Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197 ” heeft betrekking op een aantal percelen die liggen in de nabijheid van de Lossersestraat (N732) en Lonneker Molenweg. Aan de Lossersestraat is het restaurant "Lutscher Alm" gelegen. De bezoekers parkeren hun auto op het parkeerterrein naast het restaurant of aan de overkant van de Lossersestraat. Regelmatig staan er ook auto's langs de Lossersestraat. De bezoekers van het restaurant moeten dan de drukke en onoverzichtelijke Lossersestraat oversteken. Deze parkeersituatie levert gevaarlijke situaties op. Doel van het bestemmingsplan en de daarin mogelijk gemaakte ontwikkeling is het opheffen van die gevaarlijke situatie door het realiseren van nieuwe parkeerplaatsen.

Daarnaast wordt het cultuurhistorische waardevolle pand Lossersestraat 197 gerestaureerd en in plaats van een woning zal dit pand gebruikt gaan worden als een ambachtelijke bierbrouwerij. De woonbestemming van de Lossersestraat 197 zal worden verplaatst ten noorden van de nieuwe parkeerplaatsen.

Afbeelding 1: luchtfoto locatie

Het initiatief is in strijd met het ter plaatse vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Noordwest'. Voor de realisatie van de nieuwe parkeerplaatsen, het verplaatsen van de woning en het realiseren van een ambachtelijke bierbrouwerij is een partiële herziening van het bestemmingsplan Buitengebied Noordwest nodig ex artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

Het voorliggende bestemmingsplan Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197 is hiervoor ontworpen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied waarop het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197 ” betrekking heeft wordt globaal begrensd door de Lonneker Molenweg in het noorden en het oosten, de Elzenlampweg/IJzerhaarweg in het westen en de Lossersestraat in het westen en ligt in het noordelijk deel van het Enschedese buitengebied.

Afbeelding 2: Ligging plangebied

1.3 Geldende juridische regelingen

Het gebied valt onder het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest”, dat op 10 maart 2014 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede. Op 24 februari 2016 is het bestemmingsplan na uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State onherroepelijk geworden.

De gronden binnen het plangebied hebben de bestemmingen Wonen en Agrarisch met Waarden - agrarische functie met landschapswaarden.

Afbeelding 3: vigerend bestemmingsplan

De gronden binnen het plangebied hebben de bestemmingen Wonen en Agrarisch met Waarden - agrarische functie met landschapswaarden. Binnen het bouwvlak van de bestemming Wonen zijn hier 2 wooneenheden mogelijk, ieder met een inhoud van maximaal 750 m3.

Verder is het paraplu-bestemmingsplan 'Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid)' van toepassing. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 8 december 2014 en is op 30 januari 2015 onherroepelijk geworden. Dit bestemmingsplan sluit vestiging van risicovolle inrichtingen uit.

Ook geldt voor de locatie het paraplu-bestemmingsplan Cultuurhistorie. Het pand aan de Lossersestraat 197 heeft de bouwaanduiding 'karakteristiek'.

1.4 Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197 ” is de Stichting Dorpsraad Lonneker actief.

De Stichting Dorpsraad Lonneker is gevraagd schriftelijk advies uit te brengen over het concept-ontwerp bestemmingsplan. De Dorpsraad kan instemmen met het plan en vraagt aandacht voor de verkeersveiligheid. Gewezen wordt op het voornemen van de provincie om de kruising Lossersestraat met de Lonneker Molenweg te verbeteren. De nieuwe parkeerplaats mag niet leiden tot meer verkeer over de Lonneker Molenweg.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan, genaamd “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197 ” in voorbereiding te nemen op 18 januari 2017 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Op grond van zienswijzen (of ambtshalve) kan de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd vaststellen. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197 ” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is op 15 maart 2017 gepubliceerd in de Huis aan Huis, in de Staatscourant, op de website van de gemeente Enschede en op de website www.officielebekendmakingen.nl.

Zienswijzen

Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan wordt gevoegd.

Vaststelling door gemeenteraad

De naar voren gebrachte zienswijzen kunnen leiden tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Daarnaast kan de gemeenteraad het bestemmingsplan ambtshalve op een aantal onderdelen van ondergeschikte aard gewijzigd vaststellen.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader

2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Een van die belangen betreft 'Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten'.

Conclusie

Het bestemmingsplan is kleinschalig van aard. De Rijksstructuurvisie geeft geen specifieke richtlijnen hiervoor.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

2.1.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

De ruimtelijke ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt is in overeenstemming met het rijksbeleid.

2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening die Provinciale Staten van Overijssel op 1 juli 2009 hebben vastgesteld en geactualiseerd bij besluit van 3 juli 2013. De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. In het beleid van de provincie staan daarom de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door vooral in te zetten op het beschermen van bestaande kwaliteiten en deze te verbinden met nieuwe ontwikkelingen. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving staat voorop, in combinatie met een goed vestigingsklimaat, een goede woonomgeving en een fraai buitengebied. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt.

Om deze ambities waar te kunnen maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. De filosofie van dit model is dat de provincie samen met partners een gezamenlijke visie of doel deelt en dat vervolgens elke partij in de eigen verantwoordelijkheidssfeer in actie komt. Het uitvoeringsmodel heeft drie niveaus: generieke beleidskeuzes, ontwikkelperspectieven en gebiedskenmerken. Aan de hand van deze niveaus wordt duidelijk of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

In onderstaande afbeelding staat de “vishaak” van het uitvoeringsmodel en de niveaus daarin toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Een voorbeeld van een generieke beleidskeuze is dat gemeenten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen moeten afstemmen met hun buurgemeenten, om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat. Een ander voorbeeld is de 'SER-ladder', die inhoudt dat eerst bestaande bebouwing en herstructureringsmogelijkheden worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Bij de afwegingen in de eerste fase "generieke beleidskeuzes" betekent de ligging van het plangebied in de EHS, ook wel Natuur Netwerk Nederland (NNN) genoemd, dat provinciale belangen aan de orde zijn. Vooroverleg met de provincie is daarom noodzakelijk. Het plangebied ligt niet in de NNN.

De termen EHS en NNN worden naast en door elkaar gebruikt.

Ontwikkelingsperspectieven

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

 

Afbeelding 4: Provinciale omgevingsvisie, ontwikkelingsperspectief.

Voor de Groene Omgeving wordt het plangebied gedeeltelijk aangeduid als stadsrandgebied en gedeeltelijk als Zone ondernemen met Natuur en Water. In deze zone is ruimte voor economische ontwikkeling, in combinatie met versterking van natuur, landschap en water.

Gebiedskenmerken

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag). Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Vooral de lust- en leisure laag geeft voor dit gebied richting aan mogelijke ontwikkelingen.

Afbeelding 5: Provinciale Omgevingsvisie, stads- en dorpsrand

2.2.1.1 Conclusies initiatief in relatie tot Omgevingsvisie

Het plangebied ligt binnen het Stadsrandgebied. In de stads- en dorpsranden komen stad en land elkaar tegen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden en dorpen als het landschap daaromheen. In de stads- en dorpsranden sluiten recreatieve en utilitaire routes van buiten de stad / het dorp aan op de binnenstedelijke / dorpsstructuur. In deze gebieden komen veel opgaven en belangen samen zoals dorps- en stadsuitbreidingen, infrastructuur, landbouw, landschapsontwikkeling, water en natuur.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling dat gericht is op de veiligheid en een beperkte horeca voorziening en verplaatsing van de woonfunctie in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie verwoorde ruimtelijk beleid.

