Teesinklandenweg 90: Toelichting

Plan:	Teesinklandenweg 90
Status:	vastgesteld
Plantype:	wijzigingsplan
IMRO-idn:	NL.IMRO.0153.BP20134-0003

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het wijzigingsplan

De eigenaar van het perceel Teesinklandenweg 90 heeft een verzoek ingediend om de huidige bestemming "Bedrijf - Hovenier" van het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest" voor zijn perceel te wijzigen in de bestemming "Wonen" door middel van een wijzigingsplan. Reden daartoe is dat het hoveniersbedrijf al geruime tijd zijn activiteiten heeft gestopt en dat daardoor de huidige bestemming van het perceel niet meer actueel is.

Op het perceel was een hoveniersbedrijf gevestigd. In het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest" is het perceel aangeduid met de bestemming "Bedrijf - Hovenier".

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.BP20134-0003_0001.png"

Op grond van artikel 11.6.1. onder c van het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest" mag het college van burgemeester en wethouders de bestemming wijzigen van "Bedrijf - Hovenier" in "Wonen", indien de bedrijvigheid is beëindigd. De woonbestemming mag niet groter zijn dan het bestaande erf.

Dat bedrijf heeft zijn activiteiten beëindigd. Daarom heeft de eigenaar het verzoek ingediend om de bestemming "Bedrijf - Hovenier" te wijzigen in de bestemming "Wonen". Dit wijzigingsplan is daarvan het resultaat.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied waarop het wijzigingsplan “Teesinklandenweg 90 ” betrekking heeft wordt globaal begrensd door grond met een agrarische bestemming in het noorden en in het oosten, de Teesinklandenweg in het zuiden en de Rutbekerveldweg in het westen en ligt in het westelijk deel van het buitengebied van Enschede.

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.BP20134-0003_0002.png"

1.3 Geldende juridische regelingen

Het gebied Teesinklandenweg 90 valt onder het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest”, dat op 10 maart 2014 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede. Op 9 november 2015 heeft de gemeenteraad naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State een besluit genomen, inhoudende de reparatie van het bestemmingsplan Buitengebied Noordwest waarbij bij de bestemmingen Agrarisch en Bos specifieke gebruiksregels zijn toegevoegd en voor het overige het bestemmingsplan uit 2013 in stand is gelaten.

1.4 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen en participatie

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan of een wijzigingsplan worden binnen het plangebied werkzame erkende wijkorganen betrokken. Dit is geen wettelijke procedurestap, maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze.

De Dorpsraad Boekelo

Binnen het plangebied van het wijzigingsplan “Teesinklandenweg 90 ” is de Dorpsraad Boekelo actief.

Het voornemen om de bestemming van dit perceel te wijzigen van "Bedrijf - Hovenier" in "Wonen" is door de gemeente per e-mail op 9 november 2023 aan de Dorpsraad Boekelo voorgelegd.

De Dorpsraad heeft dit voornemen in zijn vergadering besproken. Zij hadden nog een paar aanvullende vragen met betrekking tot de woonbestemming. Deze vragen hebben wij beantwoord.

Op 27 november 2023 heeft de Dorpsraad Boekelo gereageerd en aangegeven dat zij akkoord zijn met het voorstel om de huidige hoveniersbestemming te wijzigen in de bestemming "Wonen".

De omwonenden

De aanvrager heeft, voor zover er in zijn omgeving sprake is van directe buren, deze buren op de hoogte gebracht van zijn verzoek.

Aangezien het hier gaat om de bestemmingsplantechnische wijziging van een hoveniersbedrijf naar wonen, betekent dit voor de omwonenden een verbetering, omdat er een bedrijvenfunctie verdwijnt uit hun "directe" omgeving.

Voor zover de aanvrager heeft aangegeven hebben de omwonenden geen problemen met deze bestemmingswijziging.

Mocht dat uiteindelijk toch het geval zijn, kunnen zij tijdens de tervisielegging van het wijzigingsplan als ontwerp alsnog een zienswijze kenbaar maken tegen dit plan.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en relevante diensten van het Rijk.

Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Het wijzigingsplan “Teesinklandenweg 90 ” maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen, de provincie Overijssel of het Rijk in het geding zijn. Daarom is voor dit bestemmingsplan afgezien van het plegen van vooroverleg.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval betreft het een wijzigingsplan dat op grond van een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid van het College mogelijk wordt gemaakt. Deze wijzigingsbevoegdheid maakt deel uit van het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest". Dat bestemmingsplan heeft zijn procedure doorlopen en is al enige tijd onherroepelijk van kracht. De wet gebiedt overigens ook niet dat er voor een wijzigingsplan ook een vooraankondiging noodzakelijk is.

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan, maar ook een wijzigingsplan, de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad, het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpwijzigingsplan “Teesinklandenweg 90 ” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is gepubliceerd in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en in het Gemeenteblad.

Zienswijzen

Het ontwerpwijzigingsplan "Teesinklandenweg 90" heeft van 14 december 2023 tot en met 24 januari 2024 voor een ieder ter inzage. Binnen deze periode kon een ieder zijn zienswijze kenbaar maken.

Er zijn tegen het ontwerpplan geen zienswijzen kenbaar gemaakt.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het wijzigingsplan door het college van burgemeester en wethouders staat voor indieners van zienswijzen en belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Het plan

Het wijzigingsplan voor het perceel Teesinklandenweg 90 wijzigt de bestemming "Bedrijf - Hovenier" in de bestemming "Wonen". De woonbestemming omvat het erf met het gedeelte dat als siertuin dient. Binnen de woonbestemming is een bouwvlak aangebracht. Dit bouwvlak omvat de bestaande woning met erfbebouwing, waaronder een aantal schuren en een plantenkas. De rest van het perceel Teesinklandenweg 90, dat voorbij de siertuin ligt, wordt niet gerekend tot de woonbestemming.

Omdat hier aanvankelijk ook de hoveniersbestemming op lag en deze ook met dit wijzigingsplan verdwijnt, zal ook aan dit deel van het perceel een passende bestemming moeten worden toegekend.

Dit gedeelte krijgt de bestemming "Agrarisch". Daarmee is aansluiting gevonden bij de bestemming van de direct aangrenzende omgeving. Ook de schuur krijgt een passende bestemming, namelijk de functieaanduiding "specifieke vorm van agrarisch - schuur".

Fragment verbeelding

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.BP20134-0003_0003.png"

2.2 Behoefte en beleid

De eigenaar heeft de behoefte om hier in zijn woning aan de Teesinklandenweg 90 te blijven wonen, ook al is het bedrijf beëindigd. Zou hij hier als niet-hovenier wonen onder de bestaande hoveniersbestemming, dan zou dat in strijd zijn met de planregels. Er moet immers een binding zijn tussen de bewoner in de bedrijfswoning en het bedrijf. Nu de bedrijfswoning met dit wijzigingsplan een burgerwoning wordt, wordt de strijdigheid opgeheven.

Duurzaam

Doordat de woning met opstallen ook na beëindiging van het hoveniersbedrijf bewoond blijft, kun je stellen dat er duurzaam wordt omgegaan met bestaande bebouwing.

De grond die eerst werd gebruikt voor het hoveniersbedrijf, wordt nu gebruikt als siertuin. Het gedeelte van het perceel dat buiten de siertuin valt, wordt gebruikt als weiland. Momenteel lopen er een paar hobby-dieren in.

Zo is de bedrijfsfunctie van het perceel verdwenen en heeft het perceel een burgerfunctie gekregen.

Deze omzetting is voor de directe woonomgeving ook een verbetering, aangezien door het verdwijnen van de bedrijvenbestemming ook mogelijke beperkingen door milieueisen zijn verdwenen. Omgekeerd zijn er in de directe omgeving van de Teesinklandenweg 90 geen bedrijven die hinderlijk zouden kunnen zijn voor deze nieuwe woonbestemming.

Parkeren

In de parkeerbehoefte kan op eigen erf ruim worden voldaan. Nu het geen bedrijf meer is, zullen de verkeersbewegingen van en naar de Teesinklandenweg 90 anders, zogezegd minder, zijn. Bij normaal autogebruik door de bewoners en bezoekers is er op het erf ruim voldoende parkeergelegenheid.

Waterberging

Het perceel bevindt zich in het buitengebied in een agrarische omgeving. Behalve de verharding van de oprit, het terras en wat manoeuvreerruimte uit de periode van de voormalige bedrijfsfunctie, is er binnen de woonbestemming ruim voldoende onverharde grondoppervlakte aanwezig. Deze onverharde grondoppervlakte maakt een goede waterinfiltratie en vertraagde afvoer naar sloten in de omgeving mogelijk.

Het huishoudafvalwater zal op dezelfde manier worden afgevoerd als dat het tot nu toe wordt afgevoerd. Dit blijft ongewijzigd.

Klimaatadaptatie

Zoals hiervoor opgemerkt is er naast de versteende stukken van het perceel, groot 8415 m2, nog ruim voldoende groen aanwezig in de hoedanigheid van bomen, struiken en grasland. Al deze groenelementen zullen behouden blijven en zullen de hittestress tegengaan.

Het is op dit moment niet duidelijk in hoeverre de woning is aangepast aan de doelstellingen van klimaatadaptatie. Het betreft een bestaande woning die normaal voldoet aan de eisen die er aan een bestaande woning worden gesteld. In hoeverre de eigenaar bereid is, dan wel van plan is, eventuele maatregelen te treffen in relatie tot klimaatadaptatie, is niet bekend. Ongetwijfeld zal hij dat doen, waar hij dat nodig acht en wat ook betaalbaar is.

Welstand

Het perceel Teesinklandenweg 90 bevindt zich in een gebied waarvoor het welstandsthema "Boerenerven, jonge ontginningserven" geldt.

In de Middeleeuwen lag Enschede in een kleinschalig landschap met essen (bolle akkers), houtwallen, geriefbosjes en beekdalen, afgewisseld met open heidevelden. De boerenerven waren gekoppeld aan kleine essen en lagen verspreid in het Hoevenzwermlandschap. Rond grotere essen, zoals de karakteristieke es van Usselo, groepeerden zij zich tot meer compacte es-dorpen. Vanaf het einde van de 19e eeuw werden de heidevelden planmatig ontgonnen. Er werden rechte wegen getrokken waaraan nieuwe boerderijen werden gebouwd met rechthoekige erven en daaromheen houtsingels. De es-erven vormen sterke, ruimtelijke ensembles van boerderij, bijgebouwen en erfbeplanting. De bebouwing staat vrij nonchalant bij elkaar, onder grote eiken, tegen houtwallen of bosjes. Het erf loopt meestal door tot aan de weg.

De boerderijen hebben grote, schuine dakvlakken, soms met een knik, tot dicht bij de grond. Veel boerderijen hebben bovendien een houten topgevel, witte daklijst en hoge, van boven afgeronde schuurdeuren met daarboven ingemetselde witten stenen. De es-erven bepalen in belangrijke mate het karakter en de aantrekkelijkheid van het Twentse platteland. Een groot deel van deze erven heeft weinig veranderingen ondergaan en is in goede staat.

De streekeigen stijlkenmerken van de gebouwen en de ruimtelijke samenhang tussen de ensembles en het landschap maken de es-erven tot waardevol erfgoed van het agrarische gebied.

Exemplarisch voor de heide-erven zijn de eenvoudige roodbakstenen boerderijen en de boerderijen die rond 1930 zijn gebouwd in een regionale stijl, gecombineerd met elementen van bijvoorbeeld de Amsterdamse school. Maar op de meeste heide-erven is het type doelmatige bedrijfsgebouwen neergezet dat overal in Nederland te vinden is. Op sommige erven zijn grote stallen en (tweede) bedrijfswoningen bijgebouwd. Andere zijn verbouwd tot woonboerderij, recreatieboerderij of klein bedrijf. Soms zijn hierbij de oude gebouwen gesloopt en vervangen door meer comfortabele woningen of moderne schuren. Maar er zijn ook erven waar maar weinig is veranderd en het lijkt of de tijd er een eeuw heeft stilgestaan.

Dit wijzigingsplan heeft niet primair tot doel om het ensemble en de bebouwing te wijzigen. Slechts de planologische bestemming wordt in overeenstemming gebracht met het huidige gebruik als woning.

