Usseler Es 2008

2.1 Behoefte nieuw bedrijventerrein Usseler Es

2.1.1 De (blijvende) noodzaak van een nieuw bedrijventerrein in Enschede

Enschede is de grootste stad binnen de regio Twente en van de provincie Overijssel. Twente behoort tot de economische kerngebieden van Nederland, beschikt over internationale verbindingen over weg en spoor (A1-corridor) en is over water ontsloten via het Twentekanaal. De regio ligt relatief ver van grootstedelijke agglomeraties als de Randstad en het Ruhrgebied en ontwikkelt zich voornamelijk op eigen kracht.

De Netwerkstad Twente (Enschede, Hengelo, Oldenzaal, Borne en Almelo) is als stedelijk netwerk van nationale betekenis. De netwerkstad werkt bestuurlijk samen met Münster en Osnabrück. Zij vervult een centrumfunctie voor wonen, werken, onderwijs, sport, winkels en culturele voorzieningen. Een groene geleding vormt een goede overgang naar het omliggende, meer landelijke gebied.

Het economische profiel van de Netwerkstad Twente heeft zich ontwikkeld van een sterke gerichtheid op industrie (textiel, metaal) naar een krachtig kenniscentrum met een specialisme in technologie (Technology Valley) en innovatie. Voor de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkeling is een ruimtelijke ontwikkelingsagenda opgesteld. De hoofdambitie is om de positie van Twente als hoogwaardige internationale kennisregio verder uit te bouwen, door kwalitatieve economische groei en verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Uiteraard blijven de meer traditionele bedrijfstakken van maakindustrie, bouw en logistiek ook een belangrijke motor voor de Twentse economische ontwikkeling.

Ambitie voor bedrijfslocaties

Net als de samenstelling van de bevolking zal ook de samenstelling van het bedrijfsleven veranderen. Meer regionaal georiënteerde groothandels en logistieke bedrijven hebben andere locatiebehoeften. Op dit moment is in Overijssel circa 40% van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen te vinden. In Enschede ligt dit lager, namelijk op ongeveer 30%. Het regionale midden- en kleinbedrijf speelt een vooraanstaande rol. Qua beleid gaat het niet direct om acquisitie van grote internationale ondernemingen, maar van belang is juist om de innovatiekracht van clusters en netwerken van kleine en middelgrote bedrijven te versterken.

Voor een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn zijn voldoende banen noodzakelijk van een goed niveau voor alle lagen van de beroepsbevolking. Met een afvlakkende groei van de arbeidsparticipatie en een afnemende beroepsbevolking wordt de beschikbaarheid van voldoende geschoold personeel steeds belangrijker. Een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en hun werknemers wordt bepaald door een mix van in elkaar grijpende factoren. Naast sociaaleconomische programma's gericht op de ontwikkeling van het bedrijfsleven, het menselijk kapitaal en goede culturele voorzieningen, moet worden geïnvesteerd in goede ruimtelijke vestigingsfactoren.

Zowel de provincie als gemeente willen vanzelfsprekend voldoende en goede ruimte bieden aan de vestigingsmogelijkheden van alle typen bedrijvigheid, ook voor transport en logistiek en zwaardere industrie. Doel is dat er voldoende, vitale werklocaties zijn die aansluiten bij de voortdurend veranderende wensen en eisen van het bedrijfsleven. Werklocaties die fysiek en virtueel goed bereikbaar zijn, die passen bij de gevestigde bedrijvigheid, en met een duurzaam gebruik van grond en energie.

Daarbij geeft de provincie in haar Omgevingsvisie aan dat de regionale markt voor bedrijventerreinen primair bediend moet worden vanuit stedelijke netwerken zoals Twente. In dit virtuele tijdperk blijft fysieke nabijheid doorslaggevend voor de daadwerkelijke ontwikkeling van innovatieve en concurrerende product-marktcombinaties. Locaties voor deze bedrijven moeten daarom geconcentreerd worden rond stedelijke gebieden. Dit betekent een extra vraag en ruimtebehoefte vanuit de omliggende, kleinere, gemeenten voor de steden. In de provinciale Omgevingsvisie is de Usseler Es als gepland bedrijventerrein opgenomen (blz. 149). Het plan voor de Usseler Es is een zogenoemd "hard plan" (een hard plan is een vastgesteld bestemmingsplan of een ontwerp-bestemmingsplan dat ter inzage is gelegd en ook een ontwerp-bestemmingsplan dat met goed gevolg het vooroverleg heeft doorlopen en dat dus ter inzage kan worden gelegd).

