Sint Nicolaasdijk 2009, 1e herziening Nijverheidsstraat 18

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Het voornemen is om achter de woningen op de Sint Nicolaasdijk 153-155 een woning met schuur te realiseren. Hiervoor in de plaats wordt de huidige bedrijfswoning aan de Constructieweg 43 'ingeruild'.

Voor de locatie Sint Nicolaasdijk 153-155 geldt het bestemmingsplan 'Sint Nicolaasdijk 2009'. De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. Om op die locatie toch een woning te realiseren, is het voorliggende bestemmingsplan 'Sint Nicolaasdijk 2009, 1e herziening Nijverheidsstraat 18' opgesteld.

Voor de locatie Constructieweg 43 wordt - parallel aan voorliggend bestemmingsplan - een afzonderlijke juridisch-planologisch procedure (wijzigingsplan) gevolgd voor het wegbestemmen van de aanwezige bedrijfswoning.

1.2 Situering van het plangebied

Het plangebied wordt globaal begrensd door:

• de Nijverheidsstraat aan de noordwestzijde;
• het grondgebied van Sint Nicolaasdijk 151 aan de noordoostzijde;
• het grondgebied van Sint Nicolaasdijk 153 - 155 aan de zuidoostzijde;
• door de woningen aan de Henry Dunantstraat aan de zuidwestzijde.

Afbeelding: Globale ligging plangebied

1.3 Vigerende planologisch-juridische regeling

Het geldende bestemmingsplan voor de locatie is 'Sint Nicolaasdijk 2009', dat op 1 juli 2010 is vastgesteld. Voor de locatie gelden de bestemmingen 'Wonen' (zonder bouwvlak) en 'Tuin' en de aanduidingen 'geluidzone - industrie' en voor een deel 'cultuurhistorische waarden'.

Afbeelding: Uitsnede ruimtelijke plannen bestemmingsplan 'Sint Nicolaasdijk 2009'

1.4 De bij het plan horende stukken

Het bestemmingsplan 'Sint Nicolaasdijk 2009, 1e herziening Nijverheidsstraat 18' bestaat uit de volgende stukken:

• deze toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding met nummer NL.IMRO.0166.00991174-VB01.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de onder het plan vallende gronden en opstallen aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende onderzoeken en een planbeschrijving zijn opgenomen.

1.5 Opbouw van toelichting

De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 2 bevat de relevante beleidskaders van alle betrokken beleidsniveaus.
• Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving gegeven van het plangebied en de diverse onderzoeksaspecten.
• Hoofdstuk 4 behandelt de planopzet.
• Hoofdstuk 5 geeft de planbeschrijving c.q. een toelichting op de regels.
• Hoofdstuk 6 gaat in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleid

2.1 Algemeen

In de keuze van het te voeren beleid dient een gemeente rekening te houden met het opgestelde beleid op diverse overheidsniveaus. Dit hoofdstuk gaat in op het relevante beleidskader voor dit plan.

2.2 Nationaal beleid

2.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau.

Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, leefbaar en veilig Nederland. Bovendien is het Rijk verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijk ordening.

Nationale belangen

Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Voor het plangebied zijn de volgende nationale belangen van toepassing:

• Nationaal belang 4 'Efficiënt gebruik van de ondergrond': In Hoofdstuk 3 is aangegeven hoe met dit belang rekening is gehouden.
• Nationaal belang 8 'Verbeteren van de milieukwaliteit': In Hoofdstuk 3 is ook aandacht geschonken aan de verschillende milieuaspecten.
• Nationaal belang 13 'Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen': Bij het voorliggende bestemmingsplan zijn alle belangen zorgvuldig afgewogen. Burgers, belangenorganisaties en andere overheden hebben de mogelijkheid om in het kader van de bestemmingsplanprocedure te reageren op deze afweging.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd voor stedelijke ontwikkelingen (zoals woningbouwlocaties). Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 1.1.1, lid 1, onder i) is voor stedelijke ontwikkeling een definitie opgenomen: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het begrip ‘woningbouwlocatie’, zoals opgenomen in de definitie is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ruimtelijke ontwikkeling van enige omvang. Het bouwen van één woning is geen stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (AbRvS 14 januari 2014, nr. 201308263/2/R4).

Benadrukt wordt dat indien een ontwikkeling niet is aan te merken als een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2, van het Bro, dit niet betekent dat de woningbehoefte niet hoeft te worden aangetoond. In het kader van de uitvoerbaarheid van het voorliggende ruimtelijk plan moet de behoefte alsnog worden onderbouwd. Deze behoefte is aantoonbaar en komt voort uit het slopen van de bedrijfswoning aan de Constructieweg 43 op het industrieterrein Haatland.

Tevens wordt aangegeven dat de locatie een inbreidingslocatie binnen de kern Kampen is, namelijk binnen bestaand bebouwd gebied. De locatie zal ontsloten worden vanaf de Nijverheidsstraat.

Conclusie

De structuurvisie levert geen beperkingen op voor de bouw van de woning op deze locatie.

2.3 Provinciaal beleid

2.3.1 Omgevingsvisie Overijssel

Op 1 juli 2009 is de Provinciale Omgevingsvisie en de Provinciale Omgevingsverordening vastgesteld door Provinciale Staten. Hierin is het beleid voor de fysieke leefomgeving van Overijssel weergegeven. In de Omgevingsvisie benoemt de provincie de provinciale belangen en geeft ze aan hoe ze de maatschappelijke opgaven samen met de partners gaat realiseren. De Omgevingsvisie is een structuurvisie in het kader van de Wro. Leidende thema's in de Omgevingsvisie zijn duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. De provincie onderscheidt in de Omgevingsvisie een aantal gebiedskenmerken. Als in een bepaald gebied een verandering aan de orde is dan geeft de 'catalogus gebiedskenmerken' richting aan de manier waarop dit moet plaatsvinden.

Gebiedskenmerken

Natuurlijke laag: oeverwallen

De locatie ligt in een gebied dat aan te merken is als oeverwallen. De kenmerken die gelden voor oeverwallen (behoud van watergangen et cetera) komen met onderhavige ontwikkeling niet in het geding. De watergang wordt behouden.

Laag van agrarisch cultuurlandschap: Bebouwing

De locatie ligt in het bestaande bebouwde gebied van Kampen. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een woning. Dit past binnen deze kenmerken.

 Stedelijke laag: Woonwijken

De realisatie van een woning past binnen een woonwijk. De voorgenomen ontwikkeling past dus binnen deze laag.

Lust -en leisurelaag

De Sint Nicolaasdijk is aangewezen als recreatieve route. Het plangebied ligt wel nabij deze weg, maar sluit hier niet op aan. Deze laag is daarom hier niet van toepassing.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen nieuwe functie past binnen de gebiedskenmerken.

Ontwikkelingsperspectieven

Binnen het plan zijn de volgende ontwikkelingsperspectieven van toepassing:

• Steden als motor.
• Dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus.

Het plan ligt in een woonwijk, hier geldt het volgende voor: Ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie naar diverse woon- werk- en gemengde stadsmilieus.

De beoogde ontwikkeling in het plan betreft een inbreiding en past binnen de ontwikkelingsperspectieven.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen uitbreiding van de woonfunctie past binnen de ontwikkelingsperspectieven.

2.3.2 Omgevingsverordening Overijssel 2009

Het uitvoeringsinstrument dat aan de omgevingsvisie is gekoppeld is de Omgevingsverordening Overijssel 2009 van de provincie. In deze verordening is juridisch vastgelegd dat bij bestemmingsplannen ingegaan moet worden op de verschillende lagen zoals deze zijn vastgelegd in de catalogus gebiedskenmerken, waarbij wordt onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

Principe van concentratie (Artikel 2.1.2)

Aangegeven is dat bestemmingsplannen uitsluitend voorzien in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Het voorliggende bestemmingsplan betreft de ontwikkeling van een woning waarbij wordt voorzien in de lokale behoefte. Daarmee wordt aan deze bepaling voldaan.

