Cobercoterrein

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Het terrein van de Coberco fabriek in Enschede heeft in de 20e eeuw diverse industriële ontwikkelingen doorgemaakt. Tot halverwege de jaren '90 werden hier melkproducten vervaardigd en gedistribueerd. De historie van dit fabriekscomplex gaat terug tot ca. 1900. De bebouwing werd in de loop van de tijd steeds weer aangepast aan de bedrijfsvoering. Het grootste deel van de resterende bebouwing, zoals we dat nu kennen, is in 1964 gerealiseerd. Een belangrijk en herkenbaar gebouw op dit terrein is de Melkhal.

De Melkhal en een aantal andere gebouwen op het terrein zijn al ca. 20 jaar niet meer in gebruik. Een particuliere ontwikkelaar heeft plannen om het gebied te herontwikkelen. Er gaat een transformatie plaats vinden van oud industriegebied naar een gebied waar wonen, werken en ontmoeten centraal staat.

Het geldende bestemmingsplan is gericht op het gebruik van het terrein voor bedrijvigheid, kantoren, horeca, detailhandel en wonen. In dit voorliggende bestemmingsplan komen deze functies weer terug. Echter, het geldende bestemmingsplan biedt geen flexibiliteit in het uitwisselen van bestemmingen op panden binnen het terrein. Met name voor de centrale plek in het plangebied, de Melkhal, is flexibiliteit gewenst om uitwisseling van functies mogelijk te maken. Met dit bestemmingsplan wordt hierin voorzien.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied waarop het bestemmingsplan "Cobercoterrein” betrekking heeft, ligt in het stadsdeel Centrum en wordt globaal begrensd door de Kottendijk en Deurningerstraat in het noorden, Raiffeisenstraat in het oosten, de percelen Hengelosestraat 46 - 62A in het zuiden (deze percelen vormen de grens en zijn niet opgenomen in het plangebied) en de busbaan (Noorderbaan) in het westen. Op afbeelding 1.1 is de globale begrenzing van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1.1: globale begrenzing plangebied

1.3 Juridisch kader

1.3.1 Geldend juridisch kader

Het Cobercoterrein ligt in het bestemmingsplan “Boddenkamp - Schuttersveld 2006", dat op 25 september 2006 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede. Op 21 juli 2007 is het bestemmingsplan onherroepelijk in werking getreden.

Afbeelding 1.2: uitsnede bestemmingsplan Boddenkamp - Schuttersveld 2006

De Melkhal en omliggende gronden hebben de bestemming "Bedrijven, maximaal categorie 2". De bebouwing en gronden langs de Raiffeisenstraat hebben de volgende bestemmingen:

• Parkeervoorzieningen
• Detailhandel, maximaal categorie 2;
• Wonen;
• Horecabedrijven maximaal categorie 2 met de specifieke aanduiding voor partycentra en de aanduiding Kantoren, maximaal categorie 2;
• Maatschappelijke voorzieningen, maximaal categorie 2 met de aanduiding Kantoren, maximaal categorie 2.

Op de hoek Raiffeisenstraat - Deurningerstraat heeft de bebouwing volgende bestemmingen:

• Kantoren, maximaal categorie 2;
• Gemengde voorzieningen 2, met de functieaanduidingen Detailhandel categorie 2 en Horecabedrijven, maximaal categorie 2.

1.3.2 Juridisch kader nieuwe situatie

Dit bestemmingsplan maakt herontwikkeling van het Cobercoterrein mogelijk waarbij tranformatie plaatsvindt van bedrijventerrein naar een gebied waar wonen, werken en ontmoeten centraal staat. De Melkhal krijgt een centrale plaats in dit transformatiegebied. De Melkhal wordt meer zichtbaar door sloop van bestaande gebouwen en toegankelijker door de functies die hierin gehuisvest worden. Het werken en ontmoeten gaat hoofdzakelijk plaatsvinden in de Melkhal. Het gebied tussen de Melkhal en Hengelosestraat wordt getransformeerd tot woongebied met grondgebonden woningen. Aan de noordzijde van het plangebied, richting de Kottendijk is ruimte voor appartementen die met werken gecombineerd kunnen worden.

Deze herontwikkeling betekent een verschuiving van functies binnen het plangebied. Om dit mogelijk te maken, biedt het geldende bestemmingsplan "Boddenkamp - Schuttersveld 2006" te weinig flexibiliteit. Het voorliggende bestemmingsplan is het juridisch planologisch kader voor de realisatie van de beoogde herontwikkeling van het Cobercoterrein.

Concreet betekent de herontwikkeling een verschuiving en kleine toevoeging van functies in m2. In onderstaand overzicht wordt het aantal m2 weergegeven per bestemming in het bestemmingsplan Boddenkamp - Schuttersveld 2006 ten opzichte van het aantal m2 in het bestemmingsplan Cobercoterrein.

Bestemming	m2 in bestemmingsplan Boddenkamp - Schuttersveld 2006	m2 in bestemmingsplan Cobercoterrein	Toe- of afname in m2
Bedrijven	10542	Geen max (maar wel max totaal Melkhal): 9000 m2	-1542
Detailhandel	1560	1500	-60
Horeca	1968	1300	-668
Hotel (kleinschalig)		800	+800
Kantoren (Zakelijke dienstverlening)	1480+668 (horeca is inwisselbaar voor kantoren)= 2148	3000	+852

Uit dit overzicht kan worden opgemaakt dat het aantal m2 ten behoeve van de bedrijfsbestemming afneemt. Dit geldt ook voor detailhandel. Omdat de horecabestemming uitwisselbaar is met de kantorenbestemming, kan een deel (668 m2) worden toegevoegd aan het totaal m2 voor de kantorenbestemming. Het ruimtebeslag voor kantoren in het bestemmingsplan Cobercoterrein ligt ca. 850 m2 hoger dan in het thans geldende bestemmingsplan. Daarnaast biedt dit bestemmingsplan de mogelijkheid voor de realisatie van een kleinschalige hotelfunctie.

De woonfunctie op basis van het bestemmingsplan Boddenkamp - Schuttersveld 2006 is ingevuld met 12 appartementen. In de nieuwe situatie worden, op basis van voorliggend bestemmingsplan, maximaal 40 appartementen en 55 grondgebonden woningen toegevoegd. In hoofdstuk 4 wordt het plan inhoudelijk verder toegelicht.

1.4 Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Cobercoterrein” is het erkende wijkorgaan Lasonder-'t Zeggelt-Boddenkamp- actief. Deze wijkraad is gevraagd schriftelijk advies uit te brengen. In het kader van de adviesvraag is het bestemmingsplan op 26 juli 2018 inhoudelijk doorgesproken met leden van de wijkraad Lasonder - 't Zeggelt - Boddenkamp.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om dit bestemmingsplan in voorbereiding te nemen op 25 april 2018 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandse Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan "Cobercoterrein” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is op 12 december 2018 gepubliceerd in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en in de Staatscourant.

Zienswijzen

Gedurende de inzagetermijn van het ontwerpbestemmingsplan zijn geen zienswijzen binnengekomen.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat ten aanzien van de wijzigingen voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader

2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

2.1.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

De herontwikkeling van het Cobercoterrein waarbij de Melkhal een multifunctioneel karakter krijgt en woningbouw wordt toegevoegd, raakt het belang van het Rijk niet, zoals dat is verwoord in het Barro en het Bro. Het betreft hier een locatie in binnenstedelijk gebied waarbij de bestaande functies voor een groot deel terug keren in de nieuwe situatie.

2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld en op 1 mei 2017 zijn deze in werking getreden. De jaarlijkse actualisatie van de Omgevingsvisie heeft tot en met 4 april 2018 ter inzage gelegen.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken).

In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De '“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

Afbeelding 2.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig of mogelijk is. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

De Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in:

• Generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel. Dit heeft zij gevat onder de 'Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking welke voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen. De Overijsselse ladder geeft onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen ('integraliteit'; is ook een eis uit het Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming' (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat).
• Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen voor grondwaterbeschermingsgebied, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Nationale Landschappen.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven: drie voor de groene en drie voor de stedelijke omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken (hoe)

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Toetsing beleid Omgevingsvisie

Het Cobercoterrein is een binnenstedelijke locatie waar sinds een aantal jaren geen bedrijfsactiviteiten meer plaatsvinden. Het overige deel van de bestaande bebouwing heeft inmiddels een andere (tijdelijke) functie gekregen. De Melkhal is vanuit cultuurhistorisch oogpunt behoudenswaardig. Gezien de ligging van het gebied en het waarborgen van de Melkhal voor de toekomst, is herontwikkeling noodzakelijk. Het Cobercoterrein valt binnen het provinciale ontwikkelingsperspectief "Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken". Van belang is het vitaal en aantrekkelijkhouden van deze locaties door een aanbod van een divers woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering van de locatie biedt kansen voor het nemen van maatregelen in het kader van klimaatverandering. Hoe invulling wordt gegeven aan het aspect duurzaamheid, wordt verder toegelicht in paragraaf 4.5.

Op basis van de gebiedskenmerken van de stedelijke laag ligt de locatie binnen de "Bebouwingsschil 1900-1955". Het is een voormalig fabrieksterrein binnen het singelgebied dat vrijwel direct aansluit op de binnenstad. De provinciale ambitie voor dit type gebieden is het doorontwikkelen van de compacte stadskwartieren met de gesloten stadsvorm. Daar waar het mogelijk is, zal het herstel van functiemix plaats moeten vinden. Bij de herontwikkeling is behoud, versterking en vernieuwing van de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling van belang. De herontwikkeling moet zich qua maat, schaal en ritme voegen naar de omliggende bebouwing. Hergebruik van cultureel erfgoed, zoals de Melkhal, is wenselijk.

2.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

2.2.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

Onderdeel van de functiemix die op het Cobercoterrein plaatsvindt, is woningbouw. In dit bestemmingsplan is in de planregels opgenomen dat woningbouw via particulier opdrachtgeverschap moet plaatsvinden. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 2.4.4.

In paragraaf 1.3 van deze toelichting is aangegeven welke verschuiving van functies plaatsvindt in dit bestemmingsplan ten opzichte van het bestemmingsplan Boddenkamp - Schuttersveld 2006. Dit bestemmingsplan maakt een functiemix mogelijk binnen de bestaande Melkhal, waardoor het gebouw behouden kan worden voor de toekomst. Het herontwikkelen van dit gebied sluit aan op het provinciale beleid van transformatie van oude bedrijventerreinen binnen de bebouwingsschil 1900 - 1955.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

2.3 Regionaal relevant beleid

2.3.1 Kantorenvisie Netwerkstad Twente

In Netwerkstadverband is in 2012 een kantorenvisie opgesteld. De gemeenten die deelgenomen hebben aan dit onderzoek in Netwerkstad zijn: Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en Oldenzaal. Voorafgaand aan het opstellen van de visie is de huidige stand van zaken over de omvang, het functioneren en de planvoorraad inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is gekeken welke toekomstige ontwikkelingen afkomen op de kantorenmarkt.

In 2011 had Enschede binnen de Netwerkstad de grootste voorraad kantoorruimte. In de periode 2005 - 2010 was binnen de Netwerkstad het aanbod 16% van de voorraad vvo (verhuurbaar vloeroppervlak). Opvallend daarbij is dat, ten opzichte van het Nederlands gemiddelde, meer dan de helft van het aanbod langer dan 3 jaar leeg staat.

In Netwerkstad is tot 2020 nog ruimte voor een jaarlijkse groei van 2,2%. Hierbij moet rekening gehouden worden met de trend dat het aantal bvo (bruto vloeroppervlak) per kantoorwerknemer daalt door flexibele werkconcepten. Naast de hierboven genoemde jaarlijkse groei zal ook sprake zijn van een vervangingsvraag omdat oude kantoren niet meer geschikt zijn voor nieuwe gebruikers. Verwacht wordt dat, gezien de structurele leegstand, het percentage vervangingsvraag hoger ligt dan het Nederlands gemiddelde.

