Woongebied Borne Midden

4.2 Ontwikkelingslocaties

Figuur 4.1) Overzichtskaart ontwikkelingslocaties binnen het plangebied

4.2.1 Casimirlocatie

Aan de Van Heemskerkstraat was tot een paar jaar geleden de Casimirschool gevestigd. Deze voormalige basisschool is gesloopt en er zijn met een ontwikkelaar afspraken gemaakt over herontwikkeling van het perceel. Deze herontwikkeling betreft het oprichten van maximaal tien woningen.

Gezien het feit dat de wijk Wensink-Zuid een relatief dichtbebouwde wijk is met weinig groen en speelgelegenheden, is het van belang dat met de invulling van de Casimirlocatie rekening wordt gehouden met het behoud van het aanwezige groen en dat de ontwikkeling niet leidt tot verdere verdichting van de wijk.

Figuur 4.2) Impressie bouwplan Casimirlocatie

De tien woningen zijn geprojecteerd op de locatie van de voormalige school en het schoolplein, aan de zijde van de Woolderweg. De bestaande groenstrook ten oosten van de school blijft onbebouwd en kan in gebruik blijven als speelgelegenheid.

De goot- en bouwhoogte van het de woningen bedraagt maximaal 6 meter welke plat moeten worden afgedekt, een kap is niet mogelijk. Op deze wijze blijven belangrijke zichtlijnen, zoals Zoutmansplein/ Trompstraat/ Van Heemskerkstraat in tact. Door het laag houden van de bouwhoogte en het in tact houden van de aanwezige groenvoorzieningen past deze ontwikkeling goed in de bestaande bebouwde omgeving en wordt de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd.

Voor het ontwerp van de woningen wordt uitgegaan van levensloopbestendige woningen. Dit type wonigen komt overeen met hetgeen in de Woonvisie Borne 2010-2014 is opgenomen. Dit soort woningen wordt gekenmerkt door veel ruimte op de begane grond en minder volume op de daarboven gelegen verdieping(en). De woningen die op de Casimirlocatie worden gerealiseerd zijn geschikt voor starters maar ook voor senioren. Hiermee wordt aangesloten aan de behoefte van de wijk Wensink-Zuid.

De ontsluiting van de nieuwe woningen vindt op twee manieren plaats. De woningen die aan de Woolderweg worden gerealiseerd, worden rechtstreeks op deze bestaande weg ontsloten. Voor de ontsluiting van de vijf woningen die aan de achterzijde hiervan worden gerealiseerd, wordt ter ontsluiting een nieuwe (doodlopende) weg aangelegd.

Ten aanzien van parkeren zijn de parkeerkencijfers van het CROW van toepassing. Borne kan worden gezien als "matig stedelijk" gebied en deze locatie valt onder "rest bebouwde kom". Dit betekent dat er per woning minimaal 1,7 parkeerplaats moet worden gerealiseerd en maximaal 2,5 parkeerplaats per woning. Per woning wordt één parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd, in totaal zijn dit 10 parkeerplaatsen. Gezien de benodigde parkeerplaatsen op basis van het CROW zijn nog minimaal 7 en maximaal 15 parkeerplaatsen noodzakelijk.

Ten noorden van het plangebied, aan de Van Heemskerkstraat zijn 17 parkeerplaatsen beschikbaar, deze waren eerder in gebruik ten behoeve van de school. In de nieuwe situatie komen deze parkeerplaatsen vrij voor de nieuw te bouwen woningen. Ook op de nieuwe ontsluitingsweg ten oosten van de nieuwe woningen zijn er mogelijkheden om te kunnen parkeren. Gesteld kan worden dat er wordt voldaan aan gestelde parkeernormen.

4.2.2 Morseltdijk 2b

Het perceel Morseltdijk 2b is gelegen in de woonbuurt Wensink-Noord. Op het perceel is in de huidige situatie een woning met aangebouwde praktijkruimte aanwezig. Op dit moment wordt het pand niet meer gebruikt als praktijkruimte, het wordt nog gebruikt als prikpost.

De Morseltdijk wordt gekenmerkt door voornamelijk grondgebonden woningen, voornamelijk twee-onder-één kap of vrijstaande woningen. Ter plaatse van de Morseltdijk 2 wordt de lintbebouwing onderbroken door een hoge beukenhaag. Het realiseren van een nieuwe vrijstaande woning ter plaatse van deze beukenhaag is geschikt, de lintbebouwing wordt op deze wijze adequaat afgerond. Voor het realiseren van deze woning wordt de uitbreidingsmogelijkheid van de woning Morseltdijk 2b worden ingezet. In het vigerende bestemmingsplan kan de woning aan de achterzijde met circa 120 m2 worden vergroot. Deze uitbreidingsruimte wordt dus verplaatst naar de zijkant van het perceel. Parkeren zal op eigen terrein plaatsvinden. De maximale goothoogte van deze woning bedraagt 6 meter. Het oprichten van deze nieuwe woning zal leiden tot versterking van het aanwezige woonlint, er zijn geen zwaarwegende ztedenbouwkundige bezaren.

De bestemming "Dienstverlening" uit het vigerende bestemmingsplan wordt in dit bestemmingsplan gewijzigd naar de bestemming "Wonen". De woning die ter plaatse gerealiseerd zal worden is een zogenaamde 'kangoeroewoning' waarbij de mantelzorger vanuit de hoofdwoning zorg kan verenen aan de zorgbehoevende in de andere, kleinere, woning. De woningen zijn inpandig met elkaar verbonden. Wanneer de zorgbehoefte niet meer noodzakelijk is kan de woonruimte van de kleinere woning betrokken worden bij hoofdwoning. Ten alle tijden blijft er sprake van één woning.

Het herbestemmen van het perceel zal vanuit ruimtelijk opzicht een verbetering zijn. Er zal sprake zijn van een verminderde verkeersaantrekkende werking ten opzichte van de huidige situatie. Parkeren ten behoeve van deze woning zal op eigen terrein plaatsvinden.

4.2.3 Verlenging Van Speijkplein

Om de woning aan het Van Speijplein 7 een goede toegang te bieden is het van belang dat het Van Speijkplein verbreed wordt. De weg is nu te smal om als toegangsweg naar het perceel op nummer 7 gebruikt te worden. Tevens moet de woning op nummer 7 ontsloten worden op de openbare weg. Het Van Speijkplein moet hoervoor verlengd worden. De ingreep aan deze weg is van dusdanig kleine aard dat de invloed van deze verbreding en verlening geen invloed heeft op de directe omgeving.

4.2.4 Oude Almeloseweg 78

Voor het pand aan de Oude Almeloseweg 78 zijn verzoeken ingediend om naast de reeds gevestigde kinderopvang ook een hospice, begeleid wonen en een dienstwoning te realiseren. Er zal geen uitbreiding van het pand plaatsvinden, bovengenoemde activiteiten zullen in het huidige pand gerealiseerd worden.

De Stichting Hospice Borne heeft verzocht om een bijna-thuis-huis voorziening te realiseren voor twee tot drie bewoners. Een hospice vraagt om 24-uurs zorg. Continuïteit in deze zorg is zeer belangrijk. Tevens dient een hospice te beschikken over een wooneenheid waarin dag en nacht een zorgverantwoordelijke verblijft. Ook moet het mogelijk zijn dat naaste betrokkenen een of enkele nachten kunnen blijven om de opgenomen patiënt nabij te kunnen zijn in de laatste fase van zijn/haar leven.

Daarnaast wordt begeleid wonen voor personen met een opname indicatie mogelijk gemaakt. Er is dan sprake van het opnemen van patiënten die ter overbrugging, naar bijvoorbeeld het Dijkhuis, tijdelijk begeleid wonen op deze locatie.

De bedrijfswoning zal worden bewoond door de heer Hartman die toezicht en onderhoud voor het gehele pand zal verzorgen. De splitsing tussen het kinderdagverblijf en de andere huurders is middels de dienstwoning zichtbaar, met in het middendeel gezamenlijke welzijnsactiviteiten onder verantwoordelijkheid van de stichting EEGA Facilitair die daarin een leidende activiteit start ten behoeve van mensen met een handicap.