Emmeloord, De Boei

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het centrumgebied van Emmeloord, aan De Boei heeft een initiatiefnemer het voornemen om op de lege kavel een multifunctioneel gebouw ten behoeve van 32 appartementen, met in de plint van het gebouw, ruimte voor detailhandel waaronder een supermarkt en winkels. Voor dit plan is een bouwplan uitgewerkt. Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan (zie paragraaf 1.3).

 

Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het perceel aan de Boei, in het centrum van Emmeloord. De ligging van het projectgebied is weergeven in figuur 1.1

Figuur 1.1. Ligging plangebied (zie rode cirkel)

1.3 Planologisch regime

Het plangebied is juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan “Emmeloord, centrum - herziening 2010”. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Wonen' met de bouwaanduiding 'Gestapeld', 'Groen' en 'Verkeer'.

Binnen de bestemming 'Wonen' met de bouwaanduiding 'gestapeld' is uitsluitend gestapelde woningbouw met een maximale bouw en goothoogte van 9 meter toegestaan. Binnen de bestemming groen zijn groenvoorzieningen, watervoorzieningen en speelvoorzieningen toegestaan. De bestemming verkeer is uitsluitend bedoelt voor verkeersdoeleinden.

Naast de functie van wonen wordt in de plint van het gebouw detailhandel mogelijk gemaakt. Binnen de huidige bestemmingen is detailhandel niet toegestaan. Daarnaast wordt binnen het gehele plangebied vanaf de tweede bouwlaag, wonen mogelijk gemaakt. Doordat binnen de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer' geen woningen zijn toegestaan ontstaat er strijdigheid met het geldende bestemmingsplan.

Met dit plan wordt een gebouw van maximaal 13 meter mogelijk gemaakt. Hierdoor ontstaat strijdigheid met het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2. Uitsnede bestemmingsplan 'Emmeloord, centrum - herziening 2010 ' (plangebied groen omlijnd)

Paraplubestemmingsplan parkeren

Voor de gehele gemeente Noordoostpolder is een paraplubestemmingsplan op 08-07-2019 vastgesteld. In dit parapluplan is een parkeerregeling opgenomen waarin het parkeerbeleid van de gemeente Noordoostpolder wordt geregeld.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie, de gewenste ontwikkeling en op de hiervoor opgestelde randvoorwaarden. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is onderdeel van het centrumgebied van Emmeloord. Dit centrumgebied is volop in (her)ontwikkeling. Binnen het plangebied stonden tot 2015 twee portiekflats. Deze portiekflats zijn in 2015 gesloopt waarna het is ingezaaid met gras.

De noordgrens van het plangebied wordt gevormd door de Noordzijde. Deze straat is een 30 km-uur weg en is de noordgrens van het centrumgebied van Emmeloord. Aan de andere zijde van deze weg ligt een groot parkeerterrein ten behoeve van het centrum.

Ten oosten van het plangebied ligt een groot grasveld, waar in het verleden nog twee portiekflats stonden. Deze flats zijn gelijktijdig met de gebouwen binnen het plangebied gesloopt.

De Lange Nering, ten zuiden van het plangebied, is een weg die bedoeld is voor bestemmingsverkeer waarlangs nu nog geparkeerd mag worden. Evenwijdig aan deze staat loopt ook een winkelstraat met daarboven woningen. De westelijke zijde van het plangebied wordt gevormd door De Boei en een parkeerterrein. Figuur 2.1 geeft een weergave van deze verschillende functies weer. Figuur 2.2 is een weergave van de huidige situatie van het plangebied.

Figuur 2.1. Weergave plangebied met omliggende functies (bron: Google Maps)

Figuur 2.2. Weergave huidige situatie plangebied vanaf De Boei, 2018 (bron: Street view)

2.2 Toekomstige situatie

Op basis van het centrumplan Emmeloord (zie paragraaf 3.3) is een integraal plan bedacht om de huidige Jumbo supermarkt (aan de Noordzijde), te verplaatsen naar een nieuw te realiseren woon/winkel gebouw aan de Boei. Voor de locatie van het bestaande Jumbo worden de plannen nog verder uitgewerkt.

Op de begane grond komt voor het grootste gedeelte de Jumbo Supermarkt. Daarnaast biedt de begane grond ruimte voor commerciële (winkel) ruimte. Aan de west en oostgevel komen 32 appartementen verdeelt over twee bouwlagen (figuur 2.4 e). Het gebouw wordt maximaal 13 meter hoog.

Figuur 2.4. Aanzichten beoogde situatie

2.3 Inpassing

Ruimtelijke inpassing

Een belangrijk uitgangspunt voor de invulling van het plangebied is het realiseren van een goede beeldkwaliteit die past in de omgeving. Voor het centrumgebied is in 2017 een stedenbouwkundig- en een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het plangebied valt onder 'Kop Oost – Winkelblokken/ onderbouw'.

In dit deel van het centrumgebied is het doel om doormiddel van verschillende maten bouwblokken en positioneren een intiem winkelrondje te realiseren met winkels aan tweezijden. Boven de winkelplint wordt in twee of drie langen gewoond. Door te wisselen in 'bouwmassa' moet een levendig straatbeeld ontstaan.

