De Bothoven 2016

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Het bestemmingsplan “De Bothoven 2016” heeft als doel de bestemming van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvan vast te leggen.

De vervaardiging van dit bestemmingsplan vloeit voort uit een wettelijke verplichting zoals die is opgenomen in artikel 3.1. sub 2. van de Wet ruimtelijke ordening, luidende:

'De bestemming van gronden, met inbegrip van de met het oog daarop gestelde regels, wordt binnen een periode van tien jaar, gerekend vanaf de datum van vaststelling van het bestemmingsplan, telkens opnieuw vastgesteld'.

Het voorliggende bestemmingsplan "De Bothoven 2016" heeft als doel de bestemming van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvan vast te leggen. Het bestemmingsplan betreft grotendeels het vastleggen van het bestaande gebruik van de gronden en de gebouwen in het plangebied.

Het voorliggende bestemmingsplan "De Bothoven 2016" kan aangemerkt worden als een in hoofdzaak conserverend bestemmingsplan. In dit grotendeels conserverend bestemmingsplan zijn overigens wel een aantal nieuwe ontwikkelingen opgenomen waarbij de herinrichting van het gebied rondom de watertoren aan de Hoog en Droog het meest in het oog springt.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

De Bothoven is een wijk gelegen in het 'binnensingelgebied' van Enschede en ligt direct ten oosten van de binnenstad.

Ligging plangebied "De Bothoven" ten oosten van de binnenstad van Enschede.

Het gebied waarop het bestemmingsplan “De Bothoven 2016” betrekking heeft wordt globaal begrensd door de spoorlijnverbinding Enschede-Gronau aan de noordzijde, de Oliemolensingel aan de oostzijde, de Boulevard 1945 aan de zuidzijde en tenslotte de Oldenzaalsestraat aan de westzijde.

1.3 Geldende juridische regelingen

Voor het gebied van de wijk Bothoven geldt momenteel voor veruit het grootste gedeelte het bestemmingsplan "Bothoven 2006". Dit bestemmingsplan is op 27 november 2006 door de gemeenteraad vastgesteld en op 29 januari 2007 door Gedeputeerde Staten van Overijssel vastgesteld.

De gronden gelegen in het plangebied van dit geldende bestemmingsplan zijn bestemd voor:

• Bedrijven (BE)
• Begraafplaats (BG)
• Garagebedrijven (GA)
• Gemengde voorzieningen- 1 (G1)
• Gemengde voorzieningen- 2 (G2)
• Groenvoorzieningen (GR)
• Kantoren (KA)
• Maatschappelijke voorzieningen (MA)
• Nutsvoorzieningen (NU)
• Park (PA)
• Parkeervoorzieningen (PV)
• Railverkeer (RV)
• Sportvoorzieningen (SP)
• Verblijfsdoeleinden (VE)
• Verkeersdoeleinden (VR)
• Wonen (WO)

Daarnaast geldt op dit moment voor het voormalige Polaroidterrein aan de Hoge Bothofstraat het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory". Dit bestemmingsplan is recentelijk (30 juni 2014), door de gemeenteraad (gewijzigd) vastgesteld. De desbetreffende gronden hebben in dit bestemmingsplan "Gemengd - 3".

Tenslotte is op 18 november 2014 het bestemmingsplan "Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid)" door de gemeenteraad vastgesteld. Het gaat hierbij om een paraplubestemmingsplan dat geldt voor het gehele gebied van de gemeente Enschede, en dus ook voor het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016". Dit bestemmingsplan geeft een actuele en een passende juridisch planologische regeling met betrekking tot vuurwerkbedrijven, risicovolle inrichtingen als ook geluidzoneringsplichtige inrichtingen.

1.4 Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening).

Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen

Voorafgaand aan of tijdens het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “De Bothoven 2016” is het ingevolge de Regeling Wijkorganen 2008 erkende wijkorgaan 'Wijkraad De Bothoven' actief. De wijkraad de Bothoven zal met betrekking tot het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" om advies worden gevraagd.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen, de provincie Overijssel of het Rijk in het geding zijn. Daarom is voor dit bestemmingsplan afgezien van het plegen van vooroverleg. Wel is het ontwerpbestemmingsplan ter kennisname toegezonden aan de provincie Overijssel en het waterschap Regge en Dinkel.

Procedure

• Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “De Bothoven 2016” in voorbereiding te nemen op 26 november 2014 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

• Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg” (website van de gemeente Enschede en op de website www.officielebekendmakingen.nl.).

• Zienswijzen

Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarop zal een verslag worden gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan zal worden gevoegd.

• Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader

2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling.

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Deze handreiking ondersteunt decentrale overheden bij het toepassen van de ladder. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Zoals reeds in hoofdstuk 1.1 van deze plantoelichting staat vermeld maakt dit bestemmingsplan een beperkt aantal nieuwe ontwikkelingen mogelijk waaronder de herinrichting van het gebied in de omgeving van de watertoren aan de Hoog en Droog. Het betreft hier een ontwikkeling in het bestaande stedelijke gebied van de stad Enschede die, door de aanleg van o.a. groen- en speelvoorzieningen alsmede een plein, tot doel heeft het woon- en leefklimaat in dit deel van de wijk te verbeteren. Gesteld kan worden dat de Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling op een dergelijk voornemen niet van toepassing is en het voornemen voldoet aan de doelstellingen van een goede ruimtelijke ordening en een optimale benutting van de ruimte in het stedelijke gebied. Dit geldt eveneens voor een aantal andere, kleinschalige ontwikkelingen in het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" zoals het aanbrengen van een aantal bouwkundige aanpassingen van woningen in het wijkdeel Tattersall (luifels- erkers), gelegen ten oosten van de Oldenzaalsestraat en ten zuiden van de Hoge Bothofstraat. Het gaat hierbij om de renovatie van een bestaand wooncomplex waarbij het aantal woningen niet toeneemt met als doel, naast een verbetering van het woon- en leefklimaat, de sociale veiligheid hier te verbeteren. Ook het toestaan van kantoorfuncties in het 'Gebouw Zuid' van de Performance Factory ten noorden van de Hoge Bothofstraat, waarbij hergebruik van bestaande bebouwing centraal staat, behoort tot een van de kleinschalige ontwikkelingen. Hierbij dient overigens vermeld te worden dat het aantal m2 kantoorruimte door het toestaan van kantoorfuncties in het 'Gebouw Zuid' geen toename van het aantal m2 kantoorruimte in het plangebied van dit bestemmingsplan tot gevolg heeft. Het aantal toegestane m2 kantoorruimte in het 'Gebouw Zuid' wordt namelijk verrekend met het aantal m2 toegestane kantoorruimte in het 'Gebouw Noord-west' van de Performance Factory (voormalig kantoorpand Polaroid).

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro. Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

2.1.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

Gelet op het hoofdzakelijk conserverende karakter van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" hebben het ruimtelijke beleid en de regels van het Rijk geen directe doorwerking op het plangebied.

2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening die Provinciale Staten van Overijssel op 1 juli 2009 hebben vastgesteld en geactualiseerd bij besluit van 3 juli 2013. De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. In het beleid van de provincie staan daarom de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door vooral in te zetten op het beschermen van bestaande kwaliteiten en deze te verbinden met nieuwe ontwikkelingen. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving staat voorop, in combinatie met een goed vestigingsklimaat, een goede woonomgeving en een fraai buitengebied. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt.

Om deze ambities waar te kunnen maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. De filosofie van dit model is dat de provincie samen met partners een gezamenlijke visie of doel deelt en dat vervolgens elke partij in de eigen verantwoordelijkheidssfeer in actie komt. Het uitvoeringsmodel heeft drie niveaus: generieke beleidskeuzes, ontwikkelperspectieven en gebiedskenmerken. Aan de hand van deze niveaus wordt duidelijk of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

In onderstaande afbeelding staat de “vishaak” van het uitvoeringsmodel en de niveaus daarin toegelicht.

Figuur 2: uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Een voorbeeld van een generieke beleidskeuze is dat gemeenten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen moeten afstemmen met hun buurgemeenten, om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat. Een ander voorbeeld is de 'SER-ladder', die inhoudt dat eerst bestaande bebouwing en herstructureringsmogelijkheden worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Ontwikkelingsperspectieven

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag). Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Omgevingsvisie en het gebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016".

Generieke beleidskeuzes:

Het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is voor veruit het grootste gedeelte van het plangebied conserverend van aard. De in het bestemmingsplan opgenomen nieuwe ontwikkelingen zijn van dien aard dat hierbij geen belangen van buurgemeenten of andere regionale belangen in het geding zijn. Daarnaast kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkelingen ten behoeve van de verbetering van het woon- en leefklimaat in de Bothoven (het toevoegen van groenvoorzieningen en de herinrichting van een gebied rondom de watertoren aan de Hoog en Droog) van een goede ruimtelijke ordening getuigen waarbij de beschikbare ruimte optimaal wordt benut en er geen uitbreiding plaatsvindt van het stedelijke gebied.

Ontwikkelperspectief: steden als motor:

Enschede is voor wat betreft het ontwikkelingsperspectief aangeduid als 'steden als motor'. Dit zijn gebieden voor dynamische en veerkrachtige woon- werk- en voorzieningenmilieus waar de kwaliteiten en identiteit van de bestaande stad worden versterkt en benut voor herstructurering, transformatie, inbreiding en uitbreiding.

Rond de binnensteden liggen de diverse woonwijken en bedrijventerreinen, elk met hun eigen woon-, werk- of gemengd milieu. Herstructurering van de woon-, werk- en voorzieningenmilieus moet deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus verstreken.

De ontwikkelperspectieven voor de wijk De Bothoven zijn:

• woonwijk
• bedrijventerrein
• stadsas
• spoorlijn

• Woonwijk:

Voor wat betreft de wijk De Bothoven gaat het om een bestaand woongebied waar, conform het ontwikkelperspectief wonen, ruimte is voor herstructurering, inbreiding en transformatie naar diverse woon-, werk- en gemengde stadsmilieus.

• Bedrijventerrein:

Binnen het ontwikkelingsperspectief 'bedrijventerrein' (terrein voormalige Polaroid, nu Performance Factory) gaat het om een toen bestaand bedrijventerrein dat recentelijk is omgeturnd naar een terrein waar niet alleen gewerkt wordt maar ook recreatieve- en culturele activiteiten plaatsvinden. Deze ontwikkelingen passen binnen het voor bedrijventerreinen geldende ontwikkelingsperspectief en die ruimte biedt voor herstructu- rering van bestaande monmofunctionele werkmilieus.

• stadsas:

Onder "Stadsas" (in dit geval de Boulevard 1945- Gronausestraat) wordt verstaan de verbinding tussen knooppunten zoals bijv. centra van steden, stationsgebieden en autosnelwegen/autowegen. Deze gebieden zijn voorkeurslocaties voor ontwikkelingen die een bovenlokale mobiliteit meebrengen.

• spoorlijn:

Het betreft hier een spoorlijnverbinding voor het personenverkeer tussen de steden Enschede en Gronau- Dortmund/Münster. Deze spoorlijn ondersteunt een belangrijke vervoersrelatie tussen Twente en Duitsland en die een eigen ontwikkelingsdynamiek kent.

Gebiedskenmerken:

Natuurlijke laag:

In de natuurlijke laag kent het plangebied van voorliggend bestemmingsplan het kenmerk 'stuwwallen en ruggen'.

Het oostelijk deel van de stad Enschede is gelegen op de Oldenzaalse stuwwal. Het hoogste punt van deze stuwwal binnen de gemeente Enschede bevindt zich direct ten noordoosten van de bebouwde kom van de stad op ca. 65 meter +NAP.

Het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" kent, op de flank van deze stuwwal, een hoogteverschil van ca. 52 meter +NAP aan de oostzijde van de wijk, aflopend naar ca. 43 meter +NAP aan de zijde van de binnenstad.

De opgestuwde aardlagen, ontstaan in de ijstijd, zijn in de tijd vrij ongeschonden gebleven. Het reliëf en het hoogteverschil met de omgeving zijn nog steeds goed zichtbaar en beleefbaar. De stuwwallen zijn rijk aan archeologische waarden. Met hun bos- en heidegebieden zijn zij belangrijke inzijggebieden van regenwater voor de lokale en regionale grondwaterstromen. De kwelzones aan de voet van de stuwwallen bieden potenties voor kwelafhankelijke vegetatie.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

Deze laag is niet van toepassing op het plangebied van voorliggend bestemmingsplan.

Stedelijke laag

Met betrekking tot het gebiedskenmerk stedelijke laag is het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" deels aangemerkt als 'bebouwingsschil 1900-1955 en 'woonwijken 1955- nu'. Voor een klein deel van het plangebied geldt het gebiedskenmerk van 'bedrijventerrein 1955- nu'.

• Bedrijventerrein 1955- nu.

Bedrijventerrein "1955- nu" kenmerken zich als werk- of voorzieningengebieden, te onderscheiden in industriegebieden, meubelboulevards, kantorenparken en gemengde bedrijventerreinen. De verkaveling en inrichting is functioneel. De terreinen zijn slechts beperkt aangesloten op omliggende wijken en landschappen. De bebouwing is functioneel, vaak eenvoudig en eenvormig, soms karakteristiek en historisch.

In het plangebied van het bestemmingsplan | "De Bothoven 2016" heeft dit gebiedskenmerk betrekking op het parkeerterrein van de voormalige 'Polaroid-fabriek' in het noordwestelijk deel van dit bestemmingsplan. Dit parkeerterrein voorziet al geruime tijd in een parkeerbehoefte voor hoofdzakelijk de bezoekers van de binnenstad en mensen die in de omgeving werkzaam zijn.

• bebouwingsschil "1900-1955".

De bebouwingsschil "1900-1955" bestaat uit gemengde woonwijken die direct aansluiten op historische centra. Kenmerkend is de verwantschap in architectuurstijlen en aandacht voor architectonische details en de verbijzondering van gebouwen op specifieke plekken als straathoeken.

De ambitie is gericht op individueel opdrachtgeverschap. Toevoeging van bebouwing draagt bij aan het behoud, versterking en vernieuwing van individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing.

• woonwijken "1955- nu":

De woonwijken van na 1955 zijn grotendeels planmatig ontworpen en gerealiseerd. Dat heeft geleid tot een per wijk kenmerkende hoofdstructuur met eigen aard, maat en karakter (patroon van o.a. hoofdroutes en wegen, wooneenheden en parken en groenstructuur). Functies zijn meestal ruimtelijk van elkaar gescheiden. Het behoud van eigen karakter is belangrijk. Als ontwikkelingen plaatsvinden in naoorlogse wijken dan voegt de bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar.

Lust & Leisurelaag.

In de lust & Leisurelaag is de Molenstraat en de Oldenzaalsestraat, ten noordwesten en buiten het plangebied van dit bestemmingsplan gelegen, aangeduid als een recreatieve route. Het gebiedskenmerk Lust & Leisurelaag is derhalve niet van toepassing op het plangebied van voorliggend bestemmingsplan.

2.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie dermate belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

2.2.3 Boringsvrije zone

Een deel van het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is gelegen in een boringsvrije zone (in de provinciale omgevingsverordening genoemd als de boringsvrije zone Kotkamp-Schreurserve). Deze zone is op bovenstaand kaartje aangegeven met een bruine lijn en beslaat een groot deel van Enschede-Oost. In boringsvrije zones is het beschermingsregime erop gericht om de zones te vrijwaren van mechanische bodemingrepen, die de beschermende functie van slechtdoorlatende bodemlagen (keileem) te niet zouden kunnen doen. Ook moet worden voorkomen dat schadelijke stoffen het grondwater verontreinigingen dat gebruikt wordt voor de drinkwatervoorzieining. Het is in boringsvrijezones verboden mechanische ingrepen (zoals boringen en grond- en funderingswerken) op of in de bodem uit te voeren.

Om die reden is in de provinciale verordening een verbod opgenomen om overige vloeistoffen en koelwater te lozen, om mechanische ingrepen uit te voeren en om bodemenergiesystemen tot stand te brengen dieper dan 5 meter vanaf maaiveld in de ondergrond. Tevens is in deze verordening opgenomen dat Gedeputeerde Staten hiervoor een ontheffing kunnen verlenen.

2.2.4 Conclusie

Toetsing bestemmingsplan "De Bothoven 2016" aan de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening.

De actualisatie van het bestemmingsplan voor de wijk De Bothoven betreft een bestemmingsplan dat nagenoeg in zijn geheel conserverend van aard is. Dat wil zeggen dat voor het gehele gebied van deze wijk, inclusief het terrein van de 'Performance Factory' (voormalige Polaroidterrein) de huidige, bestaande situatie juridisch wordt vastgelegd, voortvloeiende uit de wettelijke verplichting van de Wet ruimtelijke ordening (zie ook paragraaf 1.1 van deze toelichting).

Gesteld kan worden dat, na toetsing van dit bestemmingsplan aan de Omgevingsvisie en verordening van de provincie Overijssel, geen provinciale belangen in het geding zijn en voor het overige het bestemmingsplan met het provinciaal beleid in overeenstemming is.

2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijk relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

2.3.1 Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie is ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

2.3.2 Stedelijke Koers

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012.

In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.

2.3.3 Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht.

• Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren;
• Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;
• Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;
• Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.
• Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied;
• Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
• Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
• Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.

Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook vier sectorale structuurvisies vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld.

• Woonvisie

Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen.

• Detailhandelsstructuurvisie

Op 23 januari 2012 is de Detailhandelsstructuurvisie Enschede 2012 vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staan de hoofdlijnen van het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor de komende vier jaar. Na een technische aanpassing in de besluitvorming op 12 november 2012 is dit formeel een structuurvisie zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wro.

• Watervisie

Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities.

De op te lossen knelpunten zijn:

• Overbelasting van het rioolstelsel.
• Grondwateroverlast.
• Problemen met waterkwaliteit.

De Enschedese waterambities zijn:

• Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool.
• De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken.
• Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen.
• De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar.
• Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad.
• De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede.

• Structuurvisie "Bouwen aan cultuurhistorisch Enschede".

Op 8 december 2014 heeft de Raad van de gemeente Enschede de structuurvisie "Bouwen aan cultuur- historisch Enschede" met een daarbij behorende waardenkaart vastgesteld. Reden voor de vervaardiging van deze visie vloeit voort uit de in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen verplichting aan gemeenten om bij de vervaardiging van bestemmingsplannen rekening te houden met de cultuurhistorische waarden in betreffende gebieden.

Met de term cultuurhistorie worden de overblijfselen van de geschiedenis bedoeld die door de mens zijn gemaakt. Hierbij valt te denken aan stedenbouwkundige patronen, landschappelijke structuren en bouwkundig erfgoed. Cultureel erfgoed is alles met een materiële en inmateriële waarde wat van belang wordt geacht voor de huidige en komende generaties om een beeld te geven van het verleden en zo een bijdrage levert voor de culturele identiteit van een land, stad of een plek.

De stad Enschede hecht er een groot belang aan dat bewoners trots zijn op de cultuurhistorische identiteit van de stad. Bewoners die trots zijn op hun vertrouwde leefomgeving zijn meer bereid om zich hiervoor in te spannen, Tevens blijken cultuurhistorische waarden een belangrijke vestigingsfactor voor nieuwe generaties stadsbewoners, voor opkomende bedrijven in de dienstverlening maar ook voor recreatie en toerisme.

Met deze visie wordt beoogd:

• het behoud, herstel en versterken van de historische omgevingskwaliteit verleggen met als doel een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad.
• wijken met de hoogst cultuurhistorische waarden worden beschermd zodat zij bijdragen aan de identiteit van de stad Enschede.
• voor gebieden met cultuurhistorische waarden geldt een basishouding dat bij iedere ontwikkeling deze waarden worden betrokken.
• het bieden van ruimte bij het stimuleren van hergebruik en herbestemmen van cultuurhistorische waardevolle bebouwing.

Hier dient vermeld te worden dat op dit moment een paraplu-bestemmingsplan in voorbereiding is, geldend voor het gehele gebied van gemeente Enschede, die de cultuurhistorische waarden binnen de gemeente Enschede op een planologisch-juridische wijze beoogt te regelen en te beschermen. De vaststelling van dit bestemmingsplan zal naar alle waarschijnlijkheid nog enige tijd op zich laten wachten. In afwachting van en vooruitlopend op de vaststelling van dit parapluplan is in het voorliggende bestemmingsplan "De Bothoven 2016" overigens al rekening gehouden met een wijze van het planologisch regelen van de hier aanwezige cultuurhistorische waarden.

Overig beleid.

Beleidsvisie Externe Veiligheid 2014

Op 8 december 2014 heeft de Raad van de gemeente Enschede de beleidsvisie "Externe Veiligheid 2014" vastgesteld. Externe veiligheid gaat over het beheersen van risico's die mensen lopen door de opslag, de productie, het gebruik en het vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. De beleidsvisie "Externe Veiligheid 2014" is een actualisering van de beleidsvisie uit 2007/ Deze actualisering werd noodzakelijk geacht omdat het beleid op het gebied van externe veiligheid op een aantal punten was ingehaald door landelijke ontwikkelingen. Verder is in deze nieuwe beleidsvisie het beleid voor opslagplaatsen en verkooppunten van consumentenvuurwerk vastgelegd en is aangegeven wat in Enschede nog als toelaatbaar risico wordt beschouwd. en hoe ongewenste situaties kunnen worden tegengegaan. Met deze visie beschikt de stad Enschede weer over een volledig en actueel extern veiligheidsbeleid.

