| Plan: | Emmelhage, herziening 2010 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0171.BP00513-VS01 |
In voorliggend bestemmingsplan zijn ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan op een aantal plaatsen wijzigingen doorgevoerd. De wijzigingen vinden plaats binnen fase 1 van Emmelhage, met uitzondering van het boerderijenlint langs de Espelerweg, dat aan de zuidzijde grenst aan Emmelhage. De wijzigingen zijn globaal onder te verdelen in 12 types, deze worden elk in dit hoofdstuk beschreven.
Opgemerkt moet worden dat de wijzigingen zijn uitgevoerd conform de landelijke bestemmingsplansystematiek SVBP2008. Als gevolg hiervan hebben de bestemmingen en aanduidingen een andere naam gekregen. De inhoud van de regeling is echter afgestemd op de vigerende planregeling, waar nodig aangevuld met nieuwe regelingen. Eén wijziging, het boerderijenlint langs de Espelerweg, is niet op basis van de vigerende planregeling doorgevoerd. Voor deze kavels bestaat de wens een actuele regeling toe te kennen, zodat hiervoor is uitgegaan van de huidige gemeentelijke standaardregelingen.
Eén van de uitgangspunten voor het stedenbouwkundig plan voor Emmelhage was dat de wijk een groene bosrijke uitstraling moest krijgen. Om die reden zijn tussen de stroken bebouwing aarden wallen voorzien, die worden beplant met bomen. Samen zorgen deze wallen voor een noord-zuidgerichte groenstructuur in fase 1 van Emmelhage, grenzend aan de achtertuinen van de woningen.
De door verschillende partijen ontwikkelde bouwplannen komen op vijf plaatsen echter in de knel met de aarden wallen. Op deze vijf plaatsen zijn rijwoningen voorzien. Ter plaatse van de aarden wal ontstaat bij realisatie van de rijwoningen een onduidelijke eigendomssituatie en blijft er te weinig grond over voor vrij in te vullen kavelgebruik. Voor het verwijderen van de betreffende aarden wallen op deze vijf plaatsen heeft het college van burgemeester en wethouders reeds op 2 maart 2010 een besluit genomen.
Behalve de aarden wallen zorgt de begrenzing van de woningtypologie voor de woningen aan de Darwinhage en Livingstonehage voor een probleem. Het bouwplan voor de rijwoningen op deze plaats strekt net tot enkele meters zuidelijker dan de grens van de bijbehorende toegestane woningtypologie.
Wijziging bestemmingsplan
Op de betreffende vijf plaatsen is de bestemming 'Bos - Beplantingsstrook' verwijderd en vervangen door de bestemming 'Wonen'.
Bovendien is voor de bouwvlakken langs de Darwinhage en Livingstonehage de woningtypologie 'aaneengebouwd' in zuidelijke richting uitgebreid. Langs de Livingstonehage over een afstand van 1,42 meter en langs de Darwinhage over een afstand van 4,56 meter.
Tussen de Celsiushage en de Marco Pololaan is een verbindingspad bestemd. Bij de ontwikkeling van een bouwplan met rijwoningen ten noorden van dit pad, bleek dat de in het bestemmingsplan opgenomen bestemming 2,07 meter te kort was voor de hier te realiseren woningen. Het verbindingspad dient hiervoor in zuidelijke richting verplaatst te worden.
Wijziging bestemmingsplan
Het verbindingspad is 2,07 meter in zuidelijke richting verplaatst. De bestemming is ongewijzigd gebleven ('Verkeer - Verblijfsgebied').
De ontsluiting van de woningen aan de zuidzijde van de Van Leeuwenhoekhage is in het vigerend bestemmingsplan niet geheel goed geregeld. Aan de voorzijde van deze woningen is de bestemming 'Tuin' opgenomen, wat ter plaatse van de zuidwestelijke woningen een probleem geeft qua ontsluiting. De bestemming 'Tuin' biedt namelijk niet de mogelijkheid voor de aanleg van een weg. Het vigerend bestemmingsplan bevat dus geen mogelijkheid om de betreffende woningen te kunnen ontsluiten.