Wanneer gekeken wordt naar de voorraad in Netwerkstadverband, dan zal er een grote overcapaciteit ontstaan. Voor de toekomst is daarom van belang dat er keuzes gemaakt worden in het type locatie waar op ingezet wordt. Voor Enschede zijn dit de locaties station/centrum, Zuiderval en Kennispark. Vanuit de visie wordt aanbevolen andere locaties te ontmoedigen.

Conclusie Kantorenvisie 

Ten opzichte van het bestemmingsplan Boddenkamp - Schuttersveld 2006 wordt in dit bestemmingsplan ca. 850 m2 aan kantooroppervlak toegevoegd. Het Cobercoterrein ligt binnen het stationsgebied (begrenzing: loopafstand 10 minuten vanaf het station Enschede). Dit is, op basis van de Kantorenvisie Netwerkstad Twente, één van de focusgebieden binnen de gemeente waar nog kantoor m2 toegevoegd kan worden. Tevens is er de afgelopen jaren de nodige m2 kantoren geschrapt door herbestemmingen en transformatie.

Naast de inzet op (centrum)stationslocaties (zoals het Cobercoterrein) en stadsrandlocaties en het terugbrengen van de kantooraanbod op overige locaties, blijft vernieuwing van de voorraad nodig. Zeker in het kader van het nieuwe werken en duurzaamheid worden tegenwoordig andere eisen gesteld aan gebouwen en voorzieningen op locatie. Om de voorraad te vernieuwen en verdere leegstand te voorkomen is het van belang de bestaande voorraad op de prioritaire kantoorlocaties bij voorrang te blijven gebruiken en te vernieuwen.

Binnen de bestemming Gemengd - Melkhal is het bvo voor kantoren (en andere functies) gemaximeerd (max 3000 m2 bvo kantoor) om een monocultuur in de Melkhal te voorkomen. Dit cultuurhistorisch waardevolle pand wordt getransformeerd van bedrijfsgebouw naar een duurzaam gebouw met een diversiteit aan functies waar het delen van voorzieningen mogelijk gemaakt wordt. De kantoorruimtes in de Melkhal sluiten daarbij aan op de behoefte en zijn passend binnen de regionale Kantorenvisie.

2.4 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

2.4.1 Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie, ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

2.4.2 Richting aan Ruimte

Op 5 april 2016 hebben burgemeester en wethouders van Enschede 'Richting aan Ruimte' (RAR) vastgesteld. Dit is een richtinggevend ontwikkelingskader waarin wordt verduidelijkt hoe Enschede omgaat met de programmering. Niet langer de kwantitatieve aspecten staan centraal maar er wordt gestuurd op kwaliteit. Daarbij wordt gekeken naar de totale stedelijke programmering maar ook naar de behoefte van het gebied. Een integrale afweging van alle relevante belangen (o.a. ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, economie, welzijn) op basis van het 'RAR-kompas' leidt uiteindelijk tot een besluit over de (on)wenselijkheid van een nieuw ruimtelijk initiatief. Ongewijzigd onderdeel van het integrale afwegingskader is het 'versterken vanuit het hart'.

afbeelding 2.2: het 'RAR kompas'

2.4.3 Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht. Hieronder wordt een overzicht gegeven van nota's uit de Structuurvisie die betrekking hebben op het plangebied:

• Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;
• Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
• Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.
• Hotelnota 2009 - 2014, hierin wordt aangegeven waar hotels zijn gesitueerd en welke ontwikkelruimte nog beschikbaar is ten opzichte van de verwachte trends en ontwikkelingen. In de visie is een aantal hotelontwikkellocaties aangegeven.
• Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook diverse sectorale structuurvisies en een gebiedsgerichte structuurvisie vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld.

Woonvisie

Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen.

De beleidsregel "Kwalitatief sturen op appartementen" is op 1 mei 2018 in werking getreden. De beleidsregel ‘Kwalitatief sturen op appartementen’ is een verdiepingsslag op de Woonvisie op de onderdelen “Iedere woning moet ‘raak’ zijn om te zorgen dat de stad vitaal blijft en om te voorkomen dat er leegstand optreedt” en “vanuit het hart naar buiten”. Uitgangspunt van de beleidsregel is dat we (hoog)stedelijke woonvormen zoals (complexen van) meerdere zelfstandige wooneenheden (verder te noemen appartementen en studio’s) alleen nog willen toestaan binnen ‘het Elastiekje’. Buiten ‘het Elastiekje’ kunnen (complexen van) meerdere zelfstandige wooneenheden alleen worden toegevoegd als wordt voldaan aan de hierna genoemde randvoorwaarden:

• 1. Het betreft suburbane / groenstedelijke appartementen (conform de definities in het traject ‘suburbaan wonen’ van de Regio Twente en de provincie Overijssel en het gemeentelijke traject ‘groenstedelijk wonen’);
• 2. Er is een aantoonbare specifieke doorstroombehoefte in een gebied waar geen (te transformeren) appartementen aanwezig zijn;
• 3. Er is een grote stedenbouwkundig aanleiding om een accent toe te voegen als:
  • a. beëindiging van een zichtlijn van de hoofdwegen zoals bedoeld in de RO-visie;
  • b. op hoekpunten van kruisingen van de hoofdwegen zoals bedoeld in de RO-visie.

Detailhandelsstructuurvisie

Op 23 januari 2012 is de Detailhandelsstructuurvisie Enschede 2012 vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staan de hoofdlijnen van het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor de komende vier jaar. Na een technische aanpassing in de besluitvorming op 12 november 2012 is dit formeel een structuurvisie zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wro.

Beleidsregel Functiemenging per woonmilieu

Op 6 augustus 2009 is de Beleidsregel Functiemenging per woonmilieu in werking getreden. In deze beleidsregel is het stedelijk gebied ingedeeld in woonmilieus. De woonmilieus zijn gekoppeld aan de mate waarin bedrijvigheid mengen met het wonen.

Afbeelding 2.3: uitsnede kaart beleidsregel functiemenging per woonmilieu

Het Cobercoterrein valt onder het woonmilieu 'Centrumstedelijk'. In het centrum zijn voor een groot deel diverse functies toegestaan. Gezien de mogelijkheden vanwege de gemengde bestemmingen in het gebied en de balans tussen druk en luw is het vanuit deze beleidsregel niet noodzakelijk en wenselijk de bestaande regeling te verruimen.

Watervisie

Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities.

De op te lossen knelpunten zijn:

• Overbelasting van het rioolstelsel.
• Grondwateroverlast.
• Problemen met waterkwaliteit.

De Enschedese waterambities zijn:

• Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool.
• De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken.
• Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen.
• De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar.
• Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad.
• De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede.

Structuurvisie Cultuurhistorie

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

Structuurvisie Externe Veiligheid

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Externe Veiligheid vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid met betrekking tot het beheersen van risico's die mensen lopen door de opslag, de protectie, het gebruik en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarbij is vastgelegd wat in Enschede nog als een toelaatbaar risico wordt beschouwd en hoe ongewenste situaties zoveel mogelijk kunnen worden voorkomen of beperkt. In deze structuurvisie is tevens het beleid voor opslagplaatsen en verkooppunten van consumentenvuurwerk vastgelegd.

2.4.4 Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Algemeen

Op basis van het document 'Richting aan Ruimte' kan worden gesteld dat het Cobercoterrein in één van de prioriteiten gebieden ligt, namelijk het binnensingelgebied. Als de ontwikkeling getoetst wordt aan het 'kompas', dan kan geconcludeerd worden dat herontwikkeling een nieuwe economische impuls geeft aan het gebied als vestigingslocatie voor diverse functies. Het aanbod van woningbouw biedt de consument ruimte en keuzevrijheid: via het concept van particulier opdrachtgeverschap worden de kavels voor grondgebonden woningen uitgegeven. Ook in de loftementen krijgen de eigenaren de mogelijkheid om in gezamenlijk overleg tot een indeling te komen. De Melkhal heeft een cultuurhistorische waarde. Door dit gebouw een nieuwe functie te geven, is het behoud van de Melkhal gewaarborgd voor de toekomst. Vanuit 'Richting aan Ruimte' kan worden gesteld dat herontwikkeling van het Cobercoterrein een gewenste ontwikkeling is voor de gemeente Enschede.

Wonen

De beleidsregel "Kwalitatief sturen op appartementen" (zie paragraaf 2.4.3) geeft invulling aan een advies van STEC (Stedelijk Wonen in Netwerkstad Twente, maart 2018) waarin stedelijke woonmilieus in Enschede vergeleken worden met succesvolle projecten elders in het land. Een van de adviezen is om zoveel mogelijk verschillende 'smaakjes' aan te bieden, om hiermee zoveel mogelijk doelgroepen aan te kunnen spreken. Dit helpt de sociaal-economische structuurversterking van de steden en spreekt potentiële vestigers van buiten de regio aan. In Enschede is tot op heden niet een project als het Cobercoterrein ontwikkeld. Door dit project worden doelgroepen aan de gemeente gebonden, die anders mogelijk vertrekken uit de stad. Dit past bij de ambitie van onze RO-koers en toekomstvisie (zie paragraaf 2.4.1). De benodigde keuzevrijheid kunnen alleen via het ruimtelijk instrumentarium borgen, omdat het hier een privaat eigendom en geen gemeentelijke kavels betreft.

De grondgebonden woningen passen goed binnen het segment dat omschreven kan worden als "hoogwaardig groenstedelijk woonmilieu", gezien de locatie, ligging en woningtypologie. Daar waar mogelijk, stuurt de gemeente Enschede op dit type segment. De woningen worden gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap. De keuze voor dit type woningbouw op deze locatie vloeit voort enerzijds uit het concept dat met dit project beoogd is, waarbij wonen, werken en retail gezamenlijk zorgen voor de identiteit, de coöperatieve gedachte binnen het gebied. Anderzijds vloeit het voort uit het beleid van de Woonvisie, waarin gestreefd wordt naar het voorop stellen van de wensen van de consument bij gebiedsontwikkelingen. De loftementen kunnen worden omschreven als een 'niche' in de appartementenmarkt, waarbij toekomstige eigenaren zelf kunnen kiezen in welke verhouding het wonen en werken wordt verdeeld. Om te kunnen sturen op de realisatie van woningen (grondgebonden woningen en loftementen) in particulier opdrachtgeverschap, is dit in de planregels vastgelegd.

Een mix van functies op deze manier past goed op deze locatie, gezien het gemengde karakter en ligging ten opzichte van de binnenstad. Van het beleidskader "kwalitatief sturen op appartementen" kan in dit geval worden afgeweken voor het toevoegen van appartementen op deze locatie, omdat het vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst is op deze locatie een accent toe te voegen. Het stellen van de eis van een minimale oppervlakte van 75 m2 zoals opgenomen in de bestemming Gemengd - 3 (artikel 5.2.1 onder c) ligt in lijn met de eerder genoemde beleidsregel.

Functiemenging

Vanuit de Detailhandelsstructuurvisie wordt aangegeven dat de radialen (o.a. Hengelosestraat, Deurningerstraat) zich kenmerken door een grote mix aan commerciële functies met wonen. De herontwikkeling op het Cobercoterrein kan een positieve uitwerking hebben op het winkelaanbod aan de Deurningerstraat, aangezien dit vanaf het Cobercoterrein de looproute naar de binnenstad is.

Om de beoogde herontwikkeling van het Cobercoterrein mogelijk te maken, wordt ten aanzien van de loftementen van de beleidsregel 'Functiemenging per woonmilieu' afgeweken. Het toestaan van gemengde functies wordt voor deze specifieke locatie verruimt ten opzichte van deze beleidsregel (van 30 m2 naar 49% van het totaal aantal m2 behorende bij de woning). In aansluiting op de Melkhal met haar gemengde functies worden de loftementen met flexibel te bepalen indeling in combinatie met beroep of bedrijf aan huis als 'niche' gezien. Voor het type beroep of bedrijf aan huis wordt aangesloten bij de functieindeling van de Melkhal.

