Emmeloord, de Erven

4.3 Nadere toelichting op de regels

Bedrijf- Nutsvoorziening

De grotere aanwezige nutsgebouwen en -voorzieningen binnen het plangebied zijn specifiek bestemd tot nutsvoorzieningen. De bouwhoogte mag maximaal 4 m bedragen.

Bos / Groen

De groenvoorzieningen die structuurbepalend zijn voor het plangebied zijn als zodanig bestemd. Binnen de bestemming Groen zijn onder meer voet- en fietspaden, sport- en speelvoorzieningen, water en dergelijke toegestaan. De regels laten ruimte voor de realisering van een (bovenwijkse) sport- en speelvoorziening. De bestemming Bos is toegekend aan de erfsingels rondom de voormalige agrarische erven langs de Espelerweg. Binnen deze bestemming mag ingevolge de regels niet worden gebouwd. In verband met het beeldbepalende karakter van de erfsingels wordt ingezet op behoud en waar mogelijk herstel.

Centrum

De bestemming Centrum is toegekend aan winkel- en wijkvoorzieningen in het midden van het plangebied. Voor het verbeteren dan wel het creëren van een vriendelijk vestigingsklimaat wordt het van belang geacht dat een onderlinge uitwisseling van functies mogelijk is. De bestemmingsomschrijving geeft daarom een breed scala aan mogelijkheden met betrekking tot de toegestane functies binnen deze bestemming (horeca, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening).

Ten aanzien van horecabedrijven geldt uit een oogpunt van beperking van overlast een indeling (zie begripsbepaling). Categorie I is binnen deze bestemming toelaatbaar.

Detailhandel

Het tuincentrum aan de Espelerweg is voorzien van de bestemming Detailhandel. Bebouwing ten dienste van deze bestemming moet binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Op de verbeelding (plankaart) is daarnaast de maximaal toelaatbare bouwhoogte aangegeven. De groene buffer tussen het tuincentrum en de woonbebouwing is bestemd als Bos.

Maatschappelijk

Deze bestemming geldt voor de gronden die thans in gebruik zijn voor maatschappelijke doeleinden zoals scholen, kerken en dergelijke. Er is in beginsel ruimte voor activiteiten die van educatief, cultureel, religieus, medisch en/of van algemeen maatschappelijk belang zijn. Dierenkliniek Emmeloord is voorzien van een aanduiding (dierenkliniek). De bestaande bedrijfswoning is aangeven middels een aanduiding (bedrijfswoning).

Tuin

De gronden die zijn gelegen voor de woningen hebben de bestemming Tuin gekregen. Uitgangspunt is dat daar geen gebouwen worden opgericht, doch met afwijking kan worden toegestaan dat bouwwerken als erkers en entreepartijen worden gebouwd.

Verkeer

Deze bestemming heeft betrekking op alle (openbare) verkeers- en parkeervoorzieningen in het plangebied. De bestemmingsomschrijving is ruim van opzet, wat inhoudt dat naast wegen en paden ook groenvoorzieningen mogelijk zijn. Deze meer globale wijze van bestemmen maakt enige flexibiliteit binnen het openbaar gebied mogelijk.

Water

Hoofdwatergangen, waterpartijen en overige waterhuishoudkundige voorzieningen zijn als zodanig bestemd. Ook bruggen, duikers, beschoeiingen en dergelijke zijn toegelaten.

Wonen

In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat deze gronden zijn bestemd voor wonen, en dat kan in woonhuizen of (indien aangeduid) in woongebouwen. Gelet op de definitie van woonhuizen is sprake van gebouwen die slechts één woning omvatten, daaronder begrepen zorgwoningen.

In de bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij gebouwen wordt nader onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen enerzijds (de woonhuizen of woongebouwen) en bijbehorende bouwwerken anderzijds. Onder bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwen, aan- en uitbouwen, alsmede bouwwerken met een dak begrepen.

Een bijbehorend bouwwerk mag bijvoorbeeld wel worden gebruikt als slaapkamer van het huishouden dat in de woning is gevestigd. Voor vrijstaande objecten geldt dat zelfstandige bewoning wordt aangemerkt als een gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Voor mantelzorg geldt een speciale regeling (algemene gebruiksregel).

Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Om stedenbouwkundige redenen kunnen bouwaanduidingen zijn aangegeven. Voorts zijn regels gesteld voor wat betreft de maximale hoogtes, de breedte van woningen en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens.

