Creil-Oost fase 2

4.3 Toelichting op de bestemmingen

Wonen

In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat de op de verbeelding voor Wonen bestemde gronden zijn bestemd voor woonhuizen. Gelet op de definitie daarvan (zie artikel 1) betekent dit dat de gronden zijn bestemd voor gebouwen die slechts één woning omvatten. Per bouwperceel mag slechts één woning worden opgericht (tenzij anders is bepaald). Het begrip bouwperceel is gedefinieerd in artikel 1. Bij koopwoningen zal - anders dan bij huurwoningen - het bouwperceel vaak gelijk zijn aan het kadastrale perceel. Een perceel is geen bouwperceel als niet kan worden voldaan aan de bouwregels van de bestemming. Een en ander betekent dat bijgebouwen niet mogen worden gebruikt voor zelfstandige bewoning. Zij mogen derhalve niet worden gebruikt voor bewoning door een ander huishouden dan dat huishouden, dat is gehuisvest in de woning waar het bijgebouw bij is gebouwd. Een niet-vrijstaand bijgebouw mag bijvoorbeeld wel worden gebruikt als slaapkamer van het huishouden dat in de woning is gevestigd.

In de bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde. Bij gebouwen wordt nader onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen enerzijds (de woonhuizen) en aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen anderzijds.

Hoofdgebouwen

Hoofdgebouwen moeten in het bouwvlak worden gebouwd. Binnen de bestemming worden woningcategorieën onderscheiden, te weten vrijstaand, vrijstaand of halfvrijstaand en halfvrijstaand of rij. Voor alle categorieën is voor het hoofdgebouw een minimale afstand tot de zijdelingse perceelgrens bepaald. Deze bedraagt 3 meter bij de categorie vrijstaand, 1 meter bij categorie vrijstaand of halfvrijstaand en 1 meter bij de categorieën halfvrijstaand of rij, met dien verstande dat deze afstanden uitsluitend gelden voor vrijstaande woningen en voor de vrijstaande zijde van halfvrijstaande woningen (bijvoorbeeld een tussenwoning wordt immers per definitie op de perceelgrenzen gebouwd).

Zowel de toegestane goot- als bouwhoogte is aangegeven in de bouwvlakken op de verbeelding. In artikel 2 (wijze van meten) wordt uitgelegd op welke wijze een goothoogte en/of bouwhoogte gemeten moeten worden. De snijlijn van dak- en gevelvlak wordt aangemerkt als goothoogte. Dit betekent dat bij lessenaardaken ook de hoge zijde dient te worden aangemerkt als goothoogte. Kleine 'verspringingen' in het dakvlak betekenen niet gelijk dat een nieuwe gootlijn ontstaat. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt dient dan ook de gehele hoofdmassa van de woning beoordeeld te worden.

Aan-, uit- en bijgebouwen

Voor de begrippen aanbouw, uitbouw, bijgebouw en erf is in artikel 1 aangesloten bij het Besluit vergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken en hetgeen in de toelichting daarop is vermeldt. Kort gezegd is een uitbouw een vergroting van een bestaande ruimte van het hoofdgebouw, een aanbouw een aan het hoofdgebouw toegevoegde ruimte en een bijgebouw een op zich zelf staand gebouw (al dan niet vrijstaand). Dit betekent dat (aangebouwde) bijgebouwen niet rechtstreeks vanuit de woning toegankelijk mogen zijn, in tegenstelling tot aanbouwen, die wel vanuit de woning toegankelijk zijn. Naar verwachting zal het besluit vergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken per 01-01-2010 worden overgenomen door het Besluit Omgevingsrecht (BOR) tot dan blijft het huidige Besluit van toepassing.

Aan de oppervlakte van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen zijn twee maxima verbonden: de 50% norm en het aantal m2. De maxima gelden cumulatief, zodat aan beide bepalingen moet worden voldaan. De 50% norm is een rem op de bouwmogelijkheden op kleine percelen, het maximale aantal m2 is een rem op de bouwmogelijkheden op grote percelen.

Bij het berekenen van de oppervlakte van het achter de voorgevel en het verlengde daarvan gelegen erf: wordt de oppervlakte van het hoofdgebouw niet meegerekend. Dit vloeit voort uit de definitie van erf, die is overgenomen van het Besluit vergunningsvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken;

worden de gronden met de aanduiding Tuin, voor zover gelegen achter de voorgevel of het verlengde daarvan, wel meegerekend. Dit vloeit eveneens voortuit de definitie van erf. De aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen mogen echter niet worden gebouwd op het (achter de voorgevel en het verlengde daarvan gelegen) erf met de aanduiding Tuin; daarop mogen immers alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde worden gebouwd. Binnen de bestemming Wonen mogen aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen zowel binnen het bouwvlak als binnen het deel dat buiten het bouwvlak is gelegen, worden gebouwd.

Ten aanzien van de afstand van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen tot de zijdelingse perceelgrens is bepaald dat deze afhankelijk is van de categorieindeling van het hoofdgebouw.

Van vrijstaande bijgebouwen is de goothoogte gemaximeerd op 3 meter en de bouwhoogte op 6 meter. De goothoogte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen is gemaximeerd op 3 meter. Standaard is een uitzondering opgenomen voor woningen met een hoge beganegrondbouwlaag; de bouwhoogte van genoemde bouwwerken mag worden verhoogd tot ten hoogste 0,25 meter boven de vloer van de eerste verdieping van die woning. De uitzondering is bedoeld om een goede aansluiting op het hoofdgebouw mogelijk te maken. De bouwhoogte van aanbouwen, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen is gerelateerd aan de bouwhoogte van het hoofdgebouw en moet altijd 20% minder zijn dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. Op deze wijze wordt het visuele onderscheid tussen hoofdgebouw, aan- en uitbouw en bijgebouw gewaarborgd. Aan en uitbouwen en bijgebouwen met een kap behoren dus tot de mogelijkheden.

De hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde achter de voorgevel of achter een naar de weg gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan mag ten hoogste 2 meter bedragen. Deze bepaling is met name van belang voor erfafscheidingen.

Beroepsuitoefening en bedrijfsmatige activiteiten aan huis

Gebouwen mogen mede worden gebruikt voor beroepsuitoefening aan huis (geen ambachtelijk bedrijf!), mits de woonfunctie als hoofdfunctie aanwezig blijft (zie ook de gemeentelijke beleidsnotitie "werken in de woonomgeving"). Onder beroepsuitoefening aan huis wordt onder meer verstaan het verlenen van diensten op administratief, maatschappelijk, juridisch, (para)medisch, therapeutisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen gebied. Deze regeling vloeit voort uit de jurisprudentie die is ontwikkeld ten aanzien van aan huis gebonden beroepen. Bij twijfelgevallen zal aansluiting worden gezocht bij deze jurisprudentie.

Bedrijfsmatige activiteiten zijn bij ontheffing toegestaan in de woonomgeving, waarbij aansluiting is gezocht bij de uitgave "bedrijven en milieuzonering" (2007) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De activiteiten die worden genoemd om toe te laten in de woonomgeving zijn de licht-milieuhinderlijke bedrijven die worden genoemd in categorie 1 (dan wel bedrijven die naar hun aard en invloed op de omgeving hiermee vergelijkbaar zijn). In de bijlage bij de regels is de lijst opgenomen.

Voor zowel beroeps- als bedrijfsuitoefening aan huis zijn aanvullende eisen opgenomen die de inpasbaarheid in de woonomgeving moeten waarborgen. Zo is bepaald dat ten hoogste 30% van de oppervlakte van de woning (alle ruimten exclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen) en ten hoogste 60% van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag worden gebruikt voor de beroeps- en bedrijfsactiviteit. Ook mag de activiteit geen afbreuk doen aan de uitstraling van de woning en mag er geen nadelige invloed zijn op het woon- en leefmilieu. Ook is een onevenredige toename van de parkeer-/verkeersdruk niet geoorloofd en is detailhandel niet toegestaan. Tenslotte moet een bedrijf aan huis door de bewoner worden uitgeoefend.

Bos en Groen

De groengebieden die structuurbepalend zijn voor het plangebied zijn bestemd tot Bos of Groen. Indien sprake is van (hoog)opgaande afschermende beplanting en bos, is gekozen voor de bestemming Bos. Binnen de bestemming zijn beplantingen, bos, watergangen, en ook voorzieningen voor de waterhuishouding, zoals poelen en waterretentie, toegestaan. Binnen de bestemming Groen zijn onder meer plantsoenen, speelweiden/velden en watergangen en ook voorzieningen voor de waterhuishouding, zoals wadi's, toegestaan. Beide bestemmingen staan uitsluitend de bouw van andere-bouwwerken toe tot een hoogte van 2,50 m. Uitzondering hierop vormen speeltoestellen en lantaarnpalen, welke zijn toegestaan binnnen de bestemming Groen. Met het oog op de eventueel aanwezige watergangen worden opgemerkt dat daarvoor ook regelgeving ingevolge de Keur van het Waterschap kan gelden.

Verkeer

Deze bestemming heeft betrekking op alle (openbare) verkeers- en verblijfsgebieden in het plangebied. De bestemmingsomschrijving is ruim en biedt ook mogelijkheden voor groenvoorzieningen (bijv. de beplanting aan weerszijde van de laan) en voorzieningen voor de waterhuishouding.

Water

De in het plangebied aanwezige waterpartijen zijn als zodanig bestemd. In de bestemmingsomschrijving wordt aangeven dat binnen deze bestemming ook sprake kan zijn van groenvoorzieningen.

Tuin

De gronden die zijn gelegen voor de woningen hebben de bestemming Tuin gekregen. Deze gronden mogen worden ingericht ten behoeve van de woonfunctie. Hier mogen geen gebouwen worden opgericht.

Anti-dubbeltelbepaling

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich met name voordoen, indien een deel van een bouwperceel, dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken, wederom - nu ten behoeve van de berekening van het maximale bebouwingspercentage van een ander bouwperceel - wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels

Voor de redactie van de gebruiksregels is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte, dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk, dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is.

Algemene ontheffingsregels

In dit artikel is een aantal regels opgenomen, teneinde het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden in redelijkheid niet mogen worden aangetast. Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen, dan wel op de kaart aangegeven maten, kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. Omdat een en ander zich niet beperkt tot één bestemming maar bij diverse bestemmingen gewenst c.q. noodzakelijk kan blijken, zijn deze regelen op alle bestemmingscategorieën van toepassing.

Overige regels

Voor nader aangewezen gronden (van het bedrijventerrein) geldt een beschrijving in hoofdlijnen, zoals in de bijlage bij de regels is opgenomen. Daar wordt beschreven de wijze waarop het doel of de doeleinden worden nagestreefd.

Overgangsrecht

Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing wordt mogelijk gemaakt. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat is volledige herbouw toegestaan. Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.