Bestemmingsplan Balkbrug

5.3 Bestemmingen en afweging van belangen

Bestemmingen

Een eerste afweging met betrekking tot de toelaatbaarheid van functies, omvang en plaats is gemaakt bij de voorbereiding van het plan. Dit heeft geresulteerd in de volgende bestemmingen:

• Agrarisch;
• Agrarisch met waarden – Besloten veenontginningslandschap;
• Bedrijf;
• Bos;
• Cultuur en ontspanning;
• Centrum;
• Groen;
• Maatschappelijk;
• Maatschappelijk - Justitiële inrichting;
• Recreatie;
• Sport;
• Verkeer;
• Verkeer - Verblijf;
• Woongebied - 1;
• Woongebied - 2;
• Waarde - Archeologie 3;
• Waarde - Archeologie 4;
• Waarde- Archeologie 5;
• Waarde - Beschermd dorpsgezicht.

Bestaande functies

De indeling van het plangebied in bestemmingen is gebeurd op basis van de kenmerken van het gebied. De overheersende functie van een gebied bepaalt de bestemming van de gronden. Als voorbeeld kan de bestemming Woongebied – 1 worden genomen. De meest voorkomende functie binnen het woongebied is uiteraard het wonen. Kleine afwijkingen van deze functie die qua schaal passen binnen deze bestemming zijn voorzien van een aanduiding, zodat de afwijking in gebruik is geregeld. Hierbij kan worden gedacht aan kleine bedrijven en maatschappelijke voorzieningen binnen de wijk. Indien een functie wat betreft de omvang een zelfstandig karakter krijgt, is deze voorzien van een eigen bestemming.

Bij het bepalen en uitwerken van de bestemmingen is rekening gehouden met de in deze toelichting omschreven ruimtelijke kwaliteiten en uitgangspunten.

Nadere afweging

Binnen de bestemmingen is in de regels de plaats en omvang van de bebouwing aangegeven. Bij de voorbereiding is uitgegaan van het algemene (bebouwings)beeld. Ten aanzien van onderdelen kan achteraf wellicht de conclusie worden getrokken dat sprake is van een beperking, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Het is dan gewenst om in de concrete situatie ten aanzien van de noodzaak, omvang en dergelijke opnieuw een afweging te maken ten opzichte van de overige belangen. Deze afweging wordt mogelijk door en vindt plaats op grond van de in het plan opgenomen bevoegdheden om bij een omgevingsvergunning te kunnen afwijken van de bouw- en /of gebruiksregels, wijzigingsbevoegdheden en het kunnen stellen van nadere eisen.

Bevoegd afwijken van bouw- en/of gebruiksregels middels een omgevingsvergunning

De toepassing van de bevoegdheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de bouw- en/of gebruiksregels is beperkt tot incidentele gevallen, waarbij het functioneren van de in de bestemming begrepen doeleinden niet wezenlijk wordt aangetast. Er wordt gebruikgemaakt van de gemeentelijke 'Beleidsnotitie planologische afwijkingsmogelijkheden' bij de bevoegdheid om af te wijken van de bouw- en gebruiksregels. In de afweging staat het voorkomen van een onevenredige aantasting van het bebouwingsbeeld, de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de verkeersveiligheid centraal.

Wijzigingsbevoegdheid

De toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is beperkt tot de gevallen waarbij de functies van het betreffende gebied niet wezenlijk worden aangetast. Voor elke wijziging geldt in zijn algemeenheid dat in de afweging in elk geval moet worden meegenomen dat de wijziging geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden mag opleveren.

Nadere eisen

De mogelijkheid voor het kunnen stellen van nadere eisen mag de realisering van de activiteit als zodanig niet onmogelijk maken. De afweging bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouw- of gebruiksregels of wijziging kan leiden tot een weigering. Bij een nadere eis kan wel aan een onderdeel van een gebouw of aan de plaats ervan een voorwaarde worden gesteld, maar het gebouw als zodanig moet kunnen worden gerealiseerd.

Monumenten

De bescherming van de rijksmonumenten en de gemeentelijke monumenten is afdoende geregeld in het kader van respectievelijk de Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke Monumentenverordening. Het bestemmingsplan bevat hier geen regels voor.

Beschermd dorpsgezicht

Om de ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het beschermd dorpsgezicht adequaat te kunnen beschermen, is een dubbelbestemming opgenomen. In dit artikel zijn regels opgenomen wat betreft het bouwen en het uitvoeren van werken en werkzaamheden op of in gronden binnen het beschermde gebied. De bepalingen gelden naast of in sommige gevallen in afwijking van de overige regels in het bestemmingsplan en gelden voor alle gronden gelegen binnen het beschermde dorpsgezicht, ongeacht de bestemming.

Tevens is er een onderscheid gemaakt in Woongebied - 1 en Woongebied - 2.

De bestemming Woongebied - 1 is opgenomen voor het woongebied niet vallend onder het regime van het beschermd dorpsgezicht. Kleine afwijkingen van deze functie die qua schaal passen binnen deze bestemming zijn voorzien van een aanduiding, zodat de afwijking in gebruik is geregeld. Hierbij kan worden gedacht aan kleine bedrijven, detailhandel, lichte horeca en een kapsalon binnen de kern. Indien een functie wat betreft de omvang een zelfstandig karakter krijgt, is deze voorzien van een eigen bestemming.

Woongebied - 2 is bedoeld om een onderscheid te maken in de regels tussen woningen binnen het beschermde dorpsgezicht en de overige woningen die niet binnen dit beschermd dorpsgezicht vallen (gelegen in de bestemming Woongebied - 1). Zo is in de bestemming Woongebeid 2 een bouwvlak opgenomen waarbinnen hoofdgebouwen dienen te worden gebouwd, tevens worden bestaande hoogtes e.d. aangehouden. Om goed te kunnen inspelen op zowel het beschermd dorpsgezicht als de bewoonbaarheid/bruikbaarheid van de panden, kan er worden afgeweken van de (bouw)regels door middel van een omgevingsvergunning.

Het beschermd dorpsgezicht heeft tevens de dubbelbestemming Waarde - Beschermd dorpsgezicht gekregen. De gronden zijn, naast de onderliggende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied zoals beschreven in de bij de regels behorende Aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht. Van onder meer de volgende kenmerken wordt specifiek behoud en herstel voorgestaan:

• De vaart langs de Ommerweg die uitmond in de waterpartij van de voormalige schans;
• De bruggen over de vaart naar het deel oostelijk van de Ommerweg;
• De consequente, forse laanbeplanting: de linden in de voortuinen vormen aan de Ommerweg de laanbeplanting;
• De situering van de voormalige dienstwoningen: deze staan iets terug ten opzicht van de weg en hebben aan de voorzijde een duidelijke erfscheiding in de vorm van een hek of een heg;
• De dubbele woningen zijn symmetrisch van vorm met een centraal, vooruitspringend deel onder het zadeldak, met de nok haaks op de weg;
• De rijen woningen vormen een eenheid met een vast ritme van vooruitspringende en terugliggende bouwdelen.

Archeologie

Ter bescherming van de archeologische verwachtingswaarden zijn dubbelbestemmingen opgenomen conform hetgeen is verwoord in het Beleidsplan Archeologie (Past2Present, vastgesteld d.d. 30 juni 2009). Binnen deze bestemmingen geldt dat niet zonder meer gebouwd mag worden en ook is een omgevingsvergunningverplichting opgenomen voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Het onderscheid tussen de opgenomen dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 3, Waarde - Archeologie 4 en Waarde - Archeologie 5 is gelegen in de bebouwingsoppervlakte en diepte van uitvoeren van werkzaamheden. Voor de inhoudelijke regeling wordt verwezen naar de regels.

Overige regelingen

In de Beleidsregel kleinschalige bedrijfsactiviteiten aan huis (concept mei 2011) heeft de gemeente aangegeven welke vormen van bedrijvigheid in de woonomgeving zijn toegestaan. De gemeente stelt dat bepaalde beroepen en bedrijven aan huis bijdragen aan een verlevendiging van woongebieden. Uiteraard moet daarbij worden voorkomen dat er hinder ontstaat. De aard, omvang en intensiteit van de bedrijfsfunctie moeten verenigbaar zijn met de woonfunctie. Zo heeft de gemeente strikte criteria geformuleerd op het gebied van:

• ondergeschiktheid aan de woonbestemming;
• toegestane milieucategorie;
• hinder/overlast;
• verkeer en parkeren;
• opslag en stalling;
• hoofdverblijf;
• publieke karakter.

De beleidsregel is vertaald in de regels van dit bestemmingsplan en is te raadplegen op de gemeentelijke website.

Op 4 januari 2011 hebben burgemeester en wethouders de Beleidsnotitie planologische afwijkingsmogelijkheden gemeente Hardenberg vastgesteld. In deze notitie is aangegeven onder welke voorwaarden de gemeente wil meewerken aan ontwikkelingen die afwijken van de planologisch-juridische mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Ook deze notitie is in de regels van onderhavig bestemmingsplan vertaald. Dat heeft geleid tot een (binnenplanse) afwijkingsmogelijkheid voor het gebruiken van de gronden en bouwwerken ten behoeve van kleinschalige bedrijfsactiviteiten die naar ruimtelijke uitstraling, omvang en intensiteit ondergeschikt zijn en blijven aan de woonfunctie. Alleen activiteiten die overeenkomen met bedrijven zoals genoemd in categorie 1 van de bij de regels behorende Staat van bedrijven zijn toegestaan. Verder is in de regels een aantal bedrijfsfuncties uitgesloten en wordt een aantal voorwaarden genoemd waaraan dient te worden voldaan. Zo is detailhandel uitsluitend toegestaan indien deze ondergeschikt is aan de activiteit en hiermee direct verband houdt en mogen de activiteiten geen onevenredige hinder voor de omgeving opleveren.

Voor de verdere inhoud van de beleidsnotitie wordt op dit punt weer verwezen naar de gemeentelijke website.

Binnen de bestemmingen Woongebied is ook een mogelijkheid opgenomen om bijzondere woonvormen toe te staan. Toestemming hiervoor is afhankelijk van de effecten op de omgeving. Dit zal in een omgevingsvergunning worden meegewogen. Eventuele maatregelen worden bij verlening van een vergunning als vereiste opgenomen.

Bijgebouwenregeling

De huidige bijgebouwenregeling van de gemeente is te beperkend gebleken. Om deze reden is in dit plan een nieuwe bijgebouwenregeling opgenomen, waarbij vooral meer ruimte is geboden aan de hoogte van de bijgebouwen.