Het Eeftink - Gasfabriekstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Het bestemmingsplan “Het Eeftink - Gasfabriekstraat ” heeft als doel de bestemming van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvan vast te leggen.

Op 6 februari 2017 heeft de gemeenteraad van Enschede een Ontwikkelstrategie voor de Zuiderval vastgesteld. Het betreft een actualisatie van de eerdere strategie die beter aansluit bij de veranderde marktsituatie.

Eén van de deelgebieden in deze strategie betreft 't Eeftink'. In dit deelgebied, ten oosten van de Zuiderval, geldt een kantoorbestemming. Deze gronden liggen al jarenlang grotendeels braak. De 'eerste rij' in deelgebied Eeftink (direct aan de Zuiderval) zal een prominente kantorenlocatie blijven. Voor het achterliggende gebied wordt gekeken naar andere werkfuncties waar momenteel meer vraag naar is en die eveneens passen bij deze prominente plek. Het voorliggende bestemmingsplan maakt dit planologisch-juridisch mogelijk voor een deel van dit achterliggende gebied, de '2e rij'.

Uitgangspunt is dat lichte bedrijvigheid, dat wil zeggen bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2, bij recht mogelijk worden gemaakt. Er kan alleen afgeweken worden naar een hogere milieucategorie wanneer deze in aard en omvang vergelijkbare effecten heeft als een bedrijf uit categorie 1 of 2.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied waarop het bestemmingsplan “Het Eeftink - Gasfabriekstraat ” betrekking heeft wordt begrensd door Het Eeftink, de Eeftinksweg en de Gasfabriekstraat en ligt in het stadsdeel Oost, ten oosten van de Zuiderval en ten zuiden van de Varviksingel. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in haar omgeving aangegeven. In afbeelding 1.2 is de begrenzing van het plangebied aangegeven op een recente luchtfoto (maart 2017).

Afbeelding 1.1 ligging plangebied in omgeving

Afbeelding 1.2 indicatieve begrenzing plangebied (rood omkaderd)

1.3 Geldende juridische regelingen

Het plangebied valt onder het bestemmingsplan “Hogeland-Zuid, Varvik en Diekman”, dat op 24 juni 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede.

Afbeelding 1.3 uitsnede bestemmingsplan 'Hogeland-Zuid, Varvik en Diekman'

Voor het gehele plangebied geldt de bestemming 'kantoren' met een aanduiding 'bouwvlak'. Er geldt een maximale bouwhoogte van 15 meter, een minimale bouwhoogte van 10 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 40%.

Voor het gehele plangebied geldt tevens de gebiedsaanduiding 'overig: - archeologisch onderzoeksgebied B'.

1.4 Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Het Eeftink - Gasfabriekstraat ” is het erkende wijkorgaan Wijkraad Zuid-Oost Enschede actief. De Wijkraad is gevraagd advies uit te brengen. Zij heeft schriftelijk het volgende laten weten: "Gezien de locatie, de beperkte bewoning in de buurt en de geringe aanpassing van de bestemming hebben wij geen bezwaar of opmerkingen bij het voornemen van deze aanpassing".

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Provincie Overijssel heeft dit afgebakend met de 'Uitzonderingslijst vooroverleg ruimtelijke plannen'. Bestemmingsplan “Het Eeftink - Gasfabriekstraat ” betreft een plangebied waar bedrijven mogelijk worden gemaakt op een plek waar nu (voor de inwerking treding van dit plan) een bestemming voor zelfstandige kantoren geldt. In de laatste versie van de uitzonderingslijst (27 juli 2016) is de categorie 'bedrijfsdoeleinden' verwijderd. Op basis van de criteria die voorheen golden voor die categorie zou geen vooroverleg nodig zijn voor bestemmingsplan “Het Eeftink - Gasfabriekstraat ”. Op basis van de laatste versie van de uitzonderingslijst kan echter niet zomaar van vooroverleg worden afgezien voor voorliggend bestemmingsplan.

In paragraaf 2.3.5 is aangegeven dat het plangebied van circa 0,5 hectare niet groot genoeg is om als bedrijventerrein gekenmerkt te worden. Het valt formeel buiten het werkingsbereik van de (regionale) bedrijventerreinenprogrammering. Er is sprake van een solitaire, relatief kleinschalige bedrijvenontwikkeling die ruimtelijk inpasbaar is en in lijn is met het gemeentelijk beleid ten aanzien van bedrijventerreinen en binnenstedelijke werklocaties. Het plan is ter informatie wel voorgelegd aan de provincie, voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan.

Aangezien er met betrekking tot het bestemmingsplan geen belangen van het Rijk in het geding zijn is van vooroverleg met het Rijk afgezien.

Ten behoeve van Zuiderval en omgeving is een waterstructuur ontworpen. Deze waterstructuur is afgestemd met waterschap Vechtstromen. het plangebied van voorliggend bestemmingsplan maakt daar onderdeel van uit. Mede op basis daarvan is een 'waterparagraaf' voor dit bestemmingsplan opgesteld (zie paragraaf 5.2 en bijlage 2).

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Het Eeftink - Gasfabriekstraat ” in voorbereiding te nemen op 30 augustus 2017 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Het Eeftink - Gasfabriekstraat ” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is op 4 oktober 2017 gepubliceerd in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en in de Staatscourant.

Zienswijzen

Er is 1 zienswijze ingediend. Van deze zienswijze en de gemeentelijke beantwoording daarvan is een verslag gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan wordt gevoegd.

Gedurende de termijn van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan is 1 zienswijze naar voren gebracht. De zienswijze heeft geleid tot een voorstel aan de gemeenteraad tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan en bijbehorende Wijziging 93 van de Welstandsnota (kleine wijzigingen in welstandsparagraaf en plantoelichting). Daarnaast is het wenselijk gebleken de gemeenteraad voor te stellen de planregels en de plantoelichting van het ontwerpbestemmingsplan ambtshalve op enkele onderdelen gewijzigd vast te stellen.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader

2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

2.1.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

Het bestemmingslan is niet strijdig met rijksbeleid.

2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld en op 1 mei 2017 zijn deze in werking getreden.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken)

In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De '“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

De herziene Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in:

• Generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel. Dit heeft zij gevat onder de ' Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking welke voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen.De Overijsselse ladder geeft onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen ('integraliteit'; is ook een eis uit bet Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming' (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat).
• Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen voor grondwaterbeschermingsgebieden, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Nationale Landschappen.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven: drie voor de groene en drie voor de stedelijke omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken (hoe)

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

2.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen (waaronder wijzigingsplannen) in acht genomen moeten worden.

Artikel 2.3.2 van de Omgevingsverordening bepaalt dat bestemmingsplannen uitsluitend voorzien in de totstandkoming van nieuwe bedrijventerreinen indien de nieuwe bedrijventerreinen naar aard, omvang en locatie in overeenstemming zijn met de gemeentelijke bedrijventerreinenvisie waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en met Gedeputeerde Staten.

Provinciaal belang
Dit onderdeel van de verordening bevat regels voor bestemmingsplannen die voorzien in aanleg van nieuwe bedrijventerreinen. Onder nieuwe bedrijventerreinen wordt elke locatie verstaan die ontwikkeld wordt ten behoeve van de vestiging van bedrijven en bij die bedrijven behorende kantoren. Het ter zake geldende provinciale beleid ligt vast in de Omgevingsvisie Overijssel. De verordening is inhoudelijk in overeenstemming met de regels die het Rijk gesteld heeft in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

In de Omgevingsvisie is het provinciale belang beschreven van zorgvuldige planning en regulering van nieuwe en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Het beleid is erop gericht aanleg van nieuw bedrijventerrein te voorkomen als op bestaande terreinen nog voldoende ruimte beschikbaar is of naar verwachting door optimalisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden en herstructurering beschikbaar zal komen. Dit beleid krijgt juridische doorwerking in de verordening in titel 2.1 (principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik).

De provincie stelt in de huidige regeling geen rechtstreekse eisen aan bedrijventerreinenvisies, maar wel aan de onderbouwing van bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe bedrijventerreinen. In die onderbouwing spelen gemeentelijke bedrijventerreinenvisies een wezenlijke rol vanwege hun functie voor integrale afweging van de ontwikkeling van bedrijventerreinen.

In paragraaf 2.3.5 wordt ingegaan op de gemeentelijke bedrijventerreinenvisie. Deze visie is niet in strijd met provinciaal beleid en regelgeving.

2.2.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

Generieke en gebiedsspecifieke beleidskeuzes

Het plan past binnen de generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel, zoals gevat onder de 'Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Bij keuze voor de nieuwe ontwikkeling zijn alle relevante belangen zorgvuldig afgewogen. De beoogde ontwikkeling is toekomstbestendig en heeft geen nieuw ruimtebeslag tot gevolg (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik). Het betreft enkel een herbestemming van een bestaand bouwvlak van kantoren naar lichte bedrijvigheid.

Voor het plangebied gelden geen gebiedsspecifieke beleidskeuzes.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief 'stedelijke netwerken als motor'. Om dit bereiken is het belangrijk om ruimte te bieden aan bedrijvigheid en versterking van de grootstedelijke cultuur, die product- en marktontwikkeling en het ondernemings- en vestigingsklimaat stimuleert.

Binnen het ontwikkelingsperspectief valt het plangebied in de categorie 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Ook ligt het plangebied nabij een 'stadsas' zoals weergegeven in de categorie 'Hoogdynamische plekken binnen de stedelijke netwerken'. Hier is veel dynamiek en is ruimte voor vestiging van (boven)regionale functies en voorzieningen.

Er gelden geen 'bijzondere gebiedscondities' voor het plangebied of de directe omgeving.

Het plan voor de omzetting van de braakliggende kantorenlocatie in het plangebied naar een locatie voor lichte bedrijvigheid past binnen het ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

Het plangebied is binnen de diverse lagen de volgende gebiedskenmerken aangeduid:

• 'Natuurlijke laag': "Dekzandvlakten en ruggen".
• 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap': niet van toepassing.
• 'Stedelijke laag': 'Bebouwingsschil 1900-1955'.
• 'Laag van de beleving': niet van toepassing

De verandering van functies binnen het bestaande bouwvlak, waar voorliggend bestemmingsplan voor bedoeld is, heeft gelet op de gebiedskenmerken ruimtelijk gezien weinig impact. Het heeft geen relevante invloed op de hiervoor genoemde gebiedskenmerken.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende wijzigingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

2.3.1 Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie is ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

2.3.2 Stedelijke Koers

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012.

In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.

2.3.3 Richting aan Ruimte

Op 5 april 2016 hebben burgemeester en wethouders van Enschede 'Richting aan Ruimte' (RAR) vastgesteld. Dit is een richtinggevend ontwikkelingskader waarin wordt verduidelijkt hoe Enschede omgaat met de programmering. Niet langer de kwantitatieve aspecten staan centraal maar er wordt gestuurd op kwaliteit. Daarbij wordt gekeken naar de totale stedelijke programmering maar ook naar de behoefte van het gebied. Een integrale afweging van alle relevante belangen (o.a. ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, economie, welzijn) op basis van het 'RAR-kompas' leidt uiteindelijk tot een besluit over de (on)wenselijkheid van een nieuw ruimtelijk initiatief. Ongewijzigd onderdeel van het integrale afwegingskader is het 'versterken vanuit het hart'.

afbeelding: het 'RAR kompas'

2.3.4 Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht.

• Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren;
• Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;
• Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;
• Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.
• Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied;
• Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;
• Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
• Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.

Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook diverse sectorale structuurvisies en een gebiedsgerichte structuurvisie vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld.

Woonvisie

Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen.

Detailhandelsstructuurvisie

Op 23 januari 2012 is de Detailhandelsstructuurvisie Enschede 2012 vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staan de hoofdlijnen van het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor de komende vier jaar. Na een technische aanpassing in de besluitvorming op 12 november 2012 is dit formeel een structuurvisie zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wro. In de detailhandelsstructuurvisie is aangegeven dat binnen de bedrijfsbestemming ontheffing (tegenwoordig afwijking genoemd) kan worden verleend voor het voeren van 'detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit'. Daarbij geldt de voorwaarde dat de detailhandelsfunctie maximaal 20% van het bedrijfsoppervlak betreft, met een maximum van 100 m2. In voorliggend bestemmingsplan is deze afwijkingsmogelijkheid opgenomen.

Watervisie

Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities.

De op te lossen knelpunten zijn:

• Overbelasting van het rioolstelsel.
• Grondwateroverlast.
• Problemen met waterkwaliteit.

De Enschedese waterambities zijn:

• Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool.
• De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken.
• Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen.
• De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar.
• Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad.
• De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede.

Structuurvisie Cultuurhistorie

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

Structuurvisie Externe Veiligheid

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Externe Veiligheid vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid met betrekking tot het beheersen van risico's die mensen lopen door de opslag, de protectie, het gebruik en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarbij is vastgelegd wat in Enschede nog als een toelaatbaar risico wordt beschouwd en hoe ongewenste situaties zoveel mogelijk kunnen worden voorkomen of beperkt. In deze structuurvisie is tevens het beleid voor opslagplaatsen en verkooppunten van consumentenvuurwerk vastgelegd.

Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o.

Specifiek voor de gebiedsontwikkeling van de voormalige militaire vliegbasis Twenthe heeft de raad op 14 december 2009 de Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. vastgesteld. Op verzoek van Provinciale Staten van Overijssel en gesteund door de gemeenteraad van Enschede is een onafhankelijke adviescommissie in het leven geroepen. Deze commissie onderzoekt de kansen voor een duurzaam economisch sterker Twente en welke rol de voormalige luchthaven Twente daarbij kan spelen.

2.3.5 Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

In de strategische beleidsdocumenten Toekomstvisie, Stedelijke Koers en de diverse structuurvisies zijn voor het plangebied van het bestemmingsplan "Het Eeftink - Gasfabriekstraat" enkele specifieke beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd.

Kantorenvisie Netwerkstad 2012

In mei 2012 is de Kantorenvisie Netwerkstad vastgesteld. In deze visie worden de volgende beleidskader gehanteerd:

Ten aanzien van plancapaciteit:

• Inzet op twee typen kantoorlocaties, namelijk centrum/stationlocaties en stadsrandlocaties (Zuiderval en Kennispark);
• Geen nieuwe kantoorlocaties (plancapaciteit) toevoegen;
• Fasering binnen bestaande kantoorgebieden;
• Accent op renovatie en vervangende nieuwbouw;
• Voorwaarden aan (ver)nieuwbouw;

Ten aanzien van leegstand:

• Proactieve houding bij leegstand
• Bestrijden structurele leegstand (niet courante panden)
• Flexibiliteit transformatie leegstaande kantoren op overige locaties
• Tijdelijke functies in leegstaande kantoren

Vertaling kantorenbeleid naar Zuiderval en Het Eeftink - Gasfabriekstraat

De Zuiderval, met daarin het bestemmingsplangebied Het Eeftink - Gasfabriekstraat, is als kantorenlocatie aangewezen in de Kantorenvisie Netwerkstad. Deze locatie is bijzonder geschikt voor zakelijke dienstverlening, door directe ontsluiting naar A35 en ruime parkeervoorzieningen op eigen terrein. Aan de Zuiderval is het mogelijk om zowel kleine als zeer grote kantoren te realiseren. De kwaliteit van de werklocatie wordt verhoogd door de directe nabijheid van faciliteiten voor business, gezondheid, sporten en ontspanning.

De marktomstandigheden zijn sinds het opstellen van de kantorenvisie echter veranderd. De vraag naar kantoren is afgenomen en dus is er een aanleiding om de plancapaciteit terug te brengen. Het besluit daartoe is genomen in de nota Richting aan Ruimte-fase 2.

De kantorenbestemming op de kavels aan de zogenaamde 'tweede rij' van Het Eeftink wordt omgezet naar een bedrijvenbestemming. Uit de onderliggende analyse van Richting aan Ruimte-fase 2 bleek met name een mismatch in vraag- en aanbod op het vlak van kantoren en appartementen. De beoogde ontwikkeling waarbij een deel van de kantorenbestemming wordt omgezet naar een bedrijfsbestemming is in lijn met de nota Richting aan Ruimte-fase 2. Deze aanpak is vervolgens vastgelegd in de door de in funrari 2017 door de gemeenteraad vastgestelde Ontwikkelstrategie voor de Zuiderval.

Bedrijventerreinen en binnenstedelijke bedrijvigheid

Enschede kent door haar (industriële) geschiedenis veel binnenstedelijke bedrijfslocaties. Er is echter sprake van een uitschuifproces van bedrijven van de bestaande stad naar de rand van de stad. Dit suburbanisatiegedrag van het bedrijfsleven doet zich in iedere stad voor, maar vanwege de vele bedrijvigheid in de bestaande stad in hoge mate in Enschede. Ondanks de vele verhuisbewegingen naar buiten herbergt Enschede nog steeds veel binnenstedelijke bedrijvigheid.

Daar waar de bedrijven uit de stad zijn vertrokken is de achtergebleven locatie vaak getransformeerd tot woonlocatie. Al in de vorige Toekomstvisie heeft de gemeente aangegeven dat de druk op het buitengebied zo beperkt mogelijk moet zijn. De druk op de ruimte in de stad neemt dus toe: daar waar mogelijk moet de bedrijvigheid in de bestaande stad worden opgevangen. Dit eens te meer daar de vrijgekomen bedrijfsruimte (locatie, gebouwen) in het bestaand stedelijk gebied veelal dient als 'broedplaats' voor nieuwe startende bedrijvigheid en de structuur van de lokale economie en de vitaliteit van de wijk en de bestaande stad versterkt. Ook landelijk staat herstructurering van bestaande locaties bovenaan de agenda.

Binnenstedelijke bedrijvigheid valt eigenlijk uiteen in een twee beleidsvelden te weten functiemenging (verspreide/informele locaties) en bedrijventerreinen (formele locaties). De gemeente wil actief inzetten op het tegengaan van een verdere afname van de bestaande voorraad binnenstedelijk bedrijfslocaties en heeft hiervoor beleid ontwikkeld. In 2007 is onder meer het beleid binnenstedelijke bedrijfslocaties door de gemeenteraad vastgesteld, gevolgd door de 'Beleidsregel behoud binnenstedelijke werklocaties' in 2011.

Nationaal en provinciaal bedrijventerreinenbeleid

Het Ministerie ILM hanteert de zogenoemde SER-ladder (Ruimtelijk Economisch Beleid, 1999) voor een selectief en doelmatig ruimtegebruik van Nederland. Uitgangspunt is de behoefteraming voor de lange termijn gebaseerd op het Transatlantic Market scenario zoals beschreven in de studie Welvaart en Leefomgeving (WLO). De aanpak loopt via een betere regionale samenwerking en planning en het versnellen van de herstructureringsopgave. Via een convenant met provincie en de VNG (zomer 2009) zijn de taken voor alle partijen vastgesteld.

De provincie Overijssel heeft één en ander vertaald in de Omgevingsvisie en het meerjarenprogramma Vitale bedrijvigheid (juni 2009). Met elke gemeente zijn meerjarenafspraken gemaakt over herstructurering en nieuwe uitleglokaties, ook weer vastgelegd in een convenant met prestatie-afspraken (november 2009). Deze afspraken zijn overgenomen in de provinciale Omgevingsvisie.

Regionaal en gemeentelijk bedrijventerreinenbeleid: Herijking bedrijventerreinenvisie Netwerkstad Twente 2013 en (concept) Afspraken Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2017-2020

Met het programma 'Economie en Werk' en de economische visie 'Enschede in sterk Twente' (2012) blijft het creëren van fysieke ruimte voor bedrijvigheid hoog op de agenda staan waarbij inbreiding voor uitbreiding gaat. Het gaat dan om herstructurering, binnenstedelijke terreinen, variatie in kavels/terreinen en om de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen. Hiermee volgen wij de SER-ladder.

Ruimte voor modern gemengde bedrijvigheid is nodig voor het uitvoeren van de 'Toekomstvisie: behoud van het bestaande en ruimte geven aan vernieuwing'. Het uiteindelijke doel is dat er ruimte wordt geboden aan groei van bedrijven zodat er (nieuwe) arbeidsplaatsen ontstaan in de stad/regio en een stevige economische basis wordt gelegd.

De gemeenten van de Netwerkstad Twente hebben in 2010 gezamenlijk een bedrijventerreinenvisie opgesteld. In 2013 is de eerste herijking van de visie gemaakt. Uitgangspunt is het gezamenlijk ruimte kunnen aanbieden aan bedrijven die nieuwe ruimte nodig hebben. Ook is gekozen voor het nauw op elkaar afstemmen van de ontwikkeling van bedrijventerreinen zodat overcapaciteit voorkomen wordt en een gezamenlijke acquisitie plaatsvindt. Doel is om alle typen bedrijvigheid te accommoderen. In de visie is ook aangegeven hoe de gemeenten en bedrijven (willen) bijdragen aan duurzaam ruimtegebruik. Daartoe worden diverse initiatieven ontwikkeld en uitgevoerd op het terrein van energiegebruik, milieumanagement, ruimtekwaliteit en parkmanagement. De uitgifte van bedrijventerreinen en de werkelijke ruimtebehoefte zullen jaarlijks gemonitord worden.

Enschede heeft meerdere locaties om aan de vraag te kunnen voldoen: via herstructurering (o.a. Havengebied, Hardick & Seckel), zoeken naar nieuwe binnenstedelijke locaties en uitleg.

Beleidsregel behoud binnenstedelijke werklocaties (enclaves)

Naast de grote bedrijventerreinen in en om de stad bestaan zgn. bedrijfsenclaves in de (woon)wijken. Om naar de toekomst toe duidelijkheid te geven aan gebruiker en omwonenden is per enclave gekeken naar de functionele toekomstwaarde. Deze zijn in kaart gebracht en door het College vastgesteld op 18 januari 2011 in de 'Beleidsregel kleine binnenstedelijke werklocaties'.

Vertaling naar bestemmingsplangebied Het Eeftink - Gasfabriekstraat

In de nabijheid van het bestemmingsplangebied Het Eeftink - Gasfabriekstraat ligt het bedrijventerrein Hardick & Seckel. Het terrein Hardick en Seckel is geschikt voor binnenstedelijke dienstverlening en kent een invulling met kleinschalige bedrijvigheid voor groothandel, opslag, lichte productiewerkzaamheden, en zakelijke dienstverlening.

In de nabijheid van het bestemmingsplangebied komen drie 'enclaves' voor (binnenstedelijke werklocaties), die alle zijn gekenmerkt als te behouden enclaves:

• 1. Tussen Kuipersdijk en Lippinkhofsweg
• 2. In het gebied tussen Taludstraat, Lippinkhofsweg en Bleekstraat
• 3. Tussen Burgermeester van Veenlaan en Getfertsingel (zgn Louwers-Beckers terrein).

De derde enclave, het zogenaamde Louwers-Beckers terrein wordt als enclave naar huidig inzicht niet behouden om op termijn een doorlopend woongebied tussen de deelgebieden Kotmanpark en Janninkkwartier te creëren.

In het omliggende gebied is een aantal andere bedrijfslocaties aanwezig om de wijkeconomie op peil te houden, zoals de twee eerder genoemde enclaves, bedrijventerrein Hardick&Seckel en een aantal solitaire bedrijfskavels.

De nieuw te bestemmen bedrijfskavels aan de zogenoemde 'tweede rij' van Het Eeftink compenseren voor een klein deel het wegvallen van bedrijfskavels elders aan de Zuiderval (zoals ook toegelicht in de Ontwikkelstrategie voor de Zuiderval). Met circa 0,5 ha is het gebied formeel niet groot genoeg om als bedrijventerrein gekenmerkt te worden. Daarom valt het formeel buiten het werkingsbereik van de (regionale) bedrijventerreinenprogrammering. Er is sprake van een solitaire, relatief kleinschalige bedrijvenontwikkeling die ruimtelijk inpasbaar is. Er heeft echter wel afstemming plaatsgevonden met omliggende gemeenten over deze beperkte toevoeging van ruimte voor bedrijven. Het plan is daarbij in het perspectief geplaatst van de Ontwikkelstrategie voor de Zuiderval.

De beoogde ontwikkeling is in lijn met het beleid ten aanzien van bedrijventerreinen en binnenstedelijke werklocaties.

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een algemene beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Daarbij zal voornamelijk worden ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele structuur met een beschrijving van de ruimtelijke kenmerken. Ook wordt kort ingegaan op cultuurhistorie/de ontstaansgeschiedenis van het plangebied.

3.1 Ruimtelijke structuur

Het plangebied betreft een 'strook' van circa 160 meter lang en 40 meter breed (smaller in het zuiden), ten oosten van de Zuiderval en wordt begrensd door Het Eeftink, de Eeftinksweg en de Gasfabriekstraat. In afbeelding 3.1 is situatie in 2014 en rond het plangebied weergegeven. Sindsdien is aan de oostzijde van het plangebied (aan de Gasfabriekstraat) een dependance van een middelbare school en een bedrijfsverzamelgebouw (o.a. met kantoorunits) gebouwd. Deze zijn zichtbaar in afbeelding 1.3.

Tussen de Zuiderval en het plangebied bevindt zich een grotendeels braakliggende 'strook' bestemd voor kantoren en een groenstrook. De kantorenlocatie grenst direct aan de Zuiderval. Het plangebied is, na bebouwing van de kantorenlocatie tussen het plangebied en de Zuiderval, via doorkijken zichtbaar vanaf de Zuiderval.

Afbeelding 3.1 Vogelvlucht plangebied en omgeving 2014 (zie afbeelding 1.3 voor luchtfoto 2017)

Het Eeftink, de Eeftinksweg en de Gasfabriekstraat zijn alle 50 km/uur-wegen, zonder fietsvoorzieningen en waarbij de voorrang niet geregeld wordt. Rondom het plangebied zijn voetpaden aanwezig. De rijbanen zijn minimaal 6 meter breed en zijn daarmee geschikt voor vrachtverkeer in twee richtingen. Op de openbare weg geldt in het gehele gebied een parkeerverbod.

3.2 Functionele structuur

Binnen het plangebied is momenteel geen bebouwing aanwezig. Het betreft een braakliggend terrein, begroeid met gras en onkruid. Direct ten zuiden van het plangebied, binnen de begrenzing van Het Eeftink, de Eeftinksweg en de Gasfabriekstraat is een kantoorgebouw aanwezig met een parkeerterrein.

Er is geen waardevol groen aanwezig in het plangebied. Bomen en struiken zijn niet aanwezig,

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het hemelwater infiltreert grotendeels in de bodem.

3.3 Cultuurhistorie

Archeologisch erfgoed in het plangebied

Zoals aangegeven geldt voor het plangebied de aanduiding 'archeologisch onderzoeksgebied B'. Indien de werkzaamheden leiden tot verstoring van de ondergrond op een diepte van 50 cm of meer en met een oppervlakte van 2500 m2 of meer is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Ook in het gemeentelijk archeologisch beleid heeft het gebied de aanduiding 'Onderzoeksgebied B'. Zie paragraaf 4.4 voor een verdere behandeling van het onderwerp archeologie.

Monumenten, beschermenswaardige bomen en overige cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren in het plangebied

In het plangebied van het bestemmingsplan bevinden zich geen monumenten of overige cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren.

De bescherming van bomen is geregeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Er zijn geen bomen in of nabij het plangebied aanwezig en daarmee ook geen beschermenswaardige bomen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Beleidsmatige uitgangspunten nieuwe ontwikkeling

In 1995 is begonnen met het project Zuiderval, met als doel om "te komen tot een integrale (binnen)stedelijke herontwikkeling met woningbouw, kantoren, bedrijvigheid, retail en overige (openbare) voorzieningen als bijdrage aan de ruimtelijke en sociaal economische versterking van de stad".

Tweederde van het project is inmiddels gerealiseerd. Sinds de start van het project is het werklandschap ingrijpend veranderd. Zo is nieuwbouw van kantoren bijvoorbeeld nog maar weinig aan de orde. In 2011 is het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan geactualiseerd en het programma en de fasering aangepast. Het oorspronkelijke hoofddoel bleef overeind: “De Zuiderval biedt Enschede de ruimte om een hoogwaardig en intensief gebruikt stedelijk gebied te ontwikkelen dat een belangrijke impuls aan de stad geeft”.

Op 6 februari 2017 heeft de gemeenteraad van Enschede een (geactualiseerde) Ontwikkelstrategie voor de Zuiderval vastgesteld om in te kunnen blijven spelen op de veranderde marktsituatie. Ook nu blijft het hoofddoel overeind.

Bij het opstellen van de Ontwikkelstrategie uit 2017 zijn de volgende kaders en uitgangspunten gehanteerd:

• 1. Bestaand gemeentelijk beleid en eerder vastgestelde ruimtelijke visies op de Zuiderval blijven uitgangspunt.
• 2. Aanpalende gebieden, te weten het Louwers Beckers terrein, de Wegenerlocatie, de voormalige DCW-locatie (naast de toekomstige moskee) en de Hornbachontwikkeling worden, voor zover relevant, in de strategie betrokken.
• 3. Zeer hoge beeldkwaliteit langs de Zuiderval zelf: de weg is een belangrijke entree en dus visitekaartje van de stad.
• 4. Kwaliteit wordt, naast beeldkwaliteit, gezocht in duurzaamheid.
• 5. Prioriteren: vanuit verschillende afwegingen, zoals marktkansen of aanjaagfunctie, worden locaties snel ontwikkeld of pas later opgepakt.
• 6. Gezocht wordt naar maximale flexibiliteit.
• 7. Tot slot gelden uiteraard de financiële kaders, zoals vastgelegd in de grondexploitatie Zuiderval plus de middelen vanuit Richting-aan-Ruimte.

Aan de entree van de Zuiderval vanaf de snelweg blijft het werkmilieu dominant. Met Van der Valk en Hornbach, zo mogelijk aangevuld met een landmark op de snelwegkavel, krijgt de Zuiderval een grootstedelijke entree, die zijn vervolg krijgt in de gerealiseerde kantoren in het Kotmanpark en in het Eeftink. In afbeelding 4.1 is een uitsnede opgenomen van de kaart van de Ontwikkelstrategie ter hoogte van deelgebied Eeftink.

Afbeelding 4.1 Uitsnede kaart Ontwikkelingsstrategie Zuiderval

Het Eeftink

Het Eeftink is de belangrijkste werklocatie van de Zuiderval. Nog uitgeefbaar op het Eeftink is:

• 1e rij: 7.200 m2 bvo kantoren
• 2e rij: 4.200 m2 bvo kantoren
• 3e rij: 2.500 m2 bedrijvigheid. Tijdelijk (5 jaar) verhuurd aan Bonhoeffercollege (units)

Het eerdere stedenbouwkundig plan uit 2011 heeft als principe dat vanuit de tweede rij kantoren ook zicht op/vanaf de Zuiderval mogelijk is (los gegroepeerde bebouwing, "om-en-om"). Bij veranderende bestemmingen is ook een aangepast plan denkbaar.

Makelaars geven aan dat de Zuiderval momenteel de meest hoogwaardige kantoorlocatie is van Enschede, met name voor de zakelijke dienstverlening. Dit mede vanwege de komst van hotel Van der Valk, de goede ontsluitingsmogelijkheden en de hoogwaardige inrichting van het openbare gebied. Desondanks is de afzet van kantoren de afgelopen jaren moeizaam verlopen. De interesse begint inmiddels weer toe te nemen, maar kleinere omvang en huursituaties zijn momenteel meer in trek.

De opdracht vanuit Richting aan Ruimte om de planvoorraad aan kantoorlocaties terug te brengen leidt tot de volgende aanpak:

Het gegeven "hoogwaardige kantoorlocatie" geldt met name voor de eerste rij. Daarom wordt hier de kantoorbestemming (7.200 m2 bvo) gehandhaafd, mogelijk in kleinere afzonderlijke volumes. Intensievere acquisitie zal in gang worden gezet, met actieve ontwikkeling/verkaveling door de gemeente.

De bestemming voor de 2e en 3e rij wordt verruimd naar een algemenere werkfunctie, mits passend in het (hoogwaardige) profiel van de Zuiderval. Op basis van marktconsultatie zal zo nodig het stedenbouwkundig plan worden aangepast, waarna op basis van de nieuwe verkaveling actief de markt wordt benaderd.

De verwachting is dat het zeker tien jaar zal duren voor alles is uitgegeven. Daarom worden in de tussentijd de gevestigde bedrijven uitgedaagd en gefaciliteerd om extra traffic en beleving in het gebied te bewerkstelligen. De gemeente zal deze initiatieven stimuleren.

Samengevat

De 'eerste rij' in deelgebied Eeftink (direct aan de Zuiderval) zal een prominente kantorenlocatie blijven. Voor het achterliggende gebied wordt gekeken naar andere werkfuncties die passen bij deze prominente plek. Voorliggend bestemmingsplan faciliteert dit met een wijziging van de bestemming van de '2e rij': de kantoorfunctie wordt gewijzigd in een bedrijvenfunctie voor lichte bedrijvigheid.

4.2 Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e tot en met 4e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt in de toelichting moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. Bij iedere 'stedelijke ontwikkeling', waaronder iedere ontwikkeling van detailhandelsvloeroppervlak, moet inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

Wanneer de stedelijke ontwikkeling die een bestemmingsplan mogelijk maakt alleen betrekking heeft op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet, heeft het onderzoek naar de behoefte slechts tot doel om na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Indien het bestemmingsplan de betreffende stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting bij het bestemmingsplan ook een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Bijvoorbeeld onvoldoende mogelijkheden voor benutting van (geschikte) beschikbare gronden of voor herstructurering of transformatie.

'Stedelijke ontwikkeling'

Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie uitspraken 201310814/1/R1 en 201311211/1/R3, is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer er sprake is van bestaande bebouwing en geen toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro.

Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie, zie uitspraak 201310222/1/R6, niet altijd sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een feitelijke capaciteitsafname doordat er minder commercieel vloeroppervlak wordt teruggebouwd dan er is afgebroken. Ook een op grond van het voorgaande plan reeds mogelijke maar nog niet gerealiseerde ontwikkeling hoeft niet altijd een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro te zijn. Dit is onder meer het geval wanneer er geen sprake is van toename maar wel van concentratie van de bebouwingsmogelijkheden. Ook wanneer er sprake is van 'saldering' (verplaatsing van een stedelijke ontwikkeling, zonder netto extra (planologisch) ruimtebeslag of waarbij bebouwing wordt gereduceerd, zoals de 'Ruimte voor Ruimte' regelingen) is er meestal geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. In de uitspraak 201608869/1/R3 geeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzicht op hoofdlijnen van alle relevante aspecten waar aan moet worden getoetst om te bepalen of sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro en zo ja, welke eisen er worden gesteld aan de beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

'Stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan "Het Eeftink - Gasfabriekstraat "

In het bestemmingsplan "Het Eeftink - Gasfabriekstraat" wordt de realisatie van bedrijven mogelijk gemaakt op een locatie waar nu zelfstandige kantoren mogelijk zijn. De ontwikkeling van bedrijvigheid betreft een 'stedelijke ontwikkeling'. Het moet echter wel gaan om een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Volgens onder andere de hiervoor aangehaalde 'overzichtsuitspraak' 201608869/1/R3 van de Raad van State is dat niet het geval wanneer het bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime (inclusief onbenutte planologische mogelijkheden) geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt, maar alleen een planologische functiewijziging.

Het bestemmingsplan "Het Eeftink - Gasfabriekstraat" maakt lichte bedrijvigheid mogelijk in een plangebied waar volgens het voorgaande planologische regime (bestemmingsplan 'Hogeland-Zuid, Varvik en Diekman') zelfstandige kantoren mogelijk zijn. Het gehele plangebied betreft in beide planologische situaties een bouwvlak. Het nieuwe plan maakt geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk en maakt daarom geen nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk.

De ruimtelijke uitstraling van de mogelijke functies is ook belangrijk in de vergelijking tussen de beide plansituaties. De functiewijziging naar lichte bedrijvigheid maakt een hogere bebouwingsdichtheid mogelijk (geen maximum, maar wel plicht tot parkeren op eigen terrein), maar een lagere maximale bouwhoogte dan volgens bestemmingsplan 'Hogeland-Zuid, Varvik en Diekman'. Zelfstandige kantoren zorgen voor een hogere verkeersaantrekkende werking per m2 bedrijfsvloeroppervlak (met meer parkeerbehoefte) dan de voorziene lichte bedrijvigheid. Enkele andere omgevingseffecten (zoals bedrijfsgeluid) kunnen bij lichte bedrijvigheid daarentegen wat groter zijn dan bij kantoren. Als geheel is er geen relevante verbetering of verslechtering ten aanzien van de ruimtelijke uitstraling van het plangebied. Ook in dit opzicht is te concluderen dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Ook afgezien van bovenstaande, als de ontwikkeling wel als nieuwe stedelijke ontwikkeling zou worden gezien, is de ontwikkeling in lijn met de Ladder. Het betreft namelijk een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied waar behoefte aan is. Zoals aangegeven in paragraaf 2.3.5 is de bestemming van bedrijfskavels in de zogenoemde 'tweede rij' van Het Eeftink in lijn met het gemeentelijk beleid ten aanzien van bedrijventerreinen en binnenstedelijke werklocaties. De kleine locatie (circa 0,5 ha) compenseert voor een klein deel het wegvallen van bedrijfskavels elders nabij de Zuiderval (zoals ook toegelicht in de Ontwikkelstrategie voor de Zuiderval).

4.3 Stedenbouwkundig plan

Om doorkijk naar achtergelegen parkeerterreinen te voorkomen wordt het front met zicht op de Zuiderval (nagenoeg) volledig bebouwd en zijn de representatieve gevels van de bedrijfsbebouwing georiënteerd op het Eeftink. Deze vormen samen met de brede groenstrook aan de overkant van deze straat de hoofddrager van het plan.

Bebouwing binnen het plangebied is maximaal 12 meter hoog, waarbij minimaal 30% van de representatieve gevel aan Het Eeftink een minimale hoogte van 7 meter heeft.

Op de noordwesthoek van het plangebied, op de kruising Het Eeftink en Eeftinksweg, is ruimte voor een architectonische verbijzondering. Hier geldt volgens de Welstandsparagraaf een minimale bouwhoogte van 7 meter.

Het Eeftink, de Eeftinksweg en de Gasfabriekstraat zijn alle 50 km/uur-wegen, zonder fietsvoorzieningen en waarbij de voorrang niet geregeld wordt. De rijbanen zijn minimaal 6 meter breed en zijn daarmee geschikt voor vrachtverkeer in twee richtingen. Rondom het plangebied zijn voetpaden aanwezig. De bedrijfsbebouwing met de bijbehorende parkeerplaatsen in het plangebied zullen ontsloten worden op de Gasfabriekstraat. Ook vindt laden en lossen plaats vanaf de Gasfabriekstraat. Dit kan vanaf de openbare weg of op eigen terrein.

Het parkeren zal moeten plaatsvinden op eigen terrein. Op de openbare weg geldt in het gehele gebied een parkeerverbod. Als toetsingskader geldt de 'Parkeernormennota Enschede 2017'. Voor elke (bedrijfs)activiteit gelden andere richtlijnen. Ondernemingen die bezoek genereren, dienen ook voor hen parkeermogelijkheden realiseren. Hetzelfde geldt voor stallingsmogelijkheden voor fietsen.

4.4 Cultuurhistorie in relatie tot nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Archeologie

Zoals aangegeven in paragraaf 3.3 geldt voor het plangebied de aanduiding 'archeologisch onderzoeksgebied B'. Indien de werkzaamheden leiden tot verstoring van de ondergrond op een diepte van 50 cm of meer en met een oppervlakte van 2.500 m2 of meer is archeologisch onderzoek noodzakelijk.

De totale oppervlakte van het plangebied is ongeveer 5.500 m2. Er geldt geen maximaal bebouwingspercentage.

Op historische kaarten is te zijn dat de planlocatie in de nabijheid van een reeds gesloopte gasfabriek ligt. De omgeving, waaronder ook het plangebied, is in de vorige eeuw gesaneerd. Het hele plangebied is ten opzichte van het huidige maaiveld ontgraven tot minimaal 1 meter diepte en plaatselijk dieper.

Voor zover na te gaan is, is het gebied nooit eerder archeologisch onderzocht. Echter door de sanering die hier heeft plaatsgevonden is de bodem tot 1 meter beneden het maaiveld, maar plaatselijk nog dieper verstoord. Eventueel aanwezige behoudenswaardige archeologie is hierbij verloren gegaan. De kans dat er behoudenswaardige archeologie wordt aangetroffen wordt dan ook klein geacht.

Archeologisch onderzoek wordt om deze reden niet noodzakelijk geacht.

Ook wanneer er geen onderzoek hoeft te worden uitgevoerd betekent dit echter niet dat er geen archeologie kan worden aangetroffen. Op grond van de Erfgoedwet geldt de meldplicht voor toevalsvondsten. Als tijdens het uitvoeren van graafwerkzaamheden een archeologische vondst wordt gedaan, geldt volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet, een meldingsplicht bij het bevoegd gezag.

Monumenten, beschermwaardige bomen en overige cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren in het plangebied

Zoals aangegeven in paragraaf 3.3 zijn er geen monumenten, beschermenswaardige bomen of overige cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren aanwezig binnen het plangebied.

Aangezien er geen bomen aanwezig in het plangebied en in de directe omgeving is er in voorliggend bestemmingsplan geen regeling opgenomen voor monumentale en beschermwaardige bomen. Wel blijft uiteraard de APV gelden, waarmee bomen beschermd worden.

4.5 Welstand en beeldkwaliteit

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen.

Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Het Eeftink - Gasfabriekstraat" geldt beeldkwaliteitsplan 'Enschede, Zuiderval'. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de in dit beeldkwaliteitsplan opgenomen uitgangspunten ten aanzien van welstand, aangezien het geldende beeldkwaliteitsplan uit gaat van zelfstandige kantoren in het plangebied. Voor het plangebied is daarom een 'welstandsparagraaf' opgesteld.

Welstandsparagraaf 17 Bedrijventerreinen: "Het Eeftink - Gasfabriekstraat”

Deze welstandsparagraaf betreft een verbijzondering van de (algemene) welstandsidentiteit 'bedrijventerreinen'. Hierin zijn onder andere de volgende uitgangspunten/criteria voor welstand opgenomen:

• Bouwhoogte is maximaal 12 meter;
• Minimaal 30% van de gevellengte aan Het Eeftink heeft een bouwhoogte van 7 meter;
• Gebouwen hebben een representatieve gevel aan Het Eeftink, de hoek Eeftinksweg / Het Eeftink en de zijgevel gekeerd richting het bestaande kantoorpand Het Eeftink 11;
• De hoek Eeftinksweg / het Eeftink dient architectonisch verbijzonderd te worden, waarbij een minimale bouwhoogte van 7 meter geldt;
• Hoofdontsluiting vindt plaats aan de Gasfabriekstraat;
• Blinde gevels op maaiveldhoogte aan publieke zijden moeten zoveel mogelijk worden vermeden;
• Reclame, bedrijfslogo´s en naamsvermeldingen moeten onderdeel zijn van de architectuur van het gebouw en bijdragen aan de uitstraling van het terrein;
• Opslagruimten, laad- en losvoorzieingen, afval - en materiaalopslag, technische installaties en andere utilitaire voorzieningen mogen geen negatieve uitstraling hebben op het terrein en moeten inpandig of uit het zicht worden opgelost en aan openbare zijden verzorgd worden vormgegeven;
• Erfscheidingen en hekwerken langs gebouwen aan de openbare ruimte moeten van duurzame kwaliteit zijn en mogen geen afbreuk doen aan de beeldkwaliteit van het terrein.

Een deel van de uitgangspunten/criteria uit de welstandsparagraaf is vertaald naar regels in voorliggend bestemmingsplan. Verder zal de toetsing op welstand plaatsvinden op basis van de welstandsparagraaf.

Het bestemmingsplan biedt verder nog mogelijkheden om in een omgevingsvergunning nadere eisen aan de afmetingen en situering van bouwwerken te stellen. Deze mogelijkheid is opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Enerzijds kunnen hiermee in nodig eisen worden gesteld op basis van de inhoud uit de welstandsparagraaf. Anderzijds kan blijken dat het gewenst is om, bijvoorbeeld ten behoeve van verkeersveiligheid, een enigszins andere afmeting of situering van bouwwerken voor te schrijven dan op basis van de welstandparagraaf de voorkeur zou hebben.

Procedure wijziging Welstandsnota

Om de 'Welstandsparagraaf 17 Bedrijventerreinen: Het Eeftink - Gasfabriekstraat', te kunnen laten gelden in plaats van beeldkwaliteitsplan 'Enschede, Zuiderval' als toetsingskader voor welstand, is een wijziging van de Welstandsnota noodzakelijk. De wijziging van de Welstandsnota ligt tegelijk ter inzage met voorliggend bestemmingsplan en wordt vervolgens eveneens tegelijk vastgesteld met het bestemmingsplan door de gemeenteraad.

4.6 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. Tot voor kort werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was geen sprake. Om daar verandering in te kunnen brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

4.6.1 Speerpunten van het duurzaamheidsbeleid

In het Actieplan duurzaamheid, dat op 8 juni 2015 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld, heeft de gemeenteraad er voor gekozen om het duurzaamheidsbeleid toe te spitsen op de volgende punten:

Energie Verhogen van het op eigen grondgebied opgewekte aandeel hernieuwbare energie tot minimaal 12 procent in 2030 en minimaal 27 procent van het voor 2050 voorziene gebruik van energie.		Eigen organisatie Zelf het goede voorbeeld geven.
Biodiversiteit Behoud en versterken van de verscheidenheid aan dier- en plantsoorten in de leefomgeving		Groene groei Groei van de economie zonder dat dit nadelig is voor klimaat, water, bodem, grondstoffen en biodiversiteit.
Circulaire economie Verminderen van de hoeveelheid (rest-)afval door afvalpreventie en het beter scheiden van restafval.		Klimaatadaptatie Negatieve gevolgen die gepaard gaan met klimaatverandering beperken en de kansen die de klimaatverandering biedt benutten.
Duurzame mobiliteit Verhoging van het aandeel fietsgebruik in het totaal aantal verplaatsingen, stimuleren van het gebruik van het openbaar vervoer en stimuleren van het gebruik van elektrische auto's.		WEconomy Bewoners in Enschede dragen in collectief verband actief bij aan een of meer van de duurzame doelstellingen.

Aanpak van het duurzaamheidsbeleid

Binnen de voorgestane aanpak van het Actieplan Duurzaamheid staan de begrippen 'duurzame daden', 'duurzame deals' en 'duurzaam doen' centraal.

• Duurzame daden: De gedachte hierbij is dat het zichtbaar maken van bestaand duurzaam gedrag de beste manier is om anderen te inspireren en aan te zetten tot duurzaam handelen. We richten ons daarbij op de groep die in beginsel bereid is tot duurzaam gedrag.
• Duurzame deals, oftewel afspraken over duurzaam handelen, zijn een middel om nieuw duurzaam gedrag uit te lokken. Bij de uitvoering van duurzame initiatieven lopen bedrijven, instellingen en groepen inwoners soms tegen barrières aan. De gemeente wil die belemmeringen wegnemen. Soms kunnen we daar zelf voor zorgen. In andere gevallen doen we daarvoor een beroep op anderen. De deals maken duidelijk dat verduurzaming van de samenleving een opgave is die we samen moeten oppakken.
• Duurzaam Doen: Zelf het goede voorbeeld geven is binnen de gekozen aanpak een belangrijk uitgangspunt. Verduurzaming van de eigen organisatie is in dit Actieplan duurzaamheid verder uitgewerkt onder de noemer Duurzaam Doen.

Voor deze benadering is gekozen, omdat het een positieve benadering is, die anderen inspireert en stimuleert tot duurzame handelingen (gedrag, het doen van investeringen etc.). Het voordeel van deze aanpak is bovendien dat het gedrag voor de doelgroep herkenbaar en dichtbij is, de communicatieboodschap hierdoor aansluit bij de belevingswereld van mensen en de huidige doeners de afzender/ambassadeur zijn (in plaats van de gemeente). Hierdoor is het een aanpak van de stad, in plaats van een aanpak van de gemeente.

4.6.2 Duurzaamheidsbeleid en het bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt aan de hand van het Actieplan Duurzaamheid bekeken in hoeverre het bestemmingsplan kan bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke duurzaamheidsambities.

Algemeen

Bij elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of windenergie, c.q. aansluiting op het warmtenet. Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.

Het bestemmingsplan draagt hooguit indirect bij aan de gemeentelijke duurzaamheidsdoelstellingen. De ontwikkeling heeft beperkte impact. De gronden liggen nu braak. Nieuwe bebouwing zal moeten voldoen aan het Bouwbesluit (waaronder EPC-normen). Daarbij wordt onder andere aandacht geschonken aan energiebesparende maatregelen en duurzame materialen. Ook wordt met de planherziening een bedrijfsbestemming gecreëerd die beter op de marktvraag van nu en de toekomst is toegerust. Hierna worden de in paragraaf 4.6.1 genoemde punten nader behandeld.

Energie

Voor het realiseren van veel energie besparende maatregelen of voorzieningen in, aan of op gebouwen, zoals isolatie van vloer, muren of dak, het plaatsen van zonnepanelen of een zonnecollector op het dak, is geen omgevingsvergunning vereist. Voor warmte-koude opslag en bodemenergiesystemen is de provincie Overijssel het bevoegd gezag. Voor nieuwbouw geldt dat moet worden voldaan aan de energieprestatienormen uit het Bouwbesluit. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van windturbines of zonnepanelen op maaiveldniveau en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Dergelijke regels zijn niet opgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Klimaatadaptatie

Voor het realiseren van relatief eenvoudige klimaatadaptieve maatregelen en voorzieningen als groene dakbedekking op gebouwen en het in de bodem infiltreren van hemelwater is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan bijvoorbeeld wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen voor waterberging, het ophogen van gronden of andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Het plangebied is onderdeel van een overkoepelende waterstructuur, waarbij bergingsruimte bijvoorbeeld buiten het plangebied is voorzien. Binnen het plangebied zijn geen specifieke regels opgenomen ten aanzien van klimaatadaptatie.

Circulaire economie

Voor het realiseren van afvalcontainers voor het gescheiden inzamelen van afval en herbruikbare materialen is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen en inrichtingen voor de verwerking van afval. Dit is niet van toepassing op bestemmingsplan Het Eeftink - Gasfabriekstraat.

Biodiversiteit

Natuurgebieden, bossen, parken en andere structurele, veelal openbaar toegankelijke, groenvoorzieningen worden in een bestemmingsplan als zodanig bestemd en voorzien van een passende beschermende gebruiks- en bouwregeling. Daarnaast maakt een bestemmingsplan het in nagenoeg elke bestemming mogelijk om groenvoorzieningen van ondergeschikte aard te realiseren. Alleen dit laatste is van toepassing op bestemmingsplan Het Eeftink - Gasfabriekstraat.

Overige actiepunten

Voor de overige actiepunten uit het Actieplan Duurzaamheid kan kortheidshalve worden volstaan met de conclusie dat deze geen ruimtelijke relevantie hebben en als zodanig dus ook niet van invloed zijn op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "Het Eeftink - Gasfabriekstraat " getoetst aan de belangen van milieu, natuur en waterhuishouding.

5.1 Milieu

In deze paragraaf wordt eerst het onderwerp 'milieueffectrapportage' behandeld. Vervolgens wordt verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie. Daarna wordt achtereenvolgens ingegaan op de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid.

5.1.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel bij het nemen van besluiten. Via een m.e.r. krijgt het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming.

Plannen of besluiten kunnen op grond van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r-plichtig zijn. Een m.e.r.-procedure is noodzakelijk als een besluit wordt genomen over een activiteit waarbij belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. De Europese Unie heeft in de richtlijn m.e.r. (2011/92/EU) aangegeven bij welke activiteiten er zeer waarschijnlijk sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze activiteiten zijn door de Nederlandse regering overgenomen en verwerkt in onderdeel C van het Besluit m.e.r.. Voor deze activiteiten geldt direct een m.e.r.-plicht.

Ook zijn in het Besluit m.e.r. activiteiten aangewezen waarvoor het niet zeker is of er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Deze zijn beschreven in onderdeel D van het Besluit m.e.r.. Als de voorgenomen activiteit de bijbehorende drempelwaarde overschrijdt dient per geval een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden om te bepalen of er bij deze activiteiten sprake kan zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen. Zo ja, dan geldt mogelijk alsnog een m.e.r.-plicht.

Als een plan een 'kader' vormt voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige besluiten, dan geldt een planm.e.r.-plicht. Een planm.e.r.-plicht geldt ook voor plannen waarvoor een passende beoordeling in het kader van de Wet Natuurbescherming verplicht is.

Tenslotte moet voor activiteiten die voorkomen op de D-lijst, maar qua omvang onder de drempelwaarden blijven, ook een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Dit wordt de vormvrije m.e.r.-beoordeling genoemd.

Het Besluit m.e.r. en bestemmingsplan Het Eeftink - Gasfabriekstraat

De invulling van het plangebied met bedrijven kan worden aangemerkt als 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Een m.e.r.-beoordeling is aan de orde, in die gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of

3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Ook kan de ontwikkeling worden aangemerkt als 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een industrieterrein'. Een m.e.r.-beoordeling is aan de orde, in die gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 75 hectare of meer.

Het plangebied heeft de bestemming kantoor volgens het vigerend plan. Met het nieuwe bestemmingsplan worden in dit gebied bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 mogelijk gemaakt. De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen blijven ver onder de drempelwaarden die zijn opgenomen in de D-lijst van het Besluit m.e.r..

Dit betekent dat voor dit bestemmingsplan een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is een toets, waarin aan de hand van in de Europese m.e.r-richtlijn opgenomen criteria wordt beoordeeld of belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten en al of niet sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht. De criteria hebben betrekking op de kenmerken van het project, de locatie van de activiteit en de kenmerken van het potentiële effect.

Kenmerken van het plan

Bij de kenmerken van het project gaat het onder andere om de omvang en de cumulatie met andere projecten. In het vigerende bestemmingsplan “Hogeland-Zuid, Varvik en Diekman” heeft het plangebied de bestemming 'kantoor'. Met dit bestemmingsplan worden bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 mogelijk gemaakt. De gevolgen voor het milieu bestaan voornamelijk uit de verkeersaantrekkende werking en de daarmee samenhangende gevolgen voor geluid en luchtkwaliteit.

Locatie van het plan

Bij de locatie van de activiteit gaat het onder andere om de mate van kwetsbaarheid van het milieu in gebieden waarop de activiteit van invloed zou kunnen zijn. De bebouwingslocatie ligt in de stad Enschede, in een gemengd gebied met wonen, kantoren en andere bedrijvigheid. In de nabije omgeving bevinden zich geen gebieden met hoge landschappelijke- of ecologische waarden. Er is geen sprake van een gevoelig gebied.

Potentiële effecten

Bij de kenmerken van het potentiële effect gaat het om de milieueffecten gerelateerd aan de kenmerken en de locatie van het plan. Hierna worden de aspecten waarvoor mogelijk relevante effecten kunnen optreden kort beschreven. Zie het vervolg van dit hoofdstuk voor een meer gedetailleerde beschrijving.

Verontreiniging van de bodem

In het kader van dit bestemmingsplan heeft een onderzoek naar de bodemkwaliteit plaatsgevonden. Daaruit blijkt dat de bodem geschikt is voor de beoogde ontwikkelingen.

Risico op ongevallen

Ten aanzien van het risico op ongevallen kan worden gesteld dat het bestemmingsplan geen bedrijven mogelijk maakt waarop het Besluit Externe Veiligheid richtingen van toepassing zal zijn (zie ook paragraaf 5.1.5, externe veiligheid). Hieruit kan geconcludeerd worden dat het project in dit opzicht geen belangrijke nadelige milieugevolgen met zich meebrengt.

Verkeer

Het vigerende bestemmingsplan maakt kantoren op deze locatie mogelijk. Het nieuwe bestemmingsplan maakt bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 mogelijk. De verkeerstromen voor een bedrijvenbestemming met milieucategorieën 1 en 2 overstijgen die van een kantoorbestemming naar verwachting niet.

Geluidhinder en luchtkwaliteit als gevolg van verkeer

Omdat geen extra verkeer wordt verwacht ten gevolge van de omzetting van de kantoorbestemming in bestemming 'bedrijven categorie 1 en 2' worden geen negatieve effecten op de milieuaspecten geluid en luchtkwaliteit verwacht. In de paragrafen 5.1.4 en 5.1.5 van dit bestemmingsplan wordt hier verder op ingegaan.

Hinder voor de omgeving ten gevolge van bedrijvigheid

In het bestemmingsplan wordt bedrijvigheid in milieucategorie 1 en 2 mogelijk gemaakt. Er is geen sprake van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Zie verder paragraaf 5.1.2.

Natuur

In de nabije omgeving bevinden zich geen gebieden met hoge ecologische waarden. Ook zijn er geen natuurwaarden aanwezig in het plangebied. Met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid treden er geen relevante effecten op ten aanzien van beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. Zie paragraaf 5.3 voor een nadere onderbouwing.

Conclusie

Er is geen sprake van belangrijke nadelige milieugevolgen. Daarom is het voor dit plan niet nodig om een m.e.r.-procedure te doorlopen en is ook een passende beoordeling niet noodzakelijk.

5.1.2 Milieuhinder van bedrijven en inrichtingen

Bedrijven- en milieuinventarisatie 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan of de toekomstige bedrijvigheid in het plangebied van het bestemmingsplan "Het Eeftink - Gasfabriekstraat" van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat rondom het plangebied. Daarbij is gekeken naar de potentiële milieubelasting van deze inrichtingen (bedrijven en voorzieningen). De milieubelasting en de bijbehorende hindercontouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. Hierbij is gebruik gemaakt van de in 2009 door de VNG uitgegeven publicatie “Bedrijven- en milieuzonering". De resultaten van het onderzoek zijn weergegeven in bijlage 1 bij deze toelichting.

Onderzoeksresultaten

Het bestemmingsplan staat bij recht bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 toe en met afwijkingsbevoegdheid bedrijven uit categorie 3.1 (50 meter). Voor categorie 1, 2 en 3.1-bedrijven geldt volgens de VNG Publicatie "Bedrijven en milieuzonering" respectievelijk een richtafstand van 10, 30 en 50 meter ten opzichte van de dichtstbijzijnde gevoelige bestemmingen (zoals woningen, scholen en ziekenhuizen).

De richtafstanden betreffen afstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen daar vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven, kantoren en winkels) voor. Bij een 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden met één 'afstandstap' worden verminderd, zonder dat dit (normaal gesproken) ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Mede op basis van het gemeentelijk geluidbeleid (zie hierna) kan uitgegaan worden van een gemengd gebied. Dat betekent dat een categorie 2-bedrijf toelaatbaar op een indicatieve afstand van 10 meter tot gevoelige functies en een categorie 3.1-bedrijf op een afstand van 30 meter.

Op basis van de bedrijveninventarisatie van gevoelige bestemmingen/functies kan worden geconcludeerd dat 1 gevoelig object/functie is gelegen binnen 50 meter van het plangebied. Het betreft een school aan de Gasfabriekstraat 35 op circa 16 meter van het plangebied. De school kan derhalve een belemmering vormen voor de ontwikkeling van categorie 3.1-bedrijven in het plangebied. Bij vestiging van een categorie 3.1 bedrijf binnen 30 meter van de school zal een akoestisch onderzoek moeten worden uitgevoerd om gemotiveerd (verder) te kunnen terugschalen en af te kunnen wijken van het bestemmingsplan. Voor het overige zijn geen belemmeringen vastgesteld.

Aanvullend op voorgaande geldt in het bestemmingsplan dat risicovolle inrichtingen (bedrijven die met stoffen werken die een risico vormen voor de veiligheid van de omgeving; zie artikel 1.71 van de planregels) niet binnen 30 meter van milieugevoelige objecten geplaatst mogen worden, tenzij uit onderzoek blijkt dat dit aanvaardbaar is.

Gebiedsgericht geluidbeleid

Het BARIM (Activiteitenbesluit) maakt het mogelijk om gebiedsgericht geluidbeleid voor inrichtingen als bedoeld in de Wm vast te stellen. De gemeente Enschede heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt bij de vaststelling van de Geluidnota Enschede 2009-2012. Dit beleid is vastgesteld in april 2009 en in april 2011 op onderdelen gewijzigd en voor onbepaalde tijd verlengd. Het beleid geldt alleen voor nieuwe inrichtingen. Bij het beleid hoort een gebiedstypenkaart waarop per te onderscheiden gebied, meestal een wijk of buurt, richtwaarden zijn vastgelegd. Hierdoor is de geluidruimte voor inrichtingen direct duidelijk. in onderstaande afbeelding is een uitsnede van deze kaart weergegeven.

Afbeelding 5.1 Uitsnede gebiedstypenkaart Geluidnota Enschede; plangebied indicatief aangegeven met rode ellips

Volgens de gebiedstypenkaart valt het plangebied onder het gebiedstype 'Ongezoneerd Bedrijfsterrein'. Op basis hiervan dienen inrichtingen ten opzichte van geluidgevoelige bestemmingen de volgende richtwaarden (etmaalwaarden) voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) aan te houden:

• Dag: 60 dB(A)
• Avond: 55 dB(A)
• Nacht: 50 dB(A)

De richtwaarden gelden ter plaatse van geluidgevoelige objecten of op een afstand van 50 meter van de grens van de inrichting, indien binnen die afstand geen sprake is van geluidsgevoelige objecten.

Conclusie milieuhinder bedrijven en inrichtingen

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder van bedrijven en voorzieningen geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.3 Bodemkwaliteit

Bodemkwaliteit algemeen

Het bodembeleid in Nederland heeft een hervormingsfase ondergaan. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodem naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van bodemverontreiniging, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk. Functiegericht en kosteneffectief saneren is dan voldoende. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. De milieuhygiënische bodemgesteldheid kan daarbij een rol spelen. De Wet bodembescherming kan hierop van toepassing zijn.

Bestemmingsplan Het Eeftink - Gasfabriekstraat

Het bestemmingsplan betreft een actualisatie van het huidige bestemmingsplan. Hierdoor beïnvloedt de huidige bodemgesteldheid de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet.

De bodem van het terreindeel waarop het bestemmingsplan betrekking heeft, is gesaneerd in de periode 2003-2004. In rapportages van DHV (1 november 2005 met kenmerk ON-H 20050638 en 27 april 2006 met kenmerk ON-A 20050657) en Lankelma (31 mei 2006 met kenmerk GJB/VN-27535) is het behaalde saneringsresultaat beschreven.

Op basis van de uitgevoerde bodemsaneringswerkzaamheden, is de bodemkwaliteit geschikt voor de bestemming bedrijven. Het is bekend dat er binnen en nabij het plangebied plaatselijk nog restverontreinigingen zijn achtergebleven. Dit geldt vooral voor de strook tussen Zuiderval en het plangebied (dit blijft een kantorenlocatie). Hiermee dient rekening te worden gehouden bij het uitvoeren van werkzaamheden in de bodem. Zie onderstaande tekening voor de ligging van de aanwezige restverontreinigingen.

Afbeelding 5.2 Locatie restverontreinigingen gasfabrieksterrein (DHV, 2005); plangebied indicatief aangegeven met paarse ellips

De financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt door de aanwezigheid van deze restverontreiniging niet belemmerd. De betreffende bodemverontreiniging vormt of geen belemmering of kan indien dit nodig mocht zijn functiegericht en kosteneffectief worden gesaneerd.

Aangezien de hiervoor genoemde bodemrapportages ouder zijn dan 10 jaar zal het in veel gevallen (afhankelijk van tijdstip, aard en omvang) voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor bouwen een bodemonderzoek volgens de NEN 5470 nodig zijn.

Conclusie bodemkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.4 Wet geluidhinder

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidsgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidsgevoelige gebouwen en terreinen.

In het vigerende bestemmingsplan 'Hogeland-Zuid, Varvik en Diekman' heeft het gebied dat is gelegen tussen de Eeftinksweg, Gasfabriekstraat en Het Eeftink de bestemming kantoor. Met dit bestemmingsplan worden bedrijven in de categorieën 1 en 2 mogelijk gemaakt. Geluidsgevoelige bestemmingen worden niet mogelijk gemaakt.

Wegverkeerslawaai

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan zijn geen op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde wegen aanwezig. Het plangebied is wel gelegen binnen de onderzoekszone van de gezoneerde wegen Varviksingel, Wethouder Beversstraat en Zuiderval. Het bestemmingsplan voorziet niet in de realisatie van geluidgevoelige gebouwen of terreinen binnen de onderzoekszone.

Railverkeerslawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan is niet gelegen aan of in de nabijheid van een op grond van de Wgh gezoneerde spoorlijn.

Industrielawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan is niet gelegen in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein. Bovendien voorziet het bestemmingsplan niet in bestemmingen waarop geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote lawaaimakers') gevestigd kunnen worden. Verder is geluid als gevolg van inrichtingen behandeld in paragraaf 5.1.2.

Luchtvaartlawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan is niet gelegen in de nabijheid van het (voormalige) vliegveld Twente en ook niet binnen de geluidszone van het vliegveld.

Conclusie geluid

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.5 Luchtkwaliteit

Het wettelijk stelsel voor luchtkwaliteitseisen is geregeld in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wm en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

In het vigerende bestemmingsplan 'Hogeland-Zuid, Varvik en Diekman' heeft het plangebied de bestemming 'kantoor'. Met dit bestemmingsplan worden bedrijven in de categorieën 1 en 2 mogelijk gemaakt.

De voor emissies naar de lucht meest relevante bron is het verkeer. Verkeersstromen voor een kantoorbestemming zijn minimaal vergelijkbaar met die voor een bedrijvenbestemming categorie 1 en 2. Gelet hierop zal geen sprake zijn van een negatief effect op de luchtkwaliteit.

In de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) zijn gegevens opgenomen met betrekking tot de huidige en toekomstige luchtkwaliteit in Nederland. Uit de monitoringstool 2016 blijkt dat op het plangebied in alle zichtjaren (2015, 2020 en 2030) aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit wordt voldaan.

Conclusie

Uit het oogpunt van luchtkwaliteit (art 5.16 WM, lid 1 onder b) ligt er geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.1.6 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO) zijn het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi en/of het BRZO van toepassing is. Ook zijn nieuwe Bevi inrichtingen niet toegestaan.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water is recentelijk nieuwe wet- en regelgeving in werking getreden. De basis van deze nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan of in de directe nabijheid daarvan zijn geen wegen, waterwegen of spoorwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg, het water of het spoor.

Gebruik van luchthavens

De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, met name bij het opstijgen en landen.

Het plangebied is hemelsbreed op circa 7 kilometer van het (voormalige) vliegveld Twente gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in het plangebied (zeer) klein is.

Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande en het gegeven dat het plan geen (nieuwe) kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogelijk maakt binnen risicocontouren kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.2 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Dit kan in beginsel door hergebruik, het toepassen van groene daken en/of halfverharding. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte.

De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het bestaand stedelijk gebied 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. Voor nieuw verhard oppervlak geldt een bergingsopgave van 40 millimeter. Bij een toename van verhard oppervlak, zoals de ontwikkeling van bedrijvigheid op het Eeftink, komt meer hemelwater versneld tot afvoer.

Voor het gebied rond de Zuiderval is een samenhangende waterstructuur ontworpen waarmee kan worden voldaan aan de bergingsopgave van diverse deelgebieden. De ontwikkeling van voorliggend plan Het Eeftink - Gasfabriekstraat is hier onderdeel van. Daarbij is rekening gehouden met een noodzakelijke waterberging van 40 mm over het verharde oppervlak. Onderstaand is een uitsnede van de waterstructuur opgenomen. De volledige waterstructuur is opgenomen als bijlage 2 bij de plantoelichting. In de planregels (art 10.2) zijn voorwaarden opgenomen zodat voldaan moet worden aan bovenstaande waterbergingseisen. Daarbij kan afgeweken worden van het bergen in het plangebied (art 10.2 onder b), aangezien het plangebied onderdeel is van een overkoepelende waterstructuur en de waterberging grotendeels buiten het plangebied plaats zal vinden.

Afbeelding 5.3 Uitsnede Waterstructuur Zuiderval; plangebied indicatief aangegeven met paarse ellips

Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Het schone regenwater wordt afgevoerd naar het Cromhofpark en vervolgens vertraagd afgevoerd naar de Zweringsbeek.

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. Afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. De bouwer zorgt voor de aansluiting van het vuile water op het vuilwaterriool.

Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijven. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken. Het aftoppen van grondwaterstandspieken middels drainage is wel toegestaan.

Grondwater en ontwatering

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Ontwatering is het verschil tussen het peil van de weg of de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG).

• Wegen: ontwateringsdiepte van 0,70 meter, waarbij een zandbed met minimale dikte van 0,50 m aanwezig moet zijn. Een te hoge grondwaterstand kan opvriezen en opdooi van de fundering van de weg veroorzaken.
• Bebouwing: de ontwateringsdiepte van bebouwing hangt af van het type gebouw. Voor woningen of gebouwen met een niet-waterdichte kruipruimte die goed toegankelijk moet zijn, dient de ontwatering zodanig te zijn dat zich geen grondwater in de kruipruimte bevindt. Als norm wordt vaak gehanteerd dat het grondwater tenminste 0,20 m beneden de vloer van de kruipruimte moet staan. Uitgaande van een 0,50 m hoge kruipruimte en een vloerdikte (woonvloer) van 0,20 m betekent dit een afstand van 0,90 m tussen de GHG en de bovenzijde van de vloer. Door kruipruimteloos te bouwen kan de ontwateringsnorm onder bepaalde voorwaarden met 0,30 m verminderd worden.
• Groen / onbebouwd en onverhard terrein: voor deze bestemming wordt meestal een ontwateringdiepte van 0,50 m –mv geadviseerd. Langdurige te hoge grondwaterstanden beïnvloeden de beworteling nadelig.

Afwatering

Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende adviesnormen:

• Het vloerpeil van de bebouwing minimaal 0,20 m boven het niveau van de kruin van de weg ten opzicjte van de kavel aanbrengen.
• Perceel vlak of richting de weg af laten lopen.
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Natuur

5.3.1 Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

In hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden en de bijzondere nationale natuurgebieden (toekomstige Natura 2000 gebieden) geregeld. De Wet natuurbescherming bepaalt dat voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan moeten worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en de aanwezige habitats van soorten in een Natura 2000 gebied.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied.

Beschermde natuurgebieden en het plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan “Het Eeftink - Gasfabriekstraat ” is niet gelegen binnen de grenzen dan wel in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000 gebied of bijzonder nationaal natuurgebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn Aamsveen (op een afstand van ca. 5 kilometer), Witte Veen (ca. 9 kilometer) en Buurserzand-Haaksbergerveen (ca. 9 kilometer).

Op dergelijke grote afstanden kan alleen het effect van stikstofdepositie, als gevolg van emissies van extra verkeer, mogelijk relevant zijn. Andere aspecten, zoals geluid- en lichthinder, hebben een veel kleinere reikwijdte. Omdat geen extra verkeer wordt verwacht ten gevolge van de omzetting van de kantoorbestemming in bestemming bedrijven categorie 1 en 2 (dus geen toename van stikstofemissie) en omdat de afstand tot Natura 2000 gebieden zeer groot is, zijn relevante effecten ten aanzien van Natura 2000-gebieden uitgesloten.

Conclusie

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de Wet natuurbescherming voor wat betreft beschermde natuurgebieden op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3.2 Wet natuurbescherming, beschermde planten- en diersoorten

In hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van planten- en diersoorten geregeld. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om waarborgen om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren niet in gevaar komt en dat vaste rust- of verblijfplaatsen en groeiplaatsen niet opzettelijk worden vernield of verstoord. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het opzettelijk doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan en daarbij zorgvuldig wordt gehandeld.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen van en/of de functionele leefomgeving van beschermde soorten. Indien noodzakelijk dienen tijdig passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen dan wel dient het plan te worden aangepast om overtreding van verbodsbepalingen te kunnen voorkomen en de functionaliteit van het gebied voor de aanwezige beschermde soorten te kunnen waarborgen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor eventueel aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kunnen worden voorkomen is een ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen noodzakelijk en dient aannemelijk te worden gemaakt dat deze redelijkerwijs ook verleend zal kunnen worden.

Flora en fauna in en om het plangebied

Er zijn geen ecologische rapportages van het plangebied of directe omgeving bekend. In de nationale databank flora en fauna zijn twee waarnemingen aanwezig van beschermde soorten in of nabij het plangebied. Het betreft een waarneming van 2 kleine plevieren in 2007 binnen het plangebied en een zwarte roodstaart net buiten het plangebied in 2011.

Weliswaar is de waarneming van de kleine plevieren vrij oud, de planlocatie lijkt nog wel geschikt als nestlocatie. Kleine plevieren broeden op de grond in een vegetatie-arme omgeving, zoals de huidige situatie van het plangebied. Kleine plevieren zijn in dit deel van Nederland één van de weinige beschermde soorten die gebruik maken van een dergelijke kale en schrale stedelijke omgeving. Het nest van deze soort is echter niet jaarrond beschermd waardoor in dit stadium van gebiedsontwikkeling hier geen rekening mee gehouden hoeft te worden. Overige beschermde soorten worden in de stad met name aangetroffen in gebouwen, bomen/struiken en, in mindere mate, waterpartijen. Deze elementen zijn binnen het plangebied niet aanwezig.

Conclusie

Op grond van het voorgaande kan op voorhand met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het uitvoeren van nader soortgericht onderzoek of het aanvragen van een ontheffing Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk.

5.3.3 Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. Het NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit) en beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden.

De aanwijzing van gebieden als onderdeel van het NNN vindt plaats bij provinciale verordening en dient te worden vertaald in gemeentelijke ruimtelijke plannen zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. Het NNN kent geen externe werking, tenzij dit bij provinciale verordening als zodanig is bepaald.

Het NNN en het plangebied

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen of nabij een gebied dat onderdeel uitmaakt van het NNN. Het NNN vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Type bestemmingsplan

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

• a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
• b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
• c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
• d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

In het bestemmingsplan "Het Eeftink - Gasfabriekstraat" is gekozen voor een gedetailleerd eindplan. Hiermee wordt invulling gegeven aan het gewenste eindbeeld en functie voor deze locatie.

Wijze van bestemmen

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

In paragraaf 6.3 van deze plantoelichting wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan "Het Eeftink - Gasfabriekstraat" is gekozen.

6.2 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
• b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
• c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
• d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Het Eeftink - Gasfabriekstraat ”. In Artikel 1 Begrippen zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2 Wijze van meten geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
• b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
• c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
• d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
• e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
• f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
• g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
• h. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
• i. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels. Daarnaast zijn regels ten aanzien van archeologie, de bescherming van monumentale en bijzonder waardevolle bomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3 Beschrijving van het plan

6.3.1 Bestemmingen

Het gehele plangebied heeft de enkelbestemming 'bedrijf'. Deze gronden zijn bestemd voor:

• bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 uit de hoofdgroep 'Bedrijven' van de bij de regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1). Zie hierna voor een toelichting op die lijst. Uitgezonderd zijn risicovolle inrichtingen (binnen 30 meter van milieugevoelige bebouwing), garagebedrijven, geluidzoneringsplichtige inrichtingen en vuurwerkbedrijven;
• niet-zelfstandige kantoren als integraal onderdeel van de bedrijfsactiviteiten;
• bij hiervoor genoemde doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen (zoals parkeervoorzieningen en groen).

Het gehele plangebied betreft een bouwvlak. Er mogen gebouwen tot maximaal 12 meter hoog worden gebouwd. Er gelden ook regels ten aanzien van het bouwen in de gevellijn langs het Eeftink.

Het plan bevat geen dubbelbestemmingen.

6.3.2 Gebiedsaanduidingen

Voor het gehele plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'overig: - archeologisch onderzoeksgebied B'. Op deze gronden mogen in principe geen bouwwerken worden gebouwd en/of werken geen bouwwerken zijnde en/of werkzaamheden worden uitgevoerd die een bodemverstoring veroorzaken dieper dan 50 cm onder het maaiveld en met een bodemverstoringsoppervlakte van meer dan 2.500 m2. Burgemeester en wethouders kunnen hiervan afwijken als uit archeologisch vooronderzoek blijkt dat er ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn, dan wel indien daardoor geen onevenredige aantasting plaats vindt van de aanwezige archeologische waarden.

Zoals aangegeven in paragraaf 4.4 wordt archeologisch onderzoek in het plangebied niet noodzakelijk geacht. De gebiedsaanduiding blijft echter wel behouden, aangezien er geen archeologisch onderzoek is uitgevoerd op basis waarvan de aanduiding kan vervallen voor het plangebied.

6.3.3 Lijst van bedrijfstypen

Als bijlage bij de planregels behoort een Lijst van bedrijfstypen, gebaseerd op de indeling uit de herziene publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De Lijst van bedrijfstypen vormt het middel voor het uitvoeren van een eerste toets of een bedrijf van een bepaald bedrijfstype op grond van de planregels toelaatbaar is. De concrete bedrijfsvoering in een bedrijf en/of milieuvergunning(en) bieden nader inzicht in hoeverre een bedrijf tot een bepaalde milieucategorie gerekend moet worden en daarom al dan niet toelaatbaar is. Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De handreiking is in de praktijk een belangrijk hulpmiddel bij het toepassen van milieuzonering, dat wil zeggen het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies in de ruimtelijke planvorming ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Gebruikelijk is om bij milieuzonering uit te gaan van alle belastende milieuaspecten, waarbij het milieuaspect met het grootste effect of de grootste afstand uiteindelijk maatgevend is. Gemotiveerd toepassen – in plaats van gemotiveerd afwijken - is het uitgangspunt. De richtafstanden zijn geactualiseerd, de toelichting is aangepast aan nieuw beleid en bevat stappenplannen voor veel voorkomende praktijksituaties.

De Lijst van bedrijfstypen

In de VNG-publicatie zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden. In de Lijst van bedrijfstypen zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. Vooral bij productiebedrijven zijn richtafstanden toegevoegd voor kleinschalige activiteiten. Daartoe zijn in de VNG-brochure een aantal hoofdcategorieën onderverdeeld in subcategorieën. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en 3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3. De milieucategorieën 1 en 2 zijn niet onderverdeeld in subcategorieën. Elke milieucategorie of subcategorie heeft een eigen bijbehorende richtafstand die bij voorkeur dient te worden aangehouden ten opzichte van milieugevoelige functies en bestemmingen.

Deze richtafstanden gaan in eerste instantie uit van het aanhouden van een afstand tot functies binnen het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Dit is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen er vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven, kantoren, winkels) voor. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De gevoeligheid van een gebied kan daarom aanleiding zijn om gemotiveerd af te wijken van de richtafstanden in de Lijst van bedrijfstypen.

Bij het omgevingstype 'gemengd gebied', een gebied met een matige tot sterke functiemenging, kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verminderd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

milieucategorie	richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk (in gemengd gebied kan 1 afstandsstap teruggeschaald worden)
1	10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter
5.1	500 meter
5.2	700 meter
5.3	1.000 meter
6	1.500 meter

Tabel: overzicht milieucategorieën VNG-publicatie met bijbehorende richtafstanden

Om de bruikbaarheid van de Lijst van bedrijfstypen of Staat van bedrijfsactiviteiten te vergroten, zijn de in de VNG-uitgave genoemde bedrijfstypen van bedrijven en voorzieningen in de lijst gegroepeerd per hoofdgroep, terwijl binnen elke afzonderlijke hoofdgroep tevens een onderverdeling is gemaakt in subgroepen, waarbinnen bedrijfstypen zijn geclusterd. De hoofdgroepen binnen de lijst zijn: agrarische bedrijven, bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijk, recreatie, sport en verkeer.

Bij de beoordeling van de milieubelasting van een bedrijf of een voorziening (feitelijke milieuhinder) dient te worden gelet op de volgende aspecten:

• potentiële geur-, stof-, geluid- of trillingshinder;
• lucht-, water- of bodemverontreiniging;
• visuele hinder;
• verkeersaantrekkende werking;
• het al dan niet continue karakter van de activiteit;
• externe veiligheid (gevaar).

Specifieke opslagen en installaties

Bij bedrijfsmatige activiteiten van bedrijven en voorzieningen kunnen specifieke opslagen en installaties voorkomen. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) is een afzonderlijke Lijst van opslagen en installaties opgenomen. Deze lijst bevat milieuaspecten en richtafstanden voor de daarin genoemde opslagen en installaties. Deze lijst is niet bedoeld voor de vertaling naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten of Lijst van bedrijfstypen in een bestemmingsplanregeling. De lijst opslagen en installaties kan als hulpmiddel worden gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van concrete milieubelastende activiteiten of de inpassing van nieuwe woningen nabij bestaande bedrijvigheid.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Binnen het plangebied is de ontwikkeling van lichte bedrijvigheid beoogd.

De gronden in het plangebied zijn eigendom van Gemeente Enschede. Het plangebied is opgenomen in de overkoepelende 'Grondexploitatie Zuiderval'. De gemeenteraad van Enschede heeft deze grondexploitatie vastgesteld in zijn vergadering van 3 oktober 2016. Daarmee is de resterende ontwikkeling van de Zuiderval een volledig gemeentelijk project geworden, waaronder de ontwikkeling in deelgebied 't Eeftink. De ontwikkeling van het plangebied is financieel geregeld in deze grondexploitatie. De volgens de (aangepaste) grondexploitatie benodigde inkomsten worden verkregen door de uitgifte van bedrijfskavels.

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het kostenverhaal voldoende anderszins is verzekerd en is de economische uitvoerbaarheid van het nu voorliggende bestemmingsplan voldoende aangetoond.