Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Op 24 juni 2013 heeft de gemeenteraad van Enschede het bestemmingsplan "Hogeland zuid, Varvik en Diekman" vastgesteld. Het pand aan Spaansland 11 is daarbij zodanig bestemd dat het uitsluitend gebruikt kan worden ten behoeve van een bouwmarkt. Gedurende een aantal jaren is een Praxis-vestiging in het pand gehuisvest. Deze Praxis-vestiging zal op 1 januari 2024 haar deuren sluiten. De eigenaar van het pand verzoekt daarop om een verruiming van de gebruiksmogelijkheden van het pand. In aanvulling op de verruiming wordt ook aangegeven dat de eigenaar graag ook detailhandel toegestaan zou zien uit de branche 'dagelijks'. Daarbij valt te denken aan detailhandel in levensmiddelen en persoonlijke verzorging.

Het voorliggende plan komt deels tegemoet aan het verzoek doordat het plan een verruiming toestaat van het gebruik ten behoeve van volumineuze detailhandel.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

De begrenzing van het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan wordt gevormd door de bestemmingsgrenzen van de enkelbestemming 'Detailhandel - Volumineus' in het bestemmingsplan "Hogeland zuid, Varvik en Diekman". Een globale begrenzing van het plangebied is weergegeven in afbeelding 1.2. Globaal wordt het plangebied gevormd door delen van de percelen, kadastraal bekend als gemeente Lonneker, sectie P, nummers 2973 en 2979.

Afbeelding 1.2 Globale begrenzing plangebied

1.3 Geldende juridische regelingen

Het plangebied valt onder het bestemmingsplan “Hogeland zuid, Varvik en Diekman” (met identificatienummer NL.IMRO.0153.20100737-0003), dat op 24 juni 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede. Binnen dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Detailhandel - Volumineus' en de gebiedsaanduiding 'Overige zone - archeologisch onderzoeksgebied a'. Een gebruik ten behoeve van volumineuze detailhandel anders dan een bouwmarkt is niet toegestaan. Afbeelding 1.3 geeft een globale uitsnede weer van het vigerende bestemmingsplan.

Afbeelding 1.3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan Hogeland zuid, Varvik en Diekman

Naast het bestemmingsplan “Hogeland zuid, Varvik en Diekman” gelden ook een aantal parapluplannen. Deze worden hierna kort toegelicht. In de reikwijdte van het voorliggende bestemmingsplan is een artikel opgenomen waarin deze parapluplannen (als geldende bestemmingsplannen op het moment van inwerkingtreding van het voorliggende bestemmingsplan) nog altijd van kracht worden verklaard.

Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid)

Het parapluplan "Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid)", vastgesteld op 8 december 2014, sluit vestiging van risicovolle inrichtingen uit. Het plangebied heeft de gebiedsaanduidingen 'overige zone - risicovolle inrichtingen uitgesloten' en 'overige zone - vuurwerk uitgesloten'. Op grond hiervan is het niet toegestaan om een nieuwe risicovolle inrichting in het plangebied te vestigen. Ook zijn er beperkingen opgenomen voor de opslag en verkoop van consumentenvuurwerk.

Cultuurhistorie

Het parapluplan "Cultuurhistorie", vastgesteld op 6 februari 2017, heeft als doel een planologisch-juridische regeling te geven voor cultuurhistorisch erfgoed. Het plangebied is aangeduid als 'overige zone - cultuurhistorie', maar niet als karakteristiek. Het gaat bij het voorliggende plan echter niet om bebouwing die als karakteristiek of cultuurhistorisch waardevol kan worden aangemerkt. Daarnaast ziet het voorliggende bestemmingsplan uitsluitend op een verruiming van het gebruik van een al bestaand pand.

Parkeren Enschede

Het paraplubestemmingsplan "Parkeren Enschede", vastgesteld op 11 maart 2019, zorgt ervoor dat de beleidsregel 'Parkeernormennota Enschede 2017' van toepassing is op (bijna) de hele gemeente, waaronder het plangebied.

