Kwalitatief sturen op appartementen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Met het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" wordt beoogd mede invulling te geven aan de gemeentelijke beleidsambities om talenten en andere voor de sociaal-economische structuur van Enschede belangrijke doelgroepen voor de stad te behouden en het verder groeien van Enschede vanuit het hart. Deze beleidsambities zijn vastgelegd in de Woonvisie. Om ruimtelijk sturing te kunnen geven aan die beleidsambities is het noodzakelijk om kwalitatief te sturen op de realisatie van nieuwe appartementen. Doel is dat de juiste appartementen voor de juiste doelgroepen op de juiste locaties worden gerealiseerd.

Al enige tijd worden met enige regelmaat en met gebruikmaking van de flexibele planologische mogelijkheden voor wonen in veel geldende bestemmingsplannen, bestaande woon-, winkel- en bedrijfspanden gesplitst in meerdere kleine zelfstandige wooneenheden (verder genoemd 'appartementen'). Deze appartementen zijn vaak van minder goede woonkwaliteit en/of gesitueerd op plekken die niet aansluiten bij de wensen en/of leefwereld van de voor de groei van de stad belangrijke doelgroepen. Deze appartementeen leveren daarmee geen bijdrage aan het realiseren van de beleidsdoelen van onze stad. Om deze ontwikkeling een halt toe te kunnen roepen heeft de gemeenteraad op 28 mei 2018 het voorbereidingsbesluit 'Kwalitatief sturen op appartementen' met de daarbij behorende regels vastgesteld. Dit voorbereidingsbesluit is per 8 juni 2018 in werking getreden. Sinds de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit is het realiseren van nieuwe appartementen alleen nog mogelijk wanneer wordt voldaan aan de daarvoor in de regels bij het voorbereidingsbesluit opgenomen kwalitatieve criteria.

Het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" is het planologisch-juridische vervolg op het voorbereidingsbesluit 'Kwalitatief sturen op appartementen'. De werkingsduur van het voorbereidingsbesluit is geëindigd op 8 juni 2019. Om de planologisch-juridische voorbereidingsbescherming ook na afloop van het voorbereidingsbesluit te kunnen behouden is voor de einddatum van het voorbereidingsbesluit een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. In het ontwerpbestemmingsplan zijn de kwalitatieve criteria uit de regels bij het voorbereidingsbesluit omgezet naar een definitieve planologisch-juridische regeling. Het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" is een zogenaamd 'paraplubestemmingsplan'. Dat betekent dat de hierin gestelde planologische regeling een aanvullende dan wel afwijkende werking heeft op de geldende bestemmingsplannen. De geldende bestemmingsplannen blijven voor het overige gewoon ongewijzigd van kracht.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" heeft betrekking op het gehele stedelijke gebied van de gemeente Enschede.

1.3 Geldende juridische regelingen

Zoals hiervoor al aangegeven is het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" een zogenaamd 'parapluplan'. Binnen de grenzen van het plangebied van dit bestemmingsplan geldt dan ook een groot aantal bestemmingsplannen. Deze geldende plannen blijven onverkort van kracht, ook nadat het parapluplan is vastgesteld en in werking getreden. De regels van het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" zijn of wel een aanvulling op de regels van de geldende bestemmingsplannen dan wel een vervanging van de daarin opgenomen bouw- en gebruiksregels voor het realiseren en gebruiken van appartementen.

1.4 Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" zijn een groot aantal wijk- en dorpsraden actief. Deze zijn niet vooraf gevraagd om advies uit te brengen over het bestemmingsplan. Van de adviesvraag aan de wijkraden is afgezien omdat het bestemmingsplan voor het gehele stedelijke gebied geldt en daarmee de belangen van één of meer afzonderlijke wijken overstijgt. Bovendien is het bestemmingsplan een vervolg op het voorbereidingsbesluit 'Kwalitatief sturen op appartementen'. Diverse wijkraden waren mede vragende partij voor de in het voorbereidingsbesluit en het bestemmingsplan gestelde regels voor het kwalitatief sturen op de toevoeging van nieuwe appartementen.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Het bestemmingsplan “Kwalitatief sturen op appartementen " maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen, de provincie Overijssel of het Rijk in het geding zijn. Daarom is voor dit bestemmingsplan het plegen van vooroverleg niet noodzakelijk.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om het bestemmingsplan “Kwalitatief sturen op appartementen ” in voorbereiding te nemen op 16 januari 2019 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Kwalitatief sturen op appartementen ” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is op 29 mei 2019 gepubliceerd in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en in de Staatscourant.

