wijzigt niet en hoeft derhalve niet getoetst te worden.

De nieuwe woningen worden gerealiseerd in een woonwijk waar een 30 km/u regime geldt. Wegen met een maximum snelheid van 30 km/u kennen geen wettelijke geluidszone op basis van de Wgh. Voor deze wegen is onderzoek enkel noodzakelijk indien redelijkerwijs te verwachten is dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB kan worden overschreden. Gezien de verkeersintensiteit van de omliggende wegen en de afstand van de nieuwe woningen tot deze wegen, is het niet te verwachten dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zal worden overschreden. Een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

Het plangebied is verder niet gelegen in een onderzoekszone van een spoorweg, een geluidshindercirkel van andere functies of vliegverkeerszone, waardoor voor deze aspecten geen nader onderzoek noodzakelijk is.

5.3 Bodem

5.3.1 Algemeen

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening van het bestemmingsplan is het zaak door middel van een bodemonderzoek de bodemgesteldheid van het plan inzichtelijk te maken. Indien sprake is van bodemverontreiniging dient een afweging plaats te vinden over de te realiseren functies op dan wel nabij betreffende verontreiniging alsmede voor de mogelijke kosten omtrent bodemsanering. De kwaliteit van de bodem dient uiteindelijk zodanig te zijn, dat zij geen belemmering oplevert voor de ter plaatse te realiseren bebouwing, c.q. functies.

5.3.2 Beoordeling

Door Lycens Milieu & Ruimte is op 26 november 2014 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Hierbij is de locatie van de nieuwe woningen onderzocht. De gronden behorende bij de bestaande woningen hoeft niet te worden onderzocht, hier is immers sprake van een bestaande situatie.

Uit het onderzoek blijkt dat in de bovengrond op het noordelijk terrein deel een licht verhoogd gehalte aan PCB is gemeten. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de achtergrondwaarde in geringe mate. De tussenwaarde wordt niet benaderd. Uit de resultaten van het verkennen bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat er milieuhygiënisch gezien geen belemmeringen zijn voor de herontwikkeling van het terrein. Voor een nadere toelichting op het vorenstaande wordt verwezen naar de in Bijlage 1 opgenomen onderzoeksrapportage

5.4 Flora en Fauna

5.4.1 Algemeen

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur. Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet.

5.4.2 Beoordeling

Op 10 december 2014 is door Econsultancy een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd op de nieuwbouwlocatie. Wat betreft de bestaande woningen geldt dat hier geen sprake is van ontwikkelingen die gevolgen kunnen hebben voor flora en/of fauna. Onderzoek voor wat betreft de bestaande woningen is dan ook niet noodzakelijk.

Uit de uitgevoerde quickscan is gebleken dat de Flora- en faunawet geen belemmering vormt voor de nieuwbouwontwikkeling in het plangebied. Vervolgonderzoek in het kader van de Flora- en faunawet is dan ook niet noodzakelijk. Tevens blijkt uit de quickscan dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor beschermde natuurgebieden (o.a. EHS en Natura 2000-gebieden).

Voor een nadere toelichting op het vorenstaande wordt verwezen naar de onderzoeksrapportage welke als Bijlage 2 is opgenomen bij deze toelichting.

5.5 Externe veiligheid

5.5.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Die beperkingen moeten in milieuvergunningen en bestemmingsplannen zijn vastgelegd. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen.

Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• 1. het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• 2. de Regeling externe veiligheid (Revi)
• 3. het Registratiebesluit externe veiligheid;
• 4. het Besluit risico's Zware Ongevallen (Brzo)
• 5. het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen is het Structuurschema buisleidingen (SBUI) van toepassing. Overigens bevinden er zich in het plangebied geen buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Het doel van het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' is om de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

5.5.2 Beoordeling

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In de volgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven.