De gemeente Enschede richt haar ruimtelijke ontwikkeling op het versterken van Enschede als “Moderne werkstad”, ”Groene woonstad” en “Euregionale voorzieningenstad“ (Toekomstvisie Enschede 2020 [2007]). Duurzaamheid en leefbaarheid worden gewaarborgd door prioriteit te geven aan inbreiding en herstructurering van het bestaand stedelijk gebied en aan functiemenging. Al eerder waren dit ook kernpunten in de bij de inleiding genoemde Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie Enschede 2015 (2001).

Ondanks het feit dat in Enschede steeds meer mensen werkzaam zijn in de zakelijke en publieke dienstverlening, blijven industrie, bouw, groothandel en logistiek belangrijke ruimtevragers. Het faciliteren van de ruimtebehoefte van deze bedrijven past in het gemeentelijke tweesporenbeleid om naast nieuwe werkgelegenheid ook de bestaande werkgelegenheid te behouden en te stimuleren, en maakt onderdeel uit van het Grote Steden Beleid (GSB-III-convenant). Extra ruimte voor modern gemengde bedrijvigheid blijft dus nodig voor het uitvoeren van de Enschedese Toekomstvisie. Passend binnen de doelstellingen 'Faciliteren bedrijfsvestiging en -uitbreiding' en 'Ruimte voor doorgroeiers' gaat het Enschedese gemeentebestuur voor behoud van het bestaande en voor het ruimte geven aan vernieuwing. Het uiteindelijke doel is dat er ruimte wordt geboden aan groei van bedrijven zodat er (nieuwe) arbeidsplaatsen ontstaan in de stad en in de regio. Enschede staat qua sociaal-economische positie nog steeds veel te laag genoteerd in de lijst van 50 grootste gemeenten (Atlas voor gemeenten 2008).

Met de programma's 'Economische Ontwikkeling' en 'Enschede werkt' is het creëren van fysieke ruimte voor bedrijvigheid hoog op de agenda gezet. Hierbij geldt dat inbreiding boven uitbreiding gaat. Het gaat dan om herstructurering, binnenstedelijke terreinen, variatie in kavels/terreinen en om de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen. In deze visie staat Enschede niet alleen, ook het Rijk en de provincie geven hieraan prioriteit. De gemeente volgt met haar inbreidingsbeleid al enige jaren de zogenoemde SER-ladder.

Met de ontwikkeling van Usseler Es tot bedrijvenpark nabij de bestaande stad zijn circa 3.000 directe arbeidsplaatsen gemoeid. Het minimum aantal arbeidsplaatsen bedraagt 50 per ha. Vanwege onderlinge verschuivingen ontstaan op de eventueel door hen achtergelaten locaties ook weer nieuwe kansen voor bijvoorbeeld (door)starters.

2.1.2 Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan (nieuw) bedrijventerrein

Vraag- en aanbodanalyse bedrijventerrein

In de vorige Toekomstvisie (1999) en in de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie (2001) ging de gemeente uit van een behoefte en aanbod van circa 110 ha netto modern gemengd bedrijventerrein in de periode tot 2015. Dit kon worden gecreëerd via herstructurering, vergroten van aanbod in bestaand stedelijk gebied, aangevuld met de aanleg van nieuw terrein op een uitleglocatie.

In 2004/2005 heeft het bureau Ecorys (rapport "Enschede in de Ruimte", 2005) in opdracht van de gemeente de behoefteramingcijfers herijkt en is op ongeveer een gelijke behoefte uitgekomen. In 2008 heeft Ecorys de behoefteraming opnieuw geactualiseerd en herijkt tot 2020 (rapport Ecorys "Kwaliteitsmatch vraag en aanbod bedrijventerreinen Enschede" d.d. 29 januari 2008). Hieruit bleek een lagere behoefte, namelijk 112 ha netto tot 2020. Het onderzoek is gebaseerd op zowel kwalitatieve als kwantitatieve aspecten.

Om de kwantitatieve en kwalitatieve match van het aanbod te kunnen maken is allereerst een analyse nodig van de vraag. Naast kwantitatieve vragen spelen namelijk hele andere zaken een rol. Locatievoorkeuren van bedrijven veranderen door de jaren heen. Zo is er de laatste jaren onder meer sprake van het zogenoemde "verkantorisering". Daarnaast moet gekeken worden naar het bestaande aanbod (type, kavelomvang, herstructurering en ex-/intensivering). Pas daarna kunnen vraag en aanbod met elkaar worden vergeleken om te komen tot een opgave voor de toekomst. Moet de gemeente het bestaande aanbod aanpassen, moeten nieuwe locaties worden gezocht et cetera? De vraagprognose is gebaseerd op drie varianten: op basis van de verwachte bevolkingsgroei, op basis van de mogelijke economische groei, en op basis van een werkgelegenheidsprognose. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de specifieke sectorstructuur in Enschede, de werkgelegenheid op specifieke terreinen en met de locatievoorkeuren van bedrijven.

Vraag naar bedrijventerrein

Omdat er zich in de komende jaren verschillende politieke en economische ontwikkelingen zullen voordoen, is niet met één methode een prognose gemaakt, maar is er met behulp van verschillende methoden gekeken naar de behoefte aan werklocaties om zo de analyse robuust te maken. De gebruikte modellen en varianten geven een beeld van de mogelijke ontwikkelingen waarbij van verschillende uitgangspunten is uitgegaan. Zo is een scenario bekeken met alleen de invloed van bevolkingsgroei (behoefte 5 hectare bruto tot 2020), verschillende economische groeiscenario's (behoefte variërend van 14 tot 111 hectare bruto tot 2020), historisch uitgiftepatroon (behoefte 157 hectare bruto tot 2020) en economische groei vertaald naar de meest actuele sectorstructuur en de meest specifieke terreinstructuur in Enschede. Afhankelijk van het economisch scenario is de behoefte tussen de 44 en 128 hectare netto tot 2020.

Het is lastig om voor een lange periode (tot 2020) exacte voorspellingen te doen van wat er zal gaan gebeuren. Niettemin moet het beleid wel een richtsnoer hebben om de economische ontwikkelingen mogelijk te maken en ruimtelijk goed in te passen in Enschede. Volgens Ecorys geeft van de gebruikte modellen het zogenoemde European Coordination Scenario het meest realistische antwoord op de vraag voor de middellange termijn. Zij past het beste op de situatie en de ontwikkeling in Enschede. Deze raming houdt rekening met de (lokale en regionale) economische trends en het gevoerde beleid om op bestaande terreinen te intensiveren. In dit scenario wordt tot 2020 een vraag van netto 112 hectare verwacht voor de basisclusters (industrie en bouw; transport, groothandel en logistiek; consumentendiensten; dienstverlening) waarvan netto 6 hectare voor kennisintensieve bedrijvigheid. In dit scenario neemt de industrie nog in belang toe (met name door de groei van de toegevoegde waarde), vooral door vergroting van het kennispotentieel. De commerciële dienstverlening groeit volgens de verwachting verder door in werkgelegenheid maar minder hard dan in het verleden.

Aanbod van bedrijventerrein

Het totale aanbod aan direct uitgeefbare én op termijn geplande bedrijfslocaties, inclusief de Usseler Es, bedraagt vanaf peildatum 1-1-2009 ongeveer 103 hectare netto. Indien het toekomstig aanbod als gevolg van herstructurering (8,7 ha) daaraan wordt toegevoegd is er sprake van een totaal aanbod van 112 ha. De verwachting is echter dat er als gevolg van transformatie nog aanbod in de stad verloren gaat van circa 3 ha netto. Er is dus in 2020 sprake van een verwacht (beperkt) tekort aan bedrijfsgrond van ongeveer 3 ha [112 - (103,6 + 8,7 - 3)]. Zonder de Usseler Es zou dit 61 hectare zijn, waarmee is aangetoond, dat er grote behoefte bestaat aan een nieuwe (uitleg)locatie voor modern gemengde industrie.

Bij het aanbodcijfer van Ecorys is niet alleen rekening gehouden met de kwantiteitsvraag, maar ook met de kwaliteitsvraag. Het gaat dan om de vraag of de beschikbare bedrijfsterreinen wat betreft de kwaliteit in termen als bereikbaarheid, uitgifteprijs, ligging en de grootte van de kavels matchen met de kwalitatieve vraag naar deze terreinen. Op elk cluster is een tekort aan bedrijfsterrein, voornamelijk bij dienstverlening. In dit onderzoek zijn overigens alleen dienstverleners meegenomen die voor bepaalde bedrijfsonderdelen gebruik maken van een bedrijventerrein o.a. reparatiebedrijf van een telecomaanbieder, gemeentewerf et cetera. Voor de reguliere dienstverlenende sector - dit is 100% kantoren - zijn vestigingslocaties aangewezen op de Zuiderval, Stationsomgeving en Kennispark (UT-terrein).

1-1-2009	netto ha. voorraad + plannen	totaal aanbod bedr.terrein	Behoefte tot 2020	ruimtewinst door revitalisering *	Transformatie	tekort tot 2020
Totaal Enschede		103,6	112	8,7	-/-3	2,7
Op de Brouwerij	3,1
Euregio Bedrijvenpark	11,1
De Blekerij	1
Havengebied	4,5
Josinkes	7,6
Roombekerveld	3,5
Zuiderval (niet-kantoorlokaties)	7,6
Marssteden	1,5
Usseler Es	58
Kop Marssteden	5
Westerval	0,7
Polaroid					-/-3
* Hardick en Seckel (herstructurering) is ca. 2,2 ha netto + Havengebied 6,5 (inschatting)

Figuur 2: Tabel overzicht aanbod in netto ha per 1-1-2009

Bij het (toekomstig) aanbodcijfer moet in acht worden genomen dat de studielocatie bij de Luchthaven Twente buiten beschouwing is gelaten in verband met lopende studies. Mocht hier ruimte komen voor bedrijven dan zal het hier waarschijnlijk gaan om een zeer specifieke branche/luchthavengerelateerde bedrijvigheid, die verbonden is aan de fysieke aanwezigheid van de luchthaven. Verder is van de studielocatie Kop Marssteden nog niet zeker of deze wordt ontwikkeld. De toekomstige ruimtewinst bij het Havengebied is een inschatting.

Verder is in de aanbodraming het XL Businesspark bij Almelo buiten beschouwing gelaten. Dit terrein is mede bestemd voor de vestiging van Enschedese bedrijven, mits minimaal 2 hectare groot. Daarbij moet onder meer gedacht worden aan zeer grote opslag- en logistieke bedrijven die onder andere niet kunnen voldoen aan de Enschedese arbeidsplaatsennorm. Deze categorie bedrijven is niet voorzien op de Usseler Es, zodat het buiten beschouwing laten van het XL Businesspark voor het bepalen van de behoefte aan bedrijventerrein op de Usseler Es geen rol speelt.

Bedrijventerreinen in de regio

Uit recent onderzoek (RPB 2007 [RPB = Rijks Plan Bureau]) blijkt dat 94 procent van de verhuizende bedrijven verplaatst binnen de regio en 75 procent binnen de gemeente. Het aanbod elders in de regio is dus van minder belang voor de lokale vraag naar bedrijventerrein in Enschede. Belangrijk is wel dat een verhuisd bedrijf anderhalf tot twee maal zo snel groeit in werkgelegenheid als een niet-verhuizend bedrijf. Voor de groei van de werkgelegenheid is – naast nieuwe bedrijfsvestiging – een verhuisd bedrijf dus belangrijk voor een stad.

In het onderzoek van Ecorys is uitgegaan van vraag en aanbod in Enschede. Geen rekening is gehouden met concurrerend aanbod, maar ook niet met (boven)regionale vraag die in Enschede zal worden opgevangen. Als we kijken naar het totaal aan bedrijventerreinen dat in de regio tussen 2009 en circa 2020 op de markt komt, mits alle plannen worden uitgevoerd en inclusief het Businesspark XL, is er sprake van ca. 942 ha. netto (Bron, Provincie IBIS enquête 2009 [IBIS = Interprovinciaal Bedrijventerreinen Informatie Systeem]). Het gaat om gemengde terreinen met een moderne opzet.

Twente	Totaal vraag (TM-scenario)	Ruimtewinst door herstructurering	Hard plan	Pijplijnplan	Zacht plan	Totaal aanbod
2008 - 2020	809 ha.	99 ha.	356 ha.	223 ha.	264 ha.	942 ha.

Figuur 3: Overzicht bedrijventerreinplannen regio Twente (netto) 2009 – 2020 (Provincie Overijssel, 1-4-2009) (Door de provincie is de Usseler Es inmiddels [dus na de totstandkoming van figuur 3] aangemerkt als hard plan omdat het vooroverleg met goed gevolg is doorlopen).

De gegevens uit de IBIS-enquête worden ook gebruikt als basis voor onder andere de Twentse Vastgoed rapportage. Dit betekent, dat de behoefteraming en het beschikbare aanbod redelijk op elkaar zijn afgestemd.

Regionale planning en afstemming gebeurt via verschillende organen waarbij de provincie ook in het verleden betrokken was. Sinds vorig jaar is in het kader van “Mooi Nederland” en het rapport "Behoefte raming en planning van bedrijventerreinen" door ETIN adviseurs, september 2008 (in opdracht van het Ministerie VROM en Ministerie EZ) dit item nog hoger op de bestuurlijke agenda's gekomen. De cijfers van de regio Twente zoals weergegeven in Figuur 3 waren het vertrekpunt voor de provinciale Omgevingsvisie. Naast bestaande harde en zachte plannen, is gekeken naar de behoefte, gebaseerd op het TM-scenario, zijnde één van de middenscenario's. De tabel laat zien dat er sprake is van een overcapaciteit tot 2020 in de regio. Via bestuurlijke afspraken per gemeente / regio gaat de provincie sturen op de capaciteit en kwaliteit van de bedrijventerreinen. Eind 2009 moeten alle gemeenten middels prestatieafspraken met de provincie aangeven hoe zij met de planning van de bedrijventerreinen zullen omgaan. Ook hier blijft het uitgangspunt dat de Netwerkstad de bovenregionale groei moeten opvangen en de kleine(re) gemeenten alleen mogen ontwikkelen voor de opvang van hun lokaal gebonden bedrijven. De ontwikkeling van het XL Businesspark maakt onderdeel uit van de opgave voor Twente / Netwerkstad.

Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad Twente 2010

In 2010 hebben de gemeenten Almelo, Borne , Enschede, Hengelo en Oldenzaal, die samen de Netwerkstad Twente vormen, een gezamenlijk bedrijventerreinenvisie opgesteld. Uitgangspunt is het gezamenlijk ruimte kunnen aanbieden aan bedrijven die nieuwe ruimte nodig hebben. Ook is met de gezamenlijke visie gekozen voor het nauw op elkaar afstemmen van de ontwikkeling van bedrijventerreinen zodat overcapaciteit voorkomen wordt. De uitgifte van bedrijventerreinen en de werkelijke ruimtebehoefte zullen jaarlijks in netwerkstad verband gemonitord worden.

De behoefte aan bedrijventerreinen is geraamd aan de hand van het Transatlantic Market model van het Centraal Planbureau. De provincie en het Rijk hebben dit model aan de gemeenten voorgeschreven.

Dit TM scenario is opgehoogd met 0,2% werkgelegenheidsgroei, omdat in het reguliere Transatlantic Market model geen perspectief zit om het werkloosheidspercentage omlaag te krijgen. Op dit vlak heeft Enschede en de netwerkstad een belangrijke opgave, aangezien de werkloosheid in de netwerkstad en Enschede hoger is dan het landelijk gemiddelde. Het TM+ scenario komt uit op behoefte aan 324 ha bedrijventerreinen voor de netwerkstad tot 2020.

Deze ruimtebehoefte is vervolgens afgezet tegen het aanbod en uit deze analyse blijkt dat het bestaande aanbod, de ruimtewinst door herstructurering en de harde plannen in de netwerkstad nodig zijn om aan deze vraag te kunnen voldoen. De Usseler Es is hierbij volledig nodig om aan de vraag te kunnen voldoen en het principe van de SER-ladder te volgen dat eerst het bestaande aanbod, de herstructureringslocaties en het harde aanbod tot ontwikkeling worden gebracht en pas daarna de zachte plannen. In onderstaand figuur is dit inzichtelijk gemaakt. Harde plannen zijn bedrijventerreinen met een vastgesteld bestemmingsplan of een ontwerp-bestemmingsplan dat ter inzage heeft gelegen en een goed vooroverlegresultaat met de provincie heeft.

Figuur 3a: Opvang ruimtevraag Netwerkstad Twente conform SER-ladder 2010-2020 (Visie Bedrijventerreinen Netwerkstad Twente, 2010)

* Een deel van het zachte aanbod is pas na 2020 gepland (totaal 62 hectare).

** Bij XL Businesspark moet nog in overleg met regio Twente de trekkingsrechten voor deze 40 hectare worden verdeeld, uitgifte van dit deel van het XL Businesspark is na 2020 gepland.

Voor Enschede komt de behoefte aan bedrijventerreinen uit op 70 tot 90 ha tot 2020. Uitgaande van een autonome vraag en een aan te houden ijzeren voorraad (om continue bedrijventerreinen beschikbaar te hebben) is in Enschede minimaal 70 ha bedrijventerreinen tot 2020 nodig. Dit komt neer op een gemiddelde van circa 6,5 ha per jaar. Met deze geprognotiseeerde behoefte is het bestaande aanbod aan bedrijventerreinen in Enschede (zie figuur 3b) voor circa vier jaar toereikend.

Figuur 3b: Aanbod bedrijventerreinen Enschede per 1-1-2011 (Bron: Visie Bedrijventerreinen Netwerkstad Twente (2010))

Hierbij is nog geen rekening gehouden met het feit dat het huidige aanbod geen homogeen geheel is en niet elk segment van de markt kan bedienen. Het aanbod ligt verspreid over de stad, kent in sommige gevallen hele specifieke doelgroepen (kleinschalig binnenstedelijk) en heeft in sommige gevallen beperkingen in de uitgifte, waardoor met name grotere bedrijven (tussen de 1 en 2 hectare) momenteel geen kavel kan worden geboden. Nieuw bedrijventerrein is dus niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief - gezien de werkgelegenheidsdoelstelling van Enschede - nodig.

De Zuiderval en het Kennispark zijn niet in de analyse meegenomen omdat deze locaties bedoeld zijn voor vestiging van kantoren en (kennisintensieve) kantoorachtige activiteiten. De luchthaven is ook buiten beschouwing gelaten, aangezien de daar mogelijk beschikbare ruimte, zeer specifieke luchthavengerelateerde bedrijvigheid zal omvatten.

Het XL Businesspark is mede bestemd voor de vestiging van bedrijven van minimaal 2 hectare groot. In de bedrijventerreinenvisie van de Netwerkstad is XL Businesspark in de regionale vraag-aanbod analyse meegenomen (zie figuur 3a). Daarbij moet onder meer gedacht worden aan zeer grote opslag- en logistieke bedrijven die onder andere niet kunnen voldoen aan de Enschedese arbeidsplaatsennorm. Deze categorie bedrijven is niet voorzien op de Usseler Es, zodat het buiten beschouwing laten van het XL Businesspark voor het bepalen van de behoefte aan bedrijventerrein op de Usseler Es geen rol speelt.

Relatie met Duitsland

Net over de grens met Duitsland bevinden zich diverse bedrijventerreinen. Er zijn bedrijven uit de regio en Enschede die de stap naar Duitsland maken en ook Duitse bedrijven die naar de regio Enschede komen. Nog afgezien van de marktpositie die bedrijven willen innemen, heeft deze verhuisbeweging ook te maken met het selectieve uitgiftebeleid in ons land, met onder meer hogere grondprijzen en arbeidsplaatsnormen per ha. Het zijn dan veelal ook de (zeer) grote ruimtevragers als logistieke en groothandelsbedrijven die een dergelijke stap over de grens zetten.

Al met al blijkt voor een beperkt deel van de modern gemengde bedrijven Duitsland een reële optie te zijn, zodat hier in de behoefteramingen geen rekening mee hoeft te worden gehouden. Uit onderzoek van STEC (Quickscan vergelijking Duitse en Nederlandse grondprijzen van januari 2008) blijkt dat de lage grondprijzen bij de locatiekeuze voor vestiging in Duitsland zelden of nooit een doorslaggevende factor is. Vestiging in Duitsland van een Nederlands bedrijf is feitelijk alleen een optie voor ondernemers met weinig (vast) personeel in dienst, dit in verband met de sociale wet- en regelgeving.

Uitgifte van bedrijventerreinen in de praktijk

Kijken we naar de praktijk, dan zien we dat het uitgifteverloop in de afgelopen tien jaar grillig is geweest. Tussen 1996 en 2001 werden hoge uitgiftecijfers genoteerd (gemiddeld 15 ha per jaar). Daarna kwam een periode van lage uitgifte (circa 3 ha per jaar). Dat had onder andere te maken met het feit dat er een tijdlang geen kavels beschikbaar waren. Voor 2007 en 2008 was er weer sprake van een sterk aantrekkende vraag en uitgifte.

Figuur 4: Grafiek uitgifte bedrijventerrein door de gemeente Enschede 1996-2008 (Bron: ondernemersloket gemeente Enschede)

Daarnaast kent de uitgifte van nieuwe terreinen altijd een voorzichtige aanloop. Bedrijven kijken vaak eerst de kat uit de boom en besluiten pas tot vestiging over te gaan indien er eerst door andere bedrijven gebouwd wordt. Verder is de vraag naar bedrijfskavels afhankelijk van de stand van de conjunctuur. De investeringsbereidheid is meestal beperkt in een periode van laagconjunctuur, zoals de gemeente die tussen 2001 en 2005 heeft meegemaakt. Vanaf eind 2008 werd de huidige financiële crisis duidelijk merkbaar in een afname van het aantal aanvragen voor een locatie. In de jaren tussen 2005 en eind 2008 hadden echter veel ondernemingen een uitbreidingswens.

Leegstand en aanbod aan bestaande bedrijfsgebouwen

Het aanbod c.q. leegstand van bedrijfspanden in de gemeente Enschede is in 2008 nagenoeg onveranderd gebleven. Door toevoeging van aanbod op andere locaties zoals het Polaroidgebouw nabij de binnenstad is het totale aanbod stabiel. Het aanbod is nu circa 140.000 m2 waarvan 8% nieuwbouw.

De herstructurering van het Havengebied lijkt nu al haar vruchten af te werpen. In 2007 was er sprake van een groot aantal transacties waardoor de leegstand hier met ruim 45% is gedaald. Via herstructureringsprojecten worden verouderde gebouwen en terreinen weer aantrekkelijk gemaakt voor ondernemers. Vrijkomende panden kunnen namelijk goed passen bij (door)startende bedrijven die niet al te hoge lasten kunnen dragen. Dit lukt evenwel niet altijd in voldoende mate en deels gaat het ook om panden in de stad waar nog geen nieuwe plannen voor bestaan of waarbij er sprake zal zijn van een andere functie. In het laatste geval gaat het dan om een afname van het aanbod aan bedrijventerreinen.

Regionaal gezien is er sprake van een daling van het aanbod van bedrijfspanden. Zowel voor de regio als voor Enschede geldt, dat het aanbod van met name oude, incourante, gebouwen betreft. Herstructurering en sloop/verbouw moeten hier een oplossing bieden (bron: Twentse Vastgoedrapportage 2007).

Om de behoefte aan bedrijfskavels te accommoderen is een aantal locaties voor de benodigde uitleg onderzocht en met elkaar vergeleken. Na afweging is de keuze gemaakt om maximaal 60 ha binnen Usseler Es te realiseren. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de afweging om voor deze locatie te kiezen.

(Voor de genoemde economische onderzoeken van Ecorys wordt verwezen naar Bijlage 13 bij deze Toelichting, "Economisch onderzoek").