2.3.4 Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

In de strategische beleidsdocumenten Toekomstvisie, Stedelijke Koers en de diverse structuurvisies zijn voor het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" geen specifieke beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd.

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een algemene beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Daarbij zal voornamelijk worden ingegaan op de huidige ruimtelijke structuur met een beschrijving van de ruimtelijke kenmerken en buurtkarakteristieken. Doel is het aanreiken van een kader waaraan ontwikkelingen in de wijk of buurt kunnen worden getoetst.

In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan de orde: de huidige planologische situatie in het plangebied, de positie van het plangebied binnen de gemeente Enschede (de stedelijke context), de ruimtelijke kwaliteit, de huidige ruimtelijke structuur met een beschrijving van de ruimtelijke kenmerken en buurtkarakteristieken, welstand en beeldkwaliteit, cultuurhistorie, verkeer, groenstructuur, ecologie en landschapswaarden en water.

3.1 Ruimtelijke structuur

3.1.1 Ruimtelijke en functionele structuur

• Het 'Binnensingelgebied'

Zoals reeds eerder staat vermeld maakt het plangebied van De Bothoven deel uit van het binnensingelgebied van de stad Enschede en is gelegen aan de oostzijde van de binnenstad. Door diverse stadsuitbreidingen en de snelle toename van het inwonertal van de stad vanaf het einde van de 19e eeuw, ontwikkelde het binnensingelgebied zich tot het centrale stadsdeel van Enschede. Zowel functioneel als ruimtelijk is het binnensingelgebied het samenbindende element tussen de naar buiten uitwaaierende woonwijken en industriegebieden enerzijds en de binnenstad anderzijds. Het gebied vervult een aantal centrale- en verzorgende taken voor wat betreft bestuur en administratie, detailhandel, cultuur en ontspanning, medische dienstverlening, educatie, verkeer en vervoer. Door zijn omvang is het binnensingelgebied ook een uitgesproken woongebied met veel inwoners.

Figuur 3: Binnensingelgebied Enschede

Wat betreft de bebouwingswijze bestaat er in dit gebied een grote verscheidenheid aan stijlen en typologieën. Buiten de stedelijke, gesloten bebouwing van de binnenstad is veel bebouwing buiten de centrumring uitgevoerd als 'half-open' bebouwing in rijen (zelfstandige woningen met een kleine tussenruimte), of als tuindorp of 'open' bebouwing met veel groen, soms (klein)steeds soms dorps. Tegenover de lage bebouwing met kappen van vóór 1940 is er voornamelijk de afgelopen decennia aan de randen van de binnenstad tevens 'middelhoogbouw' en 'hoogbouw' verrezen.

3.1.2 De Bothoven

De wijk De Bothoven telt ca. 5.780 inwoners en behoort daarmee tot de meest bevolkte wijken in het binnensingelgebied van de stad. Daarnaast bevinden zich er in deze wijk een groot aantal, maar veelal kleine bedrijven die voor de nodige werkgelegenheid zorgen. De buurt heeft veel goedkope huurwoningen en er staan, aan de rand van de wijk, diverse middelhoge gebouwen en ook enkele hoogbouwflats.

Het aanbod aan speelplaatsen, voorzieningen voor de jeugd en faciliteiten voor de gezondheidszorg laat op dit moment in de buurt te wensen over. Er zijn relatief weinig ontmoetingsplekken in de openbare ruimte.

Het plangebied van De Bothoven ligt tussen de singelring en de centrumring ten oosten van de binnenstad. Op hoofdlijnen is de algemene karakteristiek van het binnensingelgebied ook van toepassing op het plangebied van De Bothoven, alhoewel de woonfunctie hier de boventoon voert.

De Bothoven behoort tot één van de oudste wijken van de stad. Ze ontstond toen de industrialisatie van de stad aan het einde van de 19e eeuw een grote vlucht nam. Kenmerkend in deze wijk zijn de lange oost-west lopende straten, voortgekomen uit de paden en wegen die vanaf de voormalige Eschpoort (stadspoort) naar de hoger gelegen akkerbouwgronden op de stuwwal aan de oostzijde van de stad liepen.

De Lipperkerkstraat, één van de oude radialen, doorsnijdt de Bothoven van oost naar west en verdeelt deze wijk in twee delen, een noordelijk- en een zuidelijk deel met elk hun eigen specifieke kenmerken en karakteristieken. De Lipperkerkstraat zelf en de randbebouwing langs de Oliemolensingel wijken weer af van het overige gebied van de wijk.

Figuur 4: bebouwing 'De Bothoven'

• De Bothoven ten noorden van de Lipperkerkstraat.

Ten noorden van de Lipperkerkstraat en het Gronausevoetpad bevinden zich de nog overgebleven oude delen van deze stadswijk met veel lage bebouwing in 1 tot 2 bouwlagen met- of zonder een kapverdieping. De meeste bebouwing in dit gebied is aan het einde van de 19e eeuw, begin 20e eeuw gerealiseerd. Kenmerkend is hier de toepassing van mansardedaken bij woningen. De directe situering van de voorgevels van de woningen aan de straat, zonder voortuinen, maakt het dat de straten smal ogen. Door de geringe mogelijkheden voor het parkeren van auto's in straten met een dergelijk smal wegprofiel is er weinig ruimte voor openbaar groen. De straten en straatjes zijn noord-zuid gericht en sluiten aan de noordzijde aan op de Hoge Bothofstraat en aan de zuidzijde op de Lipperkerkstraat.

In het noordelijk gebiedsdeel zijn in de jaren tachtig een aantal wooncomplexen gebouwd die het aanzien van dit wijkdeel drastisch hebben gewijzigd. Grootschalige fabrieksbebouwing langs de spoorlijn Enschede - Gronau heeft hier plaats moeten maken voor wooncomplexen zoals Transburg en Tattersall. Deze wooncomplexen kennen een zeer hoge dichtheid die de sfeer van de stadsvernieuwing uit het begin van de jaren '80 uitademen. Slechts het fabriekscomplex op het voormalige Polaroidterrein op de hoek van de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat verwijst nog naar het industriële verleden van de stad die nog niet zolang geleden het beeld van de stad langs het spoorlijn domineerde. Inmiddels heeft dit fabriekscomplex een andere functie gekregen en herbergt nu een groot aantal bedrijfsmatige-, recreatieve- en artistieke functies (de zgn. 'Performance Factory').

Zowel Transburg, als ook Tattersall en de bouw in de omgeving van de Reudinkstraat, zijn zeer 'naar binnen gekeerd'. Het zijn op zichzelf staande complexen die nauwelijks een relatie aangaan met de oudere delen van De Bothoven. Ook het stratenpatroon in deze complexen wijkt drastisch af van de heldere structuur van die oudere delen. Hofjes en 'doolhof'-straatjes met parkeerpleintjes en hier en daar, in beperkte mate, groen- en/of speelvoorzieningen bepalen het karakter van deze complexen.

Daarnaast kent Transburg ook nog eens een vrij geïsoleerde ligging ten opzichte van de rest van De Bothoven doordat dit wijkdeel grotendeels omsloten wordt door belangrijke (drukke) verkeersstructuurdragers zoals de Oliemolensingel, de Hoge Bothofstraat en de spoorwegverbinding Enschede - Gronau.

Figuur 5: Voormalig grootschalige fabriekscomplexen in de wijk De Bothoven langs de spoorlijn Enschede - Gronau met op de voorgrond de Edo Bergsmabrug.

Kenmerkend element in De Bothoven is de aan de noordzijde van de Lipperkerkstraat (Hoog en Droog) gesitueerde, monumentale watertoren. Deze watertoren dateert uit het einde van de 19e eeuw (rond 1890) en domineert door zijn hoogte van ongeveer 25 meter de wijde omgeving. Het is daardoor tevens een belangrijk oriëntatiepunt op stadsniveau.

Figuur 6: Monumentale watertoren

Performance Factory Hoge Bothofstraat.

• Functionele invulling bebouwing 'Performance Factory'

Het terrein van "The Performance Factory" bestaat uit 4 clusters of bedrijfsgebouwen, een portiersgebouw en openbare ruimte.

Elk bedrijfsgebouw of cluster krijgt een invulling met het accent op één van de pijlers:

• gebouw Oost: sport, bewegen en gezonde leefstijl;
• gebouw Zuid: kunst, cultuur en ambacht;
• gebouw Noord: bedrijven (Impossible BV);
• gebouw Noordwest: bedrijfsleven (kantoorfuncties).

Gebouw Oost:

In gebouw Oost vinden activiteiten plaats die te maken hebben met een gezonde leefstijl. Hierbij moet gedacht worden aan sport – skatehal, klimhal, fitness, atletiek, balsporten, etc.... maar ook aan bewegingsonderwijs voor (basis)scholen. Daarnaast vinden er activiteiten plaats en zijn er functies ondergebracht die gerelateerd zijn aan sport en bewegen, zoals fysiotherapie, coaching, voedingsbegeleiding en dergelijke. Kortom alles wat te maken heeft met gezond leven. Daarnaast moet dit gebouw ook ruimte kunnen bieden aan praktijkonderwijs dat gerelateerd is aan de gevestigde functies en is er in dit gebouw plaats voor aan de gevestigde functies ondergeschikte en gerelateerde horeca. Op het dak van gebouw Oost is een parkeerdek met een capaciteit van ca. 350 auto's aanwezig.

Gebouw Zuid:

Gebouw Zuid is een broedplaats voor kunst, cultuur en ambacht. Het is tevens een plek voor kunstenaars, ondernemers en maatschappelijke organisaties die gericht zijn op arbeidsparticipatie en dagbesteding. De verschillende functies op het terrein bieden hier voldoende mogelijkheden voor. In gebouw Zuid komt een "Stadskeuken" die een kantine-/restaurantfunctie heeft voor alle organisaties op het terrein van "The Performance Factory". Het is de ontmoetingsplek die zorgt voor onderlinge interactie en kruisbestuiving. Daarnaast is ook de bedoeling dat het een functie krijgt voor de wijk, dagbesteding en arbeidsparticipatie. De "Stadswerkplaats" zal door een aantal vaste partijen gebruikt worden, in ieder geval de NRO, gemeente Enschede, en het onderhoudsbedrijf van Domijn. Daarnaast heeft de "Stadswerkplaats" een openbare functie. Iedereen, van buurtbewoner tot zzp'er kan gebruik maken van de werkplaats. De werkplaats heeft mogelijkheden tot hout-, metaal- en textielbewerking. De werkplaats wordt tevens ingezet voor arbeidsparticipatie en onderwijsdoeleinden. Deels wordt in dit gebouw tevens kantoorfuncties voor maatschappelijke en commerciële functies toegestaan met een maximum bruto vloeroppervlak van 3000 m2.

Gebouw Noord:

In gebouw Noord is het bedrijf 'Impossible BV' gevestigd. Dit is de doorstart van het voormalige Polaroid. 'Impossible BV' vervaardigt fotochemische producten. Dit een voortzetting van het bestaande gebruik.

Gebouw Noordwest:

Gebouw Noordwest wordt voor het grootste gedeelte getransformeerd naar een kantoorgebouw voor maatschappelijke en commerciële invulling. Het aantal vierkante meters te realiseren kantoorruimte wordt beperkt tot 3.200 m2 bvo (bruto vloeroppervlak) De te vestigen bedrijven passen allen binnen het concept "The Performance Factory" en bij voorkeur ook fysiek met hun activiteiten in het complex aanwezig dan wel ondersteunend en/of faciliterend aan in het complex aanwezige functies of activiteiten. Hoofdgebruiker van het kantoorpand is woningcorporatie Domijn. Dit is een voortzetting van het bestaande gebruik.

Portiersgebouw:

Het portiersgebouw zal ook in de toekomst hoofdzakelijk worden gebruikt ten behoeve van het beheer en de terreinbewaking. Andere functies zijn mogelijk mits passend binnen het concept 'The Performance Factory'.

Flexibiliteit

Bovenstaande is een indicatie op basis van de huidige inzichten, functies en activiteiten kunnen verschuiven over het gehele complex. Leidend is te allen tijde het concept "The Performance Factory" zoals vastgelegd in het door de gemeenteraad vastgestelde Ambitiedocument Polaroidterrein. Er wordt gewerkt vanuit een groeimodel. Hierdoor is het mogelijk dat een functie wordt verplaatst van het ene naar het andere cluster/gebouw wanneer daar behoefte aan is. Zo is het denkbaar dat gebouw Noordwest niet geheel wordt gevuld met kantoorfuncties maar ook met dagbestedingsactiviteiten die niet conflicteren met de aanwezige kantoorfuncties. Verder leent zich gebouw Oost naast de pijler sport/gezonde leefstijl ook uitstekend voor een stuk praktijkonderwijs voor de bouwsector. Mocht in de toekomst blijken dat er in gebouw Oost meer dan voldoende ruimte is om de sport te programmeren dan kan de resterende ruimte worden ingevuld vanuit de andere pijlers/clusters binnen het concept "The Performance Factory". Als beperkende voorwaarde voor het verschuiven van functies en activiteiten binnen het complex geldt dat daardoor de bedrijfsvoering en groeimogelijkheden van het bedrijf 'Impossible BV' in gebouw Noord niet mogen belemmerd.

• Ruimtelijke opzet 'The Performance Factory'

De huidige volumes in het plangebied blijven bestaan. Ze worden met functies gevuld die passen bij het concept van “The Performance Factory”. Daarnaast is er ook veel aandacht voor de buitenruimte. De openbare ruimte op het Polaroidterrein verbindt alle gebouwen en de directe omgeving met elkaar. Het gebied heeft momenteel een vrij gesloten karakter en is volledig verhard, er zijn geen bomen of opgaande groenstructuren en er is geen oppervlaktewater aanwezig. Hemelwater wordt ondergronds via riolering afgevoerd. Het gebied zal de komende jaren worden getransformeerd tot een gebied met een openbaar karakter dat moet uitnodigen om je er te kunnen in- en ontspannen. Er worden nieuwe aansluitingen gezocht met de omgeving. De vroegere Lage Bothofstraat wordt weer een route in het gebied, zodat de verbinding met het stadscentrum versterkt wordt. Dit gebied wordt opnieuw ingericht en krijgt een openbaar karakter. Ook wordt de entree van het terrein vanaf de Hoge Bothofstraat opnieuw vorm gegeven. Dit project heet “De Strip”. De Strip verbindt het terrein van "The Performance Factory" met het Vitensterrein, direct ten zuiden van het plangebied. Het Vitensterrein wordt binnenkort opnieuw ingericht en openbaar gemaakt.

Er zijn nog meer wensen in de omgeving van het Polaroidterrein. Voor de lange termijn is er de ambitie om de straat geheel op de schop te nemen, zodat het uiterlijk meer past bij het gebruik. Ook voor de Hoge Bothofstraat ligt er de wens om deze straat aan te pakken. Het profiel is vrij ruim en de Hoge Bothofstraat vormt eerder een scheiding dan een verbinding tussen de buurten. Dit kan verbeteren, maar op dit moment zijn er geen middelen voor.

• De Lipperkerkstraat.

Zoals reeds eerder staat vermeld doorsnijdt de Lipperkerkstraat de wijk De Bothoven van oost naar west en is de scheidingslijn tussen een noordelijk en zuidelijk deel van de wijk. . Deze oude radiaal kent een grote verscheidenheid aan functies. Het gedeelte van de Lipperkerkstraat vanaf de Oldenzaalsestraat tot aan de Tweede Bothofdwarsstraat wordt gekenmerkt door een mix van wonen, detailhandel, dienstverlening, horeca, etc en kent daarnaast een grote verscheidenheid aan bebouwingsstijlen, van vrijstaande stadswoningen, gesloten bebouwing in twee- drie bouwlagen met een kap tot middenhoogbouw (voormalige politiebureau) tot hoogbouw. Ook zijn langs deze straat in het recente verleden projecten gerealiseerd ten behoeve van de functie wonen. Opmerkelijk is de woontoren op de hoek van de Lipperkerkstraat en de Espoortstraat. Met zijn 18 bouwlagen staat dit gebouw in schril contrast tot zijn directe omgeving en is, naast de watertoren ten noorden hiervan, een markant herkenningspunt voor de wijde omgeving. Vanaf de Tweede Bothofdwarsstraat tot aan de Oliemolensingel wordt de Lipperkerkstraat gekenmerkt door een woonfunctie, veelal woningen in twee bouwlagen met een kap met verspreid langs dit deel van de Lipperkerkstraat vormen van bedrijvigheid.

Woonflat aan de Lipperkerkstraat op de kruising met de Espoortstraat.

• Het gebied direct ten zuiden van de Lipperkerkstraat.

Het gebied ten zuiden van de Lipperkerkstraat, althans voor zover dit gebied gelegen is tussen de Lipperkerkstraat en het Gronausevoetpad, heeft nagenoeg dezelfde kenmerken en karakteristieken dan de oudere gedeelten ten noorden van de Lipperkerkstraat. Ook hier vinden we veel laagbouw, veelal in 1-2 bouwlagen met- of zonder een kapverdieping. Ook hier zijn relatief veel woningen die voorzien zijn van een mansardedak. De straatjes met eveneens een smal wegprofiel lopen hier, in tegenstelling tot de oudere wijken ten noorden van de Lipperkerkstraat niet noord- zuid, maar oost-west.

• Het zuidelijk deel van de wijk De Bothoven.

Het zuidelijk deel van de wijk De Bothoven kent in vergelijking met het noordelijk deel van de wijk De Bothoven een geheel eigen karakter en opbouw. Hier is de bebouwingsdichtheid veel minder en vinden we hier voornamelijk solitair staande bebouwing van wooncomplexen met platte daken, veelal ruim in het groen gelegen. Veruit de meeste bebouwing in het gebied ten oosten van de C.F. Klaarstraat (op het voormalig Bontweverijterrein) is in het laatste decennium tot stand gekomen en kent langs de zuid- en westrand, langs de Boulevard en langs de Oldenzaalsestraat, middenhoogbouw. De bebouwing langs de Boulevard 1945, waaronder de 3 markante woontorens van de Collonade (14 bouwlagen), geven de stad hier een stedelijk aanzien. Dit beeld wordt nog eens versterkt door de al aanwezige gestapelde bouw in het aangrenzende gebied, waaronder een woontoren van 28 verdiepingen aan de overzijde van de Boulevard 1945.

De entrees van de Collonade zijn zo ontworpen dat vanaf de Boulevard 1945 het achterliggende, groene gebied met woonbebouwing, zichtbaar is gebleven. Het complex "De Bergenkamp" (in de volksmond "Het Schip") vormt het hart van het gebied ten oosten van de C.F. Klaarstraat. Het complex heeft daadwerkelijk de vorm van een schip waarbij de brug uit gestapelde woningbouw tot 10 bouwlagen bestaat. Onder deze centrale woontoren is middels een onderdoorgang een nieuw (langzaam verkeer)-route vanaf de C.F. Klaarstraat naar de binnenstad (Van Heekplein) ontstaan.

Ook aan de zijde van de Oldenzaalsestraat zijn de laatste jaren nieuwe wooncomplexen verrezen. De Oldenzaalsestraat heeft hierdoor eindelijk een doorgaande "wand" gekregen die het jarenlang heeft moeten ontberen. Vanaf de Oldenzaalsestraat is, via de Kortelandstraat, het gebied ten oosten van de Berkenkamp voor het autoverkeer ontsloten. Het betreft hier een "doodlopende" straat die enkel toegang geeft tot een aantal parkeervoorzieningen. Een aantal wooncomplexen hebben een eigen ondergrondse parkeergarage zodat hier relatief veel ruimte besteed kon worden aan invullingen met groenvoorzieningen. Het oostelijk deel, het gebied tussen de C.F. Klaarstraat en de Beukinkstraat, wordt voor het autoverkeer vanaf De Klomp, Espoortstraat en de C.F. Klaarstraat ontsloten. Aan de noordzijde, aan de Espoortstraat bevindt zich van oudsher een begraafplaats dat een monumentenstatus heeft verkregen. Op deze begraafplaats bevinden zich een aantal bijzondere en markante bomen en is daarmee een belangrijk en waardevol, groen element in dit wijkdeel.

Aan de oostzijde van de C.F. Klaarstraat bevinden zich diverse woongebouwen van een woonzorgcomplex. De bebouwing van dit woonzorgcomplex is gelegen in het groen en grenst aan de oostzijde aan het Blijdensteinpark. De karakteristieke bebouwing langs de C.F. Klaarstraat doet door zijn architectuur (naar boven toe schuin weglopende gevels in 3 bouwlagen) denken aan het Olympisch dorp in München. Op de hoek van de C.F. Klaarstraat en de Boulevard 1945 is deze bebouwing massaler (7-9 bouwlagen) en heeft hier meer de vorm van een blokkendoos. Een groot deel van het complex op het achterliggende terrein (7-8 bouwlagen) bestaat uit recente nieuwbouw. De gevels van de bebouwing aan weerszijden van de C.F. Klaarstraat zijn relatief ver van de weg af gesitueerd waardoor hier veel ruimte is voor groen. Aan de oostzijde wordt dit woonzorgcomplex begrensd door het Blijdensteinpark met in het midden een oude villa uit het begin van de vorige eeuw. Aan de noordzijde van de Espoortstraat, ten noorden van genoemd woonzorgcomplex en het parkje, staan gestapelde, individueel gesitueerde bouwblokken in een "groene setting" die hier het beeld bepalen. Het betreft hier hoofdzakelijk appartementencomplexen uit de duurdere categorieën.