Nieuwe woningbouwlocaties (Artikel 2.2.2)

Opgenomen is dat bestemmingsplannen en projectbesluiten in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties voorzien voor zover de nieuwe woningbouwlocatie naar aard, omvang en locatie in overeenstemming is met een woonvisie waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en met Gedeputeerde Staten van Overijssel. De voorgenomen ontwikkeling betreft de bouw van een nieuwe woning in combinatie met de sloop van een bedrijfswoning op het industrieterrein Haatland. Daarmee is de behoefte aangetoond (bewoner gesloopte bedrijfswoning verhuist naar nieuwgebouwde woning). De voorgenomen ontwikkeling past ook binnen de woonvisie, zie paragraaf 2.4.

Gebieden met risico op overstroming (snel en diep onderlopende gebieden) (Artikel 2.14.4)

Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden die gelegen zijn binnen de dijkringen 10: Mastenbroek en 11: IJsseldelta voorzien alleen in het realiseren van nieuwe bebouwing binnen deze gebieden als er sprake is van zwaarwegend maatschappelijk belang. Het desbetreffende bestemmingsplan stelt in dit geval zodanige voorwaarden dat de veiligheid ook op de lange termijn voldoende is gewaarborgd.

De toelichting op bestemmingsplannen die betrekking hebben op die gebieden is voorzien van een overstromingsrisicoparagraaf die inzicht biedt in de risico's bij overstroming en de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om deze risico's te voorkomen dan wel te beperken.

De locatie ligt binnen dijkring 11 IJsseldelta. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt nieuwe bebouwing gerealiseerd. In paragraaf 3.9 is de overstromingsrisicoparagraaf opgenomen.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie Kampen 2030

Op 28 mei 2009 is de Structuurvisie 2030 Kampen vastgesteld. Dit strategische document bevat de uitgangspunten van het ruimtelijk beleid. Hierin wordt aangegeven hoe de gemeente verwacht het ruimtelijk beleid te gaan uitvoeren in de komende jaren. De Structuurvisie is een richtinggevend document.

De gemeentelijke structuurvisie spreekt zich uit over de ruimtelijke ontwikkeling van de gehele gemeente Kampen. Doel is om de verschillende belangen, bijvoorbeeld tussen stad, landschap, water en gemeenschap zorgvuldig af te wegen en de neuzen in dezelfde richting te krijgen. De structuurvisie is niet sectoraal, maar een integraal document. Zij beschrijft de huidige en gewenste waarden en kwaliteiten voor de landschappen, de kleine kernen en de stad en kijkt daarbij tevens vooruit naar 2030. De integrale structuurvisie biedt een kader, waarin aanspraken op de ruimte kunnen worden afgestemd en gecombineerd. De visie is niet primair gericht op uitbreiding, maar net zo goed op behoud en verbetering van de bestaande ruimtelijke en sociale kwaliteiten. In de structuurvisie wordt een beeld geschetst van zowel de samenleving als de ruimtelijke omgeving van Kampen. Er wordt gestuurd op ruimtelijke structuren; waar gebeurt wat, op welke manier, op welk moment en waarom. De structuurvisie is een richtinggevend document, om voor de langere termijn de ruimtelijke samenhang tot stand te brengen en bezit daarom een zekere mate van globaliteit en abstractie. Het vormt de basis voor het toekomstig beleid; ter uitwerking van de structuurvisie zullen masterplannen, uitwerkingsplannen en bestemmingsplannen worden opgesteld.

De structuurvisie Kampen 2030 speelt in op inbreiding in bestaand gebied, waardoor het landschap rondom Kampen open gehouden kan worden. Hierdoor is de aantasting van natuur en landschap minimaal. Tevens zorgt dit voor een impuls van bestaande voorzieningen en is weinig nieuwe infrastructuur nodig.

De beoogde sloop van een bedrijfswoning en nieuwbouw van één woning past in de behoefte van woningen en inbreiding in Kampen. Daarmee is de ontwikkeling passend binnen de structuurvisie.

2.4.2 Woonvisie Kampen 2010-2020

In de Woonvisie worden de verschillende woonbelangen in balans gebracht. De visie is daarom niet alleen gericht op de kwantiteit en kwaliteit van nieuw te bouwen woningen, maar ook op de bestaande voorraad. Niet alleen gericht op een passende sociale huurvoorraad, maar ook bijvoorbeeld op het stimuleren van particuliere bouw met vrije bouwkavels. Daarnaast wordt erin gestreefd naar maatwerk voor diverse doelgroepen.

Streven naar evenwichtige kwaliteitverdeling tussen wijken

In de diverse kernen is in de komende periode in meer of mindere mate behoefte aan nieuwe ontwikkelingen. Het gaat er daarbij niet alleen om waar gebouwd wordt, maar vooral ook op welke manier. Uitgangspunt daarbij is dat op iedere plek aansluiting wordt gezocht bij de specifieke identiteit van die plek; de genius loci. Zo vraagt iedere nieuwe ontwikkeling om maatwerk. Gestreefd wordt onder andere naar een duurzame kwaliteitverdeling tussen wijken, buurten en dorpskernen, met een variatie aan woningtypen en bewoners.

Programmering

Om te komen tot een regionale programmering binnen de provincie Overijssel is in 2015 de STEC groep ingeschakeld. Alle harde en zachte plancapaciteit is geïnventariseerd en op basis hiervan zijn binnen regionaal verband afspraken gemaakt over de woningbouwprogrammering voor de periode 2016-2026. Voorliggende plan past binnen deze regionale afspraken omdat er parallel aan de bouw van de nieuwe woning sloop van een bedrijfswoning plaatsvindt op het industrieterrein Haatland. De bewoners van de gesloopte woning verhuist naar de nieuw te bouwen woning. Per saldo neemt het aantal woningen dus niet toe.

Hoofdstuk 3 Onderzoek

3.1 Algemeen

Artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht in combinatie met artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening verplicht het college van burgemeester en wethouders onderzoek te doen naar de relevante feiten en de af te wegen belangen die bij de een bestemmingsplan komen kijken. In dit hoofdstuk zal dan ook op de voor het onderhavige plangebied relevante aspecten worden ingegaan.

3.2 Bodem

Het beleid ten aanzien van de bodemkwaliteit is op nationaal niveau vastgelegd in de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam bodembeheer.

Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Om deze vragen te beantwoorden is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig. In het kader van de omgevingsvergunningaanvraag zal een bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Conclusie

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met het aspect bodem.

3.3 Archeologie en cultuurhistorie

Op 1 januari 2012 zijn de Wet en het Besluit tot modernisering van de monumentenzorg in werking getreden. Voor de ruimtelijke ordening betekent dit een omschakeling van een objectgerichte naar omgevingsgerichte benadering. Door deze modernisering moet bij het opstellen van een bestemmingsplan meer rekening worden gehouden met cultuurhistorische waarden. Dit betekent dat naast archeologie, ook een beschrijving moet worden gegeven van de historische (steden)bouwkunde en historische geografie. Door cultuurhistorie een plek te geven in procedures op het gebied van ruimtelijke ordening wordt ook bereikt dat de aandacht niet uitsluitend uitgaat naar individuele objecten (de aangewezen monumenten), maar juist de samenhang tussen gebouwen en hun omgeving.

Archeologie

De Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Ten behoeve van de archeologische monumentenzorg bij ruimtelijke planvorming is door de gemeente Kampen een archeologische waarden- en verwachtingskaart opgesteld, om zodoende de archeologische waarden te beschermen. De archeologische waarden- en verwachtingskaart maakt voor het grondgebied van de gemeente Kampen duidelijk waar zich (mogelijke) archeologische resten kunnen bevinden. Deze kaart moet worden geraadpleegd voordat de bodemingrepen plaatsvinden. De verwachtingswaarde bepaalt of er een nader bodemonderzoek uitgevoerd moet worden alvorens een ruimtelijke ingreep plaatsvindt.

Op de volgende afbeelding is een uitsnede weergegeven van de gemeentelijke waarden- en verwachtingskaart.

Afbeelding: Uitsnede gemeentelijke archeologische waarden- en verwachtingskaart

De locatie is dicht nabij de oorspronkelijke Sint Nicolaasdijk gelegen. Voor de locatie van de nieuwe woning geldt een lage verwachtingswaarde. Dichter bij de Sint Nicolaasdijk geldt een hoge archeologische verwachtingswaarde.

De gemeente hanteert als beleid dat gebieden met archeologische waarden en middelmatige- en hoge verwachtingswaarden in het bestemmingsplan een dubbelbestemming krijgen, waarbij ingrepen worden gekoppeld aan een vergunningenstelsel. Wanneer het te ontgraven terreindeel meer dan 2.500 m2 omvat, is in de gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde een onderzoek verplicht. Het perceel zal gedeeltelijk worden opgehoogd, maar de omvang van de bouwput (die in het gebied met een lage verwachtingswaarde ligt) voor de bebouwing zal circa 550 m2 zijn. In het deel van het plangebied met een hoge verwachtingswaarde vinden geen ontwikkelingen plaats.

Cultuurhistorie

In de 13e eeuw had Kampen het agrarische gebied ten westen van de stad in haar bezit: de Broeken en Maten. Het behoorde tot de rechten van de Kamper burgers, of iemand die het burgerrecht had verworven, vee te kunnen laten grazen op de stadsweiden die hier lagen. Het stedelijk weidegebied werd door bisschop Hendrik van Vianden van Utrecht in de periode 1252-1267 vergroot door een gift van grond; een gift die door diens opvolger, elect Jan van Nassau bevestigd werd. In deze oorkonde wordt alleen Sint Nicolaasbroek (een gebied ten noorden van de Zwartendijk en de Sint Nicolaasdijk) vermeld, maar het gaat tevens om andere weiden en visgronden rondom de stad: de Greente (een strook tussen het Haatland en de IJssel) en de Melm (een laaggelegen weide tussen het Haatland en de Zuiderzee). De locatie van de visgronden is niet bekend. In 1284 is het Sint Nicolaasbroek ontgonnen. Het broek draagt de naam van de schutspatroon van Kampen, aan wie de Bovenkerk ook is gewijd. Het broek werd beschermd tegen de zee door de gelijknamige Sint Nicolaasdijk.

Samen met de Brunepper- en de Zwartendijk vormde deze dijk eeuwenlang de voornaamste zeewering aan west- en noordzijde van de stad Kampen. De Sint Nicolaasdijk vormt de zuidoostelijke grens van de polder het Haatland. De inbreidingslocatie bevindt zich in deze oude polder.

Pas in de late middeleeuwen ontstaan in het veengebied de eerste permanente woonkernen. Gewoonlijk waren dit agrarische bedrijven, die gevestigd werden op kunstmatige heuvels in het landschap. Deze heuvels, oftewel belten hebben, of hadden, het karakter van terpjes, vergelijkbaar met de woonheuvels, die onder anderen op het industriegebied Haatland en het Kampereiland aanwezig zijn. Het karakter van terpvorming wordt al vermeld in de 14e eeuw. Meegedeeld wordt dat de erven bruikbaarder worden door ze "toe verhoeghene" of "toe wurvene". Vanaf de aanleg van de dijk, ergens in de 13e eeuw, moet deze waterkering als verbindingsweg in gebruik zijn geweest.

In de middeleeuwen kwam bewoning ter plaatse van de inbreidingslocatie slechts incidenteel voor. Doordat de dijk hoger gelegen was, vormde het een goede plek voor het vestigen van woningen. De voornaamste bron in deze is de kaart van Jacob van Deventer van omstreeks 1560. Hierop is ten zuiden van het onderhavige dijksegment een aantal geïsoleerde gebouwen afgebeeld, terwijl ten noorden van het dijksegment er lintbebouwing aanwezig is. In de postmiddeleeuwse periode is dit beeld niet wezenlijk veranderd. Op de kadastrale minuut van rond 1832 is al een dozijn woningen zichtbaar.

De bebouwing vestigt zich aan of op de dijk, met de oriëntatie op/ de voorkant naar de dijk. Dit heeft geresulteerd in een karakteristiek dijkprofiel. Sinds de 20e eeuw behoort het plangebied tot het bebouwde gebied van de stad Kampen en heeft enige verdichting plaatsgevonden. De latere toegevoegde bebouwing is grotendeels nog wel georiënteerd op de dijk, maar mist de ligging aan of op de dijk.

Een deel van de Sint Nicolaasdijk is nog steeds herkenbaar in het landschap. Voor een deel is de loop van de dijk ongewijzigd gebleven en ligt de dijk een stuk hoger dan het omringende landschap. De structuur is nog steeds herkenbaar door het onregelmatige verloop en de kleinschalige niet aaneengesloten bebouwing. Er staan nog een aantal oude panden. Twee daarvan zijn panden met een karakteristieke uitstraling. Het betreft Sint Nicolaasdijk 72 en Sint Nicolaasdijk 153-155. Dit zijn oude (stads)boerderijen met hooibergen.

Afbeelding: Situatie Sint Nicolaasdijk in 1832

Bij de voorgenomen ontwikkeling is rekening gehouden met de cultuurhistorische waarden. In Hoofdstuk 4 is hier uitgebreid op ingegaan.

Conclusie

Er wordt bij de voorgenomen ontwikkeling rekening gehouden met de aspecten archeologie en cultuurhistorie.

3.4 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet, de Flora- en faunawet en de vigerende gebiedsgerichte natuurbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Op basis van de ligging en de aard van de ruimtelijke ingrepen wordt ingeschat dat de beoogde plannen geen significant negatieve effecten hebben op de in de omgeving aanwezige Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur of belangrijke natuurwaarden buiten de EHS.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een quickscan natuurtoets uitgevoerd (Ecogroen, Quickscan samenvatting natuurtoets Sint Nicolaasdijk 153, Kampen, van 13 mei 2015). De quickscan samenvatting is als Bijlage 1 bij dit bestemmingsplan gevoegd. De resultaten hiervan zijn hierna weergegeven.

Gebiedsgerichte natuurbescherming 

Er vinden geen werkzaamheden plaats in of met negatieve effecten op Natura 2000-gebieden, beschermde Natuurmonumenten, Ecologische Hoofdstructuur of natuur buiten de EHS. Het nemen van vervolgstappen is dan ook niet nodig vanuit het oogpunt van gebiedsbescherming.

Aangetroffen en te verwachten soorten

• In het plangebied zijn geen beschermde en bedreigde plantensoorten aangetroffen en deze worden op basis van het veldonderzoek en terreinkenmerken ook niet verwacht.
• Wegens het ontbreken van bebouwing en bomen met geschikte holten of spleten is het voorkomen van vaste verblijfplaatsen van vleermuizen uitgesloten. De voorgenomen plannen hebben geen schade aan essentiële vliegroutes en belangrijk foerageergebied tot gevolg.
• Zwaar beschermde grondgebonden zoogdieren zijn niet binnen het plangebied aangetoond of te verwachten. Wel zijn vaste verblijfplaatsen in en grenzend aan het plangebied enkele algemeen voorkomende, laag beschermde grondgebonden zoogdiersoorten zoals Rosse woelmuis, Huisspitsmuis, Mol en Egel te verwachten.
• Broedvogels met jaarrond beschermde nestlocaties worden niet verwacht binnen de invloedsfeer van de plannen. In het terrein grenzend aan het plangebied zijn algemene broedvogels van stad, erf en struweel te verwachten zoals Spreeuw, Merel, Roodborst, Winterkoning, Heggenmus, Houtduif en Vink.
• Permanent oppervlaktewater ontbreekt in het plangebied, waardoor vissen en voortplanting van amfibieën kunnen worden uitgesloten. Overwintering van laag beschermde, algemene amfibieën zoals Kleine watersalamander, Gewone pad en Bruine kikker wordt in het terrein grenzend aan het plangebied verwacht in de strooisellaag onder begroeiing.
• Verblijfplaatsen van reptielen, beschermde libellen, dagvlinders en andere ongewervelden zijn niet aangetroffen en worden op basis van biotoopkenmerken en bekende verspreidingsgegevens ook niet in het plangebied verwacht.