Het Cobercoterrein ligt buiten de aangewezen locaties voor hotelontwikkeling. Vestiging van een hotel is mogelijk, mits aangetoond wordt wat de toegevoegde waarde van een nieuw initiatief op het bestaande aanbod is. De schaalomvang van het nieuw te vestigen hotel is hierbij eveneens van belang. Voor kleinschalige initiatieven wordt een soepeler regime gehanteerd in de Hotelnota. Indien er sprake is van aansluiting op grootschalige ontwikkeling met een multifunctioneel programma (zoals het concept dat op het Cobercoterrein wordt toegepast: wonen-werken-ontmoeten), kan vanuit de gemeente een positieve grondhouding worden verwacht. In de Melkhal en het melkontvangstgebouw is een kleinschalig hotel toegestaan. Hiermee wordt aangesloten op het concept van de Melkhal waarbij wonen, ondernemen, ontmoeten centraal staan. Het hotel zal worden gevestigd in een pand met en cultuurhistorische waarde. De combinatie met andere functies en de karakteristieke uitstraling van het pand maakt toevoegen van een hotelfunctie mogelijk.

Duurzaamheid

Ten aanzien van duurzaamheid heeft de ontwikkelaar als streven het plangebied zo zelfvoorzienend mogelijk te maken. Zo worden er op de Melkhal PV-panelen geplaatst en worden de kavels en loftementen niet aangesloten op het gasnetwerk. Indien mogelijk, zullen de bestaande bassins in de Melkhal worden gebruikt voor de opslag van regenwater. Dit kan ingezet worden voor hergebruik in de Melkhal of bij de woonkavels/loftementen. De gemeente heeft met de ontwikkelaar afspraken gemaakt ten aanzien van de minimale bergingseis voor hemelwater, maar ook over beperken risico waterschade (bouwpeil) en voorkomen van negatieve beinvloeding van de grondwaterstanden.

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een algemene beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Daarbij zal voornamelijk worden ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele structuur met een beschrijving van de ruimtelijke kenmerken.

3.1 Ruimtelijke structuur

Het Cobercoterrein ligt in het Binnensingelgebied, het gebied dat de eerste uitbreidingen van Enschede buiten de binnenstad begrensd. Van buiten de stad richting binnenstad lopen nabij het plangebied enkele belangrijke infrastructurele radialen. Dit zijn de Hengelosestraat, Deurningerstraat en Oldenzaalsestraat.

De Deurningerstraat als radiaal zal verkeerstechnisch worden gewijzigd. Door een aanpassing in de aansluiting op de Raiffeisenstraat wordt het kruispunt Hengelosestraat - Deurningerstraat minder zwaar belast. In paragraaf 4.1 wordt hier verder op ingegaan.

Afbeelding 3.1: ligging van het Cobercoterrein ten opzichte van de directe omgeving

Met aangrenzende gebieden heeft het Cobercoterrein weinig tot geen relatie, het gebied heeft een introvert karakter. De Deurningerstraat is één van de toegangswegen tot de binnenstad van Enschede. Door de ligging achter een hoog kantoorgebouw, is de Melkhal vanaf de Deurningerstraat nauwelijks zichtbaar. Aan de zijde van de Raiffeisenstraat is de bebouwing op het Cobercoterrein aaneengesloten, in tegenstelling tot de losse bebouwing aan de overzijde van de straat en de aangrenzende kantoorvilla's aan de Hengelosestraat.

3.2 Functionele structuur

Zoals afbeelding 3.1 laat zien, ligt ten noordwesten van het Cobercoterrein het gebied Boddenkamp. Dit gebied is de afgelopen jaren getransformeerd van bedrijventerrein tot woongebied. De driehoek Raiffeisenstraat - Deurningerstraat - Hengelosestraat is een gemengd gebied met een mix van dienstverlening, horeca, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen en wonen. Detailhandel en horeca zijn met name geconcentreerd aan de Deurningerstraat, die als uitloopstraat van het centrum van de stad kan worden beschouwd. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan bebouwing aan de Hengelosestraat. Langs deze radiaal worden kantoorpanden afgewisseld met woonvilla's.

3.3 Cultuurhistorie

3.3.1 Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied

De bebouwingontwikkeling in het plangebied is op te delen in 4 bouwperiodes:

• 1900 - 1925

In 1986 werden door de Coöperatieve vereniging van de Lonneker boeren een collectieve inkoopsvereniging op, de Lonneker Landbouwersbank en Handelsvereniging (de eerste boerenleenbank in Nederland die volledig was gebaseerd op de beginselen van Raiffeisen). Aan de spoorlijn Enschede - Oldenzaal werd een aantal panden gehuurd van de Hollandsche Ijzeren Spoorweg Maatschappij. Ook de coöperatieve Fokvereniging (pluimvee) vestigde zich hier. Hiermee werd de basis gelegd voor de ontwikkeling van de locatie met Lonneker Landbouwcoöperaties. Het terrein lag destijds tussen de landerijen, buiten de bebouwde kom. Zo ontstond een concentratie van coöperatieve landbouwondernemingen ter hoogte van de Kottendijk. Belangrijkste gebouwen in deze bouwperiode zijn de melkfabriek (1901) en de malerij (1915). Geen van de destijds gerealiseerde panden is bewaard gebleven.

• 1925 - 1950

In 1925 werd een nieuwe Melkinrichting gerealiseerd over het bestaande gebouw heen. Voor de Lonneker Coöperatieve Melkinrichting was de bestaande locatie het meest gunstig vanwege de nabijheid van de Coöperatieve Landbouwersbank en Handelsvereniging en de Coöperatieve Nut Pluimvee Fokvereniging. De bestaande bebouwing wordt uitgebreid met loodsen en hallen richting de achterzijde van de erven aan de Hengelosestraat. Het complex was met een eigen fabrieksspoor op de spoorlijn naar Oldenzaal aangesloten.

• 1950-1960

Na de Tweede Wereldoorlog werd de bebouwing verder uitgebreid met een machinekamer/ketelhuis, reparatiewerkplaats en een fabrieksschoorsteen. In 1954 werd van de gemeente grond gekocht om uitbreiding van het fabriekscomplex mogelijk te maken. In 1956 vond de eerste grote uitbreiding plaats in de Eerste Hengelose Dwarsstraat.

• 1960 - 1967

In de jaren '60 werd een deel van de bebouwing gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Het was de derde melkfabriek op dezelfde locatie. Alleen de schoorsteen bleef bestaan. De nieuwbouw omvat een grote melkhal en een schil van kantoren en woningen aan de buitenkant.

Het Cobercoterrein kan gezien worden als de 'geboortegrond' van de Rabobank in Nederland. Fysieke eigendomsgrenzen tussen de boerencoöperaties waren er niet, de grond werd als een coöperatief erf gebruikt. De boerencoöperaties en de textielfabrieken waren de aanjagers voor de ontwikkeling van Lonneker en Enschede. De huidige bebouwing heeft het karakter van een verscholen enclave, achter bebouwingswanden met woningen, kantoren, winkels en andere voorzieningen. Het beleid van de gemeente Enschede in de wederopbouwperiode was om industrie uit het stedelijk gebied te weren. Dit kan verklaren waarom de industrie met een schil van stedelijke bebouwing werd verhuld. Opvallend aan het totale fabriekscomplex is de menging van stedelijke functies in combinatie met de bedrijfsmatige functies. De aanwezigheid van een bank, winkels, kantoren en melkfabriek op dezelfde locatie is uniek in Enschede. De Melkhal is de belangrijkste erfenis van de zuivelfabriek Het gebouw heeft constructieve en architectonische kwaliteit, functionele diversiteit en een bijzondere stedenbouwkundige opzet.

De Melkhal is vanuit de geschiedenis van Enschede een belangrijk cultuurhistorisch bouwwerk. In bijlage 2 is de Cultuurhistorische quickscan van het Cobercoterrein opgenomen. Deze quickscan is als bron gebruikt voor deze paragraaf. Vanuit het cultuurhistorisch beleid van de gemeente Enschede is dit pand aangemerkt als 'karakteristiek'. In paragraaf 6.3 wordt toegelicht wat de juridische gevolgen zijn van deze functieaanduiding.

3.3.2 Archeologisch erfgoed in het plangebied

Op onderstaande afbeelding wordt weergegeven welke archeologische status het plangebied heeft op basis van het gemeentelijke archeologie beleid.

Afbeelding 3.2: uitsnede beleidskaart Archeologie

Zoals op afbeelding 3.2 is af te lezen, gelden voor het plangebied "onderzoeksgebied A" en "onderzoeksgebied B". De reden hiervan is dat er bewoningsresten worden verwacht van de eerste erven in Enschede. Aangezien de totale planlocatie meer dan 2 hectare groot is en voor een groot deel meer dan 50 cm verstoord gaat worden, is archeologisch onderzoek gewenst. De uitkomsten van dit archeologisch onderzoek worden in paragraaf 4.3.2 nader toegelicht.

3.3.3 Monumenten in het plangebied

In het plangebied zijn rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig.

3.3.4 Beschermwaardige bomen in het plangebied

De bescherming van bomen is geregeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Op het bij de APV behorende bomenoverzicht zijn de beschermde bomen en boomgroepen weergegeven, voor het vellen waarvan in ieder geval een omgevingsvergunning (kapvergunning) op grond van de APV is vereist.

Op het bomenoverzicht zijn niet alle beschermde bomen weergegeven. Ook de gemeentelijke bomen die niet op het bomenoverzicht zijn weergegeven, zijn beschermd op grond van de APV.

Het bij de APV behorende bomenoverzicht is een interactieve bomenkaart die is te raadplegen op de website van de gemeente Enschede. Onderstaande afbeelding geeft een fragment van deze interactieve bomenkaart weer.

afbeelding 3.3: fragment interactieve bomenkaart

De Deurningerstraat is aangemerkt als beschermwaardig boomgebied, waar de bestaande groenstructuur behouden moet blijven. Binnen het plangebied zijn aan de Deurningerstraat geen bomen aanwezig, die behoren tot het beschermwaardig boomgebied. De foto in afbeelding 3.4 (d.d. juni 2017) laat dit zien.

Afbeelding 3.4: aanwezige bomen langs de Deurningerstraat nabij het plangebied

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Stedenbouwkundige visie

Voor de herontwikkeling van het Cobercoterrein is een stedenbouwkundige visie opgesteld (Stedenbouwkundige visie Coberco terrein Enschede, IAA Architecten, dd. 14 december 2017). Deze visie is opgenomen als bijlage 3 bij deze toelichting.

4.1.1 Algemeen

De Melkhal is een groot maar ook, vanuit haar oorspronkelijke functie, naar binnen gekeerd en vormt daarmee een barrière in het huidige stedelijk weefsel. Door de Melkhal letterlijk en figuurlijk open te stellen voor de stad zal de transformatie het introverte karakter omdraaien en daarmee een verbinding leggen tussen het centrum en Enschede Noord. Een stedelijk en aanvullend programma als ook een subtiele aanhechting van het industriële complex aan de omliggende wijken, zal hiervoor zorgdragen. De stedenbouwkundige opzet van de Boddenkamp zal ten dele worden voortgezet. Ook wordt ruimte gegeven om de unieke complex te behouden of te laten doorschemeren in de opzet van enkele nieuwe projectonderdelen.

4.1.2 Functies op het terrein

Afbeelding 4.1: functieindeling Cobercoterrein

Het Cobercoterrein kan worden verdeeld in drie onderdelen:

• 1. herontwikkeling (1) en herbouw van de oorspronkelijke vleugel(1a) van de melkfabriek

Van de bestaande bebouwing blijft de Melkhal en het melkontvangsthuisje (incl. luchtbrug) behouden. In totaal gaat het om 7500 m2 gebruiksoppervlak verdeeld over 3 verdiepingen. Met de uitbreiding van de Melkhal is het totaal gebruiksoppervlak 9000 m2.

• 2. nieuwbouw loftementen

De realisatie van de loftementen (2) vindt mogelijk plaats via collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo). Toekomstige eigenaren dragen zorg voor het ontwerp en de indeling van de loftementen. De ruimte mag, naast de woonfunctie, voor een deel gebruikt worden voor een beroep of bedrijf aan huis. Dit bestemmingsplan stelt als voorwaarde dat het gedeelte van het loftement dat in gebruik is voor wonen minimaal 75 m2 groot moet zijn. De eigenaar mag de woonfunctie combineren met een andere functie (die is toegestaan op basis van de bestemming Gemengd - 3) tot 49% van het oppervlakte.

