Bestemmingsplan Marslanden

3.2 Juridische vormgeving

In dit onderdeel van de toelichting wordt nader ingegaan op de vormgeving van de verbeelding en de regels.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• a. een verbeelding van het bestemmingsplangebied waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• b. de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het do el wordt of de doeleinden worden genoemd.

Bij het bestemmingsplan hoort een toelichting.

Dit bestemmingsplan gaat uit van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008) toegepast. Met deze standaard worden de regels en de verbeelding zodanig opgebouwd en ingericht dat bestemmingsplannen goed met elkaar kunnen worden vergeleken.

In het voorliggende bestemmingsplan worden de begrippen uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) gehanteerd.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs de elektronische weg vastgelegd. Vanaf 1 januari 2010 wordt het bestemmingsplan ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Als de digitale en papieren verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend.

Globale regeling

De gemeente Hardenberg is evenals het voormalige Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer de mening toegedaan dat de vele voordelen van globaal bestemmen opwegen tegen de nadelen (zie paragraaf 2.1). Het is haar ervaring dat gedetailleerde bestemmingsplannen teveel vastleggen en te snel verouderd zijn. Wanneer bijvoorbeeld burgers of particuliere ontwikkelaars in dergelijke gebieden met projectvoorstellen komen, blijkt vaak al snel een extra (bestemmingsplan)procedure noodzakelijk. Dit brengt kosten met zich mee en werkt vertragend, wat voor dergelijke partijen een reden kan zijn om af te haken. Juist vanwege de economische recessie is het in ieders belang dat ruimtelijke ontwikkelingen niet onnodig worden gehinderd. Daarnaast kan worden gesteld dat globale plannen over het algemeen langer houdbaar zijn en om minder herzieningsprocedures vragen. Dat scheelt tijd en geld. Verder kunnen globale plannen vaak rekenen op een groot draagvlak, omdat zij voor veel partijen mogelijkheden bieden. Er zijn dus genoeg redenen om globaal te bestemmen.

Het gemeentelijk adagium voor de vorige actualiseringsronde van bestemmingsplannen was: 'globaal waar kan, gedetailleerd waar nodig'. In die lijn zijn ook de komgebieden Heemse, Baalder/Baalderveld en Dedemsvaart opnieuw bestemd. In vergelijking met deze plannen is onderhavig bestemmingsplan globaler van aard. Dat wil zeggen dat het (meestal) minder, dan wel ruimere gebruiks- en bouwregels bevat. De gemeente gaat grotendeels verder op dit spoor. Er is sprake van een aantal koerswijzigingen. Zo is het instrument 'nadere eisen' komen te vervallen, omdat er in de praktijk nooit gebruik van wordt gemaakt. Daarnaast zijn de nodige afwijkingsbevoegdheden opgenomen. Dit om snel en adequaat op de behoefte van aanvragers te kunnen inspringen. Een afwijkingsbevoegdheid kan binnen de omgevingsvergunning worden afgehandeld zodat er geen vertraging in de vergunningsprocedure hoeft op te treden. Tevens biedt het de gemeente de mogelijkheid om een nadere afweging te maken, bijvoorbeeld met het oog op dreigende overlast, verkeersveiligheid of stedenbouwkundige kwaliteit. Voor een homogeen en grotendeels ontwikkeld woongebied als Marslanden, wordt dit een passende wijze van bestemmen geacht.

In het navolgende wordt de nieuwe regeling toegelicht. Ook wordt ingegaan op belangrijke wijzigingen ten opzichte van de vigerende bestemmingen.

De bestemmingen

Het bestemmingsplan telt vier bestemmingen. Er is voor deze bestemmingen gekozen op basis van de feitelijk bekende (legale) situatie, de vigerende regeling en eerdergenoemde uitgangspunten.

Gemengd

Binnen deze bestemming zijn de verschillende functies (detailhandel, kantoren bedrijven en maatschappelijke voorzieningen) in principe uitwisselbaar. Daarnaast komt in het gebied horeca voor. De nieuwbouwlocaties zijn voorzien van een bouwvlak. Hier geldt dat het aantal bouwlagen niet meer mag bedragen dan het aangeduide aantal.

Groen

De gronden met de bestemming Groen zijn in hoofdzaak bestemd voor groenvoorzieningen en voor waterhuishoudkundige voorzieningen. Daarnaast zijn wegen, parkeervoorzieningen en andere verblijfsvoorzieningen toegestaan binnen deze bestemming.

Verkeer

Alle doorgaande (hoofd)wegen krijgen een afzonderlijke verkeersbestemming en zijn niet opgenomen in de gebiedsbestemmingen. De Rijksweg (N34) is daarom bestemd als Verkeer.

Woongebied

Het grootste deel van het plangebied is bestemd als Woongebied, een ruime bestemming waarbinnen zowel het wonen en het verkeer als de groenvoorzieningen zijn begrepen. Voor de locaties in het plan waar nog geen woningen zijn gerealiseerd, is een bouwvlak, een maximum aantal en de maximale goot- en bouwhoogte of een maximum aantal bouwlagen aangeduid. Wanneer de woningen vrijstaand, dan wel vrijstaand, twee aaneen of geschakeld, dan wel gestapeld dienen te worden gebouwd, is dit eveneens in de verbeelding aangeduid. Voor de bestaande woningen zijn geen bouwvlakken opgenomen, wel dient bij het bouwen van een woning (niet zijnde aaneen gebouwd) een afstand van 3 m tot de zijdelingse perceelgrens te worden aangehouden.

Binnen deze bestemming is ook een mogelijkheid opgenomen om bijzondere woonvormen toe te staan. Toestemming hiervoor is afhankelijk van de effecten op de omgeving. Dit zal in een omgevingsvergunning worden mee gewogen. Eventuele maatregelen ter voorkoming van nadelige ruimtelijke gevolgen worden bij verlening van een vergunning als vereiste opgenomen. Het gaat dan bijvoorbeeld om het voorkomen van geluid- en/of parkeeroverlast.

Bijgebouwenregeling

De huidige bijgebouwenregeling van de gemeente is te beperkend gebleken. Om deze reden is in dit plan een nieuwe bijgebouwenregeling opgenomen, waarbij vooral meer ruimte is geboden aan de hoogte van de bijgebouwen.

Overige regelingen

In de Beleidsregel kleinschalige bedrijfsactiviteiten aan huis heeft de gemeente aangegeven welke vormen van bedrijvigheid in de woonomgeving zijn toegestaan. De gemeente stelt dat bepaalde beroepen en bedrijven aan huis bijdragen aan een verlevendiging van woongebieden. Uiteraard moet daarbij worden voorkomen dat er hinder ontstaat. De aard, omvang en intensiteit van de bedrijfsfunctie moeten verenigbaar zijn met de woonfunctie, waarbij het wonen duidelijk de hoofdfunctie dient te blijven. Zo heeft de gemeente strikte criteria geformuleerd op het gebied van:

• ondergeschiktheid aan de woonbestemming;
• toegestane milieucategorie;
• hinder/overlast;
• verkeer en parkeren;
• opslag en stalling;
• hoofdverblijf;
• publieke karakter.

De beleidsregel is vertaald in de regels van dit bestemmingsplan en is te raadplegen op de gemeentelijke website.