Eschmarke Zuid West 2010 - herziening 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010"

Op 1 juli 2013 is door de gemeenteraad van Enschede het bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010" gewijzigd vastgesteld. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied globaal begrensd door de Gronausestraat, een lijn tussen Gronausestraat en Keppelerdijk parallel lopend langs de Avondroodvlinder\Citroenvlinder, de Keppelerdijk en de Zuid Esmarkerrondweg. Middels dit bestemmingsplan wordt de bestaande situatie in het gebied planologisch vastgelegd. Tevens wordt het mogelijk gemaakt het gebied Leuriks Oost te ontwikkelen als woongebied met bijbehorende voorzieningen als wegen en groen.

Beroep Raad van State

Tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan zijn bij de Raad van State vier beroepschriften en één verzoek om voorlopige voorziening ingediend.

Het verzoek om voorlopige voorziening is ongegrond verklaard.

Op 8 januari 2014 zijn de beroepen behandeld in een zitting bij de Raad van State.

Tussenuitspraak Raad van State 

Op 26 februari 2014 is door de Raad van State uitspraak respectievelijk tussenuitspraak gedaan over de ingediende beroepschriften. Eén van de beroepschriften is niet ontvankelijk verklaard, een tweede beroepschrift is ongegrond verklaard.

Voor de twee overige beroepschriften is een tussenuitspraak gedaan. De Raad van State draagt de gemeente op om een drietal gebreken te herstellen.

Het gaat hierbij om:

• 1. Het opnemen van een planregeling waarin het gebruik door de eigenaar van gronden binnen de bestemming “Groen” als bosperceel planologisch mogelijk wordt gemaakt.

• 2. Het opnemen van een planregeling waarbij de realisering en instandhouding van een voldoende brede greppel is opgenomen, zodat de waterhuishouding in het gebied rondom het perceel Keppelerdijk 91 afdoende is geregeld.

• 3. Een nadere motivering van de woningbehoefte voor het realiseren van 110 woningen met bijbehorende voorzieningen in het gebied Leuriks Oost. De Raad van State is van mening dat het bestemmingsplan wat betreft de gronden waar de woonwijk Leuriks Oost is voorzien in strijd met de zorgvuldigheid is vastgesteld. Niet is aangetoond dat binnen de planperiode van 10 jaren behoefte bestaat aan de 110 woningen.

Om aan de tussenuitspraak van de Raad van State gevolg te geven is het bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010 - herziening 1" gemaakt.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010 - herziening 1" betreft het aanpassen van de regels en de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan Eschmarke Zuid West 2010. Tevens wordt in de toelichting behorende bij deze herziening een nadere motivering gegeven voor de behoefte aan het realiseren van de woningen in het gebied Leuriks Oost.

Artikel 4 "Groen" van de regels wordt zodanig aangepast dat gronden binnen deze bestemming ook als bospercelen in gebruik kunnen zijn.

Op de verbeelding wordt ten behoeve van de waterhuishouding rondom de percelen Keppelerdijk 87 en Keppelerdijk 91 de dubbelbestemming "Waterstaat - Waterloop met een waterhuishoudkundige en/of waterstaatkundige functie" opgenomen.

Bij de behandeling van de beroepschriften heeft de Raad van State geoordeeld dat het bestemmingsplan voor wat betreft de gronden waar de woonwijk Leuriks Oost is gepland, is vastgesteld in strijd met de zorgvuldigheid. De Raad van State is van mening dat niet is aangetoond dat binnen de planperiode van 10 jaren behoefte bestaat aan de geplande 110 woningen. In deze toelichting wordt daarvoor een nadere onderbouwing gegeven.

 

Hoofdstuk 3 Aanpassen regels bestemming "Groen"

Door de eigenaar van gronden gelegen in het gebied Leuriks Oost is bij de Raad van State beroep ingediend, omdat het huidige gebruik van de gronden niet overeenkomt met de daaraan in het bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010" gegeven bestemming "Groen". Het bestaande gebruik van de gronden als bos valt niet binnen de bestemmingsomschrijving.

Om het geconstateerde gebrek in de regels waar het gaat om het gebruik van de gronden als bos te herstellen wordt door dit bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010 - herziening 1" de bestemmingsomschrijving in artikel 4 "Groen" zodanig aangevuld dat gronden met deze bestemming ook zijn bestemd voor bospercelen. Voor het overige blijven de regels van het bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010" onverminderd van kracht.

Door deze aanpassing van de regels wordt het bestaande gebruik van de gronden als bosperceel planologisch vastgelegd en wordt toegemoet gekomen aan het ingediende beroepschrift.

Hoofdstuk 4 Aanpassen verbeelding ten behoeve van waterhuishouding

De Raad van State is van mening dat de waterhuishouding rondom de percelen Keppelerdijk 87 en Keppelerdijk 91 onvoldoende is gewaarborgd in het bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010" . Deze gronden hebben de besteming "Wonen" waarop ook het realiseren van voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding mogelijk zijn.

Om de bescherming van de waterhuishouding voldoende te kunnen waarborgen, zal op de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan de dubbelbestemming "Waterstaat - Waterloop met een waterhuishoudkundige en/of waterstaatkundige functie" worden opgenomen.

Gronden met deze dubbelbestemming zijn ook bestemd voor de aanleg, de instandhouding, bescherming en verbetering van watergangen en/of -partijen, voorzieningen in het kader van de ecologie en waterbeheersing zoals kavelgreppels.

Hoofdstuk 5 Woningbehoefte Leuriks Oost

In de tussenuitspraak heeft de Raad van State aangegeven dat in het bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010" niet danwel onvoldoende wordt aantoond dat er behoefte is aan de 110 te realiseren woningen in het gebied Leuriks Oost. Het bestemmingsplan is in strijd met de zorgvuldigheid vastgesteld.

Naar de mening van de Raad van State is niet aangetoond dat, voor wat betreft de gronden waar de woonwijk Leuriks Oost is gepland, binnen de planperiode van 10 jaren behoefte bestaat aan de geplande 110 woningen. De gemeente is dan ook opgedragen om aan te tonen dat er daadwerkelijk behoefte bestaat om in het gebied Leuriks Oost binnen de planperiode van tien jaren de geplande 110 woningen te realiseren.

Motiveren woningbehoefte

Bij het opstellen van het bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010" zijn voor wat betreft het mogelijk maken van woningbouw in het gebied Leuriks Oost de uitgangspunten van rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid afgewogen en doorvertaald in dat bestemmingsplan.

De Nota Ruimte bevat de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. In deze Nota is het ruimtelijk beleid tot 2020 vastgelegd met een doorkijk naar 2030.
In de Nota Ruimte is Netwerkstad Twente aangewezen als bundelingsgebied voor onder andere woningbouw. Dit betekent, dat de additionele regionale woningbehoefte van mensen die zich vestigen in de regio in dit gebied opgevangen moet worden. Hiervoor is diversiteit en voldoende aanbod aan woonmilieus noodzakelijk. In de Nota Ruimte heeft de gemeente Enschede de beleidsvrijheid gekregen dit aanbod te realiseren.

Een toets aan provinciaal beleid leidt tot de conclusie dat het bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010" in overeenstemming is met het ruimtelijke beleid zoals dat is opgenomen in de Omgevingsvisie 2009 en verankerd is in de Omgevingsverordening.

In 1996 is het bestemmingsplan "De Eschmarke" door de gemeenteraad vastgesteld. Dit bestemmingsplan is de basis voor het realiseren van circa 5.500 woningen in de VINEX locatie globaal gelegen tussen Enschede en Glanerbrug.

Het bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010" is een actualisatie van dit bestemmingsplan "De Eschmarke".

De Woonvisie 2005-2015 (ris.enschede.nl/stukken/s11709/) uit 2005 stelt dat er een grote behoefte is aan uitbreidingslocaties voor de stad. Zelfs na het volledig realiseren van de in het bestemmingsplan "De Eschmarke" opgenomen woningbouwmogelijkheden in 2010, werd een verdere behoefte voorzien. Ook constateert de Woonvisie een grote behoefte aan duurdere woningen. Enschede heeft al veel goedkope woningen. Om hoger opgeleiden te kunnen aantrekken zijn duurdere woonmilieus in het groen noodzakelijk. Dit woonmilieu wordt onder andere in het gebied Leuriks Oost mogelijk gemaakt.

In de Toekomstvisie Enschede 2020 (ris.enschede.nl/stukken/u12850/) wordt geconstateerd dat de sociaal-economische positie van Enschede nog steeds te zwak is. Aan de andere kant wordt geconstateerd dat de Kennisintensieve sector in de stad nog steeds groeit. Dit leidt tot een noodzaak van structuurversterking. De woningvoorraad moet zich hier ook op aanpassen. Enschede kent - vergeleken met andere steden - een zeer grote goedkope woningvoorraad, zowel in de huur- als in de koopsector. Met een gemiddelde OZB waarde van 167.000 scoort Enschede onder het gemiddelde van Nederland, de G32, Twente en Overijssel.

In de RO visie 2009 (ris.enschede.nl/stukken/05239/) wordt geconstateerd dat Enschede ondanks een teruglopende woningbehoefte te weinig middeldure en dure woningen heeft, waardoor de betaalbare woningen te veel bezet blijven door de hogere inkomens. Enschede blijft als stad derhalve vooral bewoners aantrekken voor de betaalbare woningen. Enschede heeft te weinig te bieden voor de doelgroep met de midden- en hogere inkomens . Voor de ontplooiingskansen van de inwoners, voor de werkgelegenheid, voor de winkeliers, voor de horeca, voor de culturele instellingen en voor de beleving van Enschede is het binden van de inwoners met hogere inkomens essentieel. Daar moet het woningbestand beter voor worden uitgerust. Daarom moet elke woning raak zijn. Op basis van woningmarktonderzoek constateert de RO visie een tekort aan groene woonmilieus, zoals die onder andere in het gebied Leuriks Oost kan worden gerealiseerd.

In de Structuurvisie uit 2011 (ris.enschede.nl/stukken/08423/ en via ruimtelijkeplannen.nl) valt het plangebied in de categorie 'Stedelijk gebied'. Dit houdt in, dat stedelijke functies zoals wonen hier een plek kunnen vinden. Overigens maakt de gehele bestaande stad deel uit van deze categorie. Het gebied Leuriks Oost is opgenomen in de uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie, via het MPG. Hiermee is een bindende basis voor het nieuwe bestemmingsplan tot stand gekomen, waaraan met het huidige plan invulling is gegeven. De Structuurvisie is opgesteld op basis van het staande beleid van de gemeente Enschede, waaronder de RO visie 2009.

In de Woonvisie 2025 (ris.enschede.nl/stukken/09235/) wordt een enigszins afnemende absolute vraag naar woningen geconstateerd, maar tegelijkertijd een aanhoudende vraag naar kwaliteit, waaronder groenstedelijke woonmilieus. De basis voor deze visie en de Stedelijke Koers (voor de Stedelijke Koers: zie hierna) is het rapport "Ontwikkeling woonvraag per woonmilieu 2011-2030" van ABF Research uit 2011 geweest. Hierbij is gebruik gemaakt van de demografische Primos prognoses (landelijk) van 2010 en het hierop aansluitende Socrates woningbouwmodel van datzelfde jaar. Hierbij is de gemeente zeer terughoudend geweest bij het gebruik van de prognoses: er is uitgegaan van het meest negatieve scenario, het terugvalscenario. Hierbij wordt een ontwikkeling van het huishoudensinkomen van -1% per jaar bij 0,5 tot 1,0% economische groei als uitgangspunt genomen. Op basis van dit model is voor de periode 2011-2020 een behoefte aan groenstedelijke woonmilieus van 809 berekend. Dit is in absolute zin minder dan onderzoeken die bij de vorige Woonvisie de grondslag boden, maar er is een stabiele lijn van blijvende behoefte aan dit woonmilieu te zien.

Verder gaat de Woonvisie uit van het verbeteren van de mogelijkheden voor het maken van een zogenaamde "wooncarrière" in de eigen wijk. Bewoners kunnen doorstromen in de eigen wijk en dichtbij hun sociale netwerk blijven. De Eschmarke is een jonge wijk, waar (veel) behoefte bestaat aan het maken van een wooncarrière. Het gebied Leuriks Oost is het enige gebied waar een nog ontbrekend woonmilieu en woningsegment kan worden toegevoegd aan de wijk De Eschmarke en daarmee doorstroming mogelijk te maken.

In 2012 heeft de gemeenteraad het Koersdocument ten behoeve van de herprioritering van projecten (hierna: de Stedelijke Koers (ris.enschede.nl/stukken/09993/) vastgesteld. Het doel van de Stedellijke Koers is het aanbod van plannen te laten aansluiten bij de veranderde vraag. Met de vaststelling van de Stedelijke Koers heeft de gemeente de verantwoordelijkheid genomen om het overschot aan programma op het gebied van woningbouw, kantoren en bedrijven terug te brengen. De Stedelijke Koers heeft onder meer geleid tot het terugbrengen van de woningvoorraad met 2.300 woningen. Door het stopzetten en faseren van plannen voor woningbouw is er meer ruimte ontstaan voor het toevoegen van woningen waaraan behoefte bestaat. Woningen die van echt toegevoegde waarde zijn; op de juiste plekken voor de juiste doelgroepen. Maar ook voor kavels voor particulier opdrachtgeverschap waar veel ruimte is voor individuele woonvoorkeuren. In de Stedelijke Koers wordt uitgegaan van het realiseren van 170 koopwoningen netto per jaar, dus met aftrek van sloop.

In de Stedelijke Koers is er voor gekozen om bijna alle projecten in het gebied De Eschmarke te stoppen, maar door te gaan met Leuriks Oost. Dit project sluit het beste aan bij de vraag naar groenstedelijk wonen. In de Stedelijke Koers en nader uitgewerkt in het Ontwikkelingsplan Eschmarke is bepaald dat de ontwikkeling van Leuriks Oost past in de prioritering met betrekking tot wonen en gefaseerd kan doorgaan. Hierbij worden de kavels binnen de planperiode van het bestemmingsplan uitgegeven, evenredig verdeeld over de jaarschijven.

Inmiddels is WoOn 2012 beschikbaar. De gemeente heeft meegedaan aan het landelijke WoOn 2012 (oversampling) zodat het onderzoek een onderbouwing geeft voor betrouwbare uitspraken over woonwensen op Enschedees niveau. De resultaten van dit onderzoek en de gegevens van de Marktverkenning woningmarkt en doelgroepen (op basis van de meest recente Primos 2012 en Socrates 2012) laten een groter wordende vraag aan het groenstedelijke woonmilieu te zien.

Dit beeld wordt nog eens bevestigd door het in opdracht van de gemeente door Adviesbureau Companen uitgevoerde "Woonwensenonderzoek kavels in Enschede" van 13 november 2013 en door de vele vragen die niet alleen bij de gemeente maar ook bij (plaatselijke) makelaarskantoren worden ontvangen over de uitgifte van kavels in Leuriks Oost.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in het eerste kwartaal van 2014 in Enschede al evenveel overeenkomsten voor verkoop/aankoop van kavels zijn gesloten als in 2013 over het gehele jaar.

Samenvattend kan worden gesteld dat de gemeente Enschede bij de opstart van het bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010" conform haar beleidsvrijheid op basis van de Nota Ruimte, de bundeling van groei als uitgangspunt heeft genomen. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is de stedelijke programmering aangepast aan de veranderde situatie. Het realiseren van woningbouw in het gebied Leuriks Oost is echter blijvend noodzakelijk om op stedelijk niveau aan de vraag te kunnen voldoen. Nu de vraag op basis van het meest recente landelijke onderzoek WoOn 2012 weer aantrekt, is het realiseren van het project nog harder noodzakelijk en kan verder uitstel grote schade toebrengen aan de (kennis)economie van de stad.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Voor het waarborgen van de waterhuishouding in het gebied Leuriks Oost zal rondom de percelen Keppelerdijk 87 en Keppelerdijk 91 een watergang van 2 meter breed worden aangelegd. Deze watergang zal worden aangelegd op gemeentegrond. Door inpassing van deze watergang worden de aangrenzende uit te geven gemeentelijke kavels kleiner. Hierdoor is er dus minder grond uitgeefbaar. Dit leidt tot lagere grondopbrengsten. Daarnaast zijn er extra kosten geraamd voor de aanleg van de watergang. Bedragen zijn per peildatum 1-1-2014.

Effect aanpassing verkaveling (178m² minder uitgeefbaar) € 24.000,- negatief

Effect aanlegkosten watergang € 15.000,- negatief

_______________

Effect op resultaat grondexploitatie na aanleg watergang € 39.000,- negatief

Tegelijk met het vaststellen van het bestemmingsplan "Eschmarke Zuid West 2010" is het "Exploitatieplan Leuriks Oost" vastgesteld. Dit om het gemeentelijke kostenverhaal bij de ontwikkeling van dit gebied zeker te stellen. Een exploitatieplan dient eenmaal per jaar te worden herzien. Bij de eerstvolgende herziening van het "Exploitatieplan Leuriks Oost" zullen de wijzigingen in gronden uitgeefbaar en de kosten die gepaard gaan bij het realiseren van de watergang worden verwerkt.

Conclusie

De voorgestelde oplossing ten aanzien van de waterhuishouding rondom bovengenoemde percelen levert een verslechtering op voor de grondexploitatie Leuriks Oost ter hoogte van € 39.000,-- (peildatum 1-1-2014). Deze kosten zullen worden opgevangen binnen het MPG (MeerjarenPerspectiefGrondbedrijf).