Gebouw

Het gebouw kent een heldere hiërarchie in de massaopbouw. Ook de gevels hebben een duidelijke opbouw: een herkenbaar winkelplint van max. 5 meter hoog met een verticale structuur die stevig op de grond staan en een bovenbouw met een sterke horizontale structuur. De posities van de bouwmassa's en de woningentrees zijn zodanig gekozen dat er intieme looproutes en stedenbouwkundig ruimten ontstaan. Aan de Noordzijde vindt inpandig het laden en lossen plaats.

Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een goede stedenbouwkundige inpassing die overeenkomt met het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan en daarmee passend is in de omgeving.

Functionele inpassing

Het plangebied is in het Centrumplan Emmeloord opgenomen als een woon- en winkellocatie. Overeenkomstig met het centrumplan komt in de plint van het gebouw een supermarkt en ruimte voor winkels, met daarboven 32 appartementen. De beoogde functies komen dan ook overeen met de beoogde functies uit het centrumplan Emmeloord en passen daarmee in de omgeving.

Parkeren en ontsluiting

Ontsluiting

Het plangebied wordt via de Noordzijde en de lange Nering ontsloten. Met dit plan wordt de Boei en een gedeelte van de Lange Nering afgesloten voor doorgaand verkeer. Hiervoor komt de nieuwe weg ten oosten van het gebouw. Die de Noordzijde verbindt met de Lange Nering. Beide wegen worden in oostelijke richting ontsloten op de Smedingplein. In figuur 2.5 is deze nieuwe ontsluiting met een oranje lijn omcirkelt. In westelijke richting gaat de Noordzijde over op de Koningin Julianastraat. Voor alle wegen nabij het project gebied geldt een maximale snelheid van 30km/uur.

Deze wegen zijn berekend op de capaciteit van de parkeerterreinen. Dit plan past binnen de capaciteit van dit parkeerterrein, zie ook volgende paragraaf. Deze wegen hebben voldoende capaciteit voor de ontwikkeling. Het laden en lossen van de winkels vindt inpandig plaatst. De ontsluiting voor het laden en lossen is vanaf de Noordzijde.

Figuur 2.5 Nieuwe ontsluiting

Parkeren

Een belangrijk aspect voor ruimtelijke ontwikkelingen in bestaande stedelijk gebied is de verwerking en afhandeling van de parkeerbehoefte. Het betreft een parkeerbehoefte voor meerdere doelgroepen, namelijk bewoners van de appartementen en werknemers en bezoekers van de horeca, winkel en kantoorlocatie. De gemeente Noordoostpolder gaat uit van de parkeernormen die zijn vastgelegd in de Nota Parkeernormen Noordoostpolder 2016. Hieronder wordt aangetoond dat de parkeerbalans in orde is.

Voor het middensegment koop geldt in het centrum van Emmeloord volgens de Nota Parkeernormen Noordoostpolder 2016 een parkeernorm van 1,4 per woning waarvan 0,3 is gereserveerd voor bezoekers. Dus bij 32 appartementen dienen minimaal 45 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden (32 x 1,4 = 44,8).

Volgens de Nota Parkeernormen Noordoostpolder 2016 heeft een fullservice supermarkt een parkeernorm van 3,4 per 100 m2 bvo. De supermarkt heeft een bruto vloeroppervlak van 2.490 m2 Voor de supermarkt zijn maximaal 85 parkeerplaatsen nodig (2.490m2/100*3,4 =84,66).

Daarnaast wordt er 2.490 m2 aan overige detailhandel gerealiseerd. Hiervoor geldt een parkeernorm van 2,7 per 100 m2 bvo. Hiervoor zijn dus 68 parkeerplaatsen nodig (2.490m2/100*2,7 =67,23).

Totaalaantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte:

Functie	Norm	Aantal	Behoefte	Afgerond
Wonen	1,4	32 stuk	44,8	45
Supermarkt	3,4	2.490 m2	84,66	85
Winkels	2,7	2.490 m2	67,23	68
Totaal			196,69	198

Tabel 1: maximale parkeerbehoefte

Dubbelgebruik parkeerplaatsen

Om te voorkomen dat er een groot parkeerterrein naast het gebouw wordt gerealiseerd dat voor de helft van de tijd leegstaat Wordt bij de berekening van de parkeerplaats behoefte van meerdere (verschillende) functies gebruik gemaakt van aanwezigheidspercentage.

Bij meerdere functies kan er namelijk sprake zijn van een verschillend patroon van tijden waarop gebruikers (bewoners, bezoekers, werknemers) aanwezig zijn. Zo is de parkeerdruk bij woningen vooral 's avonds/ nachts groot. Overdag ligt de aanwezigheid lager omdat een deel van de bewoners met de auto naar het werk gaat. Dit biedt mogelijkheden om andere functies (bijvoorbeeld een kantoor) deze ruimte te laten benutten. Zo kan dubbelgebruik van parkeerplaatsen plaatsvinden.

