Usseler Es 2008

6.4 Stedenbouwkundig ontwerp bedrijventerrein Usseler Es

De beschrijving van het stedenbouwkundige ontwerp is gebaseerd op het "Stedenbouwkundig- en Beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Usseler Es (juni 2009)", zie: Bijlage 3 bij deze Toelichting, onder "Stedenbouwkundig- en Beeldkwaliteitplan".

6.4.1 Omschrijving van het plan Usseler Es

Bij het ontwerp voor het nieuwe bedrijventerrein Usseler Es staat de doelstelling voorop om door een integrale gebiedsontwikkeling een meerwaarde te bereiken voor de stad Enschede. Hierbij gaat het om het belang van de totale locatie en de betekenis van deze locatie in relatie tot de directe omgeving en de stad als totaal. De functionaliteit van het bedrijventerrein is daarbij het primaire uitgangspunt.

De meerwaarde ontstaat, door het bedrijventerrein goed in te bedden in de bestaande ondergrond en in het onderliggende landschap. Het bestaande landschap met bijbehorende flora/faunawaarden kan zelfs worden versterkt. Ook wordt ingezet op het ontwikkelen van aanvullende waarden van het gebied voor de stad, zoals recreatie, zorg, en wonen. Door deze functiemenging wordt een levendig gebied gecreëerd waarin het bedrijventerrein zorgvuldig is ingebed. De diversiteit aan nieuwe functies, waaronder met name ook bedrijfskavels, wordt deels ook ingezet om een nieuw landschap te maken. Goede aansluitingen op het omliggende gebied vergroten de gebruiksmogelijkheden daarvan. Tot slot zorgt ook aandacht voor de intrinsieke kwaliteit van het bedrijventerrein zelf, in de zin van beeldkwaliteit (gebouw- en kavelinrichting) en de inrichting van het openbaar gebied, dat de aantrekkelijkheid van het gebied wordt vergroot.

Door al deze ingrediënten wordt enerzijds een goed functionerend bedrijventerrein gerealiseerd en wordt er tegelijkertijd een kwalitatieve toevoeging aan de stad Enschede geboden. Als motto geldt hierbij: “elk gebied verdient zijn eigen schoonheid”: ook een functioneel bedrijventerrein kan een interessant en aantrekkelijk stadsdeel zijn.

De rand van de stad

Zoals bij veel bedrijventerreinen het geval is, ligt ook het bedrijventerrein Usseler Es in de periferie van de stad, op het grensvlak van stad en buitengebied. Juist deze ligging op het grensvlak is gebruikt om identiteit aan het bedrijventerrein mee te geven. Het nieuwe bedrijventerrein Usseler Es vormt onderdeel van de stad. Dit vraagt aandacht voor een zorgvuldige aansluiting op zowel het stedelijk weefsel als op het oude landschap. Waar dit vanuit het bestaande landschap gewenst is, worden geleidelijke overgangen gemaakt en past het bedrijventerrein zich aan de omgeving aan. Anderzijds worden ook bewust contrastrijke randen gemaakt waar het bedrijventerrein zich als een eigen identiteit laat zien.

Doorgaande routes

De aanwezigheid van goede infrastructuur is voor een bedrijventerrein een vestigingsvoorwaarde. De bestaande infrastructuur nabij de Usseler Es (met name de wegen A35, Westerval, Usselerrondweg, en Haaksbergerstraat) zorgt voor een goede aanhechting van het bedrijventerrein voor autoverkeer. De aanwezigheid van zware infrastructuur brengt het gevaar van isolatie met zich mee. Juist voor langzaam verkeer is daarom gezocht naar aansluitingen op het bestaande stadsweefsel en doorgaande routes door en langs het bedrijventerrein. Daarmee wordt het bedrijventerrein bewust ook opengesteld voor alle stadsbewoners en recreanten. De bestaande routes van en naar de Usseler Es worden doorverbonden. Eén hoofdfietsroute, de historische Helweg (de Helweg is een oude handelsweg van Münster naar Enschede), wordt centraal door het plangebied van noord naar zuid geleid. Mogelijk wordt deze in een later stadium met een brug over de A35 onderdeel van het zogenaamde recreatieve ‘rondje Enschede’. Recreatieve wandelroutes, slenterpaden, en verblijfsplekken worden binnen het plangebied toegevoegd.

Landschap en openbare ruimte

De integratie van het bedrijventerrein Usseler Es in het bestaande landschap is een belangrijk doel. Daarenboven wordt ook door de inrichting van het bedrijventerrein zelf een aanzienlijke toevoeging aan het bestaande landschap gedaan door onder meer nieuwe waterelementen als greppels en wadi’s, nieuwe laanbeplanting en houtwallen, en door singelbeplanting rondom nieuwe bedrijfserven. Ook in het openbaar gebied is ruimte voor een kwaliteitsslag. De profielen voor de openbare wegen zijn weliswaar functioneel, maar ook met ruimte voor groen, water, ecologie en recreatie. Zo ontstaat door invoeging van de bedrijfsfunctie een nieuw aantrekkelijk landschap waarvoor het bestaande landschap de onderlegger vormt.

Het bedrijventerrein Usseler Es ontleent identiteit aan de bijzondere ontwerpprincipes die uit de locatie voortkomen. Specifieke kwaliteitseisen kunnen worden gesteld voor situatief bepaalde kaveltypes en er wordt gewerkt met specifieke ontwerpuitgangspunten voor het omgaan met het bestaande landschap. Veelal zien we karakterloze bedrijventerreinen die het resultaat zijn van een gelijkmatige ophoging waarbij de ondergrond wordt uitgewist. Voor de Usseler Es is juist het aanwezige reliëf uitgangspunt voor een bijzonder planschema met uiteenlopende gezichten en beeldkwaliteitskaders.

6.4.2 De Bolling

De schaal van bedrijfskavels, gebouwen, infrastructuur en de rationele verkaveling die nodig is voor een doelmatig bedrijventerrein past uitstekend op de Bolling. Het merendeel van het programma ‘modern-gemengd bedrijventerrein’ wordt dan ook hier gehuisvest. De openheid gaat daarbij weliswaar verloren, maar de unieke landschappelijke onderlegger vormt de basis voor een nieuw en een uniek planschema voor het bedrijventerrein. De verkaveling pakt een aantal belangrijke karakteristieken op:

• de hoogteligging van het terrein bepaalt in belangrijke mate de verkaveling op de es: de contour van de bolling wordt gevolgd, wegen worden bewust haaks op de hoogtelijnen geplaatst (de gebruiker kruist de bolling) en bedrijfskavels worden terrasgewijs aangelegd;
• verzelfstandiging van de bolling door de vormgeving van de randen van de es (wadi en bebouwing) als begrenzing;
• de Helweg is geïntegreerd als langzaamverkeerroute over de rug van de bolling van de es.

De contour van het deelgebied op de Bolling is een afgeleide van de hoogtelijnen van de bolling met de vroegere akkers. Aan de zuidzijde, waar het zuidelijk deel van de Bolling door de A35 is afgesneden, wijkt deze contour terug. Dit met het oog om het hoogteverschil te benadrukken. De hoogtelijnen worden gekruist. Hetzelfde gebeurt bij de dwarswegen, deze leiden zoveel mogelijk over de bolling heen voor een optimale ervaring van de circa 6 m hoogteverschil. De ligging en richting van de dwarswegen worden bepaald door aansluiting op bestaande wegen, bestaande kavelrichtingen, de aanwezigheid van een bestaande ondergrondse leiding en bijvoorbeeld de aanwezigheid van een strook natuur (Mauritsbosje). De noordzuidroute over de bolling, de Helweg, geeft een zelfde ervaring: vanaf de noordzijde stijgend met aan de zuidzijde op het hoogste punt het panorama met de openheid naar de zuidelijke es.

Verkaveling en beplantingslijnen

Ook de hoofdrichting van de nieuwe verkaveling volgt de gerichtheid van de bolling en loopt min of meer evenwijdig aan de Helweg. Enkele bestaande lijnen in het gebied liggen niet haaks op de hoofdrichting. Dit leidt plaatselijk tot een specifieke kavelvorm met niet-haakse zijden. De bebouwing wordt in de noord-zuid georiënteerde hoofdrichting van het grid geplaatst. Dit levert een rustig beeld op van gelijk georiënteerde gebouwen. Dit beeld wordt nog verder versterkt door de toepassing van beplantingslijnen in de vorm van Krentensingels (Amelanchier). Aan één zijde van de kavel wordt verplicht een singel aangebracht. Deze krentensingel komt aan de hoge zijde van de terras-kavel, afhankelijk van de zijde van de Es, rechts of links in de zijgrens van het perceel. De singel staat op het noodzakelijk talud dat tussen de kavels wordt gemaakt om hoogteverschillen op te vangen. De singels vormen als het ware "bedrijfskamers" waarbinnen de gebouwen en overige zaken op het terrein een plek krijgen. Tevens ontstaat een zekere transparantie met doorzichten loodrecht op de dwarswegen. De krent wordt de hoofdsoort van de es, ook toe te passen in de openbare ruimte (o.a. langs de Helweg) en op overhoeken binnen bedrijfskavels. De krent kleurt de es in het voorjaar wit en in de herfst rood.

De ervaring van de "gebolde leegte", een belangrijke karakteristiek van de es, kan helaas niet worden bewaard. Wel is gezocht naar een nieuwe manier van omgaan met het onderscheid tussen de bolling en de kransen. Dit heeft zich vertaald in het behoud van bestaande contrasten (zoals het bewust niet toepassen van bomen op de es) en het maken van nieuwe tegenstellingen (bijvoorbeeld middels verschillen in schaal, vorm en positionering van bebouwing of een onderscheidende manier van omgaan met ecologie en met het water. Ook de inrichting van het openbaar gebied geeft een nieuw onderscheid te zien tussen de bolling en de kransen.

Bebouwing

De invulling van de es wordt aan oost- en westzijde begrensd door een rand met aaneengesloten bebouwing. Deze bebouwing markeert de grens van het bedrijventerrein op de bolling als afgebakend geheel ten opzichte van de kransen. De bedrijfsbebouwing in deze randen is aaneengesloten en krijgt een samenhangend gezicht met hogere kwaliteitseisen vanwege de zichtbaarheid vanuit de kransen.

De noord- en zuidrand van de invulling op de es krijgen een representatief karakter. Hier, langs de Usselerrondweg en Haaksbergerstraat, vertoont het bedrijventerrein zich aan de buitenwereld. In tegenstelling tot de oost- en westranden is de bebouwing hier niet aaneengesloten. De gebouwen staan vrij op grote kavels, maken doorzicht mogelijk naar het binnengebied. Het zijn grote volumes die in de architectuur het "uitzien over" tot uitdrukking brengen.

Openbaar gebied

De openbare ruimte op de bolling bestaat uit de openbare wegen met bijbehorende dwarsprofielen. Naast een functionele verkeerszone is in het wegprofiel altijd ruimte opgenomen voor onderdelen van het watersysteem en waar mogelijk ook voor recreatie. De noordzuidweg met de Helweg vervult een rol voor langzaamverkeer en is daarom verbijzonderd. Het profiel van de dwarsweg, die grenst aan het monument met het Mauritsbosje, is opgerekt in de breedte, zodat hier een ecologische zone kan worden ingericht parallel aan de dwarsweg (het Mauritsbosje is een historische plek waar prins Maurits in de tachtigjarige oorlog ten tijde van de verovering van Oldenzaal en Enschede op de Spanjaarden [in 1597] een kampement zou hebben gehad). Langs de ringweg rondom de bolling is een voetpad, met recreatief medegebruik, toegevoegd.

Parallel aan de dwarsweg, waaraan het monument met het Mauritsbosje grenst, wordt een eco-zone met een wandelpad als "holle weg" ingericht. Recreatie en beleving van de op bijvoorbeeld de archeologie gerichte kunst kunnen deze plek verder verbijzonderen.

De bedrijfskavels in het middengebied worden ontsloten vanaf de (min of meer oost-west gerichte) dwarswegen. Het beeld van de wegen is functioneel en open met brede greppels aan weerszijden. De doorzichten over de bolling leiden naar een groene horizon met opgaande beplanting van de kransen. De gebouwen zullen in één richting worden georiënteerd. Deze richting zal worden versterkt door de krentensingels die (min of meer) haaks op de weg komen te staan.

De Helweg is in het plan een circa 20 meter brede en deels groene zone over de rug van de bolling waarin een recreatieve langzaamverkeerroute is opgenomen. Deze route vanuit de binnenstad leidt via de Usseler Es naar buiten en maakt een sterke ervaring van het hoogteverschil van de es mogelijk. Waar mogelijk zijn recreatieve voorzieningen opgenomen.

De Ringweg rond de bolling bestaat als openbaar gebied naast de weg zelf uit bermen, een vrijliggend voetpad en een brede wadi. Het voetpad vervult als ‘rondje om de bolling’ van circa 2,5 km lang ook een functie als "sportboulevard".

6.4.3 De Oostkrans

De oostkrans is deels nog als zelfstandig landschapstype herkenbaar, al zijn de grenzen wel vervaagd. De oostkrans is, meer nog dan de westkrans, gefragmenteerd geraakt als gevolg van infrastructurele doorsnijdingen. Oude lijnen als bijvoorbeeld de Haaksbergerstraat, een stadsradiaal, zijn in de loop van de tijd aangevuld met nieuwe grootschalige wegen zoals de Ussellerrondweg en de A35. Een historische kronkelende beek treffen we aan naast een kunstmatige kaarsrechte beek: de Usselerstroom. Wat resteert van het oude landschap zijn enkele clusters met bebouwing aan weerszijden van de Haaksbergerstraat en karakteristieke opgaande beplanting. De rest van het gebied is leeg en ad hoc met functies ingevuld. Het landschap is verrommeld geraakt, er ontbreekt structuur.

Eenheid en contrasten

Voor de oostkrans is het de opgave om de grote schaal van het bedrijventerrein en bijbehorende infrastructuur te laten voegen naar het oorspronkelijke kleinschalige karakter. Daartoe is het van belang om - waar mogelijk - letterlijk "afstand te houden". De clusters van de oostkrans met oude bebouwing dienen als entiteit, met cultuurhistorische waarden, behouden te blijven. De oostkrans wordt reeds nu gekenmerkt door een contrast van oud en nieuw. Inpassing van nieuwe bedrijfskavels dient gepaard te gaan met een herstel van landschappelijke groenstructuren en het toevoegen van nieuwe. Allereerst worden zoveel mogelijk bestaande groene elementen gespaard, zoals laanbeplanting en boomgroepen, en aangevuld met nieuwe bomen. Daarnaast worden nieuwe elementen toegevoegd, zowel in het openbaar gebied als op uitgeefbare kavels. Binnen de nieuwe structuur van groene lijnen worden de zo gevormde "scherven" als bedrijfskavels ontwikkeld. Zo ontstaat er een interessant nieuw landschap met eenheid in de groenstructuur en diversiteit qua maat, schaal en functies van de invullingen.

Variatie in kaveltypen

Een aaneengesloten invulling met bedrijfskavels, zoals op de es, is in de oostkrans ongewenst. Het gefragmenteerde landschap maakt een reeks van uiteenlopende kaveltypes mogelijk met een specifieke invulling per deellocatie. Kavelgrootte en gebouwtype variëren en de situering is gebaseerd op de landschappelijke mogelijkheden. Kavels openen zich waar mogelijk naar de buitenwereld en worden met groen afgeschermd naar gevoeligere delen van de bestaande krans. In de aanhechting op de krans worden kleinschalige bedrijfskavels naast de bestaande kern en langs de Haaksbergerstraat gehuisvest. Langs de Usselerrondweg en langs de A35 is ruimte voor een grotere schaal.

Openbaar gebied

De openbare ruimte van de oostkrans is gerelateerd aan de bestaande en nieuwe wegen- en waterstructuur. De profielen van nieuwe wegen (rondweg) en de aan te passen bestaande wegen (Usselerschoolweg) worden niet alleen ingericht op doelmatigheid, maar ook op belevingswaarde door aanplant van bomen en aanleg van slenterpaden. Een nieuw kruispunt in de Haaksbergerstraat verbindt de zuidelijke rondweg van de Oostkrans met de bolling. Deze kruising is zo ingepast, dat zo veel mogelijk grote eiken kunnen blijven staan. De Usselerstroom wordt gebruikt als landschappelijke drager: op termijn kunnen de oevers ecologisch worden heringericht en reeds nu is een wandelroute mogelijk, waarmee een verbinding kan worden gelegd met de noordelijke woonwijken. Bestaande boombeplanting wordt zoveel mogelijk behouden, net als het open grasland grenzend aan de bestaande erven. Alle nieuwe kavels worden afgezoomd met eikenhoutwallen. Langs de bestaande beek worden nieuwe bomen geplant.

6.4.4 De Westkrans

Ook de westkrans is deels afgesneden van de omgeving door grootschalige infrastructuur, de verhoogd aangelegde Westerval, de Usselerrondweg, het viaduct van de Haaksbergerstraat en de verdiept aangelegde A35. De westkrans is evenwel als een zelfstandig landschapstype herkenbaar doordat de schaal aanzienlijk is. Vergeleken met historische kaartbeelden is de landschappelijke structuur van beplante erven, houtwallen en boomgroepen, te midden van open grasland enorm afgebrokkeld. Het kleinschalige landschap met een aantrekkelijke afwisseling van open en besloten is verschraald door onder meer ruilverkavelingen.

Voor de westkrans wordt een vergelijkbare strategie gevolgd voor de oostkrans, namelijk een versterking van het landschap door het aanplanten van laanbomen langs de hoofdontsluiting, en met name door een ruimtelijke verdichting met nieuwe kleinschalige bedrijfserven, omzoomd door eikenwallen. Deze kwaliteitsimpuls is zowel ruimtelijk als economisch van aard.

Het landschap van de westkrans is dermate gevoelig, dat alleen kleinschalige bedrijvigheid kan worden toegevoegd, in een omvang die zich laat invoegen in de korrelgrootte van de bestaande erven. De nieuwe individuele bedrijfskavels worden hiertoe geclusterd tot nieuwe collectieve bedrijfserven. Dit stelt eisen aan de aard van de bedrijvigheid, en aan de vorm van de gebouwen die moet worden afgestemd op het landelijk karakter.

De nieuwe bedrijfserven zijn zo gepositioneerd dat enerzijds lange doorzichten in de westkrans gehandhaafd blijven, en anderzijds de beslotenheid van de westkrans wordt vergroot. De nieuwe bedrijfserven betekenen een nieuwe economische impuls voor het kleinschalige landschap dat zonder agrarisch gebruik moeilijk in stand te houden is. In de bestaande bebouwde clusters wordt gezocht naar nieuwe bestemmingen voor de opstallen, zoals bedrijfsgebouwen voor lichte bedrijvigheid en zorgboerderijen.

Openbaar gebied

Het openbaar gebied van de Westkrans is grotendeels gerelateerd aan de bestaande buitenwegen met nieuwe verbindingen. In de westelijke buitenrand wordt een rondweg aangelegd die aantakt op de ringweg van de es. De overige bestaande landwegen tussen de rondweg en de ringweg zijn behouden als lokale buitenwegen voor bestemmingsverkeer naar de bebouwde clusters en langzaam verkeer. Naast functionele zaken als greppels en kabels- en leidingentracé’s is er ook aandacht besteed aan gebruik en belevingswaarde. Aanplant van nieuwe bomen en behoud van bestaande levert aantrekkelijke groene routes op. Langs de rondweg en via doorsteken door het open gebied kan een circuit van slenterpaden worden aangelegd. Het open tussengebied zal een agrarisch uiterlijk behouden als grasland. Delen van het open tussengebied kunnen een semi-openbare invulling krijgen, bijvoorbeeld gerelateerd aan een zorgboerderij. Door toevoeging van bomen langs de rondweg, de nieuwe houtwallen rondom erven en overige nieuwe bossages enerzijds, en functioneel behoud van strategisch gepositioneerde weidegrond ten behoeve van openheid en doorzicht anderzijds, wordt de diversiteit en kleinschaligheid van de westkrans hersteld en versterkt.

De ambitie van gebiedsontwikkeling voor de Usseler Es is om het bedrijventerrein te ontwikkelen als ‘the best of both worlds’. Het nieuwe bedrijvenpark wordt niet een eenzijdig alleen op werken gericht gebied. Juist de aanwezigheid van de beide kransen met historische bebouwing en oude beplanting biedt kansen voor een interessantere mix.

Bestaande woonfuncties blijven behouden. Vanwege milieuhinder is het toevoegen van nieuwe woonfuncties niet mogelijk. Sommige bestaande erven in de kransen zijn reeds van functie veranderd en functioneren als woonwerkplek. Bestaande gemeentelijke bezittingen in de kransen zullen opnieuw worden uitgegeven. Dit kan in de vorm van kleinschalige nieuwe bedrijfskavels, maar ook wordt gedacht aan een ‘facility-centrum’ ten behoeve van het bedrijvenpark, en zorgboerderijen. Het gebied kent ook nu al enkele aanvullende functies: een kerk in de voormalige Usselerschool met zaal- en vergaderfaciliteiten en het dierenasiel aan de Helmerstraat. Een bijzondere nieuwe functie wordt gezocht voor de grote kavel in het noordwesten van de westkrans langs de Usselerrondweg / Westerval. Vooralsnog wordt hier gedacht aan een zogenoemde ‘truckstop’, een parkeerterrein voor vrachtwagens met overnachtingsmogelijkheid en faciliteiten.

6.4.5 Verkaveling

De kavelverdeling in categorieën naar kavelgrootte is gebaseerd op de locatiespecifieke kenmerken (ligging, ontsluiting, milieu), stedenbouwkundige principes (grid, kavelinrichting, zonering naar kaveltypes met beeldkwaliteitseisen) en bedrijfsmatige eisen (bij voorkeur vierkante kavels). De proefverkaveling moet worden gezien als een mogelijke invulling van de betreffende plandelen. Uiteindelijk bepaalt de marktvraag op moment van uitgifte de definitieve vorm en afmetingen van kavels. Het stedenbouwkundig plan is flexibel ten aanzien van kaveluitgifte, en met name het middengebied op de bolling biedt veel mogelijkheden tot variatie. Een strooksgewijze uitgifte tussen twee dwarsstraten is de meest efficiënte vorm. De blokken kunnen op verschillende wijze worden ingedeeld. Vanwege efficiency van gebruik van infrastructuur wordt bij voorkeur een opdeling per blok aangehouden van twee rug-aan-rug grenzende stroken. De theoretische scheidslijnen in de verkaveling zijn bepaald op een benadering van het ‘ideale programma’ zoals door Economische Zaken van de gemeente aangegeven bij het Programma van Eisen (PVE). Daarin is een zekere onderverdeling aangebracht naar kavelgroottes gebaseerd op een inschatting van de marktvraag. Deze onderverdeling komt bij benadering terug in de getekende proefverkaveling. Vanzelfsprekend betreft dit een moment-opname en biedt het stedenbouwkundig plan voldoende mogelijkheden om daar op te variëren.

De verkaveling van de bedrijfserven in west- en oostkrans moet tot stand gaan komen in een samenspel tussen buurkavels, waarbij een erfcompositie het doel is met een gemeenschappelijk logistiek gebied. De bovengrens van deze kavels is begrensd op 1.000 m2. Voor de overige kavels in de oostkrans en westkrans geldt, dat deze door hun ligging qua vorm en afmetingen min of meer vastliggen en zij op locatiespecifieke kwaliteiten een eigen vraag oproepen.

Naast het uitgeefbaar oppervlak wordt een onderscheid gemaakt in openbaar gebied en in overig/derden. Het openbaar gebied betreft de openbaar te betreden open ruimte die (op)nieuw wordt ingericht. Deze openbare ruimte omvat:

• wegen en bermen;
• waterlopen en bermen;
• wadi’s;
• rijwegen, fietspaden, voetpaden;
• ecozones.

Het restgebied onder de noemer ‘overig/derden’ omvat het open tussengebied en randgebieden van de west- en oostkrans. Naast de gemeente is grond in eigendom van derden.

6.4.6 Bestaande erven

Omdat ten tijde van het opstellen van het voorontwerp-bestemmingsplan bleek dat er over de bestaande erven onvoldoende gegevens bij de gemeente bekend waren, is aan het Oversticht te Zwolle gevraagd om een inventarisatie te maken van de erven en de aanwezige kwaliteiten en karakteristieken in beeld te brengen. Dat is gebeurd met het rapport “Inventarisatie boerderijen en erven rondom de Usseler Es, het toekomstige bedrijventerrein te Enschede” (maart 2009).

Door het Oversticht zijn twintig erven ter plaatse onderzocht. Beschreven is wat de waarde van zowel de gebouwen als van de erfstructuur- en inrichting is. De onderdelen zijn getoetst aan hun streekeigenheid (Twentse karakter) en hun samenhang. Het Twentse karakter van een erf wordt bepaald door zijn specifieke ligging in het landschap, erfstructuur, erf-ensemble en erfinrichting.

Het Oversticht schrijft, dat de krans zich in feite laat opsplitsen in twee delen met elk zijn eigen kenmerken en mogelijkheden. Allereerst is er het gebied dat direct aan de Usseler Es grenst. Hier liggen veel waardevolle erven met een cluster van vier erven geconcentreerd op de splitsing van de Keuperweg en de Harbrinksweg. Het accent binnen dit gebied, met name binnen het cluster, zou moeten liggen op behoud en verbetering (er is sprake van achterstallig onderhoud). Volgens het Oversticht zijn er wel ontwikkelingen mogelijk. Het advies is: behoud door ontwikkeling. Het Oversticht adviseert daarbij te ontwikkelen binnen de bestaande bebouwingsvolumes.

Het Oversticht schrijft dat in het gebied, dat langs de Westerval ligt, de bebouwing over het algemeen jonger is en minder karakteristieken bevat. Ook hier adviseert het Oversticht: “behoud door ontwikkeling”. In dit gebied zijn de ontwikkelingsmogelijkheden echter ruimer.

Het Oversticht adviseert:

• Het cluster te beschermen en te herstellen.
• Investeren in het achterstallig onderhoud van de erven.
• Het behoud door ontwikkeling als uitgangspunt te nemen.
• De ontwikkelingen op de erven af te stemmen met de archeologische waarden.
• Een strategie te ontwikkelen waarin de bovenstaande als uitgangspunt dient.

Naar aanleiding van het rapport van het Oversticht “Inventarisatie boerderijen en erven rondom de Usseler Es, het toekomstige bedrijventerrein te Enschede” (maart 2009), zijn de bouwvlakken van de erven met de bestemming “Bedrijf – Erf” nader bepaald en zijn de bijbehorende bestemmingsregels en beeldkwaliteitsregels opgesteld. Dit is ook gebeurd met de bijbehorende woningen die de bestemming “Wonen” hebben gekregen.

(Voor het rapport “Inventarisatie boerderijen en erven rondom de Usseler Es, het toekomstige bedrijventerrein te Enschede”, maart 2009, wordt verwezen naar de Bijlage 19 bij deze Toelichting, onder "Inventarisatie boerderijen en erven").

6.4.7 Nieuwe Bebouwing

Gezien de aard van het programma, type en omvang van bedrijf, en de context van de omgeving en het stedenbouwkundig plan, varieert de bebouwing per locatie. De werkelijke invulling komt tot stand in wisselwerking met de markt. Het onderhavige bestemmingsplan en het bijbehorende Beeldkwaliteitplan met bouwregels (deel 3 van het "Stedenbouwkundig- en Beeldkwaliteitplan Bedrijvenpark Usseler Es [juni 2009]) is het gemeentelijk instrumentarium waarmee de bebouwing vorm zal krijgen.

Stedenbouwkundig is er een duidelijke ordening in het plan herkenbaar. Het merendeel van de bedrijfsbebouwing krijgt een plek op de bolling. De bebouwing van het middengebied en de noord- en zuidrand is geordend in één hoofdrichting. De grootste kavels en bedrijfsgebouwen verschijnen in de noord- en zuidrand als vrijstaande objecten. De bebouwing in de oost- en westrand van de bolling vormt een aaneengesloten rand. De nieuwe bebouwing in de westkrans voegt zich qua schaal en organisatievorm in de structuur van geclusterde erven. De oostkrans kent een gevarieerde invulling. Van geclusterd bedrijvenerf, en lintbebouwing langs de Haaksbergerstraat, tot grote monolithische gebouwen in de zuidelijke zone langs de A35.

6.4.8 Landschap en groen

De Usseler Es is gelegen op een uitloper van de Enschedese stuwwal. Het grootste deel van het nieuwe bedrijventerrein bevindt zich op de bolling. De opgave van een gesloten grondbalans betekent het plaatselijk herschikken van grond. Voor de archeologische locatie zal het maaiveld moeten worden opgehoogd. De uitgifte van kavels gaat plaatsvinden met behoud van het bestaande reliëf op hoofdlijnen, omdat de landschappelijke onderlegger het bedrijventerrein een specifiek karakter verleent. Aangezien de bedrijfsgebouwen waterpas zullen moeten worden aangelegd, zal een terrassenlandschap ontstaan. Het hoogteverschil tussen aangrenzende kavels varieert naar locatie, en bedraagt tussen ca. 30 cm en circa 1 m. Deze niveauverschillen zullen worden opgevangen door middel van taluds, waarop tevens de krentensingels een plek krijgen.

Opgaande beplanting komt in de huidige situatie alleen voor in de beide kransen, en niet op de open bolling. Behoud van dit contrast staat voorop. Daartoe worden nieuwe eiken toegevoegd als kenmerkende hoofdsoort in de kransen. Als laanboom, als solitair, als hoofdsoort in nieuwe houtwallen, in de vorm van hakhout onder hoogspanningszones. De bestaande bomen worden zoveel mogelijk gespaard. Het aantal te kappen bomen is zo beperkt mogelijk gehouden. De bestaande volwassen beplanting verleent het gebied kwaliteit. Nieuwe bomen hebben niet alleen een ecologische waarde, maar zijn als ruimtelijk middel onontbeerlijk om de sfeer van een kleinschalig landschap te behouden. Dit in contrast met de grootschalige en functioneel vormgegeven wereld van het bedrijvenpark op de bolling. Als beplanting wordt hier in hoofdzaak geen bomen maar heesters ingezet, de Krent (Amelanchier lamarckii). Deze krent zal in grote aantallen aangeplant worden zodat het bedrijventerrein van een groene waas wordt voorzien. In het voorjaar een witte waas als de krenten bloeien, in de herfst een rode als het blad verkleurt. De krenten komen voor als hoofdsoort in singels op de kavelscheidingen, als solitairen, in het openbaar gebied, op de grote (collectieve) parkeerterreinen van de noordrand en op overhoeken van overige kavels. Als afzoming langs de Helweg worden de aangrenzende kavels langs de erfgrens ingeplant met een gemengde haag.

6.4.9 Verkeer en Vervoer

Verkenning ontsluitingsmogelijkheden Usseleres

Voor de ontsluiting van het plangebied zijn in een vroeg stadium van het planproces enkele alternatieve mogelijkheden modelmatig onderzocht. Daarbij is rekening gehouden met toekomstige stedelijke en/of regionale uitbreidingsplannen voor woningbouw, werkgelegenheid en infrastructuur, waaronder de voorgenomen ontwikkeling van de N18 Varsseveld-Enschede. In het MER Bedrijvenpark Usseleres wordt hier gedetailleerd op ingegaan. Onderzocht is wat de effecten zijn t.a.v. verkeersbelastingen op het omringende wegennet als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied en het wel of niet doorgaan van de plannen rond de N18. Gezien de verwachting dat de aanleg van N18 niet eerder dan 2016 zal kunnen starten, zal de Haaksbergerstraat tijdens de eerste fase van de Usseleres voorlopig nog zwaarbelast zijn, maar later substantieel in intensiteit afnemen. De stromen woon-werkverkeer van en naar het plangebied zullen voornamelijk gericht zijn op Enschede en directe omgeving zelf, daarna op de A35 en vervolgens op de Achterhoek. Op grond van diverse aspecten is uiteindelijk geconcludeerd dat gezien vanuit de ontwikkeling van de Usseleres, een primaire ontsluiting van het plangebied op een (in de toekomst opgewaardeerde) Usselerrondweg de voorkeur geniet.

Externe ontsluiting

Het plan voorziet in een hoofdontsluiting van het noordwestelijk deelgebied op de Usselerrondweg tegenover de aansluiting van de Josink Esweg. Het kruispunt zal daartoe moeten worden vergroot in capaciteit en worden voorzien van een verkeersregelinstallatie. Ook het deel Afinkstraat-Usselerrondweg tussen de Westerval, het vernieuwde kruispunt en (globaal) de Bruggerstraat zal in capaciteit vergroot moeten worden om het verkeer goed te kunnen afwikkelen.

Het plangebied zal een secundaire ontsluiting krijgen aan de zuidzijde op de Haaksbergerstraat ter hoogte van de huidige Usselerschoolweg. Daartegenover is de ontsluiting voorzien van het zuidoostelijk deel, dat tussen de Haaksbergerstraat en de A35 is gelegen. Het nieuwe kruispunt op de Haaksbergerstraat zal eveneens worden voorzien van een verkeersregelinstallatie, die afgestemd moet worden op de nabije verkeersregeling van het kruispunt Haaksbergerstraat-Usselerrondweg. De dimensionering van genoemde nieuwe of aan te passen kruispunten is afgestemd op de verwachte verkeersstromen en afslagbewegingen, zoals die uit het verkeersprognosemodel voor de toekomst verwacht worden. In hoofdstuk 9 van het MER Bedrijvenpark Usseleres wordt ingegaan op de prognoses ten aanzien van de verkeersintensiteiten op het omringende wegennetwerk.

Interne ontsluitingsstructuur

Figuur 39: Verkeersstructuur volgens het plan Usseler Es

Het bedrijvenpark Usseler Es wordt ontsloten door middel van een ring in het centrale deel (de bolling) en twee lussen in beide kransen. Rond de bolling ligt een ringweg, die via twee zijtakken buitenwaarts aansluit of de stedelijke hoofdwegenstructuur rondom het plangebied, zoals hierboven beschreven. De noordelijke tak zal een stedelijke uitstraling hebben door een ruim profiel, terwijl de zuidelijke tak door de oostkrans naar de Haaksbergerstraat de sfeer uitademt van een landelijke weg. Op de ringweg komen tevens zes inwaartse dwarswegen uit, die globaal haaks zijn getraceerd op het hoogst liggende deel van de es in noord-zuid richting. De ringweg zelf ligt min of meer op één hoogte, om aan de zuidzijde te stijgen en na het hoogste punt van de es weer af te dalen. Ook de dwarswegen laten door hun tracering de weggebruiker het hoogteverschil van de bolling ervaren. Aan het eind van deze wegen doemen de groene kransen op met oude eikenbeplanting. Noord-zuid over de rug van de bolling loopt in het centrale gedeelte een doorkoppeling tussen de dwarswegen. Ernaast loopt een langzaamverkeersverbinding, de historische Helweg, die in een verbinding voorziet tussen de Haaksbergerstraat en de Bruggertstraat; de beide uiteinden van de verbinding staan alleen open voor langzaam verkeer. De wens bestaat om de route later door te koppelen naar het zuidelijk deel van de Usseler Es door de aanleg van een nieuwe fietsbrug over de A35.

De ontsluitingslus in de westkrans volgt voor een groot deel het huidige tracé van de Keuperweg en sluit aan de noord- en zuidzijde aan op de ringweg rond de bolling. De weggebruiker rijdt in een afwisselend landschap door de buitenrand van de Usseler Es. Vanaf de weg zijn er doorzichten tussen bestaande en nieuwe erven naar de kern van het bedrijvenpark dat op de bolling gelegen is.

Het zuidoostelijk deel van de oostkrans is bereikbaar via een insteek vanaf de Haaksbergerstraat naar een lus die het gebied tussen de A35, Haaksbergerstraat en Usselerrondweg ontsluit.

Inrichtingsprincipes

Bij het ontwerp van de verkeersinfrastructuur is het principe van Duurzaam Veilig leidend geweest. De inrichting mag geen verkeersgedrag oproepen dat onveiligheid veroorzaakt (te hoge snelheden, twijfel over voorrangssituaties, aantrekkelijke sluiproutes over ongeschikte wegen). Er is uitgegaan van een situatie waarbij de bolling en oostkrans binnen de bebouwde kom komen te liggen. Omdat er sprake is van een bedrijventerrein waar ingrijpende dwingende snelheidsbeheersende maatregelen minder gewenst zijn, is er voor gekozen om een maximum snelheid van 50 km/u aan te houden. Bij de vormgeving van de interne ontsluitingswegen is in principe uitgegaan van een menging van verkeerssoorten om het snelheidsgedrag in gunstige zin te beïnvloeden. De wegen zijn qua dimensionering en inrichting voor zowel personenauto- als vrachtverkeer geschikt. In principe heeft verkeer van rechts voorrang.

Extra maatregel en in verband met voorkomen sluipverkeer

Om te voorkomen dat veel verkeer zonder bestemming in het plangebied zelf gebruik gaat maken van wegen die daarvoor niet geschikt of bedoeld zijn, wordt voorzien in een tweetal beperkingen voor regulier gemotoriseerd verkeer. Hulpdiensten en openbaar vervoer (indien van toepassing) worden wel toegelaten. Het tunneltje onder de Westerval dat de Usseler Es met het bedrijventerrein Marssteden verbindt, wordt afgesloten om te voorkomen dat de lus met landelijke uitstraling door de westkrans te zwaar wordt belast door verkeer naar Marssteden, Havengebied en overige werkgelegenheidsgebieden in Enschede West en Noord. De Keuperweg die vanaf de Haaksbergerstraat parallel aan de A35 loopt, wordt zodanig gereconstrueerd dat deze alleen nog verbinding geeft voor busverkeer vanaf de busafslag bij Usselo richting Achterhoek en als ontsluiting van het landbouwmechanisatiebedrijf aldaar. De verbinding met het resterende deel van de Keuperweg richting Marssteden zal uitsluitend voor fietsers en hulpdiensten toegankelijk zijn door middel van een beweegbare afsluiting. Hierdoor wordt een grote stroom doorgaand verkeer via de nieuwe ringweg over de Usseler Es voorkomen, dat deze route zou verkiezen in plaats van de daarvoor bedoelde route via Haaksbergerstraat-Usselerrondweg-Afinkstraat. De locatie van het nieuwe kruispunt van de Haaksbergerstraat met de secundaire ontsluiting van het centrale deel van het plangebied is ook zodanig gekozen dat de kans op sluipverkeer via de nieuwe interne ringweg zo klein mogelijk zal zijn.

Parkeren / tegengaan misbruik bermen

Het parkeren vindt verplicht alleen op de eigen kavel plaats. Om parkeren in de openbare bermen te voorkomen worden op de wegen in het centrale deel brede en hoge waterdoorlatende betonbanden toegepast. Op diverse plaatsen is een grote afstand tussen bebouwingsgrens en perceelsgrens voorgeschreven om voldoende ruimte op de kavels vrij te houden voor parkeren en laden en lossen. In de kransen worden de ontsluitingswegen met landelijke uitstraling begrensd door greppels of wadi's, zodat ook daar niet in de bermen geparkeerd kan worden.

Langzaam verkeer

Fietsverkeer heeft in en om het plangebied speciale aandacht gekregen. In het algemeen wordt het fietsverkeer op het terrein zelf gemengd afgewikkeld met het gemotoriseerde verkeer met uitzondering van de primaire ontsluiting naar de Usselerrondweg (vrijliggend tweerichtingen fietspad) en de secundaire ontsluiting naar de Haaksbergerstraat (fietsstroken). Verder is er een speciale voorziening voor fietsers aanwezig, in de vorm van een solitair tweerichtingbereden fietspad in noord-zuid richting, dat centraal over het hoogste deel van de bolling loopt en het tracé van de Helweg volgt. Dit fietspad wordt aangetakt op de vrijliggende fietspaden langs de Usselerrondweg en de Haaksbergerstraat, die deels ook nog voor tweerichtingen fietsverkeer geschikt worden gemaakt om onnodige of onlogische oversteekbewegingen te voorkomen. Het is een toekomstige schakel in het 'Rondje Enschede' met als gewenste aanvulling in de toekomst een fietsbrug over de A35 naar het zuidelijk deel van de Usseler Es en het buitengebied. Voor schoolgaande kinderen van Boekelo/Usselo naar Enschede is dit een belangrijke route.

Er blijven diverse aantakkingen voor fietsers naar het omringende fietsnetwerk beschikbaar: de oversteken van de Usselerrondweg bij de primaire ontsluiting, de Bruggertstraat, de Achterhofweg; vervolgens de oversteken van de Haaksbergerstraat bij de secundaire ontsluiting, de langzaamverkeersroute over het tracé Helweg en het fietspad parallel aan de Keuperweg, en tenslotte de tunnel onder de Westerval blijft voor fietsers open. De oversteken over genoemde omringende hoofdwegen kan getrapt plaatsvinden door toepassing van middeneilanden, dan wel via verkeersregelinstallaties bij de primaire en secundaire ontsluitingen. Bij de oversteken van de fietsroute Helweg met de ringweg worden ook middeneilanden toegepast. De kruisingen van de dwarsweg met het vrijliggende fietspad op de bolling worden als enige verhoogd uitgevoerd om de situatie zo veilig mogelijk te maken.

Zoals gezegd blijven de bestaande aantakkingen van de lange afstandsfietsroute LF15b over de es bij de Achterhofweg en het viaduct Haaksbergerstraat in de nieuwe situatie bestaan. Door de nieuwe interne wegenstructuur zal de route binnen het plangebied niet in zijn geheel ongewijzigd in stand kunnen blijven, maar zijn er goede mogelijkheden om de route met voldoende attractieve waarde aan te passen. Daarbij ligt het voor de hand om de route deels via het nieuwe vrijliggende fietspad over de bolling langs de Helweg te leiden.

Voor voetgangers zijn tal van voorzieningen aanwezig. Allereerst het 'rondje om de bolling', een eigen halfverhard voetpad van ca. 2,5 km lang parallel aan de ringweg om de bolling. Langs de overige wegen in het centrale deel kan over de 70 cm brede betonnen banden worden gelopen. Een netwerk van eenvoudig ingerichte 'slenterpaden' vormt in aansluiting op al aanwezige natuurlijke voetpaden in de kransen een fijnmazig voetgangersnetwerk dat de toegankelijkheid vanuit de omgeving verbetert. Tenslotte kunnen voetgangers gebruik maken van aangebrachte of aanwezige fietspaden of –verbindingen.

Openbaar vervoer

Het plangebied is per openbaar vervoer bereikbaar met de regionale lijn 20 over de Haaksbergerstraat. Door de aanleg van nieuwe bushaltes aan de Haaksbergerstraat ten zuiden van het centrale deel, de Bolling, aan weerszijden van de aansluiting van de langszaamverkeersverbinding (Helwegtracé), is het gebied goed bereikbaar. Op wat grotere afstand is via de halte in het Zwering van lijn 4 en 7 het plangebied bereikbaar met ca. 8 minuten lopen over het tracé Achterhofweg.

Door het plangebied zelf zal geen buslijn worden geëxploiteerd. Door de sterke pieken in woon-werkverkeer tijdens de spitsen en weinig vraag in de daluren, zal de exploitatie van een dergelijke lijn niet rendabel te krijgen zijn.

Als minimum voorziening zal de Regiotaxi beschikbaar zijn; een vraagafhankelijk deeltaxisysteem dat vervoer biedt van deur tot deur tegen een aangepast tarief.

Vervoermanagement

Met vervoermanagement wordt getracht het verplaatsingsgedrag van werknemers, bezoekers en zakelijk klanten zodanig te veranderen dat de milieubelasting wordt teruggedrongen. Praktische voorbeelden van vervoermanagement zijn ondermeer:

• gebiedsgewijze of regionale carpoolprojecten;
• beschikbaar stellen van (dienst)fietsen;
• goede fietsparkeervoorzieningen;
• opzetten (bedrijfs)vervoersdienst voor het gehele bedrijventerrein.

Vervoermanagement zal worden gestimuleerd. Dit kan onder andere door bij de uitgifte van gronden afspraken te maken over fietsparkeerplaatsen, bedrijfsvervoer, en dergelijke. Daarnaast kunnen verschillende aspecten van vervoermanagement opgenomen worden in het dienstenpakket van het parkmanagement.

Carpoolplaats

In de directe omgeving van de primaire ontsluiting van het plangebied zal een nieuwe carpoolplaats worden gerealiseerd ter vervanging van de parkeerplaatsen met die functie aan de parallelweg van de Afinkstraat nabij de Josink Esweg. Deze carpoolplaats zal niet direct een functie voor het nieuwe bedrijventerrein hebben, maar vormt een mobiliteitsbeinvloedings instrument voor autoverplaatsingen van Enschede(-Zuid) naar de richting Kennispark en vooral op langere afstanden naar de rest van de Regio, Nederland en Duitsland. Er zullen meer bijbehorende voorzieningen (bijvoorbeeld fietsenstalling, overdekte wachtgelegenheid, berichtenbord) worden aangebracht dan bij de bestaande parkeerplaatsen aan de overzijde het geval is.