Afbeelding 5.2: Uitsnede Risicokaart Overijssel

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• 1. zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• 2. niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• 3. niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

5.6 Bedrijven en milieuzonering

5.6.1 Algemeen

In de ruimtelijke ordening wordt bij het bepalen van de verenigbaarheid van functies gebruik gemaakt van richtafstanden en normen die zijn opgenomen in de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven.

5.6.2 Beoordeling

Uit de gegeven bestemmingen van het voor het plangebied vigerende bestemmingsplan ´De Essen´ blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen andersoortige functies dan wonen aanwezig is. Uit de toelichting van beide bestemmingsplannen blijkt dat er binnen de woonwijk De Essen overwegend woonfuncties bestaan en er geen conflicterende hindercontouren aanwezig zijn vanuit bedrijvigheid en andersoortige functies. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt daarmee voor het gevraagde initiatief verder geen nadere aandacht.

5.7 Water

5.7.1 Algemeen

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een even wichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

5.7.2 Beoordeling

Waterschap Vechtstromen is door de gemeente Oldenzaal geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde "korte procedure" is toegepast. Het watertoetsproces is goed doorlopen.

5.8 Luchtkwaliteit

5.8.1 Algemeen

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip "niet in betekenende mate" is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

5.8.2 Beoordeling

Dit bestemmingsplan voorziet, naast de 3 bestaande woningen, in de bouw van maximaal 5 nieuwe woningen. Zoals aangegeven worden onder andere projecten met minder dan 1.500 woningen al aangemerkt als NIBM. In vergelijking hiermee kan een woningbouwontwikkeling van maximaal 5 nieuwe woningen zeker worden aangemerkt als NIBM.

In het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen worden woningen niet aangemerkt als gevoelige bestemmingen. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit plan.

Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

6.1 Opzet planregels

6.1.1 Algemeen

De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkingsbevoegdheden opgenomen. De bevoegdheid om af te wijken van bepaalde regels is gebaseerd artikel 2.12, lid 1, sub a onder 1 van de "Wet algemene bepalingen omgevingsrecht" (Wabo) . De uitvoering berust bij burgemeester en wethouders. Deze bevoegdheid maakt kleine afwijkingen mogelijk binnen de aan de grond toegekende bestemming.

In dit bestemmingsplan wordt zoveel mogelijk aangesloten bij het bestemmingsplan "De Essen", die binnen de gemeente Oldenzaal als standaard zal gaan gelden.

De bij dit plan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels.

6.1.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. Op de verbeelding zijn soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd tenzij in de tekst anders vermeld. De op de verbeelding of in de regels aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

6.1.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Afwijkingen van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

6.1.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 7)

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de beoordeling van een bouwplan en op die wijze meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd.

• Algemene bouwregels (Artikel 8)

Deze bepaling geeft algemene regels ten aanzien van het bouwen en hoe hierbij qua maatvoering wordt omgegaan met bestaande situaties.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 9)

In dit artikel is aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaan. Het artikel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 10)

In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen zijn, indien dit noodzakelijk wordt geacht, aangegeven.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 11)

In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven voor kleine ondergeschikte wijzigingen van het bestemmingsplan.

6.1.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

6.2 Bestemmingen

Ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden wordt uitgegaan van directe toelating van alle gewenste functies. Dit betekent concreet dat naast het positief bestemmen van alle bestaande functies ook alle in de toekomst gewenste functies direct worden toegelaten. Welke functies waar toegelaten worden is een planologische keuze. Dit betekent dat na inwerkingtreding van het bestemmingsplan geen tot weinig ruimte is voor een wijziging in deze gewenste functies.

Hierna wordt per bestemming wordt in elk geval kort aangegeven wat de gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn.

Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 4)

Deze bestemming is toegekend aan de openbare ruimten, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, binnenterreinen en andere verblijfsgebieden in het plangebied.

Tuin (Artikel 3) en Wonen (Artikel 5)

Deze bestemmingen zijn toegekend aan gronden waarop het wonen de hoofdfunctie vormt (de bestaande woningen) of gaat vormen (de nieuwe woningen). Voor de woningen zijn op de verbeelding ruim bemeten bouwvlakken aangegeven, zodat in beginsel vrijheid bestaat ten aanzien van de situering en de oppervlakte van hoofd- en bijgebouwen.