2.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

2.2.3 Inleiding

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd. In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

Voor het plangebied geeft de omgevingsverordening geen specifieke bepalingen. Rondom het plangebied zijn gronden die behoren tot de het Nationale Netwerk Nederland (voorheen: EHS). Veel gronden die daar aangrenzen hebben behoren tot de zone ondernemen met natuur en water (ONW). Op de gronden in de zone ONW is ontwikkelruimte aanwezig onder de voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en dan met name voor wat betreft water, natuur en landschap.

Afbeelding 6: EHS (NNN) & zone ONW, recreatieve route (bruin)

2.2.4 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

De functieverandering van het gebouw met cultuurhistorische waarden maakt het mogelijk het gebouw te behouden en te restaureren. Dit komt ook het landschappelijk aanzien ten goede.

Het toevoegen van de bierbrouwerij met mogelijkheid van restauratieve voorziening sluit aan bij de functie van de Lonneker Molenweg als onderdeel van het fietsroutenetwerk Overijssel. Aan deze weg is ook verderop de Lonneker Molen gelegen.

De ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt past binnen het provinciale beleid en regels.

2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

2.3.1 Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie is ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

2.3.2 Stedelijke Koers

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012.

In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.

2.3.3 Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht.

• Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren;
• Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;
• Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;
• Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.
• Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied;
• Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;
• Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
• Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.

Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

Structuurvisie Cultuurhistorie

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

2.3.4 Gids Buitenkans 2014

De Gids Buitenkans (vastgesteld door de gemeenteraad op 11-11-2015) biedt een kader voor nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied, mits deze leiden tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit en een bijdrage leveren aan het publieke en maatschappelijke belang.

De Gids vormt een toetsingskader om de wenselijkheid van initiatieven in het buitengebied te beoordelen.

Hierbij wordt de weegschaal gehanteerd:

• is er sprake van een evenwicht tussen privébelang van individuele bewoners en gebruikers van het buitengebied en het publieke belang?

De weegschaal is gebaseerd op het gedachtegoed van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). De KGO is ontstaan binnen de Omgevingsvisie Overijssel en biedt een mogelijkheid aan initiatieven in de Groene Omgeving. Met de weegschaal wordt ruimte geboden aan sociaaleconomische ontwikkeling. als deze vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is en leidt tot versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De basis van deze gids wordt gevormd door de twee belangrijke principes van de KGO:

• 1. Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit;
• 2. De ontwikkelingsruimte die een initiatiefnemer krijgt moet in evenwicht te zijn met de investering in de ruimtelijke kwaliteit.

2.3.5 Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

In de strategische beleidsdocumenten Toekomstvisie, Stedelijke Koers en de diverse structuurvisies zijn voor het plangebied van het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197" geen specifieke beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd.

Het Ontwikkelingskader Horeca 2005 - 2015 geeft aan dat er voor zelfstandige horeca meer ruimte is in de toeristische ontwikkelingszone rond Boekelo/Rutbeek. Dit plangebied ligt niet in die zone. Op grond van de structuurvisie Cultuurhistorie ligt het gebied wel in de zone 'koesteren buitengebied'. Dat betekent dat 'bij ruimtelijke ontwikkelingen het uitgangspunt is behoud, herstel en versterking van cultuurhistorische waarden. Deze gebieden zijn rechtstreeks gekoppeld aan de Gids Buitenkans'.

De functieverandering van de boerderij in lichte horeca/microbierbrouwerij met cultuurhistorische waarden maakt het mogelijk het gebouw te behouden en te restaureren.

De ontwikkeling past in het beleid uit de Gids Buitenkans 2014. In hoofdstuk 4 wordt daar op ingegaan.

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving

3.1 Ruimtelijke structuur

Het plangebied ligt in het noordelijk deel van het buitengebied. Het plangebied grenst aan de Lossersestraat/provinciale weg N732 ter hoogte van de kruising met de Lonneker Molenweg. De N732 vormt de doorgaande verbinding tussen Enschede en Oldenzaal.

Aan de noordkant van de weg staat een aantal meters uit de weg een aantal gebouwen. Verder achter de gebouwen zijn erven en tuinen. Daarachter liggen agrarische gronden in een essenlandschap. Ten zuiden van de weg liggen agrarische gronden.

3.2 Functionele structuur

Langs de provinciale weg N732 komen verspreid liggende (voormalige agrarische) woningen en andere bebouwing voor. Rondom de bebouwing liggen gronden met een agrarische functie dan wel natuurgebieden.

Direct grenzend aan het plangebied is het restaurant Lutscher Alm gevestigd. Het restaurant heeft een parkeerterrein naast het restaurant en aan de zuidzijde van de weg. Ook wordt er aan de weg zelf geparkeerd. Zowel het parkeren langs de weg, als het oversteken van de weg leveren onveilige situaties op langs de provinciale weg.

Naast het restaurant liggen 2 woonpercelen. De woning naast het restaurant was voorheen een dienstwoning bij het restaurant, maar heeft daar nu geen relatie meer mee. Aan de kruising N732 met de Lonneker Molenweg staat een woning met een aantal bijgebouwen.

Afbeelding 7: luchtfoto locatie

3.3 Cultuurhistorie

In het bestemmingsplan Cultuurhistorie heeft het pand Lossersestraat 197 de aanduiding karakteristiek. De boerderij is waarschijnlijk gebouwd tussen 1898 en 1908 .Waarschijnlijk is dit boerderijtje gebouwd als wönner bij de Wiggershoeve, Lossersestraat 235. Ook het boerderijtje aan de overkant van de Lonneker Molenweg had deze functie. Dit samenstel van drie destijds onderling samenhangende gebouwen vertelt het verhaal van de verhoudingen en bedrijfsopvolging op het Twentse platteland.

Afbeelding 8: voorgevel boerderij

Op grond van de bouwtekeningen lijkt het erop dat dit boerderijtje is gebouwd als los hoes. Als dat zo is dan zal het een van de laatsten zijn geweest want rond 1900 werd een los hoes meestal gewijzigd door het plaatsen van een brandmuur.

Het is onduidelijk of de kern van de boerderij van oudere datum is. Mogelijk gaat het bij de gebinten om hergebruikt hout dat van een veel oudere datum kan zijn dan de huidige boerderij. Als dat zo is dan kan daarmee het historische belang van de boerderij groter worden.

Het boerderijtje heeft enige historische betekenis en vooral een hoge landschappelijke- en belevingswaarde. Die wordt vooral bepaald door de voorgevel en de laagdoorlopende dakvlakken met oudhollandse pannen. De voorgevel is heel karakteristiek. Dat komt door de indeling van de ramen, de houten voordeur, het erg stijle dak met de oud-hollandse pannen, de witte windveren en het kleurgebruik op het houtwerk. Ook het feit dat de dakvlakken zo laag doorlopen is karakteristiek voor een Twents boerderijtje en geeft een heel aardig beeld. Het feit dat het linker dakvlak is opgehoogd voor de entree draagt bij aan het rustieke karakter van het geheel. De zijgevels en de achtergevel zijn op onderdelen aangepast en met name de achtergevel heeft een deel van zijn authenticiteit verloren. Ook door de maat doet dit boerderijtje zich voor als een authentiek boerderij.

Afbeelding 9: achtergevel boerderij

Het boerderijtje ligt zeer prominent in het zicht hoewel hij nu deels aan het oog wordt onttrokken met name door de coniferen die ernaast staan. Als deze worden, weggenomen ontstaat er een heel aardig beeld op een aardig boerderijtje wat in de beleving van het landschap iets kan betekenen. De boerderij is een mooi voorbeeld van een boerderij in Twentse stijl en is mede door zijn ligging beeldbepalend.

De gronden hebben in het bestemmingsplan Buitengebied Noordwest geen archeologische aanduiding. In het gemeentelijk archeologisch beleid is het gebied aangemerkt als onderzoeksgebied B. Dat betekent dat als in een gebied van 2500 m2 of meer en op een diepte van 0,50 meter of meer de grond wordt geroerd, advies moet worden gevraagd aan de gemeentelijke archeologisch adviseur.

In het gebied zijn geen beschermingswaardige bomen aanwezig.

Achter het perceel Lossersestraat 197 is een open weiland aanwezig. Er is een hoogteverschil van de gronden dat het geheel een fraai landschappelijk aanzicht geeft. Verderop - buiten dit plangebied - hebben de gronden een cultuurhistorische waarde.

3.4 Verkeer en parkeren

De locatie ligt aan de Lossersestraat, een provinciale weg (N732), nabij de kruising met de Lonneker Molenweg. Vanuit Losser en Enschede is de locatie goed bereikbaar.

Het parkeren bij de Lutscher Alm vindt nu plaats op:

• het parkeerterrein aansluitend aan het restaurant (westzijde) met 32 parkeerplaatsen, en
• het parkeerterrein aan de zuidzijde van de Lossersestraat met 13 parkeerplaatsen.

Het aantal van 45 parkeerplaatsen is regelmatig niet voldoende. Er wordt dan geparkeerd in de berm van de Lossersestraat en langs de parallelweg aan de zuidzijde. Dit levert soms gevaarlijke situaties. Ook door de ligging van een deel van de parkeerplaatsen aan de overzijde van de Lossersestraat. Gasten die aan die zijde parkeren steken per bezoek tweemaal de drukke provinciale weg over. Dat is een zeer onveilige situatie.

Een uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen is dan ook zeer gewenst.

Hoofdstuk 4 Gewenste ontwikkeling plangebied

4.1 Aanleiding

De aanleiding voor de ontwikkeling is de onveilige situatie langs de N732. Er is gezocht naar oplossingen. Zo is nagegaan of een voetgangersbrug een mogelijkheid zou zijn. De kosten beraming is in bijlage 1 opgenomen. De voetgangersbrug zou hoog genoeg moeten zijn om het vrachtverkeer over de provinciale weg niet onmogelijk te maken. Toch is er de vraag of de bezoekers wel gebruik zullen maken van de brug. Niet uitgesloten is dat de kortste weg gekozen zal worden en dat de bezoekers gemakshalve toch de weg zullen proberen over te steken. Nog afgezien van de hoge kosten van de brug en de effecten op het landschap, bestaat staat er de kans dat de onveilige situatie met een voetgangersbrug niet geheel zal verdwijnen.

Ook een voetgangerstunnel is overwogen. De kosten daarvan zijn echter zeer hoog.

Aankoop van gronden grenzend aan het perceel van het restaurant door de eigenaar van het restaurant bleek niet mogelijk. Toen het pand aan de Lossersestraat 197 vrij kwam, is er een plan ontwikkeld waarmee parkeerruimte aangelegd kan worden en het pand aan de Lossersestraat 197 met cultuurhistorische waarden behouden kan blijven.

4.2 Planbeschrijving

Parkeerterrein

Het perceel Lossersestraat 197 is aangekocht door een bevriende relatie van de eigenaar van het restaurant. Op het erf worden de gronden ingericht als parkeerterrein voor de Lutscher Alm. Het aan te leggen parkeerterrein mag geen versteende aanblik geven. Dit kan door gebruik van speciale materialen, zoals open tegels.

 

Afbeelding 10: referentiebeelden 'groene' parkeerplaatsen

Rondom het parkeerterrein worden hagen geplant, die de groene aanblik versterken en een afschermde werking hebben voor het aangrenzende bestaande en het nieuwe woonperceel.

Microbierbrouwerij

Door in het pand Lossersestraat 197 een commerciële functie mogelijk te maken, kan het pand met zijn cultuurhistorische waarden behouden blijven en gerestaureerd worden. Hier wordt een ambachtelijke microbierbrouwerij en/of lichte horeca mogelijk gemaakt. De functie sluit aan bij de in het gebied voorkomende toeristische functies, zoals de Lonneker Molen verderop. De ligging aan de Lonneker Molenweg - die een onderdeel is van het fietsroutenetwerk Overijssel - kan het toerisme in het gebied versterken.

De omvang van de microbierbrouwerij en/of lichte horeca is beperkt. Omdat het pand cultuurhistorische waarden heeft, moet het pand in stand blijven en zijn aan- en bijgebouwen niet toegestaan. De grondoppervlakte van het gebouw is ca. 150 m2.

Verplaatsing woonfunctie

De woonbestemming van de gronden die nu een horecabestemming en verkeersbestemming krijgen, wordt verplaatst naar de gronden achter de groenbestemming. De gronden hebben nu nog een agrarische bestemming. Hier is onder aan de helling een woning mogelijk met een omvang van maximaal 750 m3. Door de bebouwing onder aan de helling te situeren ontstaat er een clustering van bebouwing en blijft de es goed zichtbaar in het landschap. Voor wat betreft de maximale maatvoering is aangesloten bij de maatvoering die geldt voor woningen in het buitengebied.

Gids Buitenkans

Deze ontwikkeling past binnen het beleid van de Gids Buitenkans 2014. Tegenover het private belang van de mogelijkheid van een microbierbrouwerij en/of lichte horeca en de bouw van een nieuwe woning, staat het algemene belang van verkeersveiligheid en het behoud en de restauratie van een cultuurhistorisch waardevol pand. Omdat de nieuwe woning onderaan de helling gesitueerd wordt, blijft een groot deel van de wei en het landschappelijk aanzicht behouden. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt per saldo versterkt.

Op onderstaande afbeelding is schetsmatig de inrichting van het gebied weergegeven.

Afbeelding 11: schets inrichting deel plangebied

Plangebied

In het bestemmingsplan Buitengebied Noordwest zijn de gronden die nu een horecabestemming en verkeersbestemming krijgen, samen met de gronden van de Lossersestraat 191 in één bestemmingsvlak met de bestemming Wonen opgenomen. Daar was bepaald dat er twee woningen gebouwd mogen worden. Deze bepaling moet worden aangepast, omdat de woonfunctie wordt gewijzigd in een horecabestemming en er dus maar één woning binnen de bestaande woonbestemming valt. Daarom is ook het perceel Lossersestraat 191 in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen. De bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het bestemmingsplan Buitengebied Noordwest zijn hier overgenomen.

4.3 Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een actuele regionale behoefte. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis van het wetsartikel 3.1.6, 2e lid Bro moet bij iedere 'stedelijke ontwikkeling', waaronder iedere ontwikkeling van detailhandelsvloeroppervlak, inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

Ingevolge de Ladder duurzame verstedelijking moeten nieuwe stedelijke ontwikkelingen gemotiveerd worden met behulp van drie opeenvolgende stappen:

• I. beschrijven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• II. indien blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, beschrijven inhoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien, door benutting van beschikbare gronden doorherstructurering, transformatie of anderszins, en;
• III. indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig wordt ontwikkeld.

'stedelijke ontwikkeling'

Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie uitspraken 201310814/1/R1 en 201311211/1/R3, is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer er sprake is van bestaande bebouwing en geen toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie, zie uitspraak 201310222/1/R6, niet altijd sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een feitelijke capaciteitsafname doordat er minder commercieel vloeroppervlak wordt teruggebouwd dan er is afgebroken. Ook een op grond van het voorgaande plan reeds mogelijke maar nog niet gerealiseerde ontwikkeling hoeft niet altijd een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro te zijn. Dit is onder meer het geval wanneer er geen sprake is van toename maar wel van concentratie van de bebouwingsmogelijkheden.

'Stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197 "

In het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197" worden diverse ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Onderstaand wordt per ruimtelijke ontwikkeling nagegaan of daarbij sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. De ontwikkelingen die als 'stedelijke ontwikkeling' moeten worden aangemerkt worden vervolgens getoetst aan de Ladder Duurzame Verstedelijking.

De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, namelijk verplaatsing van de woning en vestiging van een (kleine) bierbrouwerij, kan niet aangemerkt worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is hier dan ook niet van toepassing.

4.4 Cultuurhistorie

De cultuurhistorische waardevolle boerderij aan de Lossersestraat 197 zal worden gerestaureerd. Het gaat dan om een grondige restauratie, waarbij zowel intern als extern allerlei herstelwerkzaamheden zullen plaats vinden. In een restauratieplan zijn de werkzaamheden beschreven, zie bijlage 2. Ook zal de tuin opnieuw worden ingericht. Vanaf de weg zal de boerderij dan weer goed zichtbaar zijn. Dit zal de landschapswaarden van het gebied versterken. Het beeldbepalende karakter van de boerderij komt dan nog beter tot zijn recht.

Het uitvoeren van de restauratie is in de regels als voorwaarde opgenomen om het pand te mogen gebruiken voor de microbierbrouwerij en/of lichte horeca.

Het pand mag (in principe) niet gesloopt worden. Dit is in de regels opgenomen. Sloop van het pand kan alleen in bijzondere omstandigheden met een omgevingsvergunning.

4.5 Verkeer en parkeren

Het parkeerterrein aan de zuidzijde van de Lossersestraat wordt opgeheven. Hiervoor in de plaats wordt het nieuwe parkeerterrein aangelegd met 55 parkeerplaatsen. Het totaal aantal parkeerplaatsen bedraagt dan 32 bestaande + 55 nieuwe parkeerplaatsen = 87 parkeerplaatsen. Dat betekent bijna een verdubbeling van het aantal parkeerplekken, maar vooral ook een grote verbetering van de verkeersveiligheid. Omdat alle parkeerplaatsen zijn gesitueerd aan de zijde van de weg waaraan ook het restaurant is gelegen, behoeft de weg niet meer overgestoken te worden door de gasten van het restaurant.
Het nieuwe parkeerterrein is vanaf de Lossersestraat via de Lonneker Molenweg bereikbaar. Daar is de ontsluiting van het nieuwe parkeerterrein. De inrit ligt op ca. 30 meter afstand van de kruising met de Lossersestraat.

Bij het gemeentelijk parkeerbeleid wordt de richtlijnen vanuit het CROW gehanteerd. Voor restaurants in het buitengebied is het uitgangspunt 13 (+ of - 1) parkeerplaatsen per 100 m2 BVO. Het BVO omvat zowel de eetruimte als de dienstruimten met keukens, opslag, enz.. De Lutscher Alm heeft een afwijkende verhouding tussen het restaurantoppervlak (eetruimte/verkoopruimte) en de oppervlakte van de dienstruimten (keukens). De totale BVO is 800 m2, waarvan 400 m2 verkoopruimte en 400 m2 dienstruimte.

Er zijn kengetallen voor oppervlakten voor eetruimte in verschillende typen horecagelegenheden. Voor restaurants in het hogere segment (a la carte restaurants) wordt uitgegaan van 2 vierkante meter per plaats. Lutscher Alm heeft plaats voor 150 personen, volgens de norm zou een verkoopoppervlak van 300 m2 voldoen aan de luxe norm. Ervaringscijfers voor verhoudingen tussen "verkoopruimte" en "dienstruimte" wijzen uit dat van de totale oppervlakte van restaurants in buitengebieden 65% bestaat uit eetgedeelte en 35% uit dienstruimten. Bij een capaciteit van 150 gasten en een genormeerde eetgedeelte van 300 m2, zou een BVO passen van 462 vierkante meter. Op basis van de genormeerde oppervlakte geeft de richtlijn aan dat 55-65 parkeerplaatsen voldoende zijn.
Uitgaande van de bestaande oppervlakte van het eetgedeelte (400 m2) zou de genormeerde totale oppervlakte 615 m2 bedragen en het aantal parkeerplaatsen volgende de CROW richtlijn 74-86.

Gelet op het bovenstaande is er reden om van de richtlijn van het CROW voor wat betreft het te hanteren BVO af te wijken.
De te realiseren aantal parkeerplaatsen voor de Lutscher Alm van in totaal 87 is toereikend voor deze horecavoorziening.

De nieuw te realiseren microbierbrouwerij/lichte horeca zal ook parkeercapaciteit nodig hebben. Omdat deze voorziening op andere tijden geopend zal zijn dan de Lutscher Alm, namelijk overdags, kunnen beide voorzieningen gebruik maken van de parkeerplaatsen.

4.6 Welstand

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197" geldt de welstandsidentiteit Boerenerven. De belangrijkste uitgangspunten en sturingselementen daarvan zijn:

• het boerenerf moet uit een ensemble van losse bouwvolumes bestaan,
• volumes moeten enkelvoudig en rechthoekig zijn met een, bij voorkeur geknikt, zadeldak en lage goot,
• gebouwen moeten in een losse, informele schikking op het erf staan, zodat de bouwvolumes samen een ruimtelijke eenheid vormen,
• gebouwen op een erf moeten een ‘familie’ vormen door overeenkomst in bouwstijl of kenmerkende details zoals schuine, witte daklijsten,
• gebouwen op een erf moeten harmoniëren in materiaal- en kleur gebruik,
• gebouwen moeten van een boerderij type zijn; generieke nieuwbouw wijktypologieën, flats en andere stedelijke bouwvormen zijn niet toegestaan,
• kleuren moeten een rustig natuurlijk palet vormen en passen in het landschapsbeeld.

Voor het pand Lossersestraat 197 gelden uiteraard de specifieke cultuurhistorische eisen.