Tabel 2: Aanwezigheidspercentage parkeernorm Noordoostpolder

Door het dubbelgebruik van de parkeerplaatsen kan het aantal parkeerplaatsen voor de beoogde ontwikkeling worden verlaagd. Op basis van de beoogde functies en bovenstaand tabel, ligt het drukste moment van de week op de zaterdagmiddag. De parkeerbehoefte voor de supermarkt en de winkels is op zaterdagmiddag 100%. Op zaterdagmiddag is de parkeerbehoefte voor de woningen op 60%. Op basis van tabel 2, is de parkeerbehoefte voor de beoogde ontwikkeling uitgewerkt in tabel 3.

Functie	Parkeerplaatsen	Percentage
Wonen	27	60%
Supermarkt	85	100%
Winkels	68	100%
Totaal	180 stuk.

Tabel 3: Uitwerking dubbelgebruik parkeerbehoefte

Parkeeronderzoek Centrum Emmeloord.

In 2017 heeft voor het centrum van Emmeloord een grootschalig parkeeronderzoek plaatsgevonden. In het onderzoek is onderzocht hoe de parkeerdruk is voor het centrumgebied. In dit onderzoek is de parkeerdruk van de huidige situatie onderzocht. Daarnaast is in dit onderzoek de parkeerdruk onderzocht die ontstaat wanneer het centrumplan Emmeloord volledig is gerealiseerd. Het plan dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt, is in dit onderzoek met dubbelgebruik van de parkeerplaatsen voor 164 parkeerplaatsen opgenomen. De parkeerplaatsen die komen te vervallen door de realisatie van het centrumplan zijn met dit onderzoek meegenomen.

Uit tabel 3 blijkt dat voor dit plan een parkeerbehoefte van 180 parkeerplaatsen is. Voor de beoogde ontwikkeling zijn nog 16 parkeerplaatsen extra noodzakelijk. Langs de nieuwe ontsluitingsweg die met dit plan gerealiseerd (zie figuur 2.5) worden 43 nieuwe parkeerplaatsen aangelegd. Ook worden er 10 parkeerplaatsen gerealiseerd aan de zuidkant van het plangebied.

De 53 nieuwe parkeerplaatsen en omliggende parkeerterreinen hebben samen voldoende capaciteit om de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling op te vangen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

De ontwikkeling van het plan moet passen in de geldende beleidskaders van respectievelijk het Rijk, de provincie en de gemeente. Uit dit beleidskader kunnen uitgangspunten voortvloeien waarmee in dit bestemmingsplan rekening gehouden moet worden. Naast dit beleid is ook sprake van Europese regelgeving die doorwerkt in het bestemmingsplan. Deze regelgeving komt aan de orde bij de omgevingsaspecten in het volgende hoofdstuk.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de SVIR zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden daar te leggen waar ze het beste passen, draagt het Rijk de ruimtelijke ordening over aan de provincies en gemeenten. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Dit plan raakt geen rijksbelangen zoal deze genoemd zijn in het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken, de treden van deze ladder doorlopen moeten worden. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Per 1 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking veranderd. De afzonderlijke treden zijn komen te vervallen, maar de intentie van de ladder blijft hetzelfde: zorgvuldig ruimtegebruik. Lid 2 van de nieuwe Ladder ziet er als volg uit:

“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

De beoogde ontwikkeling betreft de ontwikkeling van 32 appartementen en detailhandel. De 32 appartementen zijn op basis van het geldende bestemmingsplan toegestaan en worden dan ook niet gezien als stedelijke ontwikkeling. Detailhandel past niet binnen het geldende bestemmingsplan. De nut en noodzaak van de ontwikkeling zal aangetoond moeten worden.

Behoefte appartementen

De beoogde ontwikkeling maakt 32 appartementen mogelijk. Uit de structuurvisie en woonvisie 2.0 van de gemeente Noordoostpolder blijkt dat de gemeente voornamelijk inzet op inbreidings- en functieveranderingslocaties. In de woonvisie 2.0 wordt geconcludeerd dat er nog programmaruimte is voor circa 190 woningen in de centrumschil van Emmeloord bovenop de reeds bekende bouwplannen. In de woonvisie zijn studiegebieden aangewezen waar deze extra woningen kunnen worden gerealiseerd. Het plangebied valt onder het studiegebied Boei t/m meerpaal (figuur 3.1). Ook in het Centrumplan Emmeloord dat in 2017 is opgesteld blijkt dat destijds de totale behoefte aan extra woningen in en nabij het centrum tot 2025 wordt geraamd op 10 tot 15 woningen per jaar. In het Centrumplan komt ook naar voren dat in de gemeente Noordoostpolder behoefte is aan hoogwaardigere woningen en aan een gevarieerd aanbod woningtypen en woonmilieus. Door het vernieuwen, verbeteren en transformeren van bestaande woningen en ander vastgoed kan die kwaliteit gerealiseerd worden.

Figuur 3.1 Studiegebieden (bron: woonvisie 2.0)

Met de beoogde ontwikkeling van 32 appartementen wordt voorzien in zowel een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte. Met het plan in het centrum van Emmeloord wordt aangesloten bij het gemeentelijk beleid waarin ingezet wordt op inbreidingslocaties. De beoogde ontwikkeling vindt namelijk plaats in het bestaand stedelijk gebied, waarbij een nu braakliggend terrein wordt vernieuwd tot woningen met verschillende functies. Daarmee draagt de ontwikkeling bij aan het verlevendigen van het centrumgebied.

Behoefte detailhandel

Met de beoogde ontwikkeling wordt aan detailhandel circa 4.400 m2. Hiervan is circa 2.500 m2 voor dagelijkse goederensector. De overige vierkante meters zijn bedoeld voor niet dagelijkse goederensector. De projectlocatie is opgenomen in het Centrumplan Emmeloord. Met het centrumplan, waar de beoogde ontwikkeling deel van uitmaakt wordt een bijdrage geleverd aan de aantrekkelijkheid van het centrumgebied.

Ten aanzien van het Centrumplan heeft Seinpost in 2013 (geactualiseerd in 2016) een marktruimteberekening uitgevoerd (DPO Centrumplan Emmeloord). Uit dit rapport blijkt dat er tot 2026 uitbreidingsruimte in de niet-dagelijkse goederensector is van circa 1.600 m2 wvo. Voor dagelijkse goederensector is in 2016 de markt nog ongeveer in evenwicht. In 2026 ontstaat er geen extra uitbreidingsruimte. Tegelijk is kwalitatief een tekort aan het supermarktaanbod in Emmeloord-centrum. Met het oog op een optimaal functioneren van het centrum is het gewenst om een volledig en volwaardig supermarktaanbod te bieden. Dat houdt in ruimte geven aan daar gevestigde supermarkten om te groeien naar volwaardige supermarkten.

Met dit voornemen wordt geen nieuwe supermarkt mogelijk maakt. Wel wordt een bestaande Jumbo supermarkt verplaatst. Deze supermarkt is al reeds aanwezig in het centrumgebied van Emmeloord. Voor de huidige locatie van de supermarkt wordt een nieuwe invulling gezocht. Hiervoor is een overeenkomst gesloten waarmee geborgd wordt dat er geen extra supermarkt mogelijk wordt gemaakt. Door deze verplaatsingen ontstaat er een volwaardig supermarktaanbod in het centrumgebied. Op de locatie van de tweede supermarkt, komt geen nieuwe supermarkt meer terug. Het aanbod van supermarkten blijft dus gelijk. De beoogde ontwikkeling geeft dus invulling aan de behoefte zoals beschreven in het PDO.

Geconcludeerd kan worden dat met de beoogde ontwikkeling sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsprogramma Provincie Flevoland

In 2017 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie FlevolandStraks vastgesteld (zie volgende paragraaf). Hierin is in hoofdlijnen de strategische visie op de toekomst van Flevoland weergegeven. Deze eerste versie van het Omgevingsprogramma Flevoland is vastgesteld door Provinciale Staten van Flevoland op 27 februari 2019. In deze versie is er voor gekozen al het bestaande beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming of het behoud van de fysieke leefomgeving te bundelen in één programma dat digitaal beschikbaar is. Op deze wijze zijn de provinciale beleidskeuzes compact beschreven en is de samenhang tussen de verschillende beleidsterreinen het beste gewaarborgd.

Stedelijk gebied

Het verstedelijkingsbeleid is gericht op de ontwikkeling van vitale steden en dorpen. Het beleid maakt behoud en versterking van de kwaliteit van de fysieke omgeving mogelijk. Het gaat hierbij om efficiënt ruimtegebruik, kwaliteitsverbetering en herstructurering van het stedelijk gebied en versterking van het draagvlak voor voorzieningen. Deze doelen worden gediend door de stedelijke ontwikkeling van de kernen te bundelen. Nieuwe bebouwing wordt geconcentreerd in of aansluitend aan het bestaande bebouwde gebied. Dit ondersteunt de optimale benutting van infrastructuur en centrumvorming rondom belangrijke vervoerknooppunten.

Wonen

In de afgelopen decennia is in Flevoland onvoldoende gedifferentieerd gebouwd. De nadruk lag op ruime eengezinswoningen. Hoewel Flevoland een opvangtaak voor andere delen van Nederland behoudt, komt de woningbehoefte van de huidige inwoners steeds nadrukkelijker op de voorgrond te staan. Hierbij moet rekening worden gehouden met de specifieke behoeften van ouderen, alleenstaanden en starters, omdat de bestaande woningvoorraad daar onvoldoende aan tegemoet komt.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het omgevingsprogramma. De ontwikkeling is onderdeel van de herstructurering van het centrum van Emmeloord. Door deze herstructurering wordt het centrumgebied van Emmeloord versterkt. Op het gebied van wonen worden met dit plan 32 appartementen gerealiseerd. Deze appartementen passen binnen het programma om woningen te realiseren voor ouderen of alleenstaanden. De commerciële ruimtes die in de plint van het gebouw worden gerealiseerd past binnen het locatie-beleid van de provincie.

Omgevingsvisie Flevoland - FlevolandStraks

De Omgevingsvisie FlevolandStraks (vastgesteld op 8 september 2017) geeft de visie van de provincie Flevoland op de toekomst van dit gebied. De visie gaat over de periode tot 2030 en verder. Het geeft aan welke kansen en opgaven er voor Flevoland liggen en welke ambities we hebben voor de toekomst.

Vanuit de omgevingsvisie worden er drie kernopgaven beschreven:

• Het Verhaal van Flevoland (fysieke omgeving).
• Krachtige Samenleving (sociaal-economische omgeving).
• Ruimte voor Initiatief (bestuurlijke omgeving).

Deze opgaven vormen de kern voor alle ontwikkelingen waar de provincie Flevoland bij betrokken is. In de strategische opgaven staan de belangrijkste vraagstukken en ambities voor de toekomst beschreven. Het gaat om de volgende opgaven:

• Duurzame Energie.
• Regionale Kracht.
• Circulaire Economie.
• Landbouw: Meerdere Smaken.

Flevoland biedt in 2030 en verder ruimte voor duurzame ontwikkelingen met oog voor fysieke, sociale en economische aspecten. Met de voorgenomen ontwikkeling vindt een fysieke ontwikkeling die een duurzaam toekomstperspectief biedt voor het centrumgebied. Dat heeft ook weer een positief effect voor de regionale kracht van Emmeloord. Het project sluit aan op de omgevingsvisie.

RO-Visie Werklocaties

Gedeputeerde Staten van Flevoland hebben op 28 juni 2016 de RO-visie Werklocaties Flevoland vastgesteld. Het doel van de visie is om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik van werklocaties zodat het aanbod passend is bij de behoefte en regionaal is afgestemd. Het maatschappelijk effect dat de provincie daarmee wil bereiken is slim en zuinig ruimtegebruik.

In de RO-visie werklocaties worden twee verschillende concepten van werklocaties voor het stedelijk gebied onderscheiden; formele en informele werklocaties. Een formele werklocatie heeft een omvang van minimaal 1 ha bruto en is een scherp afgebakend gebied. Een informele werklocatie is een locatie waar bedrijven en werkvormen zich kunnen vestigen die vallen volgens de VNG-brochure onder de milieucategorie 1, 2 en 3.1, waarbij sprake is van een zekere en ruimtelijk herkenbare menging met andere functies. Het plangebied valt in informele werklocaties.

Per gemeente verschilt de veranderopgave: Tabel 4 geeft een overzicht van de belangrijkste opgaven per gemeente waarbij rood staat voor een forse, oranje voor een redelijke en geel voor een beperkte opgave. Bij sommige segmenten zijn geen cijfers bekend en is dus geen kleur opgenomen.

Tabel 4: Veranderopgave per gemeente (bron: RO-Visie werklocaties)

Visie op de veranderopgaven

Provincie Flevoland wil met deze visie geen toekomstige blauwdruk geven. De provincie wil wel richting geven aan de ontwikkeling van werklocaties in een nieuwe realiteit. Doelstelling van deze visie is om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik van werklocaties zodat het aanbod passend is bij de behoefte en regionaal is afgestemd. De ladder voor duurzame verstedelijking staat hierin centraal.

De beoogde ontwikkeling past in de RO-Visie Werklocaties. In paragraaf 3.1 is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de ladder van duurzame verstedelijking. Uit deze paragraaf blijkt dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de drie trede van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast ligt het plangebied in het centrumgebied van Emmeloord. Waarmee het project past binnen de Focus van de provincie.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Noordoostpolder 2025

In de Structuurvisie 2025, die is vastgesteld op 9 december 2013, wordt de visie van de gemeente Noordoostpolder op de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van de Noordoostpolder geschetst.

In de structuurvisie streeft de gemeente naar een aantrekkelijke en uitnodigende fysieke woonomgeving. Er wordt ingezet op afwisselend woningaanbod en bijzondere woonmilieus. Inbreiding in de kernen gaat voor uitbreiding van de kernen in het landelijk gebied (vernieuwing van binnenuit). De gemeente kiest voor effectrijke maatregelen voor de bestaande bebouwde omgeving waarop invloed valt uit te oefenen.

In dit plan wordt in het centrumgebied van Emmeloord 32 appartementen met op de begane grond commerciële ruimte gerealiseerd. Hiermee wordt een braakliggend gebied in het centrum van Emmeloord herontwikkeld. Daarnaast is sprake van een inbreidingslocatie nabij het centrum van Emmeloord. Hiermee past de ontwikkeling binnen het beleid van de Structuurvisie.

Woonvisie Noordoostpolder 2.0 'Vernieuwing van binnenuit'

Met deze woonvisie heeft de gemeente Noordoostpolder een actueel beleidskader, waarmee zij antwoord geven op snelle (maatschappelijke) veranderingen, zoals minder groei, schaalvergroting, andere wetgeving en individualisering. Het geeft ook invulling aan nieuwe woningmarktinzichten, zoals de behoefte aan meer variatie, andere woonproducten, minder uitbreiding en meer nadruk op de bestaande woningvoorraad en omgeving.