• 3. nieuwbouw grondgebonden woningen

In gebied 3 worden grond gebonden woningen gerealiseerd.

Het nieuwe woongebied tussen de Melkhal en de Hengelosestraat krijgt een woonbestemming. Hier mag, conform de beleidsregel Functiemenging per woonmilieu, maximaal 30 m2 van het bebouwde oppervlak gebruikt worden voor functiemenging.

Keuze voor collectief particulier opdrachtgeverschap

Het plangebied ademt vanuit de rijke historie ondernemerschap uit. Nu worden de bedrijfsmatige functies weer samengebracht in de Melkhal en waar mogelijk, versterken ze elkaar. De coöperatieve gedachte van vroeger komt weer terug. In de woongebieden binnen het plangebied is deze gedachte eveneens terug te vinden. De woningen zullen namelijk in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) gerealiseerd worden.

In Enschede hebben we een rijke historie van particulier opdrachtgeverschap. Met de wederopbouw van Roombeek is hiermee een nieuwe fase ingegaan, waarbij niet alleen voor individuele woningbouwers, maar ook voor bedrijven en groepen bouwers vormen zijn ontwikkeld die geleid hebben tot vernieuwende en kwalitatief hoogwaardige concepten/gebouwen. Het realiseren van een gebouw waarbij mensen zowel hun bedrijf kunnen vestigen als zelf kunnen wonen, is een nieuwe stap in deze ontwikkeling.

Op deze manier onderscheidt deze ontwikkeling zich ook van andere ontwikkelingen in de stad en kunnen nieuwe doelgroepen (zoals (jonge) zelfstandigen en economische nomaden) worden bediend.

4.1.3 Uitgangspunten herontwikkeling

De doelstelling van de herontwikkeling van het Cobercoterrein is: het terugbrengen van de sfeer van de bedrijvigheid die de Melkhal ooit bracht. Het basisthema voor de Melkhal is als volgt geformuleerd: 'Typisch Twentse producten' met als onderschrift 'Food'. Belangrijke elementen die hieraan bijdragen zijn:

• 1. multifunctioneel programma in de Melkhal, waarbij de functies elkaar en het basisthema versterken
• 2. cultuurhistorisch karakter Melkhal
• 3. woningbouwprogramma dat aansluit bij het plan Boddenkamp

Afbeelding 4.2: impressie toekomstige invulling Melkhal

4.1.4 Verkeer en parkeren

Afbeelding 4.3 geeft de ontsluitingsroutes voor auto's en langzaam verkeer weer. De hoofdentree voor auto's bevindt zich vanaf de Raiffeisenstraat naar het plangebied tussen het melkontvangstgebouw en de Melkhal. De Raiffeisenstraat wordt gewijzigd in een geasfalteerde hoofdontsluitingsroute. De tweede onsluitingsroute voor autoverkeer bevindt zich in het woongebied, deze sluit eveneens aan op de Raiffeisenstraat.

Voor langzaamverkeer zijn er meer routes mogelijk. Naast de hoofdontsluitingsroutes zijn er 3 aantakkingen vanuit Boddenkamp via de busbaan naar het Cobercoterrein. Aan de noordzijde wordt een langzaamverkeerroute gerealiseerd in aansluiting op de Kottendijk (toekomstige fietsstraat). Deze route is eveneens de logistiekverkeerroute ten behoeve van de Melkhal.

Afbeelding 4.3: ontsluitingsroutes Cobercoterrein

Op afbeelding 4.4 is het stedenbouwkundige plan van het Cobercoterrein weergegeven. Aan de oostzijde wordt het terrein begrensd door de Raiffeisenstraat. Op onderstaande afbeelding is de nieuwe situatie weergegeven. Met de nieuwe inrichting van de Raiffeisenstraat is rekening gehouden met de ontsluiting van het Cobercoterrein. Zo komt het doorgaande fietspad aan de overzijde van de Raiffeisenstraat te liggen (ten opzichte van het Cobercoterrein). Autoverkeer van en naar het Cobercoterrein krijgt daardoor niet te maken met het doorkruisen van een fietsverbinding, wat ten gunste komt van de verkeersveiligheid.

Afbeelding 4.4: totaalbeeld indeling Cobercoterrein

Op afbeelding 4.5 is aangegeven op welke wijze het parkeren is gepland voor auto's en fietsen. Parkeerterrein P2 is de hoofdparkeerplaats, bij drukte is P2 de overloop. Op beide parkeerplaatsen is sprake van betaald parkeren. In totaal gaat het om ca 210 parkeerplaatsen.

Voor het woongebied wordt uitgegaan van 1,5 parkeerplaats per woning. In het openbaar gebied worden ruim 30 parkeerplaatsen opgenomen. Ook hier gaat het om betaalde parkeren.

Bezoekers van het Cobercoterrein die met de fiets komen, kunnen gebruik maken van verschillende fietsparkeerplaatsen (nabij de Melkhal/loftementen) en in de openbare ruimte (woongebied).

Afbeelding 4.5: indeling parkeren op het Cobercoterrein

4.2 Ladder Duurzame Verstedelijking

Artikel 3.1.6, 2e tot en met 4e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt in de toelichting moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte aan deze ontwikkeling. Bij iedere nieuwe stedelijke ontwikkeling moet inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Duurzame Verstedelijking' genoemd.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Bij de beantwoording van de vraag of een stedelijke ontwikkeling die een bestemmingsplan mogelijk maakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro behelst, moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologische beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan.

Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer nieuwe stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie uitspraken 201310814/1/R1 en 201311211/1/R3, is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer er sprake is van bestaande bebouwing en geen toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie, zie uitspraak 201310222/1/R6, niet altijd sprake te zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een feitelijke capaciteitsafname doordat er minder commercieel vloeroppervlak wordt teruggebouwd dan er is afgebroken.

Ook een op grond van het voorgaande plan reeds mogelijke maar nog niet gerealiseerde ontwikkeling hoeft niet altijd een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro te zijn. Dit is onder meer het geval wanneer er geen sprake is van toename maar wel van concentratie van de bebouwingsmogelijkheden. Wanneer er sprake is van 'saldering' (verplaatsing van een stedelijke ontwikkeling, zonder netto extra (planologisch) ruimtebeslag of waarbij bebouwing wordt gereduceerd, zoals de 'Rood voor Rood'-regelingen) is er meestal geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro.

In de uitspraak 201608869/1/R3 geeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzicht op hoofdlijnen van alle relevante aspecten waar aan moet worden getoetst om te bepalen of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro en zo ja, welke eisen er worden gesteld aan de beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

Bestemmingsplan Cobercoterrein

Het Cobercoterrein is een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie. In paragraaf 1.3 is een overzicht gegeven van de vergelijking in functies die het nieuwe bestemmingsplan mogelijk maakt ten opzichte van de oude regeling uit het bestemmingsplan Boddenkamp - Schuttersveld 2006. Uit dit overzicht blijkt dat per saldo de bedrijfsfunctie in m2 afneemt en de zakelijke dienstverlening en horeca in m2 toeneemt. Deze functies worden geconcentreerd in de bestaande Melkhal. Op de vrijkomende locatie wordt deels woningbouw gerealiseerd en deels gebruikt voor openbare ruimte (groen en parkeren). Per saldo gaat het om een toevoeging van het aantal woningen die voorliggend bestemmingsplan mogelijk maakt ten opzichte van het hiervoor geldende bestemmingsplan. Het bestemmingsplan Cobercoterrein voorziet daarmee in een stedelijke ontwikkeling. Op basis van het hiervoor geldende bestemmingsplan was het bebouwde oppervlakte op basis van de bouwvlakken ca. 13.000 m2. Bij de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet worden nagegaan hoeverre in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan in het nieuwe bestemmingsplan voorzien wordt in een functiewijziging en welk planologisch beslag op de ruimte in het nieuwe bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan.

Gezien het feit dat er sprake is van een binnenstedelijke transformatielocatie en het feit dat het bebouwd oppervlakte ten opzichte van de hiervoor geldende planologische regeling afneemt met ca. 500 m2, is er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan, waarin staat beschreven dat in de toelichting het bestemmingsplan inhoudelijk onderbouwd moet worden. In bijlage 5 wordt ingegaan op het concept dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt en wordt aangegeven op welke wijze in de behoefte wordt voorzien.

4.3 Cultuurhistorie in relatie tot nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

4.3.1 Historie

De Melkhal is vanuit de geschiedenis van Enschede een belangrijk cultuurhistorisch bouwwerk (zie paragraaf 3.3). In bijlage 2 is de Cultuurhistorische quickscan van het Cobercoterrein opgenomen. Vanuit het cultuurhistorisch beleid van de gemeente Enschede is dit gebouw aangemerkt als 'karakteristiek'. In dit bestemmingsplan is de cultuurhistorische waardering van de Melkhal opgenomen.

Vanaf het jaar 2000 zijn er diverse ontwerpen gemaakt voor het gebied door verschillende partijen. In deze plannen stond het behoud van de Melkhal altijd voorop. Door de keuzes die gemaakt zijn in het kader van de 'Stedelijke Koers', moest de ontwikkeling rond het Cobercoterrein stil gelegd worden en is de ontwikkelaar afgehaakt. In 2015 heeft een nieuwe ontwikkelaar zich gemeld bij de gemeente om het gebied te herontwikkelen. Ook in deze planvorming is de Melkhal als te behouden pand opgenomen. Rond dezelfde tijd werd gewerkt aan het bestemmingsplan Cultuurhistorie. In eerste instantie (ontwerpfase) is het deel van de bebouwing op het Cobercoterrein, onder andere waar tijdelijk een theater gehuisvest is, aangeduid als “Karakteristiek” (dus met een cultuurhistorische waarde en een sloopverbod) in dit bestemmingsplan. Op basis van de cultuurhistorische quickscan die voor het Cobercoterrein is gemaakt, wordt echter niet meer waarde toegekend aan deze bebouwing ten opzichte van de Melkhal. Begin 2017 is de politieke keuze gemaakt om alleen de Melkhal een aanduiding “Karakteristiek” te geven en dit vast te leggen in het bestemmingsplan "Cultuurhistorie". Deze keuze ligt in lijn met de herontwikkeling van het Cobercoterrein, waarbij de Melkhal wordt behouden.

In de planregels is, ter behoud van het pand, een vergunningstelsel opgenomen waarmee wordt voorkomen dat de Melkhal deels of geheel gesloopt kan worden. Als de eigenaar toch wil slopen, wordt eerst onderzoek gedaan en in overleg met de eigenaar gekeken naar alternatieve mogelijkheden om de cultuurhistorische waarden te behouden.

4.3.2 Archeologie

In paragraaf 3.3.2 is aangegeven dat archeologisch onderzoek gewenst is, omdat de totale planlocatie meer dan 2 hectare groot is en voor een groot deel meer dan 50 cm verstoord gaat worden. In bijlage 6 bij deze toelichting is het archeologisch onderzoek gevoegd, dat in mei 2018 door RAAP is uitgevoerd (RAAP-notitie 6383). Het onderzoek is uitgesplitst in een bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek.

Op basis van het bureauonderzoek geldt een hoge archeologische verwachting voor alle perioden. Deze hoge verwachting is afhankelijk van de verstoringsgraad van het bodemprofiel. Uit de boorresultaten is gebleken dat de hoge archeologische verwachting gehandhaafd kan blijven. Het plangebied ligt op de westflank van een stuwwal. Met name in het westen van het plangebied is de oude akkerlaag opgenomen in het bovenliggende verstoorde pakket, dan wel niet meer aanwezig. In het overige deel van het plangebied is over het algemeen nog een oude akkerlaag aanwezig en in een aantal boringen zelfs een dubbele akkerlaag. Met uitzondering van de boringen die tot grote diepte zijn verstoord dan wel zijn gestuit, is op bijna alle locaties bodemvorming aangetroffen, veelal in de vorm van een B/BC/C-horizont. In een aantal boringen liggen ter hoogte van een depressie waarin eveneens bodemvorming heeft plaatsgevonden.

In de oude akkerlaag/-lagen en in een enkele B-horizont zijn diverse archeologische indicatoren aangetroffen. Deze bestaan uit spikkels en/of brokjes houtskool, puinfragmenten en een fragment aardewerk uit de late middeleeuwen/ nieuwe tijd.

Een groot deel van het plangebied is verstoord door (voormalige) bebouwing. De boorresultaten laten echter zien dat het archeologisch niveau niet geheel is verstoord. Archeologische vindplaatsen zijn niet uit te sluiten. Indien vindplaatsen aanwezig zijn zullen deze zich naar verwachting meer in het zuiden en centrale deel van het plangebied bevinden.

Gezien de uitkomsten van het onderzoek is vervolgonderzoek gewenst. Het hiervoor benodigde Programma van Eisen is goedgekeurd door het bevoegd gezag. Het plangebied is nu nog grotendeels bebouwd. Het vervolgonderzoek, een proefsleuvenonderzoek, wordt uitgevoerd na vaststelling van dit bestemmingsplan. Juridisch worden de uitvoering van het onderzoek en eventele vervolgacties vastgelegd in dit bestemmingsplan in de planregels.

4.4 Welstand en beeldkwaliteit

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwwlannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen.

Afbeelding 4.6: uitsnede Welstandsnota

Voor het Cobercoterrein gelden op dit moment twee Welstandcategorieën. Dit zijn “Nieuw Stadshart” (aangegeven met de roze kleur op afbeelding 4.6) en “Industriële complexen, industrieel erfgoed” (aangegeven met de lichtblauwe kleur op afbeelding 4.6). Omdat het hele terrein integraal wordt ontwikkeld, is één beeldkwaliteitsplan opgesteld. Op 6 februari 2018 hebben burgemeester en wethouders aan de Raad voorgesteld de stedenbouwkundige visie en het beeldkwaliteitsplan voor het Cobercoterrein vast te stellen. Op 12 maart 2018 heeft de Raad beide documenten vastgesteld als richtinggevende leidraad voor herontwikkeling van het Cobercoterrein. Het beeldkwaliteitplan zal als wijziging van de Welstandsnota worden vastgesteld waarmee het in de plaats komt van de twee Welstandcategorieën die hierboven genoemd zijn.

Beeldkwaliteitsplan Cobercoterrein

Het gebied binnen het beeldkwaliteitsplan is ingedeeld in hoge en normale beeldregie, zodat de belangrijkste stadsgezichten de benodigde aandacht krijgen (het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in bijlage 4).

Afbeelding 4.7: indeling beeldregie

Globaal genomen komen vier verschillende beeldregie typologieën voor binnen het plangebied:

• Stadsvilla's
• Staten panden
• Woon- en werk ateliers
• industrieel complex

Afbeelding 4.8: beeldregie in typologieën

Het beeldkwaliteitsplan richt zich op de kwaliteit van het totale gebied en beschrijft de gewenste stedenbouwkundige en architectonische verschijningsvorm en structuur. De materiële norm, kleur/materiaal, detaillering voor individuele bouwplannen is hierin vastgelegd. In het beeldkwaliteitsplan is eveneens aandacht voor de openbare ruimte, waarbij voor de inrichting aansluiting wordt gezocht bij het naastgelegen plangebied Boddenkamp.

4.5 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. Tot voor kort werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was geen sprake. Om daar verandering in te kunnen brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

4.5.1 Speerpunten van het duurzaamheidsbeleid

In het Actieplan duurzaamheid, dat op 8 juni 2015 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld, heeft de gemeenteraad er voor gekozen om het duurzaamheidsbeleid toe te spitsen op de volgende punten:

Energie Verhogen van het op eigen grondgebied opgewekte aandeel hernieuwbare energie tot minimaal 12 procent in 2030 en minimaal 27 procent van het voor 2050 voorziene gebruik van energie.		Eigen organisatie Zelf het goede voorbeeld geven.
Biodiversiteit Behoud en versterken van de verscheidenheid aan dier- en plantsoorten in de leefomgeving		Groene groei Groei van de economie zonder dat dit nadelig is voor klimaat, water, bodem, grondstoffen en biodiversiteit.
Circulaire economie Verminderen van de hoeveelheid (rest-)afval door afvalpreventie en het beter scheiden van restafval.		Klimaatadaptatie Negatieve gevolgen die gepaard gaan met klimaatverandering beperken en de kansen die de klimaatverandering biedt benutten.
Duurzame mobiliteit Verhoging van het aandeel fietsgebruik in het totaal aantal verplaatsingen, stimuleren van het gebruik van het openbaar vervoer en stimuleren van het gebruik van elektrische auto's.		WEconomy Bewoners in Enschede dragen in collectief verband actief bij aan een of meer van de duurzame doelstellingen.

Aanpak van het duurzaamheidsbeleid

Binnen de voorgestane aanpak van het Actieplan Duurzaamheid staan de begrippen 'duurzame daden', 'duurzame deals' en 'duurzaam doen' centraal.

Duurzame daden

De gedachte hierbij is dat het zichtbaar maken van bestaand duurzaam gedrag de beste manier is om anderen te inspireren en aan te zetten tot duurzaam handelen. We richten ons daarbij op de groep die in beginsel bereid is tot duurzaam gedrag.

Duurzame deals

Duurzame deals, oftewel afspraken over duurzaam handelen, zijn een middel om nieuw duurzaam gedrag uit te lokken. Bij de uitvoering van duurzame initiatieven lopen bedrijven, instellingen en groepen inwoners soms tegen barrières aan. De gemeente wil die belemmeringen wegnemen. Soms kunnen we daar zelf voor zorgen. In andere gevallen doen we daarvoor een beroep op anderen. De deals maken duidelijk dat verduurzaming van de samenleving een opgave is die we samen moeten oppakken.

Duurzaam Doen

Zelf het goede voorbeeld geven is binnen de gekozen aanpak een belangrijk uitgangspunt. Verduurzaming van de eigen organisatie is in dit Actieplan duurzaamheid verder uitgewerkt onder de noemer Duurzaam Doen.

Voor deze benadering is gekozen, omdat het een positieve benadering is, die anderen inspireert en stimuleert tot duurzame handelingen (gedrag, het doen van investeringen etc.). Het voordeel van deze aanpak is bovendien dat het gedrag voor de doelgroep herkenbaar en dichtbij is, de communicatieboodschap hierdoor aansluit bij de belevingswereld van mensen en de huidige doeners de afzender/ambassadeur zijn (in plaats van de gemeente). Hierdoor is het een aanpak van de stad, in plaats van de gemeente.

4.5.2 Duurzaamheidsbeleid en het bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt aan de hand van het Actieplan Duurzaamheid bekeken in hoeverre het bestemmingsplan kan bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke duurzaamheidsambities.

Algemeen

Bij elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of windenergie, c.q. aansluiting op het warmtenet. Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.

Energie :

Voor het realiseren van veel energie besparende maatregelen of voorzieningen in, aan of op gebouwen, zoals isolatie van vloer, muren of dak, het plaatsen van zonnepanelen of een zonnecollector op het dak, is geen omgevingsvergunning vereist. Voor warmte-koude opslag en bodemenergiesystemen is de provincie Overijssel het bevoegd gezag. Voor nieuwbouw geldt dat moet worden voldaan aan de energieprestatienormen uit het Bouwbesluit. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van windturbines of zonnepanelen op maaiveldniveau en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Klimaatadaptatie :

Voor het realiseren van relatief eenvoudige klimaatadaptieve maatregelen en voorzieningen als groene dakbedekking op gebouwen en het in de bodem infiltreren van hemelwater is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater, het vrij houden van bebouwing van overloopgebieden, het vrij houden van bebouwing langs beken of van lage plekken die natuurlijke waterbergingen vormen, het ophogen van gronden of het realiseren van bouwwerken ter voorkoming van overstromingen en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Circulaire economie:

Voor het realiseren van afvalcontainers voor het gescheiden inzamelen van afval en herbruikbare materialen is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen en inrichtingen voor de verwerking van afval.

Biodiversiteit :

Natuurgebieden, bossen, parken en andere structurele, veelal openbaar toegankelijke, groenvoorzieningen worden in een bestemmingsplan als zodanig bestemd en voorzien van een passende beschermende gebruiks- en bouwregeling. Daarnaast maakt een bestemmingsplan het in nagenoeg elke bestemming mogelijk om groenvoorzieningen van ondergeschikte aard te realiseren.

Overige actiepunten :

Voor de overige actiepunten uit het Actieplan Duurzaamheid kan kortheidshalve worden volstaan met de conclusie dat deze geen ruimtelijke relevantie hebben en als zodanig dus ook niet van invloed zijn op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "Cobercoterrein" getoetst aan de belangen van milieu, natuur en waterhuishouding.

5.1 Milieu

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.

5.1.1 Milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken daadwerkelijk een m.e.r.-procedure doorlopen moet worden dan wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd. Daarbij is er al snel sprake van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Besluit m.e.r. (categorie D11.2). Voorbeelden van een stedelijke ontwikkeling zijn bijvoorbeeld:

• Realisatie van een (omvangrijke) bouwmarkt;
• Realisatie van nieuwe woningen;
• Realisatie van (omvangrijke) parkeervoorzieningen;
• Realisatie van nieuwe detailhandel.

In tegenstelling tot de ladder voor duurzame verstedelijking is er bij het Besluit m.e.r. geen sprake van een ondergrens wat aantallen woningen betreft. In de meeste gevallen kan hierbij worden volstaan met het opnemen van een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er drie mogelijkheden:

• 1. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
• 2. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of het uitvoeren van een m.e.r. verplicht is;
• 3. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de in daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet dan een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitvoeren om na te gaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben. Als uit die vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat aanzienlijke milieugevolgen op voorhand niet kunnen worden uitgesloten, moet er alsnog een verplichte m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd.

Voor activiteiten die niet in het Besluit m.e.r. zijn genoemd, geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.

Milieueffectrapportage en het plangebied "Cobercoterrein"

Het bestemmingsplan heeft tot doel de herontwikkeling van het Cobercoterrein mogelijk te maken. Op basis van de kenmerken van de voorgenomen herontwikkeling geldt een plicht tot een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Hiervoor heeft de ontwikkelaar een aanmeldnotitie opgesteld.

Aanmeldnotitie

Het doel van voorliggende aanmeldingsnotitie is om te beschrijven wat de aard en omvang van de ingreep en de aard en omvang van de milieueffecten van deze ingreep zijn en of deze zodanig zijn dat een m.e.r.-procedure (het opstellen van een MER) nodig is.

In opdracht van de initiatiefnemer van de beoogde ontwikkeling is een aanmeldnotitie opgesteld, welke in bijlage 7 bij deze plantoelichting is opgenomen. Uit de aanmeldnotitie blijkt dat de beoogde ontwikkeling geen belangrijke nadelige milieugevolgen heeft. Op basis van de aanmeldnotitie hebben burgemeester en wethouders op 16 oktober 2018 besloten dat het niet noodzakelijk is om voor de beoogde ontwikkeling een m.e.r.-beoordeling uit te voeren of een milieueffectrapportage op te stellen.

5.1.2 Milieuhinder van bedrijven en inrichtingen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan of er bestaande bedrijfsactiviteiten en voorzieningen rondom het plangebied van het bestemmingsplan "Cobercoterrein" aanwezig zijn, die van invloed kunnen zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied. Een overzicht van bedrijven is opgenomen in bijlage 8. Daarbij is gekeken naar de potentiële milieubelasting van deze bedrijfsactiviteiten en voorzieningen. De milieubelasting en de bijbehorende hindercontouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat het plangebied is gelegen in een gemengd gebied aan de rand van de binnenstad van Enschede.

Milieuhinder van bedrijfsactiviteiten binnen het plangebied voor woningen in en rondom het plangebied

De commerciele functies die het bestemmingsplan "Cobercoterrein" beoogt planologisch mogelijk te maken zijn zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving, dat deze in- en/of aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. Het bepalende milieuaspect voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten is geluidhinder. Voor de bedrijfsactiviteiten in relatie tot aangrenzende woningen binnen het plangebied zijn de eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijfsactiviteiten (nieuwbouw) toereikend.

Daarnaast moet in de commerciële ruimten worden voldaan aan de eisen die het Activiteitenbesluit stelt voor het geluidsniveau in in- en aanpandige geluidsgevoelige gebouwen en (verblijfs)ruimten. Voor de bedrijfsactiviteiten in relatie tot de bestaande woningen buiten het plangebied gelden de geluidrichtwaarden voor inrichtingen binnen de gebiedstype 'gemengd gebied', zoals opgenomen in de Geluidnota Enschede. Dat betekent dat voor nieuwe inrichtingen ten opzichte van geluidgevoelige bestemmingen de volgende richtwaarden (etmaalwaarden) voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) gelden: 50 dB(A) Dag / 45 dB(A) Avond / 40 dB(A) Nacht. De richtwaarden gelden ter plaatse van geluidsgevoelige objecten of op een afstand van 50 meter van de grens van de inrichting, indien binnen die afstand geen sprake is van geluidsgevoelige objecten. Andere milieuaspecten kunnen buiten beschouwing blijven. Risicovolle en geluidzoneringsplichtige activiteiten zijn expliciet uitgesloten. Voor geur en stof gelden de normen van het Activiteitenbesluit.

Afbeelding 5.1: uitsnede gebiedstypenkaart Enschede

Gelet op het soort commerciële voorzieningen dat het bestemmingsplan "Cobercoterrein" beoogt mogelijk te maken zijn bedrijfsactiviteiten die op grote schaal stof en/of geur veroorzaken ook niet te verwachten. Ten opzichte van het bestemmingsplan Boddenkamp - Schuttersveld 2006 zijn bedrijfsmatige functies aanzienlijk ingeperkt. Op basis van dit bestemmingsplan waren bedrijven tot en met categorie 2 van de lijst op basis van de VNGpublicatie "Bedrijven en milieuzonering" toegestaan. In het bestemmingsplan "Cobercoterrein" is dit beperkt tot "ambachtelijke bedrijvigheid". In artikel 1.7 is dit begrip gedefinieerd. Hiermee is voldoende ingekaderd wat voor soort activiteiten zonder meer toelaatbaar zijn in het plangebied.

Milieuhinder van bestaande bedrijfsactiviteiten rondom het plangebied voor woningen in het plangebied

Binnen een straal van 100 meter rondom het plangebied zijn woningen, winkels, kantoren en overige commerciële voorzieningen aanwezig. Deze activiteiten kunnen allemaal worden aangemerkt als categorie 1 of 2 zoals bedoeld in de in 2009 door de VNG uitgegeven publicatie “Bedrijven- en milieuzonering". Activiteiten in categorie 1 of 2 zijn in een gemengd gebied toelaatbaar in de onmiddelijke nabijheid van woningen. Er zijn rondom het plangebied geen bedrijven aanwezig of planologisch mogelijk die van invloed zouden kunnen zijn op het woon- en leefklimaat binnen het plangebied.

Conclusie milieuhinder bedrijven en inrichtingen

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder van bedrijven en voorzieningen geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.3 Bodemkwaliteit

Bodemkwaliteit algemeen

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het bodembeleid in Nederland heeft een hervormingsfase ondergaan. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van bodemverontreiniging, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk. Functiegericht en kosteneffectief saneren is dan voldoende. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem.

Bodemkwaliteit en het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan beoogt het planologisch mogelijk te maken dat het Cobercoterrein getransformeerd wordt naar een gemengd gebied waar wonen, ondernemen, ontmoeten en cultuur is toegestaan.

In het kader van de herontwikkeling van het terrein hebben verkennend en nader bodemonderzoek plaatsgevonden (Bron: Verkennend en nader bodemonderzoek Cobercoterrein in Enschede, Envita Almelo B.V., projectnr. 202093-10, dd. 13 augustus 2012). Uit deze onderzoeken is gebleken dat op 6 deellocaties sterk verhoogde gehalten aan verontreinigende stoffen in de grond en grondwater voorkomen.

Afbeelding 5.2: globale ligging verontreinigingslocaties op het Cobercoterrein

De verontreinigingen vormen bestemmingsplan technisch gezien geen belemmering. De kosten van de sanering zijn door de ontwikkelaar in de planvorming meegenomen. Sanering moet plaatsvinden voordat de omgevingsvergunningen ten behoeve van de realisatie van de beoogde woningen en loftementen verleend kunnen worden.

Conclusie bodemkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.4 Wet geluidhinder

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

Wegverkeerslawaai

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan Cobercoterrein zijn geen op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde wegen aanwezig. Het plangebied is wel gelegen binnen de onderzoekszone van de gezoneerde wegen Hengelosestraat, Raiffeisenstraat, Deurningerstraat en de busbaan. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van geluidsgevoelige gebouwen, te weten 14 vrijstaande woningen / twee-onder-één-kapwoningen (de stadsvilla's), 31 rijwoningen (de statenpanden) en 40 appartementen (loftelementen, woon- en werkateliers) binnen de onderzoekszones van de voornoemde wegen. De overige in en in de directe omgeving van het plan gelegen wegen zijn wegen met een maximum snelheid van 30 km per uur. Deze wegen zijn op grond van de Wet geluidhinder niet gezoneerd.

De geluidsgevoelige bestemmingen die binnen het bestemmingsplan Cobercoterrein kunnen worden gerealiseerd zijn gelegen in stedelijk gebied binnen de zone van bestaande wegen. Op woningen bedraagt de voorkeurswaarde 48 dB (artikel 82, eerste lid Wgh). Indien deze waarde wordt overschreden kan onder voorwaarden een hogere waarde worden verleend tot ten hoogste 63 dB (artikel 83, tweede lid Wgh).

Het vaststellen van een hogere waarde is pas mogelijk indien aangetoond wordt dat maatregelen (bronmaatregelen, overdrachtsmaatregelen en/of maatregelen bij de ontvanger) om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde niet doeltreffend zijn (bezwaren stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard), en voldaan wordt aan de voorwaarden uit de Geluidnota Enschede 2009-2012 (verder Geluidnota). Bij besluit van 3 april 2018 is door Burgemeester en Wethouders een (gedeeltelijke) herziening van de Geluidnota vastgesteld.

Akoestisch onderzoek

Om inzicht te krijgen in de geluidsbelasting die de nog te realiseren woningen zullen ondervinden is door Aveco de Bont een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport “Onderzoek weg- en railverkeerslawaai” met projectnummer 15.0236.05; d.d. 1 oktober 2018. Het rapport is als bijlage 9 bij deze toelichting gevoegd.

Onderzoeksresultaten

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat vanwege het wegverkeer op de Hengelosestraat, Deurningerstraat, Raiffeisenstraat en Busbaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder wordt overschreden. In onderstaande tabel zijn per (cluster) woning(en) de berekende waarden (ontvangerpunt tussen haakjes) per wegvak weergegeven.

Onderzocht is of door middel van bron- en of overdrachtsmaatregelen de geluidsbelasting op de woningen in het plangebied kan worden gereduceerd. Uit het rapport blijkt dat maatregelen die getroffen kunnen worden om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen onvoldoende effect hebben of bezwaren ontmoeten van verkeerskundige, stedenbouwkundige of financiële aard.

Conclusie Geluid:

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat vanwege het wegverkeer op de Hengelosestraat, Deurningerstraat, Raiffeisenstraat en Busbaan niet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder wordt voldaan. De realisatie van woningen in het plangebied is alleen mogelijk indien een nieuwe hogere waarde wordt vastgesteld. Aan de voorwaarden, uit de Wet geluidhinder en de Geluidnota, voor het vaststellen van een hogere waarde wordt voldaan.

5.1.5 Luchtkwaliteit

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen vormen de luchtkwaliteitseisen in ieder geval geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Luchtkwaliteit en het plangebied Cobercoterrein

Met het bestemmingsplan worden woningen, kantoren en gemengde voorzieningen mogelijk gemaakt. Uit de 'Regeling niet in betekenende mate' blijkt dat woningbouwlocaties met één ontsluitingsweg en niet meer dan 1.500 woningen als niet in betekenende mate zijn aan te merken. De realisatie van 56 woningen is daarmee zondermeer een ontwikkeling die niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. De kantoren en gemengde voorzieningen (Gemengd-2) langs de Deurningerstraat worden conserverend bestemd. Hiervan treden geen andere emissies op dan nu al mogelijk zijn. De overige met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte gemengde voorzieningen (Gemengd-Melkhal en gemengd-3) hebben in het vigerende bestemmingsplan een bedrijfsbestemming.

De voor emissies naar de lucht meest relevante bron is het verkeer. De verkeersstromen voor de vigerende bestemming en de nieuwe bestemming zullen niet noemenswaardige verschillen. Gelet hierop zal geen sprake zijn van een negatief effect op de luchtkwaliteit. In de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) zijn gegevens opgenomen met betrekking tot de huidige en toekomstige luchtkwaliteit in Nederland. Uit de monitoringstool 2017 blijkt dat op het plangebied in alle zichtjaren (2016, 2020 en 2030) aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit wordt voldaan.

Conclusie luchtkwaliteit

Uit het oogpunt van luchtkwaliteit (art 5.16 WM, lid 1 onder b) ligt er geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.1.6 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen, buisleidingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO) zijn het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Cobercoterrein” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi en/of het BRZO van toepassing is. Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi en/of het BRZO van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Cobercoterrein" of in de directe nabijheid daarvan zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water zijn de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de Circulaire Vervoer Gevaarlijke Stoffen het wettelijk kader. Momenteel is nieuwe wet- en regelgeving in voorbereiding voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van die nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Cobercoterrein” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen wegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg.

Basisnet Water

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Cobercoterrein” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen waterwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water.

Basisnet Spoor

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Cobercoterrein” of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor.

Gebruik van luchthavens

De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, met name bij het opstijgen en landen.

Het plangebied van het bestemmingsplan “Cobercoterrein” is hemelsbreed op ca. 4,5 kilometer van het (voormalige) vliegbasis Twenthe gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in het plangebied (zeer) klein is.

Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.2 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater

Uitgangspunt in het beleid van zowel gemeente als waterschap is het voorkomen van wateroverlast, ook bij hevige buiten. In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is als beleidsuitgangspunt vastgelegd dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet op doelmatige wijze mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het bestaand stedelijk gebied tenminste 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. In het buitengebied en bij uitbreiding van bebouwd oppervlak in bestaand stedelijk gebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave tenminste 40 millimeter, oftewel 40 liter per vierkante meter verhard oppervlak. Om een goede en doelmatige afvoer naar voorzieningen in de openbare ruimte te kunnen garanderen hanteert het waterschap Vechtstromen een maximum norm van 2,4 liter per seconde per hectare. Alleen wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om op eigen terrein op doelmatige wijze hemelwater te bergen kan dit (deels) in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. In nieuwe situaties (nieuwbouw, herontwikkeling) wordt afvalwater gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied is niet overal in de openbare ruimte een systeem aanwezig voor de afvoer van hemelwater. In dat geval moet op eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA), al dan niet met een helofytenfilter, worden ingericht.

Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijft. Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen en de gemeente Enschede leidend. Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefd kan worden en goed te beheren is. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken, tenzij dit oppervlaktewater mede als doel heeft grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken. De aanleghoogte van nieuw oppervlaktewater dient zodanig te zijn dat de overstromingskans vanuit oppervlaktewater beperkt wordt tot eens per 100 jaar (T=100). Bij ontwikkelingen nabij watergangen geeft het waterschap Vechtstromen een aanleghoogte advies.