Zienswijzen

Tijdens de periode van terinzagelegging zijn er 21 zienswijzen ontvangen door de gemeenteraad. Van de ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan is een verslag gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan wordt gevoegd.

Gewijzigde vaststelling

De ingekomen zienswijzen hebben mede aanleiding gegeven om de gemeenteraad voor te stellen het bestemmingsplan op onderdelen gewijzigd vast te stellen. Daarnaast is het wenselijk gebleken de gemeenteraad voor te stellen het bestemmingsplan ambtshalve op onderdelen gewijzigd vast te stellen. Voor een overzicht van de doorgevoerde wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan dat ter inzage heeft gelegen wordt verwezen naar het overzicht van wijzigingen bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleidskader

Enschede staat voor een grote opgave als het gaat om het vasthouden van talent, met name in midden- en hogere inkomensgroepen. Dit is een prominent punt in de begroting, Woonvisie, ruimtelijke ontwikkelingskoers, economische visie en het coalitieakkoord. Uiteraard speelt bij het vasthouden van talent meer dan wonen, maar het aanbieden van de juiste woning op de juiste plek is een belangrijke randvoorwaarde. Agglomeratiekracht is hierbij een belangrijke waarde. Om een goed beeld te krijgen van de opgave in urbane woonmilieus, hebben de provincie Overijssel en de steden in Twente gezamenlijk onderzoek laten doen naar de behoefte van talenten en andere groepen die een urbane woonvoorkeur hebben. Dit advies (Urbaan wonen in Netwerkstad Twente) geeft ook aan dat de agglomeratiekracht verder moet worden vergroot, onder meer door appartementen alleen nog toe te voegen in een beperkt gebied rond de belangrijkste voorzieningen van de binnensteden. Ook qua segment moet meer gekeken worden naar middenhuur, omdat dit aansluit bij de behoefte en mogelijkheden van de doelgroep. Enschede heeft dit advies vervolgens vertaald in beleid voor urbaan wonen. In dit beleid is 'het Elastiekje' geïntroduceerd, dat tegenwoordig wordt aangeduid als 'het gebied voor hoogstedelijk wonen'. Binnen het gebied voor hoogstedelijk wonen wordt gestuurd op het segment (vanaf middenhuur) en zijn kwalitatieve kaders opgenomen die ervoor moeten zorgen dat de verschillende subgroepen (internationals, onderzoekers, werkende alleenstaanden, werkende tweepersoonshuishoudens, actieve senioren en stadsgezinnen) allen goed worden bediend met een verscheidenheid aan verschillende urbane woningtypes (zowel appartementen als grondgebonden woningen; verschillende 'smaakjes'). Het gebied voor hoogstedelijk wonen omvat de binnenstad en de schil daar rondom, waarbij de belangrijkste voorzieningen die daar aanwezig zijn nooit meer dan 5 minuten lopen zijn. Hierbij is ook rekening gehouden met stedenbouwkundige elementen, zoals doorgaande wegen die de binnenstad omgeven. Daarnaast zijn er een aantal specifieke plekken in de stad aangewezen, die ook een goed woonmilieu voor appartementen bieden. Ook hierbij spelen stedenbouwkundige criteria de hoofdrol, maar ook doorstromingsmogelijkheden binnen wijken spelen een rol. We maken over deze manier van sturen op urbaan wonen ook (regionale) woningbouwafspraken met de provincie Overijssel en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het realiseren van kwalitatief goede appartementen is nodig om belangrijke doelgroepen vast te kunnen houden in Enschede. Daarnaast willen we verder gaan met het versterken van Enschede vanuit het hart. Enschede heeft deze verstedelijking nodig voor het versterken van de agglomeratiekracht en het vestigingsklimaat. Dit is nodig om aantrekkelijk te blijven voor afgestudeerden en andere talenten in midden- en hogere inkomensgroepen. Veel van deze mensen vragen om een (hoog) stedelijk milieu, met veel functiemenging maar ook kwalitatief aantrekkelijke woningen. Het behouden van talenten is nodig, omdat onze potentiële beroepsbevolking dreigt af te nemen en mensen nu vaak kiezen om te wonen en werken in een van de andere universiteitssteden in Nederland. Met projecten als 'De Kop' realiseren we stedelijke milieus, maar een versnelling is noodzakelijk.

Naast ruimte voor het bouwen van goede appartementen, willen we tegelijkertijd voorkomen dat laagwaardige appartementen gerealiseerd worden, die een bedreiging kunnen vormen voor een goed woon- en leefklimaat. Het gaat om het verbouwen van bestaande woningen tot kleine appartementen, of het transformeren van voormalige bedrijfs- en winkelruimte. We zien dat in dit soort situaties kwetsbare mensen gehuisvest worden, terwijl de woningcorporaties voor deze groepen voldoende woningen beschikbaar hebben. Ook zijn deze woningen vanwege hun gebrek aan gebruikskwaliteit en slechte ruimtelijke inpassing niet toekomstbestendig. Door hogere eisen te stellen aan de locatie en de kwaliteit van nieuwe appartementen, bewerkstelligen we tevens dat het niet meer mogelijk is laagwaardige appartementen te realiseren.

Het beleidskader 'Urbaan wonen' is vertaald in de beleidsregel 'Kwalitatief sturen op appartementen', welke op 2 mei 2018 in werking is getreden en op 19 maart 2019 op een tweetal onderdelen gewijzigd is vastgesteld. Deze beleidsregel is een aanvulling op het woonbeleid zoals dat is vastgelegd in de Woonvisie. In die visie zijn als centrale beleidslijnen vastgelegd dat elke nieuwe woning 'raak' moet zijn, 'keeping talent in Twente' en dat nieuwe woningen kunnen worden toegevoegd op basis van het principe 'vanuit het hart naar buiten'. De beleidsregel "Kwalitatief sturen op appartementen' is naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan geactualiseerd en als aanvullend toetsingskader gekoppeld aan de planregels in het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen".

Binnen het gebied voor hoogstedelijk wonen

Uitgangspunt van de beleidsregel is dat we (hoog) stedelijke woonvormen zoals appartementen en studio's alleen nog willen toestaan binnen het gebied voor hoogstedelijk wonen, mits wordt voldaan aan de hierna genoemde randvoorwaarden:

• het betreft geliberaliseerde woningen voor middenhuur dan wel appartementen in het middeldure koopsegment die voor het overige voldoen aan de kwalitatieve criteria volgens het Woningwaarderingsstelsel voor middenhuurwoningen;
• het minimum gebruiksoppervlak bedraagt 50 m2;
• nieuwe appartementen zijn niet toegestaan in bestaande bebouwing buiten het bouwvlak van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Voor specifieke doelgroepen zoals benoemd in de Woonvisie (zorg, studenten, expats en sociale huur) kan in concrete gevallen van de regels worden afgeweken. In de Woonvisie wordt de kwalitatieve opgave van urbaan wonen centraal gesteld. De Woonvisie kiest daarom voor het inzetten op de doelgroep talent, om daarmee te werken aan een meer evenwichtige bevolkingsopbouw en het voorkomen van de krimp van de beroepsbevolking.

Buiten het gebied voor hoogstedelijk wonen

Buiten het gebied voor hoogstedelijk wonen kunnen nieuwe appartementen alleen nog worden toegevoegd in de vorm van wonen boven winkels en/of andere commerciële dan wel maatschappelijke, culturele of recreatieve ruimten in de hierna genoemde gebieden:

• in het kernwinkelgebied Glanerbrug;
• aan de straatwand aan de Hengelosestraat grenzend aan de Westerstraat;
• aan de Singels;
• aan één of meer van de hierna genoemde invalswegen / radialen in het gebied binnen de Singels: Emmastraat, Lipperkerkstraat, Oldenzaalsestraat, Deurningerstraat, Haaksbergerstraat en Kuipersdijk.

Voor deze gebieden geldt dat middeldure huur niet verplicht is maar dat nieuwe appartementen wel moeten voldoen aan de kwaliteitseisen voor middeldure huur overeenkomstig het landelijke woningwaarderingsstelsel voor huurwoningen. Het minimum gebruiksoppervlak bedraagt hier 75 m2 , de appartementen dienen een eigen voordeur op de begane grond aan de straat te hebben (met een maximum van 1 voordeur per gevelzijde) en ook hier geldt dat geen nieuwe appartementen zijn toegestaan in bestaande bebouwing buiten het bouwvlak van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Buiten deze gebieden zijn nieuwe appartementen in beginsel niet meer toegestaan, tenzij kan worden voldaan aan één van de uitzonderingsregels in het bestemmingsplan, deze zijn:

