Tussen Grachten en Vaarten

4.3 Nadere toelichting op de regels

Bedrijf

Deze bestemming heeft betrekking op de in het plangebied (nabij woonbebouwing) aanwezige bedrijvigheid. Een verkooppunt van motorbrandstoffen vindt regeling door het opnemen van een aanduiding op de plankaart.

Bedrijf- Nutsvoorziening

De grotere aanwezige nutsgebouwen en -voorzieningen binnen het plangebied zijn specifiek bestemd tot nutsvoorzieningen. De toegestane bouwhoogte bedraagt in beginsel 4 m.

Bedrijventerrein - 3

Deze gronden zijn bestemd voor bedrijvigheid tot en met categorie 3.1. Met aanduidingen zijn eventueel bijzondere dan wel zwaardere functies aangegeven.

In beginsel zijn detailhandelsbedrijven niet toegestaan, met uitzondering van detailhandelsactiviteiten op het gebied van de verkoop van auto's, boten, caravans, motoren, landbouwvoertuigen (ABC-goederen) en grove bouwmaterialen alsmede detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt of gemonteerd. Het verkooppunt van motorbrandstoffen is geregeld door het opnemen van een aanduiding op de plankaart.

Voor een nadere beoordeling over de toelaatbaarheid van de bedrijven is een Staat van Bedrijfsactiviteiten van belang. Naast een omschrijving van de soort/aard van toelaatbaar te achten bedrijven bevat deze Staat indicaties voor de in acht te nemen afstanden ten opzichte van een rustige woonwijk. Deze afstanden hebben betrekking op dan wel vloeien voort uit bepaalde activiteiten van het gemiddeld te achten bedrijf in die sector.

Om op eenvoudige wijze te kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen, is dan ook een ontheffingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen. Via ontheffing kunnen bedrijven worden toegelaten die naar de aard van de bedrijvigheid alsmede qua bedrijfsomvang vergelijkbaar zijn met de toegestane bedrijven. Voorwaarde is wel dat deze bedrijven qua hinder en of gevaar geen onevenredige afbreuk doen aan het woonleefmilieu.

Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan, behalve de bestaande bedrijfswoningen. Deze zijn expliciet in het plan aangeduid.

Tenslotte kan nog worden opgemerkt dat de vestiging van Wgh-inrichtingen is uitgesloten. Deze bedrijven komen in het plangebied niet voor, noch zijn zij daar gewenst. Dit geldt ook voor Bevi-inrichtingen.

Centrum

Dit betreft de bestemmingsregeling voor de centrumvoorzieningen als detailhandel, dienstverlening en horecavoorzieningen, alsmede de voor dit plangebied (Nagelerstraat en Zuiderkade) passende bedrijvigheid. Voor het verbeteren dan wel het creëren van een vriendelijk vestigingsklimaat wordt het van belang geacht dat een onderlinge uitwisseling van functies mogelijk is. De bestemmingsomschrijving geeft daarom een breed scala aan mogelijkheden met betrekking tot de toegestane functies binnen deze bestemming.

Voor nader aangeduide gebiedsdelen geldt een uitsluiting van detailhandel en/of horeca. Ten aanzien van horecabedrijven geldt uit een oogpunt van beperking van overlast een indeling (zie begripsbepaling). De categorie I en II is in beginsel binnen deze bestemming toelaatbaar.

Groen

De groenvoorzieningen die structuurbepalend zijn voor het plangebied zijn als zodanig bestemd. Binnen deze bestemmingen zijn onder meer voet- en fietspaden, sport- en speelvoorzieningen, water en dergelijke toegestaan. De regels laten ruimte voor de realisering van een (bovenwijkse) sport- en speelvoorziening.

Horeca

Deze bestemming voorziet in horecabedrijven en een bijbehorende bedrijfswoning. In de begripsbepaling is een onderscheid in horecabedrijven doorgevoerd. Nachthoreca (discotheken) is niet toegestaan.

Maatschappelijk

Deze bestemming geldt voor de gronden die thans in gebruik zijn voor maatschappelijke doeleinden zoals scholen, kerken en dergelijke. Er is in beginsel ruimte voor activiteiten die van educatief, cultureel, religieus, medisch en/of van algemeen maatschappelijk belang zijn, tenzij dit met aanduidingen afwijkend is geregeld.

Tuin

De gronden die zijn gelegen voor de woningen hebben deze bestemming gekregen. Uitgangspunt is dat daar geen gebouwen worden opgericht, maar met ontheffing kan worden toegestaan dat bouwwerken als erkers en entreepartijen worden gebouwd.

Verkeer

Deze bestemming heeft betrekking op alle (openbare) verkeers- en parkeervoorzieningen in het plangebied. De bestemmingsomschrijving is ruim van opzet, wat inhoudt dat naast wegen en paden ook groenvoorzieningen mogelijk zijn. Deze meer globale wijze van bestemmen maakt enige flexibiliteit binnen het openbaar gebied mogelijk.

Water

Hoofdwatergangen, waterpartijen en overige waterhuishoudkundige voorzieningen zijn als zodanig bestemd. Ook bruggen, duikers, beschoeiingen en dergelijke zijn toegelaten.

Wonen

In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat deze gronden zijn bestemd voor wonen, en dat kan in woonhuizen of (indien aangeduid) in woongebouwen. Gelet op de definitie van woonhuizen is sprake van gebouwen die slechts één woning omvatten.

In de bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij gebouwen wordt nader onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen enerzijds (de woonhuizen of woongebouwen) en bijbehorende bouwwerken anderzijds. Onder bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwen, aan- en uitbouwen, alsmede bouwwerken met een dak begrepen.

Een bijbehorend bouwwerk mag bijvoorbeeld wel worden gebruikt als slaapkamer van het huishouden dat in de woning is gevestigd. Zelfstandige bewoning wordt aangemerkt als een gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Voor mantelzorg geldt een speciale regeling (algemene gebruiksregel).

Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Om stedenbouwkundige redenen kunnen bouwaanduidingen zijn aangegeven.

Voorts zijn regels gesteld voor wat betreft de maximale hoogtes, de breedte van woningen en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens.

Aan de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken (de met garage aangeduide gebouwen tellen niet mee) zijn twee maxima verbonden: de 50%-norm en het aantal m2. De 50%-norm is een beperking op de bouwmogelijkheden op kleine percelen, het maximale aantal m2 is een rem op de bouwmogelijkheden op grote percelen. Bij het berekenen van de toegestane bebouwing geldt de oppervlakte van het zogenaamde achtererfgebied.

De binnen het plangebied voorkomende garageboxen zijn als zodanig aangeduid.

De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, achter de voorgevel of het verlengde daarvan mag ten hoogste 2,5 meter bedragen. Deze bepaling is met name van belang voor erfafscheidingen.

Gebouwen mogen mede worden gebruikt voor beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis, mits de woonfunctie als hoofdfunctie aanwezig blijft (gemeentelijke beleidsnotitie "werken in de woonomgeving" (2001)). Onder beroepsuitoefening aan huis wordt onder meer verstaan het verlenen van diensten op administratief, maatschappelijk, juridisch, (para)medisch, therapeutisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen gebied. Deze regeling vloeit voort uit de jurisprudentie zoals die zich heeft ontwikkeld ten aanzien van aan huisgebonden beroepen. Bij twijfelgevallen zal aansluiting moeten worden gezocht bij deze jurisprudentie.

Voor de bedrijfsactiviteiten aan huis geldt een lijst op basis van de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering”. Het betreft geselecteerde licht-milieubelastende bedrijven als genoemd in categorie 1, dan wel bedrijven die naar hun aard en invloed op de omgeving hiermee vergelijkbaar zijn.

Voor zowel beroeps- als bedrijfsuitoefening aan huis zijn eisen opgenomen die de inpasbaarheid in de woonomgeving dienen te waarborgen. Zo is bepaald dat ten hoogste 30% van de oppervlakte van de woning en ten hoogste 60% van de bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt voor de activiteit tot een maximum van 75 m2. Tevens dient de activiteit geen afbreuk te doen aan de uitstraling van de woning en dient er geen nadelige invloed te zijn op het woon- en leefmilieu. Ook is een onevenredige toename van de parkeer-/verkeersdruk niet geoorloofd en is detailhandel niet toegestaan. Tenslotte dient de activiteit aan huis door de bewoner te worden uitgeoefend.

Waarde - Archeologische verwachtingswaarde

Om de te verwachten archeologische waarden te beschermen wordt een dubbelbestemming opgenomen. Met een dubbelbestemming kunnen ruimtelijk relevante belangen veilig worden gesteld die niet of onvoldoende met de basisbestemmingen kunnen worden gewaarborgd. De met de dubbelbestemming samenhangende belangen hebben in beginsel voorrang op de belangen van de onderliggende bestemmingen.

In het gebied met dubbelbestemming "Waarde - archeologische verwachtingswaarde hoog" is sprake van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten is dus zeer groot. Voor het bouwen van bouwwerken ten behoeve van de basisbestemming met een oppervlakte van meer dan 100 m² is een ontheffing nodig. Voor werken en werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 500 m² is in principe een aanlegvergunning nodig.

In het gebied met een gematigde archeologische verwachting is sprake van een middelhoge concentratie archeologische vindplaatsen. De conserveringsomstandigheden zijn echter minder gunstig. De dichtheid aan vindplaatsen is beduidend lager dan in gebieden met een hoge verwachting. Hiervoor geldt voor het bouwen van bouwwerken ten behoeve van de basisbestemming met een oppervlakte van meer dan 100 m², dat een ontheffing nodig is. Voor werken en werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 5.000 m² is in principe een aanlegvergunning nodig.

Anti-dubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels

In het Besluit ruimtelijke ordening is een gebruiksverbod opgenomen. Deze gaat uit van de gedachte, dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk, dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is.

Bepaald is dat het gebruik van bijbehorende bouwwerken bij een woning ten dienste van bewoning door een persoon die vanwege zijn gezondheidstoestand is aangewezen op de niet bedrijfsmatige zorg van een bewoner van de woning, is toegestaan (zogenaamde mantelzorg).

Algemene ontheffingsregels

In dit artikel is een aantal regels opgenomen, om het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden in redelijkheid niet mogen worden aangetast. Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen, dan wel op de kaart aangegeven maten, kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. Omdat een en ander zich niet beperkt tot één bestemming maar bij diverse bestemmingen gewenst dan wel noodzakelijk kan blijken, zijn deze regelen in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.

Het verlenen van ontheffing mag geen automatisme zijn. Burgemeester en wethouders zullen het verlenen van ontheffing zorgvuldig moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.

Overgangsregels

Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing wordt mogelijk gemaakt. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat is volledige herbouw toegestaan.

Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.