Kwalitatief sturen op appartementen 2022

Het parapluplan "Kwalitatief sturen op appartementen 2022", vastgesteld op 30 januari 2023, is de ruimtelijke vertaling van de Woonvisie en heeft als doel om ongewenste ontwikkelingen op het gebied van toevoeging van studio's en appartementen tegen te houden en tegelijk ook kwalitatieve eisen te stellen aan de realisatie van appartementen op die locaties waar ze wel wenselijk zijn. Burgemeester en wethouders kunnen daarnaast ook afwijken van de in het parapluplan "Kwalitatief sturen op appartementen 2022" neergelegde kwaliteitscriteria.

Onzelfstandige bewoning Enschede 2022

Het parapluplan "Onzelfstandige bewoning Enschede 2022", vastgesteld op 5 april 2023, richt zich op de regulering van onzelfstandige bewoning. Het aandeel onzelfstandige bewoning kan van invloed zijn op de leefbaarheid van de buurt of de wijk. In combinatie met andere factoren, zoals een zwakke sociaal-economische structuur of de aanwezigheid van veel kwetsbare groepen of een diversiteit aan leefstijlen, komt het woon- en leefklimaat in bepaalde buurten en wijken in Enschede onder druk te staan.

1.4 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen en participatie

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan worden binnen het plangebied werkzame erkende wijkorganen betrokken. Dit is geen wettelijke procedurestap, maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2” is de Wijkraad Zuid Oost actief. Het voornemen tot het voorliggende plan is door de gemeente aan hen voorgelegd en er heeft op 4 mei 2023 overleg over de inhoud van het plan plaatsgevonden. De Wijkraad kan instemmen met het plan.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en relevante diensten van het Rijk.

Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Het bestemmingsplan “Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2” maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen of het Rijk. Over het voornemen heeft kort overleg plaatsgevinden met de provincie Overijssel en de Veiligheidsregio. Zij kunnen zich vinden in het voornemen. Het plan zal inhoudelijk nog ter toetsing aan hen worden toegezonden.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2” in voorbereiding te nemen op 10 mei 2023 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad, het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen wordt gepubliceerd in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en in het Gemeenteblad.

Zienswijzen

Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag gemaakt. Dit verslag wordt aan de gemeenteraad aangeboden bij het voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan en wordt toegezonden aan eventuele indieners van zienswijzen.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Juridische toelichting

Het plan maakt de invulling van het bestaande pand aan Spaansland 11 en bijbehorend terrein mogelijk met andere vormen van volumineuze detailhandel dan uitsluitend een bouwmarkt. Bij volumineuze detailhandel gaat het om detailhandel in goederen die vanwege hun aard en omvang een bijzondere vorm van detailhandel vormen. Detailhandel in dergelijke goederen gaat ook gepaard met specifieke vestigingseisen, met name op het gebied van bereikbaarheid en parkeren. Vanwege de aard en omvang, maar ook vanwege deze specifieke vestigingseisen hoort volumineuze detailhandel niet thuis in het kernwinkelgebied of bestaande winkelcentra. Als voorbeeld van volumineuze detailhandel valt te denken aan detailhandel in auto's, boten, caravans, ruwe bouwmaterialen, keukens en sanitair, tuincentra, bouwmarkten, woninginrichting en meubelen.

Het voorliggende plan vormt daarbij een aanvulling op het geldende bestemmingsplan “Hogeland zuid, Varvik en Diekman”. Voor het pand aan Spaansland 11 en het buitenterrein daarvan is de aanduiding 'Overige zone - regel aanpassing Detailhandel - Volumineus' opgenomen. In de regels is bepaald dat ter plaatse van die aanduiding het gebruik niet beperkt is tot een bouwmarkt, maar dat volumineuze detailhandel in bredere zin is toegestaan. Voor een definitie van volumineuze detailhandel wordt verwezen naar de begripsbepaling in het geldende bestemmingsplan “Hogeland zuid, Varvik en Diekman”. Deze definitie bevat een niet-limitatieve opsomming. Om expliciet aan te geven wat als strijdig gebruik wordt gezien, wordt ook de specifieke gebruiksbepaling van het bestemmingsplan “Hogeland zuid, Varvik en Diekman” aangevuld zodat ook expliciet niet-volumineuze (reguliere) detailhandel, zoals winkels in de dagelijkse sector (onder andere supermarkten), warenhuizen, mode, luxe, media, rijwielen en bruin- en witgoed als strijdig gebruik met de bestemming wordt aangemerkt.