4.7 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. Tot voor kort werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was geen sprake. Om daar verandering in te kunnen brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

4.7.1 Speerpunten van het duurzaamheidsbeleid

In het Actieplan duurzaamheid, dat op 8 juni 2015 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld, heeft de gemeenteraad er voor gekozen om het duurzaamheidsbeleid toe te spitsen op de volgende punten:

Energie Verhogen van het op eigen grondgebied opgewekte aandeel hernieuwbare energie tot minimaal 12 procent in 2030 en minimaal 27 procent van het voor 2050 voorziene gebruik van energie.		Eigen organisatie Zelf het goede voorbeeld geven.
Biodiversiteit Behoud en versterken van de verscheidenheid aan dier- en plantsoorten in de leefomgeving		Groene groei Groei van de economie zonder dat dit nadelig is voor klimaat, water, bodem, grondstoffen en biodiversiteit.
Circulaire economie Verminderen van de hoeveelheid (rest-)afval door afvalpreventie en het beter scheiden van restafval.		Klimaatadaptatie Negatieve gevolgen die gepaard gaan met klimaatverandering beperken en de kansen die de klimaatverandering biedt benutten.
Duurzame mobiliteit Verhoging van het aandeel fietsgebruik in het totaal aantal verplaatsingen, stimuleren van het gebruik van het openbaar vervoer en stimuleren van het gebruik van elektrische auto's.		WEconomy Bewoners in Enschede dragen in collectief verband actief bij aan een of meer van de duurzame doelstellingen.

Aanpak van het duurzaamheidsbeleid

Binnen de voorgestane aanpak van het Actieplan Duurzaamheid staan de begrippen 'duurzame daden', 'duurzame deals' en 'duurzaam doen' centraal.

Duurzame daden

De gedachte hierbij is dat het zichtbaar maken van bestaand duurzaam gedrag de beste manier is om anderen te inspireren en aan te zetten tot duurzaam handelen. We richten ons daarbij op de groep die in beginsel bereid is tot duurzaam gedrag.

Duurzame deals

Duurzame deals, oftewel afspraken over duurzaam handelen, zijn een middel om nieuw duurzaam gedrag uit te lokken. Bij de uitvoering van duurzame initiatieven lopen bedrijven, instellingen en groepen inwoners soms tegen barrières aan. De gemeente wil die belemmeringen wegnemen. Soms kunnen we daar zelf voor zorgen. In andere gevallen doen we daarvoor een beroep op anderen. De deals maken duidelijk dat verduurzaming van de samenleving een opgave is die we samen moeten oppakken.

Duurzaam Doen

Zelf het goede voorbeeld geven is binnen de gekozen aanpak een belangrijk uitgangspunt. Verduurzaming van de eigen organisatie is in dit Actieplan duurzaamheid verder uitgewerkt onder de noemer Duurzaam Doen.

Voor deze benadering is gekozen, omdat het een positieve benadering is, die anderen inspireert en stimuleert tot duurzame handelingen (gedrag, het doen van investeringen etc.). Het voordeel van deze aanpak is bovendien dat het gedrag voor de doelgroep herkenbaar en dichtbij is, de communicatieboodschap hierdoor aansluit bij de belevingswereld van mensen en de huidige doeners de afzender/ambassadeur zijn (in plaats van de gemeente). Hierdoor is het een aanpak van de stad, in plaats van de gemeente.

Wettelijk kader

De minimaal in acht te nemen energetische maatregelen bij nieuw- en verbouw zijn beschreven in het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit schrijft bij nieuwbouw een minimale isolatiewaarde voor de schil van een gebouw (buitenmuren, vloer en dak) en voor deuren, ramen en kozijnen voor. Bij verbouw gelden deze eisen uitsluitend voor dat deel dat wordt verbouwd. Daarnaast stelt het Bouwbesluit bij nieuwbouw eisen aan de energieprestatie van gebouwen met een bepaalde functie, die wordt uitgedrukt in de vorm van een zogenaamde energieprestatiecoëfficiënt. Op grond van artikel 122 Woningwet is het niet toegestaan om bij privaatrechtelijke overeenkomst bouwvoorschriften op te leggen die al publiekrechtelijk zijn geregeld. Om die reden is het niet mogelijk om bij de kaveluitgifte in de koopovereenkomst te bepalen dat bij de bebouwing van de bouwkavels, in afwijking van het Bouwbesluit, andere energieprestatienormen gelden.

Landelijke energieprestatieafspraken

Om energiezuinigheid bij nieuwbouwontwikkelingen de komende jaren een impuls te geven, is in het voorjaar van 2008 het zogenaamde Lente-akkoord gesloten tussen de toenmalige minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu en bouwende en ontwikkelende partijen (Bouwend Nederland, NEPROM en NVB). Belangrijkste onderdeel van dit akkoord is de afspraak dat in de periode tot 2020 de energieprestatiecoëfficiënt als volgt zal worden aangescherpt:

• de energieprestatie-eis voor nieuwe woongebouwen wordt met ingang van 1 januari 2011 verlaagd met 25% (is gebeurd) en in 2015 met 50% .
• de energieprestatie-eis voor utiliteitsgebouwen wordt in 2017 met 50% verlaagd.

De bij dit akkoord betrokken partijen hebben bovendien het streven uitgesproken vanaf 2020 te bouwen met een energieprestatiecoëfficiënt van 0. Bij een energieprestatiecoëfficiënt van 0 wordt bij een langjarig gemiddelde geen energie verbruikt voor de elementaire energiebehoeften van een gebouw, zijnde verwarming, warm tapwater, ventilatie en verlichting.

Energie- en klimaatambities gemeente Enschede

Nieuwe energie voor Enschede

Op 16 november 2009 heeft de gemeenteraad van Enschede de nota Nieuwe energie voor Enschede vastgesteld. In de nota Nieuwe Energie voor Enschede heeft de gemeente Enschede zich het volgende ten doel gesteld op het gebied van energie en klimaat:

• in 2020 hebben we in Enschede 30 procent CO2 bespaard ten opzichte van 1990;
• in 2020 voorziet duurzame geproduceerde energie in minimaal 20 procent van de behoefte aan energie;
• in 2015 is de gemeentelijke organisatie klimaatneutraal;
• In 2020 zijn alle scholen in Enschede klimaatneutraal.

Woonvisie Enschede 2025

In de op 12 maart 2012 door de gemeenteraad vastgestelde Woonvisie Enschede 2025 is duurzaamheid een van de vier centrale thema's. Rondom dit thema zijn in deze visie de volgende uitgangspunten geformuleerd voor de op te stellen uitvoeringsagenda:

• Inwoners (huurders en eigenaren) krijgen de mogelijkheid om tegen betaling de energiecomponent van de woonlast beheersbaar te houden.
• Gemeente, marktpartijen en corporaties onderzoeken en stimuleren de mogelijkheden voor decentrale energieopwekking in Enschede.
• Vanaf 2015 streven we er naar dat in Enschede alleen nog energieneutrale nieuwbouw wordt gerealiseerd.
• Via de MIO (majeure inversteringsopgave) Duurzaam Wonen en Werkgelegenheid worden vragers en aanbieders op het gebied van duurzaamheid gekoppeld.
• Voor woningeigenaren met onvoldoende financiële draagkracht voor noodzakelijke ingrepen aan de woning, wordt door marktpartijen en financiers een financieel instrumentarium ontwikkeld.
• De gemeente geeft het goede voorbeeld met het verduurzamen van haar eigen gebouwen.

Coalitieakkoord 'Duurzaam, Samen, Sterker!'

In het coalitieakkoord 2014-2018, 'Duurzaam, Samen, Sterker!' is duurzaamheid een centraal thema. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu; duurzaam gedrag staat in het coalitieakkoord synoniem voor niet teren op de zak van toekomstige generaties. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. In de voorgaande collegeperiode werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem geen aandacht was, maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was geen sprake.

Actieplan Duurzaamheid

De wens om een meer omvattend duurzaamheidsbeleid te voeren, dat richtinggevend is voor het gemeentelijk handelen, vraagt om kaderstelling. Hiertoe wordt het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

4.7.2 Duurzaamheidsbeleid en het bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt aan de hand van het Actieplan Duurzaamheid bekeken in hoeverre het bestemmingsplan kan bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke duurzaamheidsambities.

4.7.2.1 Algemeen

Bij elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of windenergie, c.q. aansluiting op het warmtenet. Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.

4.7.2.2 Energie

Voor het realiseren van veel energie besparende maatregelen of voorzieningen in, aan of op gebouwen, zoals isolatie van vloer, muren of dak, het plaatsen van zonnepanelen of een zonnecollector op het dak, is geen omgevingsvergunning vereist. Voor warmte-koude opslag en bodemenergiesystemen is de provincie Overijssel het bevoegd gezag. Voor nieuwbouw geldt dat moet worden voldaan aan de energieprestatienormen uit het Bouwbesluit. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van windturbines of zonnepanelen op maaiveldniveau en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

4.7.2.3 Klimaatadaptie

Voor het realiseren van relatief eenvoudige klimaatadaptieve maatregelen en voorzieningen als groene dakbedekking op gebouwen en het in de bodem infiltreren van hemelwater is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater, het vrij houden van bebouwing van overloopgebieden, het vrij houden van bebouwing langs beken of van lage plekken die natuurlijke waterbergingen vormen, het ophogen van gronden of het realiseren van bouwwerken ter voorkoming van overstromingen en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

4.7.2.4 Circulaire economie

Voor het realiseren van afvalcontainers voor het gescheiden inzamelen van afval en herbruikbare materialen is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen en inrichtingen voor de verwerking van afval.

4.7.2.5 Biodiversiteit

Natuurgebieden, bossen, parken en andere structurele, veelal openbaar toegankelijke, groenvoorzieningen worden in een bestemmingsplan als zodanig bestemd en voorzien van een passende beschermende gebruiks- en bouwregeling. Daarnaast maakt een bestemmingsplan het in nagenoeg elke bestemming mogelijk om groenvoorzieningen van ondergeschikte aard te realiseren.

4.7.2.6 Overige actiepunten

Voor de overige actiepunten uit het Actieplan Duurzaamheid kan kortheidshalve worden volstaan met de conclusie dat deze geen ruimtelijke relevantie hebben en als zodanig dus ook niet van invloed zijn op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

4.7.3 Duurzaamheid binnen het plangebied

Het is bestemmingsplan kent geen specifieke duurzaamheidsaspecten. Wel kan wordt opgemerkt dat de bouw- en gebruiksregels van het bestemmingplan er niet aan in de weg staan dat energiebesparende maatregelen aan panden getroffen kunnen worden en dat het realiseren van zonnepanelen op daken vergunningvrij kunnen worden gerealiseerd. De bouw- en gebruiksregels van het bestemmingsplan staan er ook niet aan in de weg dat bij nieuw- of verbouw van panden groene daken kunnen worden gerealiseerd. Dat is gunstig voor de afvoer van hemelwater maar zorgt ook voor verkoeling op warme zomerdagen.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197 " getoetst aan de belangen van milieu, natuur en waterhuishouding.

5.1 Milieu

5.1.1 Milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten daadwerkelijk een m.e.r.-procedure doorlopen moet worden.

Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er drie mogelijkheden:

• 1. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
• 2. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of het uitvoeren van een m.e.r. verplicht is;
• 3. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de in daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet dan een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitvoeren om na te gaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben. Als uit die vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat aanzienlijke milieugevolgen op voorhand niet kunnen worden uitgesloten, moet er alsnog een verplichte m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd.

Voor activiteiten die niet in het Besluit m.e.r. zijn genoemd, geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.

Het bestemmingsplan maakt geen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk waarop het Besluit m.e.r. van toepassing is. Een nadere toetsing aan het Besluit m.e.r. kan dan ook achterwege blijven.

5.1.2 Milieuhinder van bedrijven en inrichtingen

5.1.2.1 Bedrijven- en milieuinventarisatie en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan of er bestaande en toekomstige bedrijvigheid in en rondom het plangebied van het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197" aanwezig is, die van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied. Daarbij is gekeken naar de potentiële milieubelasting van deze inrichtingen (bedrijven en voorzieningen). De milieubelasting en de bijbehorende hindercontouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. Hierbij is als richtlijn gebruikt de in 2009 door de VNG uitgegeven publicatie “Bedrijven- en milieuzonering".

5.1.2.2 Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder ten aanzien van omliggende bedrijven en woningen. In “Bedrijven en Milieuzonering” wordt onderscheid gemaakt tussen omgevingstype rustige woonwijk en het omgevingstype gemengd gebied. Onder omgevingstype gemengd gebied wordt verstaan een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid. Daarnaast gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen.

Vanwege de ligging langs de provinciale weg en de aanwezigheid van het restaurant kan het gebied worden aangemerkt als 'gemengd gebied'. In gemengd gebied kunnen woningen naast horecavoorzieningen voorkomen. Het restaurant Lutscher Alm (buiten het plangebied) is een bestaande horecavoorziening waarin dit bestemmingsplan geen wijziging aanbrengt. De nieuwe horecavoorziening is beperkt van omvang. Aan de richtlijnen vanuit de VNG publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' wordt voldaan.

Het aan te leggen parkeerterrein wordt onderdeel van het restaurant. Dat betekent ook dat het geluid van het parkeerterrein moet voldoen aan de normen uit het Activiteitenbesluit. Het gaat dan om de geluidbelasting vanwege het parkeerterrein op de gevels van de bestaande en de nieuwe woning. Uit het akoestisch onderzoek (bijlage 5 Akoestisch onderzoek parkeerterrein) blijkt dat de geluidsbelasting op de bestaande woning voor zowel het gemiddelde geluidbelasting als de piekbelasting onder de norm blijft. Uitgangspunt is dan wel dat er een groene afscherming komt tussen het parkeerterrein en het perceel van de bestaande woning. Hiervoor is een groenbestemming opgenomen. In de regels is verder bepaald dat het parkeerterrein alleen in gebruik mag worden genomen als parkeerterrein, als de groenvoorziening en de hagen zijn aangelegd.

De geluidbelasting op de gevel van de nieuwe woning voldoet net niet aan de geluidsnorm. Hier zal met een dove gevel gewerkt moeten worden. Een dove gevel heeft in principe geen te openen delen en een zodanige gevelisolatie dat de binnenwaarde aan de wettelijke norm voldoet. In de regels is de dove gevel verplicht gesteld.

Met uitvoering van de maatregelen zal hier een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ontstaan.

5.1.2.3 Conclusie milieuhinder bedrijven en inrichtingen

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder van bedrijven en voorzieningen geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.3 Bodemkwaliteit

Algemeen

Het bodembeleid in Nederland heeft een hervormingsfase ondergaan. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van risico's, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk mits er geen risico's zijn voor de gezondheid. Functiegericht saneren is dan voldoende.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. De milieuhygiënische bodemgesteldheid kan daarbij een rol spelen. De Wet bodembescherming kan hierop van toepassing zijn.

Plangebied

Het bestemmingsplan maakt op nu nog onbebouwde gronden een woning mogelijk. de woonfunctie van de Lossersestraat 197 wordt naar deze locatie verplaatst. Bij de overige functies die het plan mogelijk maakt, gaat het om reeds bebouwde gronden.

Voor de onbebouwde locatie is een bodemonderzoek gedaan, zie bijlage 6. In de grond is niets bijzonders aangetroffen. In het grondwater is barium en zink gevonden, vermoedelijk komt het daar van nature voor. Het vormt geen belemmering voor de woonfunctie.

Conclusie

De grond is geschikt voor de woonfunctie.

5.1.4 Wet geluidhinder

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

Wegverkeerslawaai

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan zijn geen op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde wegen aanwezig. Het plangebied is wel gelegen binnen de onderzoekszone van de gezoneerde wegen N732 en de Lonneker Molenweg. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een geluidsgevoelig gebouw, te weten één woning, binnen de onderzoekszone van deze wegen.

Uit akoestisch onderzoek (zie bijlage 7 Akoestisch onderzoek wegverkeer) blijkt dat de gevelbelasting net boven de voorkeursgrenswaarde ligt. De geluidsbelasting vanwege de Lossersestraat is 50 dB. Dat is hoger dan de voorkeursgrenswaarde. Hiervoor zal een procedure voor hogere waarden worden doorlopen.

Railverkeerslawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan is niet gelegen aan of in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde spoorlijn.

Industrielawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan is niet gelegen in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein. Bovendien voorziet het bestemmingsplan niet in bestemmingen waarop geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote lawaaimakers') gevestigd kunnen worden.

Luchtvaartlawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan is niet gelegen in de nabijheid van het (voormalige) vliegveld Twente en ook niet binnen de geluidszone van het vliegveld.

Conclusie geluid

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat met het doorlopen van de procedure voor hogere waarden, het aspect geluid geen belemmering vormt voor de realisatie van een nieuwe woning.

5.1.5 Luchtkwaliteit

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen vormen de luchtkwaliteitseisen in ieder geval geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);
• e. een project niet voorziet in de realisatie van gevoelige bestemmingen binnen de zone van een op grond van het Besluit gevoelige bestemmingen gezoneerde rijksweg of provinciale weg.

Gezien het feit dat de grens voor 'niet in betekende mate'-categorie voor 'woningbouwlocaties' op 1500 woningen ligt, kan geconcludeerd worden dat de verplaatsing van een woning en de mogelijkheid van een (kleine) horecavoorziening in de categorie 'niet in betekende mate' valt. De uitvoering van het bestemmingsplan zal dus geen significant negatief effect op de luchtkwaliteit veroorzaken. Derhalve hoeft geen onderzoek naar luchtkwaliteit plaats te vinden.

Geur

Vanaf 1 januari 2007 vormt de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) het toetsingskader als het gaat om geurhinder afkomstig van dierenverblijven en veehouderijen. De geuremissie is afhankelijk van het aantal en soort dieren dat binnen de inrichting aanwezig is. In de aan de Wgv gekoppelde Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) is per diercategorie een geuremissiefactor vastgesteld. Daarnaast zijn minimale afstanden opgenomen vanaf een veehouderij tot een geurgevoelig object. Hierin is bepaald dat de minimale afstand voor de geurbelasting van een veehouderij op een geurgevoelig object in het buitengebied 100 meter moet bedragen.

Binnen een straal van 100 meter bevinden zich geen veehouderijen. Geconcludeerd kan worden dat er geen veehouderijen in hun belangen worden geschaad.

Conclusie luchtkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.6 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen en in de nabijheid van het plangebied van het bestemmingsplan “Lossersestraat 197” zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lossersestraat 197” zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Op ca. 85 meter ten westen van het plangebied is een buisleiding (N-528-57) van de Gasunie gelegen die onder Bevb valt. Het betreft een 8” hogedruk aardgasleiding met een werkdruk van 40 bar. De leiding kent geen 10-6 contour voor wat betreft het plaatsgebonden risico. Wel ligt het plangebied voor een relatief klein deel binnen de inventarisatieafstand van 95 meter. Binnen dit deel van de inventarisatieafstand worden geen nieuwe kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogelijk gemaakt. Het plan heeft derhalve geen invloed op het groepsrisico ten gevolge van de leiding.

Conclusie: De ligging van deze aardgasleiding vormt op grond van het BevB geen belemmering voor onderhavig plan.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water zijn de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de Circulaire Vervoer Gevaarlijke Stoffen het wettelijk kader. Momenteel is nieuwe wet- en regelgeving in voorbereiding voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van die nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Basisnet Weg

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lossersestraat 197” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen wegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg.

Basisnet Water

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lossersestraat 197” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen vaarwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de water.

Basisnet Spoor

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Lossersestraat 197” of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor.

Gebruik van luchthavens

De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, met name bij het opstijgen en landen.

Het plangebied van het bestemmingsplan “Lossersestraat 197” is hemelsbreed op ca. 4 kilometer van het (voormalige) vliegveld Twente gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in het plangebied (zeer) klein is.

Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande en het gegeven dat het plan geen (nieuwe) kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogelijk maakt binnen risicocontouren kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.2 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

5.2.1 Hemelwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Dit kan in beginsel door hergebruik, het toepassen van groene daken en/of halfverharding. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het bestaand stedelijk gebied 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. In het buitengebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave 40 millimeter. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

5.2.2 Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. Afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied wordt vuilwater aangesloten op de drukriolering. Niet overal is drukriolering aanwezig voor de afvoer van hemelwater. In dat geval moet op eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA) of helofytenfilter worden ingericht. Dit dient te gebeuren in overleg met het waterschap Vechtstromen. Afhankelijk van de doelmatigheid zal voor drukriolering of IBA gekozen worden.

5.2.3 Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijven. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken. Het aftoppen van grondwaterstandspieken middels drainage is wel toegestaan.

5.2.4 Grondwater en ontwatering

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Ontwatering is het verschil tussen het peil van de weg of de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG).

• Wegen: ontwateringsdiepte van 0,70 meter, waarbij een zandbed met minimale dikte van 0,50 m aanwezig moet zijn. Een te hoge grondwaterstand kan opvriezen en opdooi van de fundering van de weg veroorzaken.
• Bebouwing: de ontwateringsdiepte van bebouwing hangt af van het type gebouw. Voor woningen of gebouwen met een niet-waterdichte kruipruimte die goed toegankelijk moet zijn, dient de ontwatering zodanig te zijn dat zich geen grondwater in de kruipruimte bevindt. Als norm wordt vaak gehanteerd dat het grondwater tenminste 0,20 m beneden de vloer van de kruipruimte moet staan. Uitgaande van een 0,50 m hoge kruipruimte en een vloerdikte (woonvloer) van 0,20 m betekent dit een afstand van 0,90 m tussen de GHG en de bovenzijde van de vloer. Door kruipruimteloos te bouwen kan de ontwateringsnorm onder bepaalde voorwaarden met 0,30 m verminderd worden.
• Groen / onbebouwd en onverhard terrein: voor deze bestemming wordt meestal een ontwateringdiepte van 0,50 m –mv geadviseerd. Langdurige te hoge grondwaterstanden beïnvloeden de beworteling nadelig.

5.2.5 Afwatering

Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende adviesnormen:

• Het vloerpeil van de bebouwing minimaal 0,20 m boven het dichtstbijzijnde wegpeil leggen.
• Perceel vlak of richting de weg af laten lopen.
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

5.2.6 Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Natuur

5.3.1 Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

In de Wet natuurbescherming wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden geregeld. Op grond van de Wet natuurbescherming dienen voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan te worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied en op activiteiten die significant verstorende effecten kunnen hebben op voor een Natura 2000 gebied aangewezen soorten. Bestaand gebruik mag worden voortgezet, mits niet conflicterend met de instandhoudingsdoelstellingen en als zodanig vastgelegd in het beheerplan. Voor alle andere activiteiten is een vergunning van het bevoegd gezag noodzakelijk. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of die activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer significant negatieve effecten inderdaad niet uitgesloten kunnen worden dient voor de betreffende activiteiten een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd.

Voor het plangebied is een onderzoek gedaan naar de Natuurwaarden, zie bijlage 8. Er is ook onderzoek gedaan of er effecten zijn te verwachten op het Natura 2000 gebied. Het plangebied ligt niet in, of direct naast een Natura 2000-gebied. Op 4,5 kilometer afstand ten zuidoosten van het plangebied ligt het Natura2000-gebied Dinkelland, op 4,8 kilometer afstand ten noordwesten van het plangebied ligt Natura2000-gebied Landgoederen Oldenzaal en op 5 kilometer afstand ten noordwesten van het plangebied ligt Natura2000-gebied Lonnekermeer. De uitvoering van het bestemmingsplan heeft geen negatief effect op de instandhoudingsdoelen van Natura2000- gebied.

5.3.2 Wet natuurbescherming, beschermde planten- en diersoorten

De Wet natuurbescherming de bescherming van de meest kwetsbare planten- en diersoorten die in Nederland voorkomen. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om waarborgen om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren niet in gevaar komt. Hiertoe is in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan.

Indien een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling mogelijk negatieve gevolgen heeft voor in dat gebied voorkomende beschermde soorten dienen passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen en/of dient het plan te worden aangepast om eventuele negatieve gevolgen zoveel mogelijk te voorkomen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor eventueel aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kan worden voorkomen dient ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen te worden gevraagd.

Uit het onderzoek (zie bijlage 8) blijkt dat met inachtneming van de bescherming van bezette vogelnesten en het respecteren van de winterrustperiode van amfibieën en egel, de voorgenomen activiteit geen wettelijke consequenties heeft in het kader van de Wet natuurbescherming. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming aangevraagd te worden.

5.3.3 NatuurNetwerk Nederland (voorheen EHS)

De NatuurNetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. De NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit). De NNN beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden. De NNN valt niet onder de werking van de gebiedsbescherming, zoals geregeld in de Wet natuurbescherming of de soortenbescherming, zoals geregeld in de Wet natuurbescherming. De NNN is een ruimtelijk rijksbelang dat door provincies en gemeenten dient te worden vertaald in ruimtelijke plannen, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

Het plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197 ” behoort niet tot het NNN, maar gronden direct ten westen en ten zuiden ervan wel. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan gronden die tot de ‘zone ondernemen met natuur en water buiten de EHS’ behoren. Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de NNN geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Type bestemmingsplan

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

• a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
• b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
• c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
• d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Dit bestemmingsplan is een zogenaamde partiële herziening. In een dergelijke bestemmingsregeling ligt het accent vooral op het inpassen van een kleinschalige ontwikkeling in een groter bestemmingsplan. Vooral vanwege de geringe omvang van het plangebied heeft dit plan slechts een beperkt aantal bestemmingsregels en een relatief eenvoudig kaartbeeld. Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding met de daarbij horende planregels. Bij ieder plan hoort een toelichting, maar dit onderdeel heeft als zodanig geen rechtskracht. De verbeelding van het bestemmingsplan bestaat uit één kaartblad.

Wijze van bestemmen

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

In paragraaf 6.3 van deze plantoelichting wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197" is gekozen.

6.2 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
• b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
• c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
• d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197 ”. In Artikel 1 Begrippen zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2 Wijze van meten geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
• b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
• c. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
• d. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
• e. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
• f. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels. Daarnaast zijn regels ten aanzien van onder meer archeologie.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3 Beschrijving van het plan

6.3.1 Bestemmingen

Groen

De bestemming 'Groen' is gegeven aan de gronden waarop groenvoorziening moet worden gerealiseerd die een afschermende werking hebben tussen het aan te leggen parkeerterrein en de bestaande woning.

Horeca

De horeca bestemming heeft betrekking op de beeldbepalende boerderij en erf. Hier is lichte horeca en/of ambachtelijke bierbrouwerij toegestaan. De bestaande boerderij heeft cultuurhistorische waarden en is beeldbepalend. Dit is aangegeven met de bouwaanduiding 'karakteristiek'. De boerderij mag dan ook niet worden gesloopt en moet zijn gerestaureerd voordat het pand in gebruik wordt genomen voor lichte horeca en/of ambachtelijk bierbrouwerij. Dit is verwoord in een voorwaardelijke verplichting.

Verkeer - parkeerterrein

Op deze gronden wordt een parkeerterrein gerealiseerd voor bezoekers van de Lutscher Alm en de microbierbrouwerij. Bij de specifieke gebruiksregels zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen die als doel hebben dat het gebied ingericht wordt als parkeerterrein met tenminste 55 parkeerplaatsen. Het terrein moet met hagen aan de noord-, oost- en westzijde afgeschermd worden. Verder moeten er 'open tegels' worden gebruikt, zodat er het terrein een groen uitstraling krijgt.

In artikel 1 is bepaald dat onder open tegels moet worden verstaan: Een gedeeltelijk open verharding, waardoor het aanzicht minder versteend en meer groen is.

Wonen

De bestaande en nieuw te bouwen woningen hebben een woonbestemming. Hier zijn de gebruikelijke bepalingen voor wonen in het buitengebied opgenomen. Water gekregen.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. De gronden in het plangebied zijn eigendom van particulieren.

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro dient de gemeenteraad voor gronden waarop een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro is voorgenomen een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

De eigenaar van de buiten het plangebied liggende horeca vestiging en de eigenaar van de nieuwe horeca vestiging hebben met de gemeente een overeenkomst gesloten over de ontwikkeling en de plankosten. Hiermee zijn de gemeentelijke kosten anderszins verzekerd en hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Met de gemeente Enschede is een planschadeovereenkomst afgesloten waarin onder andere is vastgelegd dat eventuele planschade voor rekening is van de initiatiefnemers.

Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar.