Buitengebied Haaksbergen

5.8 Wonen

Bestaande woningen

Alle burgerwoningen, inclusief de in paragraaf 3.4 genoemde 30 zomerhuizen hebben in dit bestemmingsplan de bestemming "Wonen" gekregen. Naast deze 30 heeft de gemeenteraad op 6 juli 2009 besloten om nog negen zomerhuizen de bestemming "Wonen" te geven. Zie daartoe Bijlage 14 Raadsvoorstel Keuzedocument. De daarbij genoemde bijlage 3 staat in Bijlage 15 Bijzondere situaties.

Agrarische bedrijven waar de agrarische bedrijfsvoering is gestaakt en waar momenteel sprake is van een woonfunctie, hebben eveneens deze bestemming gekregen.

Voor woningen geldt een maximale inhoud van 750 m3. Woningen die in de bestaande situatie kleiner zijn, krijgen de mogelijkheid uit te breiden tot aan het maximum. Bij karakteristieke boerderijen kan de behoefte ontstaan om het woongedeelte inpandig uit te breiden. Hierdoor kan de inhoudsmaat groter worden dan de toegestane 750 m3. Wanneer dit geen negatieve gevolgen heeft voor de verschijningsvorm van het pand, kan dit onder voorwaarden worden toegestaan. Hier is geen maximum maat aan gekoppeld.

Wanneer een bestaande woning, die is gelegen binnen een wettelijk aangewezen geluidszone langs een weg, wordt gesloopt en op een andere locatie binnen het bestemmingsvlak wordt herbouwd, of wanneer een bestaande woning wordt uitgebreid en op een kleinere afstand van de weg komt te liggen, dan zal de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting als bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder in acht genomen moeten worden. In het kader van de Wabo-procedure kan in dergelijke situaties een nadere milieutoets in de vorm van een akoestisch onderzoek noodzakelijk zijn. Dit kan ertoe leiden dat een hogere grenswaarde moet worden vastgesteld.

Bijgebouwen

Bijgebouwen bij burgerwoningen zijn mogelijk tot een maximale oppervlakte van 100 m2. Deze oppervlaktemaat geeft onder meer "hobbyboeren" de mogelijkheid voor het huisvesten van vee en/of het stallen van werktuigen.

 

Recentelijk heeft de provincie Overijssel het beleid aangepast ter stimulering van sanering van landschapontsierende schuren en stallen. Dergelijke bebouwing kan worden vervangen door nieuwbouw tot een maximale oppervlakte van 250 m2. Het gewijzigde beleid is in de planregels opgenomen.

Nieuwbouw

Met woningbouw in het buitengebied wordt terughoudend omgegaan. In het bestemmingsplan wordt enkel de mogelijkheid geboden voor het oprichten van een nieuwe woning in het kader van de Rood voor Rood-regeling: sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in ruil voor een woning.

Inwoning en woningsplitsing

Onder inwoning wordt verstaan: het gemeenschappelijk gebruiken van gebruiksruimten in een tot bewoning bestemd gebouw, door een of meerdere personen die met de hoofdbewoner(s) van het pand een gemeenschappelijke huishouding voert. Van inwoning is dus sprake als verblijfsruimten in een woning gemeenschappelijk worden gebruikt en sprake is van het voeren van een gemeenschappelijke huishouding.

Concreet betekent dit, dat mag worden beschikt over:

• een woonkamer met keukenblok (geen zelfstandige keukeneenheid);
• een toilet;
• een wasruimte (douche);
• maximaal 1 slaapkamer.

Deze vertrekken zullen door de initiatiefnemer op een bouwkundige tekening moeten worden aangegeven en vastgelegd onder overlegging van een verklaring, dat het hier handelt om daadwerkelijk inwoning ten behoeve van nader te noemen personen. De inwoning krijgt hiermee het karakter van een persoonsgebonden "verklaring". Eventuele wijzigingen moeten aan de gemeente worden gemeld, waarbij het niet gaat om wie er inwoont - ouders, kinderen, tante, oom of kennis - maar ter voorkoming van misverstanden nadien. De nieuwe partijen weten op voorhand, dat er slechts sprake kan zijn van inwoning. Verklaring en tekening worden gearchiveerd in het bouwdossier. De inwoonsituatie zal vertaald/aangegeven worden op de toekomstige verbeelding voor het buitengebied. In de verklaring van de initiatiefnemer zal dit gevolg eveneens worden opgenomen.

Overige randvoorwaarden:

• geen eigen hoofdingang: inwoongedeelte van de woning slechts bereikbaar via het hoofdgedeelte van de woning;
• geen eigen achteruitgang; tuindeuren zijn wel acceptabel;
• geen eigen (zelfstandige) berging;
• geen extra bouwmogelijkheid: bouwmogelijkheden blijven gekoppeld aan de woning;
• geen eigen aansluiting voor nutsvoorzieningen, tussenmeters zijn wel acceptabel;
• alle vertrekken dienen onderling inpandig bereikbaar te blijven, zowel de begane grond als de verdiepingen (kelder);
• de woonruimten dienen te voldoen aan het bouwbesluit;
• maximaal één inwoonsituatie per woning.

Woningsplitsing wordt gedefinieerd als: het bouwkundig en functioneel in tweeën delen van een tot bewoning bestemd gebouw, zodanig dat, met handhaving van het bestaande woongedeelte van het gebouw, een tweede zelfstandige functionerende woning in het gebouw wordt gemaakt en zodanig dat deze door een afzonderlijk huishouden wordt bewoond. Van woningsplitsing is dus sprake wanneer verblijfsruimten in de woning zelfstandig worden gebruikt door afzonderlijke huishoudens en er twee hoofdingangen zijn.

Medewerking aan woningsplitsing wordt alleen verleend wanneer sprake is van een karakteristieke voormalige agrarische bedrijfswoning met een inhoud van tenminste 1.000 m3.

Mantelzorg

Vanuit sociaal-maatschappelijk oogpunt is er een toenemende behoefte aan mogelijkheden voor inwoning van bijvoorbeeld zorgbehoevende familieleden. Dit kan plaatsvinden in de woning zelf (zie hierboven), maar tevens is de mogelijkheid opgenomen voor mantelzorg in een bijgebouw, aangebouwd dan wel vrijstaand. Hiervoor is wel een afwijkingsprocedure noodzakelijk waarbij de volgende voorwaarden worden gesteld:

• er is een indicatie voor mantelzorg afgegeven;
• mantelzorg vindt plaats binnen de bestaande bebouwing(-sregeling);
• het bijgebouw vormt qua ligging een ruimtelijke eenheid met de woning;
• de tijdelijkheid van de situatie dient voor alle partijen kenbaar en voldoende verzekerd te zijn via een privaatrechtelijke overeenkomst.

Na het verdwijnen van de noodzaak van mantelzorg moet het gebruik als bewoning weer ongedaan worden gemaakt en moet het gebouw weer als bijgebouw in gebruik genomen worden. De gemeente zal toezien op een strikte handhaving van deze regeling.

Beroep/activiteiten aan huis

Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor werkfuncties bij woningen. Bij burgerwoningen worden ondergeschikte beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten toegestaan. Voor de betreffende locaties is binnen de bestemming "Wonen" de aanduiding "bedrijf" opgenomen. In de planregels is een tabel per locatie aangegeven welke vorm van bedrijvigheid is toegestaan (activiteit), de bestaande oppervlakte en in hoeverre deze activiteiten, via een afwijkingsmogelijkheid, mogen uitbreiden (maximale oppervlakte). Waar nodig zullen nieuwe initiatieven worden getoetst aan de (milieutechnische) inpasbaarheid. De activiteiten dienen in elk geval plaats te vinden binnen de bestaande bebouwing.

Het gebruik van een woning en de bijbehorende bijgebouwen voor beroep- en kleinschalige bedrijvigheid aan huis is onder een aantal voorwaarden bij recht toegestaan. Het gaat dan om een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit die ondergeschikt is aan de woonfunctie. Uitgangspunt is dat de woonfunctie de hoofdfunctie blijft. Voor de uitoefening van deze activiteiten kan maximaal 50 m2 en/of 30% van de gezamenlijke brutovloeroppervlakte van de woningen en bijgebouwen worden gebruikt. De toegestane activiteiten betreffen lichte vormen van bedrijvigheid die niet of nauwelijks milieubelastend zijn en weinig tot geen hinder opleveren. De regeling is specifiek bedoeld om kleinschalige vormen van bedrijvigheid toe te staan die de leefbaarheid en de economische kracht van de regio kunnen versterken, maar niet of nauwelijks milieubelastend zijn voor de omgeving.

Woningbouwlocatie Hoeve-oost

De percelen die behoren bij de Boonkweg 21 hebben in het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied" (vastgesteld op 29 november 2000) de bestemming "agrarisch cultuurgebied" met de aanduiding "agrarisch bedrijf 1" gekregen. Deze bestemming veroorzaakt in combinatie met de AMvB Besluit landbouw milieubeheer (in werking getreden op 6 december 2006) een hindercontour over de naastgelegen woningbouwlocatie Hoeve-oost.

Door deze hindercontour wordt een volledige ontwikkeling van dit gebied onmogelijk gemaakt. Dit is in strijd met de gemaakte afspraken tussen de ontwikkelaar van Hoeve-oost (woningcorporatie Domijn) en de eigenaar van de percelen aan de Boonkweg 21 (de heer M.H.J. Eijsink). Deze afspraken blijken uit de akte van levering van 24 maart 2006 zoals verleden voor notaris mr. E.M.A. van Thiel te Haaksbergen en de bevestiging van de afspraken door de verklaring van de heer M.H.J. Eijsink van 27 november 2008.

Vooruitlopend op het bestemmingsplan "Buitengebied Haaksbergen", heeft het college het bestemmingsplan "Hoeve-oost" in procedure gebracht. Dit plan voorziet in de bouw van circa 60 woningen. Het bestemmingsplan "Buitengebied Haaksbergen" houdt rekening met het vervallen van de hindercontour zoals tussen partijen is overeengekomen. Zodra de geurcirkel in juridische zin door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Buitengebied Haaksbergen" als gevolg van het vervallen van de huidige agrarische bestemming is vervallen, kunnen op grond van de in het bestemmingsplan "Hoeve-oost" opgenomen wijzigingsbevoegdheid de overige woningen worden gebouwd.

Om deze privaatrechtelijke afspraken ook publiekrechtelijk te kunnen regelen, is in het nieuwe bestemmingsplan "Buitengebied Haaksbergen" het agrarisch bedrijf omgezet in een woonbestemming. Hierdoor komt de hindercontour te vervallen en kan woningbouwlocatie Hoeve-oost alsnog volledig worden ontwikkeld.

Voor het perceel Boonkweg 21 is een verzoek voor Rood voor Rood en VAB (Vrijkomende Agrarische Bebouwing) ingediend. De ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan en het voorliggende bestemmingsplan. Voor deze ontwikkeling wordt een afzonderlijke bestemmingsplanherziening gevolgd.