Buitengebied Zuidoost

Artikel 30 Wonen

30.1 Bestemmingsomschrijving

30.1.1 Basisbestemming

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, met daaraan ondergeschikt:

• a. de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis met een maximum oppervlakte van 150 m2,
• b. bed and breakfast met een maximum oppervlakte van 150 m2.
• c. mantelzorg,

met de daarbij behorende:

• d. bouwwerken,
• e. erven,
• f. terreinen en
• g. voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van warmte-koude-opslag, groenvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.

30.1.2 Toegestaan medegebruik ter plaatse van functie-aanduidingen

• a. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - agrarische woning' zijn de gronden tevens bestemd voor het instandhouden van bedrijfsgebouwen, die bij de tervisielegging van het ontwerp van het plan in gebruik waren voor agrarische doeleinden.
• b. Ter plaatse van de aanduiding 'atelier' zijn de gronden tevens bestemd voor de exploitatie van een atelier.
• c. Ter plaatse van de aanduiding 'caravanstalling' zijn de gronden tevens bestemd voor de exploitatie van een caravanstalling.
• d. Ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning' zijn de gronden tevens bestemd voor verblijfsrecreatie, met dien verstande dat de exploitatie van een hotel niet is toegestaan.
• e. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - dierenverzorging' mag een bedrijf worden geëxploiteerd, dat gericht is op de verzorging van dieren'.
• f. Ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsrecreatie' zijn de gronden tevens bestemd voor verblijfsrecreatie, met dien verstande dat de exploitatie van een hotel niet is toegestaan.
• g. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - schuur' zijn de gronden tevens bestemd voor de instandhouding van een schuur, waarvan de oppervlakte mag niet groter zijn dan de functieaanduiding, de goothoogte maximaal 3,5 meter en de bouwhoogte maximaal 6 meter mag bedragen. De schuur mag niet worden verplaatst.
• h. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - beheergebouw' zijn de gronden tevens bestemd voor de instandhouding van een beheergebouw, waarvan de oppervlakte mag niet groter zijn dan de functieaanduiding, de goothoogte maximaal 3,50 meter en de bouwhoogte maximaal 8 meter mag bedragen. Het beheergebouw mag niet worden verplaatst.
• i. Ter plaatse van de aanduiding "karakteristiek" is wonen toegestaan.

30.2 Bouwregels

30.2.1 Algemeen

• a. Op de voor Wonen aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd voor zover dit in overeenstemming is met het bepaalde in lid 30.1.
• b. Nieuwbouw ten behoeve van de uitoefening van een bed and breakfast is niet toegestaan.
• c. Bestaande bebouwing, die afwijkt van het bepaalde in de leden 30.2.2 en 30.2.4, mag worden gehandhaafd en/of vernieuwd, mits de bestaande afwijkingen naar aard en omvang niet worden vergroot. Het in de vorige volzin bepaalde geldt niet voor bouwwerken, die zijn gebouwd in strijd met het voorheen geldende plan en niet krachtens de overgangsbepalingen van dat plan waren toegestaan.

30.2.2 Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken

• a. Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend worden gebouwd binnen een op de verbeelding aangegeven bouwvlak.
• b. Binnen een bouwvlak mag maximaal één wooneenheid met daarin maximaal één woning aanwezig zijn, tenzij door middel van een aanduiding anders is aangegeven.
• c. De inhoud van een wooneenheid mag maximaal 750 m³ bedragen. De goothoogte van een wooneenheid mag ten hoogste 6 meter en de bouwhoogte mag ten hoogste 10 meter bedragen.
• d. Wooneenheden mogen niet worden verplaatst.
• e. In afwijking van het bepaalde onder a van dit lid mag op gronden die middels de functieaanduiding 'recreatiewoning' tevens zijn bestemd voor verblijfsrecreatie, een recreatiewoning aanwezig zijn, waarvan de inhoud ten hoogste 250 m³ mag bedragen, inclusief bijbehorend bouwwerk en kelder. De goothoogte maximaal 3,5 meter en de bouwhoogte maximaal 5 meter mag bedragen. De afstand van het bouwwerk tot de recreatiewoning mag niet meer dan 5 meter bedragen.
• f. Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding met volgnummer a op de verbeelding (Holterhofweg 216, 218 en 220) mogen drie wooneenheden met maximaal één woning per wooneenheid gebouwd worden, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
  • 1. De bedrijfsbebouwing moet zijn gesaneerd van het terrein.
  • 2. De drie wooneenheden hebben gezamenlijk een maximale inhoud van 2250 m3. De twee noordelijk gelegen wooneenheden aan de Holterhofweg hebben ieder een maximale inhoud van 600 m3. De zuidelijk gelegen nabij de Grote Boermarkeweg mag een maximale inhoud hebben van 1050 m3 .
  • 3. Door middel van een rapport wordt aangetoond dat er sprake is van een goede landschappelijke inpassing.
• g. Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding met volgnummer b op de verbeelding (Wallenbeekweg 20) mogen twee wooneenheden met maximaal één woning per wooneenheid gebouwd worden, dan wel aanwezig zijn, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
  • 1. De agrarische activiteiten op het adres Wallenbeekweg 20 zijn beëindigd;
  • 2. De pachtovereenkomst tussen pachter en verpachter, die rust op de betreffende percelen aan de Wallenbeekweg 20 te Enschede, is door de bevoegde pachtrechter beëindigd dan wel ontbonden.
  • 3. Milieuvergunningen in relatie tot het uitoefenen van het agrarisch bedrijf ter plaatse zijn ingetrokken, dan wel van rechtswege opgehouden te bestaan.
  • 4. Een in het kader van de Rood voor Rood regeling opgestelde exploitatieovereenkomst is gesloten tussen de aanvrager en de gemeente Enschede.
  • 5. In het kader van de Rood voor Rood regeling zijn de daarvoor in aanmerking gekomen gebouwen op het perceel op de locatie Wallenbeekweg 20, kadastraal bekend gemeente Lonneker, sectie E, nummer 8493 en op de locatie Harberinksweg 561, kadastraal bekend gemeente Lonneker, sectie U, nummers 3535 en 3536 inclusief de daarbij behorende erfverharding, putten en funderingen gesaneerd.
  • 6. Door middel van een rapport wordt aangetoond dat er sprake is van een goede landschappelijke inpassing en handhaving en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.
• h. Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding met volgnummer c op de verbeelding (Wallenbeekweg 20) mag één wooneenheid met daarin maximaal één woning gebouwd worden, dan wel aanwezig zijn, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
  • 1. De agrarische activiteiten op het adres Wallenbeekweg 20 zijn beëindigd.
  • 2. De pachtovereenkomst tussen pachter en verpachter, die rust op de betreffende percelen aan de Wallenbeekweg 20 te Enschede, is door de bevoegde pachtrechter beëindigd dan wel ontbonden.
  • 3. Milieuvergunningen in relatie tot het uitoefenen van het agrarisch bedrijf ter plaatse zijn ingetrokken, dan wel van rechtswege opgehouden te bestaan.
  • 4. De inhoud van de nieuwe wooneenheid en bijbehorend bijgebouw mag het volume van de huidige schuren niet overschrijden. Door middel van een rapport wordt aangetoond dat er sprake is van een goede landschappelijke inpassing en handhaving en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.
• i. Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding met volgnummer d op de verbeelding (Telgendijk 77) mag een schuur worden gebouwd, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: de bestaande bebouwing op het functievlak (specifieke vorm van agrarisch - schuur) moet zijn afgebroken. De oppervlakte van de schuur mag maximaal 125 m2 bedragen en de hoogte maximaal 5,5 meter.
• j. Ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding met volgnummer f mag één wooneenheid met daarin maximaal één woning gebouwd worden, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarde:

• 1. de oude woning op het adres Oude Buurserdijk 62, kadastraal bekend gemeente Lonneker, sectie I, nummer 2862, dient te zijn afgebroken en verwijderd.

• k. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende bouwregels:
  • 1. de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken mag, bij een omvang van het bestemmingsvlak tot 250 m², maximaal 75 m² en bij een bestemmingsvlak met een omvang vanaf 250 m², niet meer dan 30 % van de omvang van het bestemmingsvlak, met een maximum van 100 m² bedragen per wooneenheid;
  • 2. de bouw van bijbehorende bouwwerken is uitsluitend toegestaan in het achtererfgebied;
  • 3. de maximale goothoogte voor bijbehorende bouwwerken bedraagt 3 meter;
  • 4. de maximale bouwhoogte voor bijbehorende bouwwerken bedraagt 6 meter ;
  • 5. bijbehorende bouwwerken mogen niet worden samengevoegd of verplaatst, indien de totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken op het bouwperceel groter is dan de oppervlakte die ingevolge het bepaalde onder g, sub 1 van dit lid is toegestaan.
• l. Ter plaatse van de aanduiding "karakteristiek" mag de bestaande bebouwing, niet worden gewijzigd.

30.2.3 Nutsvoorzieningen

In afwijking van het bepaalde in de leden 30.2.2 en 30.2.4 gelden voor het bouwen van nutsvoorzieningen de volgende bepalingen:

• a. de oppervlakte van een bouwwerk mag maximaal 25 m² bedragen;
• b. de goothoogte mag maximaal 3 meter en de bouwhoogte 5 meter bedragen.

30.2.4 Overige, niet eerder genoemde, bouwwerken

De (bouw)hoogte van overige, niet eerder genoemde, bouwwerken mag ten hoogste bedragen:

• a. 6 meter voor palen en masten;
• b. 2 meter voor erf- en terreinafscheidingen, voorzover achter de voorgevelrooilijn gelegen en 1 in de overige gevallen;
• c. 2,50 meter voor alle overige bouwwerken.

30.3 Afwijken van de bouwregels

30.3.1 Omschrijving bevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 30.2.2 ten behoeve van:

• a. het vergroten van de inhoud van een voormalige agrarische bedrijfswoning met de inhoud van de in hetzelfde gebouw aanwezige voormalige agrarische bedrijfsruimte, met dien verstande dat de gezamenlijke inhoud van de wooneenheid en het bedrijfsgedeelte niet mag worden vergroot, het aantal woningen niet mag toenemen en de karakteristiek van het gebouw, bepaald door bouwhoogte, goothoogte, gevelindeling en dakvorm niet in onevenredige mate mag worden aangetast.
• b. de inpandige splitsing van een wooneenheid in twee woningen, indien de inhoud van dit hoofdgebouw tenminste 1000 m³ bedraagt, met dien verstande dat door splitsing van de wooneenheid de karakteristiek van het gebouw, bepaald door bouwhoogte, goothoogte, gevelindeling en dakvorm niet in onevenredige mate mag worden aangetast.
• c. het verplaatsen van wooneenheden binnen het bouwvlak.
• d. de bouw van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak;
• e. de bouw van bijbehorende bouwwerken in het voortuingebied;
• f. het verplaatsen of samenvoegen van bijbehorende bouwwerken, in het geval de totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken op het bestemmingsvlak groter is dan de oppervlakte die ingevolge het bepaalde in 30.2.2 is toegestaan, met dien verstande dat maximaal 50 procent van het aantal gesloopte m² aan bijbehorende bouwwerken mag worden teruggebouwd;
• g. het vergroten van een agrarisch bedrijfsgebouw binnen een gebied met de aanduiding 'agrarische woning', met dien verstande dat per bouwvlak een eenmalige uitbreiding kan worden toegestaan met maximaal 100 m², onder de voorwaarde dat de bouw en ingebruikname van deze dierverblijven geen nadelige invloed heeft op de Natura2000-gebieden Aamsveen, Lonnekermeer, Oldenzaalse landgoederen, Dinkelland, Buurserzand en Haaksbergerveen en het Witteveen;
• h. het wijzigen van een bestaande, waardevolle schuur, ter plaatse van de aanduiding "karakteristiek".

30.3.2 Nadere voorwaarde

Aan de afwijkingsbevoegdheid als bedoeld in lid 30.3.1 sub c tot en met h worden de volgende voorwaarden gesteld:

• a. de inpassing in het landschap moet op zorgvuldige wijze plaatsvinden; bij de beoordeling van het effect van ontwikkelingen op de ruimtelijke kwaliteit is het landschapstype waarbinnen de ontwikkeling plaatsvindt en het hiervoor opgestelde koesteransicht richtinggevend. De landschapstypenkaart en bijbehorende koesteransichten maken als bijlage 3 onderdeel uit van deze regels;
• b. het parkeren dient binnen het eigen erf plaats te vinden;
• c. de (bedrijfs)activiteiten moet vanuit milieuoogpunt toelaatbaar zijn;
• d. de afwijking mag niet toegepast worden binnen de Ecologische Hoofstructuur (EHS), zoals bepaald en begrensd in respectievelijk de artikelen 2.7.1 sub a en 2.7.2 onder 1 van de Omgevingsverordening Overijssel;
• e. met betrekking tot de aanduiding "karakteristiek" mag er geen onevenredige aantasting plaatsvinden van het gebouw.

30.4 Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

• a. voor zover het gebouwen, of delen van gebouwen betreft, die op grond van het bepaalde in lid 30.1 voor de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis mogen worden gebruikt, een medegebruik voorzover dit betrekking heeft op een oppervlakte groter dan het gebruik van meer dan 49 procent van de som van de gebruiksvloeroppervlakte van de woning en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 150 m²;
• b. de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in categorie 2 of hoger van de bij deze regels behorende lijst van bedrijfstypen (bijlage 1).
• c. voorzover de gronden in dit plan zijn voorzien van de functie-aanduiding 'atelier' , geldt, in afwijking van het bepaalde onder b van dit lid, dat geen activiteiten zijn toegestaan als bedoeld in categorie 3 of hoger van de bij deze regels behorende lijst van bedrijfstypen (bijlage 1).
• d. het permanent bewonen van een opstal met de functie-aanduiding 'recreatiewoning' of 'verblijfsrecreatie'.
• e. het permanent bewonen van een bed and breakfast accommodatie.
• f. de exploitatie van een winkel, horecabedrijf, of seksinrichting.

30.5 Afwijken van de gebruiksregels

30.5.1 Omschrijving bevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

• a. lid 30.4, ten behoeve van de vestiging van een bedrijf dan wel wijziging of aanpassing van een bestaand bedrijf in een bedrijf dat niet is genoemd in de hoofdrubriek Bedrijven van bijlage 1 van deze regels, mits dat bedrijf, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de volgens lid 30.4 op die locatie toegestane bedrijven;
• b. lid 30.4, ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf aan huis, dat is genoemd in categorie 2 van de bij deze regels behorende lijst van bedrijfstypen (bijlage 1).

30.5.2 Nadere voorwaarden

Aan de afwijkingsbevoegdheid als bedoeld in lid 30.5.1 sub a en b worden de volgende voorwaarden gesteld:

• a. de inpassing in het landschap moet op zorgvuldige wijze plaatsvinden; bij de beoordeling van het effect van ontwikkelingen op de ruimtelijke kwaliteit is het landschapstype waarbinnen de ontwikkeling plaatsvindt en het hiervoor opgestelde koesteransicht richtinggevend. De landschapstypenkaart en bijbehorende koesteransichten maken als bijlage 3 onderdeel uit van deze regels;
• b. het parkeren dient binnen het eigen erf plaats te vinden;
• c. de (bedrijfs)activiteiten moet vanuit milieuoogpunt toelaatbaar zijn;
• d. de afwijking mag niet toegepast worden binnen de Ecologische Hoofstructuur (EHS), zoals bepaald en begrensd in respectievelijk de artikelen 2.7.1 sub a en 2.7.2 onder 1 van de Omgevingsverordening Overijssel.

30.6 Wijzigingsbevoegdheid

30.6.1 Omschrijving

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen:

• a. ten behoeve van dag- of verblijfsrecreatie, bedrijven uit de categorie 1 voorkomend binnen de hoofdrubrieken Bedrijven, Maatschappelijk, Horeca, Cultuur en Ontspanning en Dienstverlening van de bij deze planregels behorende lijst van bedrijfstypen (bijlage 1) in een bestaand, eventueel daarvoor geschikt te maken, voormalig gebouw binnen een bouwvlak, met dien verstande dat:
  • 1. het betreffende gebouw tenminste vijf jaar (niet wederrechtelijk) in gebruik is geweest voor bedrijfsdoeleinden;
  • 2. de functiewijziging ook met vervangende nieuwbouw gepaard kan gaan, indien het bestaande bedrijfsgebouw om bouwtechnische redenen niet geschikt (te maken) is voor het beoogde doel, onder de voorwaarde dat maximaal 50 procent van het aantal gesloopte vierkante meters kan worden teruggebouwd met een maximum van 150 m²;
  • 3. voor plannen die voorzien in de realisatie van recreatieverblijven (boerenappartementen) geldt dat er maximaal 3 recreatieverblijven mogen worden gerealiseerd en elk recreatieverblijf een gebruiksvloeroppervlakte heeft van niet meer dan 65 m²;
  • 4. burgemeester en wethouders bevoegd zijn, de vestiging van andere dan de in de aanhef van dit lid bedoelde bedrijven toe te staan, mits die bedrijven naar hun aard vergelijkbaar zijn met de binnen de genoemde hoofdrubrieken toegestane bedrijven uit categorie 1 en die bedrijven, gelet op hun invloed op hun omgeving, daarmee gelijk kunnen worden gesteld;
  • 5. de exploitatie van een hotel, café/bar, c.q. de exploitatie van een partycentrum niet is toegestaan.
• b. ten behoeve van het wonen in een bestaand, eventueel daarvoor geschikt te maken, waardevol voormalig bedrijfsgebouw, met dien verstande dat:
  • 1. een woonfunctie slechts wordt toegekend, indien het gebouw een inhoud heeft van minimaal 450 m³;
  • 2. de karakteristieke waarde van het gebouw door de nieuwe functie niet mag worden aangetast;
  • 3. de inhoud van het gebouw niet mag worden vergroot;
  • 4. overige op het erf voorkomende voormalige bedrijfsgebouwen moeten worden afgebroken, tenzij zij van belang zijn voor het behoud van het karakter van het erf.
• c. door het toekennen van een functieaanduiding op de verbeelding aan een bestaand gebouw, die genoemd zijn in 30.1.2 onder b (atelier), c (caravanstalling, groter dan 150 m2) en e (specifieke vorm van maatschappelijk - dierenverzorging);
• d. door het verwijderen van de kaart van een functie-aanduiding, indien de betreffende activiteit ter plaatse gedurende tenminste een half jaar is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet;
• e. door het veranderen van de vorm van een bestaand bouwvlak, met dien verstande dat bouwgrenzen met niet meer dan 20 meter mogen worden verschoven.

30.6.2 Nadere voorwaarden

Aan de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in lid 30.6.1 sub a, b c en e worden de volgende voorwaarden gesteld:

• a. de inpassing in het landschap moet op zorgvuldige wijze plaatsvinden; bij de beoordeling van het effect van ontwikkelingen op de ruimtelijke kwaliteit is het landschapstype waarbinnen de ontwikkeling plaatsvindt en het hiervoor opgestelde koesteransicht richtinggevend. De landschapstypenkaart en bijbehorende koesteransichten maken als bijlage 3 onderdeel uit van deze regels;
• b. het parkeren dient binnen het eigen erf plaats te vinden;
• c. de (bedrijfs)activiteiten moet vanuit milieuoogpunt toelaatbaar zijn;
• d. de afwijking mag niet toegepast worden binnen de Ecologische Hoofstructuur (EHS), zoals bepaald en begrensd in respectievelijk de artikelen 2.7.1 sub a en 2.7.2 onder 1 van de Omgevingsverordening Overijssel.