Wijziging bestemmingsplan
De aan te leggen weg is bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Als gevolg van de situering van de nieuwe weg is het daarbij noodzakelijk het ten noorden gelegen bouwvlak iets te verkleinen. Dit vormt geen problemen met de voorgenomen bouwplannen.
Op drie plaatsen, waar in het vigerend bestemmingsplan sprake is van een 'accentgebouw', is een bouwplan ontwikkeld dat niet binnen het bestemmingsplan past. Ter plaatse van de aanduiding 'accentgebouw' geldt namelijk een afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens van 5 meter, terwijl voor het bouwplan een afstand van 3 meter benodigd is.
Verder zijn op een aantal plaatsen tussen de straten verbindingspaden gepland. Een aantal hoekwoningen die grenzen aan deze paden is in het bouwplan met de zijgevel direct tegen het verbindingspad gesitueerd. In het vigerend bestemmingsplan moet echter voor deze woningen een onbebouwde afstand van minimaal 1,5 meter tussen woning en pad aan worden gehouden.
Wijziging bestemmingsplan
Voor de betreffende drie percelen is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingsaccent' opgenomen en in de regels is ter plaatse van deze aanduiding bepaald dat de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens 3 meter bedraagt.
Voor hoekwoningen die grenzen aan verbindingspaden (openbaar gebied) is in de regels een minimum bebouwingsafstand van 0 meter tot aan de zijdelinge perceelsgrens vastgelegd.
Het bouwplan voor het bouwblok tussen de Pasteurhage en Picassohage bevat andere woningtypes dan ter plaatse zijn toegestaan. In het noordelijk deel van het blok zijn rijwoningen voorzien, terwijl het vigerend bestemmingsplan in dit deel alleen vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen toestaat.
In het zuidelijk deel zijn zowel aan de Pasteurhage als de Picassohage een rij van twee-onder-een-kapwoningen voorzien, terwijl dit alleen mogelijk is aan de Pasteurhage. Aan de Picassohage is momenteel een deel voor alleen vrijstaande woningen opgenomen.
Wijziging bestemmingsplan
Hoewel een deel van de voorziene twee-onder-een-kapwoningen in dit bouwblok al wel mogelijk is volgens het vigerend bestemmingsplan, is voor de duidelijkheid het volledige bouwblok in voorliggend bestemmingsplan herzien. De gewenste woningtypologie is opgenomen: 'aaneengebouwd' voor het noordelijk deel en 'twee-aaneen' voor het zuidelijk deel. De aanwezige aarden wal heeft voor het zuidelijk deel de bestemming 'Bos - Beplantingsstrook' gekregen. In het noordelijk deel is deze bestemming vervallen, als gevolg van de wijziging genoemd in paragraaf 3.1.1 Aarden wallen.
Net als bij het bouwblok Pasteurhage-Picassohage is het bouwplan voor de voorziene woningen aan de Bonhoefferhage en Newtonsingel strijdig met de toegestane woningtypologie. Ook bevat het bouwplan een kleinere afstand tot de zijdelingse perceelsgrens dan is toegestaan.
Wijziging bestemmingsplan
Voor beide bouwstroken is de woningtypologie 'vrijstaand' en 'twee-aaneen' opgenomen. Ook is een 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende bouwregels' opgenomen, waarbij in de regels voor deze aanduiding is vastgelegd dat de afstand van de vrijstaande zijgevel tot de zijdelingse perceelsgrens bij twee-aaneen woonhuizen niet minder mag bedragen dan 2,5 meter.
Langs de Einsteinhage zijn direct ten noorden van het verbindingspad rijwoningen voorzien, terwijl maximaal twee aaneengebouwde woningen zijn toegestaan.
Wijziging bestemmingsplan
Voor het betreffende bouwvlak zijn zowel de bouwaanduidingen 'aaneengebouwd', 'vrijstaand' als 'twee-aaneen' opgenomen.
