Usseler Es 2008

8.1 Exploitatie van het gebied

Financiële haalbaarheid van de ontwikkelingen Bedrijventerrein Usseler Es

Het gebied Usseler Es Noord vormt de onderlegger voor het realiseren van maximaal 58 hectare netto bedrijventerrein. Naast het uitgeefbare terrein zal er ook openbaar gebied ten behoeve van het bedrijventerrein ontwikkeld worden, in totaal zal er circa 108 hectare ontwikkeld worden.

Het totale bestemmingsplangebied Usseler Es is 169 hectare groot. Het gebied wordt aan alle zijden omsloten door infrastructuur. Deze infrastructuur valt overigens grotendeels buiten het plangebied. Aan de zuidzijde vormt de rijksweg A 35 de begrenzing van het te ontwikkelen gebied. De noordoostelijke begrenzing wordt gevormd door de Westerval, dit is één van de twee invalswegen naar het centrum van Enschede. De Usselerrondweg vormt de noordwestelijke begrenzing van het plangebied. De Haaksbergerstraat vormt géén begrenzing van het gebied, deze weg loopt door het gebied.

Landschappelijke inpassing heeft bij het stedenbouwkundig ontwerp een leidende rol gehad. Het ontwerp heeft zowel een goede landschappelijke inpassing als een geoptimaliseerde verkaveling. De te verwerven gronden en de gemeentelijke eigendommen worden vrijwel volledig in de ontwikkeling ingepast of als agrarische gronden gehandhaafd ten behoeve van de landschappelijke inpassing.

Bij het opstellen van de grondexploitatie is rekening gehouden het volgende te ontwikkelen programma in de Usseler Es;

- 50% tot 4.000 m2	= 29 ha
- 40% tussen 4.000 - 10.000 m2	= 23 ha
- 10% tussen 10.000 en 20.000 m2	= 6 ha
Totaal	= 58 ha

Figuur 44: Kavelgrootte

De gehanteerde fasering van kosten en opbrengsten van de ontwikkeling is gerelateerd aan de verwachte ontwikkelingsmogelijkheid van het gebied. Start van het bouw- en woonrijpmaken en de verkoop van kavels is voorzien in 2012. Op basis hiervan wordt verwacht ultimo 2021 het project te hebben voltooid. De uiteindelijke voortgang van de realisatie is echter zeer afhankelijk van ontwikkelingen in de markt.

In maart 2007 heeft bestuurlijke besluitvorming, inclusief vaststelling grondexploitatie en kredietverlening, plaatsgevonden. De grondexploitatie omvat de verwerving van de benodigde gronden, bodemonderzoek, sanering, het bouwrijpmaken, de aanleg van de benodigde infrastructuur (wegen, openbare groenvoorzieningen) en de uitgifte van bedrijfskavels.

De gemeentelijke grondexploitatie van de Usseler Es kent per 01-01-2010 een tekort op startwaarde van € 3,1 miljoen. Uitgangspunt hierbij is een behoudend reële grondexploitatie waarbij uitgegaan is van een gefaseerde ontwikkeling van het gebied tot en met 2021.

Naar aanleiding van het raadplegende referendum in 2001 is gesteld dat de exploitatie van de Usseler es een sluitend resultaat moet hebben. Er kan worden gesteld dat de extra inspanningen welke bij de ontwikkeling worden verricht, zoals de landschappelijke inpassing, het conserveren van de archeologische waarden en de specifieke eigendomsverhoudingen, het resultaat nadelig beïnvloeden. Deze maatregelen hebben, los van het ontwikkelen van het terrein, een grote meerwaarde voor de gehele gemeente. Door het landschappelijk inpassen van onder andere de westkrans kan het behoud van het gebied de eerst komende decennia worden gegarandeerd. Tevens is door de extra inspanning ten behoeve van de conservering van de archeologische waarden een deel van de bodemschatten in de gemeente veiliggesteld en kan in de toekomst nader worden onderzocht.

De totale te verwachten kosten van de grondexploitatie van € 86,- mln. op eindwaarde worden grotendeels gedekt door de opbrengsten. Het resulterende negatieve resultaat van de grondexploitatie wordt gedekt wordt door een bijdrage vanuit de Reserve Grondbedrijf. Bij het opstellen van de MPG 2010 is rekening gehouden met het tekort op de grondexploitatie.