Grondwater en ontwatering

In de Waterwet is vastgelegd dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Onder ontwatering wordt verstaan: het verschil tussen het peil van de weg of van de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG). Om ongewenste effecten van hoge grondwaterstanden te voorkomen wordt geadviseerd de in onderstaande tabel genoemde ontwateringshoogtes aan te houden:

Grondgebruik	Ontwatering (m – GHG)
Primaire wegen	0,7
Secundaire wegen en erfontsluitingswegen	0,5
Bouwwerken met kruipruimten	0,7
Bouwwerken zonder kruipruimten	0,5
Groen	0,5

De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende en doelmatige maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

Afwatering

Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende advieswaarden voor peilhoogtes:

• Het vloerpeil minimaal 0,20 m boven straatpeil (kruin van de weg t.o.v. toegang ter plaatse);
• Het perceel vlak of richting de weg af laten lopen;
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

Waterhuishouding en het bestemmingsplan “Cobercoterrein"

Het bestemmingsplan beoogt het planologisch mogelijk te maken dat het Cobercoterrein getransformeerd wordt. Concreet betekent een verschuiving van bedrijfsmatige functies naar de Melkhal en ten noorden en zuiden van de Melkhal is woningbouw geprojecteerd. De Melkhal en de oorspronkelijke ontvangstruimte zijn de enige gebouwen die behouden blijven. Voor het overige wordt bebouwing gesloopt.

(toename) Verhard oppervlak

Het plangebied heeft een oppervlak van ca. 3 hectare. Tot een aantal jaren terug was het gebied volledig verhard. Inmiddels zijn delen van het verhard oppervlak gesloopt. Het nieuwe plan voorziet in tuinen en groenstroken. Het percentage verhard oppervlak zal afnemen tot ongeveer 80 procent.

Hemelwaterafvoer

Vervuiling van hemelwater wordt voorkomen. Voor bestaand verhard oppervlak geldt een bergingsopgave van 20 mm. In de nieuwe situatie wordt het hemelwater op verschillende manieren afgevoerd.

• 1. Hemelwater voert af naar een DIT-riool (Drainage/Infiltratie/Transport) en infiltreert in de bodem en/of vertraagd wordt afgevoerd richting de Roombeek.
• 2. Hemelwater voert via een schoonwaterriool af naar de waterbergingskelder onder de Melkhal, mits dit technisch haalbaar is.

Afvalwaterafvoer

Afvalwater voert af naar een aan te leggen vuilwaterriool. Het nieuwe vuilwaterriool wordt aangesloten op de bestaande gemengde riolering.

Oppervlaktewater

In de nieuwe situatie is geen permanent oppervlaktewater aanwezig.

Grondwater, ontwatering en afwatering

In de bestaande situatie komt het grondwater tot maximaal 1,0 meter minus maaiveld. Grondwaterstanden laten in de laatste jaren een stijgende trend zien. In natte perioden kan het aan te leggen DIT-riool grondwaterstandspieken aftoppen. Vanwege het risico op water-op-straat bij hevige neerslag, aandacht voor het peil van bebouwing.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Natuur

5.3.1 Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

In hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden en de bijzondere nationale natuurgebieden (toekomstige Natura 2000 gebieden) geregeld. De Wet natuurbescherming bepaalt dat voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan moeten worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en de aanwezige habitats van soorten in een Natura 2000 gebied.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer ook op basis van een uitgevoerde passende beoordeling significant negatieve gevolgen niet met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten kunnen de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen alleen mogelijk worden gemaakt indien er redelijkerwijs geen alternatieven aanwezig zijn, er sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang en de negatieve gevolgen in voldoende mate worden gecompenseerd.

Beschermde natuurgebieden en het plangebied “Cobercoterrein"

Het plangebied van het bestemmingsplan “Cobercoterrein” is niet gelegen binnen de grenzen dan wel in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000 gebied of bijzonder nationaal natuurgebied. Het meest dichtstbij gelegen Natura 2000 gebied “Aamsveen” ligt op ca. 5,5 kilometer ten zuidoosten van het plangebied gelegen.

Gelet op de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling in relatie tot de afstand van de ontwikkelingslocatie tot het Natura 2000 gebied Aamsveen kunnen significant negatieve gevolgen voor de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen van het betreffende Natura 2000 gebied op voorhand met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan de Wet natuurbescherming voor wat betreft beschermde natuurgebieden kan daarom achterwege blijven.

Conclusie Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de Wet natuurbescherming voor wat betreft beschermde natuurgebieden op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3.2 Wet natuurbescherming, beschermde planten- en diersoorten

In hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van planten- en diersoorten geregeld. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren in gevaar komt en dat vaste rust- en verblijfplaatsen en groeiplaatsen opzettelijk worden vernield of verstoord. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het opzettelijk doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan en daarbij zorgvuldig wordt gehandeld.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen van en/of de functionele leefomgeving van beschermde soorten. Indien noodzakelijk dienen tijdig passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen dan wel dient het plan te worden aangepast om overtreding van verbodsbepalingen te kunnen voorkomen en de functionaliteit van het gebied voor de aanwezige beschermde soorten te kunnen waarborgen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor eventueel aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kunnen worden voorkomen is een ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen noodzakelijk en dient aannemelijk te worden gemaakt dat deze redelijkerwijs ook verleend zal kunnen worden.

Beschermde soorten en het plangebied “Cobercoterrein"

In het plangebied wordt de bebouwing deels gesloopt en deels getransformeerd. De sloop van (leegstaande) panden kan effect hebben op de aanwezige fauna in het gebied.

Om te bepalen of de realisatie van deze ontwikkeling mogelijk negatieve gevolgen heeft voor de functionele leefomgeving en/of de gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten is door Aveco de Bondt een verkennend ecologisch onderzoek (quickscan) uitgevoerd (projectnr 180521, april 2018). Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 10 van deze toelichting.

Uit deze onderzoeksrapportage blijkt dat negatieve gevolgen op voorhand niet met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten. Het uitvoeren van nader soortgericht onderzoek is noodzakelijk. Dit onderzoek is uitgevoerd en opgenomen in bijlage 11 van deze toelichting.

Conclusie Wet natuurbescherming, bescherming van planten- en diersoorten

Met de bevindingen en conclusies in de rapportages (opgenomen in bijlage 10 en 11 van deze toelichting) dat mogelijk ontheffing noodzakelijk is voor gewone dwergvleermuis en steenmarter, kan worden ingestemd. In de rapportage wordt voldoende aannemelijk gemaakt dat door middel van het tijdig treffen van passende mitigerende en/of compenserende maatregelen redelijkerwijs verwacht kan worden dat een eventueel noodzakelijke ontheffing door het bevoegd gezag Wet natuurbescherming verleend zal kunnen worden.

5.3.3 Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. Het NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit) en beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden.

De aanwijzing van gebieden als onderdeel van het NNN vindt plaats bij provinciale verordening en dient te worden vertaald in gemeentelijke ruimtelijke plannen zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. Het NNN kent geen externe werking, tenzij dit bij provinciale verordening als zodanig is bepaald.

Het meest dichtbij gelegen gebied dat beschermd wordt in het kader van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) ligt op een afstand van 1,3 kilometer. Een verdere toetsing aan het NNN kan daarom achterwege blijven.

Conclusie NNN

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat het NNN geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Type bestemmingsplan

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

• een gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
• een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
• Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
• Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke ontwikkelingen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

In het bestemmingsplan is gekozen voor een gedetailleerde planvorm. Op voorhand is duidelijk waar welke functie in het plangebied gaat landen. In het plangebied speelt het aspect verkeerslawaai ten aanzien van de geprojecteerde woningen ten zuiden van de Melkhal. De resultaten van het akoestisch onderzoek zijn gebaseerd op de ligging van de woningen zoals opgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Op basis van deze situatie is een hogere grenswaarde verleend op de geprojecteerde woningen langs de Raiffeisenstraat.

Wijze van bestemmen

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

In paragraaf 6.3 van deze plantoelichting wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan "Cobercoterrein" is gekozen.

6.2 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;

Hoofdstuk 3 - Algemene regels;

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan "Cobercoterrein”.

In Artikel 1, Begrippen, zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd.

Artikel 2, Wijze van meten, geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
• bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
• nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
• afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
• specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
• afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
• wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3 Beschrijving van het plan

6.3.1 Bestemmingen

Gemengd - Melkhal (artikel 3)

De Melkhal heeft een eigen bestemming, om specifiek en met de benodigde flexibiliteit de gewenste functies te kunnen toestaan. De functies die zijn toegestaan, zijn te verdelen onder de "pijlers": ondernemen-ontmoeten-cultuur.

Gemengd - 2 (artikel 4)

Gronden en bebouwing met de bestemming Gemengd - 2 kunnen flexibel ingedeeld worden binnen de toegestane functies: wonen, dienstverlening en kantoren. Voorwaarde voor de commerciële functies is dat deze op de begane grond plaats vinden. Naast Gemengd - 2 is voor specifieke locaties de aanduiding 'detailhandel' en 'horeca' opgenomen.

Gemengd - 3 (artikel 5)

Binnen Gemengd - 3 is wonen toegestaan in combinatie met werken. De bestemming Gemengd - 3 sluit voor een deel aan bij de functieomschrijving van de Melkhal en biedt ten opzichte van "Gemengd - 2" meer flexibiliteit in die zin dat hier geen beperking geldt voor specifieke functies op de begane grond. Via de bouwaanduiding "specifieke bouwaanduiding -c" is opgenomen dat een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor het bouwen van gebouwen alleen wordt verleend, indien het cultuurhistorisch karakter van het pand aan de Raiffeisenstraat 85 (de Melkhal) ten aanzien van de constructie van het gebouw en het dak is hersteld. De uitgangspunten voor herstel zijn verwoord in bijlage 4 van de planregels.

Groen (artikel 6)

De groenvoorzieningen die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als "Groen". Binnen deze bestemming is het toegestaan om groenstroken, plantsoenen, bospercelen, bermstroken aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn waterpartijen, waterlopen, wadi's en overige voorzieningen in het kader van de waterbeheersing toegestaan. Het aanleggen van wandel- en fietspaden en speelvoorzieningen is eveneens toegestaan. Bebouwing van de voor “Groen” aangewezen gronden is slechts toegestaan in het kader van de bestemming. Hierbij kan primair worden gedacht aan de plaatsing van straatmeubilair, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Kantoor (artikel 7)

De gronden met de bestemming 'Kantoor' zijn bestemd voor kantoren en zakelijke dienstverlening. Voor dit plangebied is er één locatie met deze bestemming, op de hoek van de Raiffeisenstraat en Deurningerstraat. In de planregels zijn bouwregels opgenomen voor de bouw van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken. Voor de bouw van overige bouwwerken, zoals erf- en perceelafscheidingen, zijn in deze bestemming geen bouwregels opgenomen, daarvoor gelden de algemene bouwregels zoals opgenomen in artikel 1.64. Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken dienen te worden gerealiseerd binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken. De van toepassing zijnde maximum goot- en/of bouwhoogtes zijn weergegeven op de verbeelding.

Verkeer-Verblijfsgebied (artikel 8)

De gronden met de bestemming “Verkeer-Verblijfsgebied” zijn bestemd voor ontsluitingswegen, erftoegangswegen en woonerven. Deze bestemming richt zich met name op langzaam verkeer en draagt het karakter van een verblijfsgebied. Dit zijn voornamelijk de 30 km/uur zones waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd. Op de voor “Verkeer-Verblijfsgebied“ aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van deze bestemming, zoals straatmeubilair, nutsvoorzieningen en speelvoorzieningen. Voor het parkeerterrein is een specifieke functieaanduiding opgenomen.

Wonen (artikel 9)

De bestemming “Wonen” is toegekend aan de gronden waar in hoofdzaak wordt gewoond. De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. Op deze gronden te realiseren bebouwing dient te voldoen aan de op de verbeelding weergegeven aanwijzingen voor onder meer de situering, het maximaal te bebouwen oppervlak en de maximale bouwhoogtes. Ter plaatse aanwezige en van de bestemming afwijkende functies en/of bouwwerken zijn op de verbeelding als zodanig weergegeven met een passende functie- en/of bouwaanduiding. Voor deze afwijkende functies of bouwwerken zijn in de bouwregels specifieke, van de bouwregels voor de bestemming afwijkende, bouwregels opgenomen. Daarnaast zijn er twee bouwaanduidingen opgenomen, "specifieke bouwaanduiding a" ten behoeve van de realisatie van een minimale plafondhoogte op de benedenverdieping en "specifieke bouwaanduiding b" waarmee wordt geregeld dat een derde bouwlaag alleen is toegestaan, mits deze 3 meter uit de voorgevel gerealiseerd wordt.

6.3.2 Algemene regels

anti-dubbeltelregel (artikel 10)

De anti-dubbeltelregel is een wettelijk voorgeschreven regel die bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van latere bouwplannen voor die grond buiten beschouwing blijft. Daarmee wordt beoogd te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

algemene bouwregels (artikel 11)

In de algemene bouwregels zijn twee categorieën bouwregels opgenomen: bouwregels die uitsluitend van toepassing zijn wanneer daar in de bouwregels van een bestemming naar wordt verwezen en bouwregels die van toepassing zijn bij alle bestemmingen. De eerste categorie betreft algemene bouwregels voor het bouwen van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken, bebouwing buiten het bouwvlak en overige bouwwerken met de daarbij behorende afwijkingsregels. De tweede categorie betreft het onderkelderen van gebouwen en terreinen en het bouwen van nutsvoorzieningen.

algemene gebruiksregels (artikel 12)

In de algemene gebruiksregels zijn naast een algemeen gebruiksverbod ook enkele op specifieke situaties gerichte gebruiksregels opgenomen.

In het algemeen gebruiksverbod is geregeld dat het verboden is gronden en bouwwerken te gebruiken, te laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel dat niet in overeenstemming is met de in dit bestemmingsplan aan die gronden en bouwwerken gegeven bestemming(en). Van deze regel uitgezonderd is het van het afwijkend gebruik dat door burgemeester en wethouders is toegestaan bij een omgevingsvergunning voor handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving.

De op specifieke situaties gerichte gebruiksregels hebben betrekking op het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis in combinatie met wonen, het verbod op de verkoop, vervaardiging, verwerking en opslag van vuurwerk en het gebruik van gronden en bouwwerken die niet zijn gelegen op een gezoneerd industrieterrein als geluidzoneringsplichtige inrichting.

algemene aanduidingsregels (artikel 13)

De algemene aanduidingsregels bevat de regels voor de diverse gebiedsaanduidingen in het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan heeft twee gebieden met een gebiedsaanduiding:

Archeologisch onderzoeksgebied A (artikel 13.1.1) B (artikel 13.1.2)

Voor de gebieden die op de archeologische waardenkaart zijn aangegeven met een hoge en middelhoge verwachtingswaarde wordt in het bestemmingsplan een bescherming geboden. Op de verbeelding door middel van een gebiedsaanduiding "archeologisch onderzoeksgebied a" (verstoringsoppervlakte > 500 m2) dan wel "archeologisch onderzoeksgebied b" (verstoringsoppervlakte > 2500 m2). In de regels behorende bij deze gebiedsaanduidingen is een onderzoeksplicht en bepalingen met betrekking tot een benodigde omgevingsvergunning opgenomen.

algemene afwijkingsregels (artikel 14)

In de algemene afwijkingsregels is geregeld onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders in concrete gevallen bij een omgevingsvergunning kunnen afwijken van de in het bestemmingsplan opgenomen (algemene) bouw- en/of gebruiksregels.

algemene wijzigingsregels (artikel 15)

In de algemene wijzigingsregels is geregeld onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders in bepaalde concreet genoemde gevallen onderdelen van het bestemmingsplan kunnen wijzigen. Deze wijzigingsbevoegdheden liggen in het verlengde van de afwijkingsbevoegdheden zoals genoemd in de algemene afwijkingsregels maar hebben doorgaans een grotere impact op de woon- en leefomgeving. Hierbij moet onder meer worden gedacht aan een wijzigingsbevoegdheid voor het (gedeeltelijk) wijzigen van de Lijst van bedrijfstypen, een wijzigingsbevoegdheid voor het toekennen van de aanduiding 'karakteristiek' aan een als zodanig door een cultuurhistorisch deskundige gewaardeerd en door burgemeester en wethouders aangewezen cultuurhistorisch waardevol gebouw of een wijzigingsbevoegdheid voor het in geringe mate wijzigen van bestemmings- en/of bouwgrenzen om een gewenst en voor het overige in het bestemmingsplan passend bouwplan mogelijk te kunnen maken.

algemene procedureregels (artikel 16)

In de algemene procedureregels wordt verwezen naar de wettelijk voorgeschreven procedureregels voor de toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheden, aangevuld met enkele specifieke gemeentelijke procedureregels.

overige regels (artikel 17)

In het artikel 'overige regels' zijn regels opgenomen die aanvullende werking hebben op de bouw- en gebruiksregels in het bestemmingsplan. Het betreft de regels voor het op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor parkeren en laden en lossen en de regels voor het bij nieuwbouw op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor het bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater.

6.3.3 Flexibiliteit

Afwijkingsregels

De afwijkingsregels van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd blijft. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning voor de activiteit 'handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving'.

Nadere eisen
Met het stellen van nadere eisen bij een omgevingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders een aangevraagde activiteit op ondergeschikte onderdelen aanpassen. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen of afwijkingen van de bestemming worden toegestaan.

Afwegingskader
Bij toepassing van een afwijkingsbevoegdheid en / of de mogelijkheid tot het stellen van nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of bij de te verlenen omgevingsvergunning nadere eisen moeten worden gesteld. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden.

Bij toepassing van een afwijking en/of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria:

Woon- en leefklimaat:

Er dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goed woon- en leefklimaat, hierbij dient gelet te worden op: - de verkeersaantrekkende werking, de parkeerbehoefte en de parkeerdruk op de openbare ruimte; - overlast door lawaai, stank en/of trillingen; - de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; - het uitzicht; - de aanwezigheid van voldoende privacy.

Straat- en bebouwingsbeeld:

In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: - een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing); - de verhouding tussen de hoogte en de breedte van gebouwen; - gevelbeelden; - de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; - de hoogtedifferentiatie; - de situering van gebouwen op het perceel.

Verkeersveiligheid:

Ter waarborging van de verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: - de toename van de verkeersintensiteit; - overlast door lawaai, stank en/of trillingen; - benodigde uitzichthoeken van wegen; - de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; - de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; - de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte.

Sociale veiligheid:

Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden met: - de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; - de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt.

Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding

Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: - aanwezigheid van kwetsbare en/of beperkt kwetsbare objecten; - de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; - de bereikbaarheid van de bouwwerken voor hulpdiensten; - de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen.

Milieusituatie:

Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: - de mate van hinder voor de omliggende functies; - de gevolgen voor de externe veiligheid; - de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; - de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; - de gevolgen voor beschermde (natuur)gebieden; - de gevolgen voor de bodemkwaliteit; - de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; - de situering van gebouwen ten opzichte van het water.

Cultuurhistorische waarde:

Bij een ruimtelijke ingreep dient rekening te worden gehouden met de cultuurhistorische waarde van een gebouw of ensemble van gebouwen in relatie met de omgeving.

Gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken en/of gebruik is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan dan wel met een toegestane afwijking van het pan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot.

6.3.4 De Lijst van bedrijfstypen en/of de Staat van bedrijfsactiviteiten

Als bijlage bij de planregels behoort een Lijst van bedrijfstypen en/of een Staat van bedrijfsactiviteiten, gebaseerd op de gehanteerde indeling uit de herziene publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De Lijst van bedrijfstypen of Staat van bedrijfsactiviteiten vormt het middel voor het uitvoeren van een eerste toets of een bedrijf van een bepaald bedrijfstype op grond van de planregels toelaatbaar is. De concrete bedrijfsvoering in een bedrijf en/of milieuvergunning(en) bieden nader inzicht in hoeverre een bedrijf tot een bepaalde milieucategorie gerekend moet worden en daarom al dan niet toelaatbaar is. Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De handreiking is in de praktijk een belangrijk hulpmiddel bij het toepassen van milieuzonering, dat wil zeggen het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies in de ruimtelijke planvorming ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Gebruikelijk is om bij milieuzonering uit te gaan van alle belastende milieuaspecten, waarbij het milieuaspect met het grootste effect of de grootste afstand uiteindelijk maatgevend is. Gemotiveerd toepassen – in plaats van gemotiveerd afwijken - is het uitgangspunt. De richtafstanden zijn geactualiseerd, de toelichting is aangepast aan nieuw beleid en bevat stappenplannen voor veel voorkomende praktijksituaties. In de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" zijn ook richtafstanden ten opzichte van 'gemengd' gebied en een categorie-indeling voor gebieden met functiemenging opgenomen.

De Lijst van bedrijfstypen vermeldt de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Dit is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen er vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven, kantoren, winkels) voor. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De gevoeligheid van een gebied kan daarom aanleiding zijn om gemotiveerd af te wijken van de richtafstanden in de Lijst van bedrijfstypen. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied', een gebied met een matige tot sterke functiemenging, kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verminderd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. In gebieden met een grote mate van functiemenging wordt de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging gebruikt. Deze gaat niet uit van aan te houden richtafstanden tot woningen en andere milieugevoelige functies maar van de mate in hoeverre een activiteit al dan niet aanpandig met woningen of andere milieugevoelige functies aanvaardbaar is.

De Lijst van bedrijfstypen

In de VNG-publicatie zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden. In de Lijst van bedrijfstypen zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. Vooral bij productiebedrijven zijn richtafstanden toegevoegd voor kleinschalige activiteiten. Daartoe zijn in de VNG-brochure een aantal hoofdcategorieën onderverdeeld in subcategorieën. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en 3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3. De milieucategorieën 1 en 2 zijn niet onderverdeeld in subcategorieën. Elke milieucategorie of subcategorie heeft een eigen bijbehorende richtafstand die dient te worden aangehouden ten opzichte van milieugevoelige functies en bestemmingen.

milieucategorie	richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk
1	10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter
5.1	500 meter
5.2	700 meter
5.3	1.000 meter
6	1.500 meter

Tabel: overzicht milieucategorieën VNG-publicatie met bijbehorende richtafstanden

Om de bruikbaarheid van de Lijst van bedrijfstypen of Staat van bedrijfsactiviteiten te vergroten, zijn de in de VNG-uitgave genoemde bedrijfstypen van bedrijven en voorzieningen in de lijst gegroepeerd per hoofdgroep, terwijl binnen elke afzonderlijke hoofdgroep tevens een onderverdeling is gemaakt in subgroepen, waarbinnen bedrijfstypen zijn geclusterd. De hoofdgroepen binnen de lijst zijn: agrarische bedrijven, bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijk, recreatie, sport en verkeer.

Bij de beoordeling van de milieubelasting van een bedrijf of een voorziening (feitelijke milieuhinder) dient te worden gelet op de volgende aspecten:

• potentiële geur-, stof-, geluid- of trillingshinder;
• lucht-, water- of bodemverontreiniging;
• visuele hinder;
• verkeersaantrekkende werking;
• het al dan niet continue karakter van de activiteit;
• externe veiligheid (gevaar).

Specifieke opslagen en installaties

Bij bedrijfsmatige activiteiten van bedrijven en voorzieningen kunnen specifieke opslagen en installaties voorkomen. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) is een afzonderlijke Lijst van opslagen en installaties opgenomen. Deze lijst bevat milieuaspecten en richtafstanden voor de daarin genoemde opslagen en installaties. Deze lijst is niet bedoeld voor de vertaling naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten of Lijst van bedrijfstypen in een bestemmingsplanregeling. De lijst opslagen en installaties kan als hulpmiddel worden gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van concrete milieubelastende activiteiten of de inpassing van nieuwe woningen nabij bestaande bedrijvigheid.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Het hoofddoel is de herontwikkeling van het Cobercoterrein, verdeeld in de ontwikkeling van woningbouw en de herontwikkeling van de Melkhal. De gronden in het plangebied zijn eigendom van particulieren en/of projectontwikkelaars.

Exploitatieovereenkomst

De gebieden in het plangebied die geen gemeentelijk eigendom zijn, worden door een projectontwikkelaar ontwikkeld, waarbij de gemeente de kosten zal verhalen middels het sluiten van een (anterieure) exploitatieovereenkomst met de betreffende particuliere ontwikkelaars. Over het sluiten van de exploitatieovereenkomst is overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.24 Wro in de "Huis aan Huis" van 18 juli 2018 mededeling gedaan.

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het kostenverhaal voldoende anderszins is verzekerd en is de economische uitvoerbaarheid van het nu voorliggende bestemmingsplan voldoende aangetoond.