Westzijde Oliemolensingel.

Tenslotte kan het onderscheidende gebied ten westen van de Oliemolensingel worden genoemd dat een uitgesproken 'singelmilieu' kent, bestaande uit een mix van diverse functies zoals wonen, detailhandel, dienstverlening, horeca, kleinschalige bedrijvigheid, etc. ook de verschijningsvorm van gebouwen is divers, van aaneengesloten tot vrijstaand, en bestaat hoofdzakelijk uit twee bouwlagen met of zonder een kapverdieping.

• Verkeer.

Het plangebied wordt omsloten door belangrijke verkeersaders op stadsniveau, te weten de spoorlijn Enschede-Gronau, de Oliemolensingel, de Boulevard 1945 en tenslotte de Oldenzaalsestraat. Tevens is de Hoge Bothofstraat een belangrijke verkeersader binnen het plangebied. De overige wegen binnen het plangebied van de Bothoven zijn ingericht als 30 km/uur wegen. Binnen de verblijfsgebieden is het streven naar verkeersveiligheid, leefbaarheid en beperking van het autoverkeer bepalend voor de inrichting van de openbare ruimte.

In het kader van de uitvoering van het Mobiliteitsplan, een nota waarin de gemeente Enschede haar verkeersbeleid verwoord en waarin het Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) een belangrijke positie inneemt, is de Boulevard 1945 enige jaren geleden gereconstrueerd en is in deze belangrijke ontsluitingsweg een vrij liggende busbaan aangelegd. Deze busbaan verbindt het stadscentrum met de wijken Eschmarke, Glanerbrug en Oikos. De aanleg van deze busbaan, met een totale lengte van meer dan 6,5 kilometer, heeft als doel de bereikbaarheid van de binnenstad vanuit de oostelijke stadsdelen per openbaar vervoer te kunnen garanderen.

De spoorlijnverbinding Enschede-Gronau is een andere belangrijke infrastructurele verkeersverbinding in het plangebied van dit bestemmingsplan en geeft, min of meer, de noordelijke begrenzing van dit bestemmings- plan aan. Deze spoorlijnverbinding ligt tussen de Oldenzaalsestraat en de Oliemolensingel op maaiveld- hoogte.

• Groen.

Het binnensingelgebied heeft niet alleen een stedelijk, maar ook een groen karakter. Dit groene karakter wordt vooral bepaald door de monumentale groene hoofdstructuur gevormd door de singels, het Volkspark en het Blijdensteinpark en parkachtige buurten die deze groenstructuur met elkaar verbinden.

Het structuurbepalend groen op stadsniveau heeft een geledende functie voor de stad en vormt bovendien de verbinding tussen stad en landschap. Deze verbinding is van belang voor recreatie, milieu en ecologie.

In de wijk De Bothoven kunnen de volgende elementen als structureel bepalend groen op stadsniveau worden aangemerkt:

• het (buurt)park in het zuidoostelijk gedeelte van het plangebied ten zuiden van de Espoortstraat, dat deel uitmaakt van het Blijdensteinpark met bijzondere ruimtelijke kwaliteiten;
• de singels (o.a. Oliemolensingel) en de Oldenzaalsestraat met zijn stedelijke laanbeplanting;
• de spoorlijn Enschede-Gronau met de bestaande groenstructuur aan weerszijden daarvan.
• de groene hoofdstructuur van het Watertorengebied.

De singels vormen door de aanwezigheid van groene elementen groene routes op stadsniveau.

Het plangebied wordt aan diverse zijden begrensd door belangrijke verkeersassen, zoals de Boulevard. De hoogwaardige laanbeplanting van deze infrastructuur is dan ook een belangrijk kenmerk van het gebied.

Op wijk- en buurtniveau zijn parken en groene verbindingslijnen van groot belang. Het belangrijkste knelpunt in de groenstructuur binnen het noordelijk plangebied is het tekort aan buurtgroen.

3.2 Cultuurhistorie

• Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied.

Zoals reeds eerder staat vermeld behoort De Bothoven tot één van de oudste wijken van de stad. Ze ontstond toen de industrialisatie van de stad aan het einde van de 19e eeuw een grote vlucht nam. Kenmerkend in deze wijk zijn de lange oost-west lopende straten, voortgekomen uit de paden en wegen die vanaf de voormalige Espoort (stadspoort ten zuidoosten van de huidige binnenstad) naar de hoger gelegen akkerbouwgronden op de stuwwal aan de oostzijde van de stad liepen. Het gaat hierbij om de Lipperkerkstraat, Espoortstraat-Marthalaan, de Hoge Bothofstraat en het Gronausevoetpad/Esstraat cq. Pluimstraat. In de stadsplattegrond is te zien hoe deze wegen hun voortzetting kennen in de wijk de Velve-Lindenhof, ten oosten van De Bothoven en ten oosten van de Oliemolensingel.

3.2.1 Rijksmonumenten

In het gebied van het bestemmingsplan "De Bothoven" komen een drietal markante en bijzondere panden en plaatsen voor die op de lijst van rijksmonumenten zijn geplaatst.

De rijksmonumenten in dit gebied zijn:

- De Klomp 35	Het Elderinkshuis
- Espoortstraat ongenummerd	hekpijlers begraafplaats
- Kneedweg ongenummerd	Israëlitische begraafplaats

De bescherming van deze objecten vindt plaats op grond van de Monumentenwet 1988

• Elderinkshuis:

"Het Elderinkshuis". Vijf traveeën breed pand met lijstgevel in Lodewijk XVI-trant; voor het schilddak een driehoekig fronton over de middelste drie traveeen. Voordeuromlijsting; gebeeldhouwde guirlandes in de plint onder de beganegrondvensters en gesneden guirlandes boven de verdiepingsvensters tussen de consoles van de kroonlijst. Datering in het tympaan 1783. (bron: Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed

Het Elderinkshuis uit 1783 is een van oudste gebouwen in Enschede. Het werd gebouwd om als herberg te dienen voor onder andere diegenen die na het sluiten van de Espoort 's avonds de toenmalige stad niet meer in konden. Terwijl de stad Enschede tijdens de grote stadsbrand van 1862 grotendeels in de as werd gelegd en veel historische bebouwing verloren is gegaan, is het Elderinkshuis grotendeels gespaard gebleven en behoort het tegenwoordig tot een van de weinige bouwwerken in de stad van voor 1862. Tot 2008 was het Elderinkshuis het onderkomen van het Van Deinse Instituut.

• Begraafplaats Espoortstraat

Bij de ingang van de begraafplaats twee hekpijlers van Bentheimer steen in Enschede uit de 17e eeuw.

Met ingang van het jaar 1829 werd bij Koninklijk besluit verboden om overledenen in het vervolg nog te begraven in kerken. In plaatsen met meer dan 1000 inwoners mocht ook niet meer begraven worden in de bebouwde kom. Dus ook niet op kerkhoven rond die kerk. Napoleon had deze wet al in Frankrijk in 1804 ingevoerd. Na de inlijving van Nederland bij Frankrijk werd die wet ook hier van kracht. Er moesten nieuwe begraafplaatsen worden aangelegd.

Na het vertrek van de Fransen uit Nederland in 1813 werd er geen haast meer gemaakt met het stichten van nieuwe dodenakkers. Doch de toestand in kerken en kerkhoven liet hygiënisch gezien veel te wensen over. Ook in Enschede. Bij Koninklijk besluit van 22 augustus 1827 werd de oude wet van Napoleon, zij het met enige wijzigingen, weer van kracht. We hebben in Enschede dan ook twee begraafplaatsen welke beide gesticht zijn in 1829.

Er werd voor de stad Enschede een algemene begraafplaats aangelegd aan de Helweg, thans Espoortstraat, en voor de gemeente Lonneker een soortgelijke begraafplaats aan de Korte Stegge, thans Deurningerstraat. Deze laatste begraafplaats is beter bekend als het “Boerenkerkhof”.Beide begraafplaatsen werden in gebruik genomen in 1829 en waren bestemd voor overledenen van alle gezindten. Geheel juist was dit niet, want de stad Enschede had aan de Molenstraat al voor 1792 grond afgestaan voor het stichten van een Joodse begraafplaats. De laatste teraardebestelling op de begraafplaats aan de Espoortstraat vond plaats in 1921 plaats gevonden.

• Israëlitische begraafplaats Kneedweg.

In 1840 doet de Joodse gemeente pogingen grond te verwerven voor de aanleg van een nieuwe begraaf- plaats omdat een toen op het aan de Molenstraat bevindende joodse begraafplaats geen ruimte meer was. Aan de gemeente Enschede werd verzocht heidegrond, welke aan de stad door verdeling van de Eschmarke zou worden toebedeeld, voor aanleg van een begraafplaats beschikbaar te stellen. De raad van Enschede heeft dit verzoek afgewezen. Zij meent dit niet te mogen doen voor het stichten van een bijzondere begraafplaats. De grond zal publiekelijk verkocht worden.

Op verzoek van dhr. Bijkerk van de Israëlitische gemeente wordt bij besluit van Z.M de Koning van 20 februari 1841 een subsidie toegezegd van f 100- voor het stichten van een nieuwe begraafplaats. Deze begraafplaats werd aangelegd aan de Kneedweg. De eerste teraardebestelling geschiedde hier op 10 september 1841.

In 1928 wordt door de joodse gemeenschap in de stad een nieuwe begraafplaats aan de Noord Eschmarkerrondweg in gebruik genomen. Bij overdracht door de gemeente van deze gronden is als voorwaarde gesteld dat zo spoedig mogelijk tot sluiting van de begraafplaats aan de Kneedweg zal worden overgegaan. Uitsluitend naaste verwanten van daar begravenen mogen nog worden bijgezet.

3.2.2 Gemeentelijke monumenten

Naast de in de vorige paragraaf genoemde rijksmonumenten bevinden zich in het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" een aantal gemeentelijke monumenten.

De gemeentelijke monumenten in dit gebied zijn:

- C.J. Snuifstraat 5-15	drie dubbele woonhuizen
- Espoortstraat 182	villa
- Espoortstraat ongenummerd	begraafplaats
- Hoog en Droog	watertoren
- Lipperkerkstraat 101-103	dubbel woonhuis
- Marthalaan 5	villa Martha Oord
- Marthalaan 7-9	villa Ruinerwold

De bescherming van deze objecten vindt plaats op grond van de gemeentelijke Monumentenverordening.

C.J. Snuifstraat 5-15

Drie dubbele woonhuizen, gelegen in een arbeiderswijk ten oosten van het stadscentrum van Enschede. De woningen zijn in 1907 gebouwd naar een ontwerp van bouwkundige R. van der Woerd (Enschede).

Espoortstraat 182

Het belang van deze VILLA is gelegen in de aan de textielindustrie verbonden geschiedkundige herinneringen. Villa is redelijk gaaf voorbeeld van de behuizing van de textielfabrikanten in Twente. Gebouw is wit gepleisterd en is een in een park liggende vrijstaande villa met afgeplat schilddak in drie bouwlagen.

Espoortstraat ongenummerd (begraafplaats)

Het belang van de begraafplaats is gelegen in de eraan verbonden geschiedkundige herinneringen, de ligging ervan in de stad, de om de begraafplaats gebouwde muur en de aanwezigheid van grafstenen met historische waarde.

Hoog en Droog, watertoren

Bakstenen watertoren, gebouwd in opdracht van de directeur van gemeentewerken in 1891 naar een ontwerp van de bouwkundige N. Biezeveld. In 1955 is het gebouw gewijzigd en is de houten bovenbouw vervangen door een bakstenen bovenbouw.

Lipperkerkstraat 101-103

Dubbel woonhuis, gebouwd in 1909, in opdracht van de heren D. Houwen en R. van Dalen en naar een ontwerp van architect H. Reijgers (Enschede). Het pand ligt schuin op de rooilijn en het erf wordt afgescheiden van de openbare weg.

Marthalaan 5

"Villa Martha-Oord”, gebouwd in 1909 naar een ontwerp van de architect G. Beltman (Enschede) voor het echtpaar B.J. Blijdenstein-Marsman. De villa is gelegen in een monumentale wijk met grote woonhuizen.

Marthalaan 7-9

Stadsvilla- Fabrikantenvilla "Ruinerwoud", gebouwd in 1929-1930 naar een ontwerp van de architecten J. Stuivinga en Th. Stuivinga in opdracht van Hendrik Jan Blijdenstein. De villa is gelegen in een monumentale wijk met grote woonhuizen. De bouwstijl van de twee broers Stuivinga kenmerkte zich doorgaans door traditionele en historische elementen. In de kapitale villa Ruinerwold zijn deze elementen verweven in de Engelse landhuisstijl.

3.2.3 Overige cultuurhistorische- en waardevolle gebouwen, objecten en structuren.

Op 8 december 2014 is door de raad van de gemeente Enschede de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het cultuurhistorische erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede verstaan, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

Enschede heeft groot belang dat bewoners trots zijn op de cultuurhistorische identiteit van hun stad. Bewoners die trots zijn op hun vertrouwde leefomgeving zijn meer bereid om zich in te spannen. Tevens blijken cultuurhistorische waarden een belangrijke vestigingsfactor voor een nieuwe generatie stadsbewoners, voor opkomende bedrijven in de dienstverlening en ook voor recreatie en toerisme.

Enschede wil minder regels waaraan getoetst wordt en meer ruimte voor initiatieven. Daarom is het beleid erop gericht dat leidt tot een samenwerking tussen de initiatiefnemer en de gemeente tijdens de initiatieffase, met een afweging op maat.

Met deze visie wordt o.a. beoogd:

• De stijl van besturen te veranderen waarbij de verantwoordelijkheid voor cultuurhistorie niet alleen bij de overheid ligt maar ook bij burgers, cq initiatiefnemers;
• Met de structuurvisie worden de cultuurhistorische belangen in ruimtelijke ontwikkelingen geborgd en krijgen deze een volwaardige positie bij ruimtelijke ontwikkelingen;
• Een toekomstbestendige en vitale stad;
• Het behoud, herstel en versterken van de historische omgevingskwaliteiten ten behoeve van een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad.
• Wijken met de hoogste cultuurhistorische waarden worden in het bestemmingsplan nader beschermd zodat deze unieke wijken bijdragen aan de identiteit van Enschede en voor toekomstige stadsbewoners en bezoekers bewaard blijven. Voor gebieden met cultuurhistorische waarden geldt de basishouding: betrekken cultuurhistorische kennis en waarden bij iedere ontwikkeling
• De structuurvisie biedt ruimte en stimuleert hergebruik en herbestemming van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Voor het gemeentelijk cultuurhistorisch beleid is een waardenkaart voor de gehele stad Enschede en het daarbij behorende buitengebied opgesteld. Deze waardenkaart is gebaseerd op bestaande inventarisaties en bestaande onderzoeken. In deze waardenkaart zijn alle objecten en structuren opgenomen die een cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en eerder dan 1965 zijn gebouwd en/of aangelegd. De waardenkaart is dynamisch en zal tot een dialoog met de stad leiden wat in de loop der jaren wel of niet op deze kaart opgenomen of verwijderd dient te worden.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart gemeente Enschede. (gele lijn is planbegrenzing bestemmingsplan)

Beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorisch waardevolle objecten, structuren en bouwwerken zonder monumentstatus.

1. Algemene waardenstelling:

De Bothoven is een arbeiderswijk uit de vroege industriële periode van Enschede. De wijk kenmerkt zich door lange uitvalswegen met daaraan de zogenaamde lintbebouwing. Kenmerkend zijn de winkelpanden en de baashuizen, een twee-onder-een-kapwoning, waarvan de bouw door de gemeente gesubsidieerd werd om het woningtekort in de 19e eeuw tegen te gaan.

Lipperkerkstraat, datum onbekend

De lintbebouwing aan de uitvalswegen van de binnenstad is typerend voor de uitbreidende middeleeuwse vestingstad. De vesting had twee toegangspoorten van waaruit de stad ontsloten werd. Vanuit deze toegangswegen waaierde een aantal wegen uit naar meerdere kanten. Aan deze straten ontstond gaandeweg bebouwing. Kenmerkend aan deze bebouwing is dat ze sterk op de weg is georiënteerd, de voorgevels dicht aan de weg liggen, en aan de achterzijde tuinen gesitueerd zijn. De bebouwing vormt als het ware een lint aan weerszijden van de wegen. De panden staan los van elkaar (in tegenstelling tot de dichte gevelwanden in de binnenstad) en hebben een duidelijke voor- en achterzijde. Door de mate van behouden kenmerken scoort de lintbebouwing op ensemblewaarden. De lintbebouwing is zeer kenmerkend voor bebouwing vanaf de 19de eeuw in het landelijk gebied aan doorgaande wegen. Het komt vaker voor in Enschede zoals bijvoorbeeld aan de Gronausestraat.

In de jaren '80 is de wijk sterk aangepast, maar het oorspronkelijke karakter van de vroege arbeiderswijk is nog aanwezig (gaafheid).

Voorbeeld van een 'baashuis' met winkelpand

2. Stedenbouwkundige waarden

In het plangebied liggen twee stedenbouwkundige structuren met een hoge attentiewaarde, de Lipperkerkstraat en het voormalige Polaroid terrein. Verder ligt de bebouwing van de Singel binnen het plangebied.

 

Lipperkerkstraat:

De Lipperkerkstraat is een typisch voorbeeld van een goed herkenbaar behouden dorpse lint. Een dorpse lint wordt gekenmerkt door een afwisselende, vrijwel aangesloten bebouwing met voornamelijk individuele huizen. De kleine kern Enschede werd door smalle radiale zandwegen met het ommeland verbonden. Langs deze zandwegen ontstond de bebouwing die nu kenmerkend is voor Enschede. De Lipperkerkstraat verbindt nog steeds de oostelijke buurten met het centrum. Sommige nog vrij authentieke delen geven deze structuur een hoge ensemblewaarde.

Polaroid

Langs de spoorlijn lagen sinds de industriële bloei van Enschede grote fabriekscomplexen. Het grootschalige Polaroid terrein is daarvan een restant.

Andere delen van de industriële structuur langs het spoor zijn in de loop der jaren door nieuwbouw geweken, zoals de buurt Transburg ten oosten van Polaroid. Polaroid is hiermee één van de grotere samenhangende restanten uit de industrietijd van Enschede, structuren die door de grote vernieuwingen zeldzaam zijn geworden.

Kneedweg

Aan de Kneedweg ligt nog een kleine, verborgen kerkhof. Deze Israëlitische kerkhof is rondom begrensd door een muur en niet openbaar toegankelijk.

Het Blijdenstein Park met de villa (gemeentelijk monument) heeft hoge landschappelijke cultuurwaarden.

De overige structuren zijn door nieuwbouw aangetast of hebben een nieuwe identiteit gekregen, bijvoorbeeld Tattersall. Grote delen van het plangebied zijn later dan 1965 gerealiseerd. Deze structuren worden niet of minder hoog gewaardeerd.

3. Bouwkundige waarden

De meeste gebouwen in het plangebied komen uit de inventarisatie van de Monumenten Inventarisatie Project uit de jaren 1989 en 1990. In deze zeer omvangrijke inventarisatie zijn ruim 4000 objecten en structuren uit de bouwtijd 1850 tot 1940 gewaardeerd. Tijdens het opstellen van de cultuurhistorische waardenkaart zijn deze objecten opnieuw bekeken en gekeken of ze nog aanwezig zijn. Samen met de stedenbouwkundige structuren zijn deze gebouwen identiteitsdragers die de historie van het plangebied weerspiegelen.

Vrijwel alle opgenomen gebouwen staan langs de Lipperkerkstraat. Eén gebouw uit de waardenkaart is reeds gesloopt, Lipperkerkstraat 67 en zal uit de waardenkaart worden verwijderd.

Enkele voorbeelden

 

Lipperkerstraat 147, Woonhuis uit ca. 1920

Lipperkerkstraat 118 en 116, twee sterk verwante gebouwen uit 1910, ensemble met platte daken, hoge gaafheid

Lipperkerkstraat 59-63, kenmerkend en beeldbepalend hoekgebouw uit 1898, met winkel op de hoek

Hoge Bothofstraat, woonhuis uit 1921

4. Beleidsnota

In de gemeente Enschede is het behoud en bescherming van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren, niet zijnde monumenten, beschermwaardige bomen of archeologische waarden, één van de beleidsdoelstellingen in de Structuurvisie Cultuurhistorie. De basis van het beleid wordt gevormd door een cultuurhistorische beleidskaart. De cultuurhistorische beleidskaart is een vertaling van de cultuurhistorische waardenkaart. Op de cultuurhistorische beleidskaart zijn alleen die gebieden en structuren weergegeven waarvan in de structuurvisie is bepaald dat deze planologisch dienen te worden beschermd in bestemmingsplannen. Het gaat daarbij om gebieden en structuren die tenminste 50 jaar oud zijn, dus met bouw- of aanlegjaar 1965 en vroeger. De beleidskaart is in zoverre dan ook dynamisch, in de toekomst kunnen ook jongere gebieden en structuren met hoge cultuurhistorische attentiewaarde worden aangewezen als planologisch te beschermen in bestemmingsplannen.

afbeelding: fragment Cultuurhistorische beleidskaart

De cultuurhistorische beleidskaart kent voor het plangebied 2 beschermingsregimes: 'beschermen' en 'koesteren'. Het beschermingsregime 'beschermen' heeft betrekking op twee historisch stratenpatronen, de Lipperkerkstraat en de Singel. Het gaat daarbij om de verbindingslijn en niet om de bebouwingswanden en ook niet om het profiel.

Het beschermingsregime 'koesteren' heeft betrekking op de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en structuren in De Bothoven. Voor deze gebieden geldt dat in het bestemmingsplan een regeling is opgenomen om te voorkomen dat (bouw- en sloop)activiteiten kunnen worden uitgevoerd die mogelijk onherstelbare afbreuk kunnen doen aan de cultuurhistorische waarde van structuren, pand of ensemble.

3.2.4 Waardevolle bomen

In het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" zijn een aantal monumentale- en daarmee beschermwaardige bomen aanwezig. Het gaat hierbij om een relatief beperkt aantal solitaire bomen maar ook om bomen in bomengroepen. Daar de ruimte voor groen in de wijk De Bothoven zeer beperkt is vervullen deze bomen en bomengroepen een belangrijk onderdeel in de groenstructuur van de wijk en zijn zij samen mede aan te merken als de 'groene longen' van de wijk.

De locaties van deze bomen en bomengroepen zijn te vinden op de interactieve bomenkaart die is te raadplegen op de website van de gemeente Enschede, www.enschede.nl/bomenkaart.

afbeelding: fragment interactieve bomenkaart.

De solitaire waardevolle bomen bevinden zich verspreid over het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016". Daarnaast zijn op de interactieve bomenkaart boomgroepen aangegeven (aangeduid met de term 'boomgebieden'). Het gaat hierbij om de begraafplaats aan de Espoortstraat, de terreinen van het Ariënszorgpalet aan de CF Klaarstraat en het aansluitende gebied ten zuiden van de Marthalaan, inclusief het Blijdensteinpark. Ook de bomenrijen, laanbeplantingen en bomengroepen langs de spoorlijn Enschede-Gronau, Oliemolensingel, Boulevard 1945 en De Klomp-Lipperkerkstraat zijn op deze kaart, naast een klein aantal kleinere gebieden, zijn als boomgebieden aangegeven.

In het grotendeels conserverende bestemmingsplan "De Bothoven " is geen planologische beschermingsregeling opgenomen voor monumentale- en beschermwaardige bomen. De bescherming van bomen is geregeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV).

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten wordt rekening gehouden met de aanwezige monumentale- en beschermwaardige bomen door bouwgrenzen en infrastructurele werken, voor zover dit redelijkerwijs mogelijk is, zodanig te situeren dat daardoor de maximale kroonprojectie van de bomen niet of zo min mogelijk wordt beperkt.

3.2.5 Archeologie

• Gesteld kan worden dat tot de middeleeuwen nederzettingen meestal gelegen waren op de hooggelegen gronden (stroomruggen en oeverwallen). In de middeleeuwen en daarna heeft zich op een deel van deze gronden een esdek gevormd. Op deze hoger gelegen gebieden zijn resten van nederzettingen uit diverse periodes te verwachten. De geologie, de geomorfologie en de aard van de bodem zijn zeer bepalend voor de archeologische verwachtingswaarde en de trefkans dat waardevolle archeologische waarden in de bodem aanwezig zijn.

Het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven" ligt ten oosten van het stadscentrum op de hoger gelegen stuwwal. Op de landgebruikerskaart uit 1846 was het westelijk deel van de wijk al bebouwd en vooral geconcentreerd aan weerszijden aan de oostelijke uitvalsweg in die tijd. Het overige gebied was in gebruik als bouwland. Het overige ongebouwde gebied is daarna bebouwd in de periode 1850-1901. Het wijkdeel met de oude benaming 'Hoog en Droog' is het hoogst gelegen. De Lipperkerkstraat en het Gronausevoetpad zijn straten met de meeste historische bebouwing.

Verder komt er veel grootschalige nieuwbouw voor, ingesloten door bebouwing uit de jaren '80 en daarnaast hoogbouw uit de jaren '90 aan de zuidzijde van de wijk. Bij de oudere bebouwing gingen de fundamenten niet veel dieper dan 50 tot 60 cm. In de onbebouwde delen en onder de oudere bebouwing kunnen in de ongestoorde bodem archeologische waarden aanwezig zijn.

Uit de Archeologische Verwachtingskaart van de Gemeente Enschede blijkt dat het gebied van De Bothoven voor veruit het grootste gedeelte een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft (archeologisch onderzoeksgebied A) en voor een aantal kleine gebieden in het noordoostelijk en zuidelijk deel van de wijk een middelhoge archeologische verwachtingswaarde (archeologisch onderzoeksgebied B). Deze onderzoeksgebieden zijn op de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" aangegeven en zijn met betrekking tot deze onderzoeksgebieden bepalingen in de regels opgenomen.

Deze regels bepalen o.a. dat bij een bodemverstoring van een gebied met een oppervlakte groter dan 250 m2 en dieper dan 50 centimeter ('onderzoeksgebied A') en bij een bodemverstoring van een gebied met een oppervlakte van 2500 m2 en dieper dan 50 centimeter (archeologisch onderzoekszoeksgebied B), een archeologisch (voor)onderzoek dient te worden uitgevoerd met als doel te bepalen of in betreffende gebieden archeologische waarden aanwezig zijn en, indien er bouwplannen binnen deze gebieden zijn gepland, deze plannen geen onevenredige aantasting van de archeologische waarden tot gevolg hebben.

Archeologische verwachtingskaart.

De rode gebieden duiden een hoge verwachtingswaarde aan (onderzoeksgebied A), de gele gebieden een middelhoge verwachtingswaarde (onderzoeksgebied B).

Gesteld kan worden dat de in het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" opgenomen ontwikkelingen (toekennen kantoorfuncties aan het Gebouw Zuid van de Performance Factory, beperkte bouwkundige aanpassingen wijkdeel Tattersall en de herinrichting van het gebied rondom watertoren) van dien aard zijn dat het uitvoeren van een archeologisch onderzoek hier niet aan de orde is.

3.3 Welstand

In de Welstandsnota 'Bouwen aan identiteit' is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. In deze nota kent de wijk De Bothoven diverse identiteiten met daarbij behorende welstandseisen. De aan gebieden toegekende identiteiten en welstandseisen zijn verwoord in de bij betreffende identiteit behorende 'folder'.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "de Bothoven 2016" zijn de volgende identiteiten uit de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" van toepassing:

• Dorpse linten (folder 3);
• Rijke stadsvilla's (folder 6);
• Buitenplaatsen & landgoederen (folder 7);
• Verborgen enclaves (folder 8);
• Modern Enschede (folder 11);
• Woonerfwijken (folder 14);
• Bedrijventerrein (folder 17).

Naast de hiervoor genoemde identiteiten uit de welstandsnota is voor de Lipperkerkstraat, middels een plaatsgevonden wijziging van deze nota, het Beeldkwaliteitsplan Lipperkerkstraat van toepassing.

• Welstandsnota- Dorpse linten:

In de Middeleeuwen was Enschede een kleine kern, door een spinnenweb van lange zandpaden verbonden met de buurtschappen in de omgeving. Door de eeuwen heen werden langs deze zandpaden huizen en bedrijfjes gebouwd en groeiden ze uit tot lange linten aaneengesloten bebouwing. Inmiddels zijn de linten ingesloten in de stad maar als zodanig nog steeds goed herkenbaar. De bebouwing kenmerkt zich door een grote variatie in bouwstijlen en materiaal. Elk pand is anders. Tegelijkertijd vertoont de bebouwing binnen een lint overeenkomst in hoogte en type. De panden zijn allemaal hoger dan breed en hebben meestal twee lagen, al dan niet met een kap. De voordeuren zijn op straatniveau, de voorgevels hebben ramen.

Een belangrijk kenmerk is ook dat de meeste panden direct aan de straat staan. In een paar linten komen panden voor die wat van de rooilijn afstaan en een voortuintje hebben. Door dit alles bieden de linten een gevarieerd maar samenhangend beeld en een levendige maar ontspannen sfeer. Kortom, ze hebben nog steeds een dorps karakter. De kwaliteit van de bebouwing is wisselend. Sommige linten hebben een fraai voorkomen, andere zien er minder verzorgd uit. Monumentjes staan naast panden die rijp zijn voor afbraak, hoogstandjes van architectuur worden afgewisseld met gewone huisjes. Maar de dorpse linten zijn hoe dan ook een kweekvijver van bouwactiviteiten. Hierdoor blijven ze zich aanpassen aan de eisen van de tijd.

• Welstandsnota- Rijke stadsvilla's:

Enschede heeft 23 straten met rijke villa’s. De oudste dateren uit 1850-1900, toen de welgestelden en notabelen zich in en rond de M.H. Tromplaan en de Hengelosestraat gingen vestigen in villa’s van klassieke allure, met hoge verdiepingen, ornamenten en zuilen. In de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw nam de industrie in Enschede een vlucht. De industriëlen lieten aan de net aangelegde Lasondersingel en Oliemolensingel en aan het Wooldrikspark villa’s bouwen die bij hun status pasten, vaak van baksteen, met opvallende erkers en daken.

De villa’s in de straten achter de singels zijn voor het merendeel gebouwd in de jaren vijftig, met een strakke, functionele vormgeving, volgens de mode van die tijd. De villa’s langs de hoofdwegen in Lonneker en Boekelo dateren uit verschillende perioden.

De villa’s hebben een gevarieerde een bijzondere architectuur: expressief en met veel oog voor detail, maar nooit opdringerig. De voorgevels tonen zich trots naar de straat en ook de zij- en achtergevels zijn mooi ontworpen. Elke villa is uniek, maar omdat alle panden ongeveer even groot zijn en min of meer op één lijn staan, vormen ze toch een eenheid. Die harmonie wordt nog bevorderd doordat de villa’s in materiaal en kleur harmoniëren. De materialen zijn bovendien van goede kwaliteit en de kleuren rustig en natuurlijk. Veel van de villa’s staan bij elkaar in lommerrijke straten. De tuinen rondom de villa’s met hun bomen en sierbeplanting zorgen ervoor dat deze straten er groen en weelderig uitzien.

De villa’s geven de stad allure. Maar ze zijn zeldzaam. De laatste jaren zijn sommige villa’s omgebouwd tot kantoorruimte, hun tuinen tot parkeergelegenheid. Hierdoor is een deel van de eigenheid en rijkdom verloren gegaan. Nieuwe woonvilla’s worden nauwelijks gebouwd, daarvoor wordt nu eerder een locatie buiten de stad gezocht. Drukke wegen als de Lasondersingel, de Oliemolensingel en de Hengelosestraat zijn nog wel in trek voor nieuwe kantoorvilla’s, maar de architectuur hiervan is vaak weinig individueel en gevarieerd.

• Welstandsnota- Buitenplaatsen en landgoederen:

Vanaf de 17e eeuw lieten de meest welgestelden van het land een landgoed of buitenplaats buiten de stad bouwen. In Enschede waren het vooral industriëlen die zich zo'n romantisch woonparadijs konden veroor- loven. De meeste landgoederen en buitenplaatsen zijn dan ook gebouwd of uitgebouwd in de glorietijd van de textielindustrie. Slechts een aantal daarvan ligt nog ongeschonden in zijn oorspronkelijke omgeving. Veel landgoederen en buitenplaatsen zijn inmiddels opgenomen in de stad en vormen landelijke enclaves tussen de dichte bebouwing. Als ze zijn opengesteld, functioneren ze als stadsparken.

Op een buitenplaats werd meestal alleen gewoond. Een typische buitenplaats heeft een chique hoofdhuis met een of twee bijgebouwen, bijvoorbeeld een koetshuis en een theekoepel, in een speciaal aangelegde parktuin. Op een landgoed werd – en wordt – ook gewerkt en geproduceerd. Een landgoed heeft daarom meer bijgebouwen, zoals een pachtboerderij en een oranjerie, en behalve een park ook landerijen. Maar kenmerkend voor zowel een landgoed als een buitenplaats is dat gebouwen en park onderdeel zijn van een specifiek ontworpen harmonische compositie. De gebouwen zelf hebben een bijzondere, expressieve architectuur en esthetiek. Omdat door de eeuwen heen steeds veranderingen hebben plaatsgevonden, zijn bij veel landgoederen en buitenplaatsen sporen van allerlei stijlen te zien. De eclectische architectuur en het samenspel tussen bebouwing en landschap maakt elk landgoed en elke buitenplaats uniek en een cultuurhistorisch monument op zich.

De instandhouding van een landgoed of buitenplaats vergt veel onderhoud en is kostbaar. Eigenaren zoeken daarom vaak naar nieuwe of nevenbronnen van inkomsten. Hierdoor verandert de functie van gebouwen en park, waarbij (ingrijpende) verbouw nodig is en mogelijk zelfs nieuwbouw. Voor bestaande gebouwen en park is vooral restauratie of reconstructie te verwachten. Er zijn ook landgoederen en buitenplaatsen die hun 'goed' en 'plaats' zijn kwijtgeraakt doordat ze te intensief zijn bebouwd. Zij hebben een groot stuk van hun identiteit verloren en verdienen extra aandacht.

• Welstandsnota- Verborgen enclaves:

Enschede is opgebouwd uit een structuur van lange dorpse linten met aaneengesloten bebouwing. Een verborgen enclave ligt, zoals de naam al aangeeft, verborgen achter de bebouwing van deze dorpse linten. De linten bevatten veel midden- en kleinbedrijven. Deze bedrijfjes bestaan meestal uit een woonhuis aan het lint met een oprit naar het achterliggende terrein, de verborgen enclave. Hier bevinden zich de bedrijfsgebouwen, opslagruimten en werkplaatsen. Het bedrijf wordt aangegeven met een reclamebord in de voortuin van het woonhuis.

De verborgen enclaves hebben een functionele uitstraling. Er is weinig bewuste aandacht voor architectuur of detaillering, ook al kan de bebouwing monumentaal, typerend voor een tijdvak of in een bepaalde stijl zijn uitgevoerd. Het terrein bevat geen groen en ziet er vaak rommelig en soms verpauperd uit. Veel enclaves worden na sluitingstijd afgesloten met een hek.

De verborgen enclaves zijn meestal ingesloten door (achterkanten van) bebouwing. Bij stadsvernieuwing of inbreiding van bestaande wijken worden de bedrijfjes vaak niet gehandhaafd. Een aantal enclaves heeft zo in de loop van de tijd een andere functie gekregen: parkeergarage, woning, speeltuin of school.

De kleinschalige bedrijvigheid gecombineerd met wonen is waardevol voor de stad. Ook al hebben de verborgen enclaves vaak geen esthetische, architectonische of zelfs publieke waarde, ze dragen wel bij aan de identiteit en levendigheid van Enschede.

• Welstandsnota- Modern Enschede:

Modern Enschede ligt als een schil rond het historische stadshart en in kleinere stukken in het zuiden en oosten van de stad. Het is voornamelijk woongebied. Hier staan hoge flatgebouwen en appartementencomplexen met ruime balkons en parkeerplaatsen voor de deur. Ze zijn gebouwd in de jaren zestig, zeventig, tachtig, negentig en 2000 plus. De gebouwen verschillen van elkaar in architectuur, materiaalgebruik, hoogte en oriëntatie. Samen vormen ze een staalkaart van veertig jaar eigentijdse opvattingen over hoge blokkenbouwarchitectuur.

De gevelindelingen van de gebouwen zijn op zich rigide. Dat deze ijzeren ritmiek niet dominant is, komt door de balkons. Rood, geel of groen, uitkragend, trapsgewijs, inspringend of verspringend, rond, recht of driehoekig: in modern Enschede zijn de balkons de gevel van het gebouw. Zij, en de vaak in de architectuur meeontworpen gekleurde zonwering, zorgen ervoor dat de gebouwen een levendige en fleurige uitstraling hebben. Wel bestaat bij veel flats de onderste verdieping uit een blinde gevel, waarachter bergingen en parkeergarages zijn verstopt.

In modern Enschede is op straatniveau niet veel te beleven. Er zijn geen parken en maar een paar winkels. Een enkel gebouw heeft een binnentuin, maar die is afgesloten en onzichtbaar vanaf de straat. De openbare ruimte bestaat overwegend uit straten met parkeervoorzieningen. Voor winkelen en recreëren leunt het gebied op aangrenzende delen van de stad, het Van Heekplein, het historische stadscentrum, het Volkspark en het Blijdensteinpark.

• Welstandsnota- Woonerfwijken:

In de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw zijn de woonerfwijken gebouwd. Ze moesten de gezelligheid en veiligheid bieden die in de stempelwijken werd gemist. Eengezinswoningen werden gegroepeerd rond ingesloten openbare ruimte met veel groen, waar de auto te gast was. Intieme woonerven in plaats van straten, wonen aan speelruimte in plaats van aan verkeersruimte was het credo. De woonerven zijn aan elkaar geschakeld in kronkelende 'bloemkoolachtige' structuren, waar het makkelijk verdwalen is. Enkele brede doorgaande verkeerswegen verbinden de wijk met de stad.

De eengezinswoningen hebben een of twee etages en een fors dak dat soms zelfs tot op de grond reikt. Alle huizen zien er hetzelfde uit. De detaillering en het materiaalgebruik zijn eenvoudig, er is geen bijzondere ritmiek of belijning. Kenmerkend voor woonerfwijken is dat de woningen niet echt een herkenbare voor- en achterkant hebben. Aan de 'voorkant' van het huis ligt vaak een carport of een garage en een schuur. De 'achterkant' met tuin is gericht op de doorgaande wegen. Hoge schuttingen en brede groenzones isoleren de wijk letterlijk van de omgeving.

De woonerfwijken zijn niet kenmerkend voor Enschede, maar zijn in alle steden gebouwd. Ze hebben soms wel elementen van het onderliggende landschap in zich opgenomen. Een voorbeeld zijn de door volwassen eiken omzoomde fietspaden in de Helmerhoek: oude boerenwegen hebben zo een nieuwe functie gekregen. De wijk is een beetje Enschedees geworden.

Veel woningen voldoen inmiddels niet meer aan de woonwensen. De woningbouwcorporaties die veel van de huurwoningen in deze wijken beheren, zullen gaan renoveren. Particuliere eigenaren willen verbouwen. Het verbouwen en uitbreiden van de woning betekent dat mensen langer tevreden in de wijk kunnen wonen. Sommige erven lijken weinig (meer) op de gezellige intieme speelruimte waar volgens het ideaal omheen gewoond moest worden. Blind dichtgebouwde carports en kale schuren verhinderen het contact tussen woning en erf, dat soms meer met auto's en verharding is gevuld dan met groen. Maar in andere erven is de levendigheid juist toegenomen, omdat bewoners door aanpassingen en uitbreidingen hun woning meer naar het erf hebben geopend en het erf zelf met zorg wordt beheerd. Hier is goed te zien waarom gezinnen met jonge kinderen in de woonerfwijken veel van hun gading vinden: rust en een overzichtelijke woonomgeving waar kinderen veilig buiten kunnen spelen en mensen elkaar spontaan ontmoeten.

• Welstandsnota- Bedrijventerrein:

Enschede was lange tijd een industriestad. Grote fabriekscomplexen grensden aan het centrum en hoge schoorstenen domineerden de skyline. Na de teloorgang van de textielindustrie werden veel fabrieken afgebroken. Er bleven grote ‘gaten’ achter. Een paar van deze gaten zijn geleidelijk ingevuld als bedrijventerrein waar kleine en middelgrote ondernemingen goederen produceren of verhandelen.

Ook aan de randen van de stad zijn bedrijventerreinen ontstaan, vaak bewust gepland. Omdat het bij de meeste bedrijven om machinale productie gaat en er geen directe verkoop is aan particulieren, komt er niet veel publiek. Op de terreinen vindt voornamelijk transport en zakelijk verkeer plaats. Deze locaties zijn daarom gebaat bij voldoende ruimte voor flinke gebouwen en distributie, en een goede bereikbaarheid.

De meeste bedrijven hechten niet bijzonder aan een collectieve uitstraling of een op verblijfskwaliteit ingerichte buitenruimte. Slechts op enkele nieuwe terreinen wordt hier actief aandacht aan besteed. Wel belangrijk is een representatief voorkomen van gebouwen en buitenruimte en het uitstralen van een eigen imago. Dit wordt bereikt door te investeren in een goed bedrijfsgebouw met een verzorgde entree en een tuin met een duidelijk naambord erin.

De meeste bedrijventerreinen zijn niet esthetisch of bijzonder. Op de oudere bedrijventerreinen hebben de meeste gebouwen een onopvallende architectuur. Op de nieuwe bedrijventerreinen, aan de rand van de stad, komen ook gebouwen met opvallende architectuur en kleurgebruik voor. Opdringerig gekleurde gebouwen kunnen op deze locaties conflicteren met hun omgeving, vooral in het landelijk gebied.

• Beeldkwaliteiteitsplan "Lipperkerkstraat":

De Lipperkerkstraat is de vroegere kerkweg van het erve Lipper (noord-Eschmarke) vanuit het buitengebied naar het hart van het stadscentrum van Enschede. Tot diep in de 20e eeuw lag de straat in twee gemeenten. De Oostveenweg vormde hier tot 1934 de stadsgrens tussen Enschede en Lonneker. De eerste serieuze bebouwing langs de straat ontstond tussen 1900-1910. De achterliggende gebieden zijn lange tijd onbebouwd gebleven.

Aan de Lipperkerkstraat staat van oudsher lintbebouwing. De stedelijkheid is met de aangrenzende arbeidersbuurten en dichtbebouwde bedrijfsterreinen nabij het centrum het sterkst ontwikkeld. Het dorpse karakter en de meer authentieke lintbebouwing is momenteel meer richting het (oude) buitengebied te vinden. Deze lintbebouwing met een grote diversiteit aan grondgebonden woningen staat veelal direct aan de weg. De woningen hebben diepe achtertuinen en een deel van de gronden is onbebouwd. De onbebouwde gronden, de oude terreinen van de textielfabrieken en de ruime tuinen zijn thans met woningen en opstallen volgebouwd. De achterliggende buurten zijn in de loop der jaren door stadsuitbreiding, sloop en nieuwbouw ingrijpend veranderd. In de straat zelf is de oude bebouwing op meerdere plekken vervangen door nieuwbouw van uiteenlopende kwaliteit, sommige kavels zijn zelfs onbebouwd gebleven.

Hoofdstuk 4 Ontwikkelingsmogelijkheden De Bothoven

4.1 Ontwikkelingen

Alhoewel het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" een actualisatie van het geldende bestemmingsplan voor de wijk De Bothoven betreft en voor veruit het grootste gedeelte conserverend van aard is, zijn er in dit bestemmingsplan ook een aantal (concrete) onwikkelingen te benoemen die het waard zijn om hier te worden vermeld.

• herinrichting gebied op en rondom het Vitensterrein e.o.

Het gaat hierbij om een ontwikkeling rondom de bestaande watertoren van het drinkwaterbedrijf Vitens aan de Hoog en Droog waar de ruimte opnieuw wordt ingericht. Overigens ligt het in de bedoeling om aan de niet meer als zodanig in gebruik zijnde watertoren op het Vitensterrein een nieuwe functie toe te kennen. Op dit moment is nog niet duidelijk welke functies er in de watertoren kunnen worden gerealiseerd en in hoeverre e.e.a financieel haalbaar is. Voor wat betreft dit bestemmingsplan wordt met een mogelijke nieuwe invulling van de watertoren dan ook geen rekening gehouden en heeft deze, in overeenstemming met de huidige bestemming in het nog geldende bestemmingsplan "Bothoven 2006", de bestemming "Bedrijf- Nutsvoorziening".

Het terrein van Vitens aan de Hoog en Droog betreft een langgerekt perceel gelegen tussen de Wilhelmina- straat aan de zuidzijde en de Hoge Bothofstraat aan de noordzijde. Zowel aan de noord- als ook aan de zuidzijde van deze watertoren bevinden zich waterbergingkelders die deels boven het maaiveld uitsteken. Om de groenstructuur in dit deel van de wijk te verbeteren is met Vitens overeengekomen de bovenzijden van deze beide kelders op een groene, parkachtige wijze in te richten waarbij, althans het gebied ten noorden van de watertoren, openbaar toegankelijk zal zijn. Hier is tevens een wandelpad gedacht tussen de watertoren en de Hoog en Droog aan de noordzijde. Vanaf de zijde van de Hoge Bothofstraat is dit wandelpad toegankelijk middels een te realiseren trap en wordt hierdoor mede een verbinding tot stand gebracht tussen het groene wandelgebied ten noorden van de watertoren en de Performance Factory ten noorden van de Hoge Bothofstraat.

Rondom de watertoren zal het terrein zodanig worden ingericht dat hier een bijzonder en aangenaam verblijfsgebied ontstaat en er een verbinding tot stand komt tussen de Hoog en Droog en het terrein van de basisschool aan de Reudinkstraat. De hoofdentree van dit schoolgebouw wordt in de nieuwe situatie verplaatst van de oostzijde van het gebouw aan de Reudinkstraat naar de westzijde.

Ontwerp nieuwe inrichting omgeving watertoren.

• Eufraatterrein:

In aansluiting op de hiervoor beschreven herinrichting van het Vitensterrein zal het zgn Eufraatterrein, ten zuiden van het nieuw aan te leggen plein, groen worden ingericht en voorzien van speelvoorzieningen. Ook dit terrein zal openbaar toegankelijk zijn.

• Locatie Wilhelminastraat:

Het perceel aan de Wilhelminastraat 111A, ten westen van de Hoog en Droog en ten westen van het gebouw van het Marokkaans platform, zal in het kader van de verbetering van de groenstructuur in De Bothoven als een openbaar plantsoen worden ingericht. In deze groenstrook wordt een voor voetgangers nieuwe verbinding gerealiseerd tussen de Wilhelminastraat en de Hoog en Droog

• Ontwikkeling Tattersall.

Aan de oostzijde van de Enschedese binnenstad en ten oosten van de Oldenzaalsestraat ligt ten zuiden van de Hoge Bothofstraat de woonbuurt Tattersall. Voor de leefbaarheid in deze buurt is het wenselijk gebleken het complex op te knappen en te renoveren voornamelijk door o.a. gevelverbeteringen en -aanpassingen, realisatie van extra bergingen en het afsluiten van een aantal bestaande onderdoorgangen.

4.2 Ontwikkelingsmogelijkheden plangebied

Inleiding:

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012.

In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.

4.3 Wonen

Woonvisie 2015

Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen.

Waar de Woonvisie 2005 – 2015 nog uitging van optimistische groeiscenario's wordt op dit moment een ontspannen woningmarkt ervaren waarin de dynamiek als gevolg van de economische omstandigheden ontbreekt. Deze conjuncturele trendbreuk ten opzichte van het groeidenken, heeft zowel de vragers op de woningmarkt als de aanbieders aan het denken en handelen gezet. De 'oude' tijden van ongebreidelde groei manifesteren zich niet meer. De woonconsument is kritisch en wil voortaan kunnen kiezen of hij/zij nu een nieuwe woning wil of de huidige woning wil aanpassen vanwege comfort, energieverbruik of voorzieningen voor zorg. De Woonvisie stuurt vooral op de kwaliteit van de voorraad. Woonwensen zijn leidend geworden voor de verdienmodellen van marktpartijen. Uitgangspunten daarbij zijn: de zelfstandige woonconsument, meer markt en minder overheid (loslaten). Daarom is de Woonvisie 2025 sterk gericht op procesafspraken. Vanwege de gevolgen voor de woonlasten heeft duurzaamheid op verzoek van de Raad een prominente plek gekregen in de Woonvisie. De verwachting is dat het herstel nog een aantal jaren zal gaan duren. Dit resulteert in terughoudendheid met netto toevoegingen om waardeval te voorkomen. Corporaties concentreren zich vooral op de kwaliteit van bestaand bezit en niet op uitbreiding.

In de woonvisie wordt daarbij ingezet op een aantal speerpunten:

• iedere woning moet 'raak' zijn;
• goed aanbod van woonmilieus in de regio;
• levensloopgeschikte woongebieden;
• Enschede groeit als aantrekkelijke woonstad voor studenten;
• toekomstgeschikte woningvoorraad;
• beheersbare energiecomponent woonlasten.
• investeren in de openbare ruimte.

• Woonbeleid in De Bothoven:

Zoals reeds eerder staat vermeld is het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" hoofdzakelijk conserverend van aard. Dat betekent dat in het plangebied van dit bestemmingsplan grotendeels de bestaande situatie wordt vastgelegd. In dit bestemmingsplan zijn geen projecten opgenomen die de nieuwbouw van woningen of wooncomplexen mogelijk maken.

In de wijk De Bothoven zal dan ook meer worden ingezet op woningverbetering van bestaande woningen en wordt beoogd te komen tot een levensloop geschikt woongebied met een toekomstgerichte woningvoorraad. In dit kader is hier ook het aspect 'investeren in de openbare ruimte' van toepassing. De verbetering van de openbare ruimte in de omgeving van Hoog en Droog (omgeving watertoren) is daarvan een voorbeeld.

4.4 Bedrijven

Beleid Bedrijventerreinen en Binnenstedelijke bedrijvigheid

Binnenstedelijke bedrijvigheid valt uiteen in twee beleidsvelden te weten:

• 1. Bedrijventerreinen; formele locaties met een minimale grootte van 2 ha.;
• 2. Bedrijvigheid in woonwijken; enclaves (bedrijvenclusters kleiner dan 2 ha) en functiemenging (gecombineerde woon-werk locaties).

In de economische visie 'Enschede in sterk Twente' staat het creëren van fysieke ruimte voor bedrijvigheid hoog op de agenda, daarbij gaat inbreiding voor uitbreiding. Het gaat dan om herstructurering van binnenstedelijke terreinen, voldoende variatie in beschikbare kavels en terreinen en om de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen. Hiermee volgt de gemeente Enschede de ladder duurzame verstedelijking (SER-ladder). Ruimte voor modern gemengde bedrijvigheid is nodig voor het uitvoeren van de Toekomstvisie: behoud van het bestaande en ruimte geven aan vernieuwing. Het uiteindelijke doel is dat er ruimte wordt geboden aan groei van bedrijven, zodat er (nieuwe) arbeidsplaatsen ontstaan in de stad en een stevige economische basis wordt gelegd.

De gemeenten van de Netwerkstad Twente hebben in 2010 gezamenlijk de Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad Twente opgesteld. Uitgangspunt daarin is het gezamenlijk ruimte kunnen aanbieden aan bedrijven die nieuwe ruimte nodig hebben. Gekozen is voor het nauw op elkaar afstemmen van de ontwikkeling van bedrijventerreinen zodat overcapaciteit voorkomen wordt en voor een gezamenlijke acquisitie. Doel is om alle typen bedrijvigheid te accommoderen. In de visie is ook aangegeven hoe de gemeenten en bedrijven (willen) bijdragen aan duurzaam ruimtegebruik. Daartoe worden diverse initiatieven ontwikkeld en uitgevoerd op het terrein van energiegebruik, milieumanagement, ruimtekwaliteit en parkmanagement. De uitgifte van bedrijventerreinen en de werkelijke ruimtebehoefte zullen jaarlijks gemonitord worden. In 2013 is de eerste herijking van de visie gemaakt. Enschede heeft meerdere locaties om aan de vraag te kunnen voldoen: via herstructurering (o.a. Havengebied, Hardick & Seckel), zoeken naar nieuwe binnenstedelijke locaties en uitleg.

Het voormalige Polaroidterrein wordt als een binnenstedelijk bedrijventerrein aangemerkt. Voor dit terrein is in december 2012 door de gemeenteraad het Ambitiedocument Polaroidterrein vastgesteld (zie ook bijlage 4 van de bij dit bestemmingsplan behorende regels). In dit document is aangegeven dat op het Polaroidterrein ook andere activiteiten mogen plaatsvinden. Daarmee is voor het Polaroidterrein de status binnenstedelijk bedrijventerrein feitelijk komen te vervallen.

Ondanks dit gegeven wil de gemeente zich actief inzetten op het tegengaan van een verdere afname van de bestaande voorraad binnenstedelijk bedrijfslocaties en heeft hiervoor beleid ontwikkeld.

Bedrijvigheid in woonwijken

Enclaves

Naast de grote bedrijventerreinen in en om de stad bestaan zgn. bedrijfsenclaves in de (woon)wijken. Om naar de toekomst toe duidelijkheid te geven aan gebruiker en omwonenden is per enclave gekeken naar de functionele toekomstwaarde. Deze zijn in kaart gebracht en door het College vastgesteld op 18 januari 2011

In het plangebied van bestemmingsplan "De Bothoven 2016" komen geen enclaves voor.

• Functiemenging

Het beleid ten aanzien van functiemenging is een overkoepelend beleid (zie ook detailhandel- en kantorenbeleid) ter stimulering van de werkgelegenheid en leefbaarheid in (woon)wijken. Het beleid sluit tevens aan bij het gemeentelijk startersbeleid. Het beleid ten aanzien van functiemenging in de woonwijken is in het kader van Stimuleren wijkeconomie nader uitgewerkt en is in de zomer 2009 vastgesteld.

Veel mensen starten een eigen bedrijf vanuit hun woning. De woning is zeker in de beginfase van het bedrijf een ideale vestigingslocatie. Het is goedkoop, flexibel en geschikt om werk te combineren met andere taken. Vanuit economisch opzicht leveren deze bedrijven aan huis een goede bijdrage aan de bedrijvigheid en dynamiek van de wijk. Bovendien wordt de werkgelegenheid hierdoor bevorderd. Ook al blijven deze bedrijven vaak klein en meestal beperkt tot een eenmans bedrijf, zoals bijvoorbeeld de zogenaamde ZZP-ers (zelfstandige zonder personeel).

Het bevorderen van het starten van een bedrijf vanuit de woning past ook bij de aandacht voor levendige wijken, het multifunctioneel bouwen en een meervoudig ruimtegebruik. In veel wijken zijn er grotere dan wel kleinere concentraties van ZZP-ers. Als voorbeeld kan worden genoemd Stroinkslanden-Zuid en Horstlanden Veldkamp. In totaal zijn alleen al ongeveer 4500 ZZP-ers in de stad gevestigd.

Voor de gemeente Enschede is het fenomeen “bedrijf aan huis”vanuit verschillende doelstellingen relevant:

• Het bevorderen van werkgelegenheid in de wijk;
• Het vergroten van de (sociaal-economische) dynamiek in de wijk door een vermindering van de nadruk op de woonfunctie (doorbreken van de monofunctie wonen);
• Het bevorderen van sociale stijging;
• Het terugdringen van mobiliteit.

Bij werken aan huis gaat het niet alleen over ZZP-ers, die bijvoorbeeld één kamer in de woning in gebruik hebben als kantoor/bedrijfsruimte. Vaak zijn er in doorgaande straten (stedelijke radialen of dorpse linten) meestal nog winkelplinten waar naast detailhandel en restaurants ook andere bedrijfjes gevestigd zijn. In het ruimtelijk beleid gelden voor detailhandel en horeca specifieke vereisten en daarom vallen deze bedrijven ook niet onder de definitie van functiemenging. De ruimten in plinten zijn echter vaak wel zeer interessant als vestigingsplaats voor bedrijfsruimtes waarbij de bedrijfsuitoefening niet thuis kan plaatsvinden omdat men bijvoorbeeld meer ruimte nodig heeft of het bedrijf in kwestie veel bezoekers trekt. Het bedrijf wordt meestal ook niet zo groot, dat verhuizing naar een (te bouwen) bedrijfspand op een bedrijventerrein een optie is. Bij plinten kan ook gedacht worden aan de begane grond van flats, waarbij bijvoorbeeld vanuit een garage een bedrijfje gevoerd kan worden.

Enschede is ingedeeld in landelijk gebruikte woonmilieus. Deze woonmilieus geven aan hoe een buurt is opgebouwd in de samenhang tussen stedenbouw, korrelgrootte en woningtype. Hieruit kan ook iets worden gezegd over parkeermogelijkheden en openbare ruimte. Vaak trekken bepaalde woonmilieus ook mensen aan met een bijbehorende leefstijl. Het ene woonmilieu leent zich daarom beter voor functiemenging dan het andere. In het schema is aangegeven in welk woonmilieu gekozen is voor welke mate van functiemenging.

Regeling functiemenging per woonmilieu:

A. De basisregeling functiemenging: max. 30 m2 bebouwde oppervlak, daarboven ontheffing aanvragen per geval;

B 30% van het bebouwde oppervlak standaard vrijgeven voor functiemenging, daarboven ontheffing aanvragen per geval;

C Binnen de kader van de 'Gids Buitenkans' geheel vrijlaten. Deze gids maakt veel ontwikkelingen mogelijk, mits ze versterkend zijn voor de kwaliteiten van het landschap;

D Een aantal “hotspots” in de stad aangeven waarbinnen een 49% vrijstelling toegestaan wordt (daarboven is er sprake van bestemmingswijzigingsprocedure per individueel geval).

Deze categorieën gekoppeld aan de woonmilieus geven de volgende indeling:

Woonmilieu	Regeling functiemenging
Landelijk milieu	C.
Dorps woonmilieu	B.
Villa's in het groen	B.
Suburbaan	A.
Groene woonwijk	A. (met experimenten (B) in de plinten).
Wijkcentrum wonen	A.
Stedelijk compact	A.
Centrum stedelijk	A.
Stedelijke villa's	B.
Stedelijke radialen, dorpse linten en singels	B.
“Hot Spots” in de stad	D.

De binnen de grenzen van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" liggende woonmilieus vallen op basis van de Regeling functiemenging onder A. 'Stedelijk compact'.

4.5 Detailhandel

In januari 2012 is de detailhandelsstructuurvisie Enschede 2012 door de gemeenteraad van Enschede vastgesteld.

Doel van de detailhandelsstructuurvisie is een heldere- en ontwikkelingsgerichte visie op het detailhandelsbeleid voor de stad Enschede voor de komende vier jaar. Deze visie ambieert te komen tot:

• een compleet en attractief aanbod voor de inwoners van de stad Enschede alsmede bezoekers;
• een gezond ondernemersklimaat met ruimte voor kwaliteit en innovatie;
• een ontwikkelingsgerichte visie die marktpartijen stimuleert om te investeren;
• een visie gericht op intensief en duurzaam ruimtegebruik.

De detailhandelsstructuurvisie 2012 wordt als beleidskader gehanteerd voor:

• versterking van de binnenstad door bundeling van marktinitiatieven;
• een fijnmazige, duurzame structuur van sterke boodschappencentra in elke wijk;
• herpositionering en kwaliteitsverbetering van lokaal verzorgende woonboulevard;
• versterking van een gevarieerd aanbod doe-het-zelfartikelen op aanvaardbare afstand van de consument;
• behoud van gevarieerd tuincentrumaanbod op bestaande (winkel-)locaties;
• zo mogelijk behoud voorzieningen in kleine kernen.

• Detailhandelsbeleid De Bothoven.

In het gebied van dit bestemmingsplan is geen buurtwinkelcentrum aanwezig. Detailhandel buiten de daartoe bestemde winkelcentra worden aangemerkt als “verspreide bewinkeling”. Dat geldt in dit plangebied met name voor de Lipperkerstraat. Voor verspreide bewinkeling geldt een consolidatiebeleid. Dit betekent dat de huidige winkels kunnen blijven zitten, maar niet meer mogen uitbreiden.

4.6 Horeca

Het beleid met betrekking tot de horeca in Enschede is vastgelegd in het Ontwikkelingskader horeca 2005-2015. Deze nota beschrijft op hoofdlijnen het toekomstige horecabeleid in de Gemeente Enschede, zorgt voor inbedding van de bestaande horeca, biedt gemeente én ondernemers een toetsingskader voor nieuwe horecaontwikkelingen en -initiatieven en vormt de basis voor de uitwerking van bestemmingsplannen.

In de nota is gekozen voor de versterking van de (binnen)stad als euregionaal uitgaanscentrum door gebieden aan te wijzen waar marktpartijen ruimte krijgen om een vernieuwend horeca-aanbod te introduceren. Het bestaande aanbod is wat eenzijdig: beperkte variëteit, relatief weinig zelfstandige winkelondersteunende voorzieningen, weinig horeca voor 30+ en cultuurbezoekers en naar verhouding weinig moderne, eigentijdse concepten. Ook is gekozen voor de bundeling van horecabedrijvigheid in een aantal clusters. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen:

• Horecaconcentratiegebied. Hier krijgt met name de zwaardere horeca (kroegen, discotheken, danssalons e.d.) kansen zich verder te ontwikkelen. De concentratiegebieden beperken zich tot de binnenstad met de Oude Markt en directe omgeving en het (toekomstige) Muziekkwartier.
• Horecaontwikkelingsgebied. In deze gebieden is een menging van horeca met winkel-, toerisme en cultuurfuncties gedacht. Dit is onder meer het geval in de Walstraat, Zuider-/Noorderhagen, Roombeek, Van Heekplein en Boekelo/Rutbeek e.o.
• Horecaconsolidatiegebied. In deze gebieden wordt het huidige horeca-aanbod gehandhaafd maar kan de horeca niet verder uitbreiden.
• Sterlocaties. Dit zijn bijzondere plekken of panden, verspreid over de stad, waar de vestiging van bijzondere, vernieuwende horeca een optie is: Concordia Kunst en Cultuur, Schouwburg en delen van het buitengebied.

• Horecabeleid De Bothoven. 

In de woonwijken bevinden zich naast winkels in de dagelijkse sector afhaalchinezen, pizzeria's en cafetaria's- snackbars, vaak gevestigd in winkelcentra. Dit zijn normale en uit de verzorgingsoptiek noodzakelijke representanten van de buurt- en wijkverzorgende horeca. Ook treffen we, vooral in oudere wijken en dorpen, nog hoekcafés en buurtkroegen aan.

Het beleid richt zich in deze gebieden op het behoud en, indien nadere marktanalyse hier aanleiding toe geeft, een beperkte uitbreiding van het aanbod buurt- en wijkverzorgende horeca, samen met een kwaliteitsverbetering van het al bestaande aanbod. Net als voor de detailhandel geldt dat de kansen op behoud en versterking van het horeca-aanbod het grootst zijn in perspectiefvolle buurt- en wijkcentra. Een kwestie van marktwerking waar vanuit de gemeente niet actief op zal worden aangestuurd.

4.7 Kantoren

In mei 2012 is de Kantorenvisie Netwerkstad Twente vastgesteld. In deze visie worden de volgende beleidsuitgangspunten gehanteerd:

Ten aanzien van plancapaciteit:

• Inzet op twee typen kantoorlocaties, namelijk centrum/stationlocaties en stadsrandlocaties (Zuiderval en Kennispark);
• Geen nieuwe kantoorlocaties (plancapaciteit) toevoegen;
• Fasering binnen bestaande kantoorgebieden;
• Accent op renovatie en vervangende nieuwbouw;
• Voorwaarden aan (ver)nieuwbouw;

Ten aanzien van leegstand:

• Proactieve houding bij leegstand;
• Bestrijden structurele leegstand (niet courante panden);
• Flexibiliteit transformatie leegstaande kantoren op overige locaties;
• Tijdelijke functies in leegstaande kantoren;

• kantorenbeleid De Bothoven

Voor het grootste gedeelte van de wijk De Bothoven geldt volgens de Kantorenvisie Netwerkstad Twente een consolidatiebeleid. Dit betekent dat de huidige daartoe bestemde kantoren kunnen blijven zitten, maar niet meer mogen uitbreiden.

• Locatie oostzijde Oldenzaalsestraat, westzijde Kortelandstraat.

Deze locatie van een voormalige bankgebouw aan de Oldenzaalsestraat geldt in de Kantorenvisie Netwerkstad Twente als een 'kantoorlocatie centrum-/stationslocatie'. Voor dergelijke gebieden mogen geen nieuwe kantoorvolumes worden toegevoegd. Hier wordt bij voorkeur ingezet op hergebruik en renovatie van bestaande kantoorpanden in plaats van nieuwbouw.

• Polaroidterrein - Performance Factory

Ook de locatie van het voormalige Polaroidterrein (nu Performance Factory) is in de Kantorenvisie Netwerkstad Twente aangewezen als 'kantoorlocatie centrum-/stationslocaties' en ook hier geldt dat voor dit gebied geen nieuw kantoorvolumes worden toegevoegd en bij voorkeur wordt ingezet op hergebruik en renovatie van kantoorpanden in plaats van nieuwbouw.

In eerste instantie lag het in de bedoeling dat het voormalige kantoorpand van Polaroid aan de zijde van de Oldenzaalsestraat door een woningcorporatie, na renovatie, als kantoorruimte in gebruik zou worden genomen. Als gevolg van dit voornemen is in het bestemmingsplan "Polaroidterrein- Performance Factory" voor betreffende pand een functieaanduiding 'kantoor' opgenomen.

Door actuele ontwikkelingen en concrete plannen op het terrein van de Performance Factory is door betreffende woningstichting aangegeven dat het wenselijk is gebleken om ook een kantoorfunctie aan het pand direct ten noorden van de Hoge Bothofstraat toe te kennen. Gezien de mix van functies binnen het concept van de Performance Factory bestaan er tegen een dergelijke ontwikkeling geen bezwaren en is hiervoor medewerking toegezegd. Wel geldt hierbij de voorwaarde dat het aantal vierkante meters kantoorruimte in het gebied, in overeenstemming met het kantorenbeleid voor deze locatie, niet verder mag toenemen.

In de huidige situatie en overeenkomstig het geldende bestemmingsplan "Bothoven 2006" is het mogelijk om in het pand direct ten oosten van de Oldenzaalsestraat (het op het terrein van de Performance Factory meest noordwestelijk gelegen gebouw) 6.200 m2 b.v.o. (bruto vloer oppervlak) kantoorruimte te realiseren. Met het toekennen van een kantoorfunctie aan het gebouw direct ten noorden van de Hoge Bothofstraat wordt in voorliggend bestemmingsplan "De Bothoven 2016" bepaald dat hier niet meer dan 3000 m2 b.v.o. aan kantoorruimte mag worden gerealiseerd en voor het gebouw direct ten oosten van de Oldenzaalsestraat de toegestane b.v.o.-kantoorruimte wordt ingeperkt tot maximaal 3.200 m2. Op deze wijze wordt het aantal vierkante meters b.v.o. aan kantoorruimte op de locatie Polaroid- Performance Factory, niet vergroot.

• Elderinkhuis

In het kantorenbeleid wordt bijzondere aandacht besteed aan monumentale panden; Er kan namelijk een uitzondering worden gemaakt op de afspraak geen nieuwe plancapaciteit toe te voegen, wanneer het vestigen van een kantoorbestemming kan bijdragen aan het behoud van een specifiek pand. Binnen De Bothoven geldt dit voor het Elderinkhuis, aan De Klomp 35. Argumenten om dit pand als kantoor te bestemmen zijn:

• Het Elderinkshuis is het oudste gebouw van Enschede en is een rijksmonument;
• Gebruik als kantoor draagt bij aan een goede exploitatie en daarmee het behoud van het pand;
• Het pand wordt al jaren als kantoor gebruikt;
• Het pand is gelegen binnen de kantorenlocatie centrum/stationslocatie.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" getoetst aan de belangen van milieu, natuur en waterhuishouding.

5.1 Milieu

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.

5.1.1 Milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten daadwerkelijk een m.e.r.-procedure doorlopen moet worden.

Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er drie mogelijkheden:

• 1. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
• 2. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of het uitvoeren van een m.e.r. verplicht is;
• 3. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de in daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet dan een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitvoeren om na te gaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben. Als uit die vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat aanzienlijke milieugevolgen op voorhand niet kunnen worden uitgesloten, moet er alsnog een verplichte m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd.

Voor activiteiten die niet in het Besluit m.e.r. zijn genoemd, geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.

Het Besluit m.e.r. en het plangebied “De Bothoven 2016 ”

Het bestemmingsplan “De Bothoven 2016” maakt een beperkt aantal kleinschalige nieuwe ontwikkelingen mogelijk (zie paragraaf 4.1 van deze toelichting) . Voor geen van deze activiteiten geldt de verplichting om te beoordelen of het uitvoeren van een milieueffectrapportage noodzakelijk is, omdat de activiteiten (ruim) onder de daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden blijven en/of niet zijn opgenomen als activiteit in de C en D lijst in het Besluit m.e.r..

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is een toets, waarin aan de hand van in de Europese m.e.r-richtlijn opgenomen criteria wordt beoordeeld of belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten en al of niet sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht. De criteria hebben betrekking op de kenmerken van het project, de locatie van de activiteit en de kenmerken van het potentiële effect. Bij de kenmerken van het project gaat het onder andere om de omvang en de cumulatie met andere projecten. Bij de locatie van de activiteit gaat het onder andere om de mate van kwetsbaarheid van het milieu in gebieden waarop de activiteit van invloed zou kunnen zijn. Bij de kenmerken van het potentiële effect gaat het onder ander om het bereik van de effecten.

• Conclusie

Op grond van het voorgaande kan voor alle relevante milieuaspecten worden geconcludeerd dat het niet noodzakelijk is om een m.e.r.-beoordeling uit te voeren of een milieueffectrapportage op te stellen.

5.1.2 Bodemkwaliteit

Bodemkwaliteit algemeen

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het bodembeleid in Nederland zit in een hervormingsfase. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van risico's, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk, mits er geen risico's zijn voor de gezondheid. Functiegericht saneren is dan voldoende.

Bodemkwaliteit en het bestemmingsplan "De Bothoven 2016 "

Het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is nagenoeg geheel conserverend van aard. Hiermee wordt bedoeld dat ten aanzien van dit plan overwegend de bestaande situatie is vastgelegd. Er worden middels dit bestemmingsplan geen nieuwe (bouw)mogelijkheden aan het gebied toegevoegd. Voor gebieden die in dit bestemmingsplan conserverend zijn bestemd, is een onderzoek naar de bodemgesteldheid achterwege gebleven, omdat de resultaten van een dergelijk onderzoek de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet beïnvloeden.

Conclusie bodemkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.3 Geluid

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

Wegverkeerslawaai

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" en in de directe omgeving daarvan zijn diverse op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde wegen aanwezig. Het bestemmingsplan De Bothoven 2016 betreft echter een conserverend bestemmingsplan. Binnen het plangebied worden geen nieuwe wegen en geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt. Nader onderzoek naar het geluid vanwege het wegverkeer is niet noodzakelijk.

Railverkeerslawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is niet gelegen aan of in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde spoorlijn.

Industrielawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is niet gelegen in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein. Bovendien voorziet het bestemmingsplan niet in bestemmingen waarop geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote lawaaimakers') gevestigd kunnen worden.

Luchtvaartlawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is niet gelegen in de nabijheid van het (voormalige) vliegveld Twente en ook niet binnen de geluidszone van het vliegveld.

Conclusie geluid

Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.4 Luchtkwaliteit

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen vormen de luchtkwaliteitseisen in ieder geval geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Luchtkwaliteit bestemmingsplan De Bothoven 2016

In het onderhavige geval gaat het om de vaststelling van een conserverend bestemmingsplan dat niet voorziet in ontwikkelingen die niet reeds in het vigerende bestemmingsplan waren opgenomen. Gelet hierop zal geen sprake zijn van een negatief effect op de luchtkwaliteit.

In de Monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) zijn gegevens opgenomen met betrekking tot de huidige en toekomstige luchtkwaliteit in Nederland. Uit de monitoringstool blijkt dat op het plangebied in alle zichtjaren (2015, 2020 en 2030) aan de grenswaarde voor luchtkwaliteit wordt voldaan.

5.1.5 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen, buisleidingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Bothoven 2016” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Bothoven 2016” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water zijn de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de Circulaire Vervoer Gevaarlijke Stoffen het wettelijk kader. Momenteel is nieuwe wet- en regelgeving in voorbereiding voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van die nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Basisnet Weg

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Bothoven 2016” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen wegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg.

Basisnet Water

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Bothoven 2016” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen waterwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water.

Basisnet Spoor

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Bothoven 2016” of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor.

Gebruik van luchthavens

De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, met name bij het opstijgen en landen.

Het plangebied van het bestemmingsplan “Bothoven 2016” is hemelsbreed op ca. 5,5 kilometer van het (voormalige) vliegveld Twente gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in het plangebied (zeer) klein is.

Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande en het gegeven dat het plan geen (nieuwe) kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogelijk maakt kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.6 Milieuhinder van bedrijven en inrichtingen

Bedrijven- en milieuinventarisatie en milieuzonering 

In het kader van het bestemmingsplan “De Bothoven 2016” heeft een inventarisatie plaatsgevonden (momentopname) van bestaande en toekomstige bedrijvigheid in en rondom het plangebied, die van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied. Er is onderzoek gedaan naar de potentiële milieubelasting van deze inrichtingen (bedrijven en voorzieningen). De milieubelasting en de bijbehorende hindercontouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar.

Aan de hand van veld- en dossieronderzoek is met behulp van de in 2009 door de VNG uitgegeven publicatie “Bedrijven- en milieuzonering" van de aanwezige en toekomstige bedrijven en voorzieningen binnen het plangebied en in een straal van 200 meter rondom het plangebied de milieucategorie bepaald. Tevens is een beknopte beschrijving gemaakt van de (bedrijfs)activiteiten en worden voor elk bedrijf of voorziening per milieuaspect de aan te houden indicatieve afstanden tot woningen en andere milieugevoelige bebouwing aangegeven.

Aan de hand van nader dossieronderzoek is beoordeeld in hoeverre de (bedrijfs)activiteiten in werkelijkheid een knelpunt opleveren in relatie tot de milieugevoelige functies en bestemmingen in de omgeving en of terugschaling mogelijk is. De resultaten van het onderzoek met de bijbehorende milieuzoneringen van bedrijven en inrichtingen zijn weergegeven in de rapportage Bedrijven- en milieu-inventarisatie bestemmingsplan “De Bothoven 2016”, in bijlage 1 van deze toelichting.

Onderzoeksresultaten

Binnen het plangebied bevinden zich diverse bedrijven c.q. voorzieningen. De meeste van deze bedrijven c.q. voorzieningen worden ingedeeld in een categorie 1 of 2. een aantal bedrijven wordt echter ingedeeld in een hogere categorie. Deze bedrijven zijn nader beschouwd. Uit deze nadere beschouwing blijkt dat deze bedrijven aanvaardbaar zijn in hun omgeving.

Buiten het plangebied zijn diverse bedrijven en voorzieningen gelegen. Een aantal bedrijven heeft een potentiële hindercontour welke binnen het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is gelegen. Uit een nadere beschouwing blijkt echter dat deze bedrijven geen knelpunten vormen voor het plangebied van dit bestemmingsplan.

Conclusie milieuhinder bedrijven en inrichtingen

Gelet op de onderzoeksresultaten van de bedrijveninventarisatie kan geconcludeerd worden dat de aanwezige bedrijven c.q. voorzieningen binnen en rondom het plangebied geen belemmeringen opleveren voor het bestemmingsplan "De Bothoven 2016".

5.2 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Dit kan in beginsel door hergebruik, het toepassen van groene daken en/of halfverharding. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop zijn ontvangende systemen niet berekend. Het (extra) afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het bestaand stedelijk gebied 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. In het buitengebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave 40 millimeter. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. Afvalwater wordt gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied is niet overal in de openbare ruimte een systeem aanwezig voor de afvoer van afvalwater. In dat geval moet op eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA) of helofytenfilter worden ingericht.

Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijven. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken. Het aftoppen van grondwaterstandspieken middels drainage is wel toegestaan.

Grondwater en ontwatering

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Ontwatering is het verschil tussen het peil van de weg of de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG).

• Wegen: ontwateringsdiepte van 0,70 meter, waarbij een zandbed met minimale dikte van 0,50 m aanwezig moet zijn. Een te hoge grondwaterstand kan opvriezen en opdooi van de fundering van de weg veroorzaken.
• Bebouwing: de ontwateringsdiepte van bebouwing hangt af van het type gebouw. Voor woningen of gebouwen met een niet-waterdichte kruipruimte die goed toegankelijk moet zijn, dient de ontwatering zodanig te zijn dat zich geen grondwater in de kruipruimte bevindt. Als norm wordt vaak gehanteerd dat het grondwater tenminste 0,20 m beneden de vloer van de kruipruimte moet staan. Uitgaande van een 0,50 m hoge kruipruimte en een vloerdikte (woonvloer) van 0,20 m betekent dit een afstand van 0,90 m tussen de GHG en de bovenzijde van de vloer. Door kruipruimteloos te bouwen kan de ontwateringsnorm onder bepaalde voorwaarden met 0,30 m verminderd worden.
• Groen / onbebouwd en onverhard terrein: voor deze bestemming wordt meestal een ontwateringdiepte van 0,50 m –mv geadviseerd. Langdurige te hoge grondwaterstanden beïnvloeden de beworteling nadelig.

Afwatering

Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende adviesnormen:

• Het vloerpeil van de bebouwing minimaal 0,20 m boven het dichtstbijzijnde wegpeil leggen.
• Perceel vlak of richting de weg af laten lopen.
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

Waterhuishouding en het bestemmingsplan “De Bothoven 2016 ”

Het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is hoofdzakelijk conserverend van aard. Hiermee wordt bedoeld dat ten aanzien van dit plan overwegend de bestaande situatie is vastgelegd. Voor de ontwikkelingslocaties geldt dat voldaan moet worden aan de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de waterhuishouding.

Beschrijving van de wijze waarop de waterhuishouding in het plangebied is geregeld.

De waterhuishouding in het plangebied is onder te verdelen in verschillende onderdelen.

• 1. Vuilwaterafvoer: Afvalwater wordt binnen het plangebied afgevoerd via een gemengd rioolstelsel.
• 2. Hemelwaterafvoer: Binnen het plangebied is, met name aan de noordzijde, veel verharding aanwezig waardoor hemelwater beperkt infiltreert in de bodem. Hemelwater voert grotendeels af via het gemengd rioolstelsel. Het gemengd rioolstelsel kan bij hevige neerslag overbelast raken met wateroverlast en mogelijk zelfs waterschade tot gevolg. Risicovolle locaties zijn De Klomp en Wilhelminastraat. De Oldenzaalsestraat is in beeld om tijdens hevige neerslag te worden ingezet als waterretentiegebied.
• 3. Oppervlaktewater: Het spoor aan de noordzijde van het plangebied is aan beide zijden grotendeels voorzien van spoorsloten. De spoorsloten wateren in westelijke richting af richting de gemengde riolering. Bij Boulevard 505 ligt een vijver in particulier eigendom. De vijver staat waarschijnlijk niet in verbinding met grondwater.
• 4. Grondwater en ontwatering: De bodem binnen het plangebied Binnenstad heeft een zandige toplaag van 1 a 2 meter. Onder deze laag bevindt zich een slecht doorlatende leemlaag. De horizontale grondwaterstroom door de zandige toplaag stroomt van Oost naar West. Gemeentelijk peilbuizen binnen het plangebied voldoen aan de ontwateringsnormen. De grondwateroverlast binnen het gebied beperkt zich, voor zover bekend, tot vochtige kelders. Een deel van het plangebied is gelegen in een boringsvrije zone (in de provinciale omgevingsverordening genoemd als de boringsvrije zone Kotkamp- Schreurserve). In boringsvrije zones is het beschermingsregime erop gericht om de zones te vrijwaren van mechanische bodemingrepen, die de beschermende functie van slecht doorlatende bodemlagen (keileem) te niet zouden kunnen doen.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Natuur

Het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is gelegen in het 'Binnensingelgebied' van de stad Enschede en wordt begrensd door de spoorlijn Enschede-Gronau in het noorden, de Oliemolensingel in het oosten, de Boulevard 1945 in het zuiden en de Oldenzaalsestraat in het westen. Het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is hoofdzakelijk conserverend van aard en maakt geen noemenswaardige, nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Het plangebied bevat geen herstructureringslocaties, braak liggende gronden of reeds bouwrijp gemaakte percelen waar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien dan wel in uitvoering zijn. De enige noemenswaardige ontwikkeling van enige omvang is de herinrichting van de openbare ruimte op het Vitensterrein aan de Hoog en Droog, rondom de watertoren. Daarnaast wordt op het terrein van de Performance Factory op het voormalige Polaroidterrein aan de Hoge Bothofstraat een functiewijziging mogelijk gemaakt. De kantoorfunctie in gebouw Noordwest wordt deel verplaatst naar het gebouw Zuid.

5.3.1 Natuurbeschermingswet 1998

In de Natuurbeschermingswet 1998 wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden geregeld. Op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 dienen voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan te worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied en op activiteiten die significant verstorende effecten kunnen hebben op voor een Natura 2000 gebied aangewezen soorten. Bestaand gebruik mag worden voortgezet, mits niet conflicterend met de instandhoudingsdoelstellingen en als zodanig vastgelegd in het beheerplan. Voor alle andere activiteiten is een Natuurbeschermingswetvergunning van het bevoegd gezag noodzakelijk. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of die activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer significant negatieve effecten inderdaad niet uitgesloten kunnen worden dient voor de betreffende activiteiten een Natuurbeschermingswetvergunning te worden aangevraagd.

De Natuurbeschermingswet 1998 en het plangebied “De Bothoven 2016 ”

Het plangebied van het bestemmingsplan “De Bothoven 2016” is gelegen op ruime afstand van Natura 2000 gebieden en/of beschermde natuurmonumenten. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden "Aamsveen" en "Lonnekermeer" zijn gelegen op ca. 4 kilometer ten zuidoosten en respectievelijk ca. 6,5 kilometer ten noordwesten van het plangebied. Het dichtstbijzijnde beschermd natuurmonument is landgoed 't Twickel op ruim 11 kilometer ten westen van het plangebied. Deze gebieden zijn hoofdzakelijk gevoelig voor stikstofdeposities. Eventuele negatieve effecten op de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000 gebieden en beschermde natuurmonumenten kunnen dan ook op voorhand worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan de Natuurbeschermingswet kan daarom achterwege blijven.

5.3.2 Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de meest kwetsbare planten- en diersoorten die in Nederland voorkomen. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om waarborgen om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren niet in gevaar komt. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan.

Indien een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling mogelijk negatieve gevolgen heeft voor in dat gebied voorkomende beschermde soorten dienen passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen en/of dient het plan te worden aangepast om eventuele negatieve gevolgen zoveel mogelijk te voorkomen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor eventueel aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kan worden voorkomen dient ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen te worden gevraagd bij de staatssecretaris van Economische zaken, Landbouw en Innovatie. De ontheffingsregeling is geregeld in artikel 75 van de Flora- en faunawet en nader uitgewerkt in het Besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten.

De Flora- en faunawet en het plangebied “De Bothoven 2016 ”

Het bestemmingsplan "de Bothoven 2016" maakt geen noemenswaardige, nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk.

De herinrichting van de openbare ruimte op het Vitensterrein heeft geen betrekking op een gebied met bijzondere ecologische waarde.

De functiewijziging op het terrein van de Performance Factory heeft wel betrekking op een gebied met bijzondere ecologische waarde. Aan een van de panden zijn een dertigtal jaar geleden nestkasten opgehangen. In deze kasten heeft zich een kolonie gierzwaluwen gevestigd. Het is 1 van de 2 locaties in Nederland waar gierzwaluwen worden geringd. Het aantal kasten varieert elk jaar maar ligt gemiddeld zo rond de 15 kasten. De locatie waar deze nestkasten hangen blijft behouden. Daarnaast zijn enkele panden op het terrein geschikt als verblijfs/nestlocatie van vleermuizen, huismussen en steenmarters. Deze panden blijven behouden, de functionaliteit van de leefomgeving voor deze soorten blijft daarmee gewaarborgd. Eventuele negatieve effecten op vaste rust- en verblijfplaatsen en/of de functionele leefomgeving van mogelijk (strikt) beschermde planten- en diersoorten kunnen dan ook op voorhand worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan de Flora- en faunawet kan daarom achterwege blijven.

Op basis hiervan kan met aan voldoende zekerheid grenzende stelligheid worden geconcludeerd dat de Flora- en faunawet op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de functiewijziging op het terrein van de Performance factory. Het uitvoeren van ecologisch onderzoek of het aanvragen van een ontheffing Flora- en faunawet dan wel een verklaring van geen bedenkingen is niet noodzakelijk.

Conclusie Flora- en faunawet

Gelet op het feit dat het bestemmingsplan “De Bothoven 2016” in hoofdzaak conserverend van aard is en geen noemenswaardige nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, kan een verdere toetsing aan de Flora- en faunawet achterwege blijven.

Alhoewel de kans klein is dat er groei- of vaste rust- en verblijfplaatsen van beschermde planten en dieren voorkomen, valt dit niet uit te sluiten. Mochten er toch beschermde planten en dieren voorkomen waarvan de functionele leefomgeving door uitvoering van plannen wordt verstoord dan kan dit leiden tot oponthoud van de plannen of zelfs tot strafrechtelijke vervolging leiden. Diegene die verstoort is verantwoordelijk.

5.3.3 Ecologische Hoofdstructuur

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. De EHS heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit). De EHS beoogt een bijdrage te leverend aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden. De EHS valt niet onder de werking van de gebiedsbescherming, zoals geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 of de soortenbescherming, zoals geregeld in de Flora- en faunawet. De EHS is een ruimtelijk rijksbelang dat door provincies en gemeenten dient te worden vertaald in ruimtelijke plannen, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en het plangebied “De Bothoven 2016 ”

Het plangebied van het bestemmingsplan “De Bothoven 2016” is niet gelegen op gronden die deel uitmaken van de EHS. De dichtstbijzijnde gronden die deel uitmaken van de EHS zijn op ca. 1,2 kilometer ten zuidoosten van het plangebied gelegen. Een verdere toetsing aan de EHS kan daarom achterwege blijven.

5.4 Duurzaamheid.

De afgelopen jaren heeft de gemeenteraad van Enschede op verschillende momenten uitgesproken dat haar duurzaamheidsambities verder reiken, dan waartoe wettelijke voorschriften de gemeente verplichten. Nota's waarin die ambities tot uitdrukking komen betreffen de nota Nieuwe energie voor Enschede en de Woonvisie Enschede 2025. In deze paragraaf wordt eerst kort ingegaan op het wettelijk kader en wordt vervolgens ingegaan op de Enschedese energie- en klimaatambities, althans voorzover tot uitdrukking komend in genoemde nota's.

Wettelijk kader

De minimaal in acht te nemen energetische maatregelen bij nieuw- en verbouw zijn beschreven in het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit schrijft bij nieuwbouw een minimale isolatiewaarde voor de schil van een gebouw (buitenmuren, vloer en dak) en voor deuren, ramen en kozijnen voor. Bij verbouw gelden deze eisen uitsluitend voor dat deel dat wordt verbouwd. Daarnaast stelt het Bouwbesluit bij nieuwbouw eisen aan de energieprestatie van gebouwen met een bepaalde functie, die wordt uitgedrukt in de vorm van een zogenaamde energieprestatiecoëfficiënt. Op grond van artikel 122 Woningwet is het niet toegestaan om bij privaatrechtelijke overeenkomst bouwvoorschriften op te leggen die al publiekrechtelijk zijn geregeld. Om die reden is het niet mogelijk om bij de kaveluitgifte in de koopovereenkomst te bepalen dat bij de bebouwing van de bouwkavels, in afwijking van het Bouwbesluit, andere energieprestatienormen gelden.

Landelijke energieprestatieafspraken

Om energiezuinigheid bij nieuwbouwontwikkelingen de komende jaren een impuls te geven, is in het voorjaar van 2008 het zogenaamde Lente-akkoord gesloten tussen de toenmalige minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu en bouwende en ontwikkelende partijen (Bouwend Nederland, NEPROM en NVB). Belangrijkste onderdeel van dit akkoord is de afspraak dat in de periode tot 2020 de energieprestatiecoëfficiënt als volgt zal worden aangescherpt:

• de energieprestatie-eis voor nieuwe woongebouwen wordt met ingang van 1 januari 2011 verlaagd met 25% (is gebeurd) en in 2015 met 50% .
• de energieprestatie-eis voor utiliteitsgebouwen wordt in 2017 met 50% verlaagd.

De bij dit akkoord betrokken partijen hebben bovendien het streven uitgesproken vanaf 2020 te bouwen met een energieprestatiecoëfficiënt van 0. Bij een energieprestatiecoëfficiënt van 0 wordt bij een langjarig gemiddelde geen energie verbruikt voor de elementaire energiebehoeften van een gebouw, zijnde verwarming, warm tapwater, ventilatie en verlichting.

Energie- en klimaatambities gemeente Enschede

Nieuwe energie voor Enschede

Op 16 november 2009 heeft de gemeenteraad van Enschede de nota Nieuwe energie voor Enschede vastgesteld. In de nota Nieuwe Energie voor Enschede heeft de gemeente Enschede zich het volgende ten doel gesteld op het gebied van energie en klimaat:

• in 2020 hebben we in Enschede 30 procent CO2 bespaard ten opzichte van 1990;
• in 2020 voorziet duurzame geproduceerde energie in minimaal 20 procent van de behoefte aan energie;
• in 2015 is de gemeentelijke organisatie klimaatneutraal;
• In 2020 zijn alle scholen in Enschede klimaatneutraal.

Woonvisie Enschede 2025

In de op 12 maart 2012 door de gemeenteraad vastgestelde Woonvisie Enschede 2025 is duurzaamheid een van de vier centrale thema's. Rondom dit thema zijn in deze visie de volgende uitgangspunten geformuleerd voor de op te stellen uitvoeringsagenda:

• Inwoners (huurders en eigenaren) krijgen de mogelijkheid om tegen betaling de energiecomponent van de woonlasten beheersbaar te houden.
• Gemeente, marktpartijen en corporaties onderzoeken en stimuleren de mogelijkheden voor decentrale energieopwekking in Enschede.
• Vanaf 2015 streven we er naar dat in Enschede alleen nog energieneutrale nieuwbouw wordt gerealiseerd.
• Via de MIO (majeure investeringsopgave) Duurzaam Wonen en Werkgelegenheid worden vragers en aanbieders op het gebied van duurzaamheid gekoppeld.
• Voor woningeigenaren met onvoldoende financiële draagkracht voor noodzakelijke ingrepen aan de woning, wordt door marktpartijen en financiers een financieel instrumentarium ontwikkeld.
• De gemeente geeft het goede voorbeeld met het verduurzamen van haar eigen gebouwen.

Duurzaamheid binnen het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016 "

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Hierbij dient in het geval van De Bothoven vooral te worden gedacht aan de mogelijkheden van het gebruik van zonne-energie (bijv. door zonnepanelen) en het duurzaam (energiezuiniger) maken van de bestaande bebouwing.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Type bestemmingsplan

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

• a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
• b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
• c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
• d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheersgerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen. Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Met betrekking tot het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is gekozen voor een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Reden hiervoor is dat het geldende bestemmingsplan voor de wijk De Bothoven, het bestemmingsplan "Bothoven 2006", ook al een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan betrof en met deze keuze het meest recht wordt gedaan aan de rechtszekerheid van burgers en de kans op planschade minimaal is.

Wijze van bestemmen

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

In paragraaf 6.3 van deze plantoelichting wordt nader inhoudelijk ingegaan op de wijze van bestemmen waarvoor in het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is gekozen.

6.2 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
• b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
• c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
• d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “De Bothoven 2016”. In Artikel 1 Begrippen zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2 Wijze van meten geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
• b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
• c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
• d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
• e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
• f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
• g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
• h. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
• i. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3 Beschrijving van het plan

• Performance Factory.

In het gebied gelegen ten zuiden van de spoorlijn Enschede- Gronau, ten westen van de buurt Transburg, ten noorden van de Hoge Bothofstraat en ten oosten van de Oldenzaalsestraat bevindt zich het terrein van de Performance Factory. Voor dit gebied is recentelijk het bestemmingsplan "Polaroidterrein- Performance Factory" vervaardigd. Dit bestemmingsplan is op 30 juni 2014 door de raad vastgesteld. In dit bestemmingsplan heeft het meest noordwestelijk gelegen gebouw op dit terrein (gebouw Noordwest), naast de basisbestemming "Gemengd- 3", een functieaanduiding "kantoor". In de regels behorende bij dit bestemmingsplan is bepaald dat op gronden met een functieaanduiding "kantoor" tevens kantoren zijn toegestaan. Hierdoor is het mogelijk om in betreffende pand 6.200 m2 b.v.o. (bruto vloer oppervlak) kantoorruimte te realiseren.

Vanwege de recentelijke vaststelling van het bestemmingsplan "Polaroidterrein- Performance Factory" heeft het in eerste instantie niet voor de hand gelegen dit gebied in het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" mee op te nemen. Als gevolg van actuele ontwikkelingen in het plangebied van dit bestemmingsplan is besloten om, rekening houdende met deze ontwikkelingen, het gebied van de Performance Factory alsnog in het voorliggende bestemmingsplan "De Bothoven 2016" mee op te nemen.

afbeelding: overzicht gebouwen/clusters "The Performance Factory"

Oorspronkelijk lag het in de bedoeling dat zich in het gebouw Noordwest de woningbouwvereniging Domijn (tevens eigenaar van het gebied van de Performance Factory), zou gaan vestigen. Om deze reden is toendertijd, passend binnen het concept van de Performance Factory, aan het gebouw Noordwest (zie afbeelding 'overzicht gebouwen/clusters Performance Factory') de functieaanduiding "kantoor" toegekend.

Onlangs heeft de woningbouwvereniging Domijn echter gekozen voor (tevens) een kantoorvestiging in het direct ten noorden van de Hoge Bothofstraat gelegen gebouw (het gebouw Zuid). Het inmiddels geldende bestemmingsplan "Polaroidterrein- Performance Factory, laat een dergelijke ontwikkeling echter niet toe waardoor het noodzakelijk zou zijn om voor het gebouw Zuid het bestemmingsplan een herziening van het bestemmingsplan te vervaardigen en in procedure te brengen. Om praktische redenen en om extra ruimtelijke procedures te vermijden is van deze mogelijkheid afgezien en er voor gekozen om het gebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein- Performance Factory" alsnog in het voorliggende bestemmingsplan mee op te nemen.

Zoals reeds eerder staat vermeld is in het bestemmingsplan "Polaroidterrein- Performance Factory" bepaald dat enkel in het gebouw Noordwest een (zelfstandige) kantoor is toegestaan en die het mogelijk maakte om in betreffende gebouw 6.200 m2 b.v.o. kantoorruimte te realiseren. Om het aantal vierkante meters kantoorruimte in het plangebied niet verder te laten toenemen is in het voorliggende bestemmingsplan "De Bothoven 2016 " (regels en verbeelding) bepaald dat in het gebouw Noordwest nog maar 3.200 m2 aan (zelfstandige) kantoorruimte is toegestaan en wordt voor het gebouw Zuid een resterende 3.000 m2 b.v.o. (zelfstandige) kantoorruimte toegestaan.

Met uitzondering van de toevoeging op de verbeelding van een functieaanduiding "kantoor" aan het pand Zuid aan de noordzijde van de Hoge Bothofstraat" en de toevoeging van maatvoeringsaanduidingen met betrekking tot het maximaal aantal vierkante meters b.v.o. kantoorruimte, wordt het bestemmingsplan "Polaroidterrein- Performance Factory", voor wat betreft de regelgeving, in het voorliggende bestemmingsplan "De Bothoven 2016" opgenomen.

De gronden begrepen in het bestemmingsplan “De Bothoven 2016” zijn bestemd voor:

• Bedrijf;
• Bedrijven- Nutsvoorziening (artikel 4 van de planregels)
• Gemengd- 1
• Gemengd- 2
• Gemengd -3
• Groen;
• Groen- Park;
• Kantoor;
• Maatschappelijk;
• Maatschappelijk- Begraafplaats;
• Sport;
• Verkeer;
• Verkeer- openbaar Vervoer;
• Verkeer- Parkeerterrein;
• Verkeer- railverkeer;
• Verkeer- Verblijfsgebied;
• Wonen.

6.3.1 Bestemmingen

• Bedrijf:

Artikel 3 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Verspreid over het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" zijn een aantal gronden bestemd voor "Bedrijf".

De in dit bestemmingsplan voor "Bedrijf" aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven, die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 uit de hoofdgroep Bedrijven van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1 van de regels) en bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Het kan voorkomen dat binnen de bestemming "Bedrijf" een bedrijf is gevestigd dat volgens de publicatie “Bedrijven- en milieuzonering" in een hogere categorie valt dan op die plek is toegestaan (hoger dan categorie 2). Deze bedrijven zijn in de bedrijveninventarisatie (bijlage 1 van deze toelichting) nader onderzocht en beoordeeld op hun aanvaardbaarheid in hun omgeving. Deze bedrijven zijn op de verbeelding aangegeven met een aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf' met een daarbij behorende volgnummer. Het volgnummer verwijst naar bepalingen in de regels waarin staat omschreven welke specifieke bedrijfsactiviteiten op betreffende locatie zijn toegestaan.

Binnen de bestemming "Bedrijf" worden overigens risicovolle inrichtingen, garagebedrijven, geluidszoneringsplichtige inrichtingen en vuurwerkbedrijven expliciet uitgesloten. Tevens is in de regels bepaald dat de bouw van nieuwe bedrijfswoningen binnen de bestemming "Bedrijf", in overeenstemming met hetgeen al in het geldende bestemmingsplan voor de wijk de Bothoven was opgenomen, uitgesloten.

• Bedrijf- Nutsvoorziening;

Artikel 4 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Aan de Beatrixstraat 24 in het wijkdeel Tattersall bevindt zich een centrale voorziening ten behoeve van de stadsverwarming. Deze gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor "Bedrijf - Nutsvoorziening". Dit geldt tevens voor het terrein van waterleidingbedrijf Vitens aan de Hoog en Droog. Gronden die in dit bestemmingsplan zijn aangewezen voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening" zijn bestemd voor nutsvoorzieningen die zijn genoemd in categorie 1 en 2 uit de hoofdgroep Bedrijven van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1 van de planregels) met de daarbij behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals groenvoorzieningen.

• Gemengd -1:

Artikel 5 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Langs de westzijde van de Oliemolensingel zijn in het voorliggende bestemmingsplan gronden bestemd voor "Gemengd -1". Het gaat hierbij om een gemengde bestemming waarbinnen meerdere functies zijn toegestaan en die grotendeels al in dit gebied aanwezig zijn. Met deze bestemming wordt tevens aansluiting gezocht bij de huidige bestemming "Gemengde voorzieningen 1" (G1) in het nog geldende bestemmingsplan "Bothoven 2006".

Gronden die in het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" zijn aangewezen voor "Gemengd - 1" zijn bestemd voor:

• kantoren die zijn genoemd in categorie A uit de hoofdgroep "Kantoren" van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 2 van de planregels), met dien verstande dat deze functie beperkt is tot maximaal 350 m² bruto-vloeroppervlak per bouwperceel;
• maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond en beperkt is tot maatschappelijke voorzieningen die zijn genoemd in categorie A uit de hoofdgroep "Maatschappelijk" van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 2 van de planregels);
• het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis;
• bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals bergingen, trappenhuizen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Overigens zijn, middels een functieaanduiding, binnen de bestemming "Gemengd - 1" een aantal locaties aangegeven waar van de bestemming "Gemengd - 1" afwijkende functies zijn toegestaan.

• Gemengd - 2:

Artikel 6 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Het gebied langs de Lipperkerkstraat en De Klomp tussen de Oldenzaalsestraat en de Lageweg, is in dit bestemmingsplan grotendeels bestemd voor "Gemengd -2". Net als bij de bestemming "Gemengd -1" gaat het hierbij om een gemengde bestemming die meerdere functies toestaat. Met deze bestemming wordt het meeste recht gedaan aan de huidige bestaande functies langs de Lipperkerkstraat en De Klomp. ook hier wordt aansluiting gezocht bij de in het nog geldende bestemmingsplan "Bothoven 2006" voor dit gebeid geldende bestemming "Gemende voorzieningen 2".

Gronden die in het voorliggende bestemmingsplan "De Bothoven 2016" zijn aangewezen voor "Gemengd -2" zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor

• dienstverlening, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond en beperkt is tot dienstverlenende bedrijven die zijn genoemd in categorie A uit de hoofdgroep “Dienstverlening” van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 2 van de planregels)”;
• kantoren, die zijn genoemd in categorie A uit de hoofdgroep "Kantoren" van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 2), met dien verstande dat deze functie beperkt is tot maximaal 200 m2 bruto-vloeroppervlak (b.v.o.) per bouwperceel. Indien ten tijde van de inwekingtreding van dit plan volgens het geldende recht een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 200 m2 aanwezig is, dan geldt dat grotere oppervlak als maximum; ;
• bedrijven, met dien verstande dat deze functie uitsluitend is toegestaan op de begane grond en beperkt is tot bedrijven die zijn genoemd in categorie A uit de hoofdgroep "Bedrijven" van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 2 van de planregels);
• het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis;
• bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals bergingen, trappenhuizen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Overigens zijn, middels een functieaanduiding, binnen de bestemming "Gemengd - 2" een aantal locaties aangegeven waar van de bestemming "Gemengd - 2" afwijkende functies zijn toegestaan.

• Gemengd - 3:

Artikel 7 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

In het voorliggende bestemmingsplan "de Bothoven 2016" is het voormalige Polaroidterrein (nu Performance Factory), overeeenkomstig het voor dit gebied geldende bestemmingsplan "Polaroidterrein- Performance Factory" bestemd voor "Gemengd -3". Gronden die in het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" zijn aangewezen voor "Gemengd -3" zijn bestemd voor:

• bedrijfsactiviteiten, functies en (maatschappelijke) voorzieningen uit de hoofdgroepen Bedrijven, Cultuur en Ontspanning, Dienstverlening, Maatschappelijk en Sport die zijn genoemd in de categorieën A en B van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 2), met uitzondering van risicovolle bedrijven en inrichtingen, vuurwerkbedrijven en geluidgevoelige functies;
• praktijkruimten;
• stadswerkplaats;
• buitensportvoorzieningen;
• stadslandbouw;
• bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals een kantine/bedrijfsrestaurant, sportkantine, bergingen, trappenhuizen, parkeervoorzieningen, gebouwde voorzieningen ter ontsluiting van het parkeerdek, groenvoorzieningen, (openbare) nutsvoorzieningen en verblijfsgebied.

Hierbij dient te worden opgemerkt dat middels een functieaanduiding op de verbeelding van dit bestemmingsplan een tweetal locaties zijn aangegeven waar kantoren zijn toegestaan. Dit in afwijking van hetgeen in het bestemmingsplan "Polaroidterrein- Performance factory" was geregeld en waar deze toegestane functie enkel voor het meest westelijk gebouw (ten oosten van de Oldenzaalsestraat) gold.

Hierbij dient vermeld te worden dat beide locaties in het voorliggende bestemmingsplan tevens zijn voorzien van een maatvoeringsaanduiding met betrekking tot het maximum toelaatbare bruto vloeroppervlak (BVO). Met gebruikmaking van deze maatvoeringsaanduidingen neemt het maximum toegestane bruto vloer oppervlakte voor zakelijke dienstverlening en/of kantoren, ten opzichte van het nog geldende bestemmingsplan "Polaroidterrein- Performance Factory", niet toe.

• Groen:

Artikel 8 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Verspreid over het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" zijn gronden aangewezen voor "Groen". deze gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor:

• groenstroken, plantsoenen, waterpartijen, -lopen, -bergingen, wadi's, infiltratiestroken en andere voorzieningen in het kader van de waterbeheersing;
• in- en uitritten, wandel- en fietspaden;
• speelvoorzieningen
• (openbare) nutsvoorzieningen;
• bij deze doeleinden behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals trappen, hellingbanen en keerwanden, alsmede straatmeubilair en andere werken.

In verband met de herinrichting van het terrein van het drinkwaterbedrijf Vitens aan de Hoog en Droog zijn gebieden ten noorden en zuiden van de huidige watertoren voorzien van een functieaanduiding "groen". Deze hier toegestane functies maken het mogelijk dat de bovenzijde van de zich hier bevindende gebouwde waterbergingen van Vitens (die deels boven het maaiveld liggen) met groenvoorzieningen kunnen worden ingericht (zie ook paragraaf 4.1)

Voor een locatie aan de Wilhelminastraat is voor een groenstrookje aan de Wilhelminastraat in dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen en op de verbeelding aangegeven middels een aanduiding 'Wetgevingszone - wijzigingsbevoegdheid met het volgnummer 1'. Middels toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid worden burgemeester en wethouders op grond van artikel 3.6 van de Wet op de ruimtelijke ordening bevoegd verklaard het bestemmingsplan te wijzigen waarbij de bestemming "Groen", voor zover gelegen binnen de begrenzing van genoemde aanduiding, gewijzigd wordt in een woonbestemming. Een dergelijke ontwikkeling wordt vanuit een stedenbouwkundig oogpunt als gewenst gezien maar zijn er voor dit perceel nog geen concrete plannen vervaardigd. Het ligt overigens wel in de verwachting dat binnen de planperiode van dit bestemmingsplan dit het geval zal zijn. Met betrekking tot gebruikmaking van deze wijzigingsbevoegdheid zijn in de planregels voor de bestemming "Groen" regels opgenomen.

Hierbij dient uitdrukkelijk te worden opgemerkt dat het hier om een bevoegdheid van burgemeester en wethouders gaat en niet om een verplichting om van de bevoegdheid gebruik te maken.

• Groen - Park:

Artikel 9 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Het meest zuidoostelijk deel van het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is aangewezen voor "Groen Park". Deze gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor:

• een park met groenstroken, waterpartijen, -lopen, -bergingen, wadi's, infiltratiestroken en andere voorzieningen in het kader van de waterbeheersing;
• in- en uitritten, wandel- en fietspaden;
• speelvoorzieningen;
• recreatief medegebruik;
• evenementen;
• (openbare) nutsvoorzieningen;
• bij deze doeleinden behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, straatmeubilair en andere werken.

• Kantoor:

Artikel 10 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

In het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" zijn een tweetal locaties aangewezen met de basisbestemming "Kantoor". Het gaat hierbij om een voormalig bankgebouw aan de Oldenzaalsestraat en een kantoorvilla aan de Marthalaan (gemeentelijk monument). Gronden die in dit bestemmingsplan zijn aangewezen voor "Kantoor" zijn bestemd voor:

• kantoren
• bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

• Maatschappelijk:

Artikel 11 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Verspreid over het plangebied van dit bestemmingsplan zijn gronden, overeenkomstig de huidige functies bestemd voor "Maatschappelijk". Gronden die aangewezen zijn voor "maatschappelijk" zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 uit de hoofdgroep Maatschappelijk van de bij de regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1) alsmede voor bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Hierbij dient vermeld te worden dat in aanvulling hierop, binnen de bestemming "Maatschappelijk", het gebied ten oosten de C.F. Klaarstraat is aangevuld met een functieaanduiding "zorginstelling". Met deze functieaanduiding wordt ter plekke een woonzorgcomplex met daarbij behorende voorzieningen toegestaan.

• Maatschappelijk - Begraafplaats:

Artikel 12 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

In de wijk De Bothoven bevinden zich twee begraafplaatsen. Het gaat hierbij om een begraafplaats aan de Espoortstraat (gemeentelijk monument- toegangspoort rijksmonument) en een begraafplaats aan de Kneedweg. Laatstgenoemde (Israëlitische) begraafplaats betreft een rijksmonument. Beide begraafplaatsen zijn in dit bestemmingsplan aangewezen voor "Maatschappelijk - Begraafplaats. Deze gronden zijn bestemd voor een begraafplaats en bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, terreinen en voorzieningen, zoals parkeervoorzieningen, verhardingen, groenvoorzieningen, water en (openbare) nutsvoorzieningen.

• Sport:

Artikel 13 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Een aantal locaties binnen het plangebied van dit bestemmingsplan zijn, in overeenstemming met hun huidige functies, bestemd voor "Sport". Gronden die in dit bestemmingsplan zijn aangewezen voor "Sport" zijn bestemd voor sportvoorzieningen, die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 uit de hoofdgroep Sport van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 1 van de planregels) en bij deze doeleinden behorende bouwwerken, terreinen en voorzieningen, zoals kantines, kleedruimtes, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Voor een locatie aan de Hoge Bothofstraat 112-112A is middels een functieaanduiding aangegeven dat binnen de hier geldende bestemming "Sport" tevens een kleinschalig instructiebad, overeenkomstig het huidige gebruik, is toegestaan.

Voor een locatie aan de Gronause Voetpad is middels een functieaanduiding aangegeven dat binnen de hier geldende bestemming "Sport" tevens een maatschappelijke voorziening is toegestaan.

• Verkeer:

Artikel 14 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

De gronden met de bestemming "Verkeer" zijn toegekend aan de belangrijke wegen in de hoofdstructuur van de stad Enschede. In het geval van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" zijn dat de Oldenzaalsestraat, de Boulevard 1945 en de Oliemolensingel. Gronden die in dit bestemmingsplan zijn aangewezen voor "Verkeer" zijn bestemd voor:

• wegen;
• (on)gelijkvloerse kruisingen ten behoeve van het weg- en railverkeer;
• tunnels, viaducten en bruggen;
• voet- en fietspaden:
• voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer;
• overige verkeersvoorzieningen;
• parkeervoorzieningen;
• groenvoorzieningen;
• voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en waterbeheersing;
• geluidwerende voorzieningen;
• (openbare) nutsvoorzieningen;
• bij deze doeleinden behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals trappen, hellingbanen en keerwanden, alsmede straatmeubilair en andere werken.

Binnen de bestemming "Verkeer" is middels een functieaanduiding een locatie aan de Oliemolensingel een verkooppunt motorbrandstoffen toegestaan waarbij de verkoop van lpg hier expliciet is uitgesloten.

• Verkeer- Openbaar Vervoer:

Artikel 15 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

In de Boulevard 1945 is enige jaren geleden een busbaan ten behoeve van het Hoogwaardig Openbaar Vervoer aangelegd. In het voorliggende bestemmingsplan is deze bestaande busbaan bestemd voor "Verkeer- Openbaar Vervoer". Gronden die in dit bestemmingsplan zijn aangewezen voor "Verkeer- Openbaar Vervoer" zijn bestemd voor de aanleg van

• een bus- en/of trambaan;
• (on)gelijkvloerse kruisingen ten behoeve van het weg- tram of railverkeer;
• (on)gelijkvloerse oversteekplaatsen voor voetgangers, fietsers;
• tunnels, viaducten en bruggen;
• in- en uitvoegstroken en opstelstroken;
• overige voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer;
• groenvoorzieningen;
• voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en waterbeheersing;
• geluidwerende voorzieningen;
• (openbare) nutsvoorzieningen;

alsmede voor bij deze doeleinden behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals trappen, hellingbanen en keerwanden, alsmede straatmeubilair en andere werken.

• Verkeer- Parkeerterrein:

Artikel 16 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Voor een locatie aan de Lipperkerkstraat is een terrein bij een zich daar bevindende supermarkt aangeduid met de bestemming "Verkeer- Parkeerterrein". Gronden die in voorliggend bestemmingsplan zijn aangewezen voor "Verkeer- Parkeerterrein" zijn bestemd voor parkeerterreinen en bij deze doeleinden behorende bouwwerken en voorzieningen, zoals straatmeubilair, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

• Verkeer- Railverkeer;

Artikel 17 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Het tracé van de spoorlijnverbinding Enschede-Gronau (D) en die de noordelijke begrenzing van het plangebied van dit bestemmingsplan vormt is aangewezen voor "Verkeer - Railverkeer". Deze gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor:

• verkeers- en vervoersdoeleinden per rail;
• (on)gelijkvloerse kruisingen ten behoeve van weg- en railverkeer;
• overige verkeersvoorzieningen;
• parkeervoorzieningen;
• groenvoorzieningen, waterlopen en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding;
• geluidwerende voorzieningen;
• (openbare) nutsvoorzieningen;
• bij deze doeleinden behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, straatmeubilair en andere werken.

• Verkeer- Verblijfsgebied:

Artikel 18 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Woonstraten en woonerven zijn in het voorliggende bestemmingsplan "De Bothoven 2016" bestemd voor "Verkeer - Verblijfsgebied". Deze bestemming richt zich met name op het langzaam verkeer en draagt het karakter van een verblijfsgebied. Vaak gaat het hier om wegen waarvoor een 30 km/uur-regime geldt.

Gronden die in dit bestemmingsplan zijn aangewezen voor "Verkeer - Verblijfsgebied" zijn bestemd voor

• erftoegangswegen;
• woonerven;
• pleinen;
• voet- en fietspaden;
• parkeervoorzieningen;
• groenvoorzieningen;
• voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en waterbeheersing;
• voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer;
• speelvoorzieningen;
• (openbare) nutsvoorzieningen
• verkeersvoorzieningen;

alsmede voor bij deze doeleinden behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals trappen, hellingbanen en keerwanden, alsook straatmeubilair en andere werken.

• Wonen.

Artikel 19 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Een groot deel van het plangebied van het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" is bestemd voor "Wonen". Binnen de bestemming "Wonen" zijn verschillende woonvormen toegestaan, zoals bijvoorbeeld eengezinswoningen, woonzorgwoningen, kamerbewoning, etc.

De beleidsuitgangspunten voor aan huis gebonden beroepsmatige- en bedrijfsmatige activiteiten hebben in dit bestemmingsplan een juridische vertaling gekregen. Onder een beroep of bedrijf aan huis wordt in dit bestemmingsplan verstaan:

een beroep of bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is.

De in dit bestemmingsplan voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis;
• bij deze doeleinden behorende bouwwerken, erven, tuinen en voorzieningen, zoals woningen, bergingen, trappenhuizen, in- en uitritten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen.

Binnen deze bestemming is het mogelijk dat hier afwijkende functies aanwezig zijn. Deze zijn middels een functieaanduiding op de verbeelding behorende bij het voorliggende bestemmingsplan aangegeven.

6.3.2 Dubbelbestemmingen

• "Leiding - Hoogspanning"

Artikel 20 van de bij dit bestemmingsplan behorende planregels.

Door de wijk de Bothoven loopt het tracé van een ondergrondse hoogspanningsleiding. Het tracé van deze leiding loopt langs de oostzijde van de C.F. Klaarstraat via de via de Espoortstraat en de Hoog en Droog, in noordelijke richting naar het voormalige Polaroidterrein (huidige terrein Performance Factory). Vervolgens loopt deze leiding via de Hoge Bothofstraat en de Kremersmaten, onder het spoor door, in de richting van de Rozenstraat in de wijk de Laares.

Deze ondergrondse hoogspanningsleiding is op de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding aangegeven middels de dubbelbestemming "Leiding - Hoogspanning" en zijn hiervoor, in artikel 20 van de bij dit bestemmingsplan behorende regels, bepalingen opgenomen.

Hierin is bepaald dat de voor 'Leiding - Hoogspanning' aangewezen gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede zijn bestemd voor de aanleg, de instandhouding en bescherming van ondergrondse hoogspanningsleidingen met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

6.3.3 Gebiedsaanduidingen

"Archeologisch onderzoeksgebied a" en "Archeologisch onderzoeksgebied b"

Zoals reeds in paragraaf 3.2.4 van deze toelichting staat beschreven blijkt dat uit de Archeologische Verwachtingskaart van de Gemeente Enschede het gebied van De Bothoven voor veruit het grootste gedeelte een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft (archeologisch onderzoeksgebied A) en voor een aantal kleine gebieden in het noordoostelijk en zuidelijk deel van de wijk een middelhoge archeologische verwachtingswaarde (archeologisch onderzoeksgebied B). Deze onderzoeksgebieden zijn op de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" aangegeven en zijn met betrekking tot deze onderzoeksgebieden bepalingen in de regels opgenomen.

Deze regels bepalen o.a. dat bij een bodemverstoring van een gebied met een oppervlakte groter dan 250 m2 en dieper dan 50 centimeter ('onderzoeksgebied A') en bij een bodemverstoring van een gebied met een oppervlakte van 2500 m2 en dieper dan 50 centimeter (archeologisch onderzoekszoeksgebied B), een archeologisch (voor)onderzoek dient te worden uitgevoerd met als doel te bepalen of in betreffende gebieden archeologische waarden aanwezig zijn en, indien er bouwplannen binnen deze gebieden zijn gepland, deze plannen geen onevenredige aantasting van de archeologische waarden tot gevolg hebben.

De bepalingen voor archeologische onderzoeksgebieden zijn in de bij dit bestemmingsplan behorende regels terug te vinden in artikel 25 (Algemene Aaanduidingsregels- 25.1 Overige zones).

"karakteristiek".

Op de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan "De Bothoven 2016" zijn gebieden aangegeven met een aanduiding "karakteristiek".

De cultuurhistorische beleidskaart kent voor het plangebied 2 beschermingsregimes: 'beschermen' en 'koesteren'. Het beschermingsregime 'beschermen' heeft betrekking op twee historisch stratenpatronen, de Lipperkerkstraat en de Singel. Het gaat daarbij om de verbindingslijn en niet om de bebouwingswanden en ook niet om het profiel.

Het beschermingsregime 'koesteren' heeft betrekking op de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en structuren van de Bothoven.

Voor gebieden met het beschermingsregime 'koesteren' geldt dat in het bestemmingsplan een beschermingsregeling is opgenomen (artikel 24.1.3 van de regels) om te voorkomen dat (bouw- en sloop)activiteiten kunnen worden uitgevoerd die mogelijk onherstelbare afbreuk kunnen doen aan de cultuurhistorische waarde van structuren, pand of ensemble.

6.3.4 Toelichting gehanteerde bedrijvenlijsten

Als bijlagen bij de planregels behoren een Lijst van bedrijfstypen en een Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging, gebaseerd op de gehanteerde indeling uit de herziene publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De Lijst van bedrijfstypen of Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging vormt het middel voor het uitvoeren van een eerste toets of een bedrijf van een bepaald bedrijfstype op grond van de planregels toelaatbaar is. De concrete bedrijfsvoering in een bedrijf en/of milieuvergunning(en) bieden nader inzicht in hoeverre een bedrijf tot een bepaalde milieucategorie gerekend moet worden en daarom al dan niet toelaatbaar is. Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De handreiking is in de praktijk een belangrijk hulpmiddel bij het toepassen van milieuzonering, dat wil zeggen het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies in de ruimtelijke planvorming ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Gebruikelijk is om bij milieuzonering uit te gaan van alle belastende milieuaspecten, waarbij het milieuaspect met het grootste effect of de grootste afstand uiteindelijk maatgevend is. Gemotiveerd toepassen – in plaats van gemotiveerd afwijken - is het uitgangspunt. De richtafstanden zijn geactualiseerd, de toelichting is aangepast aan nieuw beleid en bevat stappenplannen voor veel voorkomende praktijksituaties. In de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" zijn ook richtafstanden ten opzichte van 'gemengd' gebied en een categorie-indeling voor gebieden met functiemenging opgenomen.

De Lijst van bedrijfstypen vermeldt de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Dit is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen er vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven, kantoren, winkels) voor. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De gevoeligheid van een gebied kan daarom aanleiding zijn om gemotiveerd af te wijken van de richtafstanden in de Lijst van bedrijfstypen. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied', een gebied met een matige tot sterke functiemenging, kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verminderd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. In gebieden met een grote mate van functiemenging wordt de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging gebruikt. Deze gaat niet uit van aan te houden richtafstanden tot woningen en andere milieugevoelige functies maar van de mate in hoeverre een activiteit al dan niet aanpandig met woningen of andere milieugevoelige functies aanvaardbaar is.

De Lijst van bedrijfstypen

In de VNG-publicatie zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden. In de Lijst van bedrijfstypen zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. Vooral bij productiebedrijven zijn richtafstanden toegevoegd voor kleinschalige activiteiten. Daartoe zijn in de VNG-brochure een aantal hoofdcategorieën onderverdeeld in subcategorieën. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en 3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3. De milieucategorieën 1 en 2 zijn niet onderverdeeld in subcategorieën. Elke milieucategorie of subcategorie heeft een eigen bijbehorende richtafstand die dient te worden aangehouden ten opzichte van milieugevoelige functies en bestemmingen.

milieucategorie	richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk
1	10 meter
2	30 meter
3.1	50 meter
3.2	100 meter
4.1	200 meter
4.2	300 meter
5.1	500 meter
5.2	700 meter
5.3	1.000 meter
6	1.500 meter

Tabel: overzicht milieucategorieën VNG-publicatie met bijbehorende richtafstanden

De Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging

Deze staat van bedrijfsactiviteiten wordt toegepast voor (sterk) gemengde gebieden die gekenmerkt worden door een mix van stedelijke functies, zoals een stadscentrum of binnenstad. In een dergelijk levendig en dynamisch gebied is het de vraag welke bedrijfsmatige activiteiten en andere milieubelastende functies nog aanvaardbaar zijn. De VNG-brochure bevat een specifieke bedrijvenlijst met functies die passen in een gemengd gebied. Een Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden van functiemenging is wenselijk, omdat de activiteiten in dergelijke gebieden qua schaal sterk kunnen verschillen van de activiteiten op bijvoorbeeld een bedrijventerrein of in een rustige woonwijk. In de Staat van bedrijfsactiviteiten voor functiemenging wordt gekozen voor een andere categorieaanduiding dan in de algemene Lijst van bedrijfstypen. De activiteiten in de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging zijn ingedeeld in de categorieën A, B of C, waarmee een beoordeling van de planologische toelaatbaarheid van activiteiten binnen een gemengd gebied mogelijk is. Binnen een dergelijk gebied wordt het werken met de van oudsher bestaande minimumafstanden niet doelmatig geacht.

De betekenis voor de toelaatbaarheid van activiteiten is als volgt:

Categorie A	Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.
Categorie B	Activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden (er is sprake van afzonderlijke gebouwen of dusdanige constructieve maatregelen dat in de woningen nog een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd).
Categorie C	Activiteiten, zoals genoemd onder B, waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Tabel: categorie-indeling Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging

Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:

• het betreft veelal kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden uitsluitend in de dagperiode plaats;
• de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig;
• activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Om de bruikbaarheid van de Lijst van bedrijfstypen of Staat van bedrijfsactiviteiten te vergroten, zijn de in de VNG-uitgave genoemde bedrijfstypen van bedrijven en voorzieningen in de lijst gegroepeerd per hoofdgroep, terwijl binnen elke afzonderlijke hoofdgroep tevens een onderverdeling is gemaakt in subgroepen, waarbinnen bedrijfstypen zijn geclusterd. De hoofdgroepen binnen de lijst zijn: agrarische bedrijven, bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijk, recreatie, sport en verkeer.

Bij de beoordeling van de milieubelasting van een bedrijf of een voorziening (feitelijke milieuhinder) dient te worden gelet op de volgende aspecten:

• potentiële geur-, stof-, geluid- of trillingshinder;
• lucht-, water- of bodemverontreiniging;
• visuele hinder;
• verkeersaantrekkende werking;
• het al dan niet continue karakter van de activiteit;
• externe veiligheid (gevaar).

Specifieke opslagen en installaties

Bij bedrijfsmatige activiteiten van bedrijven en voorzieningen kunnen specifieke opslagen en installaties voorkomen. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) is een afzonderlijke Lijst van opslagen en installaties opgenomen. Deze lijst bevat milieuaspecten en richtafstanden voor de daarin genoemde opslagen en installaties. Deze lijst is niet bedoeld voor de vertaling naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten of Lijst van bedrijfstypen in een bestemmingsplanregeling. De lijst opslagen en installaties kan als hulpmiddel worden gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van concrete milieubelastende activiteiten of de inpassing van nieuwe woningen nabij bestaande bedrijvigheid.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de bestaande situatie juridisch vast te leggen. Het plan heeft, op een gering aantal kleinere wijzigingen na, hoofdzakelijk een conserverend karakter. Het accent ligt dan ook voornamelijk op het beheer van de bestaande situatie.

In verband met het feit dat de gemeente binnen het plangebied geen ontwikkelingen met financiële consequenties initieert, is bij dit plan geen exploitatieopzet gevoegd. Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat de economische uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan voldoende is aangetoond.