Effectbeoordeling en mitigerende maatregelen

• Een vervolgtraject in het kader van de Natuurbeschermingswet en EHS-beleid is niet noodzakelijk.
• Werkzaamheden die broedbiotopen van aanwezige vogels verstoren of beschadigen dienen te allen tijde te worden voorkomen. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering in elk geval te starten in de periode voor begin maart en na eind juli of de invloedsfeer van de plannen kort voorafgaand aan het werk te controleren op broedende vogels en in gebruikzijnde nesten. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd (Houtduif kan bijvoorbeeld nog tot half november broedend aanwezig zijn), maar is het van belang of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum.
• Bij de beoogde plannen kunnen exemplaren en verblijfplaatsen van enkele algemene en laag beschermde kleine zoogdieren en amfibieën verloren gaan. Voor deze soorten geldt echter in deze situatie automatisch vrijstelling van de verbodsartikelen uit de Flora- en faunawet en zijn zodoende geen verplichte vervolgacties nodig. Uitvoering in de maanden september/oktober levert over het algemeen de minste schade op aan deze soorten, dat is namelijk buiten de kwetsbare voortplantings- en overwinteringsperiode.

Conclusie

Rekening houdend met het bovenstaande zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect ecologie.

3.5 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de volksgezondheid en het milieu te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. In deze wet is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies.

De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in relatie tot het opstellen van een bestemmingsplan geldt indien in dat bestemmingsplan mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten.

Aangezien er geluidgevoelige objecten in het plangebied worden gerealiseerd, dient er akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de geluidsaspecten met betrekking tot wegverkeerslawaai en industrielawaai. Spoorweglawaai is in dit geval niet aan de orde omdat het plangebied niet nabij een spoorweg ligt.

Voor zowel industriegeluid als voor wegverkeersgeluid is een ontheffing van de in de wet genoemde voorkeursgrenswaarde noodzakelijk. Het college heeft daartoe een ontheffingsbesluit genomen. Gelet op de beperkte overschrijding is dit mogelijk binnen de voorwaarden die hiervoor worden gesteld.

Wegverkeerslawaai

In het akoestisch onderzoek (Adviesbureau Vobru, Rapport 158.20042015.v1, van 21 april 2015) is de geluidbelasting vanwege wegverkeer op de verkeerswegen met een snelheidsregime van 50 km/u en 30 km/u ter plaatse van gevels van de toekomstige woning aan de Nijverheidsstraat berekend. Het akoestisch onderzoek wegverkeerlawaai is als Bijlage 2 in dit bestemmingsplan gevoegd. Uit de resultaten van het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd.

Wegverkeerslawaai 50 km/u wegen incl. art. 110

De berekende geluidsbelasting ten gevolge van de verkeerswegen Beneluxweg en de Ambachtstraat is lager of gelijk aan de voorkeursgrenswaarde van Lden 48 dB. De berekende geluidsbelasting ten gevolge van de Energiestraat is hoger dan de voorkeursgrenswaarde en bedraagt op rekenpunt 001 en 003 maximaal Lden 51 dB en ter plaats van rekenpunt 004 Lden 50 dB. Voor genoemde rekenpunten (gevels) dient een hoger grenswaarde te worden vastgesteld. Voor het vaststellen van een hogere grenswaarde wordt voldaan aan het ontheffingscriterium en voorwaarde:

• de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde is lager dan 5 dB;
• aanwezigheid van een geluidluwe gevel (tabel 4.1, rekenpunt 005).

Wegverkeerslawaai 30 km/u wegen excl. art. 110.

De verkeerswegen met een snelheidsregiem van 30 km/u vallen buiten het toetsingskader van de Wet geluidhinder, maar zijn in kader van een goede ruimtelijke ordening wel inzichtelijk gemaakt. De Nijverheidsstraat is de maatgevende verkeersweg. De berekende geluidsbelasting (exclusief art. 110) bedraagt Lden 54 dB (in het onderzoek tabel 4.2, rekenpunt 001).

Industrielawaai

De geprojecteerde woning ligt binnen de geluidszone van het gezoneerde industrieterrein Haatland. Het akoestisch onderzoek (Adviesbureau Vobru, Rapport 158.20042015.v1, van 21 april 2015) gaat in op de invloed van de toekomstige geluidsbelasting op de geplande nieuwbouwwoning. Het akoestisch onderzoek industrielawaai ook in Bijlage 2 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

De gemeente Kampen heeft aangegeven dat voor de woning een hogere waarde wordt vastgesteld op basis van de maximale ontheffingswaarde van 55 dB(A), waarbij de achtergevel als geluidsluw wordt aangemerkt. Deze maximale ontheffingswaarde is gebaseerd op een opgevulde zone.

Ter plaatse van het rekenpunt 005 is het aannemelijk dat in kader van industrielawaai sprake is van een 10 dB(A) lager geluidbelasting en daarmee wordt voldaan aan een geluidluwe gevel en aan het ontheffingscriterium, zoals aangegeven in de geluidsbeleidsnota van de gemeente Kampen.

In kader van de Wet geluidhinder is voor de nieuwbouw geen belemmering aanwezig.

Cumulatie geluid

De bepaalde cumulatieve geluidbelasting (in het onderzoek tabel 4.3) is in kader van het bouwbesluit maatgevend ter bepaling van de karakteristieke gevelwering ten opzichte van de wettelijk gestelde binnenwaarde van 33 dB (wegverkeerslawaai) respectievelijk 35 dB(A) (industrielawaai). De karakteristieke gevelwering dient te zijn afgestemd op de cumulatief bepaalde geluidsbelasting. In kader van het bouwbesluit wordt een minimale geluidswering voorgeschreven van 20 dB(A). Het bevoegd gezag bepaald of op basis van de gecumuleerde geluidbelasting een onderzoek noodzakelijk wordt geacht naar de karakteristieke gevelwering.

Conclusie

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met het aspect geluid.

3.6 Milieuzonering

Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening moet bij nieuwe ontwikkelingen worden nagegaan welke bronnen in of nabij het plangebied een belemmering kunnen vormen voor gevoelige functies als wonen. Daarnaast dient te worden bezien of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (de 'omgekeerde werking').

In dat kader worden in de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' richtafstanden gegeven. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Op de aangegeven richtafstanden kan een correctie worden toegepast, afhankelijk van de vraag of het gaat om rustige dan wel minder rustige woongebieden.

De afstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Van omgeving naar plangebied

Aan de noordwestzijde van de Nijverheidsstraat (Haatland) zijn bedrijven en woningen gevestigd. Voor de bedrijven nabij het plangebied geldt de maximale milieucategorie 2. Hierbij geldt een maximale richtafstand van 30 meter. De afstand tussen de bedrijven en de nieuwe woning is circa 35 meter. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand. Ook in de feitelijke situatie zijn er geen belemmeringen omtrent milieuzonering.

Van plangebied naar omgeving

In het plangebied worden geen milieubelastende activiteiten mogelijk gemaakt. Er zijn dus geen zones richting de omgeving.

Conclusie

Het aspect milieuzonering leidt niet tot belemmeringen van de voorgenomen ontwikkeling.

3.7 Luchtkwaliteit

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen.

Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

• a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde, of
• b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
• c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
• d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (in werking getreden per 01-08-2009).

Ruimtelijk-economische besluiten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet individueel getoetst aan die grenswaarden. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Vooralsnog geldt dat:

• voor woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor infrastructuur dat bij minder dan 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie) ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor kantoorlocaties is dat bij minder dan 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, of 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen

In de voorliggende situatie betreft de ontwikkeling geen infrastructuur of kantoorlocatie (zoals hiervoor genoemd). De voorliggende situatie betreft een zeer beperkte woonfunctie in een stedelijke omgeving. Het uitgangspunt is dat de voorgenomen ontwikkeling van geringere omvang is dan de hiervoor aangegeven ontwikkelingen.