Daarnaast bevat het voorliggende plan ook een oppervlaktebeperking. Het geldende bestemmingsplan kent alleen een maximale bouwhoogte van 12 meter. Dit maakt een invulling mogelijk met meerdere bouwlagen en daarmee ook een grootschalige invulling met regionale effecten met bijbehorende ruimtelijke effecten die groter zijn dan de huidige invulling van een bouwmarkt in 1 bouwlaag. Het huidige bouwvlak in het bestemmingsplan is 6.325 m2 groot, vandaar dat dit als maximaal oppervlak is opgenomen. Door deze oppervlaktebeperking op te nemen van 6.325 m2 wordt voorkomen dat er een dergelijke grootschalige invulling mogelijk is over meerdere bouwlagen en wordt tevens geborgd dat er geen functie wordt toegelaten met onaanvaardbare ruimtelijke effecten tot gevolg. Hierbij valt te denken aan een forse toename in de verkeersgeneratie of de parkeerbehoefte. Een groter oppervlak dan de huidige situatie kan ook leiden tot significant nadelige wijzigingen t.a.v. externe veiligheid.

2.2 Inhoudelijke toelichting

2.2.1 Verdere verruiming detailhandel

Het verzoek van de eigenaar van het pand ziet op een verruiming van de huidige gebruiksbeperking van uitsluitend een bouwmarkt. Tevens geeft de eigenaar aan daarbij ook graag andere vormen van detailhandel dan volumineuze detailhandel planologisch mogelijk gemaakt te zien worden. Met name de branches uit de branche 'dagelijks' conform de branche-indeling van Locatus zijn expliciet als gewenst benoemd. Dergelijke detailhandel ziet op de verkoop van levensmiddelen en persoonlijke verzorging. Daarmee is het verzoek niet beperkt tot een verruiming met volumineuze detailhandel die het voorliggende plan toestaat. In het voorliggende plan is er voor gekozen om de verruiming te beperken tot volumineuze detailhandel. Detailhandel uit de branche 'dagelijks' is niet wenselijk op deze locatie om meerdere redenen. Deze redenen zijn zowel beleidsmatig als ruimtelijk. In de volgende paragrafen wordt daar nader op ingegaan.

2.2.1.1 Beleid retail in Enschede

Sinds 24 november 2020 is het beleidskader ‘Retail in Enschede’ geldend. Voor het plangebied is er in dit beleidskader het volgende opgenomen.

Het gebied Zuiderval/Spaansland/Budgetcenter is een regiogerichte PDV-locatie. De locatie als geheel wordt ‘Zuiderval’ genoemd. De regiofunctie van de PDV-locatie wordt verder versterkt met de (mogelijke) komst van een grootschalige bouw- en tuinmarkt. In de uitwerking van dit beleid wordt naar de precieze begrenzing van deze PDV locatie gekeken en wordt deze op de ruimtekaart als onderdeel van de Omgevingsvisie verwerkt.

In het deelgebied ‘Budgetcenter’ is momenteel ook niet PDV-aanbod aanwezig, zoals een supermarkt en een drogist. Schaalvergroting van of uitbreiding van aantal winkels met niet-PDV-aanbod is niet mogelijk. Hiermee wordt versnippering van het winkelaanbod en aantasting van het profiel van deze PDV-locatie voorkomen. Er wordt niet gestreefd naar verplaatsing van dit aanbod, omdat het een verzorgingsfunctie heeft voor de omgeving. Voor dit gebied gaan we samen met partners een gebiedsprofiel maken dat complementair is aan het Woonplein en de binnenstad.

Als we op deze perifere locaties, waar de huren lager zijn, het parkeren voor bezoekers gratis is en de bereikbaarheid beter is, reguliere detailhandel toestaan gaat dit ten koste van de binnenstad of de wijkwinkelcentra.

Daarom staan wij in de perifere retailclusters geen reguliere detailhandel toe maar wel de volgende branches:

• bouwmarkten en andere doe-het-zelf zaken;
• tuincentra (inclusief dierenbenodigdheden en -voeding);
• detailhandel in keukens, badkamers, sanitair, tegels, zonwering;
• detailhandel in tenten, kampeerartikelen, caravans;
• detailhandel in automaterialen;
• detailhandel in auto’s, motoren, boten;
• detailhandel in grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen

Met de aanwezigheid van winkels in overige branches wordt conserverend omgegaan om versnippering van het winkelaanbod te voorkomen: er is geen mogelijkheid tot schaalvergroting van de winkels en/of uitbreiding van het aantal winkels op de PDV clusters in de betreffende branches (niet zijnde PDV).

2.2.1.2 Verkeer en parkeren

Bestaande, bestemde situatie

Het huidige bestemmingsplan laat direct bij recht een invulling met uitsluitend een bouwmarkt toe. Het bouwvlak beslaat een oppervlakte van ongeveer 6.325 m2. Dit bestaand en positief bestemd gebruik heeft al een parkeerbehoefte en verkeersgeneratie tot gevolg die ruimtelijk aanvaardbaar wordt geacht. Deze huidige situatie wordt daarmee het referentiekader om de verruiming die het voorliggend bestemmingsplan mogelijk maakt, te toetsen.

Huidige situatie - parkeren

Op grond van de Nota Parkeernormen Enschede 2017 kent een bouwmarkt een parkeernorm van 2,25 parkeerplaats per 100 m2 bvo. Gelet op het huidig toegestane oppervlak van 6.325 m2 resulteert dit in een parkeerbehoefte van 143 parkeerplaatsen. Er zijn in de bestaande situatie 130 parkeerplaatsen aanwezig in het plangebied. Het bestaande pand is in 2008 vergund en voldeed destijds aan de destijds geldende parkeernorm. Op basis van de huidige parkeernorm is er sprake van een theoretisch tekort van ongeveer 13 parkeerplaatsen. De huidige huurder van het pand, een bouwmarkt, gebruikt de strook van ongeveer 30 parkeerplaatsen ten noorden van het pand overigens ten behoeve van de opslag van materialen, waaruit af te leiden valt dat het aantal parkeerplaatsen op dit moment geen knelpunt is.

Huidige situatie - verkeersgeneratie

Op grond van de in de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren - Kengetallen parkeren en verkeersgeneratie' opgenomen kencijfers heeft een bouwmarkt een verkeersgeneratie van 26-33 per 100 m2 bvo. Voor de huidige 6.325 m2 gaat het bij de bestaande, bestemde situatie om een verkeersgeneratie van 1645 - 2069 motorvoertuigen per etmaal. De huidige verkeerssituatie in de omgeving is berekend op een dergelijke verkeersintensiteit.

Toekomstige situatie - parkeren

De verruiming gaat gepaard met een aantal andere vormen van volumineuze detailhandel. Deze andere vormen zijn qua parkeerbehoefte vergelijkbaar met een bouwmarkt waardoor ze ruimtelijk aanvaardbaar zijn op de locatie. Een tuincentrum vormt hierop de uitzondering. Met een parkeernorm van 2,55 parkeerplaats per 100 m2 bvo ligt de parkeerbehoefte voor een tuincentrum een fractie hoger dan dat voor een bouwmarkt. Bij een oppervlak van 6.325 m2 is er sprake van een parkeerbehoefte van 162 plaatsen. Dit betekent, bij de huidige terreininrichting, een tekort van 32 parkeerplaatsen. Het bestemmingsplan staat echter ook een aanpassing van de terreininrichting toe waarbij het aantal aanwezige parkeerplaatsen zou kunnen worden vergroot. In aanvulling daarop, zou voor het dan nog resterende tekort aan parkeerplaatsen, eventueel ook gebruik gemaakt kunnen worden van de overige parkeerplaatsen op het terrein tussen het Spaansland en de Kuipersdijk. Het totaal aantal parkeerplaatsen op het gehele parkeerterrein voor het plangebied en het naastgelegen BudgetCenter omvat in totaal 372 parkeerplaatsen. Op basis van het parapluplan parkeren dient initiatiefnemer bij een aanvraag omgevingsvergunning aan te tonen hoe aan de geldende parkeernorm kan worden voldaan. Er is echter geen aanleiding om op voorhand al te stellen dat er niet aan voldaan kan worden.

Voor vormen van detailhandel als een supermarkt of detailhandel in wit- en bruingoed ligt dit echter anders. Een buurtsupermarkt, de kleinste variant van een supermarkt, heeft een parkeernorm van 3,4 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Voor bruin- en witgoed is het 7,35 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo en voor een grote supermarkt is dit zelfs 7,7 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Op basis van het bouwvlak van 6.325 m2 gaat het dan om een parkeerbehoefte van respectievelijk 216, 465 en 488 parkeerplaatsen. Op het eigen terrein kan daar in de huidige situatie onmogelijk in worden voorzien. Zeker gezien het feit dat voor het BudgetCenter in het bestemmingsplan Hogeland zuid, Varvik en Diekman een bouwvlak is opgenomen met de bestemming detailhandel van ruim 2900 m2 met de bijbehorende parkeerbehoefte.

Toekomstige situatie - verkeersgeneratie

Op grond van de in de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren - Kengetallen parkeren en verkeersgeneratie' gegeven kencijfers, zijn de overige vormen van volumineuze detailhandel qua verkeersgeneratie identiek aan die van een bouwmarkt. Voor een woonwarenhuis/woonwinkel ligt de norm bijvoorbeeld op 7,4-9,9 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm) per 100m2 bvo. Een tuincentrum kent een norm van 13,3-16,2 mvt/etm per 100m2 bvo. De norm voor een bouwmarkt ligt, zoals eerder genoemd, op 26-33 mvt/etm per 100m2 bvo. Deze wordt niet overschreden.

Overige vormen van detailhandel als een supermarkt of detailhandel in wit- en bruingoed kennen een verkeersgeneratie die boven de norm van een bouwmarkt ligt. Een buurtsupermarkt kent een verkeersgeneratie tussen 63,1-115 mvt/etm per 100m2 bvo, bruin- en witgoedzaken 79,6-97,6 mvt/etm per 100m2 bvo en grote supermarkten 104-134,9 mvt/etm per 100m2 bvo. Dergelijke aantallen motorvoertuigen per etmaal zorgen voor een onwenselijke toename op de omliggende infrastructuur.

2.2.2 Laddertoets

Algemeen

Artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, voorziet het plan tevens in een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' genoemd. Een stedelijke ontwikkeling wordt daarbij gedefinieerd als zijnde een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt.

Vervolgens rijst de vraag of een stedelijke ontwikkeling die een bestemmingsplan mogelijk maakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro behelst. Bij de beantwoording van deze vraag moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologische beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan.

Planspecifiek

Het voorliggende bestemmingsplan ziet op de verruiming van de gebruiksmogelijkheden van een bestaand pand met het bijbehorende parkeerterrein. Daarmee voorziet het bestemmingsplan niet in nieuwe bouwmogelijkheden of een ander ruimtebeslag dan reeds in het geldende bestemmingsplan planologisch mogelijk is gemaakt. Dit blijkt ook uit de juridische opzet van de regeling, zoals reeds toegelicht in paragraaf 2.1, waarbij het voorliggende plan de gebruiksmogelijkheden van de vigerende regeling aanvult met volumineuze detailhandel als gedefinieerd in het geldende plan. Doordat er geen sprake is van aanvullend ruimtebeslag als gevolg van het voorliggende plan, is er in beginsel, blijkens jurisprudentie, geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling tenzij die planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het gaat bij voorliggend bestemmingsplan om een verruiming van volumineuze detailhandel in de vorm van een bouwmarkt naar volumineuze detailhandel in bredere zin. Tevens bevat het voorliggende plan een oppervlaktebeperking van 6.325 m2 terwijl het geldende bestemmingsplan geen oppervlaktebeperking bevatte. Naar aard en omvang brengt de wijziging van het toegestane gebruik van het perceel in het voorliggende plan op grond van het voorgaande niet met zich dat het plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Daarmee hoeft niet verder aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking al opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro te worden getoetst.

2.2.3 Behoefteonderbouwing

Los van de toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, is het eerste lid van artikel 3.1.6 Bro nog wel van toepassing. Daarin is onder meer bepaald dat in de toelichting een verantwoording moet zijn neergelegd van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen, een beschrijving van de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg en van de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan. Ook is in het eerste lid bepaald dat de toelichting de uitkomsten bevat van het met toepassing van artikel 3:2 van de Awb verrichte onderzoek. Daartoe behoort ook het onderzoek naar de behoefte.Om inzicht te krijgen in de behoefte aan de verschillende vormen van volumineuze detailhandel die door het voorliggende bestemmingsplan ook mogelijk worden gemaakt in het plangebied, heeft BRO een rapport opgesteld met kenmerk P05719. Dit rapport is als bijlage 2 bij de toelichting van het voorliggend bestemmingsplan gevoegd.