De gemeente Noordoostpolder zet in op vernieuwing van binnenuit. Dit betekent dat deze herontwikkelingsprojecten prioriteit hebben. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld transformatie van de schil rondom het centrum van Emmeloord. Emmeloord is het onbetwiste centrum voor Noordoostpolder. De kracht van Emmeloord ligt in zijn karakter als 'dorpse' stad. De gemeente wil onder andere het centrum en de schil speciale aandacht geven.

Het plangebied maakt deel uit van het centrum van Emmeloord en wordt in de woonvisie benoemd als hotspot waar het imago van Emmeloord versterkt moet worden. Binnen de centrumschil van Emmeloord is programmaruimte voor circa 190 woningen, bovenop de reeds bekende plannen. Het gaat dan om vervangende nieuwbouw voor locaties waar woningen gesloopt worden en functieveranderingslocaties.

Deze ontwikkeling past binnen het beleid van de Woonvisie Noordoostpolder 2.0 doordat het om de herontwikkeling gaat van een hotspot zoals beschreven in de woonvisie met de realisatie van 32 appartementen.

Centrumplan Emmeloord

De gemeente Noordoostpolder heeft in 2017 voor het centrumgebied van Emmeloord een centrumplan opgesteld. In dit plan voor het centrum van Emmeloord zijn 8 ruimtelijke principes sturend. Zij vormen het fundament van het stedenbouwkundig plan en krijgen verdieping in de richtlijnen voor beeldkwaliteit.

Belangrijk hierbij is dat de gaten in het stadshart worden opgevuld, dat er winkelstraten ontstaan met aan twee zijden winkels, dat er sfeervolle straten komen met veel groen en dat er naast de winkelfunctie ook horeca en wonen worden toegevoegd in het stadshart om de diversiteit en de levendigheid te bevorderen. Het plangebied ligt aan de oostkant van het centrum. Aan de oostkant van het centrum ligt het accent op winkels en woningen.

Het plangebied is in het centrumplan opgenomen als een winkellocatie met daarboven woningen. De ontwikkeling die dit plan mogelijk maakt, past dus binnen het centrumplan van de gemeente Noordoostpolder.

Welstand

De welstandsnota geeft een helder en actueel beeld van de bestaande architectonische en stedenbouwkundig-landschappelijke kwaliteiten van de gemeente Noordoostpolder. De Welstandsnota gaat uit van een gebiedsbenadering. Het plangebied valt in de Emmeloord - Centrum. In dit gebied is het van belang de oorspronkelijke bebouwingskarakteristieken te behouden en waar mogelijk te versterken.

In 2017 is voor het centrumgebied een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het plangebied valt onder 'Kop Oost – Winkelblokken/ bovenbouw'. Zoals beschreven in paragraaf 2.3 is met het ontwerp van het gebouw zoveel mogelijk aangesloten bij de uitgangspunten die worden voorgeschreven voor Kop Oost – Winkelblokken/ bovenbouw'.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Vormvrije m.e.r. -beoordeling

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• 1. de kenmerken van de projecten;
• 2. de plaats van de projecten;
• 3. de kenmerken van de potentiële effecten.

Toetsing aan de drempelwaarden uit het Besluit mer

Het betreft een agrarisch perceel, waar binnen een nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’ plaats vindt. Hierbij vinden geen infrastructurele ingrepen plaats, er is daarom in het kader van de mer-procedure sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Vormvrije mer-beoordeling

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Dit blijkt ook uit het onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. De gemeente kan op basis van voorgaande een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen waarin besloten wordt dat een planmer niet noodzakelijk is.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand. Een gemengd gebied is een gebied met een sterke tot matige functiemenging. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen.

De voorgenomen woningen betreffen gevoelige functies. Het plangebied kan omschreven worden als 'gemengd gebied'. Het plangebied ligt namelijk in het centrum waar bedrijfsfuncties en woonfuncties zijn toegestaan. De meest bedrijfsmatige functies liggen ten westen van het plangebied. Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het gebied ten westen van het plangebied de bestemming 'Detailhandel'. Binnen deze bestemming en binnen het plangebied zijn detailhandelsbedrijven, zoals winkels toegestaan. Winkels vallen op basis van de VNG-brochure in categorie 1. Voor deze functies geldt een richtafstand van 10 meter. Omdat sprake is van gemengd gebied kan één stap terug worden gedaan in de richtafstanden conform de VNG-brochure. De richtafstanden van de toegestane functies komen dan uit op 0 meter, waardoor menging van de functies met woningen goed inpasbaar is.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling

4.3 Water

Vanwege het grote belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke procedure geworden door de verankering in het Besluit ruimtelijke ordening. Het plangebied ligt in het beheersgebied van waterschap Zuiderzeeland.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Zuiderzeeland. De watertoets bijlage 1 opgenomen. Voor de ontwikkelingen dient de normale watertoetsprocedure te worden doorlopen. Dit betekent dat er over dit project nader overleg met het waterschap plaatsvindt in het kader van de planprocedure. Op basis van de watertoets is een uitgangspuntennotitie opgesteld die als goede basis voor de uitvoering van het project geldt. Hierna wordt op de relevante uitgangspunten ingegaan. Omdat het plangebied niet gelegen is binnen een waterkering, is het thema veiligheid niet relevant.

Voor projecten geldt het principe 'waterneutraal bouwen' als uitgangspunt. Dit wil zeggen dat, wanneer het verhard oppervlak toeneemt, compenserende maatregelen worden genomen om piekafvoeren op te vangen. Met de beoogde ontwikkeling neemt het verharde oppervlak ten opzichte van de huidige situatie toe.

Met dit plan wordt een gebouw van circa 5.290 m² mogelijk gemaakt. Rondom het gebouw wordt geen volledige verharding toegepast. De oppervlakteverharding neemt dus toe met 5.290 m². Vanuit het waterschap wordt de berging norm van 5.5% gehanteerd. Dit komt neer op een compensatie opgaven van 300 m2.

Rioolstelsel

Aangezien in het HWA- stelsel rapport de beoogde ontwikkeling is meegenomen. Ligt het voor de hand om het hemelwater aan te sluiten op het voorstel uit het dit rapport. Dit houdt in dat het hemelwater en afvalwater gescheiden wordt afgevoerd. Het hemelwater wordt via de infiltratiekratten onder het plein afgevoerd richting de gracht langs de Lange Dreef.

Voor de afvoer van afvalwater wordt gebruik gemaakt van de bestaande voorziening. De afvoer neemt als gevolg van dit project niet significant toe. Het bestaande systeem heeft hiervoor voldoende capaciteit.

Wateradvies

Het waterschap Zuiderzeeland heeft in het kader van het overleg op het voorontwerpbestemmingsplan wateradvies uitgebracht, de opmerkingen zijn verwerkt in de waterparagraaf.

4.4 Geluid

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder aan bepaalde wettelijke normen dient te voldoen. Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting aan de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximale ontheffingswaarde niet te boven gaan. Deze hogere waarde is te verlenen tot 63 dB in de bebouwde kom.

Het plangebied ligt binnen de zone van de Lange Dreef. De bestaande bebouwing tussen het plangebied en de Lange Dreeg heeft een geluidsafschermende werking op het plan. Het akoestische klimaat is vanwege de bestaande bebouwing aanvaardbaar. Voor de wegen grenzend aan het plangebied geldt een maximum snelheid van 30 km/uur en daarvoor geldt geen verplichte beoordeling op basis van de Wet geluidhinder. De Lange Nering en De Boei worden met de beoogde ontwikkeling niet meer toegankelijke voor bestemmingsverkeer. Dit heeft een positief effect op het verkeersgeluid.

De Noordzijde betreft een 30 km/uur weg met een relatief hoge verkeersdrukte en kan voor een hoge geluidbelasting zorgen. In het kader van een goed woon- en leefklimaat moet worden beoordeeld of voor het aspect geluid sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Dit onderzoek wordt momenteel uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek worden opgenomen met de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.5 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Dat geldt in het bijzonder voor gevoelige functies als wonen. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

Voor het plangebied heeft in 2018 een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden (bijlage 2). Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat er in de ondergrond en in het grondwater overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond. Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de bestemming van het terrein, concluderen wij dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygienische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygienische belemmering in relatie tot de bestemming van het terrein (wonen).

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor dit plan.

4.6 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken. Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn vaak het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Projecten die in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwlocaties met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 nieuwe woningen bij twee ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen;
• projecten die minderen dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bedragen. Dit komt overeen met 1,2 µ/m3.

In dit plan wordt de bouw van 32 appartementen en een commerciële plint van 5.100 m2 bvo mogelijk gemaakt. Gezien de beperkte omvang van het project, valt het voornemen onder de regeling 'niet in betekenende mate'. Het voornemen draagt dus niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek naar de gevolgen van het project voor de luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit project

4.7 Archeologie

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

De Archeologische basis- en beleidsadvieskaart voor het grondgebied van Noordoostpolder, vastgesteld door B&W/gemeenteraad in 2018 en de Erfgoedverordening, vastgesteld in 2012 geven inzicht in de te verwachten archeologische waarden. De archeologische waarden zijn in de geldende beheersverordening beschermd middels dubbelbestemmingen.

Het plangebied ligt in een gebied waar geen archeologische verwachting is en valt daarmee buiten de archeologische waardevolle gebieden. Onderzoek naar de archeologische waarden is niet noodzakelijk.

4.8 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Binnen het plangebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. Het is niet noodzakelijk om andere eisen ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden te stellen.

4.9 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Daarnaast is in elke provinciale verordening een uitwerking van de Wnb opgenomen. In de provincie Flevoland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening.