Het bouwplan voor enkele woningen aan de Celsiushage komt niet overeen met de toegestane woningtypologie. Ter plaatse zijn in de geldende bestemming W-B maximaal twee aaneengebouwde woningen toegestaan, terwijl er bouwplanontwikkelingen zijn voor rijwoningen.
Wijziging bestemmingsplan
Het betreffende bestemmingsvlak heeft de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' gekregen, zodat er meerdere rijwoningen mogelijk zijn. Voor de kavels Celsiushage 516 t/m 522 is de bouwaanduiding 'twee-aaneen' opgenomen.
Op drie uit te geven kavels bestaat de behoefte vrijstaande of twee-onder-een-kapwoningen te realiseren. In het vigerend bestemmingsplan geldt voor deze kavels echter de bestemming W-B (+), wat inhoudt dat er uitsluitend 2 aaneengesloten woonhuizen gerealiseerd mogen worden.
Op één van deze kavels, aan de Lindberghsingel, bestaat daarnaast de behoefte de woning met een nokrichting haaks op de weg te situeren. Het vigerend bestemmingsplan staat voor deze kavel echter alleen een nokrichting evenwijdig aan de weg toe.
Wijziging bestemmingsplan
Voor de betreffende drie kavels is zowel de bouwaanduiding 'vrijstaand' als 'twee-aaneen' opgenomen. Voor de kavel aan de Lindberghsingel geldt daarnaast de 'specifieke bouwaanduiding - nokrichting 2', waarmee een nokrichting haaks op de weg is voorgeschreven in plaats van evenwijdig aan de weg.
De kavel op de hoek John Daltonhage/Johanna Naberhage gaat deel uitmaken van de naastgelegen rijwoningen. Voor deze kavel zijn echter uitsluitend twee aaneengebouwde woningen toegestaan.
Wijziging bestemmingsplan
Voor het betreffende kavel is de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' opgenomen, zodat er een rijwoning gerealiseerd kan worden.
Voor alle woonblokken met rijwoningen langs de Niels Bohrhage en John Daltonhage is in het vigerend bestemmingsplan aan de kopse kanten de bestemming 'Tuin' opgenomen voor een strook met een breedte van 3,0 meter tussen weg en bouwvlak. Binnen deze bestemming mag geen bebouwing worden opgericht, terwijl het bouwplan bebouwing tot op een afstand van 1,5 meter tot de weg voorziet. De afstand tot aan de openbare weg (tuinstrook) dient daarom in het bestemmingsplan verkleind te worden tot 1,5 meter.
Wijziging bestemmingsplan
De tuinstroken aan de kopse kanten van de woonblokken met rijwoningen langs de Niels Bohrhage en John Daltonhage zijn verkleind van 3,0 meter naar 1,5 meter. De afstand tot de openbare weg van de eindwoning op het hoekperceel John Daltonhage/Johanna Naberhage is niet gewijzigd.
De lintbebouwing langs de Espelerweg, de zuidelijke rand van Emmelhage, bestaat uit woningen en boerderijen die al vanaf de drooglegging van de Noordoostpolder aanwezig zijn. De bestaande boerderijen zijn als onderdeel van de wijk Emmelhage ingepast en zijn opgenomen in het bestemmingsplan 'Emmelhage 2004'.
De regeling die in het vigerend bestemmingsplan is opgenomen voor een aantal kavels komt echter niet overeen met de bebouwing. Ook passen de opgestelde beeldkwaliteitseisen voor het boerderijenlint niet binnen de bestemmingsplanregeling.
Wijziging bestemmingsplan
De kavels waarvoor een aangepaste bestemmingsplanregeling noodzakelijk is, hebben de bestemming 'Wonen - Boerderijlint' gekregen. Deze bestemming is gebaseerd op de actuele gemeentelijke standaardregeling voor woningen en komt overeen met het bestemmingsplan voor de wijk 'De Erven', gelegen aan de overzijde van de Espelerweg.