2e wijziging bestemmingsplan Oosterdalfsen, herverkaveling

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Dalfsen ontwikkelt aan de oostzijde van de kern Dalfsen een nieuw duurzaam woongebied: Oosterdalfsen. Hiervoor is in de achterliggende periode een bestemmingsplan opgesteld, dat inmiddels onherroepelijk is.

Voor één bouwvlak voldoet het type woningen niet. Het betreft hier een bouwstrook in het zuidoostelijke deel van het plangebied Oosterdalfsen. Bij nader inzien is het wenselijk om hier - naast vrijstaande woningen - ook halfvrijstaande woningen toe te staan.

Het bestemmingsplan "Oosterdalfsen" voorziet in een wijzigingsbevoegdheid om de woonbestemming aan te passen. Van deze bevoegdheid wordt met het voorliggende wijzigingsplan gebruik gemaakt.

1.2 Plangebied

Het wijzigingsplan betreft een bouwstrook aan de zuidoost kant van Oosterdalfsen en ligt nabij de Welsummerweg.

De volgende afbeelding geeft een overzicht van de globale ligging van het plangebied.

Afbeelding: Globale ligging plangebied

1.3 Planologisch-juridische regeling

1.3.1 Geldend bestemmingsplan

De huidige juridische regeling van de betreffende gronden is neergelegd in het bestemmingsplan "Oosterdalfsen". De gronden hebben de bestemmingen "Wonen" en "Tuin".

In de regels van de bestemming "Wonen" is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De bestemming "Wonen" kan worden gewijzigd in diverse bestemmingen, waaronder de bestemming "Wonen". Dit houdt in dat aanduidingen kunnen worden veranderd of verwijderd. Bij onderhavige wijziging wordt de aanduiding "vrijstaand" verwijderd. Volgens de hoofdregel mogen dan vrijstaande, halfvrijstaande en rijenwoningen worden gebouwd. Omdat de bouw van rijenwoningen op deze locatie niet gewenst is, wordt dit uitgesloten in de regels. Er zijn dus vrijstaande en halfvrijstaande woningen toegestaan.

1.4 Voorliggend wijzigingsplan

Het voorliggende wijzigingsplan maakt de gewenste ontwikkeling mogelijk. Voor het plangebied is een gedetailleerde bestemmingsregeling vervaardigd.

Het wijzigingsplan is afgestemd op de Wet ruimtelijke ordening en voldoet aan de meest recente inzichten betreffende de digitale uitwisseling en raadpleging (RO-Standaarden). Hierdoor is het wijzigingsplan een goed leesbaar en bruikbaar plan.

1.5 De bij het plan behorende stukken

Het wijzigingsplan "2e wijziging bestemmingsplan Oosterdalfsen, herverkaveling" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek. nr. NL.IMRO.0148.DOosterdalfsenwz2-vs01);
• regels.

Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan en moeten samen "gelezen" worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt toch een belangrijk onderdeel van het wijzigingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen.

Voor wat de onderzoeken betreft wordt verwezen naar de onderzoeken die in het kader van de opstelling van het moederplan "Oosterdalfsen" zijn uitgevoerd.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt in beginsel het relevante beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven. Aangezien het "moederplan" recentelijk is vastgesteld, wordt daarom met een hyperlink verwezen naar dat bestemmingsplan: "Oosterdalfsen".

Een uitzondering hierop is de aandacht die nodig is voor de "ladder voor duurzame verstedelijking". Van belang hierbij is het volgende.

Bij het conserverend bestemmen van onbenutte bouw- en gebruiksmogelijkheden is in beginsel geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling: AbRS 15-9-2015 (201505014/2/R6, Doetinchem) en 6-8-2014 (201206568/1/R1, Venlo).

In dit plan gaat het om een kleine theoretische toename van het aantal woningen, waarbij de ruimtelijke kwaliteit niet wordt aangetast. Door de flexibele planregels van het moederplan in combinatie met de woningbehoefte is er binnen die kaders rekening gehouden met de mogelijkheid dat de capaciteit van het plan kan worden verhoogd. Dat is in deze situatie ook het geval. Daarom kan het doorlopen van de "ladder voor duurzame verstedelijking" verder achterwege blijven.

Hoofdstuk 3 Onderzoek

3.1 Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichte onderzoek naar ter zake doende feiten.

Aangezien het "moederplan" recentelijk eis vastgesteld, wordt derhalve navolgend met een hyperlink verwezen naar dat bestemmingsplan: "Oosterdalfsen".

Hoofdstuk 4 Het plan

4.1 Inleiding

In deze planbeschrijving wordt ingegaan op het aan het wijzigingsplan "2e wijziging bestemmingsplan Oosterdalfsen, herverkaveling" ten grondslag liggende ruimtelijke plan. Bij de ontwikkeling van Oosterdalfsen is uitgegaan van de realisering van een woongebied met een hoog ambitieniveau. De wijk moet duurzaam worden met een hoge ruimtelijke en beeldkwaliteit.

In dit hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op hoofdstructuur en vervolgens de beschrijving van de gewijzigde planopzet.

4.2 Hoofdstructuur

De uitbreidingswijk Oosterdalfsen is gelegen op de flanken van een es in een waardevol kleinschalig essen- en kampenlandschap. Het landschap wordt gekenmerkt door een aangename kleinschaligheid, een veelheid aan functies en een fraaie landschappelijke afwisseling van open en besloten delen, microreliëf, (historische) boerderijen en vele (verschillende) landschapselementen. De historie van de bebouwing, de vele beplantingen, de natuurlijke hoogteverschillen en het microreliëf typeren het gebied. De landbouw is kleinschalig en passend binnen de landschappelijke kaders. Het gebied vormt de overgang van het Vechtdal naar het noordelijker gelegen open agrarische landschap van de veenontginningen. Het is een landschappelijk waardevol overgangsgebied en geliefd als plek om te wonen en te recreëren.

Het essencomplex van Dalfsen begint van west naar oost met de Ankummeres, gaat over in de Gerner es en vervolgens in de Welsemmer es. Oosterdalfsen ligt in de kom er tussen en is dus gelegen op de flanken van de Gerner es en de Welsemmer es. Het noordelijke deel van het plangebied vertoont een oplopende bolling waardoor het op zichzelf een esachtige uitstraling heeft, maar in het bredere perspectief van de hele Gerner es kan dit als een uitloper/flank van de es gezien worden (zie historische kaart hierna).

Afbeelding: Historische kaart (rond 1900)

De flanken van de es worden gekenmerkt door kleinschalige landschapselementen, bosjes, houtwallen (zoals aan de noordzijde van Kiezenbrink en langs de Welsummerweg en Kampmansweg), karakteristieke erven en beeldbepalende open ruimtes daartussen. Ook zandpaden en oude routes zijn kenmerkend voor het gebied. De oude route die in oost-westrichting door Oosterdalfsen liep, volgde de hogere delen in het landschap en verbond de verschillende essen in de omgeving met elkaar.

Bij de ontwikkeling van het plan voor deze nieuwe woonwijk zijn de waardevolle landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische kwaliteiten van doorslaggevend belang geweest. Het plan bouwt voort op de kwaliteit van de bestaande structuur van het landschap, het groene casco. De lage delen worden benut voor waterberging, bestaande houtsingels, meidoornhagen en bomenrijen worden vrijwel overal gespaard en aangevuld voor de groene inbedding van de nieuwe wijk. Dit geeft een meerwaarde aan de ruimtelijke kwaliteit en het verblijfsklimaat van deze wijk.

Daarnaast is er sprake van versterking van de ruimtelijke kwaliteit conform de provinciale ambities zoals aangegeven in de Catalogus Gebiedskenmerken. De normerende uitspraak over de flanken van de essen is gericht op het in standhouden van het bestaande kleinschalig patroon.

Landschappelijke en stedenbouwkundige opbouw

Zoals hiervoor benoemd, vormen de bestaande ruimtelijke opbouw en landschappelijke kwaliteit van het landschap de basis van het stedenbouwkundige plan voor Oosterdalfsen. Door middel van een zeer zorgvuldig proces zijn de landschappelijke kwaliteiten van de flanken van de es en omgeving vastgelegd in een kwaliteitskaart. Deze is samen met alle randvoorwaarden die voortkomen uit provinciaal en gemeentelijk beleid en de milieuaspecten in een uitgangspuntennotitie vastgelegd en door de raad vastgesteld. Dit is gedaan vanuit het besef dat het om een waardevol gebied gaat, waarin de kernkwaliteiten behouden moeten blijven en worden versterkt.

Voor de beschrijving van het verkavelingsplan wordt met een hyperlink verwezen naar hoofdstuk 4 van bestemmingsplan "Oosterdalfsen".

4.3 Stedenbouwkundig plan

Ten noorden van de Welsummerweg en ten oosten van de 'omgeleide' Kampmansweg ligt een grotendeels door beplanting omgeven gebied dat zich bij uitstek leent om er een fraai woongebied te ontwikkelen. In het ontworpen verkavelingsplan "Oosterdalfsen" is hier een gevarieerd woonmilieu gedacht voor rijenwoningen, halfvrijstaande en vrijstaande woningen. Dit is planologisch vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan, waarbij langs de Welsummerweg, weliswaar daarvan gescheiden door bestaande beplanting, een rij vrijstaande woningen is gepland.

Het vigerende bestemmingsplan kent een flexibele regeling en juist daarom wordt de bepaling dat in het plangebied uitsluitende vrijstaande woningen zijn toegestaan als te beperkt ervaren. Om ontwikkelingen in de toekomst niet te blokkeren is bij nader inzien besloten dat ook hier naast vrijstaande ook halfvrijstaande woningen zijn toegestaan.

De ruimtelijke kwaliteit wordt hiermee niet te kort gedaan en beide woningtypen kunnen hier op een verantwoorde manier worden ingepast.

4.4 Beeldkwaliteitsparagraaf

Voor Oosterdalfsen is een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan opgesteld. In het kader van de regels bij het bestemmingsplan zijn de objectieve bepalingen die de maatvoering van de woningen (hoogte, breedte, dakhelling en dergelijke) bepalen geregeld. Het bestemmingsplan is niet het geschikte instrument om de gewenste beeldkwaliteit te regelen. Om die reden is er voor gekozen om naast het bestemmingsplan Oosterdalfsen een separaat beeldkwaliteitsplan te vervaardigen.

Voor de beoordeling van de toekomstige bouwplannen verwijzen wij naar het desbetreffende beeldkwaliteitsplan.

4.5 Duurzaam bouwen

Algemeen

Duurzaam bouwen is het op zodanige manier bouwen dat gedurende de gehele levensloop van het gebouw en de gebouwde omgeving zo min mogelijk (milieu-)belasting ontstaat. Aandacht voor duurzaamheid betekent expliciete aandacht voor een gezond, leefbaar binnenmilieu van de woningen, beperkingen van de negatieve gevolgen voor mens en milieu en beperkingen van de woonlasten op termijn (energierekening).

Duurzame stedenbouw is een belangrijk en voorwaardenscheppend onderdeel van duurzaam bouwen. Verschillende nieuwe, maar zeker ook al bestaande, initiatieven en/of maatregelen worden in het kader van duurzaam bouwen samengevoegd tot het concept van een plan. Deze initiatieven en maatregelen vormen samen de bouwstenen.

In het voorliggende plangebied is duurzame stedenbouw een belangrijk uitgangspunt geweest. Zo is bijvoorbeeld het aspect "water" een bepalende factor bij de ontwikkeling van de wijk. Daarnaast zal bij het realiseren van de woningen zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van verantwoorde materialen.De gemeente stelt beleid op voor duurzaam bouwen. Waar kansen liggen voor Oosterdalfsen zullen die zoveel mogelijk worden benut. Voorbeelden zijn het gebruik van hout met een duurzaamheidskenmerk (zoals FSC) en aandacht voor een zuinig en duurzaam energiesysteem. Verder wordt er in de nieuwe woonwijk Oosterdalfsen geen gasleiding aangelegd.

Daarnaast kan bijvoorbeeld gedacht worden om het thema "water" ook binnen de gebouwen uit te werken door extra aandacht te besteden aan waterbesparende maatregelen.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels

Omdat voor wijzigingsplannen geen standaard bestaat, is in de planopzet aansluiting gezocht bij de recente uitgave "Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen", kortweg SVBP. Daarbij is vooral de hoofdstukindeling herkenbaar terug te vinden, te weten:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels.

Inhoudelijk zijn de regels van het moederplan van toepassing. Om dit expliciet te maken zijn de regels van het moederplan van overeenkomstige toepassing verklaard.

Voor de woningen is de bestemming "Wonen" opgenomen. Een woonhuis is een gebouw (hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd) dat slechts één woning omvat. Een woning is een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat krachtens aard en indeling geschikt en bestemd is voor de huisvesting van één huishouden.

Een hoofdgebouw mag vrijstaand of halfvrijstaand worden gebouwd. De uitwisseling tussen vrijstaande en halfvrijstaande woningen geeft dus de beoogde flexibiliteit en mogelijkheden om in te spelen op de markt.

Er moet worden voorzien in voldoende parkeerruimte. Indien de verkeersbestemming onvoldoende mogelijkheden biedt om in de parkeerruimte te voorzien, kunnen de bestemmingen "Wonen" en "Tuin" daarvoor worden ingezet. Daartoe is in de bestemmingsomschrijving van deze bepalingen parkeerruimte apart vermeld. De parkeereis geldt als voorwaardelijke verplichting: als niet wordt voorzien in parkeerruimte, mag niet worden gebouwd.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De vrijstaande zijde van een hoofdgebouw moet ten minste 3 meter uit de zijdelingse perceelgrens worden gebouwd. Voor hoofdgebouwen geldt in eerste instantie een minimale breedte van 5 meter en een dakhelling van 25o tot 60o.

Bijbehorende bouwwerken mogen - met inachtneming van de voorgeschreven afstand tot de voorgevel en de zijdelingse perceelgrens - in het gehele bestemmingsvlak worden opgericht, dus zowel binnen als buiten het bouwvlak. Aan de gezamenlijke oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken is een maximum verbonden. In beginsel mag die gezamenlijke oppervlakte 70 m2 bij een vrijstaand of halfvrijstaand woonhuis bedragen, echter de gezamenlijke oppervlakte mag niet groter zijn dan 50% van het achter de voorgevel gelegen bouwperceel.

Door voor bijbehorende bouwwerken een lagere maximale bouwhoogte op te nemen, wordt visueel onderscheid met de hoofdgebouwen verkregen.

Voorts is met het oog op de na te streven beeldkwaliteit en stedenbouwkundige situering de mogelijkheid opgenomen dat burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is gesteld dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan/wijzigingsplan onderzoek moet worden uitgevoerd naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. In de Wet ruimtelijke ordening is opgenomen dat een gemeente de gemaakte kosten op een particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot ontwikkeling van een bouwplan overgaat. Daarnaast kan de gemeente eisen stellen met betrekking tot de te ontwikkelen locatie, zoals kwaliteitseisen van het openbaar gebied of eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën (particulier opdrachtgeverschap en sociale woningbouw).

Alle voor de ontwikkelingen benodigde gronden zijn in eigendom van de gemeente. Bij de realisatie van dit wijzigingsplan wordt het kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen geregeld door middel van eigen regie door de gemeente. De realisatie van dit plan wordt gedekt vanuit de gemeentelijke grondexploitatie. Daarom hoeft het kostenverhaal niet via derden geregeld te worden. De economische uitvoerbaarheid van dit plan is hiermee gewaarborgd.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggende plan "2e wijziging bestemmingsplan Oosterdalfsen, herverkaveling" is conform artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening voorbereid met de procedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dat betekent dat er gedurende de periode van 8 april 2016 tot en met 25 mei 2016 gelegenheid is gegeven tot het indienen van zienswijzen. Van deze gelegeheid heeft niemand gebruik gemaakt.

Wel is er overleg geweest met een aantal toekomstige bewoners, die hebben opgemerkt dat de bestaand bomen langs de Welsummmerweg veel schaduw veroorzaken. Doordat deze bomen conflicteren met de goothoogte van de beoogde woningen is in dit specifieke geval medewerking verleend aan de mogelijheid om de goothoogte te verhogen van 4m naar 6m. De nokhoogte blijft ongewijzigd op maximaal 10 m. Dit is in het kader van een goede ruimtelijke ordening een acceptabele aanpassing.

6 juni 2016.