Gebiedsbescherming

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) van belang. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (IJsselmeer) ligt op circa 10 kilometer. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en kleine omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen

Natura 2000-gebieden: impact stikstofdepositie

Het plangebied ligt buiten beschermde Natura 2000-gebieden. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied de IJsselmeer bedraagt 10 km. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Het dichtstbijzijnde natura 2000-gebied, het IJsselmeer, is niet gevoelig voor stikstofdepositie. Stikstofgevoelige habitats liggen op ruim 13 kilometer van het plangebied (Weerribben). De geplande gebouwen worden gasloos opgeleverd waardoor deze in de gebruiksfase geen invloed hebben op de Natura 2000 gebieden.

Geconcludeerd kan worden dat het plan niet zal leiden tot een toename van de stikstofdepositie in de

kritische gebieden. Dit blijkt ook uit het uitgevoerde stikstofonderzoek, zoals opgenomen in bijlage 3 Daarom hoeft voor dit plan geen vergunning op grond van de Wnb te worden aangevraagd

Soortenbescherming

Ten aanzien van de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

Van de aanwezige bomen in het plangebied zullen er vijf worden verplaatst. Voor het plangebied en omgeving is een verplantbaarheidsonderzoek van bomen uitgevoerd. In dit onderzoek is voor 52 bomen onderzocht of deze verplaatst kunnen worden. 26 van de 52 bomen staan in het plangebied. Uit dit onderzoek blijkt dat van de 52 bomen, slechts negen bomen zijn te verplaatsen. Van deze negen staan er vijf in het plangebied. De overige bomen kunnen helaas niet worden verplaatst. Er is geen sprake van een bijzondere bescherming van de bomen. Bij de werkzaamheden zal de algemene zorgplicht in acht worden genomen.

Het plangebied betreft een goed onderhouden grasveld in het centrum van Emmeloord. Hierdoor is het ongeschikt als groeiplaats voor bijzondere en beschermde plantensoorten. Daarnaast worden geen werkzaamheden uitgevoerd in het water of aan de walkant, waardoor ter plaatse van deze gronden niets te verwachten is.

4.10 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Binnen het plangebied of in de directe omgeving zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig waarop het Besluit externe veiligheid inrichtingen van toepassing is. In of nabij het plangebied liggen evenmin (hogedruk)aardgastransportleidingen. Met dit project worden geen nieuwe objecten voor minder zelfredzame personen gerealiseerd. Het aspect externe veiligheid heeft geen gevolgen voor de uitvoering van dit project

4.11 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteits- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdkabels of -leidingen. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Hoofdstuk 5 Juridische beschrijving

5.1 Beschrijving van de bestemming

Detailhandel

De tot detailhandel bestemde gronden zijn bedoeld voor detailhandel, dienstverlening en opslag, kantoor en kantine ten behoeve van deze functies. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor tuinen, erven en verhardingen en grondvoorzieningen.

Door middel van de aanduidingen 'Wonen' is wonen op de verdiepingen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'Supermarkt' is teven een supermarkt toegestaan. Detailhandel (verkoopvloeroppervlak) en dienstverlenende activiteiten zijn uitsluitend op de begane grond toegestaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Op basis van de inspraakverordening van de gemeente Noordoostpolder hoeft het voorontwerpbestemmingsplan niet voor inspraak ter inzage te worden gelegd. Daarnaast heeft over het voorontwerp van dit bestemmingsplan vooroverleg plaatsgevonden met de overlegpartners provincie en waterschap. De resultaten hiervan zijn in de toelichting en regels van het bestemmingsplan verwerkt.

Zienswijzen

Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kan eenieder zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar maken. Eventuele zienswijzen worden door de gemeente beantwoord en al dan niet gegrond verklaard. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Na de ter inzagelegging besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan. Uiteindelijk is tegen het vaststellingsbesluit beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat het over voldoende financiële middelen beschikt om de ontwikkeling te kunnen financieren. De gemeente heeft hiermee geen directe financiële bemoeienis. De kosten voor de procedure worden verhaald via leges. Het project is dan ook financieel haalbaar.

Grondexploitatie

De grondexploitatieregeling uit de Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan, omdat het bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro mogelijk maakt. De grondexploitatieregeling bepaalt dat de gemeente in beginsel samen met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als de kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten.

Het bestemmingsplan maakt bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro mogelijk. In de Wro is opgenomen dat voor dergelijke bouwplannen, in verband met het kostenverhaal van de gemeente, in beginsel een exploitatieplan vastgesteld moet worden.

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Met deze overeenkomst is het kostenverhaal anderszins verzekerd. In deze overeenkomst zijn ook de kosten voor de herinrichting van het openbaar gebied opgenomen. Voor het overige geldt dat sprake is van een particulier initiatief en dat gemeentelijke kosten worden verhaald via de gemeentelijke leges.

Het stellen van nadere eisen en regels met betrekking tot grondexploitatie is daarnaast niet noodzakelijk. De gemeenteraad besluit bij de vaststelling van het plan dat de vaststelling van een exploitatieplan niet nodig is.