Conclusie

Naar aanleiding van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' zal verslechteren. Derhalve hoeft niet nader te worden ingegaan op het aspect luchtkwaliteit.

3.8 Externe veiligheid

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid ('Indeling Leidraad maatramp') zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Inrichtingen

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daartoe zijn in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) regels gesteld. Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient onderzocht te worden:

• of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico;
• of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Op circa 115 meter vanaf het plangebied was aan de Ambachtstraat 20 een schroothandel gevestigd. Het bedrijf is niet meer op deze plek gesitueerd en de contouren zijn dus niet meer van toepassing. Het bedrijf wordt door de provincie ook van risicokaart gehaald.Op circa 315 meter vanaf het plangebied is aan de Gildestraat 9 een lakfabriek gevestigd.

Plaatsgebonden risico

In verband met het plaatsgebonden risico (PR10-6) geldt een afstand van 20 meter. De contour ligt op het eigen terrein van de lakfabriek. Het plangebied ligt daarmee niet binnen deze zone.

Groepsrisico

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het risico geeft aan hoe groot de kans is dat bij een ongeval bij een risicolocatie 10, 100 of 1.000 slachtoffers tegelijk vallen. Dit risico is daardoor een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. De contour is 320 meter. Door de afstand valt een deel van het plangebied nog net binnen het invloedsgebied van het groepsrisico. Omdat het slechts één woning met een bijgebouw betreft zal dit nagenoeg geen impact hebben op het groepsrisico. Daarmee wordt dit ook verantwoord geacht.

Buisleiding

In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen buisleidingen waardoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen

In de directe nabijheid van het plangebied vindt geen transport van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor plaats. Over de N50 vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De grote afstand van 750 meter levert echter geen belemmeringen op. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Conclusie

Het aspect externe veilgiheid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

3.9 Watertoets

Bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen moet de watertoets worden toegepast. Dit houdt in dat alle ruimtelijke plannen een waterparagraaf moeten bevatten. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het kader van de watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro).

Watersysteem

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van de kern Kampen. Aan de noordwestzijde ligt een watergang die afwatert via de watergangen gelegen langs de Haatlanderdijk en uitmondt in de watergang langs de Metaalstraat en via de Betonstraat afwatert op het watersysteem van het Bedrijvenpark N50. Het Bedrijvenpark N50 zelf watert af op de waterberging die vervolgens afwatert op de hoofdwatergang van het Waterschap Groot Salland richting Roggebot. Het gemaal Roggebot loost het overtollige water in het Vossemeer.

Rioleringssysteem

Het rioleringssysteem in het gebied met een woonfunctie is een gescheiden rioolstelsel. Het vuilwater wordt afgevoerd naar het gemengde rioolstelsel gelegen langs de Haatlanderdijk. Via het hoofdriool wordt het vuilwater getransporteerd naar het hoofdrioolgemaal van het Waterschap Groot Salland. Het hoofdrioolgemaal van Waterschap Groot Salland transporteert het rioolwater van het gemengde stelsel door middel van een persleiding 700 mm naar de RWZI-Kampen.

Het regenwater van daken en verhardingen wordt bovengronds afgevoerd door middel van een regenwatergoot gelegen aan beide zijden van de straat. Het regenwater wordt door middel van deze goot getransporteerd naar een bodempassage evenwijdig aan de Nijverheidsstraat. In de bodempassage wordt het regenwater vastgehouden en vertraagd/gedoseerd afgevoerd door middel van een drainagesysteem met een overloop naar de watergang voor het overtollig regenwater.

Waterparagraaf

Relevant beleid 

Het beleid van het Waterschap Groot Salland staat beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Invloed op de waterhuishouding 

Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1.500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 100 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 20 a 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Voor het dempen van watergangen / sloten (ook die niet in beheer zijn bij het waterschap) dient altijd een Watervergunning te worden aangevraagd bij het Waterschap Groot Salland.

Voor de lozing van afvalwater (al het water waarvan de initiatiefnemer zich moet ontdoen) op oppervlaktewater vanuit een woning gelden de volgende regels.

Voor lozingen van huishoudelijk afvalwater vanuit woningen geldt het Besluit lozing afvalwater huishoudens (Blah). Uitgangspunt is dat het huishoudelijk afvalwater op een gemeentelijk rioolstelsel wordt geloosd. Indien niet mogelijk is, moet een voorziening worden aangelegd die een gelijkwaardig milieubeschermingsniveau biedt.

Voor lozingen vanuit niet-inrichtingen geldt het Besluit lozen buiten inrichtingen (Blbi). De voorschriften, opgenomen in de algemene regels van bovengenoemde besluiten, voldoen aan het criterium van best bestaande techniek (bbt). Het generieke beleid ten aanzien van lozingen is opgenomen in het Handboek Water. Voor lozingen kan een melding of een vergunning noodzakelijk zijn. Naast bovenstaande kunnen op basis van de Keur ook kwantiteitseisen aan de lozing en de bijbehorende lozingswerken worden gesteld. Hiervoor is een vergunning of een melding op basis van de Waterwet noodzakelijk.

Het plan bevat een rioleringscomponent, want door het plan neemt het afvalwaterdebiet in het bestaande gemengde- of vuilwaterstelsel toe. Door de uitvoering van het bestemmingsplan neemt de belasting van het bestaande rioleringsstelsel toe. Dit levert geen problemen op ten aanzien van de capaciteit van het rioleringsstelsel en de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij het afvoeren van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromen hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem.

Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie.
Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Groot Salland geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van http://www.dewatertoets.nl, de samenvatting en het toetsresultaat van de watertoets zijn opgenomen in Bijlage 3. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Groot Salland geeft een positief wateradvies.

Overstromingsrisicoparagraaf

De provincie Overijssel verplicht alle projectinitiatieven in een gebied waarbinnen sprake is van een risico op overstroming om een overstromingsrisicoparagraaf op te nemen in een ruimtelijk plan. Het plangebied ligt in gebieden waarbinnen sprake is van een risico op overstroming. Om die reden is deze paragraaf opgenomen. De overstromingsrisicoparagraaf moet inzicht geven in de risico's bij overstroming en de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om deze risico's te voorkomen dan wel te beperken.

Hoogwater wordt in de benedenloop van de IJssel en de Vecht bepaald door twee factoren: hoge rivierafvoeren en hoge waterstanden in het IJsselmeer. Het plangebied ligt binnen dijkring 11 IJsseldelta.

Dijkringgebied 11 ligt in de provincies Gelderland en Overijssel. Aan de noord- en oostzijde ligt de IJssel en aan de westzijde het Vossemeer. Voor de keringen van dijkring 11 geldt een vastgestelde veiligheidsnorm van 1/2.000 per jaar. Dat betekent dat de keringen bestand moeten zijn op zowel maatgevend hoogwater door opstuwing door storm op het IJsselmeer dat 1/2.000 per jaar kan optreden, als maatgevend hoogwater op de IJssel dat 1/2.000 per jaar kan optreden. In het overgangsgebied tussen 'meergedomineerd' en 'riviergedomineerd' zijn de combinaties van hoogwater door opstuwing van het IJsselmeer en hoogwater door hoge rivierafvoer van belang. De keringen van dijkring 11 hebben weinig overhoogte en oversterkte ten opzichte van dit veiligheidsniveau.

De overstromingsdreiging in dijkring 11 ontstaat door storm op het IJsselmeer of door hoogwater op de IJssel. De maatgevende omstandigheden langs de benedenloop van de IJssel worden vanaf de IJsselmonding tot net stroomopwaarts van Kampen vrijwel volledig bepaald door een hoge IJsselmeerwaterstand. De maatgevende omstandigheden langs de IJssel worden vanaf een aantal kilometers bovenstrooms van Kampen vrijwel volledig door de rivierafvoer bepaald. Tussen beide gebieden ligt een overgangsgebied, waar maatgevende omstandigheden kunnen ontstaan ten gevolge van een hoge IJsselmeerwaterstand in combinatie met een hoge rivierafvoer.

Evacuatie

Om het aantal slachtoffers te beperken kan de dijkring preventief worden geëvacueerd. Dit betekent dat de overstromingsdreiging voortijdig moet worden onderkend en dat besloten moet worden tot evacuatie. Algemeen wordt aangehouden dat dit proces twee dagen in beslag neemt (Kolen, 2009). De duur van de uitvoering is afhankelijk van de gekozen strategie. Literatuuronderzoek (Kolen, 2009) geeft aan dat 10 tot 20% van de bevolking geen gehoor geeft aan de oproep tot evacueren, deze blijven om voor hen moverende redenen, achter in het gebied. Dit betekent dat met preventief evacueren het aantal slachtoffers met 80 tot 90% reduceert.

In geval van een hoogwater op de rivier kan worden aangenomen dat er voldoende tijd is om de dreiging te onderkennen en te besluiten (vergelijk de Betuwe in 1995). Voor dijkring 11 geldt dat niet in alle gevallen het mogelijk zal zijn om tijdig te besluiten tot evacueren. Bij storm of het plotseling falen van de waterkeringen zal er onvoldoende tijd zijn voor besluitvorming en uitvoering. Het verplaatsen van mensen naar buiten de dijkring in reactie op het ontstaan van een bres is vrijwel onhaalbaar gezien de snelheid waarmee de overstroming zich door het gebied verplaatst. Na een doorbraak is het daarom verstandiger om te vluchten naar een hogere plek (de zolder). In geval van een doorbraak door storm op het IJsselmeer is het, door de storm zelf, onmogelijk om mensen te verplaatsen of zelfs hulp te bieden in het gebied. Tenslotte zijn mensen slecht voorbereid op een mogelijke overstroming omdat deze gebeurtenissen zich vrijwel nooit voordoen (veiligheidsnorm is gemiddeld eens in de 2000 jaar). Als een dijkdoorbraak plaatsvindt zijn evacuatiemogelijkheden naar elders nagenoeg onmogelijk. Wel is dan nog evacuatie naar bovenverdiepingen mogelijk.

Risico-inventarisatie
De locatie ligt binnen een 'beschermd' gebied ligt. Binnen het gebouw kunnen mensen naar de verdieping gaan.

Conclusie

Het aspect water leidt niet tot belemmeringen van de voorgenomen ontwikkeling.

3.10 Verkeer

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van één woning. De locatie zal ontsloten worden vanaf de Nijverheidsstraat. De ontsluiting van het plangebied zal geen problemen opleveren.

Voor het parkeren geldt op basis van de CROW-publicatie 317 voor woningen 'koop, vrijstaand' in een 'matig stedelijk' gebied in 'schil centrum' een parkeernorm van1,5 - 2,3 parkeerplaatsen. Dit is een gemiddelde parkeernorm van 1,9 dat is afgerond 2. In dit geval is dus ruimte voor 2 parkeerplaatsen nodig. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. Er is fysiek voldoende ruimte op het erf om dat te realiseren.

3.11 Kabels en leidingen

In of bij het plangebied zijn geen kabels of leidingen op bestemmingsplanniveau gelegen die een risico vormen voor de veiligheid.

Conclusie

Vanuit het aspect kabels en leidingen zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Het plan

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt een beeld gegeven van de huidige situatie en de toekomstige situatie.

4.2 Huidige situatie

Landschap, erfensemble en gebouwen

Karakteristieken en waarden

Het erf is gelegen aan de Sint Nicolaasdijk, een historisch waardevolle dijk. Het lint van de dijk met oorspronkelijk boerderijbebouwing is in de loop der tijd verdicht met een variatie van typen woningen. De woningen hebben van oorsprong allemaal diepe tuinen, die aflopen naar de voormalige lager gelegen weiden, de huidige Nijverheidsstraat en het bedrijventerrein. Nummer 153 en 155 – ook een oude dijkboerderij - is één van de oudste panden en zeer markant gelegen in een knik in de dijk. Het hoofdvolume staat direct aan de straat. Het erf is in tegenstelling tot veel andere erven breed van opzet. De toegang is vanaf de zuidzijde (dijkzijde).

Het lager gelegen achtererf bestaat uit weiland, aan de zijde Nijverheidsstraat begrensd door een sloot. Het middendeel van het erf bestaat uit een cluster van bijgebouwen, waarvan twee hooibergen van plaatmateriaal en diverse andere kleine houten schuren.

Stedenbouwkundig en landschappelijk/cultuurhistorisch gezien is de ligging van het erf aan de dijk en het cluster van hoofd en- bijgebouwen van waarde. De positie van het forse hoofdvolume van de dijkboerderij in de knik van de dijk is hierin bijzonder van waarde.

De hooibergen zijn als type bijgebouw karakteristiek voor de erven in deze streek en daarmee van waarde. De bijgebouwen op zichzelf zijn niet van waarde, wel als onderdelen van het ensemble en vanuit de materialisering en kleurstelling die bepalend is voor de sfeer van het agrarische ensemble.

Ook zijn het hoogteverschil, de agrarische uitstraling en de sobere inrichting van het perceel van waarde.

Huidige stedenbouwkundige ontwikkelingen in relatie tot de karakteristieken en waarden

Door de recente stedenbouwkundige ontwikkelingen langs de Nijverheidsstraat zijn een aantal oorspronkelijke waarden verloren gegaan. Zo is de fysieke relatie van het compacte lint van bebouwing aan de dijk met de lager gelegen open erven aan de Nijverheidsstraat (voor- en achtererf) langs een groot gedeelte van de straat onherstelbaar verstoord door de recent ontwikkelde nieuwbouw. Alleen bij de erven met de nummers 149 tot en met 155 is de relatie nog deels zichtbaar, maar door een uniforme aankleding van het profiel van de Nijverheidsstraat met een rij bomen en onderbeplanting is ook aan de achterzijde van deze percelen afbreuk gedaan aan de oorspronkelijke kwaliteiten. Hierdoor verkrijgt ook dit gedeelte een meer uniform woonwijkkarakter, de oorspronkelijke meer agrarische en informele sfeer wordt hierdoor teniet gedaan.

Het aangrenzende perceel 151 is opgehoogd en op het perceel is een grote loods gebouwd met een industriële uitstraling. Ook dit doet afbreuk aan de oorspronkelijke sfeer van het informele achtererf.

In de huidige situatie is de locatie van de nieuwbouwwoning grasland met daarop een bijgebouw.

4.3 Bouw nieuwe woning

De voorgenomen ontwikkeling betreft een inbreidingsplan voor één woning met bijgebouw op het perceel ten noordwesten van Sint Nicolaasdijk 153-155. In ruil voor de bouw van de woning wordt een bedrijfswoning op het nabijgelegen industrieterrein Haatland gesloopt.

Het perceel dat een vrij besloten karakter zal hebben doordat het is opgesloten tussen enerzijds de groene dijk en anderzijds de lintbebouwing langs de Sint Nicolaasdijk zal ontsloten worden vanaf de Nijverheidsstraat. Hiervoor zal de groene dijk op een enkel punt doorbroken worden.

Advies Het Oversticht

Door Het Oversticht is een advies uitgebracht wat als basis dient voor de bouw van de woning en de inrichting van het plangebied. Het advies is als volgt.

Inzet tot het behoud van de karakteristieken van dit erfensemble met erf is zowel landschappelijk, stedenbouwkundig als cultuurhistorisch vanwege de hoge waarden wenselijk. Karakteristiek is het hoger gelegen compacte cluster van hoofdgebouw en bijgebouwen. Het lager gelegen 'open erf' heeft deels aan waarde ingeboet door de recente stedenbouwkundige ontwikkelingen. Mede hierdoor wordt nieuwbouw in het lager gelegen deel nu niet meer uitgesloten. Bij nieuwbouw op het lager gelegen erf dient wel zorgvuldig om te gaan met de nog bestaande kwaliteiten en moeten ruimtelijke randvoorwaarden worden opgenomen:

Erfensemble en gebouwen

• Behoud van het markante hoofdvolume door restauratie en renovatie. Eigentijds of traditioneel. Opsplitsing is eventueel mogelijk mits de architectonische eenheid en eenvoud niet wordt verstoord. Bij voorkeur de 'geslotenheid' van het gebouw en de kap behouden. Een koekoek/dakopbouw is niet wenselijk, een beperkt aantal dakramen is mogelijk.
• Herbouw van diverse bijgebouwen in een variatie van typen, met een streekeigen sfeer. Hier is ruimtelijke kwaliteit leidend in plaats van het aantal m2. Eigentijds of traditioneel. Herbouw van hoge volumes gebaseerd op de hooibergen, bijgebouwen mogelijk met gedeeltelijk een woonfunctie. Ingetogen qua kleurstelling en waar mogelijk hergebruik van materialen op toepassing van nieuwe materialen die hierbij passend zijn. Nagaan of aanpassing van perceelsindeling mogelijk is in de punt van het perceel van 155.
• Nieuwbouw van de woning aan de zijde van het erf, zijde geschakelde woningen Henri Dunantstraat. Los bijgebouw in nabijheid en in samenhang met de andere (nog) te herontwikkelen (renoveren) gebouwen. Volumes haaks op de weg.
• Nieuwbouw van een woning met een informele uitstraling, bij voorkeur in de uitstraling van een bijgebouw (erfwoning). Echter omdat er op enkele andere percelen ook woningen staan gericht op de weg wordt een typologie van een woning niet uitgesloten, mits de architectuur ingetogen is en niet rijk gedetailleerd. Een type notariswoning met een formele uitstraling doet aan de kwaliteiten van dit unieke erf afbreuk en is dan ook niet passend op deze plek. Toepassing van natuurlijke materialen en gedekte (donkere) kleuren.

Erfstructuur en inrichting

• Behoud van het hoogteverschil tussen de dijk en de voormalige weide. Bouwlocatie nieuwe woning beperkt ophogen, zeker niet op niveau van Sint Nicolaasdijk 151.
• Behoud van doorzicht en een open ruimte naar de kern van het erf gezien vanaf de Nijverheidsstraat. Erfscheidingen met lage rasters of hagen.
• Streekeigen beplanting van bomen en struiken (raamwerk).
• Inbedding van de naastgelegen percelen: erf met loods tegen achterzijde geschakelde woningen Henri Dunantstraat.
• Inrichting van een informeel erf met agrarisch karakter. Bescheiden siertuin en nutsbeplanting (fruitbomen, moes- en bloementuin).
• Aanplant van een singel met enkele elzen aan de zijde van de loods, erf 151.
• Aanleg van een erftoegang met een ingetogen uitstraling: halfverhard of een roodbruine klinker (gebakken).
• Bescheiden verlichting van het erf, bij voorkeur grondgericht en met sensor.
• Ontwikkeling van een gezamenlijk erf van de 3 woningen aan zijde Sint Nicolaasdijk om de erfstructuur te versterken en te borgen. De nieuwe woning zou ook via deze zijde een extra ontsluiting kunnen krijgen.
• Afwisseling van (half) verharding en gras op het erf. Bij voorkeur voor het nieuwe erf een karrenspoor zodat 'het beeld' van een grasweide zo veel mogelijk behouden blijft. Het nieuwe erf zou een eigentijdse betonklinker kunnen krijgen wanneer dit noodzakelijk blijkt (in een donkere kleurstelling), het oude erf een gebakken klinker.
• Locale aanpassing, achterzijde perceel 153 en 155, van het uniforme profiel van de straat ten behoeve van herstel en behoud van zichtlijnen op het perceel vanaf de achterzijde van het erf: verwijdering van een boom, laag houden ondergroei. Dit is strijdig met de Groenstructuurvisie, maar komt wel overeen met de waardering van het erfensemble en de waardering van het perceel landschappelijk en cultuurhistorisch gezien.

Conclusie

De ruimtelijke waarde van het perceel is gelegen in de ligging aan het dijklint, de overgang van hoog naar laag, het erfensemble met het forse hoofdvolume direct aan de dijk met een cluster van diverse bijgebouwen op het achtererf, het informele agrarische karakter. Door recente stedenbouwkundige ontwikkelingen van uitbreiding en profilering van de Nijverheidsstraat zijn oorspronkelijke kenmerken van het perceel verloren gegaan. De beleving van de groene open weideruimte is niet meer zuiver uniek te noemen en daarmee minder van waarde in de context. Mede hierdoor wordt nieuwbouw in het lager gelegen deel nu niet meer uitgesloten. Onder ruimtelijke randvoorwaarden, gebaseerd op de karakteristieken, kan nieuwbouw voor deze locatie mogelijk een kans zijn om de kernwaarden van het perceel als geheel te kunnen behouden en versterken voor de toekomst: behoud van het forse hoofdvolume aan de dijk, herontwikkeling geïnspireerd op een informeel ingericht erf met een 'cluster van bijgebouwen'. Toevoeging van nieuwbouw in de vorm van een erfwoning (schuurtype) of woning met een informele architectuur en een donkere kleurstelling. De woning dient zich te voegen in het ensemble. Behoud van een doorzicht vanaf de Nijverheidsstraat in richting van de hoger gelegen dijk.

Aanvulling gemeente
In december 2014 heeft gemeente - grotendeels aansluitend aan het advies van Het Oversticht - nog de volgende punten meegegeven (inclusief de volgende afbeelding):

• 1. Bebouwingsvrije zones: Twee bebouwingsvrije zones om de boerderijwoning met de bijbehorende opstallen (het erf) zichtbaar te maken vanaf de Nijverheidstraat en vanaf de Sint Nicolaasdijk. Om deze zones te borgen wordt voorgesteld om het ontsluitingspad vanaf de Sint Nicolaasdijk gezamenlijk eigendom te laten worden van de woningen langs de Sint Nicolaasdijk en de nieuwe woning (zie ook opmerking 3). Deze gronden mogen niet worden vervreemd en gesplitst. De tweede zone die open dient te blijven (dus onbebouwd en geen (hoge) beplanting), ligt over het perceel van de nieuwe woning (zie opmerking 5).
• 2. Geen zichtlijn op de nieuwe woning vanaf de Nijverheidsstraat.
• 3. Ruimte voor ontsluiting van nummer 153 aan achterzijde (via gezamenlijk erf)
• 4. Schuur nieuwe woning ook bereikbaar via gezamenlijk erf. Dit is meer in de hoek geplaatst.
• 5. Zones voor beplanting: Tegen nummer 151: los verspreide elzenrij. Grens nieuwe kavel en nummer 153/155: haag (bij voorkeur liguster). Solitairboom: bijvoorbeeld kastanje of (lekvrije) linde. Aan het eind van de oprit vanaf de Nijverheidsstraat zou eventueel een hoogstamboomgaard tot de mogelijkheden behoren. De beperkte hoogte van hoogstamfruit zal het zicht op nummer 153 en 155 vanaf de Nijverheidsstraat dan niet nadelig verstoren. Bovendien past een hoogstamboomgaard vanuit historisch perspectief bij een boerenerf.
• 6. Totale oppervlakte schuur aangebouwd aan huis en vrijstaande schuur op nieuw erf: 150 m2 (zie artikel 2 Bijlage II Bor: in geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m2: 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m2, tot een maximum van in totaal 150 m2).
• 7. Een bed and breakfast is optioneel.

Aandachtspunt is het vloerpeil van de nieuwe woning en de hoogte van het maaiveld rondom de nieuwe woning. Gezien het hoogteverschil op het erf en de aanliggende erven is dat van groot belang voor de beleving van de bestaande bebouwing en de nieuwbouw.

Afbeelding: Model opzet erf bij nummers 153-155

Afbeelding: Situatieschets nieuwe woning

Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels

5.1 Algemeen

In dit hoofdstuk worden - voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht - de van het bestemmingsplan uitmakende planregels van een nadere toelichting voorzien.

De planregels geven inhoud aan de op de plankaart aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is getracht het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te op te nemen, wat werkelijk noodzakelijk is. Niettemin kan het in een concrete situatie voorkomen, dat afwijking van de gestelde normen gewenst is. Hiertoe zijn in het bestemmingsplan enkele flexibiliteitbepalingen in de vorm van ontwikkelingsregelingen en ontheffingsbepalingen opgenomen.

De uitvoering van de bevoegdheid tot het verlenen van ontheffing berust bij burgemeester en wethouders. Deze bepaling maakt afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te worden. Een ontwikkelingsregeling biedt de mogelijkheid om een bestemming later te wijzigen. De uitvoeringsbevoegdheid ligt ook hier bij burgemeester en wethouders.

De bij dit plan behorende voorschriften zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 van de planregels worden de in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

De omschrijving van de op de kaart aangegeven bestemmingen en het gebruik van gronden en gebouwen is vermeld in hoofdstuk 2. Tevens worden per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld.

Hoofdstuk 3 bevat de bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen.

Hoofdstuk 4 ten slotte bevat regels ten aanzien van het overgangsrecht en de tenaamstelling van het plan.

5.2 Nadere toelichting op de regels

5.2.1 Toelichting op de bestemmingen

Tuin 

De als 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd de gronden/tuin vóór de nieuwe woning aan de Nijverheidsstraat en daarnaast voor de twee bebouwingsvrije groenzones die ervoor zorgen dat de doorzichten en open ruimten vanaf zowel de Nijverhijdsstraat als de St. Nicolaasdijk behouden blijven. Binnen deze bestemming zijn dan ook geen gebouwen toegestaan. Op grond van de regels mogen uitsluitend andere-bouwwerken met een hoogte van 1 meter worden gebouwd. In de regels is tevens de bescherming van de aanwezige historisch-landschappelijke waarden opgenomen. Deze bepaling is van belang voor de aanwezige boomgaard welke op de plankaart is weergegeven met de aanduiding "cultuurhistorische waarden". Op de grond met de bestemming "Tuin" mogen uitsluitend andere-bouwwerken met een hoogte van 1 meter worden gebouwd.

Water 

De watergang langs de Nijverheidsstraat is, vanwege de kenmerkendheid van de watergang voor het gebied, apart bestemd als 'Water'.

Wonen

Deze gronden zijn bedoeld voor de woonfunctie. De woning mag via een afwijking van de regels ook worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroep en/of kleinschalige bedrijfsactiviteiten. Ook is het middels afwijken mogelijk een B&B aan huis te voeren. Al deze activiteiten zijn slechts in ondergeschikte mate bij de woonbestemming mogelijk.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bebouwingsvlak worden gebouwd. Daarbij worden op de verbeelding de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte aangeduid. Naast hoofdgebouwen mogen - buiten het bouwvlak - ook bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. De oppervlakte van deze bijbehorende bouwwerken is gekoppeld aan de oppervlakte van het bouwperceel.

Om te garanderen dat de gewenste en voorgenomen landschappelijke inpassing en daarnaast sloop van de bedrijfswoning aan de Constructieweg 43 ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt / plaatsvindt is in een specifieke gebruiksregel het gebruik van de gronden en gebouwen voor de woonfunctie gekoppeld aan aan de landschappelijke inpassing zoals beschreven in het advies van het Oversticht (opgenomen in bijlage 2 van de regels) en de sloop van de bedrijfswoning aan de Constructieweg 43.

Waarde - Archeologie 1 (dubbelbestemming)

Me dubbelstemmingen worden ruimtelijk relevante belangen veiliggesteld die niet of onvoldoende met de 'onderliggende'bestemmingen kunnen worden gewaarborgd. Daarbij hebben met de dubbelbestemming samenhangende belangen voorrang op de belangen van de onderliggende bestemming wanneer de enkelbestemming en de dubbelbestemming met elkaar strijden.

Binne de dubbelsbestemming Waarde - Archeologie 1 zijn de 2500 m2 zijn binnen deze bestemming slechts mogelijk nadat nader archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden.

5.2.2 Toelichting op de overige regels

Anti-dubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen wanneer een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken weer bij een dergelijke berekening, maar nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels

In verband met het schrappen van het bordeelverbod is expliciet opgenomen dat onder strijdig gebruik in ieder geval wordt verstaan het gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting. Het feit dat een bijzondere gebruiksbepaling is opgenomen betekent niet dat met behulp van een contrario-redenering ander gebruik toelaatbaar moet worden geacht. Het gebruik zal steeds moeten worden getoetst aan de bestemmingsomschrijving in samenhang met de plankaart en de bouwregels.

Algemene afwijkingregels

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders een afwijkingsbevoegdheid toegekend voor een aantal met name genoemde afwijkingen.

• Indien de plankaart niet geheel blijkt overeen te stemmen met de werkelijke afmetingen in het terrein kunnen burgemeester en wethouders in afwijking van de regels afwijkingen op ondergeschikte punten mogelijk maken. De bepaling geeft de voorwaarden aan waaronder een dergelijke afwijking kan worden verleend.
• Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen dan wel op de kaart aangegeven afmetingen kunnen met behulp van deze bepaling mogelijk worden gemaakt.
• Ook is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor onderdelen van hoofdgebouwen en voor een aantal andere bouwwerken, waaronder (hoek)erkers.

Het toestaan van een afwijking mag geen automatisme zijn. Burgemeester en wethouders zullen het verlenen van ontheffing moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.

Overgangsrecht

Voor de redactie van het overgangsrecht is het Besluit ruimtelijke ordening bepalend.

Bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaan, in uitvoering zijn of mogen worden gebouwd krachtens een op dat moment reeds aangevraagde bouwvergunning mogen in beginsel gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijkingen naar hun aard niet worden vergroot. Bij de vraag of de afwijking wordt vergroot kan ook het gebruik relevant zijn.

Ook is het gebruiksovergangsrecht opgenomen. Bestaand gebruik mag in beginsel worden gehandhaafd. Ook is een uitsluitingsclausule opgenomen voor gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 6.12. lid 1 Wro dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan gerealiseerd wordt. Volgens artikel 6.2.1. van het Bro wordt hier in ieder geval de bouw van één of meerdere hoofdgebouwen onder verstaan. Voor het plan zal derhalve in principe een exploitatieplan vastgesteld dienen te worden. Conform artikel 6.12. lid 2 Wro kan de gemeenteraad besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluiten begrepen gronden anderszins verzekerd is.

De economische uitvoerbaarheid komt volledig voor de rekening van de initiatiefnemer. De gemeente Kampen en de initiatiefnemer zullen (voor de vaststelling van het bestemmingsplan) een anterieure overeenkomst afsluiten, waarin ook planschadeverhaal is opgenomen, waardoor de gemeente planschadeclaims bij de initiatiefnemer kan verhalen. Op deze wijze is anderszins in het kostenverhaal voorzien. Voor de gemeente Kampen zijn er dan ook geen financieel-economische gevolgen van de bouw van de woning op het perceel.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan heeft overeenkomstig de Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) gedurende zes weken ter inzage liggen en is toegestuurd aan de overleginstanties. Tijdens deze periode is de mogelijkheid geboden voor het indienen van zienswijzen. van deze mogelijkheid heeft niemand gebruik gemaakt. Verder komt ten aanzien van de omgevingsaspecten, de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding.

 

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Quickscan natuurtoets

Bijlage 2 Akoestisch onderzoek

Bijlage 3 Samenvatting en toetsresultaat watertoets

Bijlage 4 Verbeelding in pdf-formaat