Omdat onbeperkte bouwmogelijkheden stedenbouwkundig niet gewenst zijn en bovendien kunnen leiden tot aantasting van het woongenot voor omwonenden, is in de bouwregels een aantal beperkingen gesteld. Deze beperkingen bestaan onder andere uit een maximum aan het bebouwbare oppervlak van een bouwperceel. Het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak is gekoppeld aan de grootte van het bouwperceel. Zo mag de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak maximaal 50 m2 bedragen voor percelen kleiner dan 500 m2, 75 m2 voor percelen groter dan 500 m2 en 100 m2 voor percelen groter dan 1.000 m2.

Verder is een voorgeschreven situering van bijgebouwen op minimaal 6 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan van het hoofdgebouw opgenomen. Daarnaast gelden uiteraard maximale bouwhoogtes.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen. Afwijking kan onder ander worden verleend voor het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf. Belangrijkste voorwaarde is dat het een bedrijf betreft dat is opgenomen in de categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (bijlage bij de regels) of een bedrijf dat daaraan naar zijn aard, omvang en mate van milieuhinder gelijk te stellen is.

Daarnaast kan onder andere omgevingsvergunning worden verleend voor het bouwen van een dakopbouw tot een goothoogte van maximaal 7,7 meter, het plaatsen van dakkapellen en het bouwen van bepaalde bouwwerken, geen gebouw zijnde. Afwijkingsbevoegdheden zijn vooral bedoeld om maatwerk te kunnen leveren in bijzondere (reeds afwijkende) situaties.

Tuinen, behorende bij de woonfunctie, zijn bestemd tot 'Tuin'. Uitbouwen, in de vorm van erkers bij de hoofdgebouwen van de op de aangrenzende gronden gelegen woningen of bouwwerken geen gebouw zijnde, mogen binnen deze bestemming onder voorwaarden worden gebouwd.

Waarde - Archeologie (Artikel 6)

De binnen het plangebied voorkomende waardevolle archeologische gebieden worden
beschermd met een dubbelbestemming. Deze dubbelbestemming regelt dat op
deze gronden uitsluitend mag worden gebouwd ten behoeve van aanvullend of definitief archeologisch onderzoek. Burgemeester en wethouders kunnen middels een afwijking gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toestaan, voor de onderliggende bestemmingen, mits is aangetoond dat de (hoge) archeologische waarden niet (kunnen) worden geschaad. Onder voorwaarden is geen omgevingsvergunning voor het afwijken vereist. Voor het uitvoeren van diverse werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden is bovendien een omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden nodig.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Op basis van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Op basis van artikel 6.12, tweede lid kan in afwijking van het eerste lid de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen. Voor het bouwplan is een overeenkomst gesloten waarbij het verhaal van de gemeentelijke kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is. Bovendien is het bepalen van een tijdvak of fasering of het stellen van regels als vermeld in het hiervoor vermelde lid niet noodzakelijk. Op grond hiervan behoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Met de initiatiefnemer is een planschade overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4 lid a van de Wet ruimtelijke ordening gesloten.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Bro is het bestemmingsplan op 20-01-2015 toegezonden naar de provincie Overijssel. De provincie heeft aangegeven in te kunnen stemmen met de planontwikkeling.

Het waterschap Vechtstromen is op de hoogte gebracht door het invullen van de digitale watertoets. Uit de digitale watertoets volgde een positief wateradvies.

8.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft, conform artikel 3.4 Awb, vanaf 11 mei 2016 tot en met 21 juni 2016 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingekomen tegen het bestemmingsplan.

Voorafgaand aan de procedure is het plan overlegd met de bewoners van naastgelegen percelen. In dit overleg zijn geen bezwaren aangedragen tegen het plan.

Bijlagen

Bijlage 1 VBO

Bijlage 2 Flora en fauna