In dit rapport wordt, door middel van distributieplanologische berekeningen, een indicatie gegeven voor de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte binnen verschillende branches in Enschede.

Kwantitatief

In het rapport wordt het volgende geconcludeerd:

• Enschede heeft per 1.000 inwoners relatief veel winkelaanbod ten opzichte van het provinciaal en landelijk gemiddelde. Met name in de reguliere branches, zoals dagelijks, mode en sport- en spel is sprake van overaanbod. Dit onderstreept de noodzaak tot beperking in perifere clusters om het aanbod in de reguliere centra (met name de binnenstad) niet nog verder onder druk te zetten.
• In Enschede is in 2035 in bijna geen enkele branche sprake van distributieve uitbreidingsruimte. In de bruin- en witgoedbranche ontstaat tot 2035 beperkte uitbreidingsruimte. Dit is echter zodanig beperkt, dat dit valt binnen de foutmarge van distributieve berekeningen. Bovendien is de ontwikkeling van deze branche in relatie tot online bestedingen onzeker. Dit maakt dat toevoeging van dit type aanbod in perifere clusters evenmin wenselijk is.
• De kwantitatieve uitbreidingsruimte in de volumineuze branches is eveneens beperkt. Met name in de doe-het-zelf- en woonbranche is sprake van overaanbod. Alleen voor tuincentra ontstaat relatief veel uitbreidingsruimte.

Kwalitatief

In het rapport wordt het volgende geconcludeerd:

• Beleidsmatig zijn het Woonplein en Zuiderval opvanglocaties voor detailhandel in volumineuze goederen. Buiten deze clusters en andere winkelconcentraties in Enschede is echter nog relatief veel volumineuze detailhandel verspreid aanwezig. Door op het perceel mogelijkheden te bieden voor volumineuze detailhandel kunnen momenteel solitaire winkels in die branches verplaatsen naar Zuiderval. Dit kan concentratie opleveren. Dit is positief voor de consumentenverzorging en detailhandelsstructuur vanwege combinatiebezoek.
• Zelfs in de situatie dat geen sprake is van verplaatsingen is sprake van een kwalitatieve meerwaarde. Immers wordt één van de twee beleidsmatig aangewezen perifere clusters versterkt met volumineuze detailhandel, geheel conform het beleid. Bestaande winkels kunnen profiteren van deze nieuwe aantrekkingskracht en voor de consument ontstaan meer keuzemogelijkheden op een centrale en goed bereikbare locatie.
• In het kader van de Dienstenrichtlijn is de beperking tot uitsluitend een bouwmarkt lastig te motiveren. Met het voorziene vertrek van de Praxisbouwmarkt komt het grootschalige pand leeg te staan. Hoewel deze leegstand waarschijnlijk niet is aan te merken als onaanvaardbaar in het kader van een goede ruimtelijke ordening, is dit vanwege de aard, omvang en ligging in PDV-cluster Zuiderval wel onwenselijk. Om die reden is enige brancheverbreding gewenst en noodzakelijk om structurele leegstand te voorkomen en herinvulling te stimuleren.

2.2.4 Dienstenrichtlijn

In het eerder vermelde rapport van BRO, opgenomen als bijlage 2 bij de toelichting, is ook een toets aan de Dienstenrichtlijn opgenomen van het voornemen om de gebruiksmogelijkheden van het pand te verruimen tot volumineuze detailhandel. Uit deze toets blijkt dat de verruiming niet leidt tot strijd met de Dienstenrichtlijn. Evenmin is de limitering van het planologisch gebruik van het pand tot 6.325 m2 in strijd met de Dienstenrichtlijn.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheidstoets

3.1 Toetsing aan de relevante milieuaspecten

3.1.1 Algemeen

De voorliggende verruiming van het gebruik laat onverlet dat een invulling van het pand met een bouwmarkt al direct bij recht is toegestaan. Een bouwmarkt heeft, op grond van de lijst van bedrijfstypen die als bijlage deel uit maakt van de planregels van het bestemmingsplan Hogeland zuid, Varvik en Diekman, een milieuzonering die resulteert in categorie 2. Daarbij worden in het algemeen de volgende richtafstanden gehanteerd voor een aantal milieuaspecten;

- 0 meter voor het aspect geur;

- 0 meter voor het aspect stof;

- 30 meter voor het aspect geluid, en;

- 10 meter voor het aspect gevaar.

De grootste richtafstand is daarmee 30 meter en geldt voor een gewone woonwijk. De woningen in de omgeving van het plangebied zijn echter gelegen nabij een bedrijventerrein, waardoor er sprake is van een gemengd gebied. Dat komt ook overeen met de gebiedstypering volgens de Geluidnota Enschede. Daarmee kunnen de richtafstanden met 1 stap worden verkleind. Daarmee is de grootste afstand 10 meter. Aan deze afstand wordt voldaan, waardoor er bij een invulling van het pand met een bouwmarkt sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Handel in auto's en motorfietsen wordt in de genoemde lijst van bedrijfstypen ook gekenschetst als milieucategorie 2, waardoor het vergelijkbaar is met een bouwmarkt. Handel in auto- en motorfietsonderdelen en -accessoires is milieucategorie 1, waardoor de milieusituatie lichter is dan die welke het bestemmingsplan nu al mogelijk maakt. Dat geldt ook voor de andere vormen van volumineuze detailhandel die het voorliggende plan mogelijk maakt. Daarmee is een verdere toets aan relevante milieuaspecten niet noodzakelijk. Het geldende bestemmingsplan maakt immers een gebruik mogelijk dat hetzij gelijkwaardig is aan, danwel belastender is dan de functies die na verruiming toegestaan zijn.

Daarnaast gaat het bij het voorliggende plan om een verruiming van het gebruik van een bestaand pand, waardoor een aspect als bodemkwaliteit al op voorhand geen nader onderzoek behoeft.

3.1.2 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen, buisleidingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi van toepassing is. Ten oosten van het plangebied is aan de Kuipersdijk 420 een LPG tankstation gelegen. De PR-contour reikt niet tot over het gebouw van Spaansland 11. Het invloedsgebied reikt wel over het plangebied. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het scenario waarbij deze maatgevende contouren optreden uit wordt gegaan van een ongeval met een tankauto tijdens de bevoorrading. In de omgevingsvergunning van het LPG tankstation is vastgelegd dat de lostijden van LPG door een LPG-tankauto begrensd zijn. Er staat in de omgevingsvergunning dat 'de LPG-tank alleen mag worden gevuld (door een LPG-tankauto) buiten de openingstijden van de nabijgelegen detailhandelszaken'. Het scenario met gebruik van het pand Spaansland 11 als kwetsbaar object binnen een invloedsgebied treedt dan niet op. Daarbij is het zo dat het aantal aanwezigen ten gevolge van de verruiming van de huidige bestemming niet significant wijzigt ten opzichte van de huidige bestemming. Een verantwoording ten aanzien van het groepsrisico is hierdoor niet noodzakelijk.

Het Bevi vormt daarmee geen belemmering voor dit plan en bovendien wordt de vestiging van risicovolle inrichtingen in dit bestemmingsplan expliciet uitgesloten.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied zijn geen buisleidingen gelegen waarop het Bevb van toepassing is.

Ten zuiden van het plangebied en parallel aan de A35 zijn 6 buisleidingen gelegen waarop het Bevb van toepassing is. De leidingen, A-646, K-583 N-528-50, N-528-57 van de Gasunie, 1 leiding van Enexis en 1 leiding van Nuon. Ter hoogte van het plangebied wordt geen plaatsgebondenrisico-contour 10-6 berekend. Het plangebied is niet gelegen binnen de 100%- of 1%-letaliteitszone van de buisleidingen, behoudens die van de A-646 van de Gasunie.

Omdat het aantal aanwezigen ten gevolge van de verruiming van de huidige bestemming niet significant wijzigt ten opzichte van de huidige bestemming is een berekening en verantwoording ten aanzien van het groepsrisico niet noodzakelijk. De leidingen vormen nu en na verruiming van de bestemming, overeenkomstig het externe veiligheidsbeleid van de gemeente Enschede, geen belemmering.