Gebruikmaking van deze wijzigingsbevoegdheid van het College is in overeenstemming met beleid en regelgeving van het Rijk, de provincie, het waterschap en de gemeente.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheidstoets

3.1 Toetsing aan de relevante milieuaspecten

3.1.1 Geluidhinder

Onderzoek in het kader van de Wet geluidhinder kan achterwege blijven.

Op grond van het bepaalde in artikel 3.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in combinatie met het bepaalde in artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht moet bij een project worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder. De Wet geluidhinder verplicht burgemeester en wethouders om bij de voorbereiding van een bestemmingsplan voor de realisatie van geluidgevoelige gebouwen of terreinen binnen de onderzoekszones van (spoor-)wegen en/of industrieterreinen een onderzoek uit te voeren naar de gevelbelasting ten gevolge van het verkeer op die (spoor-)wegen dan wel de bedrijfsactiviteiten op die industrieterreinen.

De Teesinklandenweg 90 is gelegen op een afstand van ongeveer 200 meter van de N18. Railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai zijn voor het plangebied niet relevant.

Wegverkeerslawaai

Wettelijk kader

In artikel 74 van de Wgh is bepaald dat zich aan weerszijden van een weg een zone bevindt. De breedte van de zone is afhankelijk van de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied en van het aantal rijstroken. De zonering geldt niet voor wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied en voor wegen waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km per uur.

Volgens artikel 76a/77 van de Wgh moet bij het vaststellen of herzien van een bestemmingsplan waarin nieuwe woningen of andere geluidsgevoelige functies mogelijk worden gemaakt, binnen onderzoekszones van wegen, als bedoeld in artikel 74 van de Wgh, akoestisch onderzoek worden verricht.

In het kader van het eerder vastgestelde bestemmingsplan voor de N18 is de geluidbelasting al onderzocht. Verwezen kan worden naar het Tracébesluit N18 Varsseveld - Enschede, vastgesteld door De Minister van infrastructuur en Milieu, in overeenstemming met de Staatssecretaris van Economische Zaken, op 20 augustus 2013.

Met het voorliggende wijzigingsplan wordt geen nieuwe geluidgevoelige bestemming mogelijk gemaakt.

Railverkeerslawaai

Het plangebied van het wijzigingsplan "Teesinklandenweg 90" is niet gelegen aan of in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde spoorlijn.

Industrielawaai

Het gebied van het wijzigingsplan "Teesinklandenweg 90" is niet gelegen binnen de zone van een gezoneerd industrieterrein.

Luchtvaartlawaai

Het plangebied van het wijzigingsplan "Teesinklandenweg 90" is niet gelegen binnen de geluidszone of in de nabijheid van het vliegveld Twente.

Conclusie geluid:

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor het wijzigingsplan "Teesinklandenweg 90".

De wijziging van de bestemming "Bedrijf - Hovenier" heeft in het kader van de Wet geluidhinder geen negatieve gevolgen voor zijn omgeving. Eerder zal er sprake zijn van positieve gevolgen, aangezien er door beëindiging van de bedrijfsactiviteiten geen bedrijfsgeluid meer wordt geproduceerd.

3.1.2 Bodemkwaliteit

Bodemonderzoek is niet noodzakelijk. Het wijzigingsplan, waarbij de bestemming "Bedrijf - Hovenier" wordt veranderd in de bestemming "Wonen" leidt niet tot bouwactiviteiten of functieveranderingen, waarvoor bodemonderzoek noodzakelijk is. Dit geldt ook voor het gebruik van het onbebouwde terrein.

Bij de toetsing of een project uitvoerbaar is moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem. Het perceel was een voormalig hoveniersbedrijf. Dit wijzigingsplan nodig om de bedrijfswoning te erkennen als burgerwoning. Verder wordt met dit wijzigingsplan het erf met siertuin in de woonbestemming opgenomen. Het stuk grond achter de siertuin wordt momenteel gebruikt als weiland en krijgt de bestemming "Agrarisch" zonder bouwblok.

Het is niet aannemelijk dat de bodem rond en onder de woning zodanig is verontreinigd, dat deze niet meer gebruikt kan worden voor het doel van de aanvraag. Het is aannemelijk dat de bodemkwaliteit geen belemmering zal zijn voor het gebruik als woning, zoals is beoogd door de aanvrager. De vertaling van de woning en de overige bebouwing op het erf Teesinklandenweg 90 betreft geen ontwikkeling waarop een extra bodemonderzoek noodzakelijk is.

3.1.3 Geurhinder

De functieverandering van hoveniers bedrijf naar wonen leidt niet tot een toename van geurhinder. Omgekeerd is de woning als gevoelig object niet gelegen binnen de invloedssfeer van hinderlijke bedrijven.

3.1.4 Lichthinder

De functieverandering van hoveniersbedrijf naar wonen leidt niet tot een toename van lichthinder. Er is geen reden tot aanname van het plaatsen van een zee aan lichtbronnen.

3.1.5 Luchtkwaliteit

Bij de toetsing of een project uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen vormen de luchtkwaliteitseisen in ieder geval geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);
e. een project niet voorziet in de realisatie van gevoelige bestemmingen binnen de zone van een op grond van het Besluit gevoelige bestemmingen gezoneerde rijksweg of provinciale weg.

Wat dit wijzigingsplan beoogt, draagt niet in betekenende mate bij aan luchtverontreiniging.

De bestemmingswijziging van hoveniersbedrijf naar wonen heeft geen gevolgen voor de luchtkwaliteit. Er vinden geen werkzaamheden plaats die enig effect op stikstoftoename hebben. De woning werd en wordt gebruikt om erin te wonen.

3.1.6 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Van het uitvoeren van een onderzoek naar externe veiligheid kan worden afgezien omdat het hier een bestaande situatie geldt. Het betreft de legalisatie van bewoning van het huis en het gebruik van bestaande bijgebouwen door de omzetting van de bedrijfswoning van het voormalige hoveniersbedrijf naar een burgerwoning.

3.2 Toetsing aan de relevante overige omgevingsaspecten

3.2.1 Verkeer

Het adres Teesinklandenweg 90 ligt in het buitengebied van Enschede. De Teesinklandenweg wordt net als de wegen in de directe omgeving gerekend tot zogenoemde erftoegangswegen. Dit zijn wegen waar de maximum toegestane snelheid 60 km per uur is. Erftoegangswegen hebben als doel een goede bereikbaarheid van de aanliggende erven door het hele buitengebied heen.

In relatie tot dit wijzigingsplan kan worden geconcludeerd dat de bereikbaarheid van Teesinklandenweg 90 niet verandert ten opzichte van de oude en huidige situatie. Wel is aannemelijk dat er minder werkverkeer over deze erftoegangsweg gaat, aangezien de activiteiten van het hoveniersbedrijf zijn beëindigd.

Wat betreft parkeren, kan worden geconcludeerd dat er voor het privégebruik van de woning en het erf aan de Teesinklandenwe 90 voldoende parkeercapaciteit is.

3.2.2 Waterhuishouding en klimaatadaptatie

Waterberging

Het huishoudafvalwater zal op dezelfde manier worden afgevoerd als dat het tot nu toe wordt afgevoerd. Dit blijft ongewijzigd.

Klimaatadaptatie

3.2.3 Energietransitie

Het is niet duidelijk welke maatregelen de eigenaar in dit kader heeft genomen. Het staat hem vrij in welke vorm hij invulling geeft aan verduurzaming en energietransitie.

3.2.4 Beschermde planten- en diersoorten

Dit wijzigingsplan verandert alleen de bestemming van het perceel van hoveniersbedrijf naar wonen. Daardoor wordt de bedrijfswoning een burgerwoning en wordt het voor de huidige eigenaar mogelijk om er legaal te blijven wonen. Er wordt niks gebouwd en er wordt niks gesloopt. Dit betekent dat er ook niks verandert aan mogelijke habitats van planten en dieren.

Nader onderzoek naar beschermde planten- en diersoorten kan dan ook achterwege blijven.

3.2.5 Beschermde natuurgebieden

De locatie Teesinklandenweg 90 ligt op ruime afstand van Natura 2000 gebieden. De locatie is niet gelegen in een gebied dat wordt gerekend tot het NNN. Het hoveniersbedrijf had geen negatief effect op beschermde natuurgebieden. Nu de bestemming wordt gewijzigd in wonen is er van hinder voor natuurgebieden helemaal geen sprake.

3.2.6 Archeologische waarden

Het plangebied is niet aangewezen als een gebied waar sprake is van archeologische waarden.

3.2.7 Landschappelijke waarden

Het plangebied is omgeven door gronden met de bestemming "Agrarisch". De bestemming is niet "Agrarisch met Waarden - agrarische functie met landschaps- of ecologische waarden". Toch heeft het gebied als agrarisch gebied zijn eigen waardevolle betekenis. De waarde volgens de Welstandskaart is "boerenerven, jonge ontginningserven". Deze waarde heeft zijn eigen kenmerken.

Vanaf het einde van de 19e eeuw werden de heidevelden planmatig ontgonnen. Er werden rechte wegen getrokken waaraan nieuwe boerderijen werden gebouwd met rechthoekige erven en daaromheen houtsingels. De es-erven vormen sterke, ruimtelijke ensembles van boerderij, bijgebouwen en erfbeplanting. De bebouwing staat vrij nonchalant bij elkaar, onder grote eiken, tegen houtwallen of bosjes. Het erf loopt meestal door tot aan de weg.

Doel van welstandszorg

Het doel van welstandszorg is de ruimtelijke kwaliteit van de boerenerven te behouden of een impuls te bieden om deze verder te ontwikkelen. Omdat de erven zo belangrijk zijn voor de identiteit van het Twentse landschap, staat het behoud van de relatie tussen erfbebouwing, erfbeplanting en het landschap steeds voorop. De welstandszorg wil het landelijke, eenvoudige en terughoudende karakter van de bebouwing bevorderen. Daarbij kan de boerderij een wat meer gedetailleerde of verfijnde uitstraling hebben dan de bijgebouwen.

Voor de es-erven streeft de welstandszorg naar behoud en ontwikkeling van de typisch Twentse bouwstijl. Aanwezige kenmerken en kwaliteiten worden beschermd, en in nieuwbouw moeten deze altijd weer herkenbaar zijn.

Voor de heide-erven is er relatief veel vrijheid voor individuele bouwinitiatieven. De groene omkadering van het erf en de rationele opzet van de gebouwen zijn het basisprincipe waarop kan worden doorgebouwd.

Welstandstoets

Op alle boerenerven staat de kwaliteit van het ensemble centraal. De gemeente toetst nieuwbouw en verbouw daarom op de kwaliteit van het gebouw zelf, op de relatie van het gebouw met de overige erfbebouwing en op het effect van het gebouw op het landschapsbeeld. De toets is gebaseerd op de kenmerken van het erf in kwestie. Bouwaanvragen moeten uitvoerig worden gemotiveerd, en worden vergezeld van een erfinrichtingsplan dat de relatie met het omliggende landschap laat zien. De gemeente toetst alle bouwwerken die niet expliciet in de criteria worden genoemd ‘in de geest van de identiteit’ aan het doel van welstandszorg en de kenmerken van deze categorie.

3.2.8 Fysieke veiligheid

Het perceel Teesinklandenweg 90 is voor hulpdiensten goed bereikbaar via de erfontsluitingswegen. De wijziging van de bestemming van het perceel brengt hierin geen verandering aan.

3.3 Economische Uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan voorziet niet in een nieuwe ontwikkeling. De eigenaren willen met dit wijzigingsplan de huidige bestemming "Bedrijf - Hovenier" veranderd hebben in de bestemming "Wonen".

Er worden hierbij geen bouw- of ontwikkelactiviteiten uitgevoerd. De bebouwing blijft gehandhaafd en de tuin wordt gebruikt als siertuin.

Het verzoek om wijziging van het bestemmingsplan is een particulier initiatief. Deze zal zorgdragen voor de gemeentelijke kosten die aan de voorbereiding en in procedure brengen van dit wijzigingsplan verbonden zijn.

Met de aanvrager is een anterieure overeenkomst gesloten, waarmee ook wordt voorzien in eventuele kosten die voortvloeien uit een verzoek om planschadevergoeding en die ten laste komen van de aanvrager. Door het afsluiten van de anterieure overeenkomst zijn er voor de gemeente geen kosten te verwachten.