Aan de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken (de met garage aangeduide gebouwen tellen niet mee) zijn twee maxima verbonden: de 50%-norm en het aantal vierkante meter (m2). De 50%-norm is een beperking op de bouwmogelijkheden op kleine percelen, het maximale aantal m2 is een rem op de bouwmogelijkheden op grote percelen. Bij het berekenen van de toegestane bebouwing geldt de oppervlakte van het zogenaamde achtererfgebied. Voor de voomalige agrarische erven aan de Espelerweg geldt een ruimere bebouwigsmogelijkheid voor bijbehorende bouwwerken. Op deze percelen mag maximaal 400 m2 aan erfbebouwing gerealiseerd worden (in plaats van 200 m2). Voor deze ruimere norm is gekozen, omdat deze percelen aanzienlijk groter zijn (6.000 m2). De binnen het plangebied voorkomende garageboxen zijn als zodanig aangeduid (wonen-garage)

De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, achter de voorgevel of het verlengde daarvan mag ten hoogste 2,5 meter bedragen. Deze bepaling is met name van belang voor erfafscheidingen.

Gebouwen mogen mede worden gebruikt voor beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis, mits de woonfunctie als hoofdfunctie aanwezig blijft (gemeentelijke beleidsnotitie "werken in de woonomgeving" (2001)). Onder beroepsuitoefening aan huis wordt onder meer verstaan het verlenen van diensten op administratief, maatschappelijk, juridisch, (para)medisch, therapeutisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen gebied. Deze regeling vloeit voort uit de jurisprudentie zoals die zich heeft ontwikkeld ten aanzien van aan huisgebonden beroepen. Bij twijfelgevallen zal aansluiting moeten worden gezocht bij deze jurisprudentie.

Voor de bedrijfsactiviteiten aan huis geldt een lijst op basis van de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering”. Het betreft geselecteerde licht-milieubelastende bedrijven als genoemd in categorie 1, dan wel bedrijven die naar hun aard en invloed op de omgeving hiermee vergelijkbaar zijn.

Voor zowel beroeps- als bedrijfsuitoefening aan huis zijn eisen opgenomen die de inpasbaarheid in de woonomgeving dienen te waarborgen. Zo is bepaald dat ten hoogste 30% van de oppervlakte van de woning en ten hoogste 60% van de bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt voor de activiteit tot een maximum van 75 m2. Tevens dient de activiteit geen afbreuk te doen aan de uitstraling van de woning en dient er geen nadelige invloed te zijn op het woon- en leefmilieu. Ook is een onevenredige toename van de parkeer-/verkeersdruk niet geoorloofd en is detailhandel niet toegestaan. Tenslotte dient de activiteit aan huis door de bewoner te worden uitgeoefend.

Waarde - Archeologie verwachtingswaarde gematigd

Om de te verwachten archeologische waarden te beschermen is een dubbelbestemming opgenomen. Met een dubbelbestemming kunnen ruimtelijk relevante belangen veilig worden gesteld die niet of onvoldoende met de basisbestemmingen kunnen worden gewaarborgd. De met de dubbelbestemming samenhangende belangen hebben in beginsel voorrang op de belangen van de onderliggende bestemmingen. In het gebied met een gematigde verwachting is sprake van een middelhoge concentratie archeologische vindplaatsen. Hiervoor geldt dat voor het bouwen van bouwwerken ten behoeve van de basisbestemming met een nader aangegeven oppervlakte een omgevingsvergunning nodig is. Voor nader genoemde werken en werkzaamheden met een nader aangegeven oppervlakte is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden nodig.

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen, indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels

In het Besluit ruimtelijke ordening is een gebruiksverbod opgenomen. Deze gaat uit van de gedachte, dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk, dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is.

Bepaald is dat het gebruik van behorende bouwwerken bij een woning ten dienste van bewoning door een persoon die vanwege zijn gezondheidstoestand is aangewezen op de niet bedrijfsmatige zorg van een bewoner van de woning, is toegestaan (zogenaamde mantelzorg).

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal regels opgenomen, om het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden in redelijkheid niet mogen worden aangetast. Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen, dan wel op de kaart aangegeven maten, kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. Omdat een en ander zich niet beperkt tot één bestemming maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regelen in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.

Het afwijken mag geen automatisme zijn. Het bevoegd gezag zal afwijkingen zorgvuldig moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Overgangsregels

Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing wordt mogelijk gemaakt. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat is volledige herbouw toegestaan.

Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.