• het betreft appartementen in een monument of een in het geldende bestemmingsplan als zodanig aangewezen cultuurhistorisch waardevol gebouw, waarvan het behoud dan wel een toekomstbestendige herbestemming zonder het toevoegen van woningen redelijkerwijs niet realiseerbaar is;
• het betreft appartementen en/of woongebouwen in een suburbaan / groenstedelijk woonmilieu;
• het betreft een appartement boven een winkel en/of een andere commerciële ruimte dan wel boven een culturele, maatschappelijke of recreatieve voorziening waar nog geen appartement aanwezig is en de oppervlakte van de beschikbare woonruimte aantoonbaar te klein is om een appartement met een gebruiksoppervlak van tenminste 75 m2 te realiseren en voor het overige wel kan worden voldaan aan de kwalitatieve criteria voor middenhuurwoningen op basis van het landelijke woningwaarderingsstelsel voor huurwoningen;
• het betreft sociale huurwoningen waarover prestatieafspraken zijn gemaakt met de betreffende woningcorporatie;
• het betreft appartementen en/of woongebouwen voor een doelgroep met een specifieke doorstroombehoefte in een gebied waar geen (te transformeren) appartementen of woongebouwen aanwezig zijn;
• het betreft een specifieke doelgroep met een bijzondere of dringende woonvraag.

Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding.

Aangezien het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" alleen aanvullingen en/of afwijkingen bevat op de bouw- en gebruiksregels in de geldende bestemmingsplannen ten aanzien van het soort woningen dat kan worden gebouwd maar verder geen consequenties heeft voor het te bebouwen of te gebruiken oppervlak of de te realiseren bouwmassa dat mogelijk is op grond van de geldende bestemmingsplannen kan een toetsing aan de belangen van milieu, natuur en waterhuishouding achterwege blijven.

In elk nieuw bestemmingsplan dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt zal afzonderlijk op de gebiedsspecifieke omgevingsaspecten worden ingegaan.

Hoofdstuk 4 Juridische planopzet

4.1 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
• b. Hoofdstuk 2 - Algemene regels;
• c. Hoofdstuk 3 - Overgangs- en slotregels.

Omdat het hier een paraplubestemmingsplan betreft zijn er geen bestemmingsregels opgenomen. Inhoudelijk bevat het bestemmingsplan alleen twee gebiedsaanduidingen, welke vallen onder de algemene aanduidingsregels.

Gebiedsaanduiding 'Wetgevingszone - afwijkingsgebied 1

De gebiedsaanduiding 'Wetgevingszone - afwijkingsgebied 1' geldt voor het gebied binnen de grenzen van het gebied voor hoogstedelijk wonen. Binnen dit gebied is de realisatie van nieuwe appartementen mogelijk op basis van het 'ja, mits' principe zoals beschreven in hoofdstuk 2 van deze toelichting. De hierbij horende bouw- en gebruiksregels zijn opgenomen in artikel 4.1. Voor de afwijkingsregels is in de planregels als aanvullend toetsingskader een dynamische verwijzing naar de geactualiseerde beleidsregel 'Kwalitatief sturen op appartementen' opgenomen. Om onevenredige aantasting van bestaande planologische rechten te voorkomen is in de planregels een overgangsperiode van 5 jaar opgenomen. Binnen deze periode geldt voor vervangende nieuwbouw van bestaande appartementen en/of woongebouwen dat niet aan de bouw- en gebruiksregels van het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" hoeft te worden voldaan.

Gebiedsaanduiding 'Wetgevingszone - afwijkingsgebied 2

De gebiedsaanduiding 'Wetgevingszone - afwijkingsgebied 2' geldt voor het overige stedelijke gebied, dus buiten het gebied voor hoogstedelijk wonen. Binnen dit gebied is sprake van twee regimes: in een aantal met name genoemde gebieden is de realisatie van nieuwe appartementen mogelijk op basis van het 'ja, mits' principe zoals beschreven in hoofdstuk 2 van deze toelichting. In de overige gebieden is de realisatie van nieuwe appartementen op basis van het 'nee, tenzij' principe zoals beschreven in hoofdstuk 2 van deze toelichting in beginsel niet toegestaan. Dat kan alleen wanneer een initiatief aan tenminste één van de genoemde afwijkingscriteria kan voldoen. De hierbij behorende bouw- en gebruiksregels zijn opgenomen in artikel 4.2. Voor de afwijkingsregels is in de planregels als aanvullend toetsingskader een dynamische verwijzing naar de geactualiseerde beleidsregel 'Kwalitatief sturen op appartementen' opgenomen. Om onevenredige aantasting van bestaande planologische rechten te voorkomen is in de planregels een overgangsperiode van 5 jaar opgenomen. Binnen deze periode geldt voor vervangende nieuwbouw van bestaande appartementen en/of woongebouwen dat niet aan de bouw- en gebruiksregels van het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" hoeft te worden voldaan.

Begripsbepalingen

In de regels worden onder meer de termen 'appartement', 'woongebouw' en 'omgevingsvergunning' gebruikt. In artikel 1 is opgenomen wat daaronder moet worden verstaan.

Wijze van meten

In de regels wordt de oppervlaktemaat 'gebruiksoppervlak' gebruikt. In artikel 2 is opgenomen hoe dat gemeten moet worden.

Reikwijdte

De regels in het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" gelden in aanvulling op dan wel in afwijking van de bouw- en gebruiksregels voor wonen van de ter plaatse geldende bestemmingsplannen en laten de andere regels uit deze bestemmingsplannen ongewijzigd. Deze andere regels blijven onverminderd van kracht. Dit is in artikel 3 (Reikwijdte) opgenomen.

In dit artikel is ook opgenomen dat de regels in dit bestemmingsplan niet van toepassing zijn op een aantal met name genoemde bestaande bestemmingsplannen, vergunde bouwplannen en/of (delen van) wijken. Onderstaand wordt benoemd waarom deze plannen en/of wijken zijn uitgezonderd van de werking van dit bestemmingsplan:

• bestemmingsplan 'Moskee Kuipersdijk', uitsluitend voor zover dit plan wonen mogelijk maakt: in het bestemmingsplan voor de nieuwe moskee aan de Kuipersdijk (vastgesteld in oktober 2017) is de mogelijkheid voor het realiseren van een woning voor de imam opgenomen. In de definitie van het bestemmingsplan 'Kwalitatief sturen op appartementen' is dit een appartement. Het doel en de reikwijdte van dit bestemmingsplan is uiteraard niet van toepassing op deze situatie. Het gaat hier niet over een woning die een bijdrage moet leveren aan de genoemde doelen van de woonvisie, noch gaat het om een situatie waarbij het woon- en leefklimaat beschermd moet worden voor de toevoeging van kwalitatief laagwaardige appartementen;
• bestemmingsplan 'Ambachtsschool': in het bestemmingsplan voor de transformatie van de voormalige Ambachtsschool aan de Boddenkampsingel (vastgesteld in februari 2016) is de realisatie van maximaal 100 appartementen mogelijk gemaakt. Deze zijn op het moment van vaststellen van het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" nog niet allemaal gerealiseerd en/of vergund. Met het oog op de rechtszekerheid en het vertrouwensbeginsel is het niet wenselijk de nog te vergunnen resterende bouwdelen van de Ambachtsschool via dit bestemmingsplan aan aanvullende beleidsmatige eisen te onderwerpen;
• bestemmingsplan 'Cobercoterrein', uitsluitend voor wat betreft de realisatie van 40 appartementen die dit plan mogelijk maakt: in het bestemmingsplan voor de herontwikkeling van het Cobercoterrein aan de Raiffeisenstraat (vastgesteld in juli 2019) wordt de realisatie van maximaal 40 'loftementen' mogelijk gemaakt. Deze 'loftementen' kunnen worden omschreven als een 'niche' in de appartementenmarkt, waarbij toekomstige eigenaren zelf kunnen kiezen in welke verhouding het wonen en werken wordt verdeeld;
• bestemmingsplan 'Stadscampus Ariënsplein', uitsluitend voor wat betreft de wooneenheden voor de doelgroepen 'studenten' en 'short stay' en de 'woon/werk eenheden' die dit plan mogelijk maakt: in het bestemmingsplan voor de transformatie van het voormalige ziekenhuis 'Stadsmaten' aan het Ariënsplein (vastgesteld in juli 2019) is de mogelijkheid opgenomen voor de realisatie van appartementen voor studenten, appartementen voor short stay en woon/werk eenheden. In de definitie van het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" zijn dit appartementen voor specifieke doelgroepen als bedoeld in de Woonvisie. Deze zijn op het moment van vaststellen van het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" nog niet allemaal gerealiseerd en/of vergund.. Met het oog op de rechtszekerheid en het vertrouwensbeginsel is het niet wenselijk de nog te vergunnen en beleidsmatig gewenste resterende bouwdelen van de Ambachtsschool via dit bestemmingsplan aan aanvullende beleidsmatige eisen te onderwerpen; ;
• bouwplan voor de locatie 'Wooldriksweg, hoek Delistraat', zoals vergund d.d. 4 juli 2019 onder nummer 20187477: dit vergunde bouwplan is in overeenstemming met het gemeentelijke beleidskader voor de toevoeging van nieuwe appartementen. Deze locatie is bovendien gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Getfert-Perik-Hogeland noord', waarvoor momenteel een actualisatieplan in voorbereiding is. In dit actualisatieplan worden de huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden voor deze locatie gehandhaafd. Voor eventuele bouwplannen voor appartementen op deze locatie die afwijken van het vergunde bouwplan geldt dat deze wel moeten voldoen aan het bepaalde in het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen";
• bestemmingsplan 'Enschede-Noord 2013', uitsluitend voor zover dit plan de realisatie van appartementen mogelijk maakt in het gebied tussen de wegen Beekstraat, Fazantstraat, Hulsmaatstraat (inclusief Roombekerveld), Lonnekerspoorlaan en Roomweg: dit betreft de ruggengraat van de stedenbouwkundige hoofdstructuur van Roombeek. Vanwege de geschiedenis is Roombeek geen gewone wijk van Enschede. Om goed invulling te geven aan de bijzondere opgave, is voor dit gebied een integraal ontwikkelingsplan vastgesteld. In het Ontwikkelingsplan Roombeek “De Stad Voortgezet” is de ambitie dat de identiteit van Roombeek wordt gerespecteerd, maar ook dat er een eigen zelfverzekerde rol is weggelegd in de herontwikkeling van het gebied, zodat de ruimtelijke en functionele betekenis van het nieuwe Roombeek voor Enschede wordt versterkt. De Roomweg, de Lonnekerspoorlaan en de drie bleken vormen hierbij de ruggengraat van de nieuwe stedenbouwkundige hoofdstructuur, hier wordt een nieuw en krachtig stedenbouwkundig gebaar gemaakt. De ruggengraat onderscheidt zich van de rest van het plangebied Roombeek door een hogere mate van stedelijkheid. Het gaat over het gebied tussen de volgende wegen: Beekstraat, Fazantstraat, Hulsmaatstraat (inclusief Roombekerveld), Lonnekerspoorlaan en Roomweg. De eigen identiteit van Roombeek uit zich op stedenbouwkundig vlak door hier enkele hoogte-accenten en bijzondere bestaande gebouwen in de nieuwe structuur op te nemen. Met hoogte-accenten rond de kruisingen met de Roomweg en langs de bleken wordt het hart van het nieuwe Roombeek gemarkeerd. Deze hogere bebouwing bevat gestapelde bouw in de vorm van appartementen, met aan de Roomweg voorzieningen en detailhandel op de begane grond. Deze stedenbouwkundige ambitie sluit vandaag de dag goed aan bij de nieuwe doelen van de stad: het vasthouden van talent en de 'inclusieve stad'. De inclusieve stad is een stad waarin iedereen kansen krijgt om mee te doen: talenten, kleine huishoudens en huishoudens met een lichte zorgbehoefte. Hogere bebouwing met verschillende soorten en maten appartementen gesitueerd aan de ruggengraat van Roombeek dragen daarmee bij aan het samenkomen van de oorspronkelijke ambitie van Roombeek en de nieuwe ambities van de stad. Gezien de bijdrage van Roombeek aan deze opgaven, het belang van het goed kunnen afronden van het Ontwikkelingsplan is het niet de bedoeling dat het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" deze opgave doorkruist.

Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel is opgenomen in artikel 4. Dit is een wettelijk voorgeschreven regel die bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijftt.

Algemene procedureregels

De algemene procedureregels in artikel 6 bevatten het aanvullende ruimtelijke toetsingskader voor de toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheden.

Overgangsrecht

Het overgangsrecht is opgenomen in arikel 7. Dit zijn wettelijk voorgeschreven regels die tot doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen.

4.2 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van het bestemmingsplan "Kwalitatief sturen op appartementen" is het planologisch-juridisch sturen op de kwaliteit van nieuw toe te voegen appartementen binnen het stedelijk gebied van de gemeente Enschede.

In verband met het feit dat de gemeente binnen het plangebied geen ruimtelijke ontwikkelingen met financiële consequenties initieert, is bij dit plan geen exploitatieopzet gevoegd. Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat de economische uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan voldoende is aangetoond. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.