IJsselmuiden Oost

5.2 Nadere toelichting op de planregels

Hierna volgend worden - voor zover nodig - de planregels artikelsgewijs van een nadere toelichting voorzien.

Bedrijf - brandweerkazerne

Deze bestemming voorziet enkel en alleen in de brandweerkazerne. Andere bedrijvigheid is ter plekke niet mogelijk. Mocht de brandweerkazerne ooit worden verplaatst, dan zal een afzonderlijke afweging worden gemaakt ten aanzien van een andere functie.

Bedrijf - Nutsvoorziening

Deze bestemming staat openbare nutsvoorzieningen toe, zoals tranformatoren en gasvoorzieningen. Deze regeling betreft een aanvulling op de nutsvoorzieningen die al op basis van het Besluit bouwvergunningvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken (Bblb) zijn toegestaan. Dergelijke nutsvoorzieningen zijn van geringe omvang en mogen op het hele terrein binnen het bouwvlak worden opgericht. De onderhavige nutsvoorziening past niet binnen het Bblb en is daarom afzonderlijk bestemd.

Detailhandel

De aanwezige winkels binnen het plangebied hebben deze bestemming gekregen. De bestemming maakt ook ondergeschikte detailhandel en horeca mogelijk.

Gemengd

De panden in het centrum met de functies dienstverlening en kantoor en/of een maatschappelijke functie hebben de bestemming 'Gemengd' gekregen.

Groen

Het structureel groen binnen het plangebied heeft de bestemming 'Groen' gekregen. Op de gronden met deze bestemming mogen naast de groenvoorzieningen onder meer ook fiets- en/of voetpaden,sportvoorzieningen, speelvoorzieningen en hierbij passende, openbare verblijfsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen worden gerealiseerd. Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' of 'Verkeer'. Deze bevoegdheid is mogelijk gemaakt voor de aanleg van parkeerstroken of voor aanpassingen van bestaande wegvoorzieningen.

Ook zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen naar de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'. Deze bevoegdheden maken het mogelijk groenvoorzieningen die hun openbare karakter hebben verloren te bestemmen als 'Wonen' en/of 'Tuin'. Hierbij is een algemeen afwegingskader geformuleerd.

Kantoor

De bestaande kantoren hebben de bestemming kantoor gekregen.

Maatschappelijk

De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor diverse voorzieningen, zoals vermeld onder 'maatschappelijke voorzieningen' in de begripsbepalingen (artikel 1 regels). Er is van afgezien om specifiek op de betreffende functie toegesneden aanduidingen dan wel bestemmingen toe te kennen. De reden daarvoor is dat de verschijningsvorm van 'het gebouwde' bepalender is dan het feitelijke gebruik dat daarvan wordt gemaakt. Door nu de te onderscheiden functies onder één noemer te brengen, is een onderlinge uitwisselbaarheid mogelijk, waarmee adequaat op ontwikkelingen in deze sector kan worden ingespeeld.

Voor het perceel aan de Karthuizerlaan is binnen deze bestemming tevens een wijzigingsbevoegheid opgenomen naar 'wonen' en 'tuin'; dit om in de toekomst hier woningbouw mogelijk te maken.

Tuin

Deze bestemming is toegekend aan de gronden waarvan het uit stedenbouwkundige overwegingen wenselijk is dat deze niet worden bebouwd. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht. De bouwhoogte daarvan mag ten hoogste 1 m bedragen.

Verkeer en Verkeer - verblijfsgebied

De hoofdwegen hebben de bestemming 'Verkeer' gekregen. De erfontsluitingswegen voor de afwikkeling van het wijkverkeer en de verharding op erven hebben de bestemming 'Verkeer - verblijfsgebied' gekregen. Daarnaast zijn binnen deze bestemming ook parkeerplaatsen, groen, en waterpartijen mogelijk.

Water

De huidige waterlopen, de waterberging en de voorzieningen voor de waterhuishouding binnen het plangebied hebben de bestemming 'Water' gekregen, met de onder meer daarbij horende kunstwerken, als bruggen, dammen en duikers.

Wonen

De bestaande en de te realiseren woningen hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. Waar gestapeld mag worden gebouwd is dit aangegeven.

Er mogen vrijstaande, halfvrijstaande en aaneengebouwde woningen op het erf worden opgericht, waarbij het maximum aantal wordt bepaald aan de hand van de minimale breedte van de woning van 5 m. De woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. De maximale goot- en bouwhoogte is de op de plankaart aangegeven goot- respectievelijk bouwhoogte. Uitgangspunt voor bijbehorende bouwwerken is dat de gezamenlijke oppervlakte niet meer dan 50 m² mag bedragen. De bijbehorende bouwwerken die voor de voorgevel zijn gerealiseerd worden aangeduid met 'bijgebouwen' De oppervlakte van deze bijbehorende bouwwerken worden meegeteld bij bepaling van de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. Verder zijn er algemene regels opgenomen waaraan de bijbehorende bouwwerken moeten voldoen. Bij de specifieke gebruiksregels zijn regels opgenomen die worden gezien als strijdig gebruik. Het gaat hierbij om het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor zelfstandige bewoning, het gebruik van gronden als standplaats voor kampeermiddelen en bouwwerken voor bedrijfsactiviteiten. Binnen het plan is een afwijkingsmogelijkheid, middels een omgevingsvergunning opgenomen voor de aan-huis-verbonden-beroepen en/of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten aan huis, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan.

Wonen - Woonwagenstandplaats

De aanwezige woonwagenstandplaatsen zijn als zodanig bestemd. Bij de woonwagens mogen ook in beperkte mate bijbehorende bouwwerken worden gebouwd.

Waarde - Archeologie 1 en 2

Voor gebieden met archeologische waarden is een dubbelbestemming opgenomen. Er zijn twee dubbelbestemmingen: Waarde - Archeologie 1 en 2 .

Deze bestemming regelt dat wanneer er bodemroerende ingrepen worden gepleegd die archeologische waarden kunnen schaden, er voorwaarden aan de bouwvergunning kunnen worden verbonden of een archeologisch onderzoek geeist kan worden. Hoewel ongebruikelijk, is dit mogelijk op grond van artikel 40 van de Monumentewet 1988.

Selectiebeleid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt planvorming ook getoetst op archeologische monumentenzorg. In verband met beheer van archeologische waarden in het eigen grondgebied past de gemeente een selectiebeleid toe, bestaande uit: vrijgave voor planvorming, onderzoek als voorwaarde voor planvorming of behoud waarbij archeologische waarden in de bodem niet verstoord mogen worden en dit behoud geborgd dient te zijn in de planvorming.

Bij bestemming van gebieden met een 'archeologische waarde', wordt uitgegaan van de in 2009 vervaardigde gemeentelijke archeologische waardenkaart. Met behulp hiervan kan voor ieder willekeurig plangebied in de gemeente de archeologische betekenis –volgens de huidige inzichten- op perceelsniveau worden aangegeven.

De waardenkaart is ingedeeld met terreincategorieën bestaande uit: monumenten en gebieden met verwachtingswaarden. De monumenten zijn bekende vindplaatsen; hiervan staat vast dat de lokale bodem archeologische waarde heeft. Voor locaties met verwachtingswaarden bestaat het vermoeden dat de lokale bodem archeologische waarde heeft.

De monumenten in het grondgebied van de gemeente zijn als topografische eenheden duidelijk te identificeren: de stadskern, de dorpskernen, de havezateterreinen, twee voormalige kerklocaties, prehistorische vindplaatsen en meer dan 200 terpen. Afgezien van de dorpskernen zijn deze vindplaatsen geregistreerd op de AMK.

Voor het overige gemeentelijke grondgebied gelden verwachtingswaarden die variëren van laag, middelmatig tot hoog. Verwachte objecten in het 'overige gebied' betreffen objecten zoals boerderijen, waterbouwkundige werken (bijv. sluizen), scheepswrakken etcetera waarvan sporen in het bodemarchief kunnen zijn opgenomen. Een belangrijke categorie verwachtingswaarden betreffen de prehistorische vindplaatsen.

Voor de bekende vindplaatsen wordt een duidelijke begrenzing gehanteerd. De stadskern is gelegen binnen de (deels voormalige) 17de -eeuwse vestingwerken aan de landzijde, en de IJssel. Voor de dorpsgebieden geldt de begrenzing op basis van de kadastrale kaart uit 1832. De havezateterreinen, de verlaten kerklocaties en de meer dan 200 terpen worden afgebakend door perceelsgrenzen. De omvang van de prehistorische vindplaatsen is niet bekend. De begrenzing van de bekende vindplaatsen is planologisch van aard; de precieze omvang van de hier binnen gelegen archeologische waarden is alleen mogelijk door gericht bodemkundig onderzoek.

Op grond van de waardenkaart wordt nu een drietal terreincategorieën onderscheiden: waarde 1: terreinen met een middelmatige verwachting, waarde 2: terreinen met een hoge verwachting en waarde 3: terreinen met een hoge archeologische waarde (monumenten).

Waarde 1: terreinen met een hoge verwachting

Het vrijstellingscriterium voor bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van plangebieden op deze vindplaatsen ligt in het geval bij ingrepen kleiner dan 2.500 m2 en niet dieper dan 0.5 m –min maaiveld.

Waarde 2: terreinen met een middelmatige verwachting

Het vrijstellingscriterium voor bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van plangebieden op deze vindplaatsen ligt in het geval bij ingrepen kleiner dan 5.000 m2 en niet dieper dan 0.5 m –min maaiveld.

waarde 3: AMK-terreinen, vindplaatslocaties en de historische dorpskernen

Het vrijstellingscriterium voor bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van plangebieden op deze vindplaatsen ligt in het geval bij ingrepen kleiner dan 100 m2 en niet dieper dan 0.3 m –min maaiveld.

Waarde - 3 komt zoals aangegeven niet voor in het plangebied.

Bij de vergunningverlening speelt de archeologische deskundige een belangrijke rol. De verantwoordelijkheid voor beslissingen ligt uiteindelijk bij burgemeester en wethouders.Voor een omgevingsvergunning is meestal een archeologisch rapport nodig. In bepaalde gevallen is een archeologisch rapport niet nodig ('uitzondering bouwregels'). Ook voor het uitvoeren van werken is een omgevingsvergunning nodig, tenzij hierop een uitzondering van toepassing is ('uitzondering op verbod').

Leiding

Hier is sprake van een dubbelbestemming ter bescherming van een waterleiding. Bij een aantal werken, geen bouwwerk zijnde is een omgevingsvergunning noodzakelijk om de werken uit te kunnen voeren.

Waterstaat - Waterkering

Binnen het plangebied ligt een waterkering die is opgenomen op de Legger van het Waterschap Groot Salland. De functie en stabiliteit van deze waterkering moet te allen tijde worden gegarandeerd.

Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone van deze waterkering worden door de Keur van het Waterschap Groot Salland eisen gesteld.

De beschermingszone van de waterkering heeft daarom op de plankaart een dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering" gekregen met daarbij behorende regels.

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels

Een aantal specifieke zaken worden hier beschreven die gezien worden als strijdig met de gegeven bestemmingen. Zo ook het gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting. Voorgaande houdt verband met het schrappen van het bordeelverbod.

Het feit dat een bijzondere gebruiksbepaling is opgenomen betekent niet dat met behulp van een contrario-redenering ander gebruik toelaatbaar moet worden geacht. Het gebruik zal steeds moeten worden getoetst aan de bestemmingsomschrijving in samenhang met de plankaart en de bouwregels.

In de regels is verder een aantal zaken opgenomen, die gezien kunnen worden als niet strijdig gebruik met de gegeven bestemmingen.

Algemene afwijkingsregels

In deze regels is aan burgemeester en wethouders een bevoegdheid toegekend, waarbij door het afgeven van een omgevingsvergunning voor een aantal met name genoemde gevallen kan worden afgeweken van het plan.

Indien de plankaart niet geheel blijkt overeen te stemmen met de werkelijke afmetingen in het terrein kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning verlenen van het plan teneinde afwijkingen op ondergeschikte punten mogelijk te maken. De regels geven de voorwaarden aan waaronder een dergelijke omgevingsvergunning kan worden verleend.

Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen dan wel op de kaart aangegeven afmetingen kunnen met behulp van deze regels mogelijk worden gemaakt.

Voorts is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning af te wijken van het plan voor onderdelen van hoofdgebouwen en voor een aantal andere bouwwerken, waaronder (hoek)erkers.

Het verlenen van dergelijke omgevingsvergunningen mag geen automatisme zijn. Burgemeester en wethouders zullen het verlenen van de omgevingsvergunning moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.

Algemene wijzigingsregels

Een algemene wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, waarbij burgemeester en wethouders de grenzen van bestemmings- en bouwvlakken en van aanduidingen kunnen wijzigen of aanduidingen wijzigen danwel verwijderen, als gevolg van wijziging van het gebruik, de bedrijfsvoering, de regelgeving of de vergunningverlening. Binnen dit artikel is een algemeen afwegingskader gegeven ter beoordeling van de toelaatbaarheid van de wijzigingsbevoegdheid.

Overgangsrecht

Voor de redactie van het overgangsrecht is het Besluit ruimtelijke ordening bepalend.

Bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaan, in uitvoering zijn of mogen worden gebouwd krachtens een op dat moment reeds aangevraagde omgevingsvergunning mogen in beginsel gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijkingen naar hun aard niet worden vergroot. Bij de vraag of de afwijking wordt vergroot kan ook het gebruik relevant zijn.

Ook is het gebruiksovergangsrecht opgenomen. Bestaand gebruik mag in beginsel worden gehandhaafd. Ook is een uitsluitingsclausule opgenomen voor gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.