Geconcludeerd kan worden dat het Bevb geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water is recentelijk nieuwe wet- en regelgeving in werking getreden voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van deze nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Basisnet Weg

Ten zuiden van het plangebied is de Rijksweg A35 gelegen. De weg is in het Basisnet Weg aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg. De weg kent, zie onderstaande tabel, geen plaatsgebonden risicocontour en het plasbrandaandachtsgebied reikt niet over het plangebied. Ook ligt het plangebied buiten de 200 meter zone van het Basisnet weg. Voor wat betreft het groepsrisico vinden binnen het invloedsgebied geen bestemmingswijzigingen plaats die een verandering in het aantal aanwezigen voorziet. Het Basisnet Weg vormt dan ook, overeenkomstig het externe veiligheidsbeleid van de gemeente Enschede, geen belemmering voor dit plan.

Basisnet Water

Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan zijn geen waterwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water. Een nadere toetsing aan het Basisnet Water kan daarmee achterwege blijven.

Basisnet Spoor

Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor. Een nadere toetsing aan het Basisnet Spoor kan daarmee achterwege blijven.

Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

3.1.3 Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuaspecten geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

3.2 Toetsing aan de relevante overige aspecten

3.2.1 Algemeen

Zoals in paragraaf 3.1.1 al is aangegeven, maakt het voorliggend bestemmingsplan een verruiming van het gebruik van een al bestaand pand mogelijk. Omdat daarbij geen sprake is van een verruiming van bouwmogelijkheden, is op voorhand duidelijk dat voor een aantal overige omgevingsaspecten geen nader onderzoek benodigd is. Daarbij valt te denken aan archeologie, maar ook landschappelijke waarden of duurzaamheid. Omdat er geen sprake is van een wijziging in de bouwmogelijkheden, is geen flora en faunaonderzoek noodzakelijk. Evenmin zijn zaken als NNN (Nationale NatuurNetwerken) of houtopstanden aan de orde, aangezien het gaat om een bestaand pand met bijbehorend parkeerterrein. De verruiming van de gebruiksmogelijkheden zou mogelijk kunnen leiden tot een wijziging in de stikstofdepositie als gevolg van wijzigingen in de verkeersstromen. In paragraaf 2.2.1.2 is al geconstateerd dat er sprake is van een verruiming met functies die een lagere verkeersaantrekkende werking hebben dan de huidige invulling met een bouwmarkt. Daarmee staat op voorhand vast dat de situatie voor wat betreft stikstofdepositie na verruiming hetzij identiek is (met een invulling met een bouwmarkt) of verbetert (met een andere invulling).

3.2.2 Provinciaal beleid

De provincie Overijssel heeft het ruimtelijk beleid vastgelegd in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Op basis van deze beleidsdocumenten kan volumineuze detailhandel worden toegestaan op een bedrijventerrein als:

• voorzien wordt in een behoefte conform artikel 2.1.2 (principe van concentratie) van deze verordening; en
• voor deze vorm van volumineuze detailhandel geen ruimte gevonden of gemaakt kan worden binnen of direct aansluitend aan het kernwinkelgebied van de kern.

Feitelijk gaat het hier om een pand waar al volumineuze detailhandel is toegestaan (zij het in beperkte vorm van uitsluitend een bouwmarkt). Het pand is ook al jarenlang in gebruik als bouwmarkt (een vorm van volumineuze detailhandel). Voor dergelijke volumineuze detailhandel is geen ruimte binnen of direct aansluitend aan het kernwinkelgebied in het centrum van de stad. In het gemeentelijk beleid is de locatie ook al bedoeld voor volumineuze detailhandel (zie paragraaf 2.2.1.1). Daarmee is het voorliggende plan in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.2.3 Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van overige omgevingsaspecten geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

3.3 Economische Uitvoerbaarheid

Exploitatieplan

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro dient de gemeenteraad voor gronden waarop een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro is voorgenomen een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

Bij voorliggend plan is geen sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Een exploitatieplan hoeft dan ook niet te worden vastgesteld.

Kostenverhaal

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is verruiming van de gebruiksmogelijkheden met andere vormen van volumineuze detailhandel dan uitsluitend een bouwmarkt planologisch-juridisch vast te leggen.

De gronden in het plangebied zijn eigendom van een particulier. De kosten van de herziening worden in rekening gebracht bij de eigenaar door leges te heffen. De economische uitvoerbaarheid van het nu voorliggende bestemmingsplan is voldoende aangetoond.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Overzicht bijlagen en onderzoeksrapporten

Bijlage 1: Overzicht bijlagen en onderzoeksrapportages

Bijlage 2 